Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật dân sự về thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAP LUẬT DÂN SỰ VE THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HOI

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

(Định hướng nghiên cứu).

HÀ NỘI, NĂM 2021

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHÁP LUẬT DÂN SỰ VẺ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân sự vả Tổ tung dân sự

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Pham Văn Tuyết

HÀ NỘI, NAM 2021

LỜI CAM DOAN

“Tôi in cam doen đây là công tinh nghiên cửa khoa học đốc lập ofa ring tôi

Các kắt qua nêu tong Luân vin chưa được công bổ trong bắt kỹ công tình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trong thie, có nguẫn gic rõ ring, được trích din ding theo uy din

“Tôi min civ trách nhiệm về tính chính xác và trùng thục của Luân văn này

Tác gi Luận văn

Lê Thị Ngọc Linh.

MỤC LỤC

LỠI CAM DOAN 1

PHAN MÔ ĐẦU 1 1 Tính cấp thết của tat 1

3 Déi tương và phạm vi nghién cứu Ũ4 Muc tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 6

6 Dự liên các đễm mới, các đồng gop về mất lý luận 77 Kit câu luân vin 7

Chương i 8

MOT SỐ VAN ĐỀ CHUNG VỀ PHAP LUAT THUÊ MUA NHÀ 6 XÃ HỘI

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM §

11 Khái niêm về nhà ở xã hội hình thành trong tương lai 811.1 Khả niệm và nhà ð xã hội 8

11.2 Khi niệm về nhà ở xã hộ hành thành trong tương li 10

1.2 Thuê mua nhà ð xã hồi hình think trong tương et 151 21 Khả niệm về thuê mua nhà ở xã hội inh thành trong tương li 15122 Các nguyên tắc của pháp luật vé thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong

tuonglai 19

1 3 Pháp luật v thuê mus nhà ở xã hổi hình hành trong tương ai cũa một số nướctrên thể giới và đánh giá sự phù hop của pháp luật Việt Nam 241 31 Các quy đính pháp luật vé thuê mus nhà ð xã hội hình thành trong toơng lai

ti Vương quốc Anh 24

132 Các quy dinh pháp luật vé thuê mus nhà ð xã hồi hình thành trong toơng lai

Chương 2 31

THUC TRANG PHÁP LUAT VỀ THUÊ MUA NHÀ G XA HOI HÌNH THÀNH.

TRONG TƯƠNG LAI 32

3.1 Chính sách về nhà ở xã hội 33.1.1 Mue dich chính sách về nhà ở xã hội 332.1.2, Hình thức thực hiện chính sách nhà 6 xã hồi 332.13, Nguyên tắc thực hiện chính sách nhà ở xã hội 34

2.2 Quy định cũa pháp luật về thuê mua nhà ở xã hồi hình thành trong tương lại 35

2.2.1, Quy định về hop đồng thuê mua nha ð xã hội hành thành trong tương lai 3532.2 Quy din về thủ tục và cơ chế uu dai đối với các chữ:trong thuê mua nhà

xã hội hình thành trong tương lại 5%

Kết luận chương 2 6

Chương 3 64

MOT SO BAT CAP VA KIEN NGHỊ HOÀN THIEN PHÁP LUAT, NANG CAO HIEU QUÁ THUÊ MUA NHÀ Ở XA HOI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

TẠI VIỆT NAM 64

3.1 Một số bat cập và kiễn nghĩ hoàn thiện pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội hình.

thành trong tương lại “

3.1.1 Quy đính về hop đồng thuê mua nhà 6x8 hội hình thành trong tương lai 643.1.2 Quy định về thi tục và cơ chế tu đất đối với các chủ thể trong thuê mua nhà

xã hội hình thành trong tương lai 79

3.2 Các giãi pháp ning cao hiệu quả thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương

Tạ tại Việt Nam, 36

Kắt luận chương3 3p

KẾT LUẬN s0

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.

PHAN MO ĐẦU

1 Tank cấp thiết của để tài

"Nhã ö 1á một loại tii sản cô giá tị lên đối với mỗi hộ gịa định, cả nhân và có

Và kí quan trọng trận thí trường bất đồng sin VŠ mét đời sống xã hội, nhà ở là nhủ

cầu thiết thục góp phân nâng ceo đời sing vật chất và tính thần của người dân, từ đó ship do đính xã hội và tác động tích cực đi Việt xây dụng, phất biển đất nước

Tuy nhiên, không phải bất kỷ bộ phân nguời dân nào cũng có khả năng tiếp cận vàcó cơ hội sỡ hữu nhà 8, đặc biết là đối tượng có thu nhập thấp, những người nghèo

tại kh vực đô thị, công nhân các khu cổng nghiệp Chính vì vậy, việc biển khai xây dụng chính sich phét tiển nhà ở xã hội đãnh cho shiing đối hương gấp khố khăn được thuê, thuê mua hoặc mua nhà ở với giá ưu đãi là hit sức cén thiết trong diet đoạn công nghiập hóa, hiện đại hóa đắt nước biện day: Vike phát iễn quỹ nhà xã hội không những phục vụ cho nhu cầu hiện đại hóa, nâng cao chất tượng cuộc

sống cho nguời din ma còn giúp giải quyết bã toán en sinh xã hội

Vor ý nghĩa va tầm quan trọng của nhà &, Thủ tưởng Chính phủ đã ban hành,

Quyết ảnh số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia đến nim 2020, tim nhìn đến năm 2030 Chiến lược đã để ra mục tiêu ‘phe tide nhà ở đáp Wg nhụ cầu của nhân đã đẳng thời đón ra các cỡ chế, dhíng sách để khuyến khích, hố tro phát triển nhà 6 các nhóm đối tượng cén được hướng

sác chính sách nhà nước về nhà 6 Ngodi ra, hệ thông văn ban pháp luật về chính

sách phát tiễn nhà ở néi amg, nhà ở xã hội nối riêng đã được ban hãnh tương đổi đồng bộ từ Bộ luật dân sự, Luật Nha ở, Luật Kinh doanh bắt đông sin cho dén các vin băn hướng dẫn Luật như Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng din Luật Nha 6, Nghi dinh số 30/2021/NĐ-CP sữa đỗi Nghị định 09/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở, các văn bên quy định chỉ Hết về nhà ở xã hối như Nghỉ định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quân lý nhà ở xã hội, Nghĩ định số 49/2021/NĐ-CP sửa đỗi Nghị định 100/2015/NĐ-49/2021/NĐ-CP cùng các Thông tr hướng dẫn của Bộ Xây

dung và các Bộ ngành có liên quan Cũng hệ thống văn bản pháp luật là những gói

‘wu đãi về chính sách tài chính tin ma điễn bình lá gối tin dụng 30 000 tỷ đồng hễ "trợ nhà ở theo Nghi quyết số 02/NQ của Chính phủ bắt đầu triển khai từ năm 2013.

V6i hành lang pháp lý đầy đã, liên tục cập nhật và các chính sách ưu đãi và hổ, "trợ của nhà nước; trong những năm que; nhiều dự án nhà ở xế hội đã được tiễn khai @ cho tác thám, Bối hạng khó khẩn về nhấ thực hiện to đều kiện gãi yết đ

ở Tuy nhiên, cũng với ar phát rễ liên tục của thi trường bất động sẵn cũng ne

những hạn thế của chính sich nhà ở xã hội hiện nay nên các giao dich về thu, thuếuua hoặc mua bán nha ở xã hội còn gập nhiều rào cân, đặc tit là giao dich về thuê

snus nhà ở xã hộ - phương thúc chưa được áp dụng phổ biên rên thục tế

“Xuất phát từ thực trang nêu rên, việc nghiên cứu, đánh giá các vận để về thuêmua nhà ð xã hội hàn thành tong tương lại đ từ đỏ đơn ra những giã pháp hoàn,

thiên pháp luật lam cơ sỡ cho việc phát biển, quản lý hoạt đồng thuê mua nhà ð xã Tội hình thành tong tương lạ ti Vit Nam hiện nay là rất thit thục Tờ đã tác ia

đã lợn chon đã tạ: "Pháp huật dn sự về thuê mma nhà ở xã hội hành thành trongtrong lai” làn đồ ài nghiên cứu luân văn thee ổ côn mình.

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

2.1, Tah hành nghiên cứ trong nước:

21.1 Niềm các công tinh nghidn cứu vé nhà ở hình thành trong tương la

Nghiên cau vé mua bán nhà ở hình thành trong tương lei có rất nhiều côngtình nghiên cửa khác nhau, đặc iệtlà các luân vin thạc đ như Giao dich dn ie

đồi vết ti sản là nhà ở hình thành trong tương lat của tác gã Đố Phương Thủy,

Trường Dei học Luật Ha Néi năm 2017 đã phân ích nhà ở hình thành rong tươngIni với vai tro là một loại ti sẵn để giao dich din ar theo quy định cia pháp luật

Việt Nam hiện hành đ từ đó để xuất giã pháp nhằm hoàn thin pháp luật về vẫn để

ny, Pháp luật về nhà ở hành thành trong tương la tạ Tiệt Nam cũa tác giã Phạm

Hoàng Anh, Khoe Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2015 và Pháp lướt vé mu bản nhà ở hành thành trong tương lại và thực gn tr hành tử thành phổ Bắc Ninh

của tác giả DS Thị Hiệp Trang Trường dei học Luật Hà Nội năm 2019 đều tậptrùng nghiên cửu pháp luật mua bán nhà ở hình thánh trong tương lại dui các gốc

đô về chủ thể thục hiện giao dich mus bán; điều kiện nha & ình thánh trong tương

lạ ơn vào lành doanh, quyền và ngiĩa vụ của các bin trong giao dich mua bin;

qy tình chuyển nhương hop đẳng Đảng thời phần tích những bắt cập của phép uất trong the tn để từ đó đưa ra các kiến nghĩ hoàn thiện pháp luật nâng cao

iệu quả á dụng phép luật

Bên canh đó, nhà ở hình thành trong tương lei còn được nghiên cứu đưới khía

canh hop đồng mua bán hoặc thé chip nhà ở như, Mot sổ bắt sập trong aug độnh sũapháp luật về hop đẳng mua bán nhà ở cia tác gã Trần Thị Huệ và Nguyẫn V ăn Hoi, trang 19-24, Tạp chí Luật học số 12, 2012; Hop đổng mua bein nhà ở hin

thành trong tương la ~ Một sổ vẫn để I huận và thực nn cũa tác giã Nguyễn Thị Huyện Trang, Trường Dai học Luật Ha Nội năm 2015; Thể chấp nhà ở hình thành trong tương la: dé báo đâm cho hẹp đẳng tin cing cia tac giã Phạm Yên Anh,

Trường Dai học Luật Hà Nội năm 2017

21.2, Niềm các công tinh nghân cin về nhà ở xã hội

Các công tình nghiên cứu vé mua bán nhà ở xã hối được thể hiện đưới hành

tích các kết qué đạt được và những bắt cập trong quá tình triển kh thục hiện phát

triễn nhà ð xã hội tủ Việt Nam thi gian qua và kién nghỉ các giã pháp hoàn thiện Các luận vấn thạc Z công kh thác nhiễu về để tài này nhựy Pháp bu về mn

bán nhà ở xã hội ca tác giả Phạm Héng Điệp, Trường Dai học Luật năm 2014 và“Pháp luật vé mua bản nha ở xã hội trong tn trường bắt đồng sd của tác giã HoàngPhương Hà, Trường Đài học Luật Hà Một năm 2019 đi nghiên củu các quy én

php luật về mua bán nhà ở xã hội như đối tượng và đu liận mua nhà ð xã hồi, WS

fro tin ding cho nguôi mua nhà ở xã hộ; hop dng mua bán nhà ở xã hồi; giải

quyết các tranh chấp về mua bán nhà ở xã hội đưới góc đô Luật kink tê cũng nhờ hân tich các bất cập cũa quy dinh pháp luật rên thực tén Đây la nguồn tai liệu quan tong khi có có nhin bao quát tổng thể về hoạt đông mua bán nhà ở xã hội, Thực lận pháp luật về nhà ở xã hội tạ TTết Nam hiện nay của tác giã Trình Thị

Qui, Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2017 đá phân ích cơ sở lý luận và các quycảnh của pháp luật hiện hành về phát tiễn nha ð xã hội đoới gúc đổ hành chính nhà

tins hiện pháp luật rên thực tổ

Điễm chúng của các công tình nêu rên di giới thiệu một cách tổng quan hệ nước di từ 46 ning cao hoạt động quản!

thắng quy dinh pháp luật vi nha ở xã hội và hoạt động mua bán nhà & xã hội dướihiều góc độ khác nhau như Luật Hanh chính boặc Luật Kinh tế

2.1.3, Nhóm các công trình nghền cứu liên quan din tuế mua nhà ở xã hội hình

thành trong hương ri

Thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương la là mốt trong những nốidang mới của quy định phip luật rong vải năn trổ lạ đầy, Vì vậy, việc tra cửu tìmiểm các công tình nghiễn cửu trợc ấp về thuê mua nha 6 xã hồi hình thành trong

tương li còn gặp nhiều khổ khăn Liên quan din thuê mua nhà ở zã hội, có một số

công tỉnh ngiên cửu về kia canh hợp đồng thuê mua nhà ở xã hố, nén ting là

Luân án lên 4 Những vấn để pháp I về Hợp đồng tnd mua ở Tiệt Nam côn Doãn

Heng Nhung năm 2009 đã đưa ra cái nhìn tổng quen về khái niệm, bản.

của thuê mua để smu đó tic giã để có những nghiên cứu chuyên sâu về thuê mua

thông qua bai báo khoa học Đặc điểm pháp lý cơ bản cũa hợp đồng thé mua nhữn

ticki cạnh thuê mua nhà xã hồi trong giai đoạm hiện nay vào năm 2010

Bên cạnh sich chuyên khảo, bài báo khos hoc th các luận văn thạc sĩ cũngthước đâu tiép cén vẫn dé thuê mua nhà ở xã hột hình thành trong tương lại ur

Giao kết và thực hiển hợp đẳng thuê mua nhà 6 xã hội theo pháp luật Việt Nam của tác gã Nguyễn Thị Mai Phương, Học viện khoa học xã hột năm 2016, Hop dng thuê mua nhà ö xã hột theo pháp luật Tiệt Nam từ tuc hẫn quỹ phát mẫn nhà ở thành phổ Hồ Chỉ Minh oi tác giã Duong Thanh Hai, Học viên khoa hoe xã hồi năm 2017 và Hop đồng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Tiệt Nam của tic giã

Lê Văn Lim, Khoa Luật - Trường Đại học Hué năm 2018 đã nghiên cứu, phân ich

các quy dinh vé thuê mua nhà ở xã hội dưới góc đồ hợp đồng gao kết và thục hiện hop đẳng cũng niur những vướng mắc trong thực tiễn để từ đó đơn re phương

hướng hoàn thiện.

2.2 Tinh hành nghiên cứ unde ngoài:

Vin đồ nhà ð xã hội cũng nhân được mr quan tim của một sổ nhà nghiên cứu

ước ngoài

Tác giã Kethleen Scanlon và Cluistine Whitehead để biên tập cuốn sich Social

housing in Birope (Nhà ở xã hội ð châu Ax) được xuất bản bối LSE London

(Trường Kinh tô và Khoa học Chính ti London) năm 2007 tổng hợp các bi nghiên

cứu của nhiễu học giả đã về pháp luật va tinh hình phát hiển nhá ở xã hội của mot sổ nước châu Âu Đây lànguôn tơiệu phong phủ giúp ắc gi có cá nin khái quất,

g quan về pháp luật và tinh hình sấy đụng chính sách aha ð xã hội ð một số nước

châu Âu, từ đó đưa 18 các bai học áp dụng phù họp tạ Việt Nam

Ngoài ra Jill Rotter và Mie Latorre thuộc hom oi cứ, tình đẳng và quốc

tich (PPR) đã có bài báo cáo nghiền cửa về Soctal housing allocation and

immigrant commumine: (Phân bỗ nhà ở xã hội và công ding nhập củ, NXB Equality and Humen Rights Commission (Ủy ban bình đẳng và nhân quyên) năm

2009 phân tích, nghién cửu các quy dinh vé nhà ð xã hội tei Ảnh như đôi tượng

hướng nhà ở xã hộ, cách thie chim điểm hoặc hệ thống phân dii A,B, C, D để

đánh giá mức đô đãi tương đoợc ro tên mua, thuê nhà ở xã hồi

Ở châu A tác giả Belinda Yuen có bài báo khoa học Singapore Social

Housing (Wha š xã hội ð Singapore), trăng 269-295, sich Lend and Urban Policiesfor Poverty Reduction, tập 2 của NXB The World Bank, 2005 đã tập trung lit kê

hân tích những số liêu vé nự phát tin nhà ở xã hồi ts Singapore thông qua Co quan phát triển nhà ở x§ hôi (HDB) và khả năng sở hữu nhà ở xã hội của người dân.

VỀ lĩnh vục thuê mua nhà 6, tập thé tác giã Carol Galante, Cerotina K Reid,sẻ Rorio SancherMeyeno cố báo cáo nghiên aim Expanding Access toHomeownership through Lease-Prachase, NXB Trang tâm cũ tin nhà ở (TemerCenter for Housing Innovation a the University of Californie) 2017 để cập đến môHành thuê mua nhà ở cho các hồ gia din tr, đối tong th nhập thập tei Hoa Kỹ và

ổ bài báo có liên quan như Lease Piưehase Failed Refore-Can It Work Now?

của tác gã Sarah Edelman, Michela Zonta và Julia Gordan được đăng ti rên báoCenter for American Progres, 3016; Responsible Lease-Piachase: A Review of thePractice and Research Literanre on Nonprofit Programs của tác gã PhilipScheeffing và Den Immerghuck trên trang điện tổ The Sociel Science ResearchNetwork: SSRN), 2010

Từ tình hình nghiên cứu trong nước và nước ngoài, có thé thy, các công rin

"nghiên cứu về thuê mua nhà 6 xã hồi hình thành trong tương le khá hạn chỗ Mắc

avin để về nha ð xã hội đ nhận được sợ quan tâm nghiên cứu của mốt sổ học giã

trong và ngoài nước những số lượng các bãi viết, công tinh nghiên cứu khoa họcmột

còn ít chủ yéu tập trung chính vào quan hệ mua bán nha ở xã hội Hoặc nếu có

"nghiễn cu về quan hệ thuê mua nhà ð xã hổi thi pham và nghiên cứu chỉ đồng lạ ðkhía canh hop đẳng thuê mua nha ở xã hei và được tấp cân dưới góc đô pháp luậtánh tế, hành chính Vi vậy, luận văn "Pháp nat đâu sự về thuê mua nhà ở xã hội

lành thành trong trơng lai là một đỀ tả có tin mối, có ÿ nghĩa thu Ấn và độc

lập với các công tinh nghiên cứu khoa học khác3 Dai tuợng và phạm vi nghiền cứu.

4.1, Đốt trợng nghiên cứ

Luận văn tìm tiểu nghiên cứa pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội hinh thành,

trong tương ai theo các vin bản pháp luật Việt Nam bao gém Bộ luật din my năm2015 và các luật chuyên ngành như Luật nhà 6 năm 2014, Luật kinh đoanh bắt đôngsản năm 2014 và các vấn bản pháp uit có liền quan

4.2, Phạm vỉnghiều cin.

Luận vấn tập tring vio nghiên cứu các vấn để pháp luật liên quan đến nhà ðxã hột ình thánh trong tương lạ với hoạt động thuế mua nhà ở xã hộ, không nêuva phân tich chi tất các hoạt đồng khác nh mua bản hay thu nhà ð xã hồi

4 Mục tiêu nghiên cầu và nhiệm vụ nghiên cầu.41 Mục ttn nghiên căm

‘Mue dich chính ce luận vin tập trung chủ yêu vào nghiên cứu, phân tich, hệ

thống hỏa các vấn để lý luận cơ bản và nhà ở xã hồi, thué mua nhà ở xã hội hin thành trong tương lai trong khuôn khổ các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, đồng thời có sơ iên hộ với pháp luật một số nước rên thể giới để làm phong hủ thém đổ tải nghiên cửu, từ d6 din giá thục trang pháp luật tiện hành vé thuê sua nhà ở xã hội hình thành trong tuong li, một sổ bắt cập còn tén tei để để xuất

các gi pháp hoàn thiện quy dinh của pháp Tut.42 Nhiệm vụ nghiên cứm

ĐỂ thục hiễn mục tiêu nghiên cửu, uận vin tip trung véo các nhiệm vụ sau:- Hệ thống hóa, phân tich các quy định cia pháp luật như khá niêm, đặc

dim, sự phát triển cn hệ thống pháp luật về thuê mua nhà 6 x4 hổi tại Viet Nam;

- Tổng hợp, phân tích quy định pháp luật mốt số nước trên thể giới về thuê

uua nha 6 xã hội dé đánh giá se phù hợp của pháp uất Việt am,

- Phân tích, đánh giáthực trang pháp luật hiện hành về thuê mua nhà ở xã hồi

Hình thành trong tương lạ

- Phân tích một số bit cập con tổn tei trong quy định phép luật để để xuất ga

php hoàn hiện pháp luật về thuê mus nha 6 xã hội nh thành trong trong ii5 Phương pháp nghiên cứu

-Luận vin được nghiên cứu trần cơ sở quan điểm côn chủ nghĩa Mác Lê nin,

trtuông Hồ Chi Minh vé nhà nước và pháp luật, đường lối, chính cách cia Đảng và

Nha nước trong việc wiy đưng và hoàn thiện hé thẳng pháp luật nói chung và việcquản ý hà ở xã hội nó riêng, Bên canh đó, luận vin còn vận dụng các phương

pháp nghiên cứu cụ thể phù hợp với tùng nội ding nghiễn cứu của để tủ như.

Phương pháp phân ích và tổng hợp để hồ thông và dich gá cá quy dns của pháp

Init v thuê mua nhà ð xã hôi, phương pháp phần tích, sơ ánh đỂ sơ sinh các guycảnh pháp luật của một số nước tiên thể giới và đánh giá sơ phù hợp cũa pháp luật

Tir các phương pháp nghiên cửo tin, luận vin đảnh giá và xem xát một cách

Ähách quan va toàn điện các quy dinh cin pháp luật để từ đó đơa ra đ xuất và giã

hấp hoàn thiện pháp luật và thuê mua nhà ð xã hội6 Dự kiến các điểm mới, các đóng góp về mặt lý

Luận vin là công trình hon học nghiÊn cứu chuyên sâu về thuê mua nhà ðxã hột hinh thành trong tuong lei đười góc đồ pháp luật din sự Do dé, sơ với các

công tình nghiên cu đã công bổ troớc diy, luận vin có những điểm mới đồng gớp

che khoa học phép lý như sax

Tim hiễu một cách hộ thing những vin để lý luận các quy định của pháp

uất và thuê mua nhà ở xã hồi và đánh giá s phù hop của phép luật Việt Nam trêncơ sở sơ sánh, đối chiều với quy định của pháp luật một số nước trên thé giới.

- Phân tích, đánh gia thục trang pháp luật về thuê mua nhà ở xã hi hình:

thành trong tương lạ với các khía cạnh như chính sich pháp luật vé nha ở xế hội,

các vin đỂ chung về thuê mua nhà ở xã hội nhy chủ thể, đều liên quyền và ngấa vụ của các bên, hop đẳng thuê mua nhà ở xã hộ Đây là những khía cính nghiên

cửu mới mã các công tình nghiên cửu về thuế mus nhà ở xã hội trước đây chưa

thụ hiện để góp phân hệ thống và hoàn thiện pháp luật 7.Kết cầu lận vẫn

Bổ cục luận vấn gém 3 chương:

Chương 1: Một số vẫn để chung v pháp loật thuê mua nhà ở xã hi hình:thành trong toơng li tạ Việt Nam;

“Chuơng 2: Thục trang quy Ảnh của pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội hình,thành trong toơng li,

CCinong 3: Một số bit cập va liên nghỉ hoàn thiện pháp luật, nâng cao hauqd thuê mua nhà ở xã hồi hình thành trong tương lẻ tei Việt Nam

Chương 1

MOT SO VAN DE CHUNG VE PHÁP LUAT THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ. HỘI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI VIỆT NAM.

11 Khái nệm về nhà ở xã hội hình thành trong tương lai

LAL Khai nig về nhà ở xã hội

Tiên thể giới, khá niệm “Nha ö xã hội" (Socidl housing) bắt đầu xuất hiện từ

các nước Anh, Mỹ, Canada vào những nim 1970 và din din len réng ra các nước

khác như Nhật Bản, Han Quốc Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa có một định ngiữa thông nhất về nha ở xã hội Việc thiêu mất Ảnh ngiễa chúng đó được thể hién thông aqua các quan diém vé nhà ð xã hội tử nhiễu quốc gia khác nhu.

Tei Anh và các quốc gia liên minh châu Âu (EU), có abiéu quan điểm về

cách dinh nghĩa nhà ở xã hội và các quan điểm này được da trên các yêu ổ chính

đi tương ths hưởng, hình thức sở hồu, đối ương cong cấp nhà ở xã hội và vẫn để trợ cấp trong nhà ð xã hội Theo từ điển Oxford (2017), nhà ở xã hội được dink nghĩa la nhà ở dave cũng cấp bối các cơ quan chính phố và các tổ chúc phi lợi nhuận cho những đổi tương co th nhập thấp hoặc cổ nh cầu cụ thể, Tử điển

Cambrigde C017) cũng đưa ra định nghi nhà ở xã hội là nhã ð do chính phố cũng

cấp cho nguội có thu nhập thip thuê với giárễ Theo quan điểm cia Hiệp hồi nha ở châu Âu C011) và hoc giả Priemus, H (2013) thi nhà ở xã hồi được ảnh ngiĩa là hà ở dành cho các đốt tượng gặp nhiễu khó khẩn trong việc tip cận th trường nhà

ở nh người có thụ nhập thấp, những cá nhân có khuyết tật về thể chất hoặc tinh

thin; người dân tộc tuiẫu số, người nhập cự và người xin i nan Các nhà cùng cấp hà ð xã hội phải tn cho những đối tương này mà không cần my hổ tro

khác với các quan điễn trén, học gã Malpass & Victory 2014)! và học gã Oyzbemgi A 2014)? Iai cho ring đối tượng cung cấp nhà ở xã hội không chỉ đồng lạ

chức phi lợi nhuận ma còn có sơ

ở các cơ quan chính phủ t8 chúc công hay các

them gia của các tỔ chúc tơ nhân phi lợi nhuận hoặc các tổ chúc tr nhân vì lợi

nhuận với các chính sách vu dit cho các đổi tượng khó khẩn vé nhà ở Trên cơ số

‘Mapas Pan C Victory, G010), The Maderazaion of Social Housing Bland, eration Youre ofHousng Poly 10 (1) 3-18

Oyebuyi, A O (2014), Development of a Franework fer Sistainable Social Howing Provision (SSP) 0

“ngưng Preston: Uhaversty of Conrad Laceshre

các quan điểm về nhà ở xã hội Anh và BU, hi học gã Anna Gianath Hansson &Bjorn Lundgren đã rút ra tết uận về nhã ð xã hộ la loại nha ð được cũng cấp chocác hộ gia Ảnh có nguồn ti chính han chỗ với mức giá thuê thập hơn giá th rường

thông qua các chính sách trợ cập va phân bổ nha ở dai hạn

Tại Hoa Kỷ, học giả Heloe" định nghĩa nhà ở xế hội là nhà ở chíu sự kiểm

soit của chính phủ, được cùng cấp bai chủ sở hữu với mức giá thuê được ấn Ảnh tiên cơ sở phí lợi nhuận, được phân phối về mặt hành chính due rên nhủ cầu côn

các hộ gia Ảnh, cá nhân thn nhập thip và được tr tiên theo thử từ đăng lý trước

Tei Úc, nhà ở xã hội được dink nghĩa là nhà & cho thuê có mie cấp giá thuê dưới giá thuê thi trưng (iường không quá 30% tổng tht nhập của ngời thuê nhà] và được cũng cập bối chính phổ tổ chú phí li nhuên hoặc Lm vực tư nhân để hế

tro cho những ngôi không có khả năng tip cân chỗ ở phù hợp rên thi troờng thuê

tự nhân

Từ những quan đm côn các học giã nêu trén có thé

Xhó và gần như không thể tim thấy một cách toàn dién định ngiễa về nhà ð xã hộ, dic biệt kh nội dung côn no thay đổ: ở một mức độ nào đó từ quốc gla nay sang

aque gia khác nhưng mục tiêu chỉnh cũa nhà ở xã hội khá rổ răng, đồ là nhà ð chu

Ết luận, mắc dù rất

a quân lý của nhà nước, dave xây dụng để cũng cấp cho các đối tương gấp khổ

khăn trong việc tiếp cân thị trường nhà ở và chủ yêu liên quan dén đối tượng thụ nhập thấp, Mức thụ nhập thấp sẽ được chính phủ cũa mỗt quốc gia đánh giá đơn

trên tho nhập rong hoặc méi quan hệ giữa tiễn thuê nhà và thn nhập của hộ gia din

Thi mới xuất hiện rên thé gi, nhà ở xã hội chủ yêu là để cho thuê với giá thuê

thấp hơn giá thị ruờng và được a gidm sit chất chế của các cơ quan nhà nướcTạ Việt Nam, nhà ở xã hội là một khá niém mới fin đầu tên được gh nhậntrong quyết Ảnh 76/2004/QĐ-TTg với dink ngữa về Quỹ nhà ở xã hội La “gu nhà

G do nhà mrớc HỖ tro chính sách đẩu te xây chong nhằm bản trả dẫn cho tna - mai

và cho thud đỗ vớt các đắt tương thuốc điên chính sách có khó Nhẫn trong vig cả

thiên chỗ ở" Õ đây, khái niềm nhà ở xã hộ: đã xuất hiện mốt cách gián tiếp qua

hái niệm về quỹ nhà ð thuộc sở hồu của Nha nước

rea (Em Eevom £ Đếm Ege (2018) Dying Soil Housing Discusion on he Sable Chit,'fessng Tuer end Soci DOL bas ng0 10801036066 2018 159836,

“BÙI Nabe, HL Mans, M (O88) Abus end Soca Change ng he USA, Rote, Lend a

New Yat

ˆ OBCD Aerie Hausng Dubus (AHD) (2010), Ky Characterising,

rgclntmracdrghonetgiönylếixöulelussricotbeaboesggolc:]o

SauLuật Nhà ở năm 2005 đá Ảnh nghĩa nhà ở xã hội lá "Nhã ở do Nhà

ốc hoặc tỔ chức, cá nhân đầu ne vậy đụng đễ cho các đối trong qn (ảnh tại Điều

53 và Did 54 cũa Luật này thud hoặc thuê mui Như vậy, dai niềm nhà ở xã hội

đã được luật hóa trong vin bin luật và các vin bin đưới luật đều sử dụng định ngĩa gn tấp nh rên, coi nha ð xã hội như một loại hành nhà & đoợc Nha nước, tổ chúc hoặc cá nhân thuốc các thành phân kinh tỉ đầu hừ xây dụng df dinh cho các đối tương đặc it trong xã hội mus, thuê hoặc thuê mua nhim gi quyết nhu cầu về

xã hội là “nhucó sự HỖ tro cia Nhà nước cho các đỗi hương được hưởng chi

sách hd tro về nhà theo aug Ảnh của Luật Nha 6” So với quy nh tạ Luật Nhà

3 nên 2005, Ảnh ng và hà ÿ xã bổ đ me thợ đỗ: Năn 205, nh 5xEhếcó thé do Nhà nước hoặc t8 chức, cá nhân thuộc các thành phân kinh ổ đầu tơ xâydmg thì nay nhà ở xã hội được xây dựng với sự hổ ta ca Nhà nước

Nhờ vậy nhà ở xã hột được din ngiấa là một loại lành nhà ở do nhà nước

oặc các tễ chức, cả nhân xật chong với mục dich craig cáp nhà ở ca hỖ tro của

“Nhà nước cho một số đốt tương được lưởng chính sách hỗ tơ về nhà ở được ththuê mua hoặc mut vén giảvễ hơn giả ta trường

1.12 Khai niệu vé nhà ở xã hội lành thành trong trong lai

Nha ở xã hội vie la đối tượng trong các giao dich dn sợ phục vụ nu cầu để

ở của người din vừa là đất tượng geo dich trong kin doanh thương mai của cácdoanh nghiệp kinh doanh nhà 6 Véi chính sich mỡ cho việc đầu tr xây đụng và

phat tiễn nhà 6 te Việt Nam hiên nay ngày căng xuất hiện nhiễu doanh nghiệp kin doanh trong finh we này Tuy nhiên, để xây dụng và hoàn thành một công tình nhà ở xã hội, các chủ dau tư thường phải sử dụng đến một lượng vén rất lớn nên không, hii doanh nghiệp nào công có thể đã nguồn vẫn tơ có để thực hiện đều này, Vi

vy, doanh nghiệp cén huy đồng vốn của nguội có nhủ cầu mua nhà ở trước thời

iim xây dụng hoàn thành, hoặc thé chip dr án xây đựng nhằm huy động vén cho

vide đầu tư dự án do Tử đó to tin a cho sự phát sinh các giao dich lién quan dénhà ð xã hội hình hành trong tương lai

Nha ở xã hồi hình thành trong tương lá 1a một loại tải sân hành thành trongtương lạ, do đổ, giao dich về nhà ở xã hội hình thành trong tuong lei sẽ chi ardu chỉnh chung của pháp luật vé nhà ở và pháp luật vé tạ sẵn hình thành trongtương lá Việc ảnh ngiấa khá niệm nhà ở bình thành trong trơng le đã được phápIt quy Ảnh trước dé nhưng không xác định rõ khá niệm mà chi nêu ra những

khái niệm cóliên quan din việc chuyển nhương mus bán thể chấp

BLDS nim 2005 và các vin bản pháp luật có liên quan không dé cập dintải sin hạnhthuật ng "nhà ở bình thành trong tương lai” ma chỉ quy định chung

được hiểu một cách hạn chỗ 14 vật hình thánh trong tương la ma không bao gém

To tải sân khác

Trên cơ sở các quy định của BLDS năm 2005 và các văn bản pháp lật có

liên quan, BLDS năm 2015 đã có sự bổ sung mt cách bao quát và chi tt vé khái

niệm tả sẵn hình thành trong tương li Tại khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 quycảnh tải sân hình hành trong tương ai bao gồm ti ăn chưa hình thành va ti sẵn đã

Hình thành nhưng chỗ thể xác lập quyển sở hữu tải sin smu thời đm xác lập giao

Do nhà ở cing là một loại ti sin nén ki đáp ứng được các đặc điẫm côn tái

sản hình thành trong toơng Ie thi đó cũng là nhà ở hình thành trong tương lạ, Yêutổ cầu thành của nhà ở hình thành trong tương lạ theo quy dish của BLDS nim2015 được xác Ảnh bao gầm

“Thứ nhất, về yêu tổ vật chất aha ở bình thành trong tương lạ có thể là nhà

chưa hình thành hoặc đã hình thành Nhà ở đã hình thành hú lá đã tổn tei nhờ mot thục thể ma moi người đầu có thể nhận dang, gi tôn và khi thác theo đúng tinh

năng công đụng của lo tả sin đó

“Thử ba, vé yêu tổ pháp lý nhà ở đó chữa hình thành hoặc đã hình thành và chơa xác lập quyền sở hữu cho chủ th tạ thời điểm xác lập giao dich; đ có thé xác lập quyền sở Hữu tin đầu hoặc xác lập quyền sỡ hữu kế tục cho chủ thể cũa giao

dich Sự xác lập quyền sẽ hữu lin đều được hiểu là ti sin đang bình thánh và khi

Hình thành thi lên đầu tiên mới xác Ảnh được chỗ sở hồu cũa tử sẵn là i (TT che

i với de ân clang cự nhà ở xã hột hình thành trong tương la, tạ th đm bên mua và ban bán xác lập giao dich mua bản thông qua Hop đồng mua nha thi nhà ở

43 chư hình thành và chưa thuệc qué sở hữu cũa bên mut Theo thôa thiện tr

Hop đồng sau lồn nhà ở đỗ được bình thành và đi ds liện xác lập quyển sẽ hữu theo guy din cia pháp luật thì quyên zở hữu lẫn đầu sẽ tuậc về bên mua) Sự sác lập quyén sở hữu kế tục được hiểu là nhà ở đã hình thánh và đã có chỗ sở hữu, nay dang trong quá tình dich chuyễn quyền ở hữu cho chủ thể mới (TT dụ, đố von nhà 64 đã hành thành và bên bản là chỉ sở hữu theo Giấy chứng nhận uyễn sé hữm nhà, tri thé đễm bên mua và bên bản vác lập giao dich mua bản thông qua Hop đẳng xua nhà và deg trong giai đoạm chuyển giao quyễn s lữu cho bên mua thi bên mua có Khả năng đìng tài sản này để thực hiện việc thể chấp, việc bản lai cho

nie Kade dưới khía cạnh là nhà ở nh thành trong hương la)

Tiên cơ sở phân tích các yêu tổ trên của nhà ở hình thành trang tương lạ,

chúng ta có thé rút ra khi niệm: Nhà ở hùnh thinh trong tương la bao gẵm nhà ở chưa hình thin hoặc nhà ở đã được hùnh thành tạ thời điễn giao hết giao dich ty nin đã có cần cứ pháp lý đễ vác dh nhà ö đ sẽ hành thành trong trơng la và thuốc quyên sở lếm cũa chủ thể nhất ch.

Tuy nhiên, hién nay, pháp luật chuyên ngành về nhà @, kinh dosnh bit động

sin đơa ra khái niệm về nhà ở và công tình xây dựng hình thành rong twong lai

clase đẳng bộ với Bộ luật din sự nấm 201 5

Cụ thể tei Khoản 19 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 đơa ra khổ niệm nhà ở

Hình thành trong tương lá là "nhà ở đăng trong quả trình đẫt he xận ching và chưaioe nghiên thu dra vào sử chong"

Khoản 4 Điều 3 Luật kink doanh bit đông sin năm 2014 cũng đính ngiấa

nhà ở hình thành trong tương lá lề "Nhd, cổng trinh xdy đừng hình thành trong"ương la lànhủ, công trình xậy ding dang trong quả trình vật dmg và chưa đượcnighiém th đa vào cử mg"

Theo dinh ngiĩa về nhà ở hình thánh trong toơng li cia Luật Nhà ở năm,2014 và Luật Kinh doanh bit động sin nim 2014 thả chỉ nha , công trình xây đụngˆW Thụ Hing Yến 2017) NH đợt ở Hai định rong rong tỏ ai sốt đi ch đo Lae Ni ở và Bỹ itDi hi hank, Tap du Dần va Bp ae XI s 4+8

dang trong quá tình xây dung và chưa được nghiện thu đơa vào sử đụng mới là tisin ình thình trong tương Ie Còn các loại ti sẵn nhà 3, công tình đã xây dụng

xong, đã đợc nghiệm thu đơa vào sử dụng những chưa xác lập quyển sở hữu tei

ác lập giao dich thi không được xúc dink là tit sin hình thànhtrang tương lá Có thể nối, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doenh bắt động sảnnăm 2014 quan diện về tii sin bình thành trong tương lại chỉ dựa rên yêu tổ vật

thời điểm chủ

chất vật của ti sin, còn BLDS năm 2015 thi xây dưng khá niệm trên đưới giác

đổ nhà ở là đối tượng của giao dich nên cần phit được đáp ứng cã ha tiêu chí vật

chất và pháp lý, đó 1a chua hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập

payin sở bu cho chỗ thể vào thời điểm xúc lập giao dich Do vay, cén căn nhắc các quy định của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Einh doanh bắt động sẵn năm 2014 về

khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai dim bảo thống nhất, ding bổ với quy

cảnh của BLDS năm 2015 để phát huy tôi da giá tr của tủ sin”

Nhữ vậy, từ những phân tín trên, nhà ở xã hôi hình thành trong tương laiđược din nghĩa là mốt loạt hồnh nhà ở clum hành thành hoặc nhà ở đã lònh thành

tteng chỉ thể xác lập quyễn 26 hữu nhà ở sau thời đm xác lập giao dich; nhà ở này do nhà vuớc hoặc các tổ chức, cá nhân xy dựng với mục dich cing cấp nhà ở

só sự HỖ trợ của Nhà nuớc cho một số di hương được hưởng chính sách hỗ tro về

nhà ð được thổ, thuê mua hoặc mua với giá rễ hơn gi thí trường

Từ khá niên nêu tiên, nhà ð xã hội Hình thành trong hương Ie sẽ mang cấc

đặc đếm như sau

Thứ nhất nhà š x§ hộ hành hành trong tương ei Tà mốt loại t sản

Theo quy định tạ Điều 105 BLDS năm 2015 tải sin là được quy ảnh như

“L Tài sản là vật trả gi lờ có pid vagy là sân

2 Tại sẵn bao gẫn bắt đồng căn và đồng sân Bắt động san và động sốn có

thal là tài sẵn hiện có và tài sân nh thành trong hương la

Theo quy dinh tei khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 tài sản hình thànhtrong tuong li bao gồm ti sẵn chưa hình thành và ti sẵn đã hình thành nhường chỗ

thể xác lập quyén sở hữu tà sẵn mau thời idm xác lập giao dich,

"Vu Bằng Vn 201), mg Đá hp sn mk tịnh tưng Hong "thi vỗi đồ cửn lon đấm, Tap

"Ngiền cit op mộ, Ving ci Lp pp, 201986 7(389, 48-9

Thác với tải sân đã hình thành và xác lập quyển shiny nhà ở hình thànhtrong tương lai có thể chum hình thành hoặc để hình thành nhưng chưa xác lập

quyền sỡ hấu t thôi điễm xác lip giao dich din ay những có đồ căn cứ xác thục vỀ sự hình thành của tài sẵn tại một thời điểm nào đó trong tương lai Đây là mét trong những tiêu chico bản đỂ phin bit ải sản hiện hiv thông thường Nhà ở hinh thành trong toơng si mang đặc diém cia ti sin đó là gắn lién với quyền sở hữu côn một

chủ thể nhất nh; đáp ứng lợi ch nhất định cũa cơn người (Lo ich vật chất hoặc lợi

{ch tinh this) được thể hiện trong việc được sử dụng đ tham gia các giao dich din

neva mang tính giá trị (giá tr và giá tri sở dang) thông qua hợp đồng mua bán thuêuua hoặc thuê nhà chung cư để xác lập quyền sở hữu Mắc đủ tham gia với hơ cáchlà một loại ải sẵn trong giao dich dân mơ nhưng nhà ở hình thành trong tương lại

Ấn la một lo tải sin mang tính đặc thù và có tinh rũ ro cao hơn rất nhiễu so với

các loại ti sa thông thường khác

Thứ hai, tú thời điểm xác lập giao dich nhà ở xã hội thi quyền sở hữu nhà &

của chủ sở hữu tài sân này chưa được xác lập mốt cách hoàn toàn, diy đồ (a nó là

ti sin hành thánh tong hương la) Tuy nhiên, vi trong tương la gin chỗ thể này

được thừa nhận la chủ sở hồu oa nha ð nên đã được xác din họ có các quyền năngđối với nhà

Thứ ba, nhà ở xã hộ hành thành trong tương lá là hà ở chưa hình thành vao

thời điểm xác lập giao địch nhưng chủ thể due nhà ð vào giao dich phi chúng mình trước với các chi thể tham gia giao dich vé việc nhà ở đồ chắc chin sẽ hình thành, trong tương lại và khí nhà & đó được hình thành sẽ thuộc sở hữu của các chủ thể

them gia gao dịch

Cu thể tạ thời điển xác lập giao ch, nhà ở chưa được hình thành hoặc đang trong quá tình hình thành thông qua việc xây dựng Trân thục t, chủ thể dua nhà & ‘vio giao dich phai chứng minh dé các chỗ thi them gia giao địch thấy được tinh khả

thi trong việc xiy dụng nhà ở để dim bio chắc chin ing nhà ð đó sẽ hình thành,

trong tương lá Các tử liệu, căn cứ đỄ chứng mình nhà ở chấc chấn sẽ hành thành, trong toơng lei được thể hiện thông qua Quyết dinh phê duyệt chi trương đầu tr dơ

án; Các bản vẽ thất kể cơ sử thất kế thì công được các cơ quan có thắm quyễn phê

duyit; GiẤy phép xây dmg, Gidy tờ ching minh đã hoàn thành xong phần móng, tiến bin nghiệm th tùng phần, tiên bản nghiện thu toàn bổ đự án

Bén canh việc ching minh nhà ở chấc chắn sẽ hình thành trong tương lạ, chỗ thể đưa nhà ở vào giao dich phit chúng minh khá nhà & đô được hình thành sé thuộc quyén sỡ hữu của các chỗ thể tham gia giao dich hông qua các Ấy từ chứng

sink quyện sở hồu của mình đối với khu đất đang thục hiện việc xây đựng nhà ð đó

hư Gify ching nhân quyền nữ dụng đất, Quyét dinh giao đất, Quyết din cho thuê đất đã được cơ quan có thẫm quyền cấp theo guy inh

12 Thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong trơng bí

12.1 Khai niệm ink thành trong trong tai

Thước hết thuê mua duve xác định là một loi hop đồng, theo đó, bên cho thuê và bên thuê thôn thuận với nhu về vide cho thuê và thuế mốt (hay nhi) ti

sản nhất định (đổ: tượng của hợp đẳng thuê mua) trong một thời gan nhất dink

Bên thuê có thé thuê tấp ti sẵn, mua hoặc không mua lại ti sin đó theo thoả thuận, é thud tuua wha ở xã hộ

là chủ sở hữu của tai sin cho thuê và bên thuê chỉ đượcđẳng bên cho thuê

quyin sử đụng tài sin đó F

Thác với hợp đông thuê tai sin truyễn thống id hit hen thu, bên thuê phitrả ti sẵn cho Bến cho thuê và nêu bin thuê muốn mua tài sẵn này thi bên thuêvi bận cho thuê tải sân phải ký kết hop đẳng mới là hợp đồng mua bán tải sản Còn

đối với hop đồng thuê mua, ki hết thôi hạn, bên thuê ti sẵn có thE mua lại từ săn

nay ma không cn ký kết hợp đồng mua bin mới với bên cho thuê, Đây là đặc diém,à căn cử để phân biệt hop đồng thuê mus với các ình thức cho thuê khác

Từ phân tích trên, có thể đưa re định ngiĩa về hợp đồng thuê mua như sau “Hop đồng thé mua là sự thoả thin giữa Bin cho tha và Bên tnd, theo đó, Bin cho thế phải clnyễn quyền sir ng tà sản cho Bên thuê trong một ti giam nhất cảnh én Bên thuê phẩt trả hẳn tê tài sẵn th theo lỳ lươn Sau la hết hạn hợp “đồng Bin thuế có thé mua li (hoặc không mua hoặc thuế hấp) tải sân theo sie thod thiên giữa hai bên hoặc theo qip dinh cia pháp luật va phù hop với quyên và

"giữa nụ cũa các bên

Ngày nay, thué mua được phát trién thành nhiễu hình thie khác nha thuê ‘mus tai chính, cho thuê vận hành và phát triển hơn nit là thuê mua nhà ở.

{BEE Bp ne ote ng về pap ep ang ở nại Ni in hit Do óc Ga

công

Tạ Việt Nem, thuê mua nhà ở ngày cảng được phát tiển và được ght nhận

trong các vấn bên pháp luật như sm Thao Điệu 7 Khoản 3 Luật inh domnh bắtđông sản năm 2014 quy dink: “Thu mua nh cổng trình xd chong là thôa thnaia các bên, theo đồ bin thuế mua thenh toán trước cho bên cho thé mua mốthoán hẳn và được s ng nhà, công trình xậy mg đô: s tiễn còn lại được tinhthành tiến tnd: sat lu đã thenh toán đủ số tiền thuê mua th bản thd mua trổ

thành chủ sở hữu đỗ với nhà công tinh vây đụng đó" ®

khoản 3 Điều 17 Luật Nha ở nim 2014 đá dinh ngiĩa về thuê mua nhà 6 là

việc người thuê mua thanh toi rước cho bên cho thé mua 2096 giá trị cũa nhà ởthuê mua, trừ tường hop người thi mua cô dé biện thanh toán trước thị được

than toán không quả 5056 gi trị nhà ở thuê mua; sễ hẳn cồn li được th thành: tiến thi nhà đễ trả hỏng tháng cho bên cho thé mua trong mt thời hơn nhất Ảnh;

Sea than a mua thỏ ö và li đã rã hắt tổ in côn li ừỉ người Hư muasố quyền sẽ hữu đỗ với nhà ở để"

Khi niệm "Thuê mua nhà ð xã hối" được quy định trong Luật nhà ở năm,

2005 nhơng lại không được quy định cụ thể trong Luật nhà ð năm 2014 Khái niệm “thuê mua nhà ở xế hội” được quy định tại Khoản 1 Điều 105 Luật Nhà ở năm 2005

nh sau "Thuế mua nhà ở xã hội là việc người tha nhà ở được cơ quan nhà nước

số thi quyền công nhân quyển sở hữmi đãi với nhà ở đăng thiể sau lớn đã hoàn

thành ngiấa vụ cũa người thuế trong mét thời gian ug Ảnh

Từ những quy dinh pháp luật trên, có thể rit ra đoợc ảnh nghĩa: Thié mua hà ở xã hội là vide Bên thuê mua là những đốt tương được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội do Nhà nước guy ảnh phải thanh ton trước cho Bên cho thé xa một Kod tin tp vào hẳn đổ xdy đăng nhưng tổng số không vượt quá 5036 gc tị hợp đồng và Bên hud mua được sử chong nhà ở đồ sau lồn hoàn hiện: số nến sônlại được tinh thành tiễn thé nhà đễ trả hàng tháng cho Bên cho thuê mua trong xốthời ha nhất nh Sam tht lim tu mua nhà và hi đã rã hắt sổ hẳn còn

li tỉ người Huế mua có quyễn số hữu bt với nhà ð đó,

Vi thuê mua nhà 6 xã hội hình hành ong tương lá là một giao dich dân sựheo đó, bên cho thuê mu và bên thuê mun sổ hố thuận với nhan về việc xác lập

ˆ Nguễn Ta Nai Peng 3016) Gino ht ne hi hep đng rể mann dR lo ấy hy Vịt Nie nên

vie Thạc iting, Hoe in loulpcã hãi 7

quan hệ thuê mua nha ð xã hội thông qua việc giao kết hop đẳng thuê mua nhà ở xã

hội Do đó, dựa trên khái niêm hợp đông thuê mua và khái niệm thuê mua nha ở xã

hồi hình thành trong tương lá, có thể nit ra được định ngiễa: “Hop đồng tu mua

nhà ở xổ hội hình thành trơng tương li là se thôn thun giữa các bôn về việc théanna tài sn là nhà ở xã hi chưa hành thành hoặc đã hình thẻnh vững chưa xác

lập quyẩn số hữu tại thon đễm hợp đồng được giao lết theo đó Bên thuê mua là hiững đỗ tương được hướng chính sánh hd trợ về nhà ở xã hột do Nhà nước guy inh phải thanh todn trước cho Bên cho thuê mua một hoán én tiy vào tiễn độ xây đụng nhà ở vã hội nhưng tổng giá trị thanh toán không vượt quá 50% gi trị hop đẳng và Bên thud mua được sử ng nhà ở đồ sai lồn hoàn thiên: số

lại được tin thành én tu nhà tr hàng tháng cho Bên cho thuê mua trong xuốtời han nhất nh San li hết hơn thuế mua nhà và băn đã rã hắt sễ hẳn còn Tai thi Bên thi mua cô quyễn số hữu đổi vớt nhà ở đồ

So sánh hình thức mua nhà ở trả châm, trả dẫn theo quy định tei Điều 125

Luật nhà & nim 2014 với hình thức thuê mua nhà ở xã hội, tác giã đơa re những

cm giống nhu và khác nhu nh sa

VỀ đẫm giỗng nhau: Đổi với hành thúc mua nhà ở trả châm, trả dẫn và hành

thúc thuê mua nha ð xã hộ, bên cho thuê mus/bin cho mua tr chân, trĩ din đượcbio lưu quyền sở hữu nhà ð khi bên thuê mua, bên mua tré chân, trã gốp chum

thanh tof đồ tin thuê mua, tiin nua, Bến cạnh đó, hop đồng mua bán nhà ở ta

chim, rã din và hop đồng thuê mua nha ö xã hội phi đoợc lập thành vin bản Doiệc thực liên ngiĩa vụ của các bên trong mua nha ở tr châm, rã din và thuê muahà ở không phát nh và châm dit ngay mà là cả một quá tình, do đồ rất phúc tp,i xây ra tranh chip, Hình thc vin bản sẽ dim bão cho các bên tuân th các quyểnvà nghĩa vụ di thôn Thuận và cam kết trong hợp đồng

VỀ điễm khác ohms

Thứ nhất, đãi trong áp dong cin hình thúc thuê mua chỉ đành cho nhà ð xãhồi, hành thức mua nhà rã chậm, ta dẫn thì không áp dụng với loại nhà ở xã hội mãđược áp dạng dd với tit cã các loi hình nhà ở khác nhau,

Thứ hơi, vé phương thúc hanh toán, s ha hành thúc này du a việc chưa trả

hit tần đã được sở đụng nhà, smu một thời gian sẽ được sở hồu nhà ở bằng Giấy chứng nhân quyén sử dụng đất và tả sân rên đất tuy nhiên, các quy dinh về việc

thanh toán lạ khác nha Thuê mus nhà ở xã hội quy định bên thuê mua phéi tatruớc t nhất 20% giá ti nhà ở thuê mua và không vuot quá 50% giá trí nhà ở thuê

sua, stu dé trả số tin còn le trong thời hạn thôn thuận tối thiểu 05 năm, có thể rã

tiin hing thing hàng qhý hoặc theo định kỹ thôn thuận và được quy định chỉ tắttrong hợp đẳng thuê mua nhà ở xã hội Còn hình thúc mua nhà té chân, trả dẫnXhông quy Ảnh giá tị nhà ở mà bin mua phối thánh toán trước ma tỷ lễ thanh toán,phương thúc thanh toán sẽ do hai bên tơ thôa thuận với nhu

VẢ lãi suất trong thời gian chưa thanh toán hết giá tri nhà 6, pháp luật nha &day định bên thuê mua nhà ở xã hội không phi chiu li suất trong thời han thuêCòn đãi với hành thức mua nhà rã châm, ta dn, pháp luật dân sự quy định các bên

được tự thôa thuân về vide tink hoặc không tính It suất tr chậm, trả din.

Thứ ba, thấi gian thục hiện thuê mua nhà ở xã hôi đãi hơn (ti thiểu là 05 nim) so với thời gien dé thục hiện việc mua nhà tr chậm, trĩ din (hồng thuờng Tà

dưới 05 năm theo thôa thuân của các bên tham gia giao dich)

Thứ tr, về quyền geo dich nhà 6 ti khoản 2 Điễu 125 Luật nhà ở nim 2014quy định bên mua nhà ở rã chân, trã dẫn được thục hiện các giao dich mua bén,tăng cho,

tiin mua nha ð, trừ troờng hop các bân có thôn thuận khác Con đối với thuê muahà ở xã hồi, bên thuê mua nhà ở xã hội không đợc bán li nhà & trong hôi bạn tôi

thiểu 1805 năm, Lễ tử thời điểm thanh toán hittin thuê mua nhà 6 Nêu rong thời

than 05 năm, kd từ ngày bên thuế mua để thanh toán hết tên thuê mua nhà ở đó mã

có niu cầu bán nhà ð này thi đổi tương được phép geo dich sẽ bi hạn ché trong

pham vi đối uợng thuộc điên nhà ở xã hội hoặc đơn vi quản lý nhà ð xã hồi

Những đểm khác tat ce hình thức thuê mua hi ở xã hội so với hình thúc uua nhà tr chân, trã din đã thi hiện rõ nét chỉnh sách tra đi, hỖ tro của nhã nước

vi nhà ở xã hộc Theo đó, đôi trong được hưởng chính sách thuê mua nhà ở xã hồi

chỉ cần thanh toán một phẫn nhỗ giá bị nhà ở C036) để được quyền sở ding nhà ở

ghục và đời sống sinh host, giá tí con Ini sẽ được tinh thành tin thuê nhà hàngthing nhầm giản gảnh năng vé ta chính và trong thôi gian thuê nhà õ, bin thuê

sus không bị tính Ta suit đốt với phần giá bí chưa thanh toán Tuy nhiễn, vi bận

thuê mus nhà ở xã hối là nhống đối tuomg đặc biét được buồng chính sich wu đãi

i, thể chip, góp vấn nhà & này với người khác sau khi đã thanh toán đã

của nhà nước nên các quy định về thuê mua nhà ở xã hôi chất chẽ, phải chiu sự

quân ý và giảm sát cia các cơ quan nhà nước và mang tính ring buộc các bin phi

trân thủ chữ không được tr do thôa thun, giao két v thụ hiện nh đãi với hin

thúc mua nhà rã châm, trả dẫn.

12.2 Các nguyên tắc cia pháp hut về thuê mma nhà ở xã lội lành thành trong

song tai

Pháp luật về thuê mua nhà ð xã hội hình thành trong trong a là tổng th các qgy pham pháp luật quy định vỀ hoạt động thuê mua nhà ð xã hội bao gồm nguyên tắc nổi đang đổi tương, quyển và nghĩa vụ cia các bên tham gia gao dich thuê mua nhà ở xã hội Pháp luật điều chỉnh hoạt đông thuê mua nhà ở xã hổi bao gầm các quy đính về: Chỗ thể thuê mua nhà ở xã hội inh thành trong tương lạ, Điều Xiện thuê mua nhà ð xã hội hình thành trong tương lạ; Quyển và nghĩa vụ côn các chỗ thể trong giao dich thuê mua nhà ở xã hội hình thánh trong tuong li; Hop đồng

thuê mua nhà ð xã hội hình thành rong tương lạ và cơ ché đấu đổi với các chữ

thể trong thuê mua nhà ð xã hội hàn thành trong tương lai

12.21, Hoat đồng giao kết hợp đẳng thuê mua nhà ở xã hội hn thành trong tương

lai chau ste hd chỉnh bởi các nguyên tắc cơ bản ca pháp luật din sự và pháp luậtmia é

Các nguyên tắc cơ bản được quy ảnh tạ Điều 3 BLDS năm 2015 bao gi "nguyên tic bình đẳng: nguyên tắc tự do, tự nguyên cam kết thôa thuận: nguyên tắc

về sự thiện ci, trung thục, nguyên tắc không xâm phạm dén lợi ich quốc gia, dintốc, lợi ích công công, quyên và lợi ích hop pháp của nguời khác và nguyên tắc tơ

châu tách nhiệm, Đây là khung phép lý chung điều chỉnh mot host động cũng ninr

ting xử của các cá nin, pháp nhân trong quan hệ dan sự và trong các giao dich din

“Theo đó, nguyên tắc tự do được rong hoạt đồng thuê mua nhá ð xã hội hình

thánh trong tương li được thể hiện ở hủ khía cenfs hy de giao kết hợp đồng, hy dothôa thuận nội dụng giao kết hop đẳng

Tự geo gao tết hop đồng là vie chủ thể tham gia giao kit được tr do ve

sit ý ch, không có bat kỹ chỗ thé nào có quyền ap đặt ý chi để bất buộc hay ngăn căn chỗ thể khác giao kết hop đẳng Quyển tự do cũng được thể hiện rong việc chủ thể có quyền không giao kết hop đẳng và các bin tham gia dim phán hop đồng

không phii chiu bất kỹ ring buộc nào vé quyén và nghĩa vụ cho dén khi hợp đồng

được ký kết Mat khác, hop đẳng a my thôn thuận và thẳng nhất

các chỗ thể, nhưng không phi tt cả những thôa thuận giữa các chỗ thể đều là hop

đồng Sự thôa thuận chi có thể t thánh hợp đẳng khi ý chỉ cin các chỗ thể được

thể hiện trong sự thỏa thuận phủ hop với "ý chí thục” của ho!” Trong hợp đồng.

thuê mua nhà ð xã hội hình thành rong tương la, bên cho thuê mua thể hiện ý chí

muốn chuyển giao quyển st dụng nhà ö tr bên cho thuê mua sang bên thuê mua

trong một thời han nhất éinh ma pháp luật quy định và yêu cầu bên cho thuê phi

thanh toán hết giá ti tin thuê mua nhà ở đó trong muốt thời gian cho thuê mua để th hỗi vẫn đầu tơ công các chi phí tả chính, chỉ phí liên quan đến nha ở cho thuê đó Con Bên thuê mua thể hiện ý chỉ mudn thuê mua nhà ở xã hội mà Bến cho thuê

sus cũng cấp và đồng ý với các đu khoản thanh toán được hai bên thôa thuận ti

hợp đồng.

Tự do thôa thuận nôi đăng giao kết hop đồng là việc các bin hoàn toàn cóquyền thôa thuận về giá tí nhàphương thức thanh toán, điệu kiên bản giao, bảohành, béo trì và các nối dung khác trong hop đồng trên cơ sở dim bảo hai hòaquyền và lợi ích của hai bận.

Bên canh nguyên tắc tr do, nguyên tắc trùng thm, thiên ch 1a nguyên tắc

nin ting, điều chỉnh quan hệ giữa các bên trong giai đoạn tiền hop đồng và chim

dit hợp đồng Nguyên ắc thiện chí tạo r các chuẫn mục ứng xử cho các bên tham

ga quan hệ hop đẳng dựa rên âu chí hành xổ trung thục, hợp ly trên tin thin hợp

tác và quan tâm đến lợi ich của nhan loi trừ các hành xử có dang ý xâu công nis

ảnh xử trã với sự tn tưởng hop lý của đối tác Sự quan trong của trích nhiễm

trung thọc, thiên ch trong giai đoạn in hợp đồng đợc thể hiện trục tấp qua quy

ik ti Điễu 387 BLDS năm 2015 vé nghĩa vụ thông tn tong giao kết Ngiĩa vụ

cung cấp thông tin biểu hiện côn trung thục; ngiấa vụ bão mật thông tn cũng chính li biểu hiện của thi chi Tính thin cia nguyên tắc trùng thục, thiện chỉ rong giai dom tiền hợp đẳng còn được thể hién gián ấp trong một số điều luật Chẳng hen,

BLDS cho phép một bin tham gia giao dịch din sơ do bi lửa dỗ, de doa hoặc

cuống áp có quyền yêu cầu Tòa an tuyén bổ giao dich dé v hiệu, bai l£ khí mot

bên có hành vi lừa dé, de dog, cuống ép thi bin do di vi phạm nguyên tắc rungthục thiên chí

` Bàu Nex rờng Q00, tí nẫ đồ vi tro ai rơi rong php ak lên nh NHI Chế:

q6 ee LÔ

Do nhà ở xã hội là một loại hình nha ở đặc thù và hợp đẳng thuê mua le motoxi hợp đẳng đặc rệt kết hợp giữa ình thúc thuê và hình thúc mua nhà ð nên hoạtđông thuê mua nhà ở sẽ hội hình thành trong tương lei sẽ chịu sự đều chỉnh của

php luật vé nhà ð với các nguyên tắc smu!”

Thứ nhất, đổi tượng hung chính sich vi nhà ở xã hội chỉ dave giải quyếtthuê mua nhà ð xã hồi mộ én,

Chính sách nhà ở xã hội được ban hành nhằm giải quyết nh cầu về nhà ở

cho những đối tương gặp khó khấn trong việc tiép cén thị trường nhà ở đặc biét là

đối trơng thu nhập thấp Thông qua các chính cách hd trợ cũa Nhà nước, mắc đù

eu liên ti tính hạn hep những những đi tượng nay vẫn có cơ hội để sở hữu nhà

ở với giá tu đi hơn giá thi trưởng Thục ấn hiện nay cho thiy, nh cầu vé nhà ở xã hột ở Việt Nam rit lớn trong Lời quỹ nhà ở xã hội được xây dừng còn bạn chỗ,

cung chưa dép ứng đủ câu nên việc quy ảnh mỗi đỗi trợng đồ đều kiện hưởng

ết thuê mua nhà ở xã hội một lần là hoàn.

chính sách nhà ởhội chi được giãi quy

toàn hợp lý, Điều này thể hiện sự công bằng trong chính sich an sinh xã hộ, dim

bio các đối trợng nhưy nguời nghéo, nhóm yêu thể, dẾ bị tổn thương trong xã hồi đều được tiếp căn va hung chính cách hd trợ v nhà 6, gop phân nâng cao dai sống

it chất tính thin

Thứ hơi, và nhà š xã hội là los hình nhà ở hướng đến các đối tương chính:sách và các đối ương có thu nhập

năng sỡ hữu nhà ð được nhà nước hit nức quan tim, ĐỂ tao điều kiện cho bên thuê

sua nhà ở được sử dụng nha ở với mức ti chính còn bạn chế, pháp luật quy din

thời hạn thuê mua kéo dai tố thiểu la 05 (nim) năm Trong thời han thuê mua, bên

thu mua học hiện việc thanh toán tién tu nha theo tháng hoặc theo đợt và kh kết

thúc thời bạn tr tên thuê, ban thuê mua sỡ được bân cho thuê mua tr tiên chuyển

đấc thủ ở hình thức thuê mua nhà 6 xãhồi, làn giản ginh năng cho bén thuê mua nhà 6 rong việc thánh toán giá ti nhà,

rên vẫn đề thanh toán giá tị nhà ở và khả

quyền sở hữu nha 6 Đây là một nguyên:

đẳng thi tao được một niền tin wing wing cho bên thuê mua, vi su khi ht thời

Hạn huê mus và để hoàn thinh nghĩa vụ tài chính thi bên thuê mua nhà được xéelập quyên sở hữu đối với nhà ð ma họ đ thu mua

' Đồn 69 init nôn 2014 gy ga về Newitt do tnd, do tu mm bin FADS

Thứ ba, nguyên tắc han chế chuyển nhượng và ws tiên chuyển nhượng (tải đã đu és) cho cùng đốt trong được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Ver đặc điểm của hình thức thuê mua nhà ö xã hội là quyền sở hữu nhà ở vẫn thuộc về bên cho thuê mua, bên thuê mua chỉ cổ quyển sỡ dụng nhà ở nên bên thuê

: § hộ không được php thé chip (irr trường hợp th chấp voi ngân hàngđể vay tần thuê mua chính căn hộ độ và không được chuyễn nhượng nhà ở đưới

soi hình thức trong thời gian tối thiểu là05 nắn, Néu bên thuê mua không con nas cầu thuê mua nhà ở thi chim đốt hop đồng và phải tr lạ nhà cho bên cho thuê

mua Đây la một điều hit súc hợp lý mục dich của hành thức thuê mua nhà ở xế

Hồi là việc nhà nước tạo điều kiện cho những đãi hương khó khăn về nhà ở có cơ hồi được tip cân và sở hữu nhà & Khi những đối tương này không côn alas cầu sử dạng với mục dich đ ở thi phải ta lei nhã ở cho bên cho thuê mua để bên cho thuê

sus dành cơ hội the hưởng nhà ở xã hội cho những đổi tượng có như cầu khác,

đẳng thời han chỗ tinh trang đầu cơ dang diễn ra hit súc phổ biển trong thi trường

bit động sin hiện ney

Trường hợp bên thuê mus đ thanh toán hit tén thuê mua nha ở trong thoithan 05 năm ma có nhủ câu bán nhà & này thi chỉ được bản lại cho đơn vĩ quản lýnhà ở xã hôi đỏ hoặc bản cho đối tượng thuộc diện được nhua nhà ở xã hội nêu đơn

vã quản lý nhà ở xã hi đó không mua với giá bán tối da bing ga bản nhà ở xã hồi

mua nhà 6:

cùng loạ tại cing dia đm, thời dim bán và không phi nộp thuê thu nhập cá

Su thi hen O5 nim, từ lồi đã thanh toán hỗt tiễn thuê mua nha 6 và đã đượcGiấy chúng nhân, Bén thuê mua nhà ð xã hội được mỡ rông pham vi bán nhà ởbôi theo cơ chế tha trường cho các đối tương có như cầu những phit nộp tiên sởdang dit theo quy nh cũa Chính phi và nộp thuê tha nhập theo quy dinh ofa pháp

luật thud Trường hợp bán cho đối tương thuộc điện được mua nha ở xã hội th chỉ

được bin với gá tdi da bing giá bán nhà ð xã hội công loại tai cing die đm, thôi

dim bin và không phải nộp thu thu nhập cá nhân

Ninr vậy, có thể thấy: quy dinh của pháp luật nhà ở thể hiện sự tu tiên chuyển nhương nhà ở xã hội cho những đải tương thuộc diện đoợc buông chính

sách mua nhà ở xã hội Khi chuyển nhượng cho những đố tương này, bên thuê mua° ain DB bậthủ Ga 2014

Rin 5 Đền 6) Lats Sin 2014

chi được bán với mức giá bing giá bán nhà & xã hội cùng lo tại cũng die đếm, thời dim bán nhưng được nhà nước trợ bằng việc không phi nộp thuê tha nhập

cá nhân so với bán cho những đối tượng khác theo cơ ch th trường

1.322 Hoạt đồng lanh doanh thuê mua nhà ở xã hội hành thành trong ương latphải mag thục, công khai mình bạch

Thuê mua nhà ở xã hội à hoạt đông kinh doanh bất đông sin đặc thi, DE hot động lánh doanh bit động sin điẾn ra một cách lãnh manh, hưởng tới xây đụng một thị trường bit động sẵn công khai, minh bạch, bio dim quyền lợi toàn điện cho

"ngời iêu ding thi tt cả các khâu của quá tỉnh kinh đoanh bắt động sin từ tạ lập

cho đến cho thuê mus bit động sin phải tine hiện trang thục, khách quan

Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 đã có những quy đính nhằm dimbio nr trung thre, công khá, mình bạch trong nh doen bất động sin cho các cả

nhân, tỔ chức kinh doanh như sa

Khoản 3 Điễu 4 Luật kinh doanh bit đông sin nim 2014 quy đính nguyên tắc kinh đoanh bắt động sin phấ trung thục, công khai, minh bach,

Điễu 6 Luật lánh doanh bit động săn năm 2014 cũng quy định việc công Xô thông tin về bit đông sin đưa vào lánh doanh bằng các hình thức sau đây: Tai

trăng thông tin điện từ của domnh nghiệp lánh doanh bất động sẵn, Tại trụ sở Ban

Quin lý dr dn đối với các dự án đầu tơ kinh doanh bit đông sân, Tại sân giao dich bit động sin đối với trường hop nh doenh qua sin giao dich bất động sin Việc

công kha thông tin vé bất động sin giúp ting khả năng Hấp cân thông tin về thịtrường bất động sin din moi đổi tượng trong xã hội, giúp người tiêu đùng nắn đượccác thông tin về quy hoạch, địa chính, hỗ sơ đất đu, tính trang pháp l, giá of củabit động sin để có lựa chon ding din, sáng suốt v việc giao dch, sở hữu bit độngsin đó

Đôi vớ bất động sin la nhà ở xã hô, việc cổng khai thông tin về bất động

sin được chủ đầu tự nhà ở xã hội tiễn khai một cách trung thực, minh bach trongsuốt quá tinh kinh doanh bắt đông sin với sựgiám sắt chất chế cũa cơ quan quản lýnhà ð- Sở Xây dựng tei địa phương nơi có nhà ở xã hồi Theo quy đính tei Khoản 1

Điễu 20 Nghị Ảnh 100/0015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ và việc phát triễn và quản lý nhà ð xã hồi, su khi khôi công dự án, chủ đẫu tơ nhã ð xã hồi phải công khai thing tn vé dự án nhà 6 xã hội rên ba ngudn thông tin chính bao gm:

thông in én từ của Số Xây dụng bao gm: tên dự án, chủ dda tư dxán da dd xây đọng dự ey in d liên lạ, dia chỉ nộp đơn đăng ký, én độ thục

Tiện đự in quy mô dự sổ lượng căn hộ (tong do bao gồm: Số cặn hộ để bán sô

căn hồ cho thuê, sổ căn hồ cho thuê mua); đin tính căn hộ, giá cho thuê mua (am

tind) đôi với từng loại cần hộ: thôi gian bất đầu và kết thúc nhận đơn đăng ly,

- Đăng t it nhất O1 lên tạ báo là cơ quan ngôn luân của chính quyển đa

phương:

Công bổ tri Sản giao dich bit động sin của chỗ đu tư (nêu cổ,

Việc công bổ thông tin nhà ở xã hội trên các phương iện thông tin đụ chúngthi đĩa phương nơi có nhà ð xã hội đã giúp các đối tượng có m cầu thuê ma nhà ð

tôi được tiếp cân thông tin nhà ở xã hội mốt cách kip thời để theo đôi, đăng ký

và nộp hỗ sơ đăng l theo ding quy dinh của pháp luật

“rước khi thục hiện việc cho thuê mua, chủ di bơ dự én có bách nhiên báosổ căn hộ sé bản, cho thuê, cho thuê mua va thời dim bắtsáo bằng văn bản về

việc kế từ thời bắt đâu nhận hỗ sơ đăng ký thuê mua nhà ở tai dự án.

không chi công khu thông tin về nhà ở xã hộ, chủ đầu tr còn cổ táchnhiệm công khe thông in các đối tượng đăng ký thuê mua nha ở xã hội để công bổ

công khai trong this hạn 30 ngày làm việc và hưu rổ để phục vụ cho cổng tác quản

ly, kiểm ra (hậu kiễn), Déng thời, chủ đầu tr dự án có trích nhiệm công bổ côngêm danh sách này tei tru sở lâm việc của chủ đầu tơ và tại Sản giao địch bit đồng

sin hoặc Trang thông tin din tử về nhà ở xã hồi côn chủ đều tơ (nốu cô) Do đổi

tương thu mua nhà ở xế hội chỉ được hing chính sich wm đất một lên nôn việccông khai thông tn đối tượng đã được thuê mua nhà ở zã hội là cần cứ để chủ đầutự các dự án nhà ở xã hội khác công nhy các cơ quan guân lý hen chế tinh trang

trùng đối tương khi xé duyệt hỗ sơ thué mus nhà tỉ các chr án khác

14 Pháp hật về thuê mua nhà ở xã hội hành thành trong tương hi của một số muớc trên thé gifivà kinh nghiệm che pháp luật áp lật Việt Nam

1.11 Các quy định pháp hột vé mê una whi ở xã hội lừnh thành trong rongTri tại Vương quốc Anh

Pháp luật về nhà ở tại Anh được thể hiện rong Đạo luật Nhà ở năm 1996, được sửa đối bãi Dao luật Chủ nghĩa đa phương 2011, cho phép chính phổ đơa ra

các quy dinh về tính đủ điễu kiện để được phân bổ nhà ở xã hột

VỀ mô hình nhà ở xã hồi, phụ thuộc vào nhà cũng cấp và những lợi ích mãđổi tượng thụ hưởng nhận được để phân thành nhà ở xã hội công ofa chính phủ

(eim vục công) hay nhà ð xã hội tw nhân cia các tổ chúc phi lợi nhuận (khu vực tr nhân) Hiện nay, mổ hình nhà ð xã hội hy nhân thay thé din mô hình nhà ở xã hồi

công và tr năm 1980 cho đẫn nay, chính phi nit khôi việc cong cấp trục tấp nhàxã hội mà thục hiện nhiệm vụ quân ý và giám sat

“Tại Anh, nhà ở x8 hồi được phân loại thành các mô hình sau:

- Nhà ở xã hồi hr nhân là ình thúc nhà ở thuộc sở hồu, phân bổ và quân lý bất các ổ chức nhà ở tw nhân hoặc các nhà bảo tâm cá nhân không vì lợi nhuận Những người tha hưởng nhóm nhà ở xã hội này được hưởng hỗ trợ tài chính tir

chính phủ dưới hình thúc trợ cập đổi tương

- Nhà ở xã hội công la loa hành nhà ð thường được cung cấp bởi chính

quyền dia phương hoặc các cơ quan chính phủ vì lợi ích cite các hộ gia định it đặc

quyền hoặc thu nhập thập Các cơ quan chính phủ chiu trách nhiễm về

căng cấp nhá bao gém cổ thu hi dt, xây dạng phân phổi nhà õ, quin ý nhà ởĐây có thể co la một phương thức cũng cấp nhà 6 xã hội chủ yêu dé đập ứng nhà &shu cầu và det được chương tình trách hiện xã hồi của các chính phi

- Nhà ð xã hội tự hẾ tr là loại hình nhà ở của chỗ sở hữu với inh thúc nhận

HỖ tro từ các chính phỗ hoặc các tổ chức phi lợi nhuận, Theo chương bình này, hổ tro tải chính được cong cấp cho chủ sở hữu với điều tiện chỗ số hồu phải sỡ hữu: uột lô dit xây đụng và có ỷ lễ phần trim gop vốn rong chỉ phi xây đưng và chủ sỡ Hữu sẽ phải chứ trách nhiệm cho tất c@ các khín cạnh của việc xây đụng, Nhà ð xã hồi tr hỗ trợ không đành đỂ bán hoặc cho thuê ma đanh cho chính chủ sở hits sở ng

- Nhà ở xã hối được thi trường hoa được mô ti như một tập hop các théa

thuận theo đó nhà ở được phân bổ rên cơ sỡ cũng và cầu Các nhà cung cấp nhà & xã hội có thi trường host động nh các t8 chức thương mei tuy nhiên ch phi cho gud có nh cầu đối với loại hành nhã ở xã hội này sẽ thấp hơn so với nhà thi

toàn bộ việc

‘pub Qheys Dybeti 014) Drelopmsnt ofa Paar Siogiull Socal Busing Provision (SSHPY in

“Figo Te ee Doc ef led ae eEessye Comal Dayedet, 41-1

trường Trai ngược với các hinh thức nhà ở xã hội khác, nhà ở xã hội được thịtrường hia được cung cắp bối cá nhà đầu te hân ho

tarkt hợp giữa các đnh hướng xã hội và thương mại

VÌ đội tương ining chính sách nhà ð xã hộ, pháp luật Ảnh quy ảnh mốt sốnhóm đốt tượng đaợc tụ tiên tip cặn nhà ở xã hội bao gém

các tổ chúc từ nguyện có

- Những người vô ga cử hoặc những người bi de dos vô gia cự

Nha như cầu va tiên nhu gia ảnh cot em;

- Những người sống trong chế & không phủ hợp (mốt ngồi nhà không có nhà

về sinh bên trong);

- Những người sống trong hững nơi quá đông đúc- Nhõng người cân d chuyển lý do ytổ hoặc phúc lợi

- Những người cân d chuyển din một khu vục cụ thé đ đỗ khó chin

Ngoài ra, chính quyển đa phương cũng có quyén quyét Ảnh thêm các nhóm,đối tượng khác được vợ tiên hop lý Ví do tạ khu vục Luân Đền và Đông Namtước Anh đã dành một số nhà ở xã hôi cho công nhân chỗ chốt trong khm vục công.

Vi nhà ở xã hồi là một nguồn tai nguyên khan hiểm nên chính quyền đa phuong sở dụng hệ thông diém hoặc mt hệ thông phân dãi dé quyét nh xem ai có

ne độ tiên lồn nhất va đo đó, sẽ nhận được chỗ ð âu dat nhanh chóng nhất

VỀ hệ thing dim, chính quyển đa phương sẽ phân bổ một số adm nhất ok cho các hỗ gje ảnh đăng ký mua nhà ð xã hội với các iêu chỉ cụ thể Vi đụ

Hi đồng khu vục Northampton hân bổ 35 im cho một hô gia định được đánh,

giá là người vô gia cx, 25 điểm cho một hộ gia định dave thông báo trục xuất, 15 rim cho hộ gia đình không có nhà vệ sith bên trong 3 đm cho hộ gia định không

s6 hệ thing suỗi trong phông ngũ

VÌ hệ thống phân đã, một hệ thống phân chi hoat động bing cách xép

những người ding ký mua nhà ð xã hội vào một sổ nhóm hoặc nhóm, tủy theo He

chỉ xã hội cm ho Ví đụ tại kho vie tr quân Brent của Luân Đôn, có 33 đãi con,

smi đã lại được nhóm Ini thành bốn dãi chink: A, B, C và D Dit con A bao gầm những nguời vô gia cứ Dai con B bao gần những nguời ong sỗ đăng ký nhà Z y

tẾ và những người dang sống trong nhà ð quá đông dic Dai con C bao gm những"người sống tong nhà thuê tơ nhân ở Brent, những người muốn đăng ky nhà ð x8

hội Tắt cả những người nộp đơn ding l nhà ở xã hội đoợc phân nhỏm theo mie

đổ tụ iên và nghy nốp đơn của ho Nhà ở sẽ được phin bỖ cho những người nộp

don thuộc nhóm A theo mức độ wu tiên sau dé theo ngày nộp đơn, rỗi mới din các

dai tiếp theo.

1.82 Các quy định pháp natTri tai Hon Kỳ

Nha ở xã hội tei Hos Ky được xây đơng đều tiên vào những năm 1930, diylà kắt quả cia môi quan hệ hop tác bin chất ge chính phủ liên bang và chính:

quyền die phương “Affordable Housing” là mốt khái niệm rất ph bién trong chính sách nhà ở của Hoa Ky, được hiểu là nhà giá rễ hay nhà ở cho người thư nhập thấp

Sự hỗ trợ của chính phố vỀ nhà ð xã hội được thể hiện nine cau:

“Thử nhất, hành thúc hi tro trục tấp của chính ph thông qua việc cùng cấp 15 tro cho khoảng mot phần ba các hỗ gia nh thu nhập thấp theo chỉnh sách nha & liên bang được điều phối bồi Bộ Nhà ở và Phát tid đô tị GIUD), Chuơng trình nay phát tiễn tử chương tình Nhà ở xã hội ma ở đó nhà nước trợ cập gin như toàn

bổ chỉ phi xây ding nhà ở xã hồi nhưng không hỗ tre chỉ phí vân hành Chỉ phíquân Lý, bảo dưỡng nhà ð xã hối đoợc chỉ rã bing tên thuê nhà của các hộ gia Ảnh

ống tại đó,

Thử ha, hình thức h trợ gián tấp của chính phủ cho đất tượng the hưởng nhà ở xã hội thông qua các nhà cong cấp nha ở, Theo Luật thuế Liên bang Tổng Cục Thuê đơn ra chương tỉnh us đất thu đối với các chỗ đầu tư của các đự án Nhà

thuê giá rổ (Affordable Rental Housing) đoợc quy dinh trong chương tình Tín dụngthuế nhà ở thụ nhập thập (Low Income Housing Tex Credit LINTC) nhờ một hình

thức hd tre gián tiép cho các hộ gja đặnh thủ nhập thip (sác hộ gla Ảnh đành 30%

tổng thu nhập cho chỉ phi thuê nhà) Các khoản tin dụng thué được phân b& cho các

ẫu bang đơn trên lệ về din số Các khoăn tin đụng này sau đó được tẫu bang hd

trợ cho các doanh nghiệp thục hiện các dợ án xây đụng nhà ở mới danh cho người

thuê có thu nhập thấp, Tổng Cục Thad giám nét việc thục hiện các dự én này bằng

luật thuế liên bing Chủ đầu tư sẽ chiu trách nhiệm xây dựng và hoàn thành cáccông tình nhà ở giá ré đạt yêu cầu chung của nhà nước về quy hoạch xây dingnd wna whà ở xã hội hình thành trong trơug'

`" Hi wa Mir tare (200) Soi housing aocaton and hoa comauites, Egat nd Hee

Rigs Comics ©3534

Điễu này giúp chính phủ kiểm soát có hiệu qua các cam kết ci chỗ đầu he đổi với

chất lượng và tiễn cin các dự án nhà thuê giá rễ

Thứ ba, chương trình Phiêu iua chon Nha & (Housing Choice Vouchers) tại

Mue § (Section 8) trong Luật nhà ở 1974 lá tre cấp dụa trên người thuế nhà, liênquan din các hồ gia ãnh có th hậ thập được lựa chon, im kiếm các đơn cũng

cấp nhà ở trên thị trường cho thuê tư nhân)” Chương trình này bao gầm hợp đồng

đãi bạn ma Chính phố tiên beng cam kết chủ đầu te sẽ nhận được mức chỉ rã hừgud thuê tung ứng với Giá thué trung bình của thi trường Fair Market Rent

FMR) tạ đa phương đỏ Giá thn trùng bình này được Bộ nhà ở và phá tiễn đồ thị

(HUD) sắc định tinh dựa trên cơ sỡ giá thuê nhà công với các ch phí phụ trợ chonhà 3: Các hộ ga đính thưn ga vào các đợ án nhà thuê gir phi rã 30% thủ nhậpcủa ho cho chỉ phi thuê nhà Vì khoản tin thuê ma ngu thuê ph rã lá thú nhập

nên ni ro nơ tiên thuê s giêm xuống Phin chônh lich (giõa 30% thu nhập của đổi

tương thuê và Giá thuê trùng bình của thi troờng) sẽ được Nhà nước ta cho chỗ đầu

từ thông qua Voucher (Phiêu lựa chọn) Vé nguyên tic, phiêu iva chọn nhà ð hoàn toàn linh đông trong việc sử ding bi hỗ gja din thu nhập thấp có thể ding nó & bit cứ dur án nhà ở nào nin là chủ đều tơ chip nhân ký hợp đồng thuê nhà rong võng 90 ngày kỄ từ ngày được ben hành, Phiêu này con meng lạ hing loạt ws điển so với các chương tinh cũng cấp hỗ rợ nhà ở khádNó được coi như một gai pháp

1 tin nếu sơ cánh với việc hd trợ cho chi phí xây dụng các khu nhà ở giá rễ Bêncanh đô, người nhận Phiêu hỗ tro dave quyén tự do lựa chọn đa điểm nhà ở và nó

giúp cân đốt se vận hành của thi trưởng lao động bing cách khuyên khích nguời

hận Phiêu h trợ sống & gin nơi ho đang hoc sẽ lim việc

Người thuê có thé chon thuê nha ở lớn hơn hoặc đất hơn, tuy nhiên, chínhphi chỉ rã Giá thuê trong bình của thi trường trừ đi khoản đồng góp của người thuê

hàng tháng Tiên thuê nhà hàng năm đoợc điều chỉnh ting theo chỉ sổ lạm phát cia

nin kinh tô Điễm khác biệt này giúp chương tình này tránh được nhược điểm

Ligmnnxetohekttưdxbrtg.27535035 Donogrhicel Garters of social hoyng we Used

` Bữa Te du Tac Oi (BI) Nt a Di oc mmo Mz

aps ly bữa hà tit9 sưng thi tự ova ose bi anc my 3035/3121 my pg 250021

trước đây côn các chương tỉnhso với chỉ số lem phát hàng nim

1.3.3 Các quy định pháp hột về mê una nhà ở xã hội hình thành trong tongli tai Singapore

Năm 1960, Héi đẳng Nhà ở và Phát tiển Singapore (HDB) được thành lập

đã cong cấp nhà ở chất lương cao và giá cé phi chẳng cho cư dn ca quốc ge này 3 tro nhà ở tho nhập thấp vì không điều chỉnh ting

Ngày nay, hơn 80% cơ dân của Singapore sống rong nhà ở do HDB cũng cấp

Các cân hd HDB được bản theo hop đồng thuê 99 nim để cho pháp Chính

hủ liên tục cung cấp các cân hồ mới giá of phã ching cho các thể hệ tương lạ ởquée gia khen hiém dit này, Hop đồng thuê 99 năm có ngiấa là căn hộ có thể được

chuyển nhương một hoặc hai thể hộ trước khi đoợc tr Ini cho nhà nước đổ ti phát triễn Nhà made sẽ cong cấp các hop đồng thuê nha 99 năm và giá tị cia cần nhà

"nguồn ti chính sin có, bao gồm cả nguồn cũng cập bởi Quỹ Báo tro Trung ương(CPR) CPF là một hé thống an sinh xã hội cho pháp công din Singepore dang limiệc và những người có tinh trạng thường trả tại Singapore có mét quỹ lương, Dayla một chương tinh tết iệm bất bude, bao gm các khoăn đóng góp từ người lao

đông và người sỡ dụng lao động Tiên từ quỹ CPF chỉ được nit ra với các mục dich

Tên (rong đó phẫn lớn là cho nhà ở và chim sóc sức khde) và đành cho lương hưu.sau tudi 55, Khoản tin từ CPP có thé được nữ dung là khoăn đặt cọc nha ban đềuvà hỗ tro một phẫn vào việc cân đối chỉ rã các khoăn vay Tuy nhiên, người lao

đồng cin phit căn nhắc khi việc đu tr quá lớn vào nhà ở có th din din khoản trợ

cấp ti ki vi ga”

Vé đều biện hưởng nhà ở xã hồi, pháp luật Singapore quy định, tt cả công

dân Singapore ít nhất 21 tudi chưa sở hữu nhà hoặc mua bất kỹ cần hộ nao trục tip fF HDB; chua được ining bất kỳ khoản tro cấp nto về nhà ð và hộ ga định có tins

nhập hàng tháng không quá 5000 dale Singapore (thấp hơn mức thụ nhập trả) đều

đã đều Liên đổ thuỜimua căn hộ HDB Mức trần thụ nhập duoc áp dụng đổi với

những ngời ding ký mua nhà ð công công nhằm mục dich xác dink nhóm người

đã điều liện nhận căn h HDB vi nhà ở này chi yêu được thiệt ké đỗ giúp nhõng

`" Le Hìngg NH tế lợi¿ Sngors, Tap chí Kến ức hep erapie con ray mang kếnc

Kê

"người có thụ nhập thấp, không có kh năng mua nha ở hư nhân, Ngoại ra, HDB quy

cảnh cắm người Singapore sỡ hữu nhiêu hơn hai căn hồ ở bắt kỹ lúc nào

ĐỂ giúp các hộ gia định có thụ nhập thập mua cén hô HDB đầu tiên côn họ hoặc nâng cấp lên căn hộ lớn hơn khi gia din phát triển, Chương tình HỖ tro Nhà

ở Đặc biệt được gi thiêu vào nim 1994 đã cùng cấp cho các ga Ảnh các hìnhthức

- Bán căn hồ cho khách thuê với giá chiết khẩu 10096;

- HDB mua li các căn hồ 3 phòng từ thị troờng để bán với giá trợ cấp cho

các gia ảnh có thu nhập hô gia Ảnh hing thing không quá 1500 đổ la Singapore;

- Bản cẩn hồ bình din 04 phòng với din tích ahd va hoàn thiện dom giản;- Những nguời thuê nha ding ny mus căn hồ 04 phòng theo HỆ thông Đăng

ký Căn hộ phải là người mua nhà lấn đầu và đã ở trong nhà cho thuê ít nhất 5 năm 3?

1.3.4 Kink nghiệm cho pháp Mật về thd wna nhà ở xã lội lành thành trong

tơng lai tại Việt Nam

Thứ nhất, kinh nghišm vé viée thành lập một cơ quan hoặc tổ chức duy nhất chau bách nhiệm về xây dụng nhà ở xã hội và phân bổ nhà ở xã hội cho các đổi tương đã điều liện như Bộ nhà ở và phát biển đồ thi (HUD) tạ Hoa Ky hay Hội đẳng Nhà ở và Phát tiễn Singepore (HDB) tei Han Quốc Việc thục hiện chính sách một cơ quan duy nhất chịu trách nhiệm v nhà ở xã hội để phân bổ và quy hoạch

"guễn hục vita giúp cho cơ quan nay có khả năng bio đảm quỹ

"nguồn nhân lực cho các công tình xây đụng quy mô lớn, vir bảo dim đất kiệm chỉphi song lạ đt kết quả cao nhất

Thứ hai, kinh ngiện và thành lập Quỹ tt kiệm nhà ð Quỹ tt kiệm nhà &

st số nước rên thể giới ép dụng khá thành công như ở Singapore, Tại Singgepore,Quỹ tt lim Trang wong (Central Provident Fund - CPF) được think lập, đây làquỹ tất km xã hội ca người ao đông Singapore, theo do mỗi người lao động sẽsở hữu 03 tai khoản tit kiệm bao gém: Tải khoản tét kiệm thông thường TaiXhoăn đặc tiệt, Tai khoản y tỉ Quỹ này dave ding cho 05 mục dich chính bao

gém: Sở hữu nhà 6, Van đề hưu trí, Y tổ, Quỹ bão tro gia định, Đầu tư.

Thứ ba, kinh nghiện vé cơ chế, chính cách hỗ trợ đổi tương hướng chính sách nhà ở xã hội Cơ chế cùng cấp nhà ð xã hội ở mỗi quốc gia rất khác nhau, Ở

L nguyên liệu và

‘Blas Yam (005) Snggpore Social mg Lan mã Dù Policies for Povey Bedtion, The Ward Bak,mt

những nước thuộc Liên hiệp Anh, chỉnh sách hỗ trợ trực tiếp cho xây dựng nhà ở xã

hồi và chủ sở hữu thông qua cấp vẫn và phúc lợi thud Trợ cấp được dành chủ yêu

cho nhà ở cho thuê, Tại Hoa Ky, hành thúc hỗ trợ được thể hiện qua chính cách Tin dng thuê nha & thu nhập thập (Low Income Housing Tax Credit LINTC) nhằm hi trợ thué cho các nha đầu tơ cong cấp nhà ở xã hội để ám cơ sở giảm giá thành nhà ở cho thuê hay chính sich Phiêu Lựa chon nhà ở ở (Housing Choice Vouchers) để Hỗ tro giá thud nhà cho đối tượng đủ đều kiện hưởng chính sách Chính phủ Hoa

Kg cũng xây ding chương tinh nhà ở quốc gia trong dé chủ trong đáp ứng nhủ cầunhà ở đội với những gia ảnh có thụ nhập thấp với ba nội dung chính: HỖ tợ nhà 6;

khuyên khích chính quyển địa phương ning cao chất lượng nhà & và các kim dân cawngoạ thành; Chính sách giêm giá thu căn hộ, Có thé nói, chính sách um đế, trợ cấp nhà ð xã hồi ở các nước châu Âu và Hoa KY chủ yêu dành cho nhà & cho thuê Nha ở cho thuê phủ hợp với đối hương thu nhập thấp do tinh cơ đồng và tan uất sỡ

dang của nd, trong khi mức đầu tơ ban đều không lớn ma hiệu quả nữ đụng lại caoNgoài ra các chính sich về ga cả đối với nhà ð xã hội hư việc quân ý giá

nhà cho thud, mus đối với các đối tương thụ hưởng theo cơ chế Nha nước hỗ tre ‘bao cấp mét phan giá cả nhà thuê nha ở x8 hội để hỗ trợ cho các đổi tương có nhủ

cầu nhờ tei Hoa Kỹ là rit cin thiệt

Két hận chương 1

Chương 1 của luận văn đã hộ thống hóa một số vẫn để chung về thuê mua

shi ở xã hội hinh thành trong tương ai bằng vệ lâm rõ các khá niệm về nhà ð xã hồi hình thành tong trong la, đặc diém về nhà ở xã hồi hình thành trong tương lái,

thuê mun nhà ở xế hội hành thành rong tương li cũng nh các nguyên tắc phép luậtvề thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai Đồng thời, để có được cach

shin tổng quát về pháp luật về thuê mua nhã ở xã hội hình thành trong hương Iai, tin vấn dé tập trung vào tì hiễu, phân tích pháp luật về thuê mua nhà xã hội cũa một số nước tiêu iẫu rên thé giới, bao quất hệ thing php luật của ba khu vục châu Âu (Anh, Phip), châu Mỹ (Hos Kỹ) và châu A Gingapore) dé từ đó nit ra mot số bã học lánh nghiệm cho mr phat tiển côn pháp luật Việt Nam về vin để này,

Chương2

'THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

3:1 Chính sich về nhà ở xã hội

-21.1 Mục dich chính sách về nhà ở xã,

Phát biển nhà ở xế hội là một trong những nổi dụng quan trong của chin sách phát tiễn ảnh tế - xã hội, Nhà nước ben hành chính sich thúc diy thị trường nha ở phát triển, đồng thời có chính sách đề hỗ trợ về nha ở cho các đối tượng chính

sách xã hổ, người có th nhập thấp và người nghéo gặp khỏ khân về nhà ở nhằmgop phin én định chính tr, bảo dim an mnh xã hội Quốc hội, Chính phủ Việt Nam

đã ben hành nhiễu cơ chế chính sich phát tiễn nhà ð xã hồi đ

đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nồng thôn Trong đó

có các quy dinh cụ thé vỀ hi tro, trụ đất tao điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các ổ chúc, nước ngoài tham ga đầu tơ phát tiễn nhà ö xã hội, cụ thể nar

Chính sách, chương tinh phát tain nhà ở quốc gie đến năm 2020, tim nbin 2030 để ra theo Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, Chỉ thị

03/CT-TTg năm 2017 của Thủ tring Chính phi vé nhà ở xã hồi, Báo cáo chính tị

của Ban Chấp hành Trung ương Đăng khóa XI tei Đại hội đại biểu toàn quốc lân thứ XIl của Ding, Nghi quyết Héi ngủ lẫn thứ năm Ban Chấp bảnh Trung ương

Đăng (hỏa XI) về một s6 vin dé chính sách xế hi giai doen 2012 - 2020

‘Theo đỏ, Thủ tưởng Chính phố yêu cầu tập trùng nghiên cửa sia đỗ, bổ

sung đồng bộ các cơ chỗ, chính sách về quy hoạch dit đi, tả chính và khos học

công nghệ: xây dung ké hoạch dé huy động nguén lực của các thành phn kính tế

them gia phát triển nhà ở theo cơ chỗ thị tường Đặc biệt, phân đầu thực hiện đâu

tzxếy đơng mới nha ở mối năm khoảng 100 triệu m2 sin, trong đó td thiểu chosing 20% điân tích sin trong các đự án phát hiễn nha ở tại kim vục đồ thi din cho các

đối tượng chính sách xã hố, người co thủ nhập thập, Các chỉ tiêu phát tin aha ở,trong dé cổ chỉ tiêu phát idm nhà ð xã hội cho timg nhóm đối hượng phải được xáctrợ nhà 6 cho các

cảnh cụ th trong chiêm vụ phát triển lành tổ - sã hội côn địa phương hàng năm và từng giai đoạn để tổ chức biển ks, đồng thôi là cơ sở

gam sứ, dénh gá kết quả thục hiên Trong gist đoạn 2016 - 2020, phân đấu thục

9 quan có thim quyền hiện đầu tơxây dạng tố tiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ð xã hội tạ khu vực thi

dip ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đi học, cao ding trang

cấp chuyên nghiệp, day nghề và khoăng 70% công nhân leo động ti các khu công

"nghiệp có nhủ cầu được gia quyết ch ở, hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia din (heo chuẩn nghéo mói) tạ kh vực nông thôn ci thiện nhà ở Đắn nim 2030, phân

đầu đạt chỉ tiêu diên tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30m2 sàn/người, diện tich nhà 6 ôi thiểu đt 12m” sân người

2.1.2, Hình thức thực hiệu chink sách nhà ở xã lội

Việc thục hiện chính sich nhà ð xã hôi được tin hành bãi các cơ quan chúcnăng các đơn vi công lập và ngoài công lập dưới ar giám sit côn nhà nước Thục

Tiện chính sich nhà ở phải phát huy trên nhiễu khía canh, đó là có những thay đỗi

phi hop với sự biển động và đời hồi của nhủ cầu xã hộ, thục hiện chỉnh sách nhã ð

xã hồi dn tiên nguyên vong của phân đông đối tương thụ buông có như cầu về chế thực hiện chính sich nhà ð di kêm với việc phát triển hệ thông cơ sở hạ ting đồng ‘06, và bên canh đó, là tăng cường cả về chất lương và số lượng các đự án nhà ở xã

ồi nhận đ ứng hủ cấu ngà cảng ga tổng của ngôi dân

Chính bôi vậy theo quy dinh tei Điều 50 Luật Nhà ở năm 2014 thì hình thúc

thực hiện chính sách hỗ hội được thực hiện dưới nhiêu hình thức

Xhác nhau nhờ sm:

Thứ nhất hỗ tro git quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà 6 xã hội cho các trợ về nhà &

đối tương gỗm: Ngu có công với cách mang theo quy định côn pháp luật vé tr di "người có công với cách mang, Ng th nhập thập, hd nghéo, cân nghào tai khu

vực đô thị; Người lao đông dang lam vate ti các doanh nghiệp trong và ngoài khucông nghiệp, Sĩ quan ha di quan nghiệp vụ he st quan chuyên môn kỹ tint, quậnnhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân din và

qguân đội nhân din, Cán bộ, công chúc, viên chức theo quy đính cite pháp luật vé

can bổ, công chức, viên chức, Các đối tương đã rã It nhà ở công vụ, đối với đổitượng là học sinh, sinh viên các học viên, trường đại học, cao ding day nghé, họcsinh trường dân tộc nội trả công lập được sở dang nhà ở trong thôi gian hoc tập thichỉ được thuê nhà ở xã hội

Thứ he, hỗ trợ theo các chương tỉnh mục tiêu về nhà ở dé đôi tượng là

gut có công với cách mạng theo quy Ảnh của pháp luật về um đấi người có cổngvới cách mạng Hồ gia ảnh nghào và cân nghio tại im vục nông thôn, Hộ gia dn

tí kho vục nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hướng bởi thiên te, biển dBi

Xôi itu được xây dụng mới hoặc ci tạo, sb chữn nhà đ

Thứ ba hỖ trợ gao dit ở có miễn, giảm tiên si dụng dit theo cuy định của php luật vé dit dai hoặc tăng nhà ở cho đất tương a người có công với cách meng

theo quy ảnh cia pháp lut về to đấi người có công với cách mang, Hồ gia định"nghèo và cân nghéo tạ khu vực nông thôn, Hồ gia Ảnh tạ khu wae nông thôn thuộc

ving thing xuyên bị ảnh hung bi thiên tạ, biên đỗ khí hậu

Thứ t hỗ trợ cho vay vẫn wu đi cin Nhà nước thông qua Ngắn hing chính sách xã hồi, tổ chức tin đụng do Nhà nước chỉ dinh để các đối tượng là Người cổ

công với cách mang theo quy định của phip luật về uu đối người có công với cáchmạng, Nggời thụ nhập thip, hô nghéo, cân nghéo tại khu vực đô thi; Người laođông dang lam vite tei các doanh nghiệp trong và ngoài khu cổng nghiệp, Sĩ quan,hha ổ quan nghiệp vụ hai quan chuyên mén Lỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp,công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an hân din và quân đội nhân đân, Cánbổ, công chức, viên chúc theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chúc, viên

chức xây đụng mới hoặc cải tạo, sim chữa nhà để ở

Việc hỗ trợ tờ Nhà nước thông qua Ngân hàng chính cách xã hội

dang sẽ tạo ra cơ hội cho các đối tượng có công với cách mạng cho đối tương có

thụ nhập thấp, hd nghéo tử đồ thi h rợ vay vốn um đấ của nhà nước để có thé

chức tin

thuê, thuê mua hoặc mua nhà xã hội

2.1.3 Nguyên tắc thy hiệu chink sách nhà ở xã hi

Theo quy Ảnh tí Điều 51 Luật Nha ở nim 2014 thi việc thục hiện chính

sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phi bảo dim các nguyên tắc su đây:

Thứ nhất có ar kết hop gia Nhà nước, công đẳng din ax, dang họ và đối

tương được hi tre rong việc thục hiện chính sich Là mét nước dang phải đố mặt Với nhiễu thách thức to lớn nhằm đáp ving như cầu thiết yêu của người din hy nhà ở, cơ sở hạ ting kỹ thuật y tế Vấn dé nhà ở cho ng din ngày cảng trở nên cấp

thiết Do da, việc thục hiện pháp luật vé nhà ð xã hội góp phin giải quyét vẫn để xãhồi, thúc đấy qua trình phát hiển bin wing kính tổ đắt nước Tuy nhiên để thể chếHóa đoờng lỗ, chính sich ci Đăng, Nhà nước, phát triển nhà ở xã hội cần aw kếthop của Nha nước, công đồng din cơ, dòng ho nhẫn gi quyết được nhu cầu côn

"người din, vừa đồng gớp vei trở như mốt động lục hát iển cho th trường bit

đồng sản của nước ta, gop phân tạo nguôn thu ngân sich Nhà nước

Thứ hơi bảo dim công khá, mình bạch có sự kiểm tra, giám sat chất chế cũ cơ quan nhà made có thậm quyền và công đẳng din cơ Các quy định vé nha ở

hội xác Ảnh tổ trách nhiệm của Bộ, ngành có iên quan nhờ Bộ Xây dụng Bộ

KG hoạch và Đâu ty Bộ Tải chính, Ngân hing chính sich xã hội Nhơ vậy, có thể thấy pham vũ chủ thé cite thực hiện pháp luật về nhà ở xã hội rất rộng lớn có thé ao trim lên mọi tổ chức, cá nhân có năng lục pháp luật Do đó khi thực hiện các chính sách về hỗ too nhà ö xã hội, cần dim bảo công khi, minh bạch và có sơ giám sát chất chế từ nhiễu chỗ thể

Thứ ba, bảo dim đúng đổi tượng, đã đều kiện theo quy định của Luật nhà 6

nim 2014 Thục biện pháp luật nhà ở xã hội có mục dich nhằm bảo vệ quyền lợi cho các đố tương được hung chính sách mua, thuê mua nhà ở xã hội và hỗ trợ wa đãi chủ đầu hi them gia xây đụng các dr ứanhà ở xã hội từ những chính sách hổ

trợ của Nha nước Đây là mục dich quan trong nhất của pháp luật khi xây đọng và

quy định nhiing vin để cơ bản nhất về nha ở xã hồi Chính bối vậy, chỉ những đãi tượng đáp ứng đủ điều kiên về nhà ở theo quy đính của pháp luật mới được mua,

thuê, thuê mua nha ở xã hổi Chính bin vậy, để dim bio chính sách này được phát

triễn ding mục tiêu đã để ra thì việc qua trong dé là bão dim đúng đổi tương, đáp

vảng đã điệu lên mới được hưỗng chính sách về nha ở xã hội

Thứ tị trường hợp một đối ương được hướng nhiều chính sách hỗ trợ khác shu thì được buông mt chính sich hi tro mite cao nhất, troờng hop các đổi tượng có cùng iêu chuẫn và điều kiện thi đối tương là người khuyẾt tật nik giới được trù

in hỗ ta trước Điễu này nhằm dim báo cân bing trong việc trợ cho những chỗ

thể khác, nhầm tạo nhiêu cơ hôi dave hưởng chính sich cho các cá nhân, hô gia

Thứ năm, trường hop hô gia định có nhiêu đổi tung được hưởng nhiều

chính sách hỗ trợ th chỉ ép dang một chính sách hỗ tra cho cả hộ ga định

33 Quy định của pháp Iujtvé thuê mua nhà & xã hội hình thành trong tương

2.2.1 Quy định về hop đồng thưê mma nhà ở xã ội hành thành trong trong lai

22.11 Chữ thễ rong hợp đồng tnd mua nhà ở xã hội hình hành trong hương lat