Tiểu luận kết thúc học phần môn Luật kinh doanh bất động sản Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về KDBĐS của NĐT trong nước và NĐTNN tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó? Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư KDBĐS? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua? ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC
Trang 1MÔN: PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
HỌ VÀ TÊN : NGUYỄN THU HẰNG
NHÓM : 03MSSV : 432527
Trang 2Điện Biên – 2021
MỤC LỤC
BÀI LÀM 1Câu 1: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về KDBĐS của NĐT trong nước vàNĐTNN tại Việt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?
ĐÁNH GIÁ VỀ SỰ KHÁC NHAU: 3Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư KDBĐS? Anh(Chị) có nhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thịtrường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua? 4ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC 7PHỤ LỤC 9DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 11
Trang 4BÀI LÀM
Câu 1: Hãy chỉ rõ sự khác nhau cơ bản về KDBĐS của NĐT trong nước và NĐTNN tạiViệt Nam? Anh (Chị) có nhận định, đánh giá gì về sự khác nhau đó?
Trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ như hiện nay, nhu cầu KDBĐS ngày càng
lớn và đa dạng Theo khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014 thì: “Kinh doanh bất động sản là việc
đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyểnnhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất độngsản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sảnnhằm mục đích sinh lợi” Việc KDBĐS của NĐT trong nước và NĐTNN tại Việt Nam có những
điểm khác nhau cơ bản như sau:
Thứ nhất về chủ thể KDBĐS
NĐT trong nước KDBĐS là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có
NĐTNN là cổ đông (khoản 20 Điều 3 LĐT 2020) thực hiện hoạt động KDBĐS theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014.
NĐTNN KDBĐS là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước
ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam (khoản 19 Điều 3 LĐT 2020) thực hện hoạt động KDBĐS theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật KDBĐS 2014.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú,
sinh sống lâu dài ở nước ngoài Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (Điều 3 Luật Quốc tịch 2008).
Như vậy, có thể thấy NĐTNN KDBĐS gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Thứ hai, về phạm vi KDBĐS được quy định cụ thể trong Điều 11 Luật KDBĐS 2014(trích luật ở phần Phụ lục)
Qua điều luật trên, có thể thấy phạm vi KDBĐS của NĐTNN hẹp hơn so với NĐT trong nước rất nhiều Trong nhóm NĐTNN, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài còn bị hạn chế hơn so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi không được đầu tư xây dựng nhà, CTXD trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê Chỉ được đầu tư xây dựng nhà, CTXD đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
Trang 5cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích SDĐ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được phép nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Có hai hoạt động kinh doanh mà các NĐTNN không được phép thực hiện trong khi các
NĐT trong nước vẫn có thể tiến hành Thứ nhất, NĐTNN không được phân lô bán nền, đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng QSDĐ gắn với hạ tầng đó.
Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng, NĐTNN không được mua để bán, cho thuê, cho thuê
mua mà chỉ có thể thuê những BĐS này để tiến hành cho thuê lại.
Thứ ba, về điều kiện tiếp cận thị trường
Khác với NĐT trong nước, NĐTNN không được tiếp cận thị trường đối với ngành, nghề
chưa được tiếp cận thị trường là: “Đầu tư xây dựng hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng” và tiếp cận thị trường có điều kiện đối với ngành,
nghề “Kinh doanh bất động sản” (Phụ lục I Nghị định số 31/2021/NĐ-CP).
Thứ tư, về số lượng nhà ở được sở hữu
Với NĐT trong nước thì pháp luật không hạn chế số lượng nhà ở được sở hữu còn đối với NĐTNN thì theo quy định tại Điều 161 Luật Nhà ở năm 2014, các đối tượng gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cứ, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Khoản 4 Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng quy định chi tiết hơn một số nội dung về vấn đề này (trích luật ở phần Phụ lục) Như vậy, rõ ràng không phải cứ có tiền là NĐTNN sẽ được quyền mua và đầu tư BĐS mà phải đảm bảo những điều kiện mà pháp luật quy định.
Thứ năm, hạn chế số tiền thu trước khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai
Việc thanh toán giá trị hợp đồng liên quan đến BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều đợt và tùy thuộc vào tiến độ xây dựng Trước khi bàn giao nhà, CTXD cho khách hàng, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị của hợp đồng trong khi này tỷ lệ tối đa áp dụng cho các NĐT trong nước lên đến 70%.
Thứ sáu, nguy cơ bị thu hồi đất cao hơn
Trang 6Để được thông qua thì các dự án đầu tư BĐS để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Điều này gây không ít khó khăn cho NĐTNN vì không nắm rõ quy định về đất đai cũng như các thủ tục hành chính có liên quan tại cơ quan Nhà nước Việt Nam, ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của NĐTNN tại việt Nam hơn so với NĐT trong nước.
ĐÁNH GIÁ VỀ SỰ KHÁC NHAU:
Có thể thấy, sự khác biệt lớn nhất giữa NĐT trong nước và NĐTNN trong KDBĐS là về phạm vi KDBĐS Luật KDBĐS 2014 quy định phạm vi KDBĐS của NĐTNN hẹp hơn so NĐT trong nước là bởi vì Luật Đất đai 2013 chưa cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được nhận
chuyển nhượng QSDĐ (P.Thảo, Người nước ngoài không được gom, mua đất để kinh doanh,
https://fica.vn/quoc-te/imf-canh-bao-giam-phat-can-tro-tang-truong-toan-cau-15-8897.html, ngày cập nhật: 10/3/2014, ngày truy cập: 30/10/2021), do vậy đảm bảo sự thống nhất, tránh mâu thuẫn, chồng lấn giữa các văn bản pháp luật Bên cạnh đó, việc mở rộng phạm vi KDBĐS của NĐTNN phụ thuộc rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế Do vậy, có những phạm vi kinh doanh được bảo hộ cho NĐT trong nước nhưng chưa thể bảo hộ
cho NĐTNN Hơn nữa, việc NĐTNN hoạt động KDBĐS tại Việt Nam còn liên quan đến vấn đề
chủ quyền quốc gia Nếu NĐTNN có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở quá lớn hoặc NĐTNN sở hữu đất ở gần khu vực quân sự nhạy cảm, các trụ sở cơ quan an ninh sẽ ảnh hưởng tới an ninh quốc phòng, chúng ta không thể vì mục tiêu kinh tế mà bất chấp đánh đổi nguy cơ đe dọa chủ quyền quốc gia, độc lập dân tộc như vậy Vào năm 2018, các nhà lập pháp Việt Nam có một ý tưởng đó là thay vì cho NĐTNN sở hữu đất thì họ sẽ cho NĐTNN thuê đất trong thời gian dài, có thể là 70 hoặc 99 năm tùy vào mô hình dự án Nhưng như chúng ta thấy, vì có quá nhiều bất cập nên ý tưởng này đã không thành công.
Ngoài những lý do trên, pháp luật không cho phép NĐTNN được phép sở hữu QSDĐ ở Việt Nam cũng còn bởi nguyên do khác đó là đất được sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch và được đề ra bởi những người làm chính sách Tùy và sự biến động của kinh tế, xã hội thì quy hoạch, kế hoạch SDĐ sẽ thay đổi Mỗi lần thay đổi cần phải thực hiện thu hồi QSDĐ của một số hộ gia đình, cá nhân để phục vụ mục đích chung Và trên thực tế, việc thu hồi này không dễ dàng, đôi khi còn dẫn tới những hậu quả không thể lường trước, mà đơn cử là vụ việc của Đoàn Văn Vươn Vấn đề này trở nên phức tạp hơn với NĐTNN nếu họ được phép sở hữu đất và sử dụng ổn định lâu dài thì việc thu hồi càng trở nên khó khăn khi quan hệ pháp luật có yếu tố nước ngoài được điều chỉnh bằng cả công ước quốc tế Vì vậy, để đảm bảo an an ninh – quốc phòng, việc hạn chế phạm vi KDBĐS, không cho phép NĐTNN nhận chuyển nhượng QSDĐ là hợp lí Tuy nhiên, xét trên góc độ kinh doanh, việc hạn chế tiếp cận tư liệu hàng hóa, ở đây là BĐS là sự cạnh tranh không lành mạnh, kìm hãm NĐTNN, chưa thực sự tạo điều kiện để khai thác tiềm lực kinh tế dồi dào của NĐT ngoại quốc Đặc biệt, trong giai đoạn thị trường BĐS bị đóng
Trang 7băng thì việc NĐTNN tham gia đầu tư sẽ khôi phục lại, làm cho thị trường BĐS nóng lên và sôi động hơn Vì vậy, pháp luật cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định tạo hành
lang pháp lý cho thị trường BĐS vận hành và phát triển theo hướng thông thoáng, hài hòa hơn
với NĐTNN để thu hút nguồn vốn, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, cũng như BĐS ở nước ta hiện nay nhưng vẫn phải ưu tiên đảm bảo vấn để an ninh, quốc phòng của quốc gia Đó cũng là cơ sở pháp lý để các NĐTNN yên tâm hơn khi vào Việt Nam đầu tư, tạo điều kiện và cơ hội bình đẳng giữa NĐT trong nước và NĐTNN, tạo niềm tin vào chính sách đổi mới của nước ta.
Luật Đất đai 2013, Luật KDBĐS 2014, Luật Nhà ở 2014 và mới đây là Luật Đầu tư 2020 ra đời với những sửa đổi, bổ sung về việc nới lỏng điều kiện cho NĐTNN được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã tác động tích cực đến thị trường BĐS trên nhiều khía cạnh, đặc biệt sẽ làm cho thị trường BĐS tăng độ mở cho NĐTNN được tham gia hoạt động trên thị trường.
Như vậy, sự khác nhau về KDBĐS giữa NĐT trong nước và NĐTNN trong quy định pháp luật hiện nay khá hợp lí và phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng, Nhà nước và xu thế quốc tế Một mặt, nhà làm luật muốn thu hút nguồn vốn đầu tư ngoài nước vào Việt Nam để cải thiện TTBĐS ảm đạm và đóng băng của những năm trước; Tạo điều kiện cho các NĐTNN được đầu tư kinh doanh tại Việt Nam; Góp phần tạo lập sự bình đẳng trong KDBĐS giữa NĐTNN và NĐT trong nước; Thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế, hội nhập quốc tế; Làm tăng sự cạnh tranh đối với NĐT trong nước từ đó kích thích thị trường ngày càng cạnh tranh minh bạch, chuyên nghiệp Mặt khác, nhà làm luật muốn hạn chế phần nào phạm vi hoạt động của NĐTNN để tránh việc họ với nguồn vốn lớn có thể thâu tóm thị trường BĐS Việt Nam Việc hạn chế gia nhập thị trường của các NĐTNN cũng có thể coi là một biện pháp “bảo hộ” cho các NĐT trong nước phát triển bởi không phải NĐT nào cũng có tiềm lực kinh tế lớn mạnh như các NĐTNN.
Câu 2: Hãy phân tích các chính sách của Nhà nước đối với đầu tư KDBĐS? Anh (Chị) cónhận định, đánh giá gì về tính hiệu quả của các chính sách đó đối với thị trường bất độngsản ở Việt Nam thời gian qua?
Chính sách của Nhà nước ta hiện nay đối với đầu tư KDBĐS được quy định tại Điều 7 Luật KDBĐS 2014 gồm những nội dung sau:
Thứ nhất, Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầutư KDBĐS phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳvà từng địa bàn.
BĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế ngày càng góp phần to lớn vào tăng trưởng GDP của quốc gia và phát triển kinh tế đất nước Việc Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân đầu tư phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã được đề ra khá dễ hiểu Nhà nước là chủ thể lãnh đạo đề ra phương hướng và mục tiêu, đương nhiên Nhà nước sẽ khuyến khích công dân của mình hiện thực hóa các mục tiêu đó Tuy nhiên việc thực hiện mục tiêu cần
Trang 8tùy theo từng thời kỳ và địa bàn, bởi lẽ mỗi vùng có một đặc trưng thổ nhưỡng, khí hậu và con người khác nhau, nền kinh tế cũng liên tục thay đổi Vì vậy, đầu tư ở đâu, đầu tư như thế nào trong từng giai đoạn luôn được Nhà nước quan tâm và tạo điều kiện nếu chúng phù hợp.
Việc các tổ chức, cá nhân tham gia vào lĩnh vực đầu tư KDBĐS, thu hút được nhiều nguồn lực trong và ngoài nước, giúp tăng khả năng cung cấp hàng hóa, đồng thời thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác cùng phát triển như ngành xây dựng, công nghiệp khai thác, sản xuất vật liệu xây dựng là điều mà Nhà nước luôn khuyến khích Tuy nhiên, những hạng mục đầu tư không phù hợp với mục tiêu phát triển sẽ khó có thể triển khai hoặc bị cấm Vì vậy, các NĐT KDBĐS phải có sự lựa chọn hợp lý, đảm bảo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội và quyền lợi, lợi ích của các bên liên quan, khi đó, Nhà nước sẵn sàng tạo điều kiện cho những dự án KDBĐS hướng tới những mục tiêu trên.
Thứ hai, Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự ánđược ưu đãi đầu tư.
Các vấn đề chung của xã hội luôn cần ai đó đứng ra để giải quyết và về mặt lý thuyết thì đó phải là Nhà nước Nhưng vì sự chuyên môn hóa và tư nhân hóa của nền kinh tế nên Nhà nước luôn muốn các chuyên gia trong xã hội thực hiện công việc của mình Một công ty về chuyên xây dựng tư nhân thực hiện một dự án xây dựng nhà ở xã hội vì mục tiêu lợi nhuận và hình ảnh thương hiệu sẽ làm tốt hơn các doanh nghiệp Nhà nước, nơi quá trình giải ngân vốn luôn rất chậm và chất lượng công trình còn nhiều tranh cãi.
Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư Ví dụ theo khoản 1 điều 16 của LĐT 2020, dự án được ưu đãi đầu tư chủ yếu là những dự án liên quan đến sản xuất, chế tạo sản phẩm công nghệ cao, vật liệu mới, năng lượng sạch và những dự án đầu tư công như cơ sở khám chữa bệnh, thể dục thể thao… Hiện nay, ngành công nghiệp nặng chủ yếu tại Việt Nam như: khai thác than, sản xuất phân bón, luyện kim… những ngành công nghiệp này đã tồn tại lâu đời và gây ảnh hưởng lớn đến môi trường Chính vì thế, việc ưu đãi cho các dự án về năng lượng mới, công nghệ cao là hoàn toàn hợp lí bởi những dự án này có dư địa tăng trưởng cao và phù hợp với xu hướng toàn cầu, có thể thay thế những nền công nghiệp nặng lâu đời kể trên nhằm giảm bớt tác động của chúng lên môi trường xung quanh Nhà nước cũng có những chính sách kinh tế, những “đòn bẩy” để hỗ trợ các dự án nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư nhằm mục đích giúp cho một số đối tượng có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở, đặc biệt là trong khu vực đô thị và khu công nghiệp có nhà ở, để hòa nhập với cộng đồng, để tái tạo sức lao động, giúp Nhà nước thực hiện một số mục tiêu về chính sách xã hội, bao gồm giảm nghèo và tăng cường bình đẳng về cơ hội Một trong số các chính sách đối với nhà ở xã hội được thể hiện cụ thể tại quy định pháp luật trong Luật Nhà ở 2014 như sau:
Trang 9Đối với các hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và các doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại Khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở 2014 sẽ được hưởng những ưu đãi quy định tại Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2014 Các chính sách, ưu đãi của Nhà nước được quy định cụ thể tại nhiều quy định pháp luật khác nhau hướng tới nhiều đối tượng với các điều kiện chặt chẽ, cụ thể nhằm đảm bảo quyền lợi, lợi ích xứng đáng đối với các đối tượng đầu tư nêu trên
Chương trình phát triển nhà ở xã hội luôn được Chính phủ và các bộ, ngành quan tâm nhằm tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp có nhà ở để đảm bảo cuộc sống ổn định lâu dài Mới đây, Nghị định 49/2021/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 1/4/2021 thay thế cho Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp và cả người dân kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, tạo “cú hích” quan trọng cho phát triển nhà ở xã hội Đồng thời, góp phần thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội, giải quyết căn bản nhu cầu về nhà ở cho đối tượng chính sách trong lĩnh vực nhà ở với sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ nhiều tổ chức tín dụng khác bên cạnh Ngân hàng Chính sách Xã hội Cùng đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành Quyết định số 697/QĐ-NHNN ngày 22/4/2021, về mức lãi suất vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở là 4,8%/năm Các chính sách hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư, người dân có nhu cầu mua nhà ở cũng được triển khai khi các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay, đưa ra nhiều gói lãi suất ưu đãi nhằm hỗ trợ người dân vay mua nhà
Thứ ba, Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹthuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư.
Việc xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật phục vụ dự án thuộc trách nhiệm của NĐT Tuy nhiên, Nhà nước có những chính sách hỗ trợ, khuyến khích NĐT Các hạng mục hỗ trợ có thể bao gồm chính sách kinh tế, hỗ trợ bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ kinh phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, … Tùy từng dự án tại các địa phương khác nhau mà Nhà nước sẽ ra những chính sách, hỗ trợ phù hợp Điều này không chỉ giúp NĐT giảm gánh nặng trong chi phí xây dựng mà còn tạo điều kiện phát triển đồng bộ môi trường, cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực dự án.
Thứ tư, Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ côngích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư KDBĐS
Mật dộ dân số tăng cùng với sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị mới, khu dân cư, chung cư cao tầng đòi hỏi những dịch vụ công ích, công trình hạ tầng xã hội phát triển một cách tương đồng để đảm bảo được nhu cầu sinh sống của người dân Nhà nước cần phải đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư các dịch vụ công ích và công trình hạ tầng xã hội nhằm tránh trường hợp quá tải dẫn đến giao thông tắc nghẽn, môi trường ô nhiễm,… không đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân.
Trang 10Thứ năm, Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biếnđộng, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng
Nhà nước cần kiểm soát, điều tiết được cung - cầu của thị trường, tránh trường hợp TTBĐS phát triển thiếu ổn định, nhất là đối với TTBĐS nhà ở Tình trạng đầu tư tự phát, theo “phong trào”, “đám đông” diễn ra làm giá cả BĐS tăng cao, cộng với tình trạng đầu cơ, kích giá, tạo giá ảo vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận tầng lớp dân cư trong xã hội Trong khi thị trường bị ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế, cộng thêm việc các Ngân hàng thắt chặt cho vay tín dụng BĐS thì thị trường lại rơi vào tình trạng trầm lắng kéo dài, giao dịch ít, thậm chí không có giao dịch, giá cả sụt giảm; dư thừa nhiều các BĐS cao cấp, trong khi lại thiếu các loại nhà ở phù hợp để đáp ứng khả năng, nhu cầu của đại đa số người dân.
Để quản lý ổn định TTBĐS, Chính phủ đã xem xét và ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung như: Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển, quản lý nhà ở xã hội, Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 117/2015/NĐ-CP… Đồng thời, các Bộ ngành sẽ tham mưu Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các địa phương tăng cường giám sát TTBĐS, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các hành vi, đối tượng lợi dụng thông tin để làm giá, đẩy giá BĐS cao nhằm thu lợi bất chính… Điển hình trước tình trạng sốt đất nửa đầu 2021, ngày 25/3/2021, Bộ Xây dựng đã có công văn 989/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về việc tăng cường công tác quản lý tình hình TTBĐS tại các địa phương Đó là một số những chính sách, cơ chế mà Nhà nước có thể can thiệp, ổn định TTBĐS, bảo vệ quyền lợi, lợi ích của nhà đầu tư và khách hàng.
ĐÁNH GIÁ TÍNH HIỆU QUẢ CỦA CÁC CHÍNH SÁCH CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐIVỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG THỜI GIAN QUA
Nhìn một cách tổng quan, các quy định pháp luật về chính sách của Nhà nước đối với
TTBĐS có những điểm nổi bật như: Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật về các chính sách
của Nhà nước đối với KDBĐS được xây dựng và hoàn thiện làm cơ sở hiện thực hóa các mục tiêu của Nhà nước, bám sát từng biến động của thị trường BĐS, đảm bảo cho nguồn thu ngân
sách, cho thị trường hoạt động lành mạnh Thứ hai, Nhà nước đã kểm soát được TTBĐS từ
khâu đăng ký BĐS, đưa BĐS tham gia vào thị trường, ghi nhận những biến động đối với TTBĐS, lượng giao dịch, giá giao dịch các loại hình BĐS có biến động nhưng cơ bản vẫn ổn định, không rơi vào tình trạng “đóng băng” hay “sốt nóng” Các hoạt động KDBĐS, môi giới
BĐS thiếu tính pháp lý, gây nhiễu loại thị trường đã được chấn chỉnh kịp thời Thứ ba, các ưu
đãi tài chính được thực thi đã giúp cho nhiều cá nhân, tổ chức tháo gỡ được vướng mắc, khó khăn trong kinh doanh, giải quyết căn bản nhu cầu về nhà ở cho đối tượng chính sách trong lĩnh vực nhà ở với sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn từ nhiều tổ chức tín dụng Các ngân hàng thương mại cũng giảm lãi suất cho vay, đưa ra nhiều gói lãi suất ưu đãi đã phần nào hỗ trợ cho các đối tượng điển hình là ngân hàng BIDV giảm từ 0,5-1,5%/năm lãi suất cho vay bằng VND đối với dư nợ