Đánh giá hoạt đông của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện mộc châu, tỉnh sơn la

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La .... Mức độ hài lòng của người dân về kết quả công việc của Chi nhánh

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Hà Nội, 2023

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, các kết quả được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng

để bảo vệ bất kỳ học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

NGƯỜI CAM ĐOAN

Hồ Hải Yến

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện được luận văn, tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Viện Quản lý đất đai và PTNT - Trường Đại học Lâm Nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và lời biết ơn sâu sắc tới giảng viên - TS Hoàng Xuân Phương là người đã trực tiếp giúp đỡ và chỉ bảo tận tình cho tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Mộc Châu, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mộc Châu, Ủy ban nhân dân các xã, thị trấn và công chức địa chính các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mộc Châu đã giúp đỡ tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn này

Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Với quỹ thời gian có hạn và kinh nghiệm chưa nhiều nên tôi không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và các bạn để luận văn của tôi được hoàn thiện hơn

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2023

HỌC VIÊN

Hồ Hải Yến

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ viii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký đất đai 3

1.1.1 Đăng ký đất đai 3

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 5

1.2.1 Đăng ký đất đai tại Scotland 5

1.2.2 Đăng ký đất đai tại Mỹ 6

1.2.3 Đăng ký đất đai tại Anh 7

1.2.4 Đăng ký đất đai tại Trung Quốc 9

1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam 10

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 11

1.3.1 Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 11

1.3.2 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương 20

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam 23

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Địa điểm nghiên cứu 26

2.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.3 Đối tượng nghiên cứu 26

2.4 Nội dung nghiên cứu 26

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mộc Châu 26

2.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mộc Châu 26

2.4.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 26

2.4.4 Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện

Mộc Châu 27

2.4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu 27

2.5 Phương pháp nghiên cứu 27

2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

2.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 28

2.5.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, so sánh, xử lý số liệu 32

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mộc Châu 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 35

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40

3.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất 41

3.2.1 Tình hình quản lý đất đai giai đoạn 2020-2022 41

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Mộc Châu năm 2022 49

3.3 Tổ chức bộ máy và chức năng của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 50

3.3.1 Tổ chức của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 50

3.3.2 Chức năng và quyền hạn của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 55

3.4 Kết quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, Tỉnh Sơn La 57

3.4.1 Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 57

3.4.2 Kết quả đăng ký biến động đất đai 60

3.4.3 Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất 61

3.4.4 Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 62

3.4.5 Kết quả thực hiện các nhiệm vụ khác 63

3.5 Đánh giá hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 64

3.5.1 Đánh giá mức độ hài lòng của người dân về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 64

3.5.2 Đánh giá của cán bộ, công chức, viên chức về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 71

3.5.3 Đánh giá chung về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 76

3.6 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 78

3.6.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 78

3.6.2 Giải pháp tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động 79

3.6.3 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính 80

3.6.4 Giải pháp về nguồn nhân lực 80

3.6.5 Giải pháp về cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị 80

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82

TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

PHỤ LỤC 86

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt

CHXHCNVN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam CNH-HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CNQSD Chứng nhận quyền sử dụng

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1 Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022 18

Bảng 2.1 Đánh giá của công chức, viên chức có liên quan đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 29

Bảng 2.2 Mức độ hài lòng của người dân về kết quả công việc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La 30

Bảng 2.3 Chỉ số đánh giá mức độ hài lòng 32

Bảng 3.1 Tình hình phát triển kinh tế- xã hội giai đoạn 2020-2022 35

Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2022 huyện Mộc Châu 49

Bảng 3.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu giai đoạn 2020-2022 59

Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai tại Chi nhánh VPĐKĐĐ giai đoạn 2020-2022 60

Bảng 3.5 Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất tại huyện Mộc Châu giai đoạn 2020-2022 61

Bảng 3.6 Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 63

Bảng 3.7 Đánh giá mức độ hài lòng về thủ tục hành chính 65

Bảng 3.8 Đánh giá sự hài lòng với thái độ phục vụ của cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sơn La chi nhánh Mộc Châu 67

Bảng 3.9 Đánh giá sự hài lòng về kết quả giải quyết công việc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sơn La chi nhánh Mộc Châu 69

Bảng 3.10 Đánh giá mức độ hài lòng về tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị về kết quả giải quyết công việc 70

Bảng 3.11 Tổng hợp ý kiến của công chức, viên chức về cơ sở vật chất 73

Bảng 3.12 Ý kiến của công chức, viên chức về nhân lực và năng lực giải quyết công việc 74

Bảng 3.13 Ý kiến của công chức, viên chức về sự phối hợp giữa Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La và các cơ quan liên quan 75

DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý đất đai

ở Việt Nam 21Hình 3.2 Sơ đồ tổ chức Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La 52

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đăng ký đất đai là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và đảm bảo lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của công dân Việc đăng ký đất đai được thực hiện đối với toàn bộ đất đai trên cả nước và là yêu cầu bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập một hệ thống

hồ sơ địa chính đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng là cơ sở để Nhà nước quản

lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật Hồ sơ về đất đai hiện nay được quản lý

ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai

hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La (CNVPMC) được thành lập ngày 25/2/2015 theo Quyết định số 3317/QĐ-UBND của UBND tỉnh Sơn La, có nhiệm vụ chính là thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin đất đai cho tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

Nhận thức về Luật Đất đai của người sử dụng đất còn chưa cao, dẫn đến khi thực hiện các thủ tục hành chính về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn nhiều hạn chế, mặc dù đã được hướng dẫn cụ thể Việc lập hồ sơ đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất không đầy đủ Tình trạng này gây khó khăn không nhỏ cho công tác quản lý đất đai ở địa phương

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên tôi chọn đề tài: “Đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La” để đánh giá hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, tăng cường hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu trong thời gian tới

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Đề xuất được giải pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu góp phần làm cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn ngày càng chặt chẽ, hợp lý và hiệu quả hơn

+ Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La trong thời gian tới

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

và tài sản khác gắn liền với đất

- Làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học viên cũng như những nhà quản

lý đất đai nghiên cứu về hoạt động của các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

Chương 1 TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Một số vấn đề lý luận liên quan đến đăng ký đất đai

1.1.1 Đăng ký đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối

với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)

Như vậy, có thể hiểu đăng ký quyền sử dụng đất là một thủ tục hành chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, trong đó nội dung của đăng

ký quyền sử dụng đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý những thông tin

về thửa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất phải đăng ký theo một thủ tục và trình

tự luật định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ

sử dụng đất

1.1.1.2 Phân loại đăng ký đất đai

Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất đai tại các nước đó là: (1) đăng ký văn tự giao dịch; (2) đăng ký quyền sử dụng đất

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ký chính

là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của các giao dịch đó Việc đăng ký chủ quyền chủ yếu để chứng minh giao dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ quyền đối với đất đai có hợp pháp hay không Do vậy, để đảm bảo an toàn cho quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua Hình thức này được sử dụng từ thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của

Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp

- Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được

đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó Quan hệ pháp lý được đề cập ở đây bao hàm cả quyền, lợi ích và nghĩa

vụ của người được giao quyền Giao dịch bất động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tình trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tình trạng pháp

lý mới đó (Economic Commission for Europe, 2005) Đăng ký chủ quyền được áp

dụng có hiệu quả ở Úc (hệ thống Torrens, Đức và Scotland)

So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng

ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý

đó Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký ở đây là “đăng ký quyền sử dụng đất” Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua

đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn

Trọng Đợi, 2009)

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản

lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

1.1.1.3 Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai

Hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp sự an toàn và tạo nền tảng vững chắc cho việc chiếm hữu, hưởng dụng và định đoạt đất đai Nó đảm bảo cho quyền sở hữu và những quyền lợi khác trên một diện tích đất cũng như hỗ trợ cho

sự năng động của thị trường đất đai và thị trường tín dụng Với thông tin rõ ràng về

chủ sử dụng đất, các nhà đầu tư có thể yên tâm về nguồn vốn đầu tư đã bỏ ra trong giao dịch hoặc nguồn vốn cho vay Đồng thời, những rủi ro về mâu thuẫn, tranh chấp quyền lợi cũng được giảm thiểu Thông qua đăng ký đất đai còn đem lại cho ngân sách nhà nước một nguồn thu lớn thông qua việc thu phí từ việc cung cấp thông tin và thu thuế từ chuyển quyền bất động sản Vì vậy, mặc dù đăng ký đất đai trực tiếp hướng tới bảo vệ lợi ích của người sở hữu đất đai, nhưng nó cũng là một trong những công cụ của quản lý nhà nước, hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế (Đặng Anh Quân, 2011)

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Đăng ký đất đai tại Scotland

Scotland là một quốc gia thuộc Vương quốc Liên hiệp Anh và Bắc Ireland Scotland chiếm một phần ba diện tích phía bắc của đảo Anh, có biên giới với Anh ở phía nam, Đại Tây Dương bao quanh các mặt còn lại: trong đó biển Bắc ở phía đông, và eo biển Bắc cùng biển Ireland ở phía tây-nam Ngoài phần đại lục trên đảo Anh, quốc gia còn có hơn 790 đảo, trong đó có quần đảo Phương Bắc

và Hebrides

Hệ thống đăng lý giao dịch Scotland triển khai năm 1617 theo một Đạo Luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đăng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đăng ký của Anh vốn duy trì "bí mật cá nhân" tới năm 1990, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển Quy trình đăng ký theo hệ thống tại Scotland bao gồm: đăng ký thông tin khai báo; lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; hồ sơ gốc; bảng tra cứu (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2012; Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các Hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng Đăng ký Scotland

để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy, một lượng lớn hồ sơ và

giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục

vụ thẩm tra.Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ (Nguyễn Trọng Đợi, 2009)

1.2.2 Đăng ký đất đai tại Mỹ

Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,8 triệu km2, dân số hơn 300 triệu người Luật Đất đai của Mỹ công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư nhân về đất đai và được pháp luật bảo hộ như là một quyền cơ bản của công dân Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng pháp luật đất đai của Mỹ vẫn khẳng định vai trò ngày càng lớn và mang tính quyết định của Nhà nước trong quản lý đất đai Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: quyền quyết định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất; quyền thu hồi đất thuộc

sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở bồi thường công bằng cho người bị thu hồi

Các bang ở Mỹ đều có Luật Đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại Luật Đăng kí Bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng

kí Luật Đăng kí đất yêu cầu người mua đất lập tức phải tiến hành đăng kí để chứng

tỏ quyền sở hữu của đất đã thay đổi, đồng thời cũng để ngăn chặn người đến mua sau tiếp tục mua, kể cả việc đi lấy sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như-khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện

của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng kí huyện để vào sổ đăng

kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Các điều luật về đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: (1) quy định quyền ưu tiên theo trình tự; (2) quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết; (3) quy định hỗn hợp Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực hiện các giao dịch có yếu tố gian lận Điều luật theo nguyên tắc nhận biết: không dành quyền ưu tiên cho trình tự đăng ký Người mua nếu không biết được (không được thông tin) về các tranh chấp quyền lợi liên quan tới bất động sản mà người ấy mua thì vẫn được an toàn về pháp lý Điều luật hỗn hợp phối hợp cả 2 nguyên tắc trên và là một bước phát triển lô gic với các quy định như sau: Một người mua sau được quyền ưu tiên so với người mua trước nếu không biết về vụ giao dịch trước và người mua sau phải đăng ký trước Cũng như đặc điểm chung của đăng ký chứng thư, hệ thống này ở Mỹ, dù theo nguyên tắc

ưu tiên trình tự đăng ký hay theo nguyên tắc khác, vẫn là một hệ thống đăng ký chứng cứ về các quyền chứ chưa phải bản thân các quyền Người mua vẫn phải điều tra một chuỗi các văn tự của các vụ mua bán trước và phải điều tra tại chỗ xem người bán có đúng là chủ sở hữu và hoàn toàn có quyền bán hay không (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

1.2.3 Đăng ký đất đai tại Anh

Anh là quốc gia có chủ quyền đã từng tồn tại từ năm 927 đến năm 1707 ở phía tây bắc lục địa châu Âu Ở thời đỉnh cao, Vương quốc Anh đã từng kéo dài tới

hai phần ba phía nam Đảo Anh (bao gồm cả Anh và xứ Wales ngày nay) và một vài hòn đảo nhỏ xa trung tâm; hiện nay thuộc thẩm quyền pháp lý của Anh và xứ Wales Vương quốc này có biên giới đất liền với Vương quốc Scotland ở phía Bắc

Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất), được tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký đều thực hiện trên hệ thống máy tính được nối mạng thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu) Năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật Đăng ký và Luật đất đai

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật Đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002, Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên,

từ khi có Luật Đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng Đăng ký nào trên lãnh thổ Anh (Nguyễn Trọng Đợi, 2009)

Về đối tượng đăng ký, theo Luật Đất đai, Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu, chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hữu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

Một điểm nổi bật trong Luật Đất đai và Luật Đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

1.2.4 Đăng ký đất đai tại Trung Quốc

Trung Quốc có diện tích tự nhiên là 9,596,961 triệu km², là quốc gia có diện tích lục địa lớn thứ tư trên thế giới Trung Quốc có 22 tỉnh và 5 khu tự trị với 4 đô thị trực thuộc, 2 khu hành chính đặc biệt là Hồng Kông và Ma Cao Theo Hiến pháp năm 1982, toàn bộ đất đô thị của Trung Quốc đã bị quốc hữu hóa, sở hữu toàn dân Nhà nước với tư cách là người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội trong việc quản lý đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng; không tổ chức, cá nhân nào được phép chiếm đoạt, mua bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đai dưới bất kỳ hình thức nào Tuy nhiên, trong thực tế, người sử dụng đất vẫn tiến hành mua bán đất đai như một loại hàng hóa trong một thị trường đất đai "không chính thức” Ở nhiều địa phương, nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất cho các doanh nghiệp

có nhu cầu sử dụng Hiến pháp sửa đổi năm 1988 đã đưa đất đai ở Trung Quốc vào quan hệ thị trường, chấm dứt chế độ phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn, đất đai được chính thức được tham gia vào thị trường như một loại hàng hóa Hiến pháp sửa đổi năm 1988 cũng đã bổ sung quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất Để cụ thể Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao

và chuyển quyền sử dụng đất của Nhà nước tại đô thị, trong đó quy định rõ về quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá Năm

1998, Trung Quốc ban hành Luật Quản lý đất đai sửa đổi và quy định đất đai ở hầu hết các thành phố và tỉnh thành đều được chuyển giao theo phương thức phải trả tiền cho Nhà nước

Về đăng ký đất đai, việc đăng ký đất đai tại Trung Quốc được thực hiện theo quy định của Luật về quyền sở hữu tài sản của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 16 tháng 3 năm 2007 Theo Luật này, Trung Quốc quy định về việc thực hiện cơ chế đăng ký bắt buộc, không quy định các trường hợp đăng ký tự nguyện (Điều 9) Việc đăng ký được thực hiện theo nguyên tắc đăng ký xác minh tài liệu, theo đó cơ quan đăng ký kiểm tra điều kiện thực hiện đăng ký của người yêu cầu đăng ký căn cứ vào những tài liệu có trong hồ sơ đăng ký (Điều 11) Tuy nhiên, trong trường hợp cần kiểm tra kỹ hơn thì ngoài việc xác minh tài liệu, cơ quan đăng ký có thể đi xem xét

thực tế nếu xét thấy cần thiết (Điều 12) Việc đăng ký bất động sản do cơ quan đăng

ký bất động sản của nơi sở tại thực hiện Nhà nước Trung Quốc thực hiện chế độ đăng ký thống nhất đối với bất động sản Phạm vi đăng ký, cơ quan đăng ký và phương thức đăng ký thống nhất căn cứ theo quy định của pháp luật và các quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 10) Đăng ký có hiệu lực kể từ khi ghi chép vào sổ đăng ký bất động sản (Điều 14) Luật này cũng quy định trong trường hợp giữa chứng thư về quyền sở hữu bất động sản và sổ đăng ký không thống nhất thì lấy sổ đăng ký bất động sản làm căn cứ chuẩn, trừ trường hợp có chứng cứ chứng minh sổ đăng ký bất động sản có sai sót (Điều 17) Việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản không theo diện tích, thể tích bất động sản hoặc tỷ lệ giá cả mà được thu theo từng thời điểm đăng ký Tức việc thu phí đối với việc đăng ký bất động sản được

ấn định thành mức phí cố định trong từng thời điểm nhất định Trung Quốc cũng quy định về việc đăng ký quyền đối với bất động sản trong trường hợp quyền đó có được

từ văn bản pháp luật của Tòa án, Hội đồng trọng tài hoặc thừa kế, di tặng Trong trường hợp thiết lập, hoặc huỷ bỏ quyền tài sản do các hành vi thực tế như xây dựng

và dỡ bỏ nhà cửa hợp pháp thì cũng phải đăng ký Đối với những trường hợp trên thì khi định đoạt quyền tài sản phải thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật, nếu chưa thực hiện đăng ký thì quyền tài sản không có hiệu lực pháp luật

1.2.5 Một số kinh nghiệm áp dụng vào Việt Nam

Nhìn chung các nước trên thế giới đều coi hoạt động Đăng ký đất đai (kể cả việc cấp GCN) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý Nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện

Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp Trong đó phần lớn các nước cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản

lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Mỹ, Anh… Một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Mỹ,…

Điểm chung của các cơ quan đăng ký đất đai ở các nước: đều có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp GCN và việc tính, thu các

loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách; do đó bảo đảm cơ chế: “Một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)

1.3 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1 Khái quát về Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1.1 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2003

Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, nhiệm vụ đăng ký đất đai, lập, quản lý

hồ sơ địa chính do các Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện Trong lộ trình cải cách hành chính, nhằm giảm tải áp lực lên cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,

là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Theo quy định tại Điều 9 Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về thi hành luật đất đai đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan tài nguyên và môi trường ở 2 cấp gồm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp tỉnh), Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (Văn phòng đăng ký cấp huyện) Đây là một trong những nội dung đổi mới quan trọng của Luật Đất đai năm

2003, thể hiện sự thay đổi về quan điểm, nhận thức đối với công việc đăng ký đất đai từ việc xác định là một nội dung nhiệm vụ quản lý nhà nước chỉ do cơ quan hành chính của nhà nước thực hiện (trước đây), nay đã được xác định lại là hoạt động dịch vụ công và được chuyển giao cho đơn vị sự nghiệp thực hiện; do đó đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp Giấy chứng nhận

về quyền sử dụng đất trong thời gian qua

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật Nhiệm vụ chủ yếu của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng 3 năm 2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Trong đó, Văn phòng đăng ký cấp tỉnh có nhiệm vụ:

- Thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận) trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và chỉnh lý biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn cấp tỉnh; cấp hồ sơ địa chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã); xây dựng, quản lý cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thông tin đất đai; rà soát việc nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; gửi thông báo chỉnh lý biến động đối với những trường hợp biến động thuộc thẩm quyền cấp tỉnh cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã để chỉnh lý hồ

sơ địa chính;

- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền

sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền

với đất đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ

sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

- Lưu trữ, quản lý bản lưu, bản sao giấy chứng nhận và các giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện nhiệm vụ theo quy định;

- Chủ trì, phối hợp với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức việc đăng ký biến động, chỉnh lý đồng bộ hồ sơ địa chính

ở các cấp đối với các trường hợp biến động đất đai nhưng chưa đăng ký biến động;

- Thực hiện trích đo địa chính thửa đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp trước khi sử dụng, quản lý;

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;

- Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp thông tin đất đai; trích đo địa chính thửa đất, khu đất và tài sản gắn liền với đất, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

- Kiểm tra việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính đang quản lý, hồ sơ địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện;

- Quản lý viên chức, người lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành;

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường giao

1.3.1.2 Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam theo quy định của Luật Đất đai năm 2013

Sau một quá trình triển khai, hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp đã bộc lộ một số tồn tại, bất cập cần phải khắc phục được như: Vai trò tổ chức, chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh đối với cấp huyện kém hiệu lực, hiệu quả; hệ thống hồ sơ địa

chính phải lập nhiều bộ, lưu giữ ở nhiều cấp, làm cho quy trình cập nhật, chỉnh lý

hồ sơ địa chính phức tạp, trùng lặp, nên không được thực hiện đầy đủ, đồng bộ; đặc biệt là khâu đăng ký, chỉnh lý biến động đất đai không kịp thời và đồng bộ, làm tăng chi phí lập và quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính; hồ sơ thủ tục hành chính về đất đai

bị quản lý phân tán; còn khó khăn cho tổ chức và cá nhân khi thực hiện các giao dịch về đất đai, nhất là trong các trường hợp chuyển quyền giữa tổ chức và cá nhân; cùng một tỉnh, thành phố, cùng một vấn đề nhưng mỗi huyện yêu cầu hồ sơ và áp dụng pháp luật để giải quyết khác nhau; không điều tiết được công việc giữa các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (nơi quá tải công việc do có quá nhiều giao dịch, nơi thì nhàn rỗi do ít các giao dịch)

Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã được Thủ tướng Chính phủ giao thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 Kết quả của Đề án Thí điểm đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết, báo cáo Thủ tướng Chính phủ và đã được thể chế hóa trong pháp luật đất đai năm 2013 với việc ban hành quy định thành lập Văn phòng đăng ký đất đai “một cấp” trên cơ sở chuyển nguyên trạng về cơ sở vật chất

và nguồn nhân lực từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sang Việc ban hành quy định thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai một cấp đã hoàn thiện về tổ chức và cơ chế hoạt động của hệ thống này, khắc phục được các tồn tại trước đó, nâng cao hiệu lực, hiệu quả, góp phần hiện đại hóa ngành quản lý đất đai

Theo Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn

vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có

tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống

nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập (Chính phủ, 2014)

Tại Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai được thay đổi, bổ sung như sau: Văn phòng đăng ký đất đai là đơn

vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền

sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có

tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính

và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ

sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Điều 2 Thông tư 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày

04 tháng 04 năm 2015 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ nội vụ, Bộ Tài chính về hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc sở tài nguyên và môi trường quy định nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng như sau:

- Thực hiện việc đăng ký đất được Nhà nước giao quản lý, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện việc cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận)

- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất được Nhà nước giao quản lý, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản

lý việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật

- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản

lý hệ thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính

- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận

- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật

- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật

- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật

- Thực hiện các dịch vụ trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực theo quy định của pháp luật

a Tình hình thành lập

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng chính phủ về việc phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Thủ tướng Chính phủ trong đó thí điểm

04 tỉnh là: tỉnh Hà Nam thí điểm 2 huyện; thành phố Hải Phòng thí điểm 01 quận,

01 huyện; thành phố Đà Nẵng thí điểm 06 quận và 02 huyện; tỉnh Đồng Nai thí điểm 01 thành phố, 01 thị xã và 02 huyện

- Tính đến hết năm 2022 cả nước đã đo đạc lập bản đồ địa chính đạt trên 85% tổng diện tích tự nhiên và đã cơ bản hoàn thành mục tiêu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội

- Cả nước đã cấp 51,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích hơn 28,9 triệu

ha, đạt 95,9% diện tích các loại đất cần cấp và đạt 97,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp đạt 91,3%; đất lâm nghiệp đạt 98,5, đất ở đô thị đạt 97,2%, đất ở nông thôn đạt 95,5% và đất chuyên dùng đạt 89% diện tích đất cấp Hệ thống VPĐKĐĐ một cấp theo quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ cũng đã được Tổng cục quản

lý đất đai đôn đốc, hướng dẫn các địa phương thực hiện có hiệu quả

Hoạt động của VPĐKĐĐ đang khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đào tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp giấy chứng nhận

Song cũng cũng nhiều tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính đạt thấp

b Nguồn nhân lực của Văn phòng Đăng ký Đất đai

Theo báo cáo Tổng cục Quản lý đất đai năm 2022, số lượng lao động của các VPĐKĐĐ cấp tỉnh hiện còn hạn chế Tổng số cán bộ của 63 VPĐKĐĐ cấp tỉnh, tính đến tháng 12 năm 2022 là 1924 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 30 người (bảng 2.1)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐKĐĐ cấp tỉnh thì có 975 người trong biên chế nhà nước (chiếm 50,67%) và có 949 người hợp đồng dài hạn (chiếm 49,33%) Tổng số lao động của 656 chi nhánh VPĐKĐĐ tại các quận, huyện, thị

xã, thành phố trực thuộc tỉnh tính đến tháng 12 năm 2022 có 7216 người, trung bình mỗi VPĐKĐĐ có 11 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các chi nhánh VPĐKĐĐ hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên Tuy nhiên, chỉ có một phần nhỏ (khoảng 40%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 60%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của chi nhánh VPĐKĐĐ

Bảng 1.1 Nguồn nhân lực của VPĐKĐĐ của cả nước tính đến năm 2022

(Trừ tỉnh Quảng Ninh, Phú Thọ, Hải Dương và Điện Biên)

Chia theo vùng

VPĐKĐĐ cấp tỉnh Chi nhánh VPĐKĐĐ Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Số người TB/CNVP

(Nguồn: Tổng cục Quản lý đất đai)

c Cơ cấu tổ chức của Văn phòng Đăng ký Đất đai

Giám đốc Sở TN&MT quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu

tổ chức của VPĐKĐĐ và các Chi nhánh trực thuộc VPĐKĐĐ; thực hiện bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc, phó giám đốc của VPĐKĐĐ và Giám đốc, Phó Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ theo quy định của pháp luật và phân cấp quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

Văn phòng Đăng ký Đất đai cấp tỉnh được thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của VPĐKĐĐ cấp tỉnh

Chi nhánh VPĐKĐĐ có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc chi nhánh VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật và phân cấp của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định

d Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai

Trước khi thành lập VPĐKĐĐ hầu hết các VPĐKQSDĐ đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010

Sau khi VPĐKĐĐ được thành lập theo Quyết định, hầu hết các chi nhánh VPĐKĐĐ hiện nay đều có đầy đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông

mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Hệ thống VPĐKĐĐ là dịch vụ hành chính công tiếp nhận và giải quyết

hồ sơ nên lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, mang tính chuyên môn sâu, ít bị chi phối bởi các công việc mang tính

sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quan TN&MT từng cấp; hơn nữa đã phân biệt rõ công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận, các thủ tục hành chính về đất đai và đã cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện cấp Giấy chứng nhận so với trước Luật Đất đai 2013

* Các hạn chế

Chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKĐĐ ở nhiều địa phương chưa được phân định Việc tổ chức bộ máy các VPĐKĐĐ các địa phương chưa thống nhất; chức năng nhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐKĐĐ cấp tỉnh chưa được phân định rõ ràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKĐĐ còn rất thiếu về số lượng, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai đã phân cấp; đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý HSĐC

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKĐĐ còn thiếu thốn, nhiều VPĐKĐĐ chưa có máy đo đạc

để trích đo thửa đất, máy scan để sao lưu hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp

và không có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ HSĐC phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương: có địa phương VPĐKĐĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKĐĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động; cũng có địa phương VPĐKĐĐ được được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động

Hoạt động của VPĐKĐĐ chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý HSĐC; việc thực hiện thủ tục cấp GCN của VPĐKĐĐ các cấp ở nhiều địa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định

1.3.2 Mối quan hệ giữa Văn phòng Đăng ký Đất đai với các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương

Trong công tác chuyên môn nói chung và giải quyết TTHC nói riêng, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan tài nguyên và môi trường có mối liên hệ thường xuyên với nhau, thậm chí ràng buộc nhau, phụ thuộc lẫn nhau

Đối với cấp tỉnh, quan hệ phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai là mối quan hệ cấp trên - cấp dưới Việc tháo gỡ các vướng mắc (nếu có) trong việc giải quyết TTHC đều theo sự chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường Vì vậy không cần thiết đề cập trong bài viết này Đối với cấp huyện thì lại khác, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên

và Môi trường là hai cơ quan độc lập, không thể không phát sinh vướng mắc, nhất

là trong bối cảnh quy định về đất đai có nhiều thay đổi

Trước đây, khi chưa tổ chức Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, Văn

phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện, thị xã, thành phố (nay là Chi nhánh Văn

phòng Đăng ký đất đai) là đơn vị sự nghiệp trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi

trường Toàn bộ nhân sự, công việc, chuyên môn đều chịu sự lãnh đạo, chỉ đạo trực tiếp của Phòng Tài nguyên và Môi trường Việc phối hợp giải quyết TTHC nếu có trở ngại trong phạm vi nội bộ đều được Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thông suốt

Các mối quan hệ giữa hai cơ quan về giải quyết TTHC được thể hiện tại Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trên địa bàn cấp huyện Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Văn phòng Đăng ký đất đai Bên cạnh đó, là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận của nhiều TTHC được thay đổi từ Ủy ban nhân

dân cấp huyện sang Sở Tài nguyên và Môi trường Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ cùng tham giải quyết một số TTHC thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện và quan hệ phối hợp trong các nhiệm vụ chuyên môn liên quan

Theo đó, các TTHC đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai chủ trì, Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp, kiểm tra trình Ủy ban nhân dân cấp huyện gồm: cấp Giấy chứng nhận lần đầu, chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người

sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất Các TTHC do Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để giải quyết cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư gồm: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, thu hồi đất, thu hồi một phần thửa đất

Quan hệ công tác với UBND các xã, thị trấn: Là mối quan hệ theo nguyên tắc thực hiện nhiệm vụ chuyên môn trong việc thẩm định hồ sơ, đo đạc bản đồ địa chính

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí của Văn phòng Đăng ký đất đai trong hệ thống quản lý

đất đai ở Việt Nam

Hoạt động của VPĐKĐĐ đã đem lại nhiều ưu điểm, cụ thể:

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản lý Nhà

nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc đăng

ký quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKĐĐ các cấp là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản

lý Nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKĐĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng

mắc, ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt động của VPĐKĐĐ, những năm gần đây cùng với việc quản lý,

điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

- Văn phòng Đăng ký đất đai có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó

không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan

quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các biện pháp bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

- Hoạt động của VPĐKĐĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng ký

quyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hoá trong hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013; Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ; Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nội vụ, Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai đã tập trung chỉ đạo, đôn đốc, hướng dẫn các địa phương thực hiện việc kiện toàn Văn phòng đăng ký đất đai một cấp theo quy định của Luật Đất đai và chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ; trong năm

2016 đã cùng với Lãnh đạo Bộ trực tiếp chỉ đạo, kiểm tra, tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thành lập và hoạt động của Văn phòng đăng ký tại 04

tỉnh, thành phố (Quảng Ninh, Đồng Nai, Vĩnh Long và Đồng Nai)

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì thời hạn phải thành lập,

tổ chức lại Văn phòng Đăng ký đất đai là trước ngày 31/12/2015 Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai đã khắc phục được những bất cập, hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trước đây, tạo điều kiện thuận lợi trong công tác chỉ đạo, kiểm tra về chuyên môn, quản lý, điều hành tập trung Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp là phù hợp với xu thế quản lý đất đai theo hướng hiện đại Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai giúp đẩy nhanh quá trình hiện đại hóa ngành quản lý đất đai, giúp bắt kịp mô hình quản lý đất đai của nhiều nước tiên tiến như Thuỵ Điển, Australia, Hàn Quốc , cụ thể:

- Văn phòng Đăng ký đất đai thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ

chức thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với bộ máy tổ chức được sắp xếp theo các nhóm chuyên môn và theo từng vị trí công việc chuyên sâu; quy trình giải quyết công việc đã được thực hiện thống nhất, nhiều nơi đã được thực hiện gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai đã xây dựng

- Hoạt động đăng ký đất đai đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống nhất Chất lượng thực hiện giải quyết thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận được nâng cao, bảo đảm sự thống nhất trong toàn tỉnh, thành phố do Văn phòng đăng ký đất đai đã thường xuyên kiểm soát, phát hiện những sai sót để điều chỉnh, hướng dẫn các Chi nhánh Thực hiện thủ tục giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đã đảm bảo được tiến độ theo quy định, tình trạng tồn đọng hồ sơ quá hạn đã cơ bản chấm dứt

- Việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai là cơ sở nền tảng cho việc liên thông dữ liệu với các ngành khác, tiến tới Chính phủ điện tử Hiện nay đã có 7 tỉnh, thành phố liên thông dữ liệu với cơ quan thuế để thực hiện việc chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế, thu nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục là Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, Vĩnh Long, Trà Vinh, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu

- Các Văn phòng đăng ký đất đai đã có điều kiện hơn về lực lượng chuyên môn, chủ động hơn trong việc điều phối nguồn nhân lực trong toàn hệ thống, đã quan tâm, chăm lo nhiều hơn cho việc xây dựng, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính của địa phương, nhất là việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính; đồng thời tăng cường kiểm tra, chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính ở các cấp huyện, xã để bảo đảm sự thống nhất của hồ sơ địa chính theo quy định

Nhiều Văn phòng Đăng ký đất đai hiện nay hoạt động khá tốt với cơ cấu tổ chức lên đến hơn nghìn cán bộ như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội một số Văn phòng Đăng ký đất đai đã thực hiện tốt hoạt động cung cấp dịch vụ công với doanh thu lên đến hàng chục tỷ đồng một năm như Đồng Nai, Đắk Lắk

Trong xu thế rà soát cải cách thủ tục hành chính, phân cấp trong việc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, thời gian vừa qua Bộ Tài nguyên và Môi trường

đã tham mưu cho Chính phủ xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung một số nghị định

quy định chi tiết thi hành Luật đất đai (Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng

01 năm 2017), trong đó có quy định sửa đổi, bổ sung Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng “Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh", "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên

và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này" Việc bổ sung quy định nêu trên là một bước tạo điều kiện thuận lợi hơn nữa cho cơ sở và người dân như cử tri đề nghị

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền

sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND tỉnh đã giao

Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ban, ngành và UBND cấp huyện xây dựng Phương án thực hiện thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường

và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1867/QĐ-UBND ngày 11/07/2012

Trên cơ sở đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã triển khai thực hiện mô hình thí điểm kiện toàn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trên cơ sở chuyển nguyên trạng từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, thời gian hoạt động thí điểm bắt đầu triển khai từ 01/8/2012 đến hết ngày 30/6/2014

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Địa điểm nghiên cứu

- Huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

- Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La

2.2 Phạm vi nghiên cứu

- Thời gian tiến hành đề tài luận văn: Từ tháng 04/2023 đến tháng 8/2023

- Thời gian thu thập số liệu: Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; số liệu về hoạt động của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu được thu thập trong giai đoạn 2020-2022 Các số liệu sơ cấp được điều tra từ tháng 4 đến tháng 8 năm 2023

2.3 Đối tượng nghiên cứu

Một số hoạt động chính của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Mộc Châu

2.4 Nội dung nghiên cứu

2.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Mộc Châu

- Điều kiện tự nhiên: vị trí địa lý; địa hình; khí hậu, thổ nhưỡng, hệ thống thủy văn, nguồn tài nguyên…

- Điều kiện kinh tế, xã hội: thực trạng phát triển kinh tế, dân số, việc làm, lao động, thu nhập

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Mộc Châu

2.4.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Mộc Châu

- Thực trạng về công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện Mộc Châu gắn với chức năng, nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tính Sơn La

- Đánh giá tình hình sử dụng đất huyện Mộc Châu

2.4.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng và nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La

- Cơ cấu tổ chức và nhân lực của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

- Chức năng và nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

2.4.4 Kết quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

- Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Kết quả đăng ký biến động đất đai;

- Kết quả đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất

- Kết quả cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Kết quả thực hiện các nhiệm vụ khác

- Đánh giá tổng quát tình hình hoạt động của chi nhánh văn phòng

2.4.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu

2.5 Phương pháp nghiên cứu

2.5.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu, số liệu bản đồ, báo cáo chuyên ngành, kết quả thống

kê, kiểm kê có sẵn từ các cơ quan Nhà nước, các phòng ban, đơn vị trong huyện, qua mạng internet, qua sách báo để làm cơ sở cho việc nghiên cứu đề tài

- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và các số liệu liên quan của huyện Mộc Châu tại phòng Thống kê huyện Mộc Châu

- Thu thập số liệu tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Mộc Châu tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Mộc Châu

- Thu thập các số liệu về kết quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Sơn La, Chi nhánh Mộc Châu được lấy tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Sơn La và VPĐKĐĐ tỉnh Sơn La, Chi nhánh Mộc Châu

2.5.2 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp

Nghiên cứu áp dụng phương pháp tính cỡ mẫu của Trung tâm Thông tin và phân tích số liệu Việt Nam, tại trang điện tử: http://www.vidac.org/vn Cỡ mẫu được tính như sau:

- Đối với công chức, viên chức và người lao động làm việc tại VPĐKĐĐ

tỉnh Sơn La, Chi nhánh Mộc Châu, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Công chức địa chính 15 xã, thị trấn Tổng số có có 58 công chức viên chức và người lao động,

áp dụng công thức tính cỡ mẫu trên, với độ tin cậy là 90%, sai số là 10%,

Số lượng phiếu cần điều tra là:

thị trấn để điều tra: Cơ sở vật chất nơi làm việc (trang thiết bị phục vụ công tác); Cơ

sở dữ liệu đất đai hiện có; Số lượng công chức, viên chức giải quyết hồ sơ; Năng lực giải quyết công việc; Sự hiểu biết pháp luật trong giải quyết công việc; Sự phối hợp giữa các bộ phận trong VPĐKĐĐ của tỉnh; Thời gian giải quyết công việc; Mức độ hài lòng về công việc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La (bảng 2.1)

Bảng 2.1 Đánh giá của công chức, viên chức có liên quan đến Chi nhánh Văn

phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La

TT Tiêu chí đánh giá Rất hài lòng Hài lòng Bình thường Không hài

lòng

Rất không hài lòng

Sự hiểu biết pháp luật

trong giải quyết công

- Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Trên cơ sở 18.020 hồ sơ liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La từ năm 2020-2022, với độ tin cậy là 90%, sai số là 10%,

Số lượng phiếu cần điều tra là:

100 phiếu, để điều tra các thông tin: Thái độ của cán bộ khi thực hiện tiếp nhận, hướng dẫn kê khai hồ sơ; Văn bản hướng dẫn; Thủ tục thực hiện; Thời gian hoàn

thành; Phí và lệ phí; Mức độ hài lòng của người dân về kết quả công việc của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La

Tiêu chí đánh giá mức độ hài lòng của người dân:

Bảng 2.2 Mức độ hài lòng của người dân về kết quả công việc của Chi nhánh

Văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu tỉnh Sơn La

Nhận định

Rất hài lòng

Hài lòng

Bình thường

Không hài lòng

Rất không hài lòng

5 Thời hạn giải quyết ghi trong giấy hẹn

(tính từ ngày tiếp nhận hồ sơ đến ngày trả

kết quả) là đúng quy định

II CÔNG CHỨC TRỰC TIẾP GIẢI

QUYẾT CÔNG VIỆC

6 Công chức có thái độ giao tiếp lịch sự 5 3 3 2 1

7 Công chức chú ý lắng nghe ý kiến của

8 Công chức trả lời, giải thích đầy đủ các

ý kiến của người dân/đại diện tổ chức 5 3 3 2 1

9 Công chức hướng dẫn kê khai hồ sơ tận

10 Công chức hướng dẫn kê khai hồ sơ

Nhận định

Rất hài lòng

Hài lòng

Bình thường

Không hài lòng

Rất không hài lòng

11 Công chức tuân thủ đúng quy định

III KẾT QUẢ CUNG ỨNG DỊCH VỤ

13 Kết quả mà Ông/Bà nhận được có

14 Kết quả mà Ông/Bà nhận được có

IV TIẾP NHẬN, XỬ LÝ CÁC Ý

KIẾN GÓP Ý, PHẢN ÁNH, KIẾN

NGHỊ

Nếu Ông/Bà đã có ý kiến góp ý, phản ánh,

kiến nghị, xin Ông/Bà trả lời các câu hỏi

từ số 15 đến số 18:

15 Cơ quan có bố trí hình thức tiếp nhận

góp ý, phản ánh, kiến nghị của người dân,