Giải pháp để giải quyết những vướng mắc, trở ngải trong việc triển khai , thúc đẩy tiến độ triển khai dự án.DOC

Giải pháp để giải quyết những vướng mắc, trở ngải trong việc triển khai , thúc đẩy tiến độ triển khai dự án

MỤC LỤC

I TÌNH HUỐNG 1

II CÂU HỎI ĐẶT RA 2

1 Câu 1: Lý do gì khiến cho dự án chậm trễ triển khai ? 2

1.1 Việc giao đất “sạch” cho dự án bị chậm trễ 2

1.2 Quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được UBND tỉnh phê duyệt 4

2 Câu 2: Rủi ro mà các bên liên quan tới dự án gặp phải là gì ? Nêu rõ những rủi ro đó và hậu quả mà nó gây ra ? 4

2.1 Rủi ro mà các bên liên quan tới dự án gặp phải 4

2.2 Hậu quả của những rủi ro gây nên 6

3 Câu 3: Giải pháp nào để giải quyết những vướng mắc, trở ngải trong việc triển khai , thúc đẩy tiến độ triển khai dự án 7

4 Câu 4: Trên thực tế, chủ đầu tư và các cơ quan quản lý của tỉnh đã giải quyết như thế nào ? 8

5 Câu 5: Với cả nhà đầu tư và các cơ quan quản lý, bài học được rút ra từ tình huống trên là gì ? 9

III DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10

I TÌNH HUỐNG

Dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng Sài Gòn Atlantis Hotel tạikhu Chí Linh-Cửa Lấp, TP Vũng Tàu có vốn đầu tư 4,1 tỷ USD trên diệntích 307ha phần đất liền và 610ha phần lấn biển Đây hiện là một trongnhững dự án du lịch lớn nhất Việt Nam đã được cấp chứng nhận đầu tư.Tuy vậy, việc triển khai dự án gặp nhiều khó khăn.

Dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel có 100% vốn đầu tư nước ngoài, được UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào tháng 11-2007 với tổng vốn đầu tư 300 triệu USD trên diện tích 300ha Tháng 1-2009, dự án được sửa đổi tăng vốn lên 4,1 tỷ USD trên diện tích 307ha phần đất liền và 610ha lấn biển Dự án do Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam (thuộc tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ) làm chủ đầu tư.

Theo kế hoạch của Công ty Winvest Investment, tiến độ sử dụng đất phần trên bờ của dự án sẽ chia làm 3 giai đoạn, bắt đầu từ quý II đến hết quý IV năm 2009; phần lấn biển sẽ nhận trong năm 2010 Khi đi vào hoạt động, dự án Sài

Gòn Atlantis Hotel sẽ có 332 biệt thự; 11.960 phòng khách sạn 5 sao và 16.127 căn hộ cao cấp, thu hút khoảng 15.000 lao động

Cũng theo kế hoạch, trong quý I-2009, chủ đầu tư được giao 100ha đất để khởi công dự án Tuy nhiên, cho đến đầu năm 2010 dự án mới được giao đất để bắt đầu triển khai

II CÂU HỎI ĐẶT RA

1 Câu 1: Lý do gì khiến cho dự án chậm trễ triển khai ?

Có hai lý do khiến dự án chậm trễ triển khai:

 Dự án lâu được cấp đất do có sự chồng chéo về đất dự án  Quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được UBND tỉnh phê duyệt.

1.1 Việc giao đất “sạch” cho dự án bị chậm trễ

Được cấp phép năm 2007, dự án khu du lịch Sài Gòn Atlantis Hotel được biết như dự án FDI cho du lịch lớn nhất Việt Nam vào thời điểm đó Với diện tích dự án lớn, dẫn tới việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, kinh phí đền bù, giải tỏa lớn, trong khi ngân sách của địa phương có hạ, khiến cho dự án chậm trễ được giao đất.

Tuy nhiên, trên đây chỉ là những lý do cơ bản được đưa ra, trong khi trên thực tế, việc giải tỏa và đền bù đã được nhà đầu tư tính đến trong kế hoạch của dự án, và để chứng minh khả năng tài chính cũng như quyết tâm thực hiện dự án, từ tháng 4-2007 đến tháng 6-2008, Công ty Winvest Investment Việt Nam đã ứng trước tiền thuê đất cho UBND tỉnh 98 tỷ đồng, tương đương 6 triệu USD để hỗ trợ kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.

Nguyên nhân cốt lõi của việc dự án chậm được nhận giao đất là có sự tranh chấp trong khu đất đặt dự án Ngày 25/4/2005, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (BR-VT) có văn bản phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể 1/2000 Khu du lịch Sàigòn Atlantis hotel tại Cửa Lấp TP Vũng Tàu với diện tích 300 ha.

Trong văn bản này cũng nói rõ đây là căn cứ để xem xét giải quyết việc giao đất và thực hiện quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Thế nhưng rất tiếc, trong khuôn viên đất mà tỉnh BR-VT dự kiến giao cho Cty TNHH Winvest Investment (gọi tắt là Winvest), có một số dự án đã có chủ trương đầu tư Những dự án này sau khi được UBND tỉnh đổi đất đã được chuyển đi nơi khác Riêng Cty TNHH Đại Dương không chấp nhận đi tay không với lý do đã triển khai hàng loạt hoạt động chuẩn bị đầu tư, sau khi có quyết định phê duyệt chi tiết 1/500 ngày 24/2/2005. Lãnh đạo Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu xác nhận có sự chồng lấn diện tích đất của hai dự án này và tỉnh đã xử lý bằng cách hoán đổi một vị trí khác gần đó cho Công ty TNHH Đại Dương

Tuy nhiên, vị lãnh đạo này cũng thừa nhận: “Tỉnh đã giao một khu đất khác lớn hơn nhưng phía Đại Dương vẫn chưa chịu và đòi Winvest phải bồi thường gần 19 tỉ đồng dù họ chưa triển khai gì cho dự án của mình Phía Winvest cho rằng số tiền bồi thường đó quá lớn Sự việc cứ nhùng nhằng mãi đến nay” Giải thích việc thương thảo với Công ty TNHH Đại Dương xung quanh đất của hai dự án chồng lấn lên nhau, ông Sơn cho rằng quan điểm của Winvest Investment VN là sẵn sàng hỗ trợ các khoản chi phí di dời cho Đại Dương nhưng 18,9 tỉ đồng là quá cao.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Tư, giám đốc Công ty TNHH Đại Dương, lại khẳng định Winvest Investment VN không có thiện chí giải quyết vấn đề “Chi phí chúng tôi đã bỏ ra cho dự án thì nay phải được bồi hoàn là chuyện bình thường Họ nói giá cao nhưng cụ thể bao nhiêu là hợp lý thì lại không cho chúng tôi biết Việc thỏa thuận chi phí đền bù bế tắc nên chúng tôi đã chủ động đề xuất sử dụng một cơ quan kiểm định độc lập nhưng đến nay phía Winvest vẫn chưa ký hợp đồng với họ” – ông Tư nói.

Việc này, ông Sơn xác nhận đang thương thảo hợp đồng với Công ty cổ phần Thẩm định giá miền Nam, khoảng vài ngày nữa sẽ ký được hợp đồng Tuy nhiên, ông Sơn vẫn cho rằng phía nước ngoài chỉ chấp nhận các khoản chi phí

vẽ địa chính, địa hình, cắm cột mốc… coi như hỗ trợ việc di dời cho Công ty Đại Dương vì nhà đầu tư đã được cam kết giao đất sạch.

1.2 Quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được UBND tỉnh phê duyệt.

Việc quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được UBND tình Bà Rịa-Vũng Tàu phê

duyệt.Theo Quyết định số 23 /2007/QĐ-UBND ngày 19 tháng 4 năm 2007

của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu Về trình tự, thủ tục triển khai dựán đầu tư bên ngoài các khu công nghiệp, khu chế xuất và khu công nghệ caotrên địa bàn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu, thời gian kể từ ngày nhà đầu tư nộp hồ sơ

đề nghị thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 tại Sở Kế hoạch và Đầu tư đến ngày được trả hồ sơ kéo dài lâu nhất là 39 ngày.Tuy nhiên, có những trục trặc trong việc xin phê duyệt của nhà đầu tư dự án Sài Gòn Atlantis Hotel, theo thông báo ghi ngày 11-5-2009, Sở Tài nguyên - môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đề nghị Công ty Winvest Investment VN hạn chót ngày 30-6-2009 phải trình cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 Tuy nhiên, ông Sơn lại khẳng định đã nộp quy hoạch này từ tháng 8-2007, đến tháng 4-2008 đã có một cuộc họp với các sở ngành để xét duyệt quy hoạch này, nhưng đến nay chưa được duyệt.

2 Câu 2: Rủi ro mà các bên liên quan tới dự án gặp phải là gì ? Nêurõ những rủi ro đó và hậu quả mà nó gây ra ?

2.1 Rủi ro mà các bên liên quan tới dự án gặp phải.

Qua các lý do dẫn đến sự chậm trễ triển khai dự án ở trên, có thể khẳng định rằn, dự án đã gặp phải rủi ro riêng biệt, đến từ những yếu tố chủ quan từ cả hai phía, và hậu quả của nó cũng tác động tiêu cực tới cả chủ đầu tư dự án và cả địa phương.

Đối với nhà đầu tư, rủi ro đến rất bất ngờ, sau khi họ được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận, UBND tỉnh đã đưa ra một lộ trình cấp đất “sạch” cho dự án triển khai, tuy nhiên ngày trong lô đất đầu tiên đã không được “sạch” với việc chồng chéo diện tích dự án Là một dự án lớn, để soạn thảo được dự án,

tiến hành đầu tư cần có rất nhiều cuộc khảo sát và nghiên cứu , mặt bằng cho dự án cũng là một trong những vấn đề cần được nghiên cứu rất kỹ Vậy mà khi tiến hành phân tích nhà đầu tư không hề phát hiện ra việc diện tích đất cho dự án của mình đã có những dự án khác đang được triển khai Họ cứ tiến hành các thủ tục xin cấp chứng nhận đầu tư, để rồi khi được cấp giấy chứng nhận, bắt đầu nhận đất để khởi công thì mới biết được sự thật Với hầu hết những dự án đã có sẵn, UBND tỉnh đều giải quyết được bằng cách di dời những dự án đó đến một mảnh đất khác Trước khi dự án Sài Gòn Atlantis Hotel được khởi công những dự án trên đều đã được chuyển đến địa điểm mới, nhưng vẫn còn một dự án chưa đồng ý với phương án của UBND tỉnh, đó là dự án của công ty Đại Dương Theo phía công ty Đại Dương, họ cần được đền bù thỏa đáng cho những chi phí mà họ đã bỏ ra, cụ thể là 19 tỷ VND Tuy nhiên phái chủ đầu tư, công ty Winvest Investment Việt Nam, cho rằng khoản đền bù đó là quá lớn, và chưa chấp nhận đền bù.

Rủi ro của chủ đầu tư dự án phải kể đến là những bất cập trong công tác thẩm định dự án của các sở, ban ngành liên quan của tỉnh Rủi ro này đến từ sự trục trặc về thông tin giữa nhà đầu tư và cơ quan quản lý Với bản quy hoạch chi tiết 1/500 mà đã có những bất đồng về thời hạn nộp, phía Winvest Investment Việt Nam xác nhận là đã nộp từ năm 2007 mà đến mãi năm 2009 cơ quan quản lý vẫn chưa nhận được và yêu cầu công ty nộp.

Đối với UBND tỉnh Bà Rịa-Vũng tàu, việc cấp giấy chứng nhận đầu tư cho dự là nhằm hiện thực hóa những lợi ích mà dự án đem lại Dự án khu du lịch nghỉ mát giải trí đa năng Sài Gòn Atlantis Hotel chỉ cần nhìn quy mô của dự án thì có thể thấy lợi ích mà nó đem đến lớn như thế nào Với tổng vốn đầu tư trên 4 tỷ USD, với nhiều hạng mục công trình lớn, chỉ ngay khi bắt đầu khởi công cũng có thể đem đến rất nhiều việc làm cho người lao động Khi đi vào vận hành khai thác, ngoài việc đem đến những nguôn thu lớn cho tỉnh, dự án còn góp phần thu hút một lượng lớn khách du lịch đến với tỉnh.

Trong chính sách phát triển của Bà Rịa-Vũng Tàu, dự án này là một lợi thế lớn, cần được tận dụng.Tuy nhiên, mọi việc đã không theo ý muốn của UBND tỉnh, khi mà diện tích đất mà dự án yêu cầu lại đã có những dự án khác đã và đang thi công, khiến cho dự án chưa được triển khai và đi vào vận hành khai thác.

2.2 Hậu quả của những rủi ro gây nên

Với một dự án lớn với vốn đầu tư lớn, không một nhà đầu tư nào lại muốn quá trình triển khai của nó gặp vấn đề, bị gián đoạn Việc dự án không thể triển khai theo đúng tiến độ, trước hết sẽ khiến cho chi phí tăng cao Bên cạnh đó còn khiến cho thời gian thu hồi vốn kéo dài, làm cho chủ đầu tư mất đi những cơ hội kinh doanh khác Và việc lâu được đưa vào vận hành khai thác sẽ khiến cho dự án mất đi tính cạnh tranh Theo ông Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam, là một nhà đầu tư, ông và tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ rất muốn dự án được triển khai càng sớm càng tốt Bởi lẽ nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án thì doanh nghiệp sẽ mất cơ hội vì sẽ có những dự án khác lớn hơn

Đứng trên khía cạnh của nhà quản lý vĩ mô tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu, việc dự án chậm triển khai kéo theo những hệ lụy tiêu cực tới sự phát triển chung của tỉnh và đời sống của nhân dân quanh vùng dự án nói riêng Với những quy hoạch vĩ mô, bất cứ một dự án nào cũng được đặt theo một lộ trình nhằm kết hợp với những chính sách khác Một dự án trọng điểm như Sài Gòn Winvest Investment Hotel gặp trục trặc sẽ khiến những ban ngành liên quan phải tập trung tháo gỡ, sẽ ảnh hưởng tới ngân sách và các nguồn lực của tỉnh Bên cạnh đó, mỗi dự án trên địa bàn tỉnh thành công sẽ giúp nâng cao năng lực thu hút đầu tư của tỉnh, tạo sức hấp dẫn đối với những nhà đầu tư,và ngược lại khi có những dự án gặp vấn đề, uy tín của ban lãnh đạo tỉnh cũng như sức hấp dẫn đầu tư của tỉnh sẽ giảm sút đáng kể Trong những lợi ích của dự án này còn bao gồm giải quyết việc làm cho rất nhiều

người lao động, dự án chậm triển khai khiến cho những người lao động thất nghiệp trong tỉnh mất đi cơ hội kiếm việc làm Đi kèm theo những ảnh hưởng tiêu cực trên, còn phải kể đến đời sống của nhân dân quanh vùng dự án Với họ, dự án đem lại cơ hội thay đổi đời sống đáng kể, họ chấp nhận giải tỏa không phải vì số tiến đền bù, mà là họ chấp nhận rời đi để dự án có thể triển khai trên mảnh đất đó, họ hy vọng dự án sẽ đem đến cho họ những nguồn thu mới Vậy mà thời được cấp chứng nhận đầu tư năm 2007 mà đến 2009, mảnh đất hàng chục ha vẫn đang bỏ hoang.

3 Câu 3: Giải pháp nào để giải quyết những vướng mắc, trở ngảitrong việc triển khai , thúc đẩy tiến độ triển khai dự án.

Đứng trước những khó khăn, trở ngại như trên, nhà đầu tư cần quyết tâm giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng, hợp lý, nhằm đưa dự án sớm được triển khai và hoàn thành để đưa vào vận hành khai thác:

 Cần theo tiến hành thương lượng với công ty Đại Dương nhằm nhanh chóng đền bù và giải tỏa mặt bằng cho dự án, phù hợp với nhưng quy định của luật phap Việt Nam Đây là vấn đề không dễ giả quyết, trên thực tế vẫn đang có những bất đồng giữa hai bên Giải thích việc thương thảo với Công ty TNHH Đại Dương xung quanh đất của hai dự án chồng lấn lên nhau, ông Trần Văn Sơn, phó tổng giám đốc Công ty Winvest Investment, cho rằng quan điểm của Winvest Investment VN là sẵn sàng hỗ trợ các khoản chi phí di dời cho Đại Dương nhưng 18,9 tỉ đồng là quá cao Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Tư, giám đốc Công ty TNHH Đại Dương, lại khẳng định Winvest Investment VN không có thiện chí giải quyết vấn đề “Chi phí chúng tôi đã bỏ ra cho dự án thì nay phải được bồi hoàn là chuyện bình thường Họ nói giá cao nhưng cụ thể bao nhiêu là hợp lý thì lại không cho chúng tôi biết Việc thỏa thuận chi phí đền bù bế tắc nên chúng tôi đã chủ động đề xuất

sử dụng một cơ quan kiểm định độc lập nhưng đến nay phía Winvest vẫn chưa ký hợp đồng với họ” Với tình hình hiện nay, việc công ty bám trụ ở mảnh đất cũ cũng không có lợi cho họ, họ không thể tiếp tục triển khai dự án của mình, còn phía nhà đầu tư Winvest Investment Việt Nam thì phải cũng gặp phải những bất lợi, chính vì thế cả hai bên cần tiến hành đàm phán, thỏa thuận với nhau nhằm tìm biện pháp có lợi cho cả hai bên.

 Cần hoàn thiện bản quy hoạch chi tiết 1/500, căn cứ quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư dự án nộp lên sở Tài nguyên Môi trường tỉnh để được giao đất từng giai đoạn theo tiến độ đầu tư Và hỗ trợ kinh phí cho tỉnh nhằm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt băng, nhanh chóng nhận được đất để triển khai dự án

4 Câu 4: Trên thực tế, chủ đầu tư và các cơ quan quản lý của tỉnhđã giải quyết như thế nào ?

Trước những khó khăn, vướng mắc của dự án, Ban chỉ đạo dự án Sài Gòn Atlantis Hotel do ông Đặng Như Hiển, Giám đốc Sở TN-MT làm trưởng ban đã tổ chức nhiều buổi làm việc với các đơn vị, doanh nghiệp liên quan nhằm tháo gỡ cho nhà đầu tư Trong buổi làm việc ngày 9-4, ông Đặng Như Hiển đề nghị Công ty Winvest Investment tiếp tục ứng trước tiền thuê đất để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án Chủ đầu tư phải lập kế hoạch sử dụng đất, tiến độ triển khai dự án theo từng giai đoạn như quy định trong giấy phép đầu tư để được giao đất; có văn bản chính thức về thời gian, địa điểm khởi công dự án để các cơ quan chức năng chủ động sắp xếp, đẩy nhanh tiến độ công việc

Ngày 7-5, khi làm việc với Công ty Winvest Investment và Công ty Đại Dương, Sở TN-MT tiếp tục đề nghị Công ty Winvest Investment lập và trình

cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hạn chót đến 30-6-2009; căn cứ quy hoạch 1/500 lập kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch đầu tư dự án để được giao đất từng giai đoạn theo tiến độ đầu tư Đồng thời Sở TN-MT cũng đề nghị công ty tiếp tục ứng trước tiền thuê đất làm kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ông Peter Luu, Chủ tịch Công ty TNHH Winvest Investment Việt Nam cho biết, công ty sẽ tiếp tục ứng trước tiền thuê đất, hỗ trợ việc bồi thường, giải phóng mặt bằng sau khi được bàn giao 100ha đầu tiên Theo ông Luu, là một nhà đầu tư, ông và tập đoàn Winvest LLC, Hoa Kỳ rất muốn dự án được triển khai càng sớm càng tốt Bởi lẽ nếu kéo dài thời gian thực hiện dự án thì doanh nghiệp sẽ mất cơ hội vì sẽ có những dự án khác lớn hơn Ông Peter Luu khẳng định quyết tâm thực hiện dự án và cho biết, công ty có đủ nguồn tài chính, chỉ chờ có đất là sẽ triển khai dự án “Tập đoàn chúng tôi đã chuẩn bị đủ nguồn tài chính để thực hiện dự án từ mấy năm nay Tôi khẳng định, công ty sẽ làm lễ khởi công dự án sau 2 tháng được giao đất đợt đầu”- ông Luu nói

Và đến 2/1/2010 theo Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, 80ha đất đầu tiên cho khu du lịch giải trí đa năng 4,1 tỉ USD Sài Gòn Atlantis Hotel đã được lãnh đạo UBND tỉnh cam kết giao ngay trong những ngày đầu năm 2010 (trong tổng số 295ha của dự án) Đây là kết quả buổi làm việc tháo gỡ vướng mắc cho chủ đầu tư Công ty Winvest Investment (Mỹ) hôm 30-12-2009 Theo đại diện của Winvest Investment tại VN, dự kiến trong quý 1-2010 dự án chính thức khởi công.

5 Câu 5: Với cả nhà đầu tư và các cơ quan quản lý, bài học được rútra từ tình huống trên là gì ?

Đối với nhà đầu tư dự án này chắc hẳn sẽ để đem đến một kinh nghiệm sâu sắc, với mỗi dự án, việc chuẩn bị mặt bằng không thể thụ động chờ đợi các cơ quan chủ quản với những lời cam kết Nhà đầu tư cần khảo sát một cách cụ thể,