Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu dưới góc độ pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

BAN CHAP HANH TP HO CHi MINH

_—— CỔNGTRÌNHDỰTHI

coir THƯỂNG sút VIÊN NGIUÊN CVU KHOA HOC EUREKA

TÂN TH 21 NAM 20,

TEN CONG TRINH: HOP ĐÔNG MUA BAN CAN HO CHUNG CƯ THEO MAU DƯỚI GOC ĐỘ PHAP LUAT BẢO VE QUYỀN LỢI NGƯỜI TIEU DUNG

LĨNH VUC NGHIÊN CUU: Hành chính —Phep lý CHUYÊN NGÀNH: Kinh tệ

Mã sổ công trình

(Phin này do BTC Giải thưởng gh)

1 MỞĐÀU 1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm gén đây, Việt Nam tăng cường hội nhập kinh té với các,

nước trong khu vực vẻ trên thé giới, mỡ rộng dai tượng cung ứng hang hóa, dich

vụ, vì thé, hàng hóa, dịch vu ngày cảng phong phú đáp ứng nhu câu khôngngừng gia tăng của người tiêu ding Củng với đó việc xêm pham quyển lợingười tiêu ding ỡ nước ta cũng tăng theo và ở mức độ ngày cảng nghiêm trong

Nhiéu người tiêu ding chưa nhận thức được day đủ quyển và trách nhiệm của

trình, không có nhiêu thông tin vé hàng hóa, địch vụ va thường bi thiệt hai trongcác giao dịch với bên nhà sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vu.

Hiện nay nhu cầu vẻ nha ở ngày mốt tăng kéo theo sự phát triển chóng

mặt của thị trường căn hộ chung cư Do tính chất đặc thù ma phan lớn hop đồng mua bán căn hộ chung cư được hình thảnh dưới dang hợp đồng theo mẫu Dù ‘mang lại rat nhiều lợi ích cho cả bên bán nhà cũng như bên mua nhà nhưng khí tham gia giao kết một hợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu, người mua nhà vẫn phải đối mặt với rắt nhiêu rũi ro tiém ấn Bởi vay pháp luật bao vệ quyển lợi người tiêu dùng và các pháp luật chuyên ngành đã dành rất nhiều chế

định liên quan dén loại hop đồng nay với mục đích bão vệ quyển lợi cho người

‘mua nha Tuy nhiên thực tiễn thi hành pháp luật vé bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi giao kết hợp đông mua ban căn hộ chung cư theo mẫu van chưa thực su hiệu quả, rat nhiêu tranh chấp liên quan đến loại hợp đẳng nảy đã xây ra ma

bên chịu thiệt thường là người mua nha Xuat phát từ lý do đó, nhóm nghiên cứu

chúng tôi quyết định chọn đê tai: “Hop đông mua bứn chung cự theo mẫu dưới

sóc độ pháp luật bão vệ quyén lợi người tiêu đừng” nhằm mục đích nghiên cứu

một cách day đủ, sâu sắc và toàn dién vẻ hợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu va đưa ra những kiên nghị để bảo vệ quyền lợi người tiêu đùng khi

giao kết và thực hiện loại hợp đẳng này.

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Co thể nói rằng, pháp luật vẻ bao vệ NTD nói chung cũng như pháp luật

về bão vệ NTD trong lĩnh vực mua bán căn hộ chung cư theo hợp đồng mẫu ởnước ta con khá mới mẻ Trong những năm qua đã cỏ rất nhiễu bai viết, công

trình nghiên cứu liên quan đến hợp đẳng theo mẫu hay hợp đồng mua bản nha,

Kiểm soát hợp đông theo mẫu, điều kiện giao địch chung giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh với người tiêu dùng Luận văn thạc sf luật hoc! Trần Diệu

Loan, TS Nguyễn Văn Cương hướng dẫn.

Kiểm sốt hop đỏng theo mẫu trong quan hệ tiêu ding ở Việt Nam hiện nay: luận văn thạc sĩ Luật hoc/Hoảng Tuân Anh, TS Nguyễn Văn Cương hướng dẫn.

Thực trang pháp luật vé bao vệ quyển lợi người tiêu dùng trong giao kết

và thực hiện hợp đồng theo mấu ở Việt Nam: luận văn thạc # Luật học/Hồng

Thùy Linh, TS Bủi Ngọc Cường hướng dẫn

Bao vé quyển loi người tiêu dũng trong giao kết va thực hiến hop đồng

theo mẫu khi mua bản căn hé chung cu tại Việt Nam/Dộn Hang Nhung và Hoang Anh Diingj/tap chí Luật học số 9/2017

Binh luận về các quy định liên quan đến hợp đồng theo mẫu vả điều kiên

giao dich chung trong Dự thảo Bộ luật dân sự (sửa đổi)/Đỗ Giang Nam//Nghién cứu lập pháp Số 5/2015, tr 31 -41

Giải thích hợp đồng theo mẫu, Điều kiện giao địch chung - Một số điểm bat cập và giải pháp hồn thiện/Hà Thị Thủy//Luật học Số 10/2017, tr 48 - 57.

Hop ding theo mẫu và điểu kiến giao dich chung trong pháp luật dn sự 'Việt Nam: luận văn thạc sĩ luật hoc/Pham Hai Yé ; TS Nguyễn Hai An hướng.

Noting bai viết, cơng trình trên đã đĩng gĩp rat nhiễu cho việc hồn thiên pháp luật vé hợp đồng theo mẫu, hợp đồng mua bán nha va phan nao cho thay

được sự cân thiết phải bão vê quyển lợi người tiêu đùng khi giao kết các hop

đồng trên Tuy nhiến, chưa cĩ một bai viết, cơng trình nảo nghiên cửu một cách tồn diện, day đủ, hệ thơng những van dé lý luận va thực tiễn vé hợp đồng mua bán căn hơ chung cư theo mẫu va đặc biết la việc bảo vệ quyển lợi người tiêu

dùng khi giao kết loại hợp đồng này.

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.a Mục đích nghiên cứu:

- Phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành về hop đồng,

mua bén căn hộ chung cư theo mẫu dưới gĩc độ pháp luật bão vệ quyển lợi

người tiên dùng

- Chi ra những tu điểm, hạn chế trong thực thi pháp luất vẻ bảo về quyển lợi người tiêu ding về hợp đơng mua ban căn hộ chung cư theo mau.

- Chỉ ra wn và nhược điểm trong việc kiểm sốt, giải quyết các tranh chấp

về hợp đơng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu.

b Nhiệm vụ nghiên cứu

- Lâm rõ các khái niệm và quy định cũa pháp luật hiện hành liên quan đền.

hop déng theo mẫu va hợp đồng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu dưới góc

đồ pháp luật bao vé người tiêu dùng

- Tìm hiểu va đánh giá thực in áp dung, thực hiên các quy định của pháp luật trong việc kiểm soát, giải quyết các tranh chap vẻ hợp đồng mwa bán căn hộ chung cư theo mẫu dui góc đô pháp luật bảo vệ người tiêu dùng

- Đưa ra phương hướng hoan thiện và nông cao hiệu quả của pháp luật

bao vệ quyền lợi người tiêu ding vẻ hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo

4 Phương pháp nghiên cứu

Để tài nghiên cứu được nghiên cứu dựa trên phương pháp luận biện

chứng duy vật của Chủ nghĩa Mác - Lênin va các quan điểm, đường lỗi của Đảng Cộng sản Việt Nam về phát triển nên kinh tế thi trường theo định hướng.

xã hội chủ ngiữa, kết hợp với cơ sở lý luận va các quy định pháp luật hiện hảnh

vê hợp đông mua ban căn hộ chung cư theo mẫu.

Để lam rõ van dé nghiên cứu, trong quá trình thực hiện dé tải, nhóm nghiên cửu đã sử dung các phương pháp nghiên cứu khoa học cu thé như:

phương pháp tổng hop, phân tích, phương pháp thông kê, phương pháp so sánh.

luật học, phương pháp logic vả lịch sữ, nghiên cứu lý luận kết hợp với thực tiễn

5 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

- Đối tượng nghiền cứu của để tai 1a những quy định của pháp luật vả thực

tiễn việc thực thi pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi giao kết, thực hiện hợp đông mua bản căn hộ chung cư theo mat

- Để tai tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật Việt Nam về hợp

đồng theo mẫu trong giao dich mua bán căn hộ chung cư ở Việt Nam Nhận diện.

ri ro và để xuất phương hướng nhằm hoan thiện và nâng cao hiệu quả bao vệ

quyên loi người tiêu dũng vẻ hợp đồng mua bán căn hô chung cử theo mẫu.

6 Kết cầu

"Nội dung dé tài nghiên cứu gồm ba chương,

Chương 1: Khải quát vé hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫudưới góc độ pháp luật bao về người tiêu dũng

Chương 2: Thực trạng quy định của pháp luật bao vệ người tiêu dùng ViệtNam vé mua ban căn hộ chung cư theo mẫu.

Chương 3: Thực tiễn thi hanh pháp luật bao vệ quyển lợi người tiêu dùng,

lợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu ở Việt Nam và một sé kiếnnghị, giãi pháp nhằm nông cao hiệu quả thực thi pháp lua.

CHƯƠNG 1: KHÁI QUAT VE HỢP BONG MUA BAN CAN HO CHUNG CUTHEO MẪU DƯỚI GÓC ĐỘ PHAP LUAT BAO VỆ QUYEN LOI

NGUGITIEU DUNG 111 Khái quát về hợp đông theo mẫu.

1111 Khái niệm hợp đông theo mẫu.

Hiện nay, có nhiêu cách định nghia vẻ hợp đông theo mẫu Ở một số nước trên thé giới, hợp đông theo mẫu còn được biết đến với tên gọi khác la “hop

đồng gia nhập” (adhesion contract) Theo Từ điển luật học Black's Law đưa rađịnh ngiấa hợp đẳng gia nhấp dảnh cho người tiêu dùng trên cơ sở nguyên tắc

chấp nhân nó hoặc từ bé nó” (take it or leave it)

“Hợp đằng gia nhập là mẫn hợp đồng tiêu chuẩn hóa được cung cấp cho người tiều ding hằng hóa và dich vu trên cơ sỡ chấp nhận nó hoặc từ bỗ nó mà không cô khã năng hay cơ lội thực tha đỗ thương lương và người tiêu đẳng không thé dat được các sản phẩm và dich vụ như mong nmiỗn ngoái trie việc đồng ÿ với mẫu hợp đẳng “1

Các quốc gia trên thể giới khác nhau nên có các cách đính nghĩa hop đồng,

theo mẫu khác nhau Tại Pháp, Jacques Ghestin — một giáo sư nỗi tiếng chuyên.

ngành luật ngiĩa vụ cia nước này tại Đại hoc Paris I Panthe’on - Sorbonne đưa

ra một định nghĩa cũng tương tự như vậy: “Hop đồng theo mẫu có thé được định nghĩa là sự tham gia vào một hợp đồng mẫu sẵn được soan thảo don

phương cũa một bản, bên kia gia nhập vào và không cô khả năng thay đối nội

dung của hợp đẳng “2

Pháp luật Han Quốc khi định ngiĩa về hợp đẳng theo mẫu quy định rằng các diéu kiện va diéu khoản chung của hợp đồng nay được một bên trong hợp đông chuẩn bi từ trước theo một mẫu riêng biệt (specific form) nhằm mục dich giao kết với nhiêu đổi tác khác nhau, bat ké tên gọi, thể loại hay pham vi của.

Bộ Luật dân sự Québec năm 1901 lại gọi tên hợp đồng nay là hop ding

gia nhập và định ngiữa la: “Hop đồng gia nhập (a contract of adhesion) là hop đồng mà các quy đmh chủ yêu được áp đặt hoặc chuẩn bị bởi một trong các bền

ˆ ghe Blak Law Dieienary, West oblihing Co 1990, 40.

‘Laformation cont = Toms 1 Le contra ecosentenons acques Ghế Gogo Loiean: Yee—

"Pont 1, Article? @efintio) Art on Regulation of Tem and Conditions, Bhacuổ Act No 3922, December31,1086 Last mended by Act No 11840, May 28,2013 xemngiy 057012019.

Ips Jel ize feng serve aw Viet do TEh£>ENGeReeg”30151,

theo ý chi hoặc chi dẫn của ho, và các quy định đó không được tự do thương

lương, Bắt ki một hop ding nào không phải hop đẳng gia nhập phải cô sự thỏa

thiận giữa các bên "®

Các định nghĩa trên, về cơ bản đã nhắn mạnh đến tỉnh chất “gia nhập” củabên không soạn thảo hợp đồng, hop đồng sé do một bên, thông thường la bên cónăng lực tải chính lớn hơn Bên còn lại chi trả lời chấp nhận hoặc không chấp

nhận (take it or leave it) với nội dung hợp đẳng mã gân như không có sư thương lượng, sửa đổi nao dang kể.

Tai Việt Nam, BLDS 2015 đã miêu ta khái niềm hợp đồng theo mẫu tại

Khoản 1 Điều 405

“Hợp đồng theo mẫu ia hợp đồng gôm những điều khoán do một bên đưa 7a theo mẫu đỗ bên tia trả lời trong một thời gian hop lộ: nbu bên được đồ nghĩ trả lời chấp nhận thi coi nine chấp nhận toàm bộ nội dung hợp đồng theo mẫu

nà bên đề nghị đã đưa ra

Hop đồng theo mẫu phải được công khai đỗ bên được đề nghi biết hoặc phat biết vê những nội dung của hợp đồng.

Trinh tực thé thức công khai hợp đẳng theo mẫu thực hiện theo quy dinh

cũa pháp luật

Theo quy định nay của BLDS thi hợp đông theo mẫu là một lời dé nghị giao kết hợp đông do một bên đưa ra, nó gm những điều khoăn được đốt ra theo những thỏa thuận mẫu co trước (mẫu nay có thể là do pháp luật quy định) Tức lả căn cứ vao Khoản 1 Điều 407 BLDS chúng ta có thể hiểu hợp đông theo mẫu được soạn dua trên một hợp đồng cho sẵn, hay nói cách khác, theo lý giải nay thi từ một hợp đông mẫu có thể xây dựng nên nhiễu hợp đồng với các nội dung khác nhau tủy vao chủ thể va đổi tượng giao dịch.

Cách đính nghĩa của BLDS 2015 không dé cập tinh chất “gia nhập” của"bên không thiết lập các điều kiện của hợp đồng, có nghĩa là không nêu tính chất

“đại chúng" của các điều kiện mẫu Ý Có thé thay rằng, định nghĩa của bộ luật

nay dưỡng như nhắn mạnh đến quả trình dé nghị và chấp nhận giao kết hợpđồng, không thật sự nhắn mạnh đến hình thức riêng biệt của hợp đồng như quy

định của pháp luật Hàn Quốc hay tính chất “gia nhập” của bên không soạn thảo.

nội dung hợp đồng

“aru 1579, Cail Code of Quibec 1991, trọ cipngly 05012019.

2p MMe gsquibec gous ac galewshawdociesICCQ-1891

ONS Hy Cuong, Guo wath Laithop dang - Phần dưng, 18, ĐHQG Ha Nội, Hà Nội 2013, 203.

Đặc thủ của việc giao kết hợp đồng theo mẫu cơ ban la hợp đồng đã được soan thảo Một số diéu khoăn dành wu thé có lợi cho phía soạn thao, một số điều khoăn có nguy cơ tiêm ẩn, rủi ro cho bên chấp nhận tham gia, bên "gia nhập” hợp đồng Chính vi vay, trong khoa học pháp lý hiện nay, có quan điểm cho

tảng hop đồng theo mẫu mang mau sắc, tính chất của “hợp đồng gia nhập” Tuynhiên, viếc sử dung thuật ngữ phụ thuộc vào quan điểm, tư duy pháp lý, mức đồ,

tính chuyên nghiệp của người soạn thảo, người thiết kể, xây dựng hợp đồng theo

những mục dich trong từng giai đoạn lich sử nhất định

Dưới góc độ bão vệ quyên lợi người tiêu ding, Luật BVQLNTD 2010 cũng chi ra tại Khoản 5 Điều 3 “Hop đồng theo mẫu là hop đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng héa dich vu soạn thảo đỗ giao dich với người tiêu img “ Theo quy định này, giống như trong BLDS, hop đồng theo mẫu cũng là một lời để nghị giao kết hợp đông, được đặt ra bởi một bên chủ thể trong giao dich đó là tổ chức, cá nhân kinh doanh hang hóa, dịch vụ, và khi chủ thể còn lại của giao dich (người tiêu dùng) đồng ý giao kết hợp đồng thi có nghĩa ho đồng ý

toàn bô nội dung thỏa thuận trong hop đổng Tuy nhiên, quy định tai Luật

BVNTD không dé cập đền mẫu hợp đồng, tức là toản bộ nội dung của hợp đồng theo mẫu nay không cẩn dựa trên một mẫu hợp ding nào cho trước, nó hoàn

toàn phụ thuộc vào ý chỉ của bên soạn thảo và những giới han trong quy địnhpháp luật

“Ngoài ra cf hai quy định déu không nhắc dén số lượng giao dich sử dụng

hợp đồng theo mu Tuy nhiên, heo từ điễn Tiếng việt thi mẫu là cái mã theo đócó thể tao ra hang loạt cái khác cùng một kiểu như mẫu thêu, méu thiết kế,khuôn mẫu Hoặc mẫu là cái có thể cho người ta hiểu biết về hảng loạt những

cái khác củng một kiểu, vi dụ như bay hang mẫu, mẫu người đặc biét, Theo đó, ta hiểu hợp đông mẫu la hợp dong dùng để tao ra hàng loạt các hợp dong khác tương tự, nói cách khác hợp dong theo mẫu la mẫu hợp dong được sử dung

nhiều lẫn trong nhiễu giao dịch với các chủ thể khác nhau Bản chất nghĩa của tử

mau đã cho ta hiểu một hợp đồng được coi la hợp đồng mẫu Khi nó được sử

dung trong hàng loạt các giao dich — các giao dich nảy gidng nhau vẻ nổi dung,

chỉ có chủ thể, các khách hang là khác nhau.

"Từ những phân tích nêu trên, nhóm tac giả xin đưa ra định ngiữa khái quát

vẻ hợp đông theo mẫu như sau: “ Hop đồng theo mẫu id hop đông mà các điều

khoán chi do một bên soạn theo từ rước, bên còn lại chỉ có thé chấp nhân hoặc"Dafa Bằng Nhưng (Chi bản), Bip bột vỗ han chi rũ cho nghõ tên đừng trọng họp đồng to mi, Ni

Trpiep 2013, Nội, 36

không chấp nhân toàn bộ nội dung hợp đồng và hợp đồng được bên soạn tháo

sử dung đỗ giao lắt với nhiằu đối tác khác như

1.1.2 Đặc điểm hợp đông theo mẫu.

@ Chủ thé hợp đông và mục dich giao

Các chủ thé trong giao kết và thực hiện hop đồng theo mẫu thường có sự ‘bat cân xứng về vị thé, về thông tin do một bến chủ thể trong hợp dong theo mẫu Ja ca nhân, tổ chức kinh doanh, những người tham gia giao dich với mục dich

sinh lợi và coi đó là nghề nghiệp của minh, bên còn lại của hợp đồng la ngườitiêu ding, hay bến không soạn thảo nôi dung hợp đồng, bên gia nhập Chính vì

vay, hợp dong theo mẫu có ban chất pháp lý lả sự gia nhập “một cách tự

nguyện" của chủ thể không soạn thảo hợp đổng Khoản 1 Điều 3 LuậtBVQLNTD 2010 quy định “Người tiên ding là người mua, sử dung hàng hóa.

dich vụ cho mue dich tiêu ding sinh hoạt cũa cả nhân, gia dinh, tổ chức

Người tiêu dùng ở đây chỉ là những cá nhân mua hàng hỏa, dich vụ chỉ để phục vu cho nhu cầu tiêu dùng sinh hoạt cá nhân (như mua căn hộ chung cư để ở) ma không nhằm mục đích kinh doanh, sinh lợi.

Trong thực tiễn giao kết vả thực hiện hop đông, nguyên tắc bình đẳng khó

được đảm bao trọn ven Các bên kí kết hợp đồng thường không ngang bằng

nhau ma luôn tôn tại một bên mạnh hơn và một bên yêu thé hơn vẻ lánh tế, khả nang dam phán hợp đồng, hiểu biết pháp luật, Trong giao dịch giữa một bên.

cá nhân NTD vả một bên là nha kinh doanh thi sự chênh lệch này cảng rổ rang

Với vị thé, khả năng của minh, nha kinh doanh dé áp đặt các điều khoản có lợi

cho mình, han chế tính tùy nghi của các điều khoản hoặc phân chia lợi ích khôngcổng bing, rang buéc người tiêu dùng và những trách nhiém mã ho không mongmuốn, họ phải chiu thiệt

Nhu vậy, có thé thay, các điều khoản trong hợp đông theo mẫu được tiêu chuẩn hóa, do một bên chuẩn bị từ trước nhằm mục đích sử dung để giao kết với

nhiều người Xuất phat từ tinh lấp đi lấp lại của các giao dich cing loại, hợpg theo mẫu đời héi tắt yêu cia nên kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa vàhệ thông hóa các điều khoản chung của hợp đồng trong các giao dich, tăng khanăng cạnh tranh của các nha cung cấp dich vu, các bên sé không phải lấp đi lắplại công việc soạn thao hợp đồng, tiết kiệm được thời gian công sức bé ra choviệc thương lượng,

(ii) Sự thỏa thuận của các bên trong hop đông

Đặc điểm để phân biệt hop đỏng theo mẫu với các loại hợp đồng khác la

sử thda thuên trong hợp đồng theo mẫu đã bị mắt đi quá trình đảm phán, thương

lượng, Sự thöa thuận trong giao kết hợp đồng theo mẫu bị triệt tiêu trong qua

trình dam phán, thương lương nội dung hợp đỏng Hop đồng do một bên soanthio từ trước va đưa ra, bên còn lại phai chap nhân hoặc không chấp nhận tat c&

các diéu khoản trong hợp đông,

(iii) Tính chất theo man

Tính chất “theo mẫu” được thể hiện thông qua các diéu khoản của hợp đồng đã được tiêu chuẩn hóa do một bên của hợp đông chuẩn bị từ trước nhằm muc đích sử dụng nhiều lân va để giao kết với nhiều người.

“Xuất phát từ tính lặp đi ấp lại của các giao dịch cùng loại, hợp ding theo

miu Ja đòi hỏi tắt yếu của nên kinh tế phát triển nhằm tiêu chuẩn hóa vả thông.

nhất các điểu khoản chung của hợp đồng trong các giao dich, tăng khả năng

cạnh tranh của các nhả cung cấp dịch vụ 7

1.2 Khái quát về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu 1.21 Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu

Nha chung cư xuất hiện ở Việt Nam từ khá lâu nhưng sau năm 1975 Nhanước ta mới có những chính sách vẻ quản lý nha chung cư Chỉ tới những năm đầuthé lẻ 21 số lượng nhà chung cư mới gia tăng một cach đột biển, đặc biết ở các khuđô thị mới Trong 5 tháng đâu năm 2018 có 8.690 căn hộ chung cư được chảo banra thi trường, Vé tinh hình tiêu thu, quý hai/2018 có 6.947 căn hé được chảo bán

thành công ®

Dé hiểu được thé nao là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu trước hét ta phải hiểu nhà chung cư và căn hộ chung cư Đây lá hai khái niệm

tiếng biết.

Chung cư (từ gốc Hán-Viết la chúng cư (ZEE, nghĩa: ở thành nhóm) bi doc

nhằm thánh chung cư) hay Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiéu hộ

dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thông công trình hạ ting sử dung

Dinh nghita “chung ce" 6 Việt Nam

Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ỡ 2014 quy định “Nhà chung cứ là nhà có tie 2

tang trở lên, có nhiều căn hộ, có lỗi at, cầu thang clung, có phan sở hữu riêng, phan sở hữm chung và hệ thống công trừnh ha tang sử đụng chung cho các hộ

gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gdm nhà chung cự được xây đăơng với muc dich

Tê Thấy Linh Phí tật VitNem v bio i quyền lợi người nit đồng ong hợp ding ga nhấn, Luận vin

‘we ổMặ học, hoe Luật ~ Đạthọc Quốc ga Ha Nội 2010, 327

ˆ Ngiện hợp /[Ietertessicemioy,

Laat Nhà ở SỐ:69014/0H13 nga 25 thing 11 nấm 2014

đỗ 6 và nhà chung cue được xâp đựng có muc dich sử đnngdoanh:

‘Nhu vay, nhà chung cư sẽ tôn tai hai hình thức đó là sở hữu chung va sỡhữu riêng, Phan sở hữu riêng trong nhà chung cử, bao gồm: Phan dién tích bêntrong căn hé bao gdm cả diện tích ban công, 16 gia gắn lién với căn hộ đó; phandiện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở"hữu nha chung cư, hệ thống trang thiết bi kỹ thuật sử dung riêng gắn liên với căn.

hộ hoặc gắn liên với phân diện tích khác thuộc sở hữu riêng,Phan diên tích bên trong chung cư, bao gm:

Thứ nhất, phân diện tích bên trong chung cử, bao gồm cả diện tích ban

công, 16 gia gắn liên với căn hô đó; phan điện tích khác trong nha chung cư

được công nhân là sỡ hữu riêng cho chủ sở hữu.

Thứ hai, không gian và hệ thông kết cầu chiu lực, trang thiết bị kỹ thuậtdùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chiu lực, tưởng baongôi nha, tường phân chia các căn hồ, sản, mái, sén thượng, hảnh lang, cầu

thang b6, thang máy, đường thoát hiểm, lổng xã rac, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thông thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát

nước, bé phốt, thu lôi, cứu hia và các phan khác không thuộc phần sỡ hữu riếngcủa chủ sỡ hữu nha chung ou.

Thứ ba, hệ thông ha ting kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nổi với nhàchung cử đó, trừ hé thống hạ ting kỹ thuật sử dụng vào mục đích công công,hoặc thuộc diện phải bản giao cho Nha nước hoặc giao cho CDT quản lý theonôi dung dự án đã được phê đuyết

Thứ te, các công trình công công trong khu vực nhà chung cư nhưng

không thuộc dién đầu tu xy dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà

nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, côngviên va các công trình khác được sac đính trong nội dung của dự án đâu tư sly

dựng nha 6 được phê duyệt

Căn cứ vào khái niệm nhà chung cư, ta có thể hiểu căn hộ chung eve i

phân cấu thành và là cấu thành cơ bản của nhà clamg các thuộc phn số hiểuriêng cia chủ sở hiữu nhà chang cue Cần phân tiệt rổ giữa khái niêm căn hộchung cử với nhà chung cư và nhân manh rằng căn hộ chung cư - cầu thành nhỏtrong nha chung cư mới chính là đối tượng của hợp đông mua bán căn hộ chung

cử theo mẫu.

hop dé 6 và kinh

nie 100 Luật Na 6 2014

Dựa vào đối tượng của hop déng, ta có thé phân hop déng mua ban căn.

hộ chung cur thánh hai loại:

~ Loại thứ nhất: Hợp đồng mua bán căn hô chung cư là tài sn hình thành.trong tương lai: Đây là loại hợp đẳng mua ban có đối tượng lá căn hộ chung cư

dự án Đó có thể là căn hộ chung cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đông nhưng chắc chắn sẽ có trong tương lai (căn hộ mới chỉ tổn tại trên.

dự án, ban vẽ đã được phê duyét, ) hoặc la căn hộ đã hình thánh trên thực tế

nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nhả ở tại thời điểm giao kết hợp ding” Hop đồng nay thường do chủ dự án chung cư soạn dé giao kết

với người mua căn hộ Chủ thể tham gia hợp đồng la chủ dự án và người muanhà, người tiêu ding.

- Loại thứ hai: Hơp đổng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng,

nhận quyển ở hữu: Đối với loại hợp đồng nay thi căn hô chung cư là đối tương

của hop ding đã được cơ quan nha nước có thẩm quyển cấp Giấy chứng nhận quyển sở hữu nha ở cho chủ si hữu.” Hợp đồng nay thường do bên ban là chủ

sở hữu nhà chung cư và bên mua là người mua nhà chung cư théa thuận kí kết

Chủ thể tham gia hop đồng là chủ sở hữu nha chung cư và người mua nhà

Voi các hợp đồng loại thứ hai, người bán vả người mua có thể thỏa thuận các diu khoăn trong hợp đồng va tiền tới giao kết Ngược lai, với các hop đẳng loại thứ nhất, do trong mối du án chung cư thường có rat nhiều căn hộ chung cư nén việc chủ dự án chung cư phải thỏa thuận với từng khách hang mua căn hộ để

tiền tới giao kết hop đồng la bat khả thi Dé giai quyết khó khăn nay, các chủ dự.án thường phải sử dụng hop đồng theo mẫu dé giao kết với khách hang Tuy

nhiên, nêu tham gia các hợp dong nảy, người tiêu dùng rat dé bị xâm phạm quyển lợi bởi các điều khoản trong hợp đỏng hau hết déu do chủ dự an đơn phương ban hành Bai vay, để bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng, Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg P quy đính phải đăng ky hop đồng theo miu đổi với hoạt đông mua ban căn hộ chung cư Như vậy thì chủ thể tham gia giao kết hop đẳng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu gồm bên bán là chủ dự an, CDT dự an

chung cư và bên mua là người tiêu dùng có nhu câu mua nhà chung cư.

"payin Hoing ưa, uyên de tp Hop đổngnmu bin cin hồ dưng cử heo guy ph cũ pip thin

ne ae tôn p ag Sng staat temngi # Lng

‘xg Hong Nga, duyên tae ip Hep ồng san bin cia dạng ceo guy đạn cu pip itn

"hai vị etn ding ta cong sữa nt hương Lang

quit da s 022012/09.TTg gin Thủ mrếng Chê th vì vil bạ hành đựnh mục hinghoe, đưN và thất

yeuphi ingly hợp đồng theo mito, đu kiên guo đ chưng.

Từ những phân tích trên, ta có thể hiểu khái niệm hop đẳng mua bản căn

Tộ chung cu theo mẫu nine sau: hop đẳng mua bán căn hộ cinmg cự theo mẫu là

hop đồng theo mẫu do bên CDT, chủ de án nhà clang cự soa thảo để giao két với người mua nhà chung cực người mua có thé đồng ý hoặc Rhông đồng ÿ vớt toàn bộ nội ding hợp đồng.

1.2.2 Đặc điểm hợp déng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

Căn cứ vào hiên trang vat chất của căn hộ chung cư mà căn hộ chung arđược phân chia thành hai loại, 1a căn hộ chung cư dự án (lả tai sản hình than

trong tương lai, '* chưa được hình thành trên thực tế, đang hình thành hoặc đã

được hình thành nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyển sử dung đất,

quyên sở hữu nhà ở va tải sản gắn liền trên đất) và căn hộ chung cư đã được cấp, giấy chứng nhân quyển sử dụng đắt, quyển sỡ hữu nha ở và tài sẵn gắn liễn với

đất, '° từ đó cũng hình thành nên hai loai hop đồng tương ứng với các đổi tương

của hợp đẳng là căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp giây

chứng nhận quyền sử dung dat, quyền sở hữu nha ở và tải sản gắn liên với dat Chủ thể hop đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là CBT dự ân nhà chung cư, nhà ở thương mai (bên bán) và tô chức, cá nhân (bên mua) CDT dự án nhà ở thương mai phãi thỏa mãn các điều kiện của quy định pháp luật, cụ thé la doanh

nghiệp, hop tác xã thành lập vả hoat đông theo quy định pháp luật Viết Nam cóvốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, và có vốn ký quỹ đối với từng dự án

theo quy định của pháp luật đâu tư, có chức năng kinh doanh BĐS !ế

Đặc trưng của hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư cũng thể hiện rổ các đặc trưng của hợp đông theo mất

Thứ nhất, quả trình đảm phán, thương lượng chỉ diễn ra về mất lý thuyết ma thiếu vắng su bản bạc để xây dựng các diéu khoản hợp đồng Trên thực tế,

khi khách hang có ý muốn mua căn hô chung cư, CDT thường gửi cho khách

tràng mẫu hợp đồng mua bán căn hộ đã được CDT soạn sẵn, để khách hang nghiên cứu nội dung hop đồng déng thời đại diện CDT, người môi giới, nhân.

viên trợ giúp pháp ly của sản giao dich kinh doanh BĐS nêu khách hang chưahiểu rõ các nội dung được soạn thao trong hợp đồng.

`! 3m tôm Thốnghrsế 132017/ET-NEBDN ng 39 thing 9 nan 2017 ca Nea hằng Nodame sa đỗi bể“ng hột sô đâu ca hông te s8O72015/TT NEN quy dn ve ảo Hod di sta đôi Điều 12 ve i ng bio

Tn bin, cho tuủ ama Suh trong tg

Doli Hang Nang (lst bain), Piựp hột về hn ce ato cho ngời tên ding, Ngô, Nephi, 2013, Hi Nội,

Thứ hai, các chủ thé trong hợp đông mua ban căn hộ chung cư thường có su bat cén xứng, Mét bên trong hop đồng là thương nhân, lầy việc kinh doanh BĐS lam nghề nghiệp Bên còn lại la cá nhân, tổ chức có nhu cầu vẻ nha 3, chung cư, tham gia giao kết hop đông mua ban căn hộ chung cư không vi mục đích sinh lợi ma vì mục đích để ở Trong hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư,

với vị thé, tiêm lực, khả năng của minh, CDT, dự ân nhà ở thương mai khi soan

thio hợp đồng theo mẫu thường có đôi ngũ chuyên gia tư vấn pháp luật hùng "hậu như luật sư, phòng ban pháp chế để soạn thảo ra từng điều khoản CDT khi soan thao hợp đồng có thé đưa vào hợp đồng các quy định, diéu kiện có lợi cho

minh vẻ tiến độ thanh toán, phat hợp đồng quy định vẻ thời hạn ban giao, nghĩavụ của CDT khi bản giao căn hộ nếu người mua căn hộ không tìm hiểu ld,

không được tư vấn kỹ cảng từ người có trình độ, chuyên môn, am hiểu pháp luật

thì để gặp rũ ro chịu thiệt thời khi phát sinh tranh chấp.

Tuy nhiên có quan điểm cho rằng, hợp đồng mua ban căn hô chung cư theo mẫu không phải hợp đỏng bat bình đẳng vi đúng là hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu chỉ do bên CBT đơn phương đặt ra, quyết định mọi nội

dung nhưng hợp đồng nay được CBT sử dụng nhiêu trong phan lớn các giao

dịch với phân lớn khách hàng của mình, do đó, dé giữ được khách hang, nội dung hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này phải theo lợi ich của da số khách

hàng Các hợp đồng nay được soạn thảo và sử dung bởi CDT mà trên thi trường

BĐS ma sự cạnh tranh giữa các chủ dau thư cũng rất mạnh mẽ nên để được số đông chấp nhận thì mức dé các điều khoản trong hợp đông theo mẫu phải ở mức trung bình, cân đối lợi ích hai bên.

Hon nữa, các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hô chung cư không chi phụ thuộc vào ý chi đơn phương của bên CDT ma nó còn chíu sw điểu chỉnh

của các quy pham pháp luật Và trong trường hợp mua ban căn hộ chung cư thì

hop đồng theo mẫu nay bắt buộc phải đăng ký thi qua trình thẩm tra hợp đồng theo mẫu khi ding ký sé một lan nữa loại bỏ những điều khoản bat bình ding đối với người mua căn hộ chung cư Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cử theo mẫu phải đáp ứng được các quy định chung của pháp luật vé hình thức

cũng như nội dung, có khả năng vượt qua cạnh tranh thi trường, và còn phải đápứng thêm các quy định về đăng ký hop đồng theo mẫu nên nôi dung hợp đồng

theo mẫu nói chung va hợp đông mua bán căn hộ chung cư nói riêng rat khó thể hiện sự bat bình đẳng rõ rệt Mặt khác, việc soạn sẵn hợp đồng mua ban căn hộ chung cư thể hiện sự chủ động và chuyên nghiệp của người kinh doanh, giúp rút

ngắn thời gian giao dich, thuận tiện cho cả bên bán bên mua, vi thé không thé

nói hợp đồng mua bán căn hộ chung cư lả hợp đồng bat binh đẳng

Thứ ba, các diéu khuân trong hợp đồng mua bản căn hộ chung cư được,lựa chọn, cén nhắc và soan thảo với những ý tưởng, quyển han va trách nhiệm

do CDT chuẩn bị từ trước Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu trong các dự án chung cư thường được các nhá đầu tu sử dụng để giao kết với tất cả người mua căn hộ chung cử trong dự án đó, Việc khách hing yêu câu sửa đỗi các điều khoản đã soạn sẵn la rất khó Các mẫu hợp đẳng mua bản căn hộ chung cự hiện nay thường rất dai và thâm chi diễn đạt khó hiểu đối với những người dân co ít hiểu biết về pháp luật hoặc chưa có kinh nghiệm Quyển lợi của người

mua có thể bị ảnh hưởng trong trường hợp tranh chấp zảy ra do người muakhông biết, không nhận thức được hết trách nhiém, nghĩa vụ của minh đã đặt bútkí hợp đẳng,

Thứ he đối với các hợp đồng theo mẫu được giao kết trong mua ban căn.

hộ chung cu, chủ các căn hồ sau khi nhân biên bản ban giao căn hồ từ CDT , kihợp đồng thanh li hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Chỉ những khách hing

tham gia giao kết và thực hiện hợp déng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu

trong mua bản căn hồ chung cử phải có thêm nghĩa vu phí bảo ti và vận hảnh

tòa nha chung cư Khoản ngiễa vụ tải chính nảy có giá trị là 2% giá tri căn hộ.”

Đây la đặc thù riêng của việc giao kết và thực hiện hợp đông theo mẫu trong

‘mua bán căn hô chung cư ỡ Việt Nam.

Thứ năm thông thường phụ lục của hop đồng là bộ phân không thé tách.

roi hợp đồng Phụ lục có hiệu lực như hợp đồng Phụ lục thường được lập cùng

với hợp đông song có thể được thỏa thuận lập bỏ sung sau khi các bên đã giao kết hợp đồng '* Hợp đồng sau khi đã kí kết, các điều khoản cơ ban không thé thay đổi nhưng phụ lục có thể điều chỉnh hoặc thay đổi để phủ hợp với hoàn.

cảnh và điều kiện thực tế trong khi thực hiện hop dong.

Đổi với phân phụ lục của hợp đồng theo mẫu trong mua ban căn hộ chung

cư, có quy định các biểu mẫu để khách hang có thé dat nguyện vọng thiết kế và.

sửa chữa nhỏ, phát sinh trong quả trình lắp đặt các thiết bi của căn hộ như điều

‘hoa trung tâm, đèn, quạt thông giỏ, hệ thong điện chồng giật, bảo cháy, bộ phân

Điều 108 Luật Nhà ở ấm 2014; Điều 36 Ng dh số 992015/NĐ-CPngủy 30002015 cia Chad nhà vì

qo da ditt vì tướng đc 0 hành một đu ca Lat Nha ở, Quy đề quản iva senna dang cự

được bạ hành im thee Thông ty cia Bộ sly dong số 022016/TT-BYD ngiy 15/032016 và bạhành cọ chỉ

gần vi seamgah đang óc

seagate (VCCD,Canoghep ng tgs Tà ng BỊ

một trong những yêu tổ khẳng định thương hiệu của CBT BĐS trong qua tình phục vụ khách hàng hau hợp déng Những yêu cầu của khách hang được tổ ki

thuật từ vấn thiết kế do những chuyên gia trong nước hoặc nước ngoài đêmnhiệm việc vận hành, thay thé, sữa chữa các thiết bi trong tòa nha Khi chỉnh

sửa, thiết ké phù hợp với thẩm mi, trình độ văn hóa va đẳng cấp của thiết bị lắp đặt do khách hàng lựa chọn phải tuân thi theo quy chế quản lí va sử dung nba

chung cự Việc sửa chữa của từng căn hô đã tham gia kí kết hợp đồng theo mẫu.phải được đăng kí với bô phận quản lí kĩ thuật của tòa nh chung ou vả được

CDT giám sắt nghiêm ngất để đảm bão kết cầu không bi phá vỡ Đồng thời việc

thiết ké, lắp đất, sửa chữa lại phải đảm bão độ an toán về chất lượng của côngtrình, không ảnh hưỡng dén việc vận hành của những công trình khác như thang

may, thang thoát hiểm vả các biện pháp phòng chồng cháy

nhà đi vao sử dụng !°

1.23 Những rủi ro tiềm ân trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo. mẫu

, bão hiểm khi tòa

Do quả trình đêm phán, thương lượng chi diễn ra vé mặt lý thuyết ma thiếu vắng sự bản bạc để sây dựng các điều khoăn trong hop đồng nên trong nhiều trường hợp, người tiêu dùng gặp rat nhiễu rũ ro khi quyết định giao kết một hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu Thực tiễn giao kết hợp đông.

mua bán căn hô chung cư cho thấy, người tiêu dùng phải đối diện với các ri ro

Thứ nhất trong hợp đồng có các điều khoản nhằm hạn chế hoặc loại bỏ

quyên lợi của người tiêu dùng” Trong thực tế, khi giao kết một hợp đồng mua

‘van căn hộ chung cư, do luôn ở vị trí yếu thé nên nhiễu khi người tiêu dùng để

được mua nhà đã buộc phải chấp nhận ký những hợp đẳng có diéu khoản loại ba

quyển lợi của mình Vi du như trong hợp đông kí kết giữa CDT xây dựng nhà

chung cư Gia Phú (Quân Binh Tân, TP Hỗ Chính Minh) va người mua nhà cóquy định dich vụ truyền hình cáp trong toản bô tòa nhà sẽ được cung cấp bởimột bền thứ ba Đền khi người dân phản nản vi chất lượng truyền hình cáp qua

kém, CBT xây dựng chung cư Gia Phủ lại cho ring hợp đồng cung cấp độc

quyển truyền hình cáp đã có từ trước khi giao kết hợp đồng mua bán căn hôchung cu với khách hing nên đã từ chéi cung cấp một địch vụ truyền hình cápDan Bằng Nhgng, Hoing Auk Đồng, Biv Bio vi quận lingrỷin đồng ơng gho kế vì tực hn

top dng two nắn tảo men ban căn hộ dang crtai Vật Nem, Tp dự tật học 56092017 96

® Trường Đạihọc Luật Hà Nội (2012), Giáo inh Luật Báo ệ quyên lợi người téu ding, WB Công An Nhân.

Đăng T07

chất lượng hơn Rõ rằng, quy định độc quyền cung cấp dich vụ truyền hình cáp

đã loại bd quyên lựa chon dich vụ của người tiêu dùng 2!

Thứ hai, hợp đồng sử dụng các thuật ngữ chuyên môn để che mất người

tiêu dùng” Không phải người tiêu dùng nao cũng có kiến thức vé pháp luật Khi

giao kết hợp đông mua ban căn hộ chung cư theo mẫu, rất nhiễu người mua do

tâm lí vôi vàng ma nhằm mắt cho qua, đặt bút ki vảo ban hợp đẳng mặc dù có nhiều từ ngữ chuyên mén minh không hiểu Chính vi tâm lí này mà người tiêu

dùng rất dé bi các CBT, chủ dự án chung cư qua mất, nếu vap phải các tranh.chấp thi rổ răng người tiêu dùng sẽ hết sức bat lợi Quyển lợi của người mua có

thể bi ảnh hưởng trong trường hợp tranh chấp xảy ra do người mua không biết,

không nhân thức được hết trách nhiêm, nghĩa vụ của mình đã đất bút ki hợpđồng

Mới đây, tình trang tranh chấp về cách tính điện tích căn hộ, chủ yêu la

phan 16 gia tiếp tục được day lên cao tại dự án Mon City (Mỹ Đình) Cụ thể, khi

tính điên tích 16 gia, đơn vi do đạc độc lap là Công ty Hà Thành do phía CDT

-Công ty cô phan Đâu tư Địa ốc Hai Đăng thuê áp dụng theo nguyên tắc pháp luật tương tự để tính điện tích 16 gia như cách tính điện tích ban công (đối với

‘mit giáp thiên nhiên cia logia thi tinh tử mép ngoài), thì trái ngược lại đơn vị dođạc độc lập là Công ty CDIC do cư dân thuê lại không tính theo cách đo đạc như

vay, Điều nay dẫn đến việc sai số trong cách tinh diện tích của hai bên, sai lệch từ In? đến 2mẺ tại mỗi căn hộ Tính theo giá bán dw án la trên 30 triệu đông/m” thi đây là căn cứ khiến các cư ân cho rằng mỗi căn hộ đã bị thiệt hại từ 30 ~ 70 triệu đồng/căn Cudi cùng, , Công ty cỗ phân Đâu tư Địa ốc Hai Đăng - CT dự

án Mon City - đã có văn bản thông báo rông rãi cách đo đạc lại điện tích các cănhộ Cu thể, đối với diện tích lô gia, thay vi tính toàn bô dién tích mặt bằng gitưởng ngoài giáp thiên nhiên như hiền tai, CDT sẽ chỉ tính 50% cho cư dân va50% con lại là điên tích sử dụng chung Vẻ căn cứ tính, CBT cho biết cho biếtKhoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, "khi tính diện tích ban công,thì tinh toàn bô diện tích sản", tức lả tinh từ mép ngoai của gờ tường ban côngTrong khi đó, theo định nghĩa vé ban công va lô gia thi ban công có hai hoặc bamit tiếp giáp thiên nhién, con 16 gia cỏ một mặt tiếp giáp thiên nhiên Vi vay,Saavik ĐỀN denvuake qạỗng chung óc

Imp (ongdibotirioh com vindecphpYoption=com cơntoitvatv=utiđiệcamgee-deatde37 tm te#BensiesE

‘ing Địthọc Lait Hi Nội G011) Giáo bùn Tuất Bao v8 ẩn lot npc nấu ding NOD Công An Nhân.

Đông 108

Hai Đăng cho rằng, cách tính điện tích của lô gia là "đổi với mat giáp thiênnhiên của 16 gia thi tinh từ mép ngoài” là bám sát theo quy định của luật

Thứ ba, hợp đẳng có hình thức không rổ ring gây căn trở kha năng tiếp

cận thông tin của người tiêu dùng” Các hợp đồng mua bản căn hộ chung cư

thường rất đài với nhiêu điều khoản, ghi chú, thuật ngữ chuyên môn Để hiểu tiết hợp đông, người tiêu dùng can đọc kĩ và danh thời gian tìm hiểu Tuy nhiên, CDT, chủ dự án căn hộ cổ tinh sử dụng các hình thức gây nhiễu loạn, cân

trở kha năng tiếp cn hợp đồng của người mua nha, vi dụ như dùng các kiểu chữkhó đọc, không thông nhất vẻ cỡ chữ, tử ngữ, trình bảy rối rằm, thiểu mach lạc,

đồng thoi lại lên tiếng thúc giục thì người mua nha can hết sức than trong để

tránh các sai lắm không đáng có

Điển hình như vụ tranh chấp tâng ham chung cư Khánh Hội 1 tại Bên Vân.

Đôn, quân 4, TP Hé Chi Minh do Công ty CP XNK Khánh Hội lam CBT.

Trong quy chế tam thời về quản ly sử dụng do tổng giám đốc Công ty CP XNK

Khanh Hội đính kém hop đồng mua bán giao cho khách hàng có quy định: Phan

sé hữu chung trong nhà chung cư bao gồm thang máy, hép kỹ thuật, nơi để xe Ở đây, CDT dùng khái niệm “nơi để xe” thay cho khải niệm “tang ham” Khi giao kết hợp đồng, người mua căn hộ ở đây déu mắc nhiên cho rằng hai khải

tiệm nảy là một Nhưng sau khí chung cư đưa vào van hành một thời gian, CDT

cho rằng téng ham thuộc sé hữu của ho và rao ban cho ban quan trị tòa nhà với

gid hơn 1,4 tỉ đông Một số hô din đã khởi kiến ra TAND quân 4 vả hiến toa đãthụ lý hỗ sơ Không cân biết CDT có cổ ÿ “gai” người mua nha hay không,nhưng với việc sử dung cầu chữ nhập nhằng như trên, người tiêu dùng cần phải

cân nhắc thật kĩ trước khi đất bút ki vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Cũng giống như với hợp đông theo mẫu, một hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu nhìn qua thi có vẻ “bat cân xứng” vả chứa đựng quả nhiều.

rủi ro đối với người tiêu đùng khi wu thé nằm trong tay nha đầu tư là quá lớn,

tuy nhiên, trên thực tế, quyên lợi của người mua căn hộ vẫn được đâm bảo, bởi

các nguyên nhân:

Hiện nay, nhu cầu mua căn hộ chung cư là rat lớn, đấc biét la ở các thành

phổ lớn, vì thé cỏ rất nhiều nha dau tư sẵn sảng bỗ von lớn để tranh giảnh

'miếng bánh ngọt” nay Hơn ai hết, chính ho cũng hiểu rằng, nếu trong hop

đồng mua ban căn hộ minh đưa ra có các điêu khoản gây tổn hai đến quyên lợi

`” Tường Đụhọc Luật Hà Nội Q01) Giáo mink Lat Bố tệ qui người nấu đồng, NO Công An Nhân

Din,w 109

của người tiêu ding, ho sẽ rất dé mat khách hàng vào tay đối thủ Chính vì vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu chính ra lại an toàn với người tiêu dùng hơn các loại hợp đồng khác.

Theo quy định tại Quyết định số 02/2012/ QĐ- TTg của Thủ tướng Chính.phủ vé việc ban hành danh mục hàng hóa, dich vụ thiết yêu phải đăng ký hop

dong theo mẫu, điều kiện giao dịch chung thi hợp đông mua bán căn hộ chung cư phải lập thành hợp đồng theo mẫu va phải đăng ky theo các thủ tục luật định Cac điều khoản trong hợp đẳng sẽ được cân nhắc rat Kĩ, các điều khoản gây bất lợi cho người tiêu dùng sé dé dang bị loại bd Đây chính là một quy định quan

trong nhằm bao đâm cho quyên lợi của người tiêu ding

‘Thém nữa, đúng 1a người mua không thể thương lượng, thay đổi các điều khoản của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu nhưng khi hợp đồng đã

bi giới han bởi các quy định pháp luật và ở mức được đại đa số người mua chấp

nhận thì chứng t6 nội dung của nó là hop ly Nên không thé và nó không hoàn toàn phù hợp với lợi ich của một số ít người mua mã thực hiện việc thay đổi rất tôn kém, Hơn nữa, những khách hing không đỏng ý với các diéu khoản với hop đồng không hé bi ép buộc phải tham gia giao địch Ho hoàn toàn tư do quyết định có mua căn hồ chung cư hay không, Như vậy, không có gì là bắt bình đẳng

'Nếu có thì người mua căn hộ chung cư có thể bị yêu thé khi người đất ra các diéu khoản trong hợp đồng 1a chủ thể kinh doanh hon hẳn mình về khả năng,

tai chính, mức đô hiểu biết pháp luật va biết rổ các thủ thuật kinh doanh cũngnhư tâm lý khách hàng, Với khả năng tài chính của mình, CDT thường thuê một

số luật sư hàng dau để cùng với chuyên viên pháp lý va chuyên viên kinh doanh.

của mình thành lập một nhóm, nhóm nay hiểu rõ các quy định cũng như khe hi

pháp luật, hiểu rõ tâm lý khách hang cũng như hoạt động kinh doanh của doanh

nghiệp, ho lả những người trực tiếp soan thảo hợp đồng mua bản căn hé chung

cứ Do đó, với khả năng của nhóm, ho có thể tân dụng những điểm ma pháp luật

dung tâm lý khách hang dé ho chấp nhân những nội dung “hoi bat lợi” trong hop đồng Vi thé, NTD để yếu thé hơn nha dau tư trong gia dich sử dụng hợp đông, mu Cho nên LBVQLNTD ở Việt Nam công như các quốc gia khác nhằm loại

bö các điêu khoản không công bằng (nêu có) trong hợp đồng mua bán cén hộchung cư theo

1.2.4 Sự cần thiết ban hành pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng vềhop đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

"Những năm gần đây do tốc độ đô thị hóa gia tăng mạnh mẽ ở các đô thi

lớn đã đền nhu câu vẻ nba ở ngây một tăng kéo theo sư phát triển chong mắt của

thị trường căn hộ chung cư Bai tinh chất đặc thù ma phân lớn hop đồng muabán căn hộ chung cw được hình thánh dưới dang hop đồng theo mẫu Dù manglại rất nhiễu lợi ích cho cả bên ban nha cũng như bên mua nha nhưng khi tham.

gia giao kết một hợp dong mua ban căn hộ chung cư theo mẫu, người mua nha van phải đối mặt với rất nhiều rit ro tiém ẩn Trên thực tế khi mua ban căn hộ

chung cư theo hợp đồng mẫu thì quá trình đảm phán thương lượng chỉ diễn ratrên mặt lý thuyết mã thiêu vắng đi sự bản bạc để xây dựng các điều khoản trong

hợp đồng giữa hai bên chính vì vậy trong nhiều trường hợp, người tiêu dùng gặp

tất nhiều rủi ro khi giao kết hợp déng Do luôn ở vị trí yêu nên nhiêu khí ngườitiêu ding buộc lòng phải ký những hợp đồng có những diéu khoản hạn chế hoặc

loại bé quyền lợi của minh để có thể mua được nha Hay việc trong hợp đồng sử dụng quả nhiễu các thuật ngữ chuyên môn để che mắt người tiêu ding Không

phải người tiêu dùng nao cũng có kiển thức vẻ pháp luật hay hiểu rổ vé các thuật

ngữ chuyên ngành Khi giao kết hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, tất nhiễu người tiêu ding không đọc lĩ hợp đồng vôi vàng ma nhắm mắt cho

qua, đặt bút ký vào bản hợp đồng mắc dù có nhiễu từ ngữ chuyển môn minh

không hiểu Chính vi tâm lý nảy ma người tiêu ding rat dé bị các CDT, chủ dự.

án chung cu qua mặt, khi vấp phải các tranh chấp thi rổ rang người tiêu ding sẽhết sức bất lợi Quyển lợi của người tiêu có thể bi ảnh hưởng nghiêm trong trongtrường hợp tranh chấp xây ra do người mua không biết, không nhân thức được.

at trách nhiệm, ngiấa vụ của mình đã đất bút ki hợp đồng Bên cạnh đó hợp

đồng có hình thức không rổ ràng gây căn trở khả năng tiếp cận thông tin của

người tiêu dùng, Điều nảy được thể hiện ở việc các hợp đẳng mua bán căn hồ

chung cư thường rat dai với nhiễu điều khoản, ghi chú, thuật ngữ chuyên môn.

Để hiểu hết hợp đẳng, người tiêu dùng cẩn đọc kĩ và dành thời gian tim hiểu.

Tuy nhiên, néu CBT, chủ dự án căn hộ cổ tỉnh sử dụng các hình thức như dùng

các kiểu chữ khó đọc, không thông nhất về cỡ chữ, từ ngữ, trình bảy rối rắm, thiêu mach lac, đông thời lại lên tiếng thúc giục gây nhiễu loan, căn trở khả nang tiếp cân hợp đồng của người mua nhà thì người tiêu dùng sẽ rất dễ mắc.

phải các sai lầm không đáng có.

Bên cạnh đó do đặc trưng của thị trường nhà đất Việt Nam còn thiêu tính

minh bach tinh trạng dau cơ, mua bán ngắm, trén lậu thuế còn diễn ra khá phổ biển, gia cả BĐS van qua cao so với mất bang thu nhập của người dân Các nha

đầu tu mới chỉ tập trung quan tâm đổi với các dự án nhà ở, dự án khu đồ thị mới

‘ban cho những người có thu nhập cao Trong khi đó các dự án nhà ở để bán.

trả dan, cho thuê dành cho đối tượng thu nhập thấp chưa được quan tâm ding mức Những van dé này dẫn đến việc người tiêu dùng gp bat lợi rất lớn ảnh

hưởng trực tiếp đến việc tao lập nhà ở tại khu vực đô thị Hiện nay, với sự phát

triển nhanh chóng của kinh tế zã hội thi nhu câu mua căn hô chung cư là rất lớn

Do tính chất đặc thi vẻ đối tượng của hợp déng mua bán lả những căn hộ chung

cư — một loại tai sin có giá tri lớn đấc biệt lả có thể hình thành trong tương lai

cần được kiểm soát chất chế nên theo quy định tại Quyết định số 02/2012/ QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ thi mua bán căn hộ chung cư là một loại hang

hóa dịch vụ thiết yêu Chính vì vậy đây là hang hoa dich vụ thiết yếu cần được

đặc biệt quan tâm về bao vệ người tiêu dùng Đây lả đặc trưng của pháp luật

Việt Nam, vì rat nhiêu nước trên thể giới điển hình như Singapore không cho BĐS thuộc lĩnh vực bao về quyền lợi người tiêu dùng *

Pháp luật bao vệ quyền lợi người tiêu ding và các pháp luật chuyên ngành.

đã dành rất nhiêu chế định liên quan đến loại hợp đẳng này với mục đích bao về quyên lợi cho người rrua nhà Việc bao vệ người tiêu ding bằng phép Inst bao

Vệ người tiêu dùng sé giúp gia tăng niém tin cho người tiêu ding, đồng thời giúpcho thi trường nhà đất Việt Nam phát triển bên vững trên nén tang những thỏathuận cân bằng Khi có sự can thiệp của pháp luật bao vệ người tiêu dùng vào

quan hệ này sẽ gop phn én định xã hội, bảo vệ lợi ích chung của xã hội ding

thời trong một chững mục nhất định tao thé cân bằng trong giao dịch tần sự

1.2.5 Pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.duéi góc độ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng

Trong hệ thông quy pham pháp luật, ché định về nhà ở luôn chiém vi trquan trong và đang ngày cảng được hoan thiện Đặc biệt a trong hoàn cảnh sứcép về nhà 6 đang ngảy cảng tăng như hiện nay, Nha nước phải liên tục ban hanh

các quy định điều chỉnh các van để liên quan đến nha ở.

Việc nhiễu nhà chung cư xuất hiện nhằm théa mãn nhu câu có nhà củacon người ngày cảng tăng lên nhưng quỹ đất ngày cảng ít đi Bên cạnh đó sự

xuất hiện của nhiều nhả đâu tư, họ xây dựng nhà cao tầng vả bán đi để thu lợi

nhuận Trước tỉnh trang đó Nha nước ta đã có những bước đi đúng din trongViệc tao ra hành lang pháp lý cho việc mua bán căn hô chung cư Chính vì thé,các vẫn để liên quan đến nhà ỡ chung cư thương mai được Nha nước điều chỉnh

* uit bảo vệ ngườitêu dùng nắm 2008 sửa đồi nấm 2003

trong rat nhiễu chế định, như Bộ luật dân sự 2005, Luật Nha ở 2014, Luật Kinh

doanh BĐS 2014

Ngoài ra căn hô chung cư lả một đổi tượng mang nhiều đặc điểm riêng,

biệt của hợp đồng mua bản, do đó hiện nay cỏ rất nhiều văn bản chuyên ngành

được ban hành để điều chỉnh những van dé có liên quan đền hợp đồng nay Cu théla

- Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng về việc ban hảnh Quy chếquản lý, sử dung nha chung cu.

- Thông tư số 31/2016/ TT-BXD ngày 30 thang 12 năm 2016 của Bộ Xây,

dựng quy đính việc phân hang va công nhận hang nha chung cu.

- Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nha ở va nghị định số 00/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phũ quy định chỉ tiết va hướng dẫn thi hành.

một số điều của Luật Nhà ỡ

- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng

tướng dẫn phương pháp xác định giá vả quan lý giá dịch vụ nhà chung cư.

Dưới góc độ bảo về người tiêu dùng, hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư

theo mẫu được diéu chỉnh trong các văn bản pháp luật vẻ bão vệ người tiêu dùng, cụ thể như sau:

Khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu ding và Quyết định số

02/2012/QĐ-TTg” quy đính vẻ việc đăng ký bất buộc đối với hợp đồng theo mu, Theo đó hop đỏng mua ban căn hộ chung cư phải đăng ký hợp đồng theo miu theo quy định Theo Khoản 2 Diéu 19 Luật Bảo vệ quyển lợi người tiêu dùng thì Cơ quan quấn I nhà nước có thẩm quyên về bảo vệ quyển lợi người Tiền ditag tự mình hoặc theo đề nghĩ của người mma nhà, yêu câu chủ die đn hay 6 hoặc sửa đỗi hop ding rma bản căn hộ chung cue theo mẪN trong trường hop phat hién hop đồng vi phạm quyén lợi của người tiêu ding.

Mục 1 Chương 3 Nghị định 09/2011/NĐ-CP quy định vẻ việc kiểm soát hợp đồng theo mẫu và điều kiên giao dich chung Theo đó hợp đồng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu phải tuân thủ các quy định về hình thức tại Điều 7.

Các CDT phải tuân thủ quy định vẻ trách nhiệm đăng ký hop đồng, hỗ sơ va

tình thức đăng ký và việc đăng ký lại hợp đồng theo mau Ngoài ra, các cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận đăng i gồm Bộ Công Thương và Sé Công Thương

ˆ” quyit ann số 020013/QB-TTg của Tế thống Chăn nhũ v vic bạn hành anh mmc hàng hóa, dich và thất

ÊngNi đăng ý hợp đồng theo nu, đều kiện guo dh chưng:

phải tiân thĩ guy nhi về việc Xem xát hỗ sơ, yêu cẩu bỗ sung hỗ sơ và hoàn

Thành việc đăng kỷ hỗ sơ *# cho cäc chủ dự ân chung cu,

Nghị định 124/2015/NĐ-CP quy định về xử phạt đổi với các hành

vi không đăng ky hoặc không đăng ký lại hop đẳng theo mẫu, không thông báo

cho người tiêu dùng vẻ việc thay đổi hop đồng theo mẫu hay không áp dung

đúng hợp dong theo mẫu Theo đó, các trường hợp vi phạm ké trên trong mua

bán căn hộ chung cư có mite phat tiễn từ 20.000.000 ~ 50.000.000 đồng tủy mứcđộ vi pham, mức phat áp dung gap đôi nêu hành vi vi phạm được thực hiển trên

địa ban từ 02 tinh, thảnh phổ trực thuộc Trung ương tr lên 37

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Trong chương I, nhóm nghiên cứu đã đi sâu phân tích những van để lý.

uận, khải niêm, đặc trưng của hop đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu và sự cần thiết phải kiểm soát hợp đông theo mẫu trong việc mua ban căn hộ chung cư Từ những phân tích trên làm cơ sở để từ đó nhóm nghiên cửu đưa ra những

phân tích, đánh giá các quy đính của pháp luật vé hợp đồng mua bán căn hộchung cư trên thực tế cũng như so sánh pháp luật Việt Nam với pháp luật các

quốc gia khác trên thể giới vẻ bao vé quyền lợi người tiêu dùng trong hợp đẳng,

"mua bản căn hô chung cư theo mẫu.

Shiga aa 900011/NĐ-CP gay dink dụ tt vì hưởng din atu dda của it bio vỹ quản ot

nen thu ding

"Ngủ ảnh 12470015-CP sin đỗ hỗ ngắt sb đều cha Neh Ged 1892013/NĐ-CPng 15 túng

112073 ca Chế pÉẫ gy Ad xử nh puma chà ong hoạ động trương sản suất, btánhing of, Mag cm vi bo về quên bìnghớ nâu ding

CHUONG 2: THUC TRANG QUY DINH CUA PHAP LUAT BAO VE QUYỀN LỢI NGƯỜI TIEU DUNG VIET NAM VE HOP BONG MUA

BAN CAN HỘ CHUNG CƯ THEO MAU 2.1 Giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mau 2.11 Chủ thể giao kết.

Khoản 5 Điểu 3 Luật Bảo vê quyển lợi người tiêu dùng quy định: “Hop

đồng theo mẫu ia hợp đồng do tổ chức, cả nhân kinh doanh hàng hóa, dich vụ soan thio đỗ giao dich với người tiêu diag” Hop đồng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu la một hợp đông theo mẫu, do đó, chủ thể giao kết hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu cũng phải tuân theo quy định của Luật Bao vệ quyển lợi người tiêu đùng 2010 Như vay, có hai chủ thể tham gia vào một hop đồng mua ban căn hé chung cư theo mẫu la tô chức, cá nhân kinh doanh hang

hóa, dich vụ và người tiêu ding (hay bên bán và bên mua) Tuy nhiên, Luật Bảovệ quyển lợi người tiêu dùng 2010 lại không có thêm các quy định chỉ tiết vẻ

chủ thể giao kết hợp đẳng theo mẫu va hợp đông mua ban căn hộ chung cư theo mu, Quy định nay được làm 16 trong các văn bản pháp luật chuyền ngành như

Bộ luật dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh BĐS 2014 và các văn

‘ban hướng dẫn dưới luật.

Trong một hop đông mua bán căn hô chung cư theo mẫu, bên bán (CDT) là tổ chức, cá nhân trong nước hoặc nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư hoặc

được chủ sở hữu ủy quyển cho phép bán căn hộ chung cư Theo quy định tại

Điều 21 của Luật nha 6 2014 quy đính điều kiện lam CT dự án xây dựng nhà ở

thương mại phải đáp ứng được là: phải là doanh nghiệp, hợp tác xã được thànhlập va hoạt đông theo quy định của pháp luật Việt Nam, có vốn pháp định theo

quy định của pháp luật kinh doanh BĐS va có vốn ký quỹ dé thực hiện đối với

từng dự án theo quy định của pháp luật vẻ đâu tư, có chức năng kinh doanh BĐStheo quy định của pháp luật Theo Điều 10, Điều 54 Luật Kinh doanh BĐS vaĐiều 3 của Nghỉ định 76/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết Luật Kinh doanh BĐS

thi số vốn pháp dinh đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS ia không đưới 20 th đây:

Nour vay, đối với dự án mua bản cén hộ chung cử lả duran quy mô lớn nênCDT trong hop đồng mua bán căn hộ chung ctr phải thành lêp doanh nghiệp co

vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng, Quy định vẻ vốn cho dau tư BĐS khắc phục tinh trạng tự phat theo phong trảo và lệch pha cung - cầu, giảm tôn kho Nếu xem vốn điều lệ lả điều kiên ngành nghề đâu tư, kinh doanh BĐS thi vốn điều lệ lúc nay có thể được coi như một khoản vốn “chết” ma đoanh nghiệp

kinh doanh BĐS phải “để đản” trong ngân hing hoặc bằng một tai sin bat di

bat dich khác Điều nay 1a một bất lợi không nhỏ đổi với doanh nghiệp kinhdoanh BĐS, Có những doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập từ lâu cho đến

nay đã thành những đoanh nghiệp én định, có lãi nhưng không có vén pháp định.

hoặc vốn pháp định dưới 20 tỷ đồng, bây giờ phãi bé sung vin pháp định cho di

20 tỷ đồng Mat khác, theo quy định của pháp luật đất dai thì vốn tự có khi thực hiện đâu tu dự án của CDT không thấp hơn 20% tổng mức đâu tư đối với dự án có quy mô sử dung đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đâu tư đối

với dự án có quy mồ sử dụng đất từ 20 ha trở lên

Đối với bên mua là người tiêu dùng, theo quy định tại khoản 3 Điển 3

Luật bao về quyền lợi người tiêu dùng 2010 thì ”người riên đìng 1a người mmasử dung hàng hod dich vụ cho me dich tiêu ding sinh hoạt của cả nhân, gia

Ginn, tổ chức” Trong khải niêm này Luật bao vệ quyển lợi người tiên ding 2010 chi xác định chủ thể là người, không chỉ rõ là cá nhân hay cả cá nhân, pháp nhân Nhưng đôi tương người tiêu dùng lại là cá nhân, gia đình, tổ chức điều nay chứng tỏ người tiêu dùng được nhắc đến ở đây bao gồm cả cá nhân và pháp.

Luật Nha ở năm 2014 và Nghĩ định sô 99/2015/NĐ-CP quy định chỉ tiết

và hướng dẫn thí hành một số điều của Luật Nha ở, theo đó cầm sử dung căn hô chung cư vào mục dich không phải để 9 Cac căn hộ chung cư sử dụng sai mục đích như chuyển đổi thành văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh la vi phạm.

pháp luật Như vây, người tiêu ding mua căn hộ chung cư với mục đích chính là

Trường hợp người tiêu dùng là cả nhân thi cá nhân là chủ thể giao kết hop đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng điều kiện theo Khoản 2 Điều 119

Luật Nhà ở quy dinh: “2 Bền mma thud, thuê rma nhà 6, bên niữn clayén nhườnghop đằng mma bán nhà 6 thương mại, nhận đối nhận tặng cho, nhân thiea lễ, din

góp vốn, nhận thé chấp, mượn, ở nhờ, được iy quyền quản If nhà ở là cá nhân thi éu kin sem đây

4) Nếu là cả nhân trong nước thi phải có ai năng lục hành vi dân sự đã

thực hiện các giao dich vé nhà 6 theo guy đmh của pháp luật dân sự và RiôngSắt buộc phải có đăng lý thường trú lai nơi có nhà 6 được giao dich

Ð) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ö nước ngoài thì phải có đãi năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dich về nhà 6 theo quy

inh cũa pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tương được sở hữu nhà õ tại Việtphẩt có

Nam theo quy dinh của Tuật này và không bắt buộc phãi có đăng Rj tam trú

hoặc đăng i} thường tri tat nơi có nhà 6 được giao dich

‘Nhu vậy thì khi giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, "bên mua bên mua cân đáp ửng các điều kiện sau: néu lá cá nhân trong nước thì

phải có đủ năng lực hảnh vi dân sự (không bắt buộc phãi có đăng ký thường trú

tại nơi có căn hộ được giao dịch), nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam.

định cử ỡ nước ngoài thi phải có di năng lực hành vi dân sự va phai thuộc đốitương được sỡ hữu nha 6 tại Việt Nam theo quy định của Luật Nha ở, không bắtbuộc phải có đăng ký tam trú hoặc đăng ký thường trú tai nơi có căn hộ được

giao dịch, nếu Ja tổ chức thì phai có tư cách pháp nhân va không phụ thuộc vao nơi đăng ký kinh doanh, nơi thảnh lập, trường hop là tỗ chức nước ngoài thi phải

thuộc đối tương được sỡ hữu nha ở tại Việt Nam theo quy định của Luuật Nhà ỡ.

2.1.2 Hình thức của hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

Điều 7 Nghĩ định 99/2011/NĐ-CP quy định chỉ tiết và hướng dẫn thi han một số điều của Luật Bảo vệ quyển lợi người tiêu ding 2010 (sau đây goi là

Nghị dinh 90/2011/NĐ-CP) quy định các yêu câu chung đổi với hop đồng theo

mu va điều kiện giao dich chung như sau:

“Hợp đồng theo mẫu và điều kiện giao dich ciuung phải được lập thành

văn bẩn và phải đáp từng đi các điều kiện sam.

1 Ngôn ngĩt sử dung bằng tiếng Việt, nội ching phat rổ ràng, dễ hiểu; cố clirif nhất là 12

2 Nồn gidy và màn mực thé hiện nội dung hợp đồng theo mẫu và điều

iện giao dich clung phải tương phân nhai

Hop đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu trước hết là một hợp đẳng theo mẫu, phải đáp tmg các yêu câu chung về hình thức được quy định tại Điều.

‘7 Nghị định 09/2011/NĐ-CP, tức là phải được lập thánh văn bản, ngôn ngữ sửdụng trong hợp đồng là tiếng Việt, có cổ chữ ít nhất là 12 và thể hiện nội dung

rõ rang, để hiểu, nên giấy va màu mực thể hiện nội dung hợp đông phải tương,

phan với nhau.

Ngoài quy đính trong Luật bảo vệ quyền lợi NTD thi theo quy đính tạiBLDS 2015 Trường hop luật quy đính giao dịch dân sự phải được thực hiệnbằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy địnhđó La một dạng của hop đồng mua bán nhà ở, đồng thời cũng la một dạng củahợp đồng kinh doanh BĐS nên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn chịu sự

điêu chỉnh của Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014 Khi mang ra

đối chiêu, hai văn ban luật trên lại có sự bắt đồng khi quy định vẻ việc côngchứng, chứng thực đối với hep đồng mua bản căn hộ chung cư.

Khoản 1 Điều 122 Luật Nha ở 2014 quy định hợp đồng mua bán nhà ở

thương mại, trong đó có cả hợp đỏng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu phải

thực hiện công chứng, chứng thực Xét trên phương điện bao vệ quyển lợi ngườitiêu ding, quy định trên đã thể hiện sự tiến bô của Luật nha ở 2014 so với Luật

nhà 6 2005, khi Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định nêu bên bán nhà là tổ chức

có chức năng kinh doanh nha ở thi hợp đồng mua bán không bat buộc phải công

chứng chứng thực Tắt nhiên một hợp đổng được công chứng, chứng thực bao

giờ cũng “an toàn” với người tiêu dùng hơn là một hợp đồng không có côngchứng, chứng thực

Ngược lai, cả Luật Kinh doanh BĐS 2014 vả Luật Kinh doanh BĐS 2006,

đều quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh BĐS la không bắt buộc, Cu thể như sau:

Khoản 3 Điền 67 Luật Kinh doanh BĐS 2006 quy đính việc công chứng,chứng thực hợp ding kinh doanh BĐS do các bên thöa thuận, trừ trường hoppháp luật có quy đính khác

Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định Việc công ching.

chứng thực hop đẳng do các bên théa tiêm, trừ hợp đồng rma bán tue mua nhà công trình xdy đựng hop đồng chuyễn nhương quyền sử dung đất mà bên

bán là hộ gia đình cá nhân, tổ chute Rinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không thườngxuyên và không thành lập doanh nghiệp thi phải công chứng hoặc cứng thực.

Bên ban được nhắc dén trong quy định ở Khoản 2 Điều 17 là các tổ chức, hộ gia đình được quy định tại Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy đính chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, trong do bao gồm các tổ chức, hộ gia dinh đâu tư dự án BĐS với mức tổng đâu tư đưới 20 tỷ dang, Tắt nhiên, các chủ dự án kí kết một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu với người người

tiêu ding thường là các doanh nghiệp lớn, đâu tư vào dự án nhà chung cử với

mức đầu tư lớn Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định các dự án có mức đầu tư

cao với bên bán là các doanh nghiệp lớn thì không bất bude phải công chứng,

chứng thực hợp đông la để tăng tính linh hoạt cho hoạt động giao kết hợp đồng, giữa bên bản và bên mua, béi các tổ chức khi thành lâp doanh nghiệp kinh doanh BĐS vén đã chịu nhiều rang buộc, tính an toàn của hợp ding cũng đã

được dim bảo Ngược lại, việc công chứng, chứng thực hop đồng l bất buộc

đối với các dự án nhé có bên bản là các hô gia đình, tổ chức không thành lập doanh nghiệp là để đâm bao tinh an toàn cho người mua Luật Kinh doanh BĐS,

quy định như vay tuy lêm tăng được tính linh hoạt khi giao kết hợp đồng kinhdoanh BĐS nhưng lại chưa đảm bảo được tính an toàn cao nhất nếu xét trênphương điện bão vệ người tiêu đùng

‘Tom lại, hình thức của một hợp dong mua bán căn hộ chung cư theo

phải đáp ứng được quy định tại Điển 7 Nghị định 90/2011/NĐ-CP, ngoài ra, đểdim bao quyển lợi cho người tiêu ding, hợp đồng nay cũng phải được công

chứng, chứng thực Néu các bên vi pham vé hình thức của hop đồng thì ngay cả

khi đã giao kết xong, hop đồng van cỏ thể sẽ bị tuyên bổ la vô hiệu trong trườnghợp có đơn khối kiên còn thời hiệu (thỏi hiệu khỏi kiện đối với vi phạm vẻ hình

thức la 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch).

2.13 Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

Nội dung của hợp đẳng thì thường luật không điêu chỉnh ma để cho các.

bên tư do thỏa thuận nhưng với hợp đồng mua mua bản căn hộ chung cư thìNID (người mua) không được tham gia xây dựng các điểu khoản trong hop

đông, Hợp đông mua ban căn hé chung cư được căn cứ theo quy đính tại Điều

398 Bộ luật dân sự 2015, Điều 18 Luật Kinh doanh BĐS 2014, Điều 121 LuậtNha ở 2014 về hợp đồng nha ở Theo đỏ, nội dung của hop đồng mua bán căn

hộ chung theo mẫu phải bao gồm một số điều khoản cơ bản sau

(0) Thông tin cũa bên mua và bên bản

“Xác định chủ thể của hợp ding, đây là nội dung đầu tiên cần có của hop đồng Một bên la bên bán là phía chủ đâu tư cân cung cấp thông tin cho khách.

hàng như tên doanh nghiệp, mã số doanh nghiệp, người dai diện, chức vu, diachi, số điện thoại, email, số tải khoản ngân hing Bén còn lại là bên mua, phía

bên người tiêu ding các thông tin cân thiết bao gồm: họ tên, đại điện nếu bên mua là tổ chức, số chứng minh nhân dân, hộ khẩu, địa chỉ thường trú, địa chi

liên hê, số điên thoại, sé tải khoăn ngân hang

(tt) Đối tượng của hợp đồng

Đối tương của hop đồng mua bán căn hô chung cư được thể hiện trong nội dung của hợp đỏng phải đây di và rõ rang Đôi tương bao gồm toàn bộ kết

cấu của nhà chung cư bao gồm hai phan đó là phan sỡ hữu chung va phan sở"hữu riêng của các chủ sỡ hữu căn hộ chung cu.

Đối tương của hop đồng mua bản cén hộ chung cử theo mẫu là căn hộchung cư, kể cã là căn hô chung cư nằm trong diện dự án, l tài sản hình thánh.

trong tương lai Theo Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tai sca 1a vật, tién

giẤp tờ có giá và quyên tài sản; Tài sản bao gầm BBS và đông sản BĐS vàđông sẵn có thể là tài sẵn hiện có và tài sẵn hình thành trong tương lai Bô luật

Dân sự năm 2015 cũng quy định tài sản được qny dtnh tại Bộ luật này đầu côthé là đối tương cũa hop ding mua bán Trường hop theo quy dinh cũa huật, tài

sản bị cẩm hoặc bị ham chỗ cimyễn nhượng thi tài sản là đối tượng của hợp

đồng mua bán phải phù hop với các quy đinh đó; Tài sản bản thuộc số lữ changười bản hoặc người bản có quyền bản Nour vay, Bộ luật Dan sự cho phép

các chủ thể giao kết hop đồng mua bán với các đối tượng hiên có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn la đôi tượng nảy được xác định một cách rố rang.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 25 và Khoản 3 Điễu 69 Luật Nhà ở 2014

thi chủ đầu te due án xdy dựng nhà chung cư có thể thực hiện my động vẫn từ tiền trả trước của người có nim cầu mua căn hộ chung cụ Đôi với căn hộ chung cư đã hình thanh tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa được cấp Giấy

chứng nhân quyển sở hữu nha thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo các,

điều kiên về điện tích, chất lương, như đổi với những căn hộ chung cư đã được.

cấp Giây chứng nhận quyển sỡ hữu” Ngoài ra, theo quy định tại Điển 9 Luật

Kinh doanh BĐS 2014 thi căn hô chung cư đưa vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện sau: không có tranh chấp về quyền sở hitu; căn hộ chung cư không bt *ê biên để ti hành án; căn hộ ciung cư thuộc đối tượng được phép kinh doanh,

căn hộ cluung cụ xậy dung tới phải bảo aim chất lương theo guy anh cũa phápluật về xây dung; căm hộ không nằm trong Rin vực cẩm xây duo theo pháp luậtđảng Trong khoăn 2 Điểu 35 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP vé xử phạtvi pham hành chính trong hoat đông xây dưng, kinh doanh BĐS, khai thác, sinxuất, kính doanh vat liệu zây dựng, quản lý công trình hạ tang kỹ thuật, quản lý

nha va công sở có quy định “Phat tiển từ 60.000 000 đồng đến 70 000 000 đồng đối với hành vi kinh doanh BĐS không aii đều kiện hoặc

không được phép đưa vào kinh doanh theo quy đinh

(itt) Giả cả phương thức thanh toán thời hạn thanh toản

Giá mua bán căn hộ chung cử theo mẫu do các bên thöa thuận và được tính theo công thúc lay đơn giá 01 m° sử dung căn hộ (2) với tổng diện tích sử

dụng căn hô mua bán va phải được ghi rổ trong hợp đẳng mua bán căn hộ chungcử theo mẫu, trường hop Nha nước có quy định vẻ giá thì các bén phải thực hiệntheo quy đính đó, Giá bán căn hộ chung cử nêu trên đã bao gồm gia trị quyển sitdung đất, thuế giá trí gia tăng va kinh phi bao trì phẩn sử hữu chung của nhachung cử Như vậy, các bên phải thỏa thuân điều khoản giả ngay tại thời điểm kí28 Nggĩn Hoing Nga ~ Chin dnc tập Hop, ng tuc Sản căn bộc cư eo a nh cieplip hái

"hộnhinh tà he nỐn áp Ang tế cổng tn udev hương ti ấ Ung

hợp đồng, nêu bên mua thỏa thuận mitc giá mua ban căn hộ chung cư tính tại

thời điểm kí kết hợp đồng thi bến ban vẫn phải chấp nhận vi đây lả quyền lợi mà

pháp luật đành cho bên mua.

Phương thức thanh toán là bằng tiễn Việt Nam thông qua hình thức đrđ

bằng tiền mặt hoặc chuyễn khoản qua ngân hàng) Thời điểm xác định bên mua đã thanh toán tiền là thời điểm bên bán xuất phiéu thu về quan tién đã nhận thanh toán của bên mua hoặc số tiễn chuyển khoản đã ghi có vào tài khoăn của

bên bản

Thời hạn thanh toán tién mua căn hộ (không bao gồm kinh phí bảo trì

phân sỡ hữu chung 2%): Các bên théa thuận cụ thé tiễn đô thanh toán

căm hộ, Rễ cả thồi han thanh toán trong trường hop có chênh lệch vỗ diện tíchsản thuc t8 khi băn giao căn lô, nhưng việc thanh toán trước khi bản giao cănộ phải tude theo ding guy dinh của luật Nhà õ,

"Thời hạn thanh toán kinh phi bảo trì phân sỡ hữu chung 2%: Bên mua cótrách nhiệm thanh toán cho bên bản trước thời điểm key kết biến bản bản giao

căn hô Hai bên nhất trí rằng, bên ban có trách nhiệm gửi khoản tiễn này vào tài khoăn riêng của ngân hang thương mai trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí từ bên mua theo lãi suất không kỷ han để tạm quản ly B én ban có trách nhiệm ban giao khoản kinh phí này (bao gồm cả tiên li) cho Ban Quan trị nhà

chung cư quân lý ngay sau khi Ban Quản trị chung cư được thành lập theo quy

định trong thời han tôi da lả 30 ngày, kế tử ngày có Quyết định công nhận Ban Quin trị của Ủy ban nhà chung cư theo quy định của pháp luật, trừ trường hop các bên có thỏa thuận thống nhất để chủ đâu tư tam quản lý kinh phi nảy.

Với các dự án căn hộ chung cư trễ góp, trả dan theo đợt thì việc thanh.toán được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS 2014, theo đỏ việc tharth toán

được thực hiện nhiều lần, lẫn đầu không quá 30% giá trị hợp đồng những lần tiếp theo phải phù hợp với tiễn độ xây dung ning tông số không quá 70% gid trị hop đẳng ini chưa bàn giao căn hộ chung cư cho khách hàng; trường hop bên bán là doanh nghiệp có vỗn đầu te nước ngoài thi ting số không quá 50% giá trị hợp đông.

Trường hợp bên mua chưa được cấp Giấp chứng nhân quyền quyền số

"Mu căn hộ thì bên bản không được thu quá 95% giá trì hop đồng: giả trt còn laicủa hop đồng được thanh toán Khi cơ quan nhà nước có thquyên đã cấp

Giấp chứng nhân quyền sở lim nhà ở đối với căn hộ chung cự cho bên rma

y ching nhiễm quyền siti sỡ hữm nhà ở và tài sản Rhác gắn Utd với đắt thi bên bám, bênTrường hop bên mma, bên tìuê rma chưa được

cho thud rma không được tìm quá 95% giá trị hop đông: gid trì còn lại cũa hopđồng được thanh toán Kht co queen nhà nước có thẫm quyén đã cấp Giéy chứng

nhận quyền sử đụng đất quyền sở hữm nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

cho bên mua bên thud mua.

Chữ đầu tee phải sử địng tiền ving trước cũa khách hàng theo ating mục

ich đã cam kết

Ngoài ra, việc phạt va bôi thường thiệt hai do bên mua châm tiền độ thanh.

toán hoặc bên bản châm tiền độ bản giao căn hộ do các bên thöa thuận va phải

được ghi rõ trong hợp ding”

(iv) Phần sở hữm chung và phân sở hiu riêng

Điểm a Khoản 2 Biéu 19 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định “Vide mma bán nhà chung cue phải đâm bảo phân định rỡ diện tích, trang thắt bị sử dụng ching và diện tích trang thắt bị si: dng riêng của các chat sở hit,

Khoản 2 Điểu 121 Luật Nha ở 2014 quy định “Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thué mma căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phan sở hit chung sử mg chung: diện tích sử đụng thuộc quyén sở hiều riêng; diện tích sảm xây đựng căn hộ: mục đích sit dung của phân sở hit chủng sử dung chang trong nhà chung cư theo ding muc dich thiết kế đã được phê duyệt ban đầu

Một điểm đặc thù của nhà chung cư là có nhiễu chủ sỡ hữu, vi vây ngay, trong hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu phải có các diéu khoản về phan sỡ hữu chung, sử dung chung, phan sở hữu riêng, sử dụng riêng như quy

định tại Điều 214 B6 Luật dan sự 2015, Điều 100 và 101 Luật Nha ở 2014.

Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ bên ban

Quyên của bên ban: Theo Điều 21 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì bên.

án nhà chung cư có quyền yêu cầu bên mua thanh toán và nhân nha theo théa

thuận, yêu câu bên mua béi thường thiết hai do lỗi bên mua gây ra và các quyền

khác ghi trong hợp đồng,

"Nghĩa vụ của bên bán: Theo Điều 22 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thi bên

‘van có nghĩa vụ cung cấp thông tin vả các chứng từ đến liên quan đến căn hộ cho biên mua, giao nha và Giấy chứng nhộn quyển sỡ hữu nha ở đúng théa

in và nghĩa vụ các bên

2 piu 7 Lait nh dowh BĐS 20143 piu Luật ánh doanh aos 2015

thuận, bao hành, bảo tri nha chung cu, béi thường thiết hai do bên bán gây ra vacác nghĩa vụ khác ghi trong hop đồng

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ bến mua:

Quyền của bên mua: Theo Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2014 thì bên.‘mua nha có quyền yêu cầu bên bán thực hiện day di các ngiĩa vụ của bén bántheo thỏa thuận va các quyển khác ghi trong hop ding Ngoài ra Điều 8 LuậtBao vệ quyền lợi người tiêu dũng còn trao cho người tiêu ding, ở day là bên

mua mét số quyển lợi khác như được tư vấn kiến thúc vẻ sử dụng nha chung cư, được đơn phương châm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán vi phạm các điêu kiện để đơn phương cham diit hoặc hủy bé hop đồng do hai bên thöa thuận.

trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật

Ngiĩa vụ của bên mua: Theo Điều 24 Luật Kinh doanh BĐS thì bên mua

có nghĩa vụ thanh toán và nhân nha kèm các giấy tờ liên quan, Giây chứng nhận.

quyển sở hữu nhà ở theo thỏa thuận, béi thường thiệt hại do lỗi của bên mua va

các nghĩa vụ khác ghi trong hợp đồng Ngoài ra Điều 9 Luật Bảo vệ quyền lợi

người tiêu ding còn quy định thêm một số nghĩa vu ma người tiêu ding, ở đây là bên mua phải thực hiện như: kiểm tra căn hộ trước khi nhận, thực hiện chính

xác các hướng dn sử dụng nha chung cu.

Ngoài các quy định của pháp luật vé quyển và nghĩa vụ của các bên trong

hợp đồng mua bán chung cư theo mẫu thi còn có các "thỏa thuận" khác về quyển vả nghĩa vụ của các bên tuy nhiên không được trái với các quy định của

pháp luật về dao đức x8 hội “Thöa thuận" ở day 1a bén ban sẽ đưa ra thêm mộtsố quyền va nghĩa vụ của cả hai bên va phía người mua ~ người tiêu dùng nếuđồng ý thi sé ký hợp đẳng,

Ngoài các điều khoản đã phân tích trên, trong hop đẳng mua bán căn hô

chung cư theo mẫu còn phải có Diên đích căn hỗ chung cu: Báo tri, kinh phí

bão tri nhà clumg cue: Trách nhiệm cũa hai bên và việc wie vi phaơm hợp đồng,

thời han giao, nhận căn hộ chung cư và hỗ sơ Rèm theo; cam két của các bên; ngày, tháng năm Rý kết hop

16 chức thi phải đông dấu (ndw có) và ghi rổ chức vụ của người i

2.2 Thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu.

Do những đặc thủ vé đối tương của hợp đồng mua ban nảy là căn hộchung cur ~ một loại tai sản cỏ giả trị lớn và đấc biệt có thể hình thành trong

tương lai niên tiém ẩn nhiều rủi ro về phía NTD Thực hiện hợp đông mua bán.

căn hộ chung cư là một giai đoạn quan trọng va đầm bao cho việc giao kết hopđồng được thực hiện trên thực tế

Ông: chit ký và ghi rõ ho, tên của các bên, néu là

Trước hết, hợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu lả một dạng của

hợp đồng mua bản tai sẵn: “Hop đồng mua bản tài sẵn là sự thöa fimân giữa các bên, theo đó bên bán clmyễn quyền sở lu tài sẵn cho bên mua và bên na trả tiền cho bên bản” Hop đồng mua ban căn hô chung or theo mẫu lã hợp

đồng mua bản nha ở, được các bên thực hiện theo BLDS, Luật Nha 3, LuậtBVQLNTD va luật khác có liên quan Đồng thời, day cũng là một loại hop đồng

mang tính chất song vu: “Hop đồng song vu ià hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nha “3! Hợp đông song vu là hợp đông ma các bên chủ thể đều có nghĩa vụ Hay nói cách khác, mỗi một bên chủ thé của Hợp đồng song vụ.

là người vừa có quyên lại vita có nghĩa vụ dân sự Trong nội dung của loại Hopđồng này, quyền dân sự của bên này đổi lập tương ứng với ngiãa vụ của bên kiavà ngược lại Vì thé, nêu Hop đồng song vụ được giao kết theo hình thức văn.

‘ban thì phải lập thành nhiều văn ban để mỗi bên giữ một bản Hợp đồng Cụ thé, đối với hợp đông mua bán căn hồ chung cư của doanh nghiệp kinh doanh BĐS,

thì các bén phải lập thành 4 ban, 1 bản người mua — người tiêu ding sé lưu giữ,

3 bản còn lai để cho người bản ~ CT làm thủ tục nộp thuế, lệ phí trước bạ, lam thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ cho người mua va để lưu giữ.

Hop đồng mua bản căn hộ này có gia ti pháp lý để zác định các quyền và nghĩa

vụ của người mua trong suốt quá trnh quản lý, sử dung căn hộ đã mua kể cả

trường hợp bén mua căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận.

Sau khi ký kết hợp đồng, các bên phải thực hiện ngiĩa vụ của mình mộtcách trung thực, theo tinh thân hợp tác, đúng cam kết, không trải pháp luật, daođức xã hội Bên có ngiĩa vụ giao căn hộ phải bao quản, giữ gin căn hộ chung cưcho dén khi giao B én có nghĩa vụ trả tiên phải được thực hiển day di, đúng thời

han, đúng dia điểm va phương thức đã thoả thuận Nghĩa vụ trả tién bao gồm cả

tiên lãi trên nơ gốc, trừ trường hợp có thoả thuân khác Khi được bên có quyền.

đồng ý, bên có nghĩa vụ có thé uy quyên cho người thứ ba thay minh thực hiện nhưng vẫn phải chiu trách nhiệm với bên có quyển, néu người thứ ba không thưc

hiện hoặc thực hiện không đúng ngiữa vụ

Hop đồng mua bán căn hô chung cư theo mẫu phải tuân thủ theo nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

- Cá nhân, pháp nhân thực hiện quyển, nghĩa vu dân sự của mình trên cơsở tư do, tư nguyên cam kết, théa thuận Moi cam kết, thỏa thuân không vi pham

eho ĐỀu402 ộ Luật nu năm 2015

` Nguyễn Hoing Nam ~ Chuyên dé te tập Hop đổng ma bin cin dumg crtheo g đạn cũ pip bộtdi hành vì tục tấn đụng ti công sin mất và ương ti Hạ Long

điêu cắm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các, 'tiên và phải được chủ thể khác tôn trong.

- Cá nhân, pháp nhân phải thực hiện quyên, nghĩa vụ dân sự của mình mộtcách thiện chi, trung thực

- Việc thực hiện quyên, nghĩa vụ dan sự không được xâm phạm đền lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ich công công, quyển và lợi ich hợp pháp của người

- Cá nhân, pháp nhân phải tự chiu trách nhiệm về việc không thực hiệnhoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự

Ngoài ra, do là mét hop đồng có tính chất song vụ nên hợp đồng mua bán.căn hô chung cư theo mu cũng phải tuân thủ theo nguyên tắc vẻ thực hiện hợp.

đồng song vụ quy định tai Điền 410 Bộ luật dân sự 2015.

Khí thực hiện hop đẳng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu, người mua tức là người tiêu dùng được bão vệ trong trường hop hop đồng theo mẫu ma có các điều khoản không rõ rang thi bên đưa ra hợp đông (CDT) sẽ phải chịu bat lợi

khi giải thích các điều khoản đó Hơn nữa, nêu trong hợp đồng mua bán căn hô

chung cư theo mẫu có diéu khoản miễn trách nhiệm của bên đưa ra hợp đẳng theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỏ quyển lợi của bên kia thi diéu khoản

nay sẽ không có hiệu lực, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác Quy địnhnày của Bộ luật dân sự 2015 1a hoàn toàn phù hợp bảo vệ được quyển và lợi ích

chính đảng của người tiêu dùng tức bên được dé nghị, bởi lẽ đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, bên để nghị (CDT) là bên chủ động đưa ra các diéu khoăn có thời gian để nghiên cửu kế lưỡng nội dung của hợp đồng và

cũng là bên có tính chất chuyên nghiệp, manh thé trong quan hé hop đồng.

Đứng trên lập trưởng bao vê quyền lợi người tiêu dùng, Luật Bảo về

quyên lợi người tiêu ding 2010 cũng đã có các quy định về việc thực hiện hop

đông theo mẫu, theo đó:

- Khi giao kết hop đông mua ban căn hộ chung cư theo nấu, tổ chức, cá nhân kinh doanh hảng hóa, dịch vu phải dành thời gian hợp lý để người tiêu

dùng nghiên cửu hop đồng

- Tổ chức, cả nhân kinh doanh hang hóa, dich vụ phải lưu giữ hợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu đã giao kết cho đến khi hợp đồng hết hiệu

lực Trường hop hop đồng do người tiêu dùng giữ bí mật hoặc hư hing thi tổ

chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dich vụ có trách nhiệm cấp cho người tiên

dùng bản sao hợp đồng >

23 Kiểm soát hợp đồng mưa bán căn hộ chung cư theo mẫu2.3.1 Cơ chế tiền kiếm

@ Đăng lí hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu

Do đối tượng của hợp đẳng mua bán căn hộ chung cử là tai sản có giá trị

lớn mã người tiêu dùng không thể được trực tiếp théa thuân vẻ các điều khoản

trong hợp đồng va hợp đồng nay cũng tiém ẩn nhiêu rủi ro vẻ phía người muanên việc đăng kí hợp đồng mua ban căn hộ chung cư la bất buộc Điều nảy

không chỉ bảo vé quyền loi người tiêu dùng mà còn tao sử thuận lợi trong việc kiểm soát của cơ quan nha nước có thẩm quyên đối với hợp đông mua bán căn.

hộ chung cư

Trước hết, các nội dung của hợp đồng theo mẫu phải được công khai hoa theo trình tự, thể thức do pháp luật quy định Đây là điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 thể hiện sự kiểm soát của cơ quan nhả nước có thẩm quyển đối với nội dung của hợp đông theo mẫu Cu thé, hợp đỏng mua ban căn hộ chung cư theo mẫu phải được đăng ky theo Luật BVQLNTD 2010 và Nghị định

số 90/2011/NĐ-CP.

Khoản 1 Điều 19 Luật Bảo vé quyền lợi người tiêu dùng quy định về viée

kiểm soát hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung như sau: “Tổ chức, cá nhân Rình doanh hằng hóa, dich vụ mộc Dan mmc hàng hóa, dich vụ thiết yên

dio Thi tướng Chinh phi ban hành phải đăng ý lop đồng theo mãi, đều lậngiao dich chúng với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm gn do vệ

lợi người tiên ating.” Theo Quyết định số 35/2015/QĐ-TTg Về việc ban hành

Danh mục hang hóa, dich vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều

kiên giao dich chung thì mua bán căn hộ chung cu, các dich vụ sinh hoạt do donvi quân lý khu chung cur cung cấp là một trong những bảng hóa, dịch vụ thiết

yên phải đăng ký hợp đồng theo mẫu theo quy định tại khoản 1 Biéu 19 Luật

Bảo vệ quyển lợi người tiêu dùng 2010 Như vậy là hop đồng mua bán căn hồ

chung cư theo mẫu chỉ được áp dung đôi với người tiêu ding khi việc đăng ký.

được hoàn thánh.

Vẻ phạm vi xem xét nội dung hop đông theo mẫu, điều kiên giao dich

chung: Cơ quan có thẩm quyền xem xét hợp đồng mua bản căn hộ chung cư theo mẫu đối với các nội dung sau:

"ồn 7 Liệt BVQNTD 2010

«_ Nội dung không có hiệu lực quy định tại Điều 16 Luật Bảo vệ quyển lợi

người tiên ding

Điều khoản của hợp đồng giao kết với người tiêu dùng không có hiệu lực.

trong các trường hợp sau đây.

4 Loat trừ trách nhiệm cña tổ chức, cá nảinh doanh hàng lóa dich

vụ đối với người tiêu đìng theo qny dinh của pháp indt.

Hop đồng mua bán căn hộ chung cư có quy định nào loại trừ trách nhiệm.

kinh doanh BĐS thì điều khoản đó sé bị vô hiệu, Những nội dung nay được thé hiện rất khéo léo trong hop đẳng mua bán căn hộ chung cư, thường người soan hợp đồng sẽ diễn đạt để che mất Nếu không có quy định nảy của pháp luật,

CDT sẽ lợi dung thé mạnh của mình trong việc soan thảo hợp đồng, đưa ranhững quy định loại trử trảch nhiệm cho chính minh khi giao dich đã được sắc

lập, Điều nay vừa dẫn đến việc nội dung hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư

không tuân thủ pháp luật, vừa đất người tiêu ding trước nhiều rồi ro khi quyềnlợi của mình không còn được đảm bảo tương ứng với các nghĩa vụ của doanhnghiệp kinh doanh BĐS Do đó, Luật BVQLNTD 2010 đã quy đính ra điển

khoản nay để hạn ché nii ro tử hợp đồng mua ban căn hộ chung cu, vừa đâm bảo

quyên lợi người tiêu dũng

b Hạn chỗ, loại trừ quyền khiếu nại, khối kiện của người tiêu ding

Hop đẳng mua bán căn hộ chung cư thường không có điều khoăn bi vôhiệu trong trường hợp nay, vì sé rất vô lý nếu loại trừ quyền khiển nại, khiếukiện của NTD CDT kinh doanh BĐS thường lam hành động này bằng cách zây

dựng điều khoản théa thuận trong hop đồng ma căn cứ vào đó, NTD dù có thực.

hiện khối kiện cũng không giãi quyết được vẫn để gì Do đó, ngay khí CT gũi

hồ sơ đăng kí hợp đồng mẫu, Cục Quản lý cạnh tranh va bao vệ người tiêu ding.

¢ Cho phép 16 chức, cá nhân kính doanh hing hóa, dich vụ đơn phương,

thay đỗi điều kiên cũa hợp đồng đã thỏa thuận trước với người tiêu đìng hoặc any tắc, guy dinh bán hằng, cung ứng dich vu áp đàng đối với người tiên đẳng *kiủ mua, sử đụng hàng hóa, dich vụ không được thé hiện cu thé trong hop đồng.

Đây là trường hợp phía CDT thường xuyên sử dụng trong các hop đẳng,của mình Hợp đẳng mua bán căn hộ chung cư lả một hop đồng tương đối phức.

tap, CDT dua vào lợi thé của mình và đặc trưng của hợp đồng mua ban căn hộ

chung cư lê người tiêu dùng chi có hai sự Iva chon ký hoặc không ký, họ đưa ra

các điều khoản cho phép họ đơn phương thay đổi hợp đồng Trường hop nay Bây ảnh hưởng rất lớn tới quyền lợi chính dang của khách hang khi ho bị rang buộc những nội dung má họ không có quyền kiểm soát Luôn đánh giá khách

hàng là bên yếu thé trong quan hệ này, Luật BVQLNTD 2010 đưa ra trường hợp

nay nhằm tránh rồi roc ho NTD nêu CDT đơn phương thay đỗ: các điều khoăn

trong hợp đồng

4 Cho phép tổ chúc, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dich vụ don phương,xác định người tiêu ding Ruông thc hiện một hoặc một số nghĩa vu

Thông thương, NTD là bên yếu thể về mat thông tin, kiến thức so với tổ

chức, cả nhân kinh doanh hàng hóa Trong quan hé hợp đồng mua bán căn hộchung cứ, NTD còn yêu thé hơn nữa khi đây là môt loại hợp đồng khá phức tap.NTD cảng không có quyển tham gia đảm phán, thương lượng các điều khoản

trong hợp đồng nên pháp luật đã đưa ra trường hợp nay để bảo vệ quyển lợi cho

NTD khi ho bị CDT đơn phương xc định cho minh một số nghĩa vu.

© Cho phép tỗ chức, cá nhân kinh doanh hàng hỏa dich vụ guy dinh hoặc thay đổi gid tại thời điễm giao hàng hỏa cùng ứng dich vụ.

Hop đông mua bản căn hô chung cư hình thành khí NTD có nhu câu về

nhà ở Thông tin về dự án căn hộ chung cư được niêm yết trên trang thông tin dự án của CBT Giá ban của dự án thay đổi theo từng đợt ra hang va căn khác,

nhau thi giá khác nhau phụ thuộc vào nhiễu yếu tổ như diện tích, tam view, nộithất bên trong, tẳng, Tuy nhiên, giá của căn hộ phải được ghỉ rõ trong lúc ký

hợp đồng và không thay đổi cho đến lúc ban giao căn hô Nêu CBT quy định được thay déi giá tại thời điểm ban giao căn hộ thi điều khoản nay sẽ bị vô hiệu.

Sf Cho pháp 16 chức, cả nhân kinh doanh hằng hóa dich vu giải tích hop đồng trong trường hợp điều khoán của hợp đồng được hiễu khác nhan.

Diéu 15 Luật BVQLNTD 2010 đã quy định vé việc giải thích hợp đồng, giao kết với NTD “Trong trường hợp hiểu khác nhau về nội dung hợp đồng thi tổ chức, cá nhân có thẩm quyên giải quyết tranh giải thích theo hướng có lợi cho người tiêu ding” Mặc dù theo quy định nay thì khi có cách hiểu khác nhau về nội dung dẫn đến tranh chấp, lúc đó mới có việc giải quyết tranh chấp, lúc đó

mới có người giải quyết tranh chấp và họ sẽ giãi thích theo hướng có lợi cho

NTD, nhưng chúng ta cũng có thể hiểu quy định nay theo hướng chỉ cần có sự khác nhau trong cách hiểu về nội dung hợp đồng thi chỉ cẩn giải thích theo

hướng có lợi cho NTD, như vay sẽ hợp lý hơn vi không phải lúc nào sự khác

biệt này cũng dấn đến tranh châp và cân người giải quyết tranh chap xử lý.

& Toại trie trách nhiệm cũa tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dichvu trong trường hop tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng héa dich vụ bản highóa, cũng ứng dich vụ thông qua bên thủ ba

"Với điều khoản nay, các nhà làm luật muôn dự tra rũi ro cho NTD khi họgiao kết hop đồng thông qua người thử ba Trong lĩnh vực BĐS, khách hing chủyên mua căn hộ thông qua các sản BĐS Sản BĐS chính lá câu nổi giữa kháchhàng với CDT Đảng thời, CDT BĐS la những công ty có nguồn vn hàng chụctỷ ding Thông thường, các hop đẳng mua ban căn hô chung cư không có quyđịnh loại trừ trách nhiệm của CĐT khi khách bảng mua căn hộ chung cư qua sảngiao dịch BĐS

A Bắt buộc người tiều dimg phải tuân thai các nghĩa vụ ngay cả khi tổ

chức, cá nhân Rinh doanh hàng lóa, dich vụ không hoàn thành ngiĩa vụ củanhũ,

Hậu quả pháp lý của điều khoăn nay là khách hàng trong quan hệ hợp

đồng mua bản căn hô chung cư phải gảnh chịu nhiều hậu quả bat lợi Đây là những dang bắt bình đẳng thường được quy định trong hep đồng mua bán căn

hộ chung cư Khách hàng sẽ ngang nhién bị mắt toàn bộ số tiên đã nộp và hơn

nữa nếu chấm dit hợp đồng trước hạn Nếu có những quy định nay trong hop

đồng, pháp luật xác định đây là những điều khoản vô hiệu

1 Cho phép tổ chức, cá nhân kh doanh hàng hóa, dich vu cinyẫn giao

quyén ngiữa vụ cho bên tut ba mà không được người tiên đùng đồng ý.

Như vay, khi hợp đồng theo mẫu có điểu khoản bị vô hiệu thì hấu quả

bị vôiệu lực của phần còn lại của giao dịch” Tức là khi hợp đồng theo m

hiệu do rơi vào các trường hợp trên thì nêu như mục đích của hợp đồng vẫn có thể thực hiên trên phân còn lại thì các bên tiếp tục thực hiên phan hợp đồng còn

lại đó, đôi với phan bi vô hiệu thi các bên khôi phục lại tinh trang ban đầu Nêu

và về điều khoản trong hợp đồng vô hiệu mà hợp đồng vô hiệu hoàn toan thì

theo Điển 131 BLDS 2015, hợp đồng nay không lam phát sinh, thay đôi, chẩm

đứt quyển va nghĩa vụ dân su của các bên kể tử thời điểm zác lập, do đó, các.

bên khôi phục lại tinh trạng ban đâu, hoàn trễ cho nhau những gì đã nhân- nếukhông hoàn trả được bằng hiện vat thi phải hoàn trả bằng tiền trừ trường hop tải

sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bi tích thu theo quy định của pháp luật,

khi đỏ bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường

Việc tuyên bổ và xử lý điều khoản của hop đồng giao kết với người tiêu,

dùng, điều kiện giao địch chung không có hiệu lực được thực hiện theo quy định.

của pháp luật vé dân sự

+ Các quy định tại Điều 7 Nghĩ đính 99/2011/NĐ-CP quy định vé Yêncầu chung đổi với hợp đồng theo mẫu

Hop đồng theo mẫu phải được lập thành văn bản và phải dip ting aii các điều Kiện san.

1 Ngơn ngit sử đụng bằng tiếng Viet

Đối với hợp đẳng giao kết với người tiêu dùng nĩi chung, ngơn ngữ được quy đính mang tinh tùy nghĩ tức là ngơn ngữ Tiếng Việt hoặc tiếng khác nêu các.

"bên cĩ thỏa thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác (Khộn 2 Điều 14 LuậtBVQLNTD 2010) Tuy nhiên, đối với hop dng mua bán căn hộ chung cư là

hop đơng theo mẫu nên pháp luật đưa ra yêu cầu mang tính mệnh lệnh, ngơn ngữ phải bằng Tiếng Việt để dim bão việc tiếp cận các điều khoản của hợp đồng

cho moi đổi tượng người tiêu dùng cũng như cho quả trình giãi quyết các tranh.chấp phát sinh tại các cơ quan tải phán

Bên cạnh đĩ, điều này cũng han chế sự quy định một cách tùy tiên va trên.

lan các từ/cụm tử chuyên ngành hoặc kĩ thuật bằng tiếng nước ngồi.

2 Cỡ chữ tối thiểu là 12, nền gidy và mèm mực thé hiện nội dung hợp đồng theo mẫu phải tương phản nhan.

Hiện nay một số t8 chức, cá nhân kinh doanh BĐS thiết kế hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cĩ cổ chữ nhé thâm chí chỉ khoảng 6-8 nhằm thiết kế nhỗ gon thuận tiện cho việc ki và lưu giữ và tiết kiệm chỉ phí in ấn cho doanh

nghiệp Bên canh cỡ chữ nhé, một số hợp đồng mua bán cén hộ chung cử cĩ nên

giấy in hoa văn tring với mau mực in chữ Điều nay gây ra sự khĩ khăn, bắt tiện va trong một chừng mực nao đĩ căn trở việc đọc, tim hiểu hợp đồng mua ban

căn hộ chung cư li cảng của NTD Do đĩ, pháp luật đưa ra quy định cỡ chữ tối

thiểu va tính tương phan giữa nên chữ va mâu mực để đâm bao khả năng tiếp cân cho NTD nhằm giúp họ hiểu rõ các quy định sẽ rang buộc các trách nhiệm.

của mình trước khi quyết định tham gia giao dịch Ngồi ra, việc sử dung phơngchữ, cach thức bổ cục, giấn cách dịng tùy thuộc bến soan thảo hop đẳng đưa

3 Tính rỡ rằng dễ hiểu cũa ngơn ngữ.

Ban chat cia hợp đồng mua bản căn hộ chung cư là tính đơn phương đưa

ra các điểu khoản giao kết Vi vậy, dựa trên lợi thé vé mặt thơng tin, nhiều trường hợp, chủ dau tư soạn thao hợp đồng mua ban căn hộ chung cư một cach phức tap, sử dụng những thuật ngữ chuyên mơn khĩ hiểu hoặc truyền tải nội

dung tử tiếng nước ngồi nhưng ngơn ngữ khơng được Việt hĩa Trong khi đĩ,đối tượng NTD cĩ trình độ nhận thức, hiểu biết rat khác nhau trong xã hội

'Chính vì vay, sự ràng buộc, minh bach va dé hiểu cho mọi NTD lả tiêu chi bắt

‘bude để đảm bao NTD hiểu rõ va đẩy đũ nội dung của hợp đồng mua bán căn hộchung cư trước khi quyết định tham gia giao kết.

Điều 7 Luật BVQLNTD 2010 chi mang tính hình thức, không đảm bao

quyên lợi cho NTD Trong Luật BVQLNTD 2010, quy định NTD la cá nhân, tổ

chức mua hang hóa dich vụ phục vụ cho mục đích tiêu dùng, sinh hoạt Phapluật về NTD Việt Nam không quy định NTD 1a người Việt Nam hay người nước

ngoài nhưng quy định ngôn ngữ hợp đồng theo mẫu là Tiếng việt, rõ ràng hạn chế quyên được tiếp cận thông tin via tham gia mua bán căn hộ chung cư của người nước ngoài tại Việt Nam Luật quy định mau chữ va mau nên tương phan nhưng không hướng dẫn chỉ tiết mức đô như thé nao được coi là độ tương phan tối thiểu, do đó các doanh nghiệp van sử dung màu nên va mau chữ tương phan

nhưng vấn lam NTD khó đọc

+ Sự phù hop với quy định của pháp luật về bảo về quyên lợi người tiêu.dùng và nguyên tắc chung về giao kết hop đông,

Yeu cầu tuân thủ quy Ätnh của pháp iuật về bdo vệ quyền lợi NTD

Ngoài những quy định cụ thé tại Điều 7 Nghỉ đính 99/201 L/NĐ-CP còn quy định phạm vi xem xét hợp đẳng theo mẫu là “guy đi: của pháp luật về bdo

vệ quyền lợi người tiêu ding” Đây la một phạm vi rất rồng, cho phép cơ quan

quản ly nhà nước về bảo vệ quyển lợi NTD xem xét, đánh giá hop đồng mua bán.

căn hộ chung cư theo các điều khoản khác của Luật BVQLNTD, văn bản hướng,

dẫn thi hành cũng như quy định khác trong những văn ban pháp luật có liên

Yêu cầu tuân thủ nguyên tắc ciung về giao kết hợp đồng của các hợp đồng eo mỗi

Hop đồng mua bán căn hô chung cư còn bi kiểm soát bởi yêu cầu tuân thũ các nguyên tắc chung vẻ giao kết hợp đông Nguyên tắc nay được quy định ở BLDS 2005 và đã có sự thay đỗi trong BLDS 2015

“Nguyên tắc chung v giao kết hợp đồng tại BLDS 2005

Các nguyên tắc chung vẻ giao kết hợp đồng dan sự theo quy định tại Điều389 BLDS 2005, cụ thé như sau:

*1 Tiedo giao kết hop đông nhưng không được trái pháp luật, đao đức xã hôi,2 Tienguyên, bình đẳng thiện chi, hop tác, rung tìực và ngay thing.

“Nguyên tắc "không được trái pháp luật” đặt ra yêu cầu cho cơ quan quản

lý trong việc kiểm soát các nội dung liên quan đến các văn ban pháp luật khác

"bên cạnh pháp luật bao vệ quyên lợi người tiêu dùng, vi dụ như Luật Nhà ở Tuy

nhiên, trong pham vi chức năng của cơ quan bảo về quyền lợi người tiếu dùng,

việc đánh giá tiêu chi phù hợp với các quy định pháp luật khác không nhằm vào

các quy định có tính chất chuyên ngành mà cẩn giới hạn ở các quy định ảnh.

hưởng trực tiếp và hướng tới công tác bão vệ quyển lợi người tiêu dùng đã được pháp luật sac lập trên cơ sỡ tham vẫn của tổ chức, cá nhân có liên quan.

Bên canh đó, xuất phat từ thể manh của mình, doanh nghiệp kinh đoanh.BĐS thường đưa vào Hợp đồng mua bán căn hộ chung cử các quy đính có lợi

cho mình Do vậy, cần kiểm soát các nội dung bat bình đẳng vả tiém ẩn rủi ro

cho NTD trên nguyên tắc “Tw nguyên, bình đẳng, thiện chí, hợp tắc vả ngay.

thẳng" đã được BLDS quy định.

Nguyên tắc chung vé giao kết hợp đồng tại BLDS 2015

BLDS 2015 đã loại bé quy đính nguyên tắc chung vẻ giao kết hợp ding

tại Điều 389 BLDS 2005 BLDS mới quy định như sau về hop đồng theo mẫu Trường hợp hợp đồng theo mẫu có diéu khoản miễn trừ trách nhiệm của ‘vén đưa ra hợp đông theo mẫu, tăng trách nhiệm hoặc loại bỗ quyên lợi chính

đáng của bên kia thi diéu khoản nay không có hiệu lực trừ trường hợp các bêncó quy định khác (€hoân 3 các Điều 405, 406),

Tuy nhiên, hai quy đính nay không được BLDS 2015 quy đính a nguyên.tắc chung về giao kết hợp đồng Vì vay, từ ngày 01/07/2017, day không còn là

một trong những phạm vi xem xét hợp đỏng theo mẫu nữa.

Về trả lời đăng ký: Châm nhất hai mươi (20) ngày lam việc kể tử ngày nhận được hỗ sơ hợp lê, cơ quan có thẩm quyền đăng ký có trách nhiệm ra thông báo về việc chấp nhân đăng ký hop đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu và gửi cho tổ chức, cá nhân kinh doanh Trong trường hợp không chấp nhân đăng, ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu thì cơ quan nha nước có thẩm quyền phải gửi văn ban trả lời cho tổ chức, cá nhân kinh doanh trong đó nói rổ

lý do không chấp nhên; Sau khí hoàn thành thủ tục đăng ký, hợp đồng mua ban

căn hộ chung cu theo mẫu được công bổ công khai va lưu trữ trên trang thông, tia điện tử của cơ quan có thấm quyển tiếp nhận đăng ký, Cơ quan có thẩm quyển tiếp nhận đăng ký phải thường zuyên kiểm tra, theo dõi việc lưu hành các, hop đông theo mẫu và điều kiện giao dich chung đã đăng ký.

Về quy định đăng ký lại hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu: Tổ

chức, cá nhân kinh doanh phải đăng ký lai hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

theo mẫu trong trường hợp sau: Khi pháp luật thay đổi lam thay đổi nội dung cia hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, Tả chức, cả nhân kinh doanh thay đổi nội dung hợp đông mua bán căn hộ chung cư theo mẫu, Thủ tục ding