Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai? Là nhân viên tư vấn được trung tâm chỉ định tư vấn vụ việc này, tác giả cần vận dụng kỹ năng gì để thực hiện yêu cầu của khách hàng

Kỹ năng tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai? Là nhân viên tư vấn được trung tâm chỉ định tư vấn vụ việc này, tác giả cần vận dụng kỹ năng gì để thực hiện yêu cầu của khách hàng 1 Kỹ năng tiếp xúc KH, tìm hiểu yêu cầu tư vấn, yêu cầu KH cung cấp chứng cứ Kỹ năng tiếp xúc KH, tìm hiểu yêu cầu tư vấn là một trong những kỹ năng cần thiết đầu tiên giúp người tư vấn tìm hiểu nội dung, yêu cầu cụ thể của KH, từ đó định hướng các yêu cầu tiếp theo. Trong tình huống này, KH là ông Nguyễn Văn Tâm đến trung tâm để được hỗ trợ soạn thảo một HĐ chuyển nhượng QSDĐ. Khi nghe KH Nguyễn Văn Tâm trình bày, tác giả sẽ chú ý một số kỹ năng sau đây: Thứ nhất, dùng cử chỉ, điệu bộ, ngôn ngữ (tiếp đón ông Nguyễn Văn Tâm chu đáo, thăm hỏi sức khoẻ KH và gia đình, tập trung chú ý vào KH khi KH đang trình bày yêu cầu của mình về việc muốn trung tâm hỗ trợ soạn thảo HĐ chuyển nhượng QSDĐ). Thứ hai, tạo môi trường đối thoại cởi mở, thoải mái để KH Nguyễn Văn Tâm diễn đạt hết suy nghĩ của mình. Không nên phản ứng trước những lời tức giận của KH mà phải biết tự kiềm chế, yên lặng lắng nghe, gợi ý ông Tâm nói chính xác những ý nghĩ của ông, diễn đạt lại đúng những sự kiện đã xảy ra và yêu cầu KH nhắc lại những điểm gì còn mập mờ để tác giả nắm bắt đầy đủ thông tin và tìm hướng giải quyết cho tình huống. Thứ ba, kiên trì lắng nghe hết những gì ông Tâm nói, không nên cắt ngang lời hoặc hỏi trong khi ông đang trình bày về vụ việc làm cắt đứt dòng suy nghĩ của ông nhằm thể hiện sự tôn trọng và khuyến khích ông nói hết những gì cần nói để hiểu được bản chất của vụ việc; Thứ tư, kiểm tra, khẳng định lại thông tin của ông Tâm mà mình tiếp nhận được là đúng Thứ năm, tóm lược các nội dung mang tính bản chất của vụ việc một cách chính xác, người tư vấn cần yêu cầu ông Tâm cung cấp những giấy tờ cần thiết như: Giấy chứng nhận QSDĐ, căn cước công dân và hộ khẩu…Khẳng định lại với ông Tâm yêu cầu tư vấn và thống nhất quan điểm về những nội dung cần tư vấn (kể cả chi phí tư vấn). 4 2.1.2 Kỹ năng tra cứu văn bản, tài liệu pháp luật Khi đã nắm được các vấn đề, yêu cầu của ông Nguyễn Văn Tâm đưa ra, người tư vấn cần xác định được các văn bản cần dùng là Nghị định 762015NĐCP, Điều 117 BLDS 2105 và Điều 167 LĐĐ 2013… về điều kiện HĐ chuyển nhượng QSDĐ. Người tư vấn phải kiểm tra xem ông Tâm có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với yêu cầu của ông hay không, mục đích và nội dung của HĐ có vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội không, sau đó rà soát các văn bản trong nhóm văn bản đã tập hợp để xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ KH đang có vướng mắc. Kỹ năng này giúp cho người tư vấn và KH có nhưng nội dung pháp luật đúng đắn để giải quyết vụ việc. 2.1.3 Kỹ năng lập hồ sơ, lưu trữ hồ sơ Mỗi khi tiếp nhận một vụ việc mới, ngoài việc vào sổ trợ giúp pháp lý, người tư vấn cần phải lập một hồ sơ riêng biệt. Nên chọn màu sắc cho từng bộ hồ sơ để có thể phân biệt hồ sơ đang làm, hồ sơ đã giải quyết và hồ sơ mới thụ lý. Cần giữ lại các giấy tờ ghi chép các cuộc trao đổi với đối tượng, với các cơ quan có liên quan, với những người khác, các bức thư, bức điện, thư điện tử gửi đi và nhận về. Bởi trong quá trình tư vấn pháp luật, hồ sơ là dữ liệu vô cùng quan trọng gắn chặt với vụ việc cần được tư vấn. Do vậy, người tư vấn cần lưu trữ hồ sơ cẩn thận và sắp xếp chúng theo trình tự hợp lý, có thể lập theo trình tự thời gian hoặc căn cứ pháp lý để dễ tìm, tránh nhầm lẫn, ghi lại những dấu mốc hay đề mục quan trọng trước mỗi tập hồ sơ. Tránh việc hồ sơ của KH thất lạc hoặc xảy ra vấn đề lộ thông tin cá nhân của KH cần được tư vấn. 2.1.4 Kỹ năng đặt câu hỏi Khi KH đến trung tâm mang theo những nội dung vụ việc riêng gắn liền với yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý của họ. Tuy nhiên, nhiều KH thường nhắc đi nhắc lại một vấn đề và cung cấp thông tin gây nhầm lẫn, thậm chí còn mâu thuẫn với chính thông tin mà mình vừa cung cấp. Để kiểm soát buổi tư vấn và khai thác thông tin hiệu quả thì người tư vấn cần đặt ra những câu hỏi. Việc chuẩn bị bảng hỏi sẽ giúp người tư vấn chủ động thu thập những thông tin thực sự hữu ích và có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết vụ việc để tránh những câu hỏi dài dòng, khó hiểu, không liên quan trực tiếp đến vụ việc. 2.1.5 Kỹ năng trả lời tư vấn

2.1 Là nhân viên tư vấn được trung tâm chỉ định tư vấn vụ việc này, tác giả cần vận dụng những kỹ năng sau để thực hiện yêu cầu của KH như: 3

2.1.1 Kỹ năng tiếp xúc KH, tìm hiểu yêu cầu tư vấn, yêu cầu KH cung cấp chứng cứ 3

2.1.2 Kỹ năng tra cứu văn bản, tài liệu pháp luật 4

2.1.3 Kỹ năng lập hồ sơ, lưu trữ hồ sơ 4

2.1.4 Kỹ năng đặt câu hỏi 4

2.1.5 Kỹ năng trả lời tư vấn 4

2.1.6 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng 4

2.2 Những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ và cần phải thỏa thuận cụ thể trong HĐ khi hai bên xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cho nhau là: 5

2.2.1 Về tư cách chủ thể 5

2.2.2 Đối tượng của hợp đồng 6

2.2.3 Các điều khoản của hợp đồng 7

2.3 Những điều khoản chủ yếu của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

MỞ ĐẦU

TVPL là một hoạt động đa dạng, phức tạp đòi hỏi một quá trình lao động trí óc nhạy bén, linh hoạt Hiện nay, có nhiều hoạt động TVPL khác nhau, TVPL trong LVĐĐ là một hoạt động phổ biến, người tư vấn cần có các kĩ năng nhất định và kiến thức chuyên sâu để giúp KH bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình

NỘI DUNG CÂU 1: LÝ THUYẾT (4 điểm)

TVPL trong LVĐĐ là hoạt động cung cấp thông tin pháp luật, giải thích pháp luật trong LVĐĐ, đưa ra hướng ứng xử cho một tình huống cụ thể nhằm bảo vệ quyền lợi và cung cấp các dịch vụ pháp lý theo yêu cầu của KH Hoạt động TVPL trong LVĐĐ có những vai trò quan trọng như sau:

DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG

Thứ nhất, TVPL trong LVĐĐ giúp giải quyết được nhu cầu, mong muốn và khúc mắc của KH liên quan đến các vấn đề pháp lý về đất đai

Các vấn đề pháp lý về đất đai thường khá phức tạp do đất đai là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, biến động giá mạnh theo từng chu kỳ của thị trường Bất kì KH nào tìm đến dịch vụ TVPL đất đai đều có nhu cầu, mong muốn giải quyết khúc mắc đang vướng phải về pháp luật đất đai Một người tư vấn có chuyên môn và kinh nghiệm sẽ giúp KH định hướng giải quyết vấn đề một cách nhanh chóng và đảm bảo Tuy nhiên nhiều vụ việc quan điểm của KH đang có những hành vi, suy nghĩ trái với quy định của pháp luật, cố tình làm sai, lách những quy định của pháp luật, đối với các trường hợp này thì người tư vấn cần khéo léo

xử lý và tư vấn để KH hiểu và thực hiện giải quyết vụ việc theo đúng quy định pháp luật

Thứ hai, loại bỏ các rủi do về pháp lý đất đai cho KH

Rủi do pháp lý về đất đai là vấn đề mà đa phần KH quan tâm khi tìm đến dịch vụ tư vấn Các rủi ro này thường liên quan đến giao dịch, chuyển nhượng, thừa kế…, tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất giữa các tổ chức, cá nhân Thông qua hoạt động TVPL, KH sẽ loại bỏ được đa phần các rủi do có thể phát sinh trong giao dịch, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… Đối với tranh chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất, người tư vấn luôn ưu tiên phương thức hòa giải, thỏa thuận cho KH trước được coi là một phương thức tối ưu nhất hạn chế rủi do pháp lý giữa các bên Nếu phương thức hòa giải không có tác dụng, người tư vấn sẽ căn cứ theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành (Luật, nghị định, thông tư, án lệ…) và kinh nghiệm thực tiễn để tư vấn được tối ưu, đảm bảo quyền lợi KH đáng lẽ nhận được

Thứ ba, đại diện KH giải quyết tranh chấp với các tổ chức, cá nhân khác và làm việc với các cơ quan Nhà nước

Mỗi năm có hàng ngàn vụ khiếu kiện về đất đai giữa các tổ chức, cá nhân với nhau, và giữa các tổ chức, cá nhân với cơ quan Nhà nước Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các tổ chức, cá nhân thường ủy quyền cho tổ chức có chức năng và chuyên môn tư

vấn pháp luật về đất đai làm đại diện để giải quyết các tranh chấp phát sinh tại Tòa án và tiến hành làm việc với các cơ quan Nhà nước Đây là một vai trò rất quan trọng trong hoạt động TVPL, bởi lẽ có những vụ việc, vụ án liên quan đến rất nhiều chủ thể, hồ sơ pháp lý dài với nhiều tình tiết phức tạp đòi hỏi người đại diện tư vấn, làm việc phải có chuyên môn và kinh nghiệm dày dặn để giải quyết Qua đó góp phần đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của KH

Thứ tư, giúp nâng cao sự hiểu biết pháp luật đất đai của người được tư vấn

Bởi hoạt động TVPL là một phương thức tuyên truyền, phổ biến một cách hữu hiệu TVPL cung cấp cho cá nhân, tổ chức những hiểu biết pháp luật đất đai ở mức cơ bản, phổ thông về một vấn đề nhất định, giúp họ hiểu rõ vị thế, quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình trong một quan hệ pháp luật cụ thể nảy sinh trong đời sống xã hội Khi họ hiểu được những quyền và nghĩa vụ của mình thì sẽ cư xử đúng với pháp luật, hạn chế được sự xâm phạm về

quyền và lợi ích của người khác

DƯỚI KHÍA CẠNH BẢO VỆ PHÁP CHẾ TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI

Thứ nhất, TVPL trong LVĐĐ đóng vai trò quan trọng vào việc phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cho các cá nhân, tổ chức theo khuôn khổ pháp luật

Đây là một vai trò tiêu biểu của hoạt động TVPL đất đai Thông qua hoạt động tư vấn, rất nhiều tổ chức, cá nhân có thể hiểu rõ hơn về những quy định của pháp luật về đất đai Đối tượng mà hoạt động tư vấn hướng tới rất nhiều, pháp luật không quy định hạn chế về những trường hợp không có quyền được TVPL KH có thể chọn tư vấn qua trực tiếp tại các Trung tâm Tư vấn pháp luật, các tổ chức hành nghề luật sư,

TVPL hướng dẫn cho các đối tượng ứng xử đúng pháp luật trong từng hoàn cảnh cụ thể để thực hiện và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình Có thể nhận thấy rằng, khi mà chưa được tư vấn cụ thể và kỹ lưỡng những vấn đề đang gặp phải thì nhận thức và cách cư xử của họ cũng sẽ bị lệch lạc, có thể sẽ không đúng với quy định của pháp luật, sau khi được tư vấn thì họ sẽ cư xử sao cho phù hợp, đúng với luật định

Thứ hai, TVPL trong LVĐĐ góp phần giảm nhẹ sự căng thẳng cho các cơ quan tố tụng, tránh được sự quá tải trong hoạt động xét xử

Đất đai là lĩnh vực thường xuyên xảy ra tranh chấp, khiếu kiện…điều đó đặt gánh nặng lên hệ thống các cơ quan tố tụng TVPL trong LVĐĐ là công cụ góp phần hòa giải hoặc giải quyết theo một trình tự phù hợp các mâu thuẫn, xung đột liên quan đến quyền, lợi ích về đất đai, góp phần giảm thiểu các tranh chấp, giảm bớt tình trạng khiếu kiện tràn lan, kéo dài do người dân hiểu pháp luật không đúng hoặc không đầy đủ Khi mọi người đã hiểu những quyền và nghĩa vụ của mình thì cũng tránh được những hiện tượng tiêu cực, tệ nạn xảy ra trong xã hội Đồng thời góp phần làm giảm gánh nặng xử lý các vụ việc, vụ án liên quan đến đất đai đối với các cơ quan tố tụng, tránh được sự quá trải trong hoạt động xét xử

Thứ ba, TVPL trong LVĐĐ còn góp phần hoàn thiện pháp luật, giám sát việc tuân thủ pháp luật của các cơ quan, tổ chức, cá nhân

Thông qua TVPL sẽ phát hiện được những điểm còn thiếu sót, quy định còn hạn chế, bất cập tồn tại trong việc xây dựng pháp luật về đất đai, từ đó kịp thời có những kiến nghị sửa đổi bổ sung cho phù hợp với thực tiễn Hoạt động TVPL còn góp phần giám sát việc tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai của cơ quan nhà nước, tổ chức và công dân

Khi sự hiểu biết pháp luật được nâng cao, sẽ tránh được tình trạng cơ quan Nhà nước lạm quyền, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thực hiện những hành vi trái với quy định của pháp luật, những tổ chức, cá nhân không thể lách luật, cố tình làm sai những quy định mà pháp luật đề ra

Bên cạnh đó, việc TVPL trong LVĐĐ yêu cầu phải tuân thủ pháp luật trong tư vấn,

tránh xung đột về lợi ích, giữ gìn bí mật đối với thông tin KH, đảm bảo quá trình tư vấn được trung thực, khách quan

CÂU 2:

2.1 Là nhân viên tư vấn được trung tâm chỉ định tư vấn vụ việc này, tác giả cần vận dụng những kỹ năng sau để thực hiện yêu cầu của KH như:

2.1.1 Kỹ năng tiếp xúc KH, tìm hiểu yêu cầu tư vấn, yêu cầu KH cung cấp chứng cứ

Kỹ năng tiếp xúc KH, tìm hiểu yêu cầu tư vấn là một trong những kỹ năng cần thiết đầu tiên giúp người tư vấn tìm hiểu nội dung, yêu cầu cụ thể của KH, từ đó định hướng các yêu cầu tiếp theo Trong tình huống này, KH là ông Nguyễn Văn Tâm đến trung tâm để được hỗ trợ soạn thảo một HĐ chuyển nhượng QSDĐ

Khi nghe KH Nguyễn Văn Tâm trình bày, tác giả sẽ chú ý một số kỹ năng sau đây:

Thứ nhất, dùng cử chỉ, điệu bộ, ngôn ngữ (tiếp đón ông Nguyễn Văn Tâm chu đáo,

thăm hỏi sức khoẻ KH và gia đình, tập trung chú ý vào KH khi KH đang trình bày yêu cầu của mình về việc muốn trung tâm hỗ trợ soạn thảo HĐ chuyển nhượng QSDĐ)

Thứ hai, tạo môi trường đối thoại cởi mở, thoải mái để KH Nguyễn Văn Tâm diễn đạt

hết suy nghĩ của mình Không nên phản ứng trước những lời tức giận của KH mà phải biết tự kiềm chế, yên lặng lắng nghe, gợi ý ông Tâm nói chính xác những ý nghĩ của ông, diễn đạt lại đúng những sự kiện đã xảy ra và yêu cầu KH nhắc lại những điểm gì còn mập mờ để tác giả nắm bắt đầy đủ thông tin và tìm hướng giải quyết cho tình huống

Thứ ba, kiên trì lắng nghe hết những gì ông Tâm nói, không nên cắt ngang lời hoặc hỏi

trong khi ông đang trình bày về vụ việc làm cắt đứt dòng suy nghĩ của ông nhằm thể hiện sự tôn trọng và khuyến khích ông nói hết những gì cần nói để hiểu được bản chất của vụ việc;

Thứ tư, kiểm tra, khẳng định lại thông tin của ông Tâm mà mình tiếp nhận được là đúng Thứ năm, tóm lược các nội dung mang tính bản chất của vụ việc một cách chính xác,

người tư vấn cần yêu cầu ông Tâm cung cấp những giấy tờ cần thiết như: Giấy chứng nhận QSDĐ, căn cước công dân và hộ khẩu…Khẳng định lại với ông Tâm yêu cầu tư vấn và thống nhất quan điểm về những nội dung cần tư vấn (kể cả chi phí tư vấn)

2.1.2 Kỹ năng tra cứu văn bản, tài liệu pháp luật

Khi đã nắm được các vấn đề, yêu cầu của ông Nguyễn Văn Tâm đưa ra, người tư vấn cần xác định được các văn bản cần dùng là Nghị định 76/2015/NĐ-CP, Điều 117 BLDS 2105 và Điều 167 LĐĐ 2013… về điều kiện HĐ chuyển nhượng QSDĐ Người tư vấn phải kiểm tra xem ông Tâm có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự phù hợp với yêu cầu của ông hay không, mục đích và nội dung của HĐ có vi phạm điều cấm của pháp luật và trái đạo đức xã hội không, sau đó rà soát các văn bản trong nhóm văn bản đã tập hợp để xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ KH đang có vướng mắc Kỹ năng này giúp cho người tư vấn và KH có nhưng nội dung pháp luật đúng đắn để giải quyết vụ việc

2.1.3 Kỹ năng lập hồ sơ, lưu trữ hồ sơ

Mỗi khi tiếp nhận một vụ việc mới, ngoài việc vào sổ trợ giúp pháp lý, người tư vấn cần phải lập một hồ sơ riêng biệt Nên chọn màu sắc cho từng bộ hồ sơ để có thể phân biệt hồ sơ đang làm, hồ sơ đã giải quyết và hồ sơ mới thụ lý Cần giữ lại các giấy tờ ghi chép các cuộc trao đổi với đối tượng, với các cơ quan có liên quan, với những người khác, các bức thư, bức điện, thư điện tử gửi đi và nhận về

Bởi trong quá trình tư vấn pháp luật, hồ sơ là dữ liệu vô cùng quan trọng gắn chặt với vụ việc cần được tư vấn Do vậy, người tư vấn cần lưu trữ hồ sơ cẩn thận và sắp xếp chúng theo trình tự hợp lý, có thể lập theo trình tự thời gian hoặc căn cứ pháp lý để dễ tìm, tránh nhầm lẫn, ghi lại những dấu mốc hay đề mục quan trọng trước mỗi tập hồ sơ Tránh việc hồ sơ của KH thất lạc hoặc xảy ra vấn đề lộ thông tin cá nhân của KH cần được tư vấn

2.1.4 Kỹ năng đặt câu hỏi

Khi KH đến trung tâm mang theo những nội dung vụ việc riêng gắn liền với yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý của họ Tuy nhiên, nhiều KH thường nhắc đi nhắc lại một vấn đề và cung cấp thông tin gây nhầm lẫn, thậm chí còn mâu thuẫn với chính thông tin mà mình vừa cung cấp Để kiểm soát buổi tư vấn và khai thác thông tin hiệu quả thì người tư vấn cần đặt ra những câu hỏi Việc chuẩn bị bảng hỏi sẽ giúp người tư vấn chủ động thu thập những thông tin thực sự hữu ích và có ý nghĩa quan trọng trong việc giải quyết vụ việc để tránh những câu hỏi dài dòng, khó hiểu, không liên quan trực tiếp đến vụ việc

2.1.5 Kỹ năng trả lời tư vấn

Người tư vấn cần mô tả giải pháp, xem xét các phương hướng có thể sử dụng, dự đoán hậu quả của từng giải pháp và đối chiếu với KH để từ đó lựa chọn giải pháp phù hợp nhất, định hướng cho KH bằng cách thuyết phục KH lựa chọn giải pháp của mình, giải thích rõ với KH các thức tiến hành giải pháp và chiến thuật có thể áp dụng, từ đó sẽ giúp tạo uy tín cho người tư vấn sau này, được nhiều người tin tưởng và tìm đến

2.1.6 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng

Yêu cầu khi soạn thảo HĐ: Ngôn ngữ sử dụng trong HĐ phải đảm bảo sự chính xác (không sử dụng từ nhiều nghĩa gây ra những nhầm lẫn đáng kể, rõ ràng, đầy đủ ý nghĩa)

Đảm bảo được đúng các thông tin, các yêu cầu của KH và phù hợp với quy định của pháp luật: các thông tin và yêu cầu của KH có thể được thể hiện trực tiếp bằng miệng khi khách hàng đến gặp người tư vấn, có thể được thể hiện rõ trong phiếu yêu cầu của KH theo mẫu đã được soạn sẵn của trung tâm tư vấn

Phải tiên liệu được những rủi ro có thể phát sinh từ HĐ cho khách hàng: rủi ro này có thể phát sinh từ nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan nhằm mục đích đảm bảo quyền và lợi ích của KH tốt nhất

Ngoài các kỹ năng trên đây, người tư vấn cần phải đáp ứng một số yêu cầu khác như: am hiểu về hồ sơ địa chính có liên quan đến vụ việc, am hiểu về phong tục, tập quán sử dụng đất; nguồn gốc sử dụng đất; những điểm đặc thù của mỗi địa phương về tổ chức, thực thi pháp luật về thu hồi đất Ngoài ra phải biết sử dụng các công cụ truyền thông, phương tiện báo chí, tạo dư luận xã hội để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của KH

2.2 Những vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ và cần phải thỏa thuận cụ thể trong HĐ khi hai bên xác lập giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cho nhau là:

Để giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của của ông Nguyễn Văn Tâm được hợp pháp thì cần đảm bảo quy định theo Điều 117 BLDS 2015:

1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Như vậy những vấn đề pháp lý cần phải làm rõ như sau:

2.2.1 Về tư cách chủ thể

Thứ nhất, xác định chủ thể của bên chuyển nhượng là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình hay tổ chức

Trường hợp là cá nhân thì phải đảm bảo năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi

dân sự Thông thường, người từ đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ một số trường hợp: Người mất năng lực hành vi dân sự; Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi Còn nếu chủ thể chuyển nhượng là: Người dưới 18 tuổi; Người mất năng lực hành vi dân sự; Người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi thì cần xem xét đến ai là người giám hộ của chủ thể để thực hiện giao dịch

Ngoài ra, cần xác minh QSDĐ là tài sản riêng của cá nhân ông Tâm: QSDĐ có trong thời gian chưa đăng ký kết hôn với ai; Được tặng cho riêng; Được thừa kế…

Trường hợp là hộ gia đình: Cần xem xét thời điểm QSDĐ được cấp, nhận chuyển

nhượng, tặng cho là thời điểm cụ thể nào, tại thời điểm đó hộ gia đình có bao nhiêu thành viên, hiện nay các thành viên đó như thế nào: Đã mất, nếu đã mất thì phần di sản của người đó đã được thỏa thuận phân chia chưa và phân chia cho ai; Đã thành niên nếu đã thành niên có bị hạn chế gì không; Chưa thành niên

Trường hợp là vợ chồng: Cần xác định QSDĐ là tài sản chung hay tài sản riêng Nếu là

tài sản chung thi cần có sự đồng ý từ phía người vợ hoặc không thì hợp đồng sẽ bị vô hiệu (Khoản 2 Điều 26 Luật Hôn nhân và gia đình 2014)

Trường hợp là tổ chức: Tổ chức đó đã có năng lực pháp luật dân sự, loại hình của tổ

chức đó là gì để xác định thẩm quyền chấp thuận giao dịch và thẩm quyền ký kết hợp HĐ

Trường hợp là tài sản chung của các cá nhân, hộ gia đình, vợ chồng, tổ chức: Xác

định tỷ phần của từng đối tượng, thẩm quyền của từng đối tượng

Thứ hai, xác định chủ thể của bên nhận chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn Tâm:

Tương tự như chủ thể là cá nhân chuyển nhượng như trên nhưng có chú ý tuân thủ theo quy định tại khoản 3 Điều 141 BLDS 2015: Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2.2.2 Đối tượng của hợp đồng

Đối tượng của HĐ là QSDĐ, để xác minh QSDĐ có giao dịch được hay không, hay có vấn đề khác ảnh hưởng, thì cần phải làm rõ những vấn đề cụ thể như sau:

- Hiện trạng sử dụng đất: Việc tìm hiểu hiện trạng vô cùng quan trọng, ta phải chắc

chắn rằng mảnh đất có nguồn gốc rõ ràng, địa chỉ, diện tích mảnh đất thực tế có đúng với nội dung ghi trên GCNQSDĐ, thuộc loại đất được phép chuyển nhượng và có mục đích, thời gian sử dụng đất rõ ràng Ngoài ra cũng phải có các văn bản trích lục đo đạc diện tích đất rõ ràng làm cơ sở tính toán giá thuê cho HĐ

- Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất trồng cây hàng năm hay là đất

lúa và khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng đất ra sao Việc xác định mục đích sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến giá trị QSDĐ và những hạn chế trong việc giao dịch Theo quy

định khoản 3, khoản 4 Điều 190 LĐĐ 2013: “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất

nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”

- Thời gian sử dụng đất: QSDĐ chỉ được giao dịch trong thời hạn sử dụng đất theo quy

định tại Điểm d Khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013

- Diện tích đất giao dịch: Theo Điều 44 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định hạn mức

nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng cây lâu năm, cây hàng năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ, xử lý nợ theo thỏa thuận trong HĐ thế chấp QSDĐ, cụ thể như sau:

Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối: Không quá 30 ha đối

với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực Đồng Bằng Sông Cửu Long Không quá 20 ha đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc khu vực còn lại

Đất trồng cây lâu năm: Không quá 100 ha đối với các xã, phường thị trấn khu vực đồng

bằng Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi

Đất rừng sản xuất là đất trồng: Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở

đồng bằng, không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn thuộc khu vực trung du, miền núi

- Tình trạng pháp lý của đất: Đất hiện nay có xảy ra tranh chấp, đã được cấp

GCNQSDĐ, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính chưa QSDĐ có đang thế chấp tại ngân hàng hay bị phong tỏa, kê biên thi hành án không QSDĐcó nằm trong khu quy hoạch không được giao dịch chuyển nhượng, có bao nhiêu diện tích đất trong lưu không hành lang đường chưa được thu hồi Đất có di tích lịch sử, danh lam thắng cảnh…hay không? Các thông tin về thửa đất phải được ghi nhận đầy đủ trong các tài liệu tại cơ quan địa chính, UBND tại địa phương đó Để chắc chắn, bên chuyển nhượng có thể chuẩn bị hồ sơ gửi UBND cấp xã nơi có bất động sản để được xem xét cấp giấy chứng nhận đất không bị tranh chấp và không nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Tài sản gắn liền với đất: Nhà hay công trình xây dựng, hoặc không có Tình trạng pháp

lý của tài sản này: được đăng ký quyền sở hữu không, có giấy phép xây dựng, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, thời gian xây dựng của tài sản

2.2.3 Các điều khoản của hợp đồng

Xác định giao dịch của các bên có hoàn toàn tự nguyện, HĐ giao dịch có nhằm mục đích khác không: tín dụng đen, tẩu tán tài sản

Xác định nguồn luật áp dụng: LĐĐ năm 2013; Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP; BLDS

năm 2015; Luật thương mại 2005; Luật Doanh nghiệp 2020; Luật công chứng năm 2014

Hình thức HĐ: HĐ chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng,

chứng thực

Giá chuyển nhượng (do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật tại Điều

431 BLDS 2015 và Điều 18 Văn bản hợp nhât 14/VBHN-BTC năm 2015) Cần chú ý việc ghi giá như thế nào trong HĐ mua bán nhà đất là do Bên bán và Bên mua thỏa thuận với