Tiểu Luận Hệ Thống Pháp Luật Về Quản Lý Đất Đai Và Thị Trường Bất Động Sản Tìm Hiểu Quy Định Của Pháp Luật Về Nhà Ở.pdf

lOMoARcPSD|38555717 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TIỂU LUẬN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: ‘‘Tìm hiểu quy định của pháp luật về nhà ở’’ Giảng viên hướng dẫn: GVC.TS Phạm Phương Nam Họ và tên học viên: 1 Ngô Thị Hiền Dịu Mã học viên: 22130857 22130900 2 Nguyễn Thị Hương 22130999 22130891 3 Nguyễn Thị Huyền Trang 4 Lê Hà Hiệp Nhóm: 3 Lớp Cao học: K22 QLĐĐ E 1 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Hà Nội, 2014 MỤC LỤC Phần I: ĐẶT VÁN ĐỀ .3 Phần II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 4 I/ Khái quát về các văn bản 4 1.1 Một số văn bản liên quan đến nhà ở 4 1.2 Luật nhà ở 2005 6 1.2.1 Các quy định chung 6 1.2.2 Sở hữu nhà ở .7 1.2.3 Giao dịch về nhà ở 7 1.2.4 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức các nhân nước ngoài .10 1.3 Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai 11 1.4 Luật Nhà ở sửa đổi 2009 12 1.5 Đánh giá ưu, nhược điểm của Luật Nhà ở 13 1.5.1 Ưu điểm: 13 1.5.2 Tồn tại: 14 1.6 Dự thảo sửa đổi Luật nhà ở năm 2013 16 1.6.1 Nhà ở cho thuê .16 1.6.2 Cải tạo sửa chữa nhà ở xã hội từ thời bao cấp .17 1.6.3 Nên mở rộng cửa cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam 17 1.6.4 Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm 17 II Đánh giá việc thực hiện các văn bản kể trên tại địa phương 18 Phần III: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 21 TÀI LIỆU THAM KHẢO 23 2 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Phần I ĐẶT VẤN ĐỀ Nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người Đảng và Nhà nước ta từ trước đến nay vẫn luôn quan tâm, coi trọng giải quyết vấn đề nhà ở của công dân Tại Điều 62, Hiến pháp năm 1992 có ghi: “Công dân có quyền có nhà ở, Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể, công dân xây dựng nhà ở theo quy định chung nhằm thực hiện quyền đó ” Đến năm 2005, Bộ luật Nhà ở được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực từ 01/7/2006 ra đời Đây là bộ luật đầu tiên ở nước ta quy định cụ thể về các vấn đề sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở Luật Nhà ở đã qua 2 lần sửa đổi bổ sung vào năm 2009 tuy nhiên, đến nay vẫn còn nhiều thiếu xót và bất cập, chưa đáp ứng được hết được các vấn đề nảy sinh trong quá trình phát triển “Tìm hiểu quy định của pháp luật về nhà ở” để biết, hiểu những quy định từ đó nắm bắt được các bất cập, những xung đột để biết cách giải quyết, tháo gỡ, điều chỉnh các vấn đề về nhà ở cho phù hợp với tình hình đồi mới và hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay là điều rất cần thiết 3 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Phần II NỘI DUNG NGHIÊN CỨU I Khái quát về các văn bản: 1.1 Một số văn bản liên quan đến nhà ở: Giao dịch về nhà ở rất thông dụng và thường mang giá trị lớn Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định về nhà ở luôn chiếm vị trí quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn bản luật và dưới luật Dưới đây là một số văn bản thường gặp liên quan đến nhà ở: 1 Luật Nhà ở năm 2005 (Luật Số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội) Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2006 2 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Đã hết hiệu lực) 3 Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01//11/2006 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn thi hành Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (Đã hết hiệu lực) 4 Quyết định số 67/2009/QĐ-TTG ngày 24/4/2009 của Thủ tướng Chính phủ về Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/6/2009 5 Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai (Luật số 34/2009/QH12 ngày 18/06/2009 của Quốc Hội) Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/9/2009 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản của Luật Xây dựng số 16/2003/QH11, Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11, Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2004 7 Thông tư số 36/2009/TT-BXD ngày 16/11/2009 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2010 4 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 8 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ về Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ; Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08/8/2010 9 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng về Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Thay thế Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 01//11/2006 của Bộ Xây dựng; Có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/2010 10 Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 của Thủ tướng Chính phủ về Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 Có hiệu lực thi hành từ ngày 30/11/2011 11 Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/03/2013 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và chuyển đổi nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ Có hiệu lực kể từ ngày 22/4/2013 đến hết ngày 31/12/2014 12 Thông tư số 09/2013/TT-BXD ngày 01/07/2013 của Bộ Xây dựng về Hướng dẫn thực hiện Quyết định số 22/2013/QĐ-TTG ngày 26/04/2013 của Thủ tướng Chính phủ về hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/7/2013 13 Nghị định số 84/2013/NĐ-CP ngày 25/07/2013 của Chính phủ về Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 30/9/2013 14 Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 của Bộ Xây dựng về Sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở Có hiệu lực thi hành kể từ ngày 08/4/2014 5 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Hiện nay, giao dịch về nhà ở được điều chỉnh chủ yếu tập trung bởi các văn bản: Luật Nhà ở 2005, Luật sửa đổi Điều 126 của Luật Nhà ở; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở năm 2009 Do đó, trong phạm vi của bài tiểu luận, chúng em chỉ đi sâu vào tìm hiểu những quy định chung, những ưu, nhược điểm của 3 Luật trên 1.2 Luật Nhà ở 2005: Luật đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua theo Luật Số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật Nhà ở bao gồm 8 chương, 153 điều với các nội dung chính như sau: 1.2.1 Các quy định chung: 1.2.1.1 Phạm vi điều chỉnh: Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở 1.2.1.2 Đối tượng áp dụng: Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở 1.2.1.3 Áp dụng pháp luật: - Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật này - Trường hợp điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó (Điều 3) 1.2.1.4 Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều 4) 1.2.1.5 Những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở: 1 Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân 6 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 2 Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng trong việc phát triển nhà ở 3 Giả mạo, gian lận giấy tờ, làm sai lệch hồ sơ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở 4 Sử dụng nhà ở vào các hoạt động bị cấm theo quy định của pháp luật 5 Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các bộ phận công trình thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức 6 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn, vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở 7 Những hành vi khác bị nghiêm cấm trong lĩnh vực nhà ở theo quy định của pháp luật 1.2.2 Sở hữu nhà ở: 1.2.2.1 Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu nhà ở: 1 Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở 2 Đối tượng được sở hữu nhà ở: - Tổ chức, cá nhân trong nước - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài - Tổ chức, cá nhân nước ngoài 1.2.2.2 Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở 1 Thuộc đối tượng quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này; 2 Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua bán, tặng cho, thừa kế, đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật 1.2.2.3 Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở: - Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở - Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 7 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 1.2.2.4 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: 1 Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức 2 Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân 1.2.2.5 Trình tự cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở: 1 Nơi tiếp nhận hồ sơ - Tổ chức nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; - Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (có thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã ở khu vực nông thôn, thời hạn năm ngày làm việc, UBND xã có trách nhiệm chuyển hồ sơ lên cấp huyện) 2 Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu nhà ở 3 Khi nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu nhà ở phải nộp giấy tờ gốc của bản sao trong hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận; giấy chứng nhận đầu tư; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tại khu vực nông thôn, UBND xã có trách nhiệm thu giấy tờ gốc đối với những trường hợp chủ sở hữu nhà ở nhận GCN quyền sở hữu nhà ở tại UBND xã Trong thời hạn 10 ngày, UBND xã phải nộp giấy tờ gốc lên cấp huyện 1.2.2.6 Quyền của chủ sở hữu nhà ở: Chiếm hữu; sử dụng; bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp; bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại; kiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình; yêu cầu cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; các quyền khác 1.2.2.7 Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở: 1 Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 8 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 2 Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật 3 Thực hiện đầy đủ các thủ tục khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở 4 Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và trong quá trình sử dụng nhà ở 5 Chấp hành quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở 6 Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật (Điều 22) 1.2.3 Giao dịch về nhà ở: 1.2.3.1 Các hình thức giao dịch về nhà ở: Gồm: mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ và uỷ quyền quản lý nhà ở 1.2.3.2 Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án, để chấp hành quyết định hành chính Trường hợp nhà ở cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác 1.2.3.3 Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở: 1 Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý phải có các điều kiện: là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện; có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh 2 Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu 9 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh 1.2.3.4 Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở: 1 Giao dịch phải có là hợp đồng giao dịch về nhà ở Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho 2 Hợp đồng, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau : tên và địa chỉcác bên; đặc điểm của nhà ở; giá và phương thức thanh toán nếu có; thời gian giao nhận; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý; quyền và nghĩa vụ của các bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; chữ ký của các bên 3 Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện, hoặc Uỷ ban nhân dân xã (tại nông thôn), trừ các trường hợp sau đây: - Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; - Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở - Thuê mua nhà ở xã hội; - Bên tặng cho nhà ở là tổ chức 4 Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật 5 Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng 6 Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng 7 Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự 10 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 1.2.4 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức các nhân nước ngoài: 1.2.4.1 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài: 1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó Thời hạn sở hữu nhà ở được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 2 Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Người mua được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở 3 Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật 1.2.4.2 Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: 1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam 2 Người Việt Nam định cư ở nước đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ 1.3 Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai Luật này đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5 thông qua theo Luật số 34/2009/QH12 ngày 18 tháng 06 năm 2009 Theo Điều 1 của luật này Điều 126 của Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung như sau: 1 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia 11 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 đình sinh sống tại Việt Nam: a) Người có quốc tịch Việt Nam; b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước 2 Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam 1.4 Luật Nhà ở sửa đổi 2009: Luật này đã được Quốc hội nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5 thông qua theo Luật Số 38/2009/QH12 ngày 19 tháng 06 năm 2009 Theo Điều 5 của luật này quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật nhà ở như sau: 1 Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 132 như sau: “1 Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.” 2 Thay cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở” tại các điều 10, 21, 22, 36, 57, 78, 93, 95, 125, 139 và khoản 2 Điều 66, điểm b khoản 2 Điều 106 của Luật nhà ở bằng cụm từ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” 3 Thay cụm từ “một trong các giấy tờ quy định tại Điều 15 của Luật này” tại khoản 3 Điều 66 của Luật nhà ở bằng cụm từ “giấy tờ chứng minh tạo lập hợp pháp” 4 Thay cụm từ “theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này” tại khoản 5 Điều 93 của Luật nhà ở bằng cụm từ “theo quy định của Chính phủ” 5 Bỏ cụm từ “theo quy định của Luật này” tại khoản 6 Điều 21, khoản 1 Điều 22, điểm b khoản 2 Điều 106, khoản 2 Điều 125 của Luật nhà ở 12 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 6 Bỏ cụm từ “theo quy định tại Điều 16 của Luật này” tại khoản 3 Điều 105 của Luật nhà ở 7 Bãi bỏ các điều 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 127, 128, 130, 138 và 152 của Luật nhà ở 1.5 Đánh giá ưu, nhược điểm của Luật Nhà ở: 1.5.1 Ưu điểm: - Đã tạo một hành lang pháp lý tương đối hoàn chỉnh để điều chỉnh hầu hết các vấn đề liên quan đến lĩnh vực nhà ở, gồm: phát triển, sở hữu nhà ở; quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở và xử lý các hành vi vi phạm các vấn đề về nhà ở; - Pháp điển hóa và quy định thống nhất nhiều nội dung khác đang được điều chỉnh tản mát tại một số văn bản khác nhau: quy định về giao dịch nhà ở, về cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về quyền sở hữu hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam… - Sau khi Luật Nhà ở được ban hành thì chủ trương của Đảng và Nhà nước trong việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng xã hội, hộ ngh攃o khó khăn về nhà ở được cải thiện về chỗ ở đã được triển khai nhanh chóng và rộng khắp trong cả nước như: hỗ trợ về nhà ở cho người có công với cách mạng, nhà ở cho hộ ngh攃o; phát triển nhà ở cho công nhân, học sinh sinh viên và người thu nhập thấp tại đô thị - Về vấn đề quản lý, sử dụng nhà ở, sau khi có Luật Nhà ở năm 2005 thì việc việc quản lý sử dụng nhà ở đã có những thay đổi đáng kể, hoạt động quản lý nhà ở đã từng bước đi vào nền nếp, góp phần giải quyết những vướng mắc trên thực tế như: việc quản lý, sử dụng nhà ở công vụ, nhà ở chung cư, nhà ở biệt thự, vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở… - Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2005 c甃̀ng đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhằm góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài vào Việt Nam để thúc đẩy kinh tế phát triển và hội nhập kinh tế quốc tế 13 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 1.5.2 Tồn tại: 1.5.2.1 Các tồn tại, bất cập chung: Qua tổng kết việc thi hành Luật Nhà ở cho thấy, có nhiều quy định của Luật này chưa đi vào cuộc sống, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho người ngh攃o, người có thu nhập thấp; chưa có quy định cụ thể về cải tạo các khu nhà ở, nhà chung cư c甃̀; chưa có quy định cụ thể các cơ chế để điều tiết thị trường nhà ở nên tình trạng mất cân bằng giữa các loại nhà ở xảy ra khá phổ biến; chưa có quy định về việc cung cấp các thông tin về nhà ở như: thông tin về quy hoạch, chính sách, các dự án, về giá cả….Các quy định về việc tạo quỹ đất cho phát triển nhà ở, đặc biệt phát triển nhà ở xã hội vẫn còn mang nặng tính xin - cho, chưa có tính cạnh tranh cao thông qua các hình thức như đấu thầu, đấu giá Nhà ở có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác như: quy hoạch, đất đai, đầu tư xây dựng, tài chính nhưng Luật Nhà ở và các quy định có liên quan lại chưa có sự đồng bộ, thống nhất Thủ tục hành chính còn rườm rà, mất thời gian, gây tốn kém kinh phí do phải thông qua nhiều cơ quan để giải quyết …Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định về tài chính cho phát triển nhà ở, chưa quy định khung pháp lý để ngân hàng tham gia vào việc phát triển nhà ở; chưa quy định các giao dịch phải thanh toán qua ngân hàng để quản lý về thuế, chống rửa tiền và hạn chế các rủi ro khi giao dịch 1.5.2.2 Các tồn tại, bất cập cụ thể: a) Tồn tại, bất cập trong quy định về phát triển nhà ở thương mại Quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại chưa hợp lý, chưa phù hợp với khả năng thu nhập của người dân (theo Luật Nhà ở tiêu chuẩn diện tích căn hộ chung cư không thấp hơn 45m2, trong khi nhiều nước phát triển trên thế giới vẫn quy định có diện tích thấp từ 25m2 trở lên) Luật chưa có quy định yêu cầu các doanh nghiệp phải dành một tỷ lệ diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở cho thuê nên hầu hết các doanh nghiệp không xây dựng nhà ở để cho thuê, trong khi xu hướng thế giới là cần nhiều quỹ nhà ở để cho thuê 14 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 b) Tồn tại, bất cập trong quy định về phát triển nhà ở xã hội Trong thời gian vừa qua, mặc dù Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số cơ chế, chính sách riêng về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội cho học sinh, sinh viên, công nhân khu công nghiệp và người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, nhưng do các chính sách này có hiệu lực pháp lý chưa cao nên kết quả đạt được vẫn chưa đáp ứng yêu cầu đề ra Một số quy định không còn phù hợp với thực tế như: quy định về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội (cao không quá 6 tầng, diện tích không quá 60m2) đã gây khó khăn cho việc xây dựng các loại nhà ở có diện tích nhỏ để đáp ứng khả năng tài chính cho những người có thu nhập thấp có nhu cầu về nhà ở hay tại các thành phố lớn, giá đất cao lại không được xây dựng nhà ở xã hội cao hơn 6 tầng để tiết kiệm đất c) Tồn tại, bất cập về quản lý chất lượng nhà ở riêng lẻ Trong thời gian qua, nhiều hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo mô hình căn hộ chung cư để bán hoặc cho thuê Tuy nhiên, do Luật Nhà ở chưa có quy định để quản lý loại nhà ở này, đặc biệt là quản lý chất lượng đầu tư xây dựng nên từ đó xuất hiện các dãy Nhà cho thuê, các khu Nhà chất lượng thấp “ ổ chuột” tại các vùng ven đô không đảm bảo an toàn về chất lượng, phòng chống cháy nổ, vệ sinh môi trường,…Theo quy định tại Điều 33 – Luật Nhà ở thì chỉ có nhà ở thương mại do tổ chức, cá nhân đầu tư thì được bán và cho thuê, điều này trái với thực tế trên d) Tồn tại, bất cập trong quy định về phát triển nhà ở tái định cư và việc cải tạo xây dựng lại các chung cư c甃̀ Đối với việc cải tạo chung cư c甃̀, Luật Nhà ở chưa có quy định về việc tạo quỹ đất, việc xây dựng kế hoạch cải tạo nhà chung cư và bố trí tái định cư, đặc biệt là quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc cải tạo nhà chung cư c甃̀ nên trên thực tế việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư c甃̀ không đạt được yêu cầu đề ra e) Tồn tại, bất cập trong quy định về xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở 15 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Luật Nhà ở hiện hành chỉ dành một Điều (Điều 140 quy định về việc điều tra, thống kê, xây dựng dữ liệu về nhà ở), trong khi thực tế yêu cầu về phát triển và quản lý nhà ở cần phải có một hệ thống thông tin đầy đủ để cung cấp cho các doanh nghiệp và nhà quản lý biết, từ đó có kế hoạch trong đầu tư phát triển và quản lý các vấn đề liên quan đến nhà ở, giúp hạn chế tính trạng đầu tư tràn lan, mất cung - cầu thị trường nhà ở Do đó, cần phải nghiên cứu, bổ sung các quy định cụ thể trong Luật Nhà ở về việc xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở để tạo cơ sở pháp lý cho việc quản lý nhà nước về nhà ở g) Tồn tại, bất cập trong quy định về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Mặc dù Luật số 34/2009/QH12 năm 2009 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 Luật đất đai đã có quy định mở rộng đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng hiện nay c甃̀ng có nhiều ý kiến cho rằng Luật Nhà ở vẫn còn quy định hạn chế đối tượng bà con kiều bào về Việt Nam sở hữu nhà ở, đề nghị cần mở rộng cho tất cả đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi về Việt Nam và có nhu cầu thì được mua và sở hữu nhà ở như công dân ở trong nước 1.6 Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở năm 2013: Để hoàn thiện Luật nhà ở tháng 9/2013, Bộ xây dựng đã công bố bản dự thảo lần 4 Luật nhà ở sửa đổi để lấy ý kiến nhân dân Qua đó, có các vấn đề nổi cộm như sau: 1.6.1 Nhà ở cho thuê: Dự thảo Luật Nhà ở mới lần này có một chính sách rất quan trọng mà Nhà nước đã bỏ trống, đó là chính sách liên quan đến nhà ở cho thuê Đây mới là đối tượng thực sự cho người thu nhập thấp, là cán bộ công chức, sinh viên mới ra trường, người ngoại tỉnh, hay vợ chồng mới cưới thuê nhà… Đã là nhà cho thuê thì phải là nhà có thời hạn, cho nên ở các nước có loại nhà quy định có thời hạn để giải quyết những cấp bách cho người dân ở những thành phố lớn, khu công nghiệp 16 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 1.6.2 Cải tạo sửa chữa nhà ở xã hội từ thời bao cấp: Đối với nhà ở xã hội, trong Luật Nhà ở còn thiếu 2 điều rất quan trọng, đó là cơ chế, chính sách, cải tạo, sửa chữa, xây dựng lại nhà ở chung cư c甃̀ thời bao cấp, ở đấy chính là những đối tượng chính sách Bây giờ, không nói là tất cả nhưng có ít nhất 90 – 95% là những đối tượng chính sách xã hội, những lão thành cách mạng, là những chiến sĩ thi đua, những công nhân giỏi, là những người thu nhập thấp thực sự, người ngh攃o thực sự ở đấy, thu nhập cao thì chả ai ở đấy cả Chúng ta chưa có những chính sách thỏa đáng nên rất nhiều người vẫn phải ở đấy 1.6.3 Nên mở rộng cửa cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam: Trong khi chúng ta hạn chế cho Việt kiều, người nước ngoài mua nhà có giá vài tỉ, ngược lại các doanh nghiệp trong nước có thể “tự do” chuyển nhượng dự án hàng trăm triệu USD cho các doanh nghiệp nước ngoài Vì vậy, nên mở rộng cửa cho người nước ngoài, Việt kiều mua nhà tại Việt Nam miễn họ có tiền và nộp được thuế Việc này còn kích hoạt hàng loạt các ngành liên quan: ngành xây dựng bán được vật liệu, ngành nội thất bán được hàng trang trí, các sản phẩm gia dụng được bán, nhà nước theo đó c甃̀ng thu được ngoại tệ, thuế… Tuy nhiên, họ không được mua nhà giá thấp, nhà xã hội để tránh cạnh tranh với người ngh攃o trong nước 1.6.4 Bỏ quy định sở hữu chung cư có thời hạn 70 năm: Bên bán và bên mua có thể thỏa thuận việc bán nhà ở trong một thời gian nhất định cho bên mua trong hợp đồng mua bán Nhà chung cư có thời hạn sử dụng theo cấp độ công trình, khi hết thời hạn thì cơ quan cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng, trường hợp còn an toàn thì tiếp tục sử dụng, khi không còn đảm bảo an toàn thì chủ sở hữu phải có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại, nếu không phá dỡ Nhà nước có quyền cưỡng chế Việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giảm giá chung cư xuống, qua đó thúc đẩy việc mua bán loại nhà này 17 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 II Đánh giá việc thực hiện các văn bản kể trên tại địa phương: Thành phố Nam Định là thành phố Dệt có rất nhiều nhà ở tập thể và chung cư của công nhân dệt Hiện nay Thành phố Nam Định là đô thị loại I trực thuộc tỉnh đang phấn đấu trở thành thành phố vùng Nam Đồng bằng sông Hồng, việc triển khai thi hành Luật Nhà ở càng có tầm quan trọng bởi vấn đề cải thiện nhà ở và bố trí chỗ ở hợp lý cho hơn 350 nghìn dân trên quỹ đất hữu hạn 4.635ha Qua thời gian triển khai thi hành Luật Nhà ở, thành phố đã có nhiều dự án, khu dân cư, khu đô thị mới với quy mô lớn, kiến trúc hiện đại được xây dựng, đưa vào sử dụng an toàn, đồng bộ với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân, từng bước khẳng định tầm vóc của một thành phố lớn của cả nước Tuy nhiên, quá trình áp dụng Luật Nhà ở c甃̀ng như các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành còn nhiều khó khăn, vướng mắc do chưa phù hợp với tình hình thực tiễn, chưa được quy định đầy đủ, chưa thống nhất với các ngành luật khác… 2.1 Công tác triển khai và phổ biến Luật Nhà ở: Nhận thức được tầm quan trọng của công tác quản lý nhà nước về nhà ở, trên cơ sở Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ, Bộ, ngành Trung ương, Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành các văn bản để cụ thể hóa và triển khai thi hành các nhiệm vụ quản lý nhà nước về nhà ở: phân cấp quản lý cấp phép xây dựng, phân cấp quản lý bán nhà theo nghị định 61 Thành phố còn chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về nhà ở: tuyên truyền trực tiếp hoặc thông qua trang Wed của thành phố Qua đó, cơ quan nhà nước đúc kết được kinh nghiệm thực tiễn và tiếp thu, ghi nhận những khó khăn, vướng mắc để hướng dẫn tháo gỡ hoặc đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật 2.2 Về sở hữu Nhà ở: Qua 8 năm thực hiện Luật Nhà ở, thành phố đã cấp được 23.505 sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất nâng tổng số cấp GCN của thành phố lên 59.035 giấy đạt 92,5% 18 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 Tuy nhiên, quá trình thực hiện c甃̀ng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, chủ yếu do sự thay đổi nhiều và nhanh của các văn bản quy phạm pháp luật: trong giai đọan 2005 - 2009, công tác cấp giấy chứng nhận liên tục thay đổi theo 04 Nghị định hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai và Luật Nhà ở; Thông tư hướng dẫn các Nghị định này c甃̀ng được ban hành khá nhiều nên trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận và cả mẫu giấy chứng nhận liên tục thay đổi, thành phố mất nhiều thời gian để xử lý chuyển tiếp và giải quyết nhu cầu đổi giấy chứng nhận của người dân Đặc biệt vấn đề xây dựng phần mềm quản lý và in GCN 2.3 Về quản lý việc sử dụng nhà: Quản lý nhà chung cư: Thành phố Nam Định hiện nay chỉ có các tòa nhà chung cư của nhà máy Dệt để lại được xây dựng từ những năm 1950, được bàn giao lại cho Công ty Công trình Đô thị quản lý nhưng việc quản lý gặp rất nhiều khó khăn, công trình nhà không được sửa chữa: người sử dụng cho rằng đó là nhà do nhà máy Dệt cấp phát cho công nhân nên hộ dân không có nghĩa vụ thực hiện các khoản nộp tài chính Thành phố Nam Định tồn tại 9 tòa nhà Chung cư từ 3 đến 5 tầng của nhà máy Dệt tương ứng với khoảng 1800 căn chưa được cấp GCN Nam Định chưa có chung cư tái định cư, nhà ở xã hội, hiện nay 3 chung cư cao cấp đang được triển khai xây dựng kế hoạch năm 2015 hoàn thành Nhà ở công vụ tại thành phố Nam Định chỉ có các ngành như an ninh, quân đội còn ngành cán bộ hành chính không có nhà ở công vụ vì phạm vi thành phố Nam Định rất nhỏ bán kính thành phố khoảng 4km 2.4 Về quản lý dữ liệu nhà: Được sự hỗ trợ của Canada, Thành phố Nam Định là thành phố đầu tiên trên cả nước ứng dụng phần mềm FileMaker quản lý dữ liệu nhà đất: đến nay thành phố Nam Định đã điều tra cập nhật vào phần mềm 100% thửa đất, căn hộ trên địa bàn thành phố Thực trạng quản lý dữ liệu về nhà ở trên địa bàn thành phố hiện nay như sau: Dữ liệu về quyền sở hữu nhà ở (bao gồm: tên chủ sở hữu, địa chỉ, diện tích, kết cấu nhà, thông tin quy hoạch, diện tích đất, hình thức, nguồn gốc sử dụng đất): được lưu trữ tại hệ thống cơ quan Tài nguyên và Môi 19 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com) lOMoARcPSD|38555717 trường, thông qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và điều tra 2.5 Giao dịch về nhà ở: Nhu cầu giao dịch về nhà ở của người dân thành phố rất lớn, từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành, số lượng giao dịch về nhà ở tại 1 Phòng Công chứng nhà nước và 5 tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn thành phố ngày càng tăng và khá đa dạng, phong phú: trung bình 1 năm thành phố có khoảng trên 3000 giao dịch về nhà ở 2.6 Kiểm tra, thanh tra và giải quyết khiếu nại tố cáo: Nam Định tồn tại khiếu kiện khi GPMB nhà tập thể công ty Dệt: các hộ được giao nhà từ năm 1972 tuy nhiên đến năm 2004 thành phố tổ chức bán nhà theo Nghị định 61 thì khu vực này thuộc quy hoạch đường nên không thể thanh lý Đến năm 2006 thành phố triển khai GPMB xây dựng đường các hộ chỉ được bồi thường hỗ trợ 60% Các hộ kiến nghị vì đã được cấp nhà từ năm 1972 nên phải được bồi thường 100%: Thành phố đang tập chung giải quyết xin ý kiến của Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên Môi trường được hướng dẫn cụ thể Về công tác tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, chủ yếu là các tranh chấp lối đi chung, tường chung, tường riêng; khiếu nại về các chủ đầu tư khu vực phân lô không đảm bảo các yếu tố cơ sở hạ tầng theo quy định; khiếu nại về nhà, đất có nguồn đất lâu đời, mua bán qua nhiều đời chủ, các giấy tờ pháp lý và kê khai không thống nhất nên việc giải quyết phức tạp, kéo dài… Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do tài liệu quản lý về nhà ở còn đơn giản, chưa mang tính hệ thống trong khi đó quá trình đô thị hóa nhanh, tự phát nên yếu tố pháp lý về sở hữu nhà, đất, không rõ ràng, không chặt chẽ, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước (Có biểu tổng hợp số liệu về nhà ở tại thành phố Nam Định qua các năm kèm theo) 20 Downloaded by xanh quat (tailieuso.13@gmail.com)