Phân tích thị trường, đánh giá các hoạt động ảnh hưởng đếnhoạt động đầu tư bất động sản

Kh愃Āi niệm- Trước tiên, về bất động sản thì đây l愃cụ thể theo luật ph愃Āp Việt Nam “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liề

TRƯỜNG Đ䄃⌀I H伃⌀C CÔNG NGHIỆP H䄃

KHOA QU䄃ऀN L夃Ā KINH DOANH

B䄃ĀO C䄃ĀO CHUYÊN ĐỀ 1

Phân tích thị trường, đánh giá các hoạt động ảnh hưởng đến

hoạt động đầu tư bất động sản

H漃⌀ v愃 : Đặng Ngọc Long

Gi愃Āo viên hướng d̀n : Ths Nguy̀n Thúy Quỳnh

H䄃

Mục lục

Mục lục 2

Lời mở đầu 3

Phần 1: phân tích thị trường bất động sản 4

1 Kh愃Āi niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 4

2 C愃Āc giai đoạn ph愃Āt triển của thị trường bất động sản 6

3 Ví dụ 8

Phần 2: Đ愃Ānh gi愃Ā c愃Āc yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất động sản 10

2.1 Ưu điểm v愃 2.2 Yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản 11

2.2.1 Nh愃 2.2.2 Vốn đầu tư 11

2.2.3 Đặc điểm của bất động sản 11

2.2.4 Rủi ro khi đầu tư bất động sản 12

2.2.5 C愃Āc yếu tố kh愃Āc 15

Phần 3: Kết luận 17

3.2 Những lưu ý khi đầu tư bất động sản nh愃 3.3 Khuyến nghị đầu tư 17

Lời mở đầu

Bất động sản l愃 mỗi gia đình v愃 xuất đặc biệt, l愃 trình t愃Āi sản xuất tồn tại v愃 h愃 trường bất động sản được hình th愃

Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch ho愃Ā tập trung trước đây, thị trường n愃 kinh tế thị trường, thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình th愃 với tốc độ nhanh, đã đóng góp không nhỏ v愃

đó, thị trường bất động sản ng愃 đầu tư có thể phân loại v愃 sản chính l愃 hướng ph愃Āt triển, nhận định ra c愃Āc mục tiêu xây dựng kế hoạch kinh doanh hiệu quả cho nh愃 tiêu H愃 th愃 c愃

“Thị trường bất động sản nh愃

B愃

Phần 1: Phân tích về thị trường bất động sản

Phần 2: Đ愃Ānh gi愃Ā c愃Āc yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư của bất động sản Phần 3: Kết luận

Phần 1: phân tích thị trường bất động sản

1 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1 Kh愃Āi niệm

- Trước tiên, về bất động sản thì đây l愃

cụ thể theo luật ph愃Āp Việt Nam “Bất động sản là các tài sản không thể di dời

được, bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đinh”.

- Thị trường bất động sản nói chung l愃 quan đến bất động sản Bất động sản nh愃 mật độ dân số cao, phố x愃Ā ph愃Āt triển v愃 kinh doanh

- Bất động sản nh愃 Nh愃

có thể đầu tư sinh lời được

1.2 Đặc điểm

- Thị trường bất động sản nói chung có nhiều đặc điểm sau

b愃Ān, chuyển nhượng đặc biệt khi mua b愃Ān phải thỏa mãn hai yêu cầu ph愃Āp lí: Một l愃 Hai l愃 quản lí Nh愃 người cho vay, người mua, người thuê, bên thứ ba kh愃Āc có nhu cầu về Bất động sản cần tìm hiểu lí lịch, nguồn gốc của Bất động sản để hạn chế rủi ro

Thứ hai: Thị trường bất động sản muốn hình th愃 yếu tố: Chủ thể; kh愃Āch thể; giới trung gian Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không hình th愃

3 chủ thể)

Thị trường bất động sản gồm: người môi giới, công ty tư vấn, nh愃 trung gian, người b愃Ān bất động sản v愃

Kh愃Āch thể của Thị trường bất động sản: kh愃Āch thể của Thị trường bất động sản bao gồm đất đai v愃 dụng đất rất đa dạng, c愃Āc lợi ích m愃

ở đây đất không phải l愃 c愃Āch cụ thể

Giới trung gian: giới trung gian có sự t愃Āc độn lớn đối với Thị trường bất động sản, l愃 trung gian từ việc tìm địa điểm cho tới khi xây dựng xong Muốn cho Thị trường bất động sản l愃 viên môi giới được đăng kí h愃

Thứ ba: Thị trường bất động sản mang tính đặc vùng v愃 vùng, một địa b愃 phong c愃Āch sống riêng v愃 Mỗi vùng c愃Āc yếu tố mang đặc trưng của địa phương có quy mô v愃 nhau, trình độ ph愃Āt triển văn hóa, kinh tế, xã hội, dân số sẽ kh愃Āc nhau cả về chất lượng v愃 kh愃Āc nhau về quy mô v愃

Thứ tư: thị trường bất động l愃 hảo Điều n愃 động sản không phổ biến, c愃Āc tiêu chí bất động sản chỉ có thể đo lường một c愃Āch tương đối, không sẵn có c愃Āc bất động sản cùng loại để so s愃Ānh Vì vậy:

Gi愃Ā cả bất động sản không ho愃 c愃Āch bình đẳng trên thị trường, m愃

có lợi thế độc quyền v愃 yếu tố độc quyền của người b愃Ān tăng

Việc thâm nhập thị trường n愃 người b愃Ān, để tiến h愃 thức chuyên nghiệp giữa người mua v愃 công

thị trường bất động sản Vì vậy khi xem xét thị trường bất động sản cần chú ý: Những nhân tố l愃

Khi thẩm định gi愃Ā cần có sự cân nhắc thận tr漃⌀ng để ước tính một c愃Āch hợp lí gi愃Ā trị bất động sản

Thứ s愃Āu: Hoạt động của thị trường bất động sản phụ thuộc v愃 của Nh愃 ho愃 hưởng bất lợi đến kinh tế vĩ mô Nh愃 sản, đó l愃 b愃Ān một c愃Āch công khai minh bạch như những h愃 h愃 đẩy c愃Āc thị trường kh愃Āc cùng ph愃Āt triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho c愃Āc nh愃 định viên cần có sự am hiểu về cơ chế, chính s愃Āch quản lý của Nh愃 động sản cũng như có sự cập nhật thường xuyên về c愃Āc chế độ quản lý của Nh愃 nước về bất động sản qua c愃Āc năm

Thứ bảy: Thị trường bất động sản l愃 ích trong bất động sản

Tại Việt Nam luật ph愃Āp quy định rõ m漃⌀i người không có quyền sở hữu đất nên khi giao dịch bất động sản ta chỉ có thể chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên mua v愃 trường hợp do thiên nhiên t愃Āc động), người có quyền sở hữu đất đai (quyền sử dụng đất) không sử dụng đất đai như c愃Āc t愃 c愃Āc quyền v愃

- Thị trường bất động sản n愃 cầu đổ về những nơi ph愃Āt triển để kinh doanh v愃 phố đang ng愃

2 Các giai đoạn phát triển của thị trường bất động sản

Giai đoạn 1: phục hồi

Đây l愃 của c愃Āc nh愃

chính s愃Āch nới lỏng cho vay đầu tư bất động sản để l愃 trở nên sôi động hơn

Giai đoạn 2: Tăng trưởng

Bước qua giai đoạn 1, sự tăng trưởng ở giai đoạn 2 trở nên rõ r愃 cầu mua bất động sản tăng cao, c愃Āc s愃 c愃

Giai đoạn 3: Bong bóng

Tại giai đoạn n愃

tư nên chú ý cảnh gi愃Āc v愃 sản tăng qu愃Ā cao có thể d̀n đến việc tăng tỷ lệ lạm ph愃Āt Khi n愃 phải tăng lãi suất, ngân h愃 vốn sự suy giảm của thị trường bất động sản đang dần có thể cảm nhận được, nguy cơ thua lỗ của c愃Āc nh愃

Giai đoạn 4: Suy tho愃Āi

Ở giai đoạn n愃 sản, điều n愃 giao dịch bất động sản giảm mạnh D̀n đến gi愃Ā của c愃Āc bất động sản giảm mạnh Những nh愃 ph愃Ā sản v愃

Giai đoạn 5: đóng băng

Đây l愃 Những nh愃 thời điểm tốt nhất để giao dịch c愃Āc bất động sản tiềm năng vì v愃 bất động sản đang chạm đ愃Āy v愃 b愃Ān ra thu lợi nhuận

giai đoạn thị trường bất động sản kéo d愃 như tình hình kinh tế, chính s愃Āch cho vay vốn bất động sản của ngân h愃 愃Ān hạ tầng trong khu vực Hơn nữa, không phải thị trường n愃 theo c愃Āc giai đoạn trên vì mỗi một khu vực đều có một lợi thế riêng nên thị trường bất động sản tại từng khu vực sẽ lại có một c愃Āch vận h愃

3 Ví dụ

3.1 Nhận định chung

Lịch sử đã chứng minh, sau c愃Āc cuộc khủng hoảng kinh tế, hoặc trong điều kiện lạm ph愃Āt tăng cao, bất động sản v̀n thường tăng gi愃Ā Khi lạm ph愃Āt có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế – chính trị thế giới, nguồn t愃 chính đầu tư v愃 to愃

Qua nghiên cứu của một trang tên l愃 1/2020 đến th愃Āng 6/2022, bất động sản l愃 thể l愃

đó v愃

Số liệu của trang “Batdongsan.com.vn” cho thấy 80% lượng giao dịch v愃 kiếm bất động sản đang tập trung ở 2 khu vực lớn l愃 Minh Tại H愃 trung bình khoảng từ 25%-30% so với mức bình quân của năm 2021

Dữ liệu thị trường bất động sản th愃Āng 4/2022 của trang “Batdongsan.com.vn” thể hiện những diễn biến tr愃Āi ngược của c愃Āc loại hình bất động sản Trong khi nhu cầu tìm mua hầu hết c愃Āc loại hình bất động sản có xu hướng giảm so với cùng kỳ năm ngo愃Āi, như nh愃 nhận lượng quan tâm tăng trung bình 7% trên cả nước Trong đó, nhiều tỉnh có lượt tìm kiếm loại hình n愃 Hưng Yên tăng 43%, Kh愃Ānh Hòa tăng 18%, Quảng Ninh tăng 14% Nguồn cung biệt thự, liền kề to愃

Nguồn cung biệt thự, liền kề to愃 Cùng chiều với lượng quan tâm, gi愃Ā b愃Ān biệt thự, liền kề cũng tăng đ愃Āng kể, đặc biệt l愃 biệt thự, liền kề tại Gia Lâm, Ho愃 82%, 46%, 39% Chỉ số n愃 cũng ghi nhận mức tăng 60%, 35% v愃

Tại Bình Dương, bất động sản tại đây đang d̀n đầu về doanh số b愃Ān bất động sản với 1.076 căn Gi愃Ā b愃Ān tăng 11-13%/năm đối với những sản phẩm như nh愃 điều n愃 Minh, mật độ dân số qu愃Ā đông d̀n đến thị trường bất động sản qu愃Ā tải, quỹ đất tại khu vực vô cùng khan hiếm v愃 c愃Āc bất động sản kh愃Āc tại c愃Āc khu vực có tiềm năng ph愃Āt triển

Phần 2: Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư bất

động sản

2.1 Ưu điểm và nhược điểm của đầu tư bất động sản

- Ưu điểm:

thể cho thuê mặt bằng kinh doanh

Được phép sửa chữa, cơi nới, chồng tầng miễn l愃 luật

Không phải trả c愃Āc loại chi phí quản lý, bảo trì, bảo vệ, gửi xe như ở c愃Āc căn

hộ v愃

Tính riêng tư cao hơn so với căn hộ

Thu nhập ổn định tốt hơn so với c愃Āc loại hình kh愃Āc vì nhu cầu thuê hoặc mua luôn ở mức cao

So với bất động sản đất nền thì nh愃 hơn

- Nhược điểm

Đối với những người có nhu cầu mua hoặc thuê c愃Āc căn nh愃

có số vốn lớn, đặc biệt l愃 những căn nh愃

sở hữu một căn nh愃

Do thường có diện tích nhỏ nên có thể sẽ gặp khó khăn trong việc l愃

tờ t愃Āch sổ

Tính thanh khoản không được cao do bị phụ thuộc v愃 trường v愃

Bạn sẽ không được hưởng c愃Āc tiện ích đi kèm như khi ở trong một căn hộ Vấn đề an to愃 t愃

2.2 Yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư bất động sản

2.2.1 Nh愃

Như chúng ta đã biết, thị trường nói chung v愃 riêng được tạo nên bởi 2 yếu tố bắt buộc l愃 thể l愃 cầu n愃 th愃

có thể hình th愃 nhu cầu của nh愃 tích cực hoặc tiêu cực

2.2.2 Vốn đầu tư

Đây l愃 triết h漃⌀c đã nói: “Vật chất quyết định ý thức”, c愃Āc nh愃 lựa ch漃⌀n việc đầu tư bất động sản qua vốn đầu tư của mình, ví dụ như nếu sở hữu

số vốn l愃

tỷ hoặc thấp hơn, số vốn c愃

có thể bao gồm: Vốn tự có ( do nh愃 ngân h愃 vốn lớn v愃

2.2.3 Đặc điểm của bất động sản

Yếu tố tự nhiên l愃 nhóm yếu tố n愃 hình t漃⌀a lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

- Vị trí của bất động sản: vị trí của một sản phẩm bất động sản quyết định phần lớn gi愃Ā trị của bất động sản đó có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS: vị trí tương đối v愃 của một sản phẩm bất động sản

hoặc trung tâm một vùng n愃 với c愃Āc bất động sản vùng ven của trung tâm

như ở ngã 4 hay ngã 3, trên c愃Āc trục đường huyết mạch v愃 động sản kh愃Āc ở cùng khu vực

- Diện tích, kích thước của sản phẩm bất động sản: một kích thước v愃 tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

- Địa hình xây dựng: so với c愃Āc sản phẩm bất động sản trong khu vực thì sản phẩm bạn ch漃⌀n mua có địa hình cao hay thấp, điều n愃 của một sản phẩm bất động sản Thông thường một ngôi nh愃 hình thấp, vũng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập lụt v愃

Ví dụ những căn nh愃 việc gi愃Ā giảm

- Tình trạng môi trường: Môi trường khu vực xung quanh bất động sản sẽ có t愃Āc động nhất định đến gi愃Ā trị bất động sản nhưng sẽ không qu愃Ā đ愃Āng kể so với c愃Āc bất động sản nghỉ dưỡng, nơi m愃

- Tiện lợi v愃 nhiên như lũ lụt, bão, động đất sẽ có gi愃Ā trị đầu tư thấp hơn so với c愃Āc bất động sản kh愃Āc

- Phong thủy: đặc biệt l愃 lựa ch漃⌀n tiêu chí phong thủy theo c愃Āc kinh nghiệm từ ông cha từ ng愃 như l愃

quỷ Tuy nhiên trong thời buổi hiện đạt m漃⌀i người thường không đặt nặng vấn đề n愃

2.2.4 Rủi ro khi đầu tư bất động sản

Những nh愃

ro thấp Sau đây l愃 biết

- Thứ nhất: Rủi ro trong qu愃Ā trình giải phóng mặt bằng Đây l愃 còn, mối bận tâm v愃

có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ Tuy nhiên, không phải lúc n愃 t愃Āc giải phóng mặt bằng rất nhiều: gi愃Ā đất tăng hoặc chủ đất eo s愃Āch, c愃Āc loại thuế, khoản dự phòng v愃

- Thứ hai: Rủi ro về chính s愃Āch C愃Āc chính s愃Āch có t愃Āc động trực tiếp như thuế, ngân h愃 đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc Chính s愃Āch có thể trở th愃 hích kéo thị trường đi lên v愃 v愃 tính tiền sử dụng đất đã v愃 sản hiện nay Có những dự 愃Ān 愃Ān binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền

sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng Nh愃 ảnh hưởng cụ thể của c愃Āc chính s愃Āch đến dự 愃Ān liên quan

- Thứ ba: Rủi ro về lãi suất C愃Āc dự 愃Ān lớn chủ yếu thường dựa v愃 t愃 dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư Kh愃Āch h愃

lẻ cũng vay khi mua dự 愃Ān Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam v̀n còn qu愃Ā cao so với c愃Āc nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc n愃

- Thứ tư: Rủi ro kinh tế vĩ mô v愃 nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế Việc ch漃⌀n thời điểm hợp

lý dựa v愃 nói riêng có thể quyết định thắng thua Thông thường chủ đầu tư phải tính to愃Ān thời điểm ho愃 sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng v愃 của ng愃 đối với giới đầu tư Đây chính l愃

- Thứ năm: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu Khi đầu tư, ngo愃 xem xét khả năng xuất hiện c愃Āc đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay c愃Āc dự 愃Ān kh愃Āc được hình th愃 l愃 thậm chí l愃

- Thứ s愃Āu: Rủi ro về kiến trúc phong thủy Như một môn khoa h漃⌀c không thể thiếu, thiết kế bất động sản h愃

dự 愃Ān l愃 c愃Āc quốc gia phương Đông Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự 愃Ān thiếu nghiên cứu môn khoa h漃⌀c n愃

dự 愃Ān cũng chẳng ai mua

- Thứ bảy: Rủi ro về năng lực t愃 vốn đầu tư bất động sản thường không dồi d愃 đầu tư thứ cấp Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự 愃Ān hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro Khi

nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự 愃Ān phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp v愃

đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản

- Thứ t愃Ām: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp C愃Āc doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nh愃 tưởng v愃 được nghiên cứu khả thi b愃 sản hình th愃

Tạo ra một bất động sản m愃 thương ngay tử huyệt

- Thứ chín: Rủi ro về năng lực quản lý dự 愃Ān Trường hợp kh愃Ā phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam l愃

lý dự 愃Ān m愃 quyết định như ch漃⌀n nh愃 nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ v愃 ngũ quản lý dự 愃Ān không đủ năng lực

- Thứ mười: Rủi ro về năng lực vận h愃 chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận h愃 quản lý chuyên nghiệp nhưng h漃⌀ v̀n chi phối hoạt động n愃 đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai th愃Āc hết tiềm năng của t愃 Những vụ tranh chấp, kiện tụng về c愃Āch vận h愃 nh愃

độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi

ro mất uy tín thương hiệu rất lớn

2.2.5 C愃Āc yếu tố kh愃Āc

2.2.5.1.Yếu tố n愃

thống cơ sở hạ tầng của khu bất động sản đó

- Khả năng sinh lời: Gi愃Ā trị của bất động sản đó sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập m愃 c愃

- Hệ thống cơ sở hạ tầng: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu bất động sản Chung quy, c愃Āc hệ thống tiện ích c愃

2.2.5.2 C愃Āc yếu tố ph愃Āp lý

- Tình trạng ph愃Āp lý của bất động sản: c愃Āc giấy tờ chứng thư ph愃Āp lý về quyền

sử dụng đất, sở hữu nh愃

- C愃Āc quy định về xây dựng trên bất động sản, c愃Āc hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nh愃

thuê, thế chấp bất động sản, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nh愃

sự hạn chế quyền sở hữu chung

2.2.5.3 C愃Āc yếu tố ngoại lai ảnh hưởng đến thị trường BĐS

C愃Āc yếu tố n愃 trên cả nước

 Yếu tố chính trị ph愃Āp lý ảnh hưởng đến thị trường BĐS:

- Nh愃 trường bất động sản của khu vực đó thông qua việc kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây một công trình công cộng tại khu vực đó Ngo愃 h愃 khiến gi愃Ā trị bất động sản trong khu vực đó tăng hoặc giảm Ví dụ như c愃Āc chính s愃Āch tín dụng đối với hoạt động đầu tư bất động sản v愃 bất động sản

 C愃Āc yếu tố xã hội

- Tiêu chí đầu tiên l愃 hoặc đột nhiên tăng cao sẽ t愃Āc động tới lượng cầu về bất động sản trong khu vực

đó khiến bất động sản tại khu vực đó tăng

- Tiếp theo l愃 dân trí, vấn đề an ninh, tập qu愃Ān người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến gi愃Ā trị của BĐS