Dự án cụm công nghiệp

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ Hotline: 0918755356 0936260633 ĐỂ ĐƯỢC TƯ VẤN Tư vấn lập dự án vay vốn ngân hàng Tư vấn lập dự án xin chủ trương Tư vấn dự án đầu tư Tư vấn lập dự án kêu gọi đầu tư Tư vấn giấy phép môi trường Lập và đánh giá sơ bộ ĐTM cho dự án Thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1500 Dịch Vụ Lập Dự Án Đầu Tư Tư vấn các thủ tục môi trường Website: http:lapduandautu.com.vn

THUYẾT MINH DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP HÒA

Tháng 08/2023Địa điểm:

, Tỉnh Đắk Lắk

DỰ ÁN

CỤM CÔNG NGHIỆP HÒA SƠN

Địa điểm:, Tỉnh Đắk Lắk

CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂY

DỰNG

MỤC LỤC

MỤC LỤC 2

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU 6

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ 6

II MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN 6

III SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ 7

IV CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ 10

4.1 Các căn cứ pháp lý 10

4.2 Các nguồn số liệu, tài liệu 12

V MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN 12

5.1 Mục tiêu chung 12

5.2 Mục tiêu cụ thể 12

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN 14

I ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ ÁN 14

1.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án 14

1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án 16

II ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG 17

III QUY MÔ CỦA DỰ ÁN 20

3.1 Các hạng mục xây dựng của dự án 20

3.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư 22

IV ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 25

4.1 Địa điểm xây dựng 25

4.2 Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án 27

4.3 Hình thức đầu tư 27

V NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO.28 5.1 Nhu cầu sử dụng đất 28

5.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án 29

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 30

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 30

1.1 Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình 30

1.2 Tính chất cụm công nghiệp 30

1.3 Các khu chức năng 31

1.4 Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp 31

1.5 Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật 31

II PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ 32

2.1 Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê 32

2.2 Hệ thống văn phòng cho thuê 34

2.3 Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp 38

CHƯƠNG IV CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 44

I PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG 44

1.1 Chuẩn bị mặt bằng 44

1.2 Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: 44

1.3 Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật 44

II PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 44

2.1 Các phương án xây dựng công trình 44

2.2 Tổ chức không gian quy hoạch xây dựng 45

III QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT 47

3.1 Quy hoạch hệ thống giao thông 47

3.2 Quy hoạch cấp nước 48

3.3 Thoát nước thải 49

3.4 Quy hoạch cấp điện 49

IV PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN 50

4.1 Phương án tổ chức thực hiện 50

4.2 Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý 51

CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 53

I GIỚI THIỆU CHUNG 53

II CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG 53

III SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN 54

IV NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI MÔI TRƯỜNG 55

4.1 Giai đoạn thi công xây dựng công trình 55

4.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 57

V PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ, CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT 60

VI BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG 61

6.1 Giai đoạn xây dựng dự án 61

6.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 66

VII KẾT LUẬN 69

CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 70

I TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN 70

II HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN 72

2.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án 72

2.2 Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: 72

2.3 Các chi phí đầu vào của dự án: 72

2.4 Phương ánvay 73

2.5 Các thông số tài chính của dự án 73

KẾT LUẬN 76

I KẾT LUẬN 76

II ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ 76

PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH 77

Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án 77

Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm 80

Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm 84

Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm 91

Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 92

Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn 93

Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu 96

Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV) 99

Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 102

CHƯƠNG I MỞ ĐẦU

I GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ

Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂY DỰNG

Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký đầu tư, gồm:

Họ tên: Chức danh:Giám đốc

Sinh ngày:

Quốc tịch: Việt Nam

Căn cước công dân/Hộ chiếu số:

“Cụm công nghiệp Hòa Sơn ”

Địa điểm thực hiện dự án:, Tỉnh Đắk Lắk.

Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 166.225,4 m 2 (16,62 ha).

Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác

Tổng mức đầu tư của dự án: 61.344.864.000 đồng

(Sáu mươi mốt tỷ, ba trăm bốn mươi bốn triệu, tám trăm sáu mươi bốn nghìn

II SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ

Tình hình phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh

Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển các khu côngnghiệp, cụm công nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.Thời gian qua, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp (KCN-CCN) trên địa bànthu hút nhiều dự án, tạo tín hiệu tích cực đối với sản xuất công nghiệp, góp phầnkhông nhỏ vào sự phát triển chung của tỉnh

Theo quy hoạch tổng thể phát triển các KCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020,toàn tỉnh có 2 KCN, với tổng diện tích quy hoạch là hơn 657 ha (KCN Hòa Phú

181 ha, mở rộng thêm 150 ha và KCN Phú Xuân 325,6 ha).Còn theo Quy hoạchphát triển các CCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 587/QĐ-UBND, ngày 14-3-2017thì trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 có 15 CCN, với tổng diện tích hơn 551 ha;giai đoạn 2021 - 2025 bổ sung thêm 9 CCN, với tổng diện tích hơn 662 ha.Trong năm 2021, bổ sung quy hoạch thêm CCN Hòa Sơn (huyện Krông Bông),với diện tích hơn 16,6 ha

Đến nay, UBND tỉnh đã ban hành quyết định thành lập 14 CCN, baogồm: CCN Ea Đar (huyện Ea Kar), M’Drắk (huyện M’Drắk), Ea Ral (huyện EaH’leo), Quảng Phú (huyện Cư M’gar), Ea Nuôl (huyện Buôn Đôn), Ea Lê(huyện Ea Súp), Ea Dăh (huyện Krông Năng), Hòa Sơn (huyện Krông Bông),

Cư Kuin (huyện Cư Kuin), Cư Bao (thị xã Buôn Hồ) và 2 CCN Tân An 1 vàTân An 2 (TP Buôn Ma Thuột) Còn lại 3 CCN là: Krông Búk 1 (huyện KrôngBúk), Buôn Chăm (huyện Krông Ana) và Phước An (Krông Pắc) chưa thànhlập

Tỉnh cũng đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho 14 CCN, vớitổng diện tích đất quy hoạch hơn 692 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp gần

466 ha (Tân An 1, Tân An 2, Ea Ral, Ea Lê, Ea Đar, Krông Búk 1, M'Drắk, CưKuin, Ea Nuôl, Cư Bao, Phước An, Ea Dăh, Buôn Chăm, Quảng Phú) Hiện nay,trên địa bàn tỉnh có 1 KCN và 8 CCN đang hoạt động

Thời gian qua, các cấp, các ngành, địa phương trong tỉnh đã tích cực triểnkhai nhiều giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các KCN-CCN Công tácquy hoạch, phát triển các KCN-CCN nhằm phát triển ngành công nghiệp - tiểuthủ công nghiệp đã được các cấp chính quyền quan tâm

Minh chứng là mỗi địa phương đều quy hoạch ít nhất 1 CCN và hầu hếtcác KCN-CCN đều đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết Bên cạnh đó, UBNDtỉnh đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ đầu tư các hạng mục công trình cơ sở

hạ tầng của các KCN-CCN; ban hành Quy chế quản lý nhà nước đối với cácKCN-CCN nhằm tạo hành lang pháp lý trong quản lý, đầu tư, phát triển cácKCN-CCN Nhờ đó, hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh từng bước đượchình thành

Phát triển các KCN-CCN tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư

Việc hình thành và phát triển các KCN-CCN đã tạo điều kiện để thu hútmột khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế -

xã hội của tỉnh

Sự phát triển của các KCN-CCN đóng góp đáng kể vào sự phát triển côngnghiệp - tiểu thủ công nghiệp và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh theo hướngtăng tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp Tạo môi trường cho chuyển giao côngnghệ một cách nhanh chóng; sản xuất nhiều hàng hoá tiêu dùng nội địa và sảnphẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh

Trong 9 KCN-CCN đang hoạt động thì KCN Hòa Phú hiện có 53 dự ánđăng ký và đầu tư, với tổng vốn đăng ký hơn 4.599 tỷ đồng, tỷ lệ lấp đầy 100%,trong đó có 38 dự án đang hoạt động

Năm 2020, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú đạt 6.000 tỷđồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước là 264 tỷ đồng Tính từ đầunăm đến tháng 8-2021, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn do tác động của dịchCOVID-19, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú vẫn ước đạt 4.241

tỷ đồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước ước đạt 168 tỷ đồng, giảiquyết việc làm cho khoảng 2.200 lao động, với mức thu nhập bình quân khoảng5,5 triệu đồng/người/tháng

Tổng giá trị sản xuất công nghiệp của các doanh nghiệp trong KCN HòaPhú giai đoạn 2007 - 2020 ước đạt trên 37.134 tỷ đồng, tổng doanh thu ước đạt32.841 tỷ đồng, nộp ngân sách nhà nước giai đoạn 2007 - 2020 là 1.383 tỷ đồng.Như vậy, có thể thấy, mặc dù chỉ có 1 KCN đang hoạt động, nhưng đã đóng gópkhông nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh

Đối với 8 CCN đang hoạt động, hiện nay đã có 157 dự án đầu tư và đăng

ký đầu tư, với tổng diện tích đất hơn 252 ha, đất đã cho doanh nghiệp thuê hơn

226 ha, tỷ lệ lấp đầy là 76% diện tích, với tổng số vốn đăng ký đầu tư ban đầu

hơn 6.000 tỷ đồng Hằng năm, doanh nghiệp trong các CCN đóng ngân sách chođịa phương khoảng 120 tỷ đồng và giải quyết việc làm cho hơn 4.000 lao động.

Hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh đã thu hút được nhiều dự ánđầu tư, trong đó có một số dự án lớn, công nghệ cao được đầu tư xây dựng và đivào hoạt động có hiệu quả như: Nhà máy thép Đông Nam Á, Nhà máy chế biến

cà phê bột Trung Nguyên, Nhà máy cà phê Ngon, Cà phê hòa tan An Thái… đãlàm cho tỷ lệ lấp đầy các KCN-CCN ngày càng tăng

Những doanh nghiệp trong các KCN-CCN đã góp phần quan trọng làmgia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu và nguồn thu chongân sách địa phương; đáp ứng yêu cầu về sử dụng tiết kiệm đất đai, bảo vệ môitrường, phát triển bền vững và giải quyết việc làm cho nhiều lao động trong vàngoài tỉnh

Phát triển Cụm công nghiệp Hòa Sơn- Krông Bông

Krông Bông là huyện có ngành công nghiệp phát triển chậm do đó trongnhững năm qua các ngành, các cấp ở tỉnh cũng như ở địa phương đặc biệt quantâm tạo điều kiện thúc đẩy phát triển KT-XH cùng với phát triển công nghiệp.Trong đó, việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng các cụm công nghiệp tạo mặtbằng có cơ sở hạ tầng nhằm thu hút đầu tư, sử dụng hiệu quả nguồn nguyên liệuphát huy tiềm năng, lợi thế ở huyện để phát triển ngành CN, phát triển KT-XH

là một trong những định hướng chiến lược của tỉnh và huyện

Từ năm 2007, trên địa bàn huyện đã được UBND tỉnh quy hoạch chi tiếtCụm công nghiệp Bông Krang, tại xã Bông Krang với diện tích 50,2ha (Quyếtđịnh số: 2389/QĐ-UBND ngày 21/9/2007) Đến năm 2013, thực hiện Thông tư

số 31/2012/TTLT-BCT-BKHĐT ngày 10/10/2012 của của liên Bộ CôngThương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hướng dẫn xử lý cụm công nghiệp hình thànhtrước khi quy chế quản lý cụm công nghiệp ban hành kèm theo quyết định số105/2009/QĐ- TTG ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực,UBND tỉnh đã thu hồi quyết định Quy hoạch chi tiết đối với Cụm công nghiệpBông Krang (tại Quyết định số 1036/QĐ-UBND, ngày 28/5/2013), do CCN này,kém lợi thế phát triển, thu hút đầu tư chậm Như vậy, hiện nay trên địa bànhuyện Krông Bông chưa có các khu, cụm, điểm công nghiệp để thu hút đầu tưphát triển công nghiệp

Để tạo mặt bằng đảm bảo cơ sở hạ tầng cần thiết thu hút đầu tư sản xuấtcác ngành nghề có tiềm năng lợi thế ở huyện như: Khai thác sản xuất vật liệu

xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không nung); Chế biến nông sản có nguồnnguyên liệu tại huyện như: xay sát chế biến lương thực, bánh kẹo; Giết mỗ giasúc, gia cầm chế biến thực phẩm; Cơ khí sửa chữa phục vụ nông nghiệp nôngthôn; Di dời các cơ sở sản xuất có khả năng gây ô nhiễm tại các khu đông dâncư thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội ở huyện, trong Quy hoạch nông thôn mới

xã Hòa Sơn (Quyết định số: 5063/QĐ-UBND ngày 14/11/2016, Về việc phêduyệt Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Hòa Sơn,huyện Krông Bông giai đoạn 2011-2015 và định hướng đến năm 2020), UBNDhuyện đã quy hoạch Khu tiểu thủ công nghiệp xã Hòa Sơn Hiện tại, trong khuvực này đã có Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk đượcUBND tỉnh cho phép đầu tư dự án Khai thác, sản xuất đá vật liệu xây dựng Tuynhiên, do chưa được thành lập, quy hoạch chi tiết và đầu tư các hạng mục cơ sở

hạ tầng cần thiết, do đó việc đền bù giải phóng mặt bằng, đấu nối đầu tư, cơ sở

hạ tầng (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải ) phục vụ dự án rất khókhăn, nhất là về giao thông

Do đó, Công ty TNHH Vật liệu xây dựng đã đề nghị được làm chủ đầu tư

cơ sở hạ tầng “Cụm công nghiệp Hòa Sơn” Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc

đầu tư dự án của Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk cũngnhư quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng Cụm TTCN, thu hút đầu tư các dự án côngnghiệp, thúc đẩy phát triển công nghiệp ở địa phương là hết sức cần thiết

 Luật Quy hoạch đô thị số 16/VBNH-VPQH ngày 15/7/2020;

 Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của

37 Luật có liên quan đến quy hoạch;

 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của QuốcHộinước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội

nước CHXHCN Việt Nam;

 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 củaQuốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;

 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thunhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;

 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chitiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;

 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổsung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chiphí đầu tư xây dựng;

 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm

2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanhnghiệp;

 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xâydựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạchxây dựng;

 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xâydựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

 Thông tư số: 15/2017/TT-BCT ngày 31/8/2017, của Bộ Công ThươngQuy định, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 68/2017/NĐ-

CP ngày 25/5/2017 của Chính phủ Về quản lý, phát triển cụm công nghiệp;

 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tạiPhụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của

Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;

 Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023

về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộphận kết cấu công trình năm 2022

 Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ

về quản lý, phát triển cụm công nghiệp

 Nghị định 66/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2017/NĐ-CP về quản lý,phát triển cụm công nghiệp

 Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy địnhchi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

 Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên vàMôi trường quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;

 Quyết định 08/2021/QĐ-UBND về Quy chế quản lý cụm công nghiệp

trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.

 Quyết định số 587/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2017 của UBND tỉnhĐắk Lắk Về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các cụm công nghiệp tỉnh ĐắkLắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025

 Các Quy hoạch phát triển KT- XH, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạchngành CN và các ngành liên quan của huyện Krông Bông và tỉnh Đắk Lắk

II.2 Các nguồn số liệu, tài liệu

 Niên giám thống kê của tỉnh Đắk Lắk, huyện Krông Bông;

 Bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất xã Hòa Sơn;

 Bản đồ đo đạc địa hình hiện trạng tỷ lệ 1/500 khu vực lập quy hoạch;

 Các số liệu điều tra cơ bản, các dự án đầu tư, các văn bản, chủ trương đầu

tư, quy hoạch phát triển ngành có liên quan;

III MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN

III.1 Mục tiêu chung

 Phát triển dự án “Cụm công nghiệp Hòa Sơn” theo hướng chuyên

nghiệp, hiện đại, cung cấp mặt bằng xây dựng cơ sở công nghiệp, dịch vụ côngnghiệp chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tếđịa phương cũng như của cả nước  

 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái củakhu vực tỉnh Đắk Lắk

 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế củađịa phương, của tỉnh Đắk Lắk

 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định chonhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoámôi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án

III.2 Mục tiêu cụ thể

 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp và khu hành chínhdịch vụ, hình thành trung tâm công nghiệp mới của tỉnh Đắk Lắk Hình thànhmột cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiên tiến hiện đại, đồng bộ,hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm côngnghiệp, phát triển công nghiệp, góp phần chuyển giao công nghệ kỹ thuật tiêntiến Là điểm sáng hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước

 Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng phát triển các cụm công nghiệp tỉnh ĐắkLắk, đồng thời là căn cứ pháp lý trong việc quản lý quy hoạch, phát triển côngnghiệp Cụ thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Đắk Lắk và củahuyện Krông Bông

 Dự án được quy hoạch, thiết kế hiện đại, kiến trúc cảnh quan đẹp, thânthiện với môi trường, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ góp phần tạo điềukiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư

 Tạo được mối liên hệ và phát triển về kinh tế - công nghiệp giữa cáchuyện của Đắk Lắk, góp phần dịch chuyển công nghiệp của tỉnh, tạo sự pháttriển đồng đều ở các huyện Tạo chuyển dịch lao động trong khu vực Chuyểnđổi ngành nghề theo hướng tích cực để mang lại cuộc sống ngày một tốt đẹp hơncho nhân dân Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quátrình đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh khai thác sau này

 Việc tiếp nhận các dự án có trình độ, công nghệ tiên tiến, kỹ thuật cao gópphần thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ, nâng cao trình độ kỹ năngquản lý cho người lao động địa phương

 Hình thành khuhạ tầng kỹ thuật công nghiệpchất lượng cao

 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:

Cho thuê đất xây dựng nhà xưởng

CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN

II ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN

Bản đồ hành chính tỉnh Đăk Lăk

Đăk Lăk là tỉnh có đường biên giới dài 70 km chung với nướcCampuchia, trên đó có quốc lộ 14C chạy dọc theo biên giới hai nước rất thuậnlợi cho việc phát triển kinh tế vùng biên kết hợp với bảo vệ an ninh quốc phòng

Địa hình

Đại bộ phận diện tích của tỉnh nằm ở phía Tây Trường Sơn, có hướngthấp dần từ Đông Nam sang Tây Bắc Địa hình đa dạng đồi núi xen kẽ bìnhnguyên và thung lũng, khái quát có thể chia thành các dạng địa hình chính sau:

Địa hình vùng núi gồm: vùng núi cao Chư Yang Sin có nhiều dãy núi caotrên 1.500 m, địa hình hiểm trở và vùng núi thấp, trung bình Chư Dơ Jiu: nằm ởphía Tây Bắc của tỉnh, độ cao trung bình 600 - 700 m

Địa hình cao nguyên chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của tỉnh, địa hìnhbằng phẳng, đường Quốc lộ 14 gần như là đỉnh phân thuỷ, cao ở giữa và thấpdần về hai phía, địa hình thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, có 2 caonguyên lớn là: cao nguyên Buôn Ma Thuột và cao nguyên M'Drăk (cao nguyênKhánh Dương)

Địa hình bán bình nguyên Ea Súp là vùng đất rộng lớn nằm ở phía Tâytỉnh, tiếp giáp với các cao nguyên Bề mặt ở đây bị bóc mòn, có địa hình khábằng phẳng, đồi lượn sóng nhẹ, độ cao trung bình 180m

Địa hình vùng bằng trũng Krông Pắk - Lắk nằm ở phía Đông - Nam củatỉnh, giữa cao nguyên Buôn Ma Thuột và dãy núi cao Chư Yang Sin, độ caotrung bình 400 - 500 m

Khí hậu

Khí hậu toàn tỉnh được chia thành hai tiểu vùng khí hậu Vùng phía TâyBắc có khí hậu nắng nóng, khô hanh về mùa khô; Vùng phía Đông có khí hậumát mẻ, ôn hòa Nhiệt độ trung bình hàng năm là 24°C, tháng nóng nhất và lạnhnhất chênh lệch nhau chỉ hơn 5°C

Nhìn chung đặc điểm khí hậu vừa bị chi phối của khí hậu nhiệt đới giómùa, vừa mang tính chất khí hậu cao nguyên với nhiệt độ ôn hoà gần như quanhnăm, đã tạo ra các vùng sinh thái nông nghiệp thích hợp với nhiều loại câytrồng, nhất là các loại cây công nghiệp dài ngày có giá trị kinh tế cao như càphê, tiêu, cao su, điều, bông vải…

Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 1.312,5 nghìn ha Đất Đắk Lắk đượcchia thành các nhóm đất chính sau: đất xám (Acrisols) 579.309 ha (44,1%) hầuhết ở các huyện, trên dạng địa hình có độ dốc, đất đỏ (Ferralson) 311.340 ha(23,7%) tập trung tại các khối bazan Buôn Ma Thuột, phần lớn có độ dốc thấp,tầng đất mịn dày khả năng giữ và hấp thu nước tốt Nhóm đất này thích hợp với

các loại cây công nghiệp dài ngày như cà phê, cao su, dâu tằm , Đất nâu(Lixisols) 146.055 ha (11,1%) ở địa hình ít dốc , ngoài ra còn Đất phù sa(Fluvisols) 14.708 ha (1,1%); Đất Gley (Gleysols) 29.350 ha( 2,2%), Đất thanbùn (Histosols), Đất đen (Luvisols), Đất nâu thẫm (Phaeozems), Đất có tầng sétchặt, cơ giới phân dị (Planols) ký hiệu (PL), Đất mới biến đổi (Cambisols) kýhiệu CM; Đất xói mòn trơ sỏi đá (Leptosols); Đất nứt nẻ (Vertisols).

Chất lượng của một số loại đất như nhóm đất đỏ, phần lớn nằm trên địahình tương đối bằng phẳng rất phù hợp cho phát triển cây công nghiệp dài ngàynhư cà phê, cao su, v.v cho năng suất cao và chất lượng tốt Ngoài ra còn cónhiều loại đất khác như đất xám, đất nâu, đất nâu thẫm, thích nghi với nhiều loạicây trồng khác nhau như cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả và một số câylâu năm khác

II.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án

kỳ năm 2021); tổng thu cân đối ngân sách nhà nước đạt trên 4.860 tỷ đồng (bằng59,28% kế hoạch HĐND tỉnh giao và 72,9% dự toán Trung ương giao, tăng35,97% so với cùng kỳ năm 2021); tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch

vụ ước thực hiện trên 51.138 tỷ đồng (bằng 56,51% kế hoạch, tăng 16,68% socùng kỳ năm 2021)

Công tác cải cách hành chính của tỉnh đạt được kết quả tích cực, các chỉ

số PAR Inder, PAPI, PCI năm 2021 của tỉnh đều tăng hạng so với năm 2020.Các hoạt động văn hóa – thể thao và du lịch, công tác an sinh xã hội và hỗ trợngười nghèo tiếp tục được quan tâm, thực hiện Tình hình an ninh chính trị, trật

tự an toàn xã hội được giữ vững

Dân cư

Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Đắk Lắk đạt1.869.322 người, mật độ dân số đạt 135 người/km² Trong đó dân số sống tạithành thị đạt 462.013 người, chiếm 24,7% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nôngthôn đạt 1.407.309 người, chiếm 75,3% dân số Dân số nam đạt 942.578 người,trong khi đó nữ đạt 926.744 người Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địaphương tăng 0,75 ‰ Đây cũng là tỉnh đông dân nhất vùng Tây Nguyên với hơn1,8 triệu dân Tỷ lệ đô thị hóa tính đến năm 2023 đạt 25,76%.

III ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG

Thu hút FDI tăng mạnh trong quý I, bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa phát triển

Những tháng đầu năm 2023, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài(FDI) của bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 766triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký

Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung đếnngày 20/3/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần,mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 5,45 tỷ USD, chỉ bằng61,2% so với cùng kỳ năm 2022

Tuy vốn đầu tư thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài giảm so vớicùng kỳ song đã có cải thiện so với 2 tháng đầu năm 2023 (giảm 2,2% so vớicùng kỳ và tăng 2,7 điểm phần trăm so với 2 tháng năm 2023) Nhưng số dự ánđầu tư mới vẫn tăng Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% sovới cùng kỳ

Cũng chung xu hướng này, mặc dù vẫn duy trì ở vị trí thứ 2 về thu hútFDI nhưng vốn rót vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn giảm tới 71,6% sovới cùng kỳ Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài quy

mô vừa và nhỏ tiếp tục quan tâm, tin tưởng vào môi trường đầu tư của Việt Namvừa đưa ra những quyết định đầu tư mới Nhiều dự án đầu tư mới vẫn tập trungvào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài nhờ cơ

sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính vànăng động trong xúc tiến đầu tư như: Bắc Giang, Đồng Nai, Bắc Ninh,TP.HCM, Hải Phòng…

Vốn ngoại tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy nhà đầu tư tiếptục đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất

động sản nói riêng Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản do tính ổn định, thu hútđược nguồn vốn lớn so với các ngành khác.

Đáng chú ý, trên lĩnh vực bất động sản, phân khúc bất động sản côngnghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vìđại dịch Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc

tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán Thị trường đang chứng kiến

sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt tronglĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…

Mặc dù có ý kiến cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có thể chậm lại do suythoái kinh tế nhưng nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản côngnghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ lợi thế về lao động,dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài cũngnhư những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô

Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ côngnghiệp, Savills Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đangđược hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá ViệtNam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn

“Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoákhu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản côngnghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, Nhật Bản, ĐàiLoan (Trung Quốc) và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơnnữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và châu Âu”– ông John Campbell nhận xét

Bất động sản công nghiệp nhiều dư địa hấp dẫn

Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàngquốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán Điển hình là việc “gã khổnglồ” Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang

Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại các tỉnh, Foxconn đã kýkết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại Khucông nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tưkhoảng 300 triệu USD Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt

Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI)

và dữ liệu lớn (big data)…

Theo Báo cáo Đầu tư châu Á – Thái Bình Dương của Savills, quýIV/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật Tại phía Nam,Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyềnsản xuất tại Khu công nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai

Thêm vào đó, Giant Manufacturing (Đài Loan – Trung Quốc) – tập đoànnổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp đãđầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương) Tại phíaBắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương

Hay mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinhdoanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam

Coca-Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuấtmới của thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp

có giá trị cao…

Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tụcdẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nướcngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao

Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trởthành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mứccao Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấpđầy luôn đạt mức trên 95%

Còn tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản côngnghiệp phát triển như Bắc Giang và Bắc Ninh đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấpđầy từ 96% đến 99%

Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn Trong khi đó, nguồn cung mớicủa thị trường không thực sự nhiều

Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giảiphóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiềutrong thời gian gần đây Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các

chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích

sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp

Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu củathị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự áncần được đẩy nhanh hơn Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồithường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn,đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể,giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trong thờigian sớm nhất có thể

Do vậy, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặcbiệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và

“xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh

1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát”nguồn cung của thị trường

Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trườngbất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạnghơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh vàlogistics Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàngchặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0

Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm cácchủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới Ngoài ra, dịch vụ xâydựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to – suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặcbiệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư

I QUY MÔ CỦA DỰ ÁN

I.1 Các hạng mục xây dựng của dự án

Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:

Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị

1 Khu công trình hành chính dịch vụ 2.895,24 m2

TT Nội dung Diện tích ĐVT

4 _ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ Trung Văn 9.548,15 m 2

4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,84 m2

II Thiết bị

1 Thiết bị văn phòng ban quản lý, điều hành Trọn Bộ

I.2 Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư

(ĐVT: 1000 đồng)

Thành tiền sau VAT

TT Nội dung Diện tích Diện tích sàn ĐVT Đơn giá

Thành tiền sau VAT

TT Nội dung Diện tích Diện tích sàn ĐVT Đơn giá

Thành tiền sau VAT

Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm

2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tư

số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

II ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

II.1 Địa điểm xây dựng

Dự án“Cụm công nghiệp Hòa Sơn” được thực hiệntại, Tỉnh Đắk Lắk.

Vị trí thực hiện dự án

Vị trí và giới hạn khu đất

+ Phía đông: Giáp đường mòn, khu chuồng trại, đất trống của dân

+ Phía tây: Giáp ruộng lúa, nghĩa địa và rẫy cà phê

+ Phía nam: Giáp đồi đất trồng cây lâu năm

+ Phía bắc: Giáp ruộng lúa, cách đường tỉnh lộ

Địa hình, địa mạo:

Vị trí có cao độ cao nhất là 453.00m nằm tại vị trí phía Tây Nam khu vựckhảo sát Vị trí có cao độ thấp nhất là 444.00m nằm tại vị trí phía Tây Bắc củakhu vực khảo sát

Khí hậu, thủy văn:

Khu vực quy hoạch mang đặc tính của khí hậu nhiệt đới gió mùa caonguyên Trong năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô

Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,4°C, nhiệt độ không khítrung bình cao nhất 26,5°C, nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất là 20,8°C

- Lượng mưa trung bình năm 1518mm Lượng mưa cao nhất là 1890mm,thấp nhất là 1191mm

Vị trí thực hiện dự án

II.2 Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án

II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất và cảnh quan môi trường:

Khu vực quy hoạch Cụm TTCN cách đường tỉnh lộ 12 khoảng 360 métnằm dọc theo chân đồi đất, đá mồ côi nhiều do đất sỏi đá, lỗ chỗ không bằngphẳngnên sử dụng đa dạng, gồm đất trống để hoang, đất trồng màu, trồng câylâu năm(cà phê) và một vài điểm không đáng kể có lúa Nhìn chung, cây trồngcanh tác trong khu vực năng suất, chất lượng rất thấp, việc sử dụng đất cho trồngtrọt không hiệu quả

II.2.2 Hiện trạng dân cư:

Trong khu vực không có dân cư sinh sống, không có các công trình cơ sở

hạ tầng, nằm độc lập cách ly với khu dân cư, công trình công cộng, di tích tôngiáo

II.2.3 Hiện trạng công trình kiến trúc:

Hiện tại đã có nhà máy Sản xuất đá của Công ty TNHH Vật liệu xây dựngKrông Bông Đắk Lắk đang đầu tư xây dựng diện tích 4723,35 m2 xây dựng Đãđầu tư lưới điện cung cấp cho nhà máy

II.2.4 Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:

Tuyến giao thông của khu vực lập quy hoạch hiện có: Tuyến đường mòn(đường đất) sử dụng cho nông dân làm rẫy

Hiện tại khu vực có mương thủy lợi dẫn nước tưới cho nông nghiệp điqua, mương bê tông xi măng, rộng 0,8 mét, sâu 1,4 mét

Phía bắc và phía nam khu vực có đường điện trung thế đi qua theo hướngđông tây

II.3 Hình thức đầu tư

Dự ánđược đầu tư theo hình thức xây dựng mới

III NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO

III.1 Nhu cầu sử dụng đất

Sơ đồ cơ cấu sử dụng đất

TT Nội dung Diện tích (m 2 ) Tỷ lệ (%)

1 Khu công trình hành chính dịch vụ 1.854,1 1,12%

3 Khu nhà máy chế biến đá, sản xuất vật liệu xây dựng 67.393,7 40,54%

4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 18.116,0 10,90%

7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hàng rào 23.764,5 14,30%

Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất

III.2 Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án

Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địaphương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện làtương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời

Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sửdụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương Nên cơ bản thuận lợi choquá trình thực hiện

CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG

NGHỆ

I PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH

I.1 Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình

ST

T HẠNG MỤC DIỆN TÍCH ĐẤT (m2)

DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2)

TẦNG CAO TỐI ĐA

DIỆN ÍCH SÀN XÂY DỰNG(m2)

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG GỘP BRUT -TÔ (%)

MẬT ĐỘ XÂY DỰNG THUẦ

N

NET-TÔ (%)

TỶ LỆ CHIẾM ĐẤT (%)

mỏ (28.7 hecta)

30.964,82 18.578,8 9 3 55.736,68 11,18 60,00 18,63

3.4 _ Nhà máy chế biến đá khai thác

mỏ Trung Văn 9.548,15 5.728,89 3 17.186,67 3,45 60,00 5,74

4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,84 9.257,90 3 27.773,71 5,57 60,00 9,28

5 Khu công trình hạ tầng kỹ thuật 8.329,38 3.331,75 1 3.331,75 2,00 40,00 5,01

6 Cây xanh cảnh quan, cách ly 31.343,37 18,86

7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật 23.170,11 13,94

TÔNG CỘNG 166.225,41 55.925,44 151.666,12 33,64 100,00

III.1 Tính chất cụm công nghiệp

Là cụm công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trongđiều kiện kinh tế với những định hướng thu hút các dự án đầutư vào các lĩnh vựcsau:

- Khai thác sản xuất vật liệu xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch khôngnung);

- Chế biến nôngsản có nguồn nguyên liệu tại chỗ như: xay sát chế biếnlương thực, bánh kẹo

- Giết mổ gia súc, gia cầmchế biến thực phẩm;

- Chế biến thực phẩm;

- Cơ khí sửa chữa, phục vụ nông nghiệp nông thôn

-Một số lĩnh vực tiềm năng khác

III.2 Các khu chức năng

Mặt bằng tổng thể được chia thành các phân khu rõ ràng, các nhóm ngànhcông nghiệp có cùng tính chất được sắp xếp thành nhóm Toàn khu chiathànhcác khu chức năng cụ thể như sau:

- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi

- Khu cây xanh, cây xanh cách ly

- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật

- Khu trung tâm hành chính - dịch vụ

III.3 Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp

Tỷ lệ các loại đất trong cụm công nghiệp

+ Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0 và 3,75m tùy theo chức năng của tuyếnđường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theotiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.

- Cấp điện:

+ Cấp điện hành chính dịch vụ: 30 W/m2 sàn;

+ Cấp điện công nghiệp: 250 kW/ha

- Cấp nước:

+ Nước công trình công cộng và dịch vụ: >2 lít/m2 sàn-ngđ

+ Nước tưới vườn hoa, công viên: >3 lít/m2 - ngđ

+ Nước rửa đường: >0,5 lít/m2 - ngđ

+ Lưu lượng nước phục vụ chữa cháy: 15 lít/giây, số lượng đám cháyđồng thời 02 đám cháy

+ Cụm công nghiệp: >40m3/ha-ngđ cho tối thiểu 60% diện tích

+ Nước dự phòng, rò rỉ: <15% tổng lượng nước

- Thoát nước: Xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa và thải riêng biệt

để thoát nước triệt để Tỷ lệ thu gom nước thải sinh hoạt đạt tối thiểu 80%tiêuchuẩn cấp nước sinh hoạt

- Vệ sinh môi trường: Cụm công nghiệp: 0,3 tấn/ha - ngày;

IV PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ IV.1 Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê

Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấuthép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trởthành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ

Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi công như tiết kiệm chi phí,thời gian, đảm bảo chất lượng công trình bền vững, nắm bắt các xu hướng vàthiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém Bởi một trong các

yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, vàphù hợp với xu hướng.

Các mô hình xây dựng nhà xưởng tiền chế cho thuê phổ biến hiện nay

Xây dựng kho xưởng thấp tầng cho thuê:

Mô hình này thường thấy nhiều nhất và sử dụng rộng rải ở hầu hết cáckhu công nghiệp lớn nhỏ trên Khắp cả nước

Xây dựng kho xưởng cao tầng cho thuê:

Dạng nhà xưởng này sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán tối ưu vềquỹ đất So với công trình nhà xưởng thấp tầng; với cùng một diện tích đất; tạiloại hình này nhiều nhà máy; nhà kho xưởng hơn; vẫn hoạt động tốt; đảm bảo

an toàn nhờ kết cấu xây dựng chuyên biệt

Dù cho mô hình nào đi chăng nữa chắc chắn một điều là toàn bộ nhàxưởng luôn trang bị đầy đủ: thanh máy di chuyển; vận chuyển hàng hóa; hệ

thống Phòng Cháy Chữa Cháy; tụ điện; hệ thống xử lý nước thải; khu nhà xe;căn tin…

Các doanh nghiệp đi thuê chỉ cần chuyển máy móc vào vận hành ngày màkhông phải tốn thời gian và chi phí khác Đầu tư xây dựng kho xưởng cho thuê

sẽ là lựa chọn tân tiến trong bài toán nhà xưởng của rất nhiều doanh nghiệp hiệnnay

IV.2 Hệ thống văn phòng cho thuê

Công đoạn thiết kế và trang trí nội thất là điều không thể thiếu cho mộtvăn phòng cho thuê, đặc biệt ở khu trung tâm

Các xu hướng thiết kế văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thànhphố ngày càng hướng đến sự mới lạ, độc đáo nhưng vẫn giữ được nét đơn giản,thanh lịch của chốn công sở

Văn phòng cần có không khí thoáng đãng, rộng rãi, mang đến sự thoảimái và không gian làm việc hiệu quả Theo xu hướng năm nay, văn phòng càngđơn giản càng đẹp sẽ dẫn đầu trong việc trang trí nội thất với các thiết bị tối giảnnhất có thể

Trong đó, phong cách công nghiệp như sàn bê tông, gạch mộc, kim loại,màu sắc tối được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng như màu đen, màu sẫm, màuxanh hải quân Sự kết hợp hài hòa với chất liệu gỗ hoặc các đồ nội thất có tínhnguyên bản sẽ mang lại cảm giác ấm cúng, thân thiện hơn Bên cạnh đó, nhữngmón đồ với đường cong mềm mại và màu sắc đơn sẽ phổ biến Từ đó, vănphòng sẽ ngày càng tinh tế, đơn giản và thoải mái vô cùng

Xu hướng thiết kế văn phòng phá bỏ các nguyên tắc cũ kỹ về không gianvăn phòng truyền thống, hiện nay mô hình văn phòng làm việc hiện đại trở nênphổ biến và đa dạng với nhiều thiết kế khác nhau Nhìn chung những thiết kếvăn phòng làm việc hiện đại thường tập trung vào các yếu tố sau:

- Tạo ấn tượng với đối tác khách hàng

- Đem đến môi trường làm việc tốt nhất cho nhân viên

- Tăng sự tương tác giữa các thành viên

- Không gian làm việc thoải mái, năng động

- Tận dụng tối đa không gian làm việc chung

- Tiết kiệm diện tích, tối đa không gian văn phòng

- Sử dụng nội thất, trang thiết bị văn phòng hiện đại

- Chú trọng các yếu tố sáng tạo

- Ưu tiên tính bền vững

Một vài xu hướng thiết kế văn phòng:

Xu hướng văn phòng không gian xanh

Đây là xu hướng đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới bởi nó đem lạinhiều lợi ích Không gian văn phòng xanh đem đến cho doanh nghiệp một môitrường làm việc trong lành, thoáng đãng, thân thiện với môi trường, giúp giải tỏacăng thẳng nhưng lại không tốn quá nhiều chi phí

Nếu muốn bố trí một góc không gian mới lạ, có thể kết hợp hệ thống câyxanh với các yếu tố khác như ánh sáng, gió, nước,…một cách khoa học và thẩm

mỹ nhất

Xu hướng văn phòng không gian mở

Không gian văn phòng mở thật ra không còn xa lạ trong thời đại 4.0 nhưhiện nay Xu hướng này đã ra đời trên thế giới từ nhiều năm trước bởi những tậpđoàn lớn ứng dụng trong thiết kế văn phòng của họ Tại Việt Nam, hình thứcnày chỉ mới thực sự bùng nổ khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tronghai năm trở lại đây.

Với rất nhiều ưu điểm vượt trội, văn phòng mở đã khắc phục được nhữnghạn chế của kiểu văn phòng đóng kín truyền thống có phần cô lập và ít tínhtương tác Lợi ích chính mà văn phòng mở đem lại chính là giảm thiểu khônggian riêng biệt, nhờ vậy có thể giúp các nhân viên di chuyển linh hoạt, trao đổi,tương tác với nhau nhiều hơn

Xu hướng văn phòng đa chức năng

Do nhu cầu tìm thuê văn phòng hiện tại đã vượt qua lượng cung nên càng

có nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm diện tích, không gian trong thiết kế vănphòng của họ Vì thế xu hướng văn phòng đa chức năng đã ra đời và giải quyếtđược phần lớn các trăn trở của chủ doanh nghiệp

Văn phòng đa chức năng được xây dựng bằng việc tối ưu không gian sửdụng chung, một không gian có thể dễ dàng dùng vào nhiều mục đích khác nhaunhư: phòng họp, phòng thuyết trình, phòng tiếp khách,…

IV.3 Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp

Cụm công nghiệp là nơi tập trung của nhiều các nhà máy sản xuất, ngànhnghề, dịch vụ công nghiệp, là nơi tập trung của một lượng rất lớn nhân công,nhân viên, công nhân làm việc tại các nhà máy công nghiệp, do vậy lượng nướcthải sản sinh ra từ các cụm công nghiệp có số lượng và thành phần rất phức tạpvới số lượng lớn nên ảnh hưởng của lượng nước thải này đối với môi trườngxung quanh và sức khỏe con người là cực kỳ nghiêm trọng Để xử lý lượng nướcthải này trước khi xả ra môi trường bên ngoài thì các cụm công nghiệp bắt buộcphải đầu tư các hệ thống xử lý nước thải cụm công nghiệp đạt tiêu chuẩn nướcthải ở đầu ra

Nước thải cụm công nghiệp có nguồn gốc từ đâu

Nước thải cụm công nghiệp là nước thải được sinh ra trong quá trình hoạtđộng máy móc và những hoạt động phục vụ sản xuất trong cụm công nghiệp.Nước thải cụm công nghiệp rất đa dạng, nó sẽ phụ thuộc vào loại hình côngnghiệp, sản phẩm sản xuất trong cụm công nghiệp đó,…

Phân loại nguồn nước thải cụm công nghiệp

Nước thải sinh hoạt: của cán bộ công nhân viên trong các khu vực vệsinh, nhà bếp, khu văn phòng,…Nguồn nước thải sinh hoạt này thường chứamột số các chất như: hóa chất tẩy rửa, vi sinh vật, vi khuẩn, BOD5, COD,…Đây

là các chất vô cùng độc hại gây ra một số bệnh: giun sán, virus, các bệnh liênquan đến hệ hô hấp và tiêu hóa

Nước thải từ quá trình sản xuất công nghiệp: tùy thuộc vào từng ngànhsản xuất thì thành phần nước thải này sẽ có đặc trưng riêng:

Công nghiệp thực phẩm: BOD, chất rắn lơ lửng, các loại thuốc trừ sâu độchại, hormone tăng trưởng, màu vật chất, axit hoặc kiềm,…

Nhà máy điện: các chất rắn lơ lửng: thủy ngân, chì, Crom, selen, asen,cadimi, hoặc lưu huỳnh dạng khí, trơ đáy và tro bay,…