Khóa luận tốt nghiệp quản lý đất đai thực trạng giá đất ở một số công trình tại thành phố vĩnh long

TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐÔ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH 52850103 y Ta o D THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ CƠNG TRÌNH Ở THÀNH PHỐ VĨNH LONG ity rs ve ni U SINH VIÊN THỰC HIỆN LÊ NGỌC HOÀI MSSV: 13D850103033 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI - KHĨA 2017 TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÂY ĐƠ KHOA SINH HỌC ỨNG DỤNG LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ NGÀNH 52850103 Ta y THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT TẠI MỘT SỐ CƠNG TRÌNH Ở THÀNH PHỐ VĨNH LONG o D ity rs ve ni U SINH VIÊN THỰC HIỆN LÊ NGỌC HOÀI MSSV: 13D850103033 LỚP: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI K8 CÁN BỘ HƢỚNG DẪN VÕ THANH PHONG 2017 XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN Luận văn: “Thực trạng giá đất số cơng trình thành phố Vĩnh Long” Sinh viên thực hiện: Lê Ngọc Hoài, MSSV: 13D850103033 Lớp: Đại học Quản lý đất đai Khóa Luận văn đƣợc hồn thành theo góp ý cán hƣớng dẫn Cần Thơ, ngày tháng năm 2017 Xác nhận Cán hƣớng dẫn Sinh viên thực VÕ THANH PHONG LÊ NGỌC HOÀI y Ta o D ity rs ve ni U LỜI CẢM TẠ Luận văn bƣớc ngoặt vô quan trọng sinh viên quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho sinh viên nghiên cứu, tìm tịi, học hỏi kiến thức hỗ trợ cho công việc sau Em xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trƣờng, Ban Chủ nhiệm khoa Sinh học ứng dụng tất quý Thầy cô tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho em học tập nâng cao kiến thức, kỹ lẫn lối sống Em chân thành tri ân Thầy cô Bộ môn chuyên ngành tận tình truyền dạy kiến thức quý báu thời gian qua để giúp em hoàn thành tốt Luận văn Em xin gửi lời cảm ơn đến Ban Lãnh đạo Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trƣờng Vĩnh Long cán chuyên môn cung cấp tài liệu, số liệu nhƣ giúp đỡ em q trình xử lý thơng tin y Ta Em vô biết ơn thầy Võ Thanh Phong quan tâm, dẫn dắt, hƣớng dẫn em hoàn thành tốt Luận văn tốt nghiệp o D Con xin cảm ơn cha mẹ luôn dõi theo động viên suốt trình học tập làm Luận văn tốt nghiệp U ity rs ve ni Tuy dành nhiều thời gian, có nỗ lực lớn thân q trình thực hiện, nhƣng kiến thức cịn hạn chế chƣa nhiều kinh nghiệm thực tiễn nên có sai sót Rất mong nhận đƣợc quan tâm, đóng góp ý kiến, bảo quý Thầy cô bạn Cuối lời, em xin chúc quý Thầy cô thật nhiều sức khoẻ công tác tốt Trân trọng! Cần Thơ, ngày tháng năm 2017 Sinh viên thực LÊ NGỌC HỒI i TĨM TẮT Đề “Thực trạng giá đất số cơng trình thành phố Vĩnh Long” đƣợc tác giả nghiên cứu xuyên suốt xoay quanh vấn đề xác định giá đất cụ thể theo cơng trình để tƣ vấn giá bồi thƣờng địa bàn thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long Nhà nƣớc thu hồi đất Bằng phƣơng pháp điều tra thu thập thông tin xử lý số liệu, ngƣời viết thu đƣợc kết giá đất thị trƣờng 03 cơng trình xây dựng thuộc thành phố Vĩnh Long gồm: 1) Bệnh viện Triều An, 2) Đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi 3) Trạm Kiểm dịch Động vật Mỹ Thuận Qua đây, ngƣời viết cho biết cách thức điều tra thu thập số liệu Đồng thời cho thấy thực trạng giá đất nơi nghiên cứu nhƣ yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất quy trình, trình tự xác định giá đất cụ thể Giá đất bị ảnh hƣởng chủ yếu mục đích sử dụng vị trí Giá Nhà nƣớc thực tế có chênh lệch lớn gây khơng khó khăn q trình điều tra y Ta Ngƣời viết mong muốn thời gian không xa, thị trƣờng thành phố Vĩnh Long nói riêng đất nƣớc Việt Nam nói chung giá đất đƣợc công khai minh bạch không tồn hai loại giá song song o D ni U ity rs ve Từ khóa: bảng giá đất, thực trạng giá đất, xác định giá đất cụ thể ii DANH SÁCH HÌNH Hình 2.1 Bản đồ ranh giới hành thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long 23 Hình 4.1 Quy trình xác định giá đất cụ thể thành phố Vĩnh Long 30 y Ta o D ity rs ve ni U iii DANH SÁCH BẢNG Bảng 4.1 Loại đất, vị trí khu đất thuộc cơng trình xây dựng Bệnh Viện Triều An để tính giá bồi thƣờng theo tiêu chí Bảng giá đất năm 2015 hành tỉnh: 32 Bảng 4.2 Tổng phiếu điều tra thực tế cho cơng trình Bệnh viện Triều An: 33 Bảng 4.3 Tổng kết kết điều tra thực tế cơng trình Bệnh viện Triều An: 34 Bảng 4.4 Bảng quy đổi số loại đất thuộc cơng trình Bệnh viện Triều An: 35 Bảng 4.5 Bảng tổng kết kết cơng trình Bệnh viện Triều An: 37 Bảng 4.6 Loại đất, vị trí khu đất dự án Đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi, để tính giá bồi thƣờng theo tiêu chí Bảng giá đất năm 2015 hành tỉnh: 39 Bảng 4.7 Tổng phiếu điều tra thực tế cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: 40 y Ta Bảng 4.8 Tổng kết kết điều tra thực tế cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: 41 o D Bảng 4.9 Kết tính tốn bình qn thực tế loại đất cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: 42 U ni Bảng 4.10 Bảng tổng kết kết cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: 42 rs ve Bảng 4.11 Tổng phiếu điều tra thực tế cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: 44 ity Bảng 4.12 Tổng kết kết điều tra thực tế công trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận: 44 Bảng 4.13 Kết tính tốn bình qn thực tế loại đất cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận: 45 Bảng 4.14 Bảng hệ số điều chỉnh giá bồi thƣờng cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận 45 iv DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT - UBND Ủy ban nhân dân - VPĐK ĐĐ Văn phòng đăng ký Đất đai - QSDĐ Quyền sử dụng đất - QLĐĐ Quản lý đất đai - STNMT Sở Tài nguyên Môi trƣờng - ONT Đất nông thôn - CLN Đất lâu năm - CHN Đất hàng năm - NTS Đất nuôi trồng thủy sản y Ta o D ity rs ve ni U v MỤC LỤC LỜI CẢM TẠ i TÓM TẮT ii DANH SÁCH HÌNH iii DANH SÁCH BẢNG .iv DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT v MỤC LỤC vi CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu đề tài 1.3 Nội dung đề tài Ta 1.4 Ý nghĩa đề tài y CHƢƠNG 2: LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU D o 2.1 Các khái niệm ni U 2.1.1 Đất đai ve 2.1.2 Giá đất rs 2.1.3 Định giá đất ity 2.2 Đặc điểm đất đai giá đất 2.2.1 Đặc điểm đất đai 2.2.2 Đặc điểm giá đất 2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 2.3.1 Yếu tố tự nhiên 2.3.2 Yếu tố kinh tế xã hội 2.3.3 Yếu tố sở hạ tầng 10 2.3.3 Yếu tố tâm lý 11 2.3.4 Yếu tố môi trƣờng 11 2.3.5 Yếu tố pháp lý 11 2.4 Các phƣơng pháp định giá đất 12 2.4.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 12 vi 2.4.2 Phƣơng pháp chiết trừ 14 2.4.3 Phƣơng pháp thu nhập 15 2.4.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 17 2.4.5 Phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất 19 2.5 Điều kiện để áp dụng phƣơng pháp định giá 20 2.6 Các trƣờng hợp cần xác định giá đất để tính bồi thƣờng đất thu hồi 21 2.7 Đặc điểm vùng nghiên cứu 22 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG TIỆN VÀ PHƢƠNG PHÁP 24 3.1 Vật liệu nghiên cứu 24 3.2 Phạm vi nghiên cứu 24 3.2.1 Thời gian nghiên cứu 24 3.2.2 Địa điểm nghiên cứu 24 Ta 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 24 y 3.4 Phƣơng pháp xử lý số liệu 25 D o CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 27 ni U 4.1 Trình tự quy trình xác định giá đất cụ thể để bồi thƣờng thu hồi đất 27 ve 4.1.1 Trình tự thực 27 rs 4.1.2 Quy trình cụ thể để xác định giá đất cụ thể nơi nghiên cứu 28 ity 4.2 Thực trạng giá đất thành phố Vĩnh Long 31 4.2.1 Cơng trình Bệnh viện Triều An 31 4.2.2 Cơng trình Đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi, Phƣờng 3, thành phố Vĩnh Long 38 4.2.3 Cơng trình xây dựng Trạm Kiểm dịch Động vật Mỹ Thuận, Xã Tân Ngãi, thành phố Vĩnh Long 43 4.3 Thuận lợi khó khăn 45 4.3.1 Thuận lợi 45 4.3.2 Khó khăn 46 4.3.3 Giải pháp 46 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47 5.1 Kết luận 47 5.2 Kiến nghị 48 vii Tỉnh đội, Khu tái định cƣ Bắc Mỹ Thuận khu du lịch Trƣờng An nên giá đất thị trƣờng chuyển nhƣợng nơi tƣơng đối cao - Thực trạng triển vọng cung cầu khu đất định giá: Cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận, xã Tân Ngãi, thành phố Vĩnh Long đƣợc xây dựng kết hợp đồng với hệ thống Trạm kiểm dịch Quốc gia việc kiểm soát vận chuyển động vật sản phẩm động vật theo quy định, góp phần phịng chống dịch bệnh, bảo vệ môi trƣờng, phục vụ đề án tái cấu ngành nông nghiệp đến năm 2020 đƣợc duyệt - Phƣơng pháp định giá đất: áp dụng phƣơng pháp hệ số điều chỉnh giá đất - Qua điều tra khảo sát giá thị trƣờng khu vực cần xác định giá điều tra thực tế đƣợc tổng 03 phiếu điều tra nhƣ sau: Bảng 4.11 Tổng phiếu điều tra thực tế cơng trình đƣờng vào Trƣờng THCS Nguyễn Trãi: TT Tổng số phiếu điều tra Vị trí Vị trí Vị trí Đất trồng lâu năm 03 02 01 (Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường Vĩnh Long) y Ta Loại đất điều tra Số phiếu điều tra o D Thông tin kết điều tra giá đất thị trƣờng đƣợc 03 phiếu với vị trí, loại đất điều tra nhƣ sau: Bảng 4.12 Tổng kết kết điều tra thực tế cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận: Tờ đồ Số ity rs Địa điểm (xã) ve ni U Vị trí đất TT điểm điều tra Loại đất (tại thời điểm giao dịch) Diện tích Giá chuyển nhƣợng QSDĐ (đồng/m2) Thời điểm chuyển nhƣợng 1 CLN Tân Ngãi 16 1.283,8 1.200.000 07/2015 CLN Tân Hội 90 819,8 1.158.819 09/2016 CLN Tân Ngãi 16 129 457,9 1.332.169 05/2016 (Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường Vĩnh Long) Tƣơng tự với Cơng trình xây dựng Bệnh viện Triều An, tiến hành quy đổi số liệu cho kết nhƣ sau: 44 Bảng 4.13 Kết tính tốn bình qn thực tế loại đất cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận: TT Nội dung Đất CLN, vị trí Số Vị phiếu trí Kết điều tra Chênh lệch Quy đổi theo khác vị trí vị trí, Giá đất theo Bảng loại đất cần thực tế giá đất định giá tỉnh Loại đất 1 ODT 1.200.000 1.200.000 CLN 1.158.819 1.158.819 Giá đất bình quân thực tế 1.243.663 CLN 1.332.169 40.000 1.372.169 (Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường Vĩnh Long) Nhƣ hệ số điều chỉnh giá đất để làm sở tính tiền bồi thƣờng cho hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hƣởng thu hồi đất phục vụ cơng trình xây dựng Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận (theo khoản 5, Điều 4, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP), nhƣ sau: Ta y Bảng 4.14 Bảng hệ số điều chỉnh giá bồi thƣờng cơng trình Trạm kiểm dịch Mỹ Thuận ni Giá đất BQ thực tế theo điều tra Hệ số điều chỉnh giá đất Giá đất bồi thƣờng (làm tròn) (đồng/m2) 200.000 1.243.663 6,219 1.243.700 o D Bảng giá đất năm 2015 (đồng/m2) Đất CLN rs Vị trí ve Nội dung U TT ity (Nguồn: Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên Môi trường Vĩnh Long) Theo nhƣ kết tính tốn đƣợc, trƣờng hợp hệ số điều chỉnh lên đến 6, điều chứng tỏ giá đất thực tế khác xa với giá theo quy định hành Cần tiến hành điều chỉnh Bảng giá đất khu vực 4.3 Thuận lợi khó khăn 4.3.1 Thuận lợi Trong suốt q trình thực đề tài nghiên cứu, tác giả nhận thấy có thuận lợi định - Đa phần cán địa phƣơng xã (phƣờng), nơi có đất bị Nhà nƣớc thu hồi, nhiệt tình hỗ trợ tích cực - Các quan chun mơn thực chức tƣ vấn xác định giá đất nhiệt tình hƣớng dẫn, cung cấp số liệu 45 - Đại phận ngƣời dân có đất thực giao dịch chuyển nhƣợng thành công (kể ngƣời “mua” ngƣời “bán”) địa bàn thành phố Vĩnh Long giúp đỡ, phối hợp thực công tác điều tra giá đất thực tế thị trƣờng - Nhà nƣớc có quy định rõ ràng phƣơng pháp, cách thức, thủ tục, hồ sơ định giá đất giúp dễ dàng điều tra tìm hiểu - Nhà nƣớc có cải tiến Luật, giá đất bất động sản đất đƣợc bồi thƣờng theo giá trị thực tế thị trƣờng thời điểm thu hồi đất nên tránh đƣợc hẹp hòi cho ngƣời dân xảy tình trạng mâu thuẫn Nhà nƣớc nhân dân 4.3.2 Khó khăn Tƣơng tự mặt thuận lợi khơng thể thiếu mặt khó khăn nhƣ: Ta - Một số nơi thành phố Vĩnh Long có giao dịch đất đai nên gây tình trạng thiếu liệu điều tra thực tế, đơn vị tƣ vấn phải tiến hành quy đổi nên độ xác có phần thấp y - Một phần nhỏ ngƣời dân e dè, chƣa phối hợp khai giá ảo đƣợc điều tra giá đất giao dịch thành công D o - Giá Nhà nƣớc đa phần thấp so với giá thực tế gây khó khăn điều tra xác định giá ni U rs ve - Hệ thống pháp luật liên quan đến giá đất đơi lúc cịn chồng ch o dễ gây nhầm lẫn ity 4.3.3 Giải pháp Ngƣời điều tra cán địa cần phải có biện pháp khắc phục khó khăn nhƣ biết sử dụng nghệ thuật điều tra vấn phần giúp ngƣời dân hiểu rõ công tác điều tra giá nhƣ để ngƣời dân khai giá thực giao dịch Sử dụng phƣơng pháp tính tốn xử lý thơng tin thiếu thơng tin xác định giá Thƣờng xuyên cập nhật, chỉnh sửa giá đất Bảng giá đất hành nơi đất đai có biến động cao Cơng khai, minh bạch giá thị trƣờng 46 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thơng qua cơng trình nghiên cứu này, với số liệu kết thu nhận đƣợc cho thấy giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Long, tỉnh Vĩnh Long hai năm trở lại bị ảnh hƣởng chủ yếu hai yếu tố vị trí đất đai mục đích sử dụng loại đất Ngồi cịn chịu ảnh hƣởng yếu tố khác nhƣ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, yếu tố môi trƣờng, sở hạ tầng quy hoạch Qua nghiên cứu cho thấy giá đất đƣợc Nhà nƣớc quy định Bảng giá đất hành giá thực tế đƣợc ngƣời dân giao dịch thành cơng thị trƣờng thành phố Vĩnh Long có chênh lệch lớn Từ tác giả viết nhận định giá quy định UBND tỉnh Vĩnh Long không sát với giá đất thực tế diễn thị trƣờng hai năm trở lại địa bàn nghiên cứu y Ta Tuy hai loại giá chệnh lệch lớn không sát với nhƣng Luật Đất đai 2013 có cải tiến quan trọng so với Luật Đất đai 2003 vấn đề bồi thƣờng đất đai Nhà nƣớc thu hồi đất Luật Đất đai 2013 quy định giá bồi thƣờng giá đất cụ thể thực tế thị trƣờng thời điểm thu hồi đất Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa sở điều tra, thu thập thông tin đất, giá đất thị trƣờng thông tin giá đất sở liệu đất đai; áp dụng phƣơng pháp định giá đất phù hợp Chính khơng hẹp hịi cho ngƣời dân có đất bị thu hồi Bên cạnh bổ sung thêm số trƣờng hợp đƣợc bồi thƣờng đất mà Luật Đất Đai 2003 chƣa có Vì phần xảy mâu thuẫn nhƣ xảy trƣờng hợp khó thu hồi ngƣời dân không chấp thuận bị thu hồi mà Nhà nƣớc quy định Đây rõ ràng cải cách quan trọng Luật vấn đề thu hồi mà ngƣời dân mong muốn Nói cách đơn giản việc bồi thƣờng diễn cơng tƣơng xứng có nghĩa đảm bảo cho ngƣời dân “mua” lại đất khác để có điều kiện tái lập lại cƣộc sống sau Nhà nƣớc thu hồi đất o D ity rs ve ni U Một lý khiến có chênh lệch hai loại giá vừa nêu ngƣời dân phải đóng tiền thuế sử dụng đất để giảm nhẹ tiền phải đóng, ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng có giao dịch ngầm làm cho giá ghi hợp đồng khác xa với giá thực họ trao đổi Đó vấn đề có liên quan giá đất mà Nhà nƣớc khó giải đƣợc 47 5.2 Kiến nghị Tác giả viết mong muốn có bƣớc tiến với kiến nghị sau: Thứ nhất, văn Pháp luật cần quán lại với nhau, cần bỏ vấn đề chồng ch o gộp lại thành Thứ hai, cần hạn chế sử dụng từ mang tính định tính quy định Pháp luật nhƣ “phù hợp với giá đất thị trƣờng” hay “sát với giá đất thị trƣờng” mà thay vào “bằng với giá thị trƣờng” hay “tƣơng đƣơng với giá thị trƣờng” để đảm bảo giá bồi thƣờng cho ngƣời dân có đất bị thu hồi khơng khơng k m với giá trị thực Thứ ba, cần tuyên tuyền giúp ngƣời dân hiểu rõ công tác xác định giá đất cụ thể để ngƣời dân phối hợp nhịp nhàng quan chức Qua bồi thƣờng thỏa đáng với giá trị thực phần đất mà Nhà nƣớc thu hồi y Ta Thứ tƣ, tác giả mong muốn thời gian không xa, giá đất thành phố Vĩnh Long đƣợc công khai minh bạch rõ ràng cho khơng cịn tồn hai loại giá song song giá Nhà nƣớc giá thực tế Mà hai loại giá gộp chung thành một, có nghĩa giá Nhà nƣớc cập nhật liên tục cho với giá thực tế Muốn đƣợc nhƣ vậy, Nhà nƣớc phải có sách giảm nhẹ tiền thuế sử dụng đất tiền thuế phải đóng sau cập nhật với thuế chƣa cập nhật o D ity rs ve ni U 48 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, 2014 Tài liệu tập huấn giá đất; Bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ Nhà nƣớc thu hồi đất Hồ Thị Lam Trà & Nguyễn Văn Quân, 2005 Giáo trình Định Giá Đất Nhà xuất Hà Nội Lê Quang Trí, 2003 Tài liệu Quản lý phân tích thị trƣờng nhà đất, Đại học Cần Thơ Nguyễn Bích Phƣợng, 2012 Phân tích thị trƣờng nhà đất huyện Long Mỹ, tỉnh Hậu Giang từ năm 2005 đến năm 2010 dự báo đến năm 2020 Nguyễn Phú Uy Nguyễn Lê Nguyệt Lam, 2010 Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất địa bàn Quận Cái Răng Luận văn tốt nghiệp đại học ngành quản lý đất đai trƣờng Đại Học Cần Thơ y Ta Nguyễn Thanh Tùng, 2014 Nghiên cứu thực trạng giá đất xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013 Luận văn thạc sĩ ngành quản lý đất đai trƣờng Đại Học Thái Nguyên o D ve ni U Tổng cục Quản lý Đất đai, 2015 Tài liệu Bồi dƣỡng định giá đất Ban hành kèm theo Quyết định số 208/QĐ-TCQLĐĐ ngày 15/6/2015 Tổng cục Quản lý đất đai phê duyệt tài liệu bồi dƣỡng định giá đất Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ity rs Võ Thanh Phong, 2016 Bài giảng Phân hạng định giá đất, Lƣu hành nội trƣờng Đại học Tây Đô Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ thi hành Luật Đất đai năm 2013 Thông tƣ 36/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết phƣơng pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tƣ vấn xác định giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Long (2014) Bảng giá đất tỉnh Vĩnh Long ban hành kèm theo Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Vĩnh Long 49 PHỤ LỤC A CÁC BIỂU MẪU Phiếu số… Mẫu số 01 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất nông nghiệp) Tên xã (phƣờng, thị trấn): Tên ngƣời đƣợc điều tra: Địa (1)………………………………; thời điểm chuyển nhƣợng (2): Giá bất động sản chuyển nhƣợng: triệu đồng/bất động sản Giá đất chuyển nhƣợng: …………………………triệu đồng/thửa đồng/m2 Nguồn thông tin: Các thông tin đất - Tờ đồ số: ……………; thử đất số: ………………; diện tích: m2 Ta - Địa đất(3): -Vị trí đất: y o D Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, Không tiếp giáp lộ □ U - Mục đích sử dụng: Các thông tin tài sản gắn liền với đất ve ni - Thơng tin khác (nếu có): rs - Loại trồng (thủy sản nuôi trồng): ……………………; Năm trồng (nuôi trồng): ity - Cơng trình xây dựng phục vụ sản xuất nơng nghiệp: Loại cơng trình: .; năm xây dựng: ……………; giá trị cơng trình xây dựng: ………………triệu đồng - Tài sản khác (nếu có): Các thông tin thu nhập từ đất - Thu nhập bình quân năm: đồng/m2 - Chi phí bình qn năm để tạo thu nhập: đồng/m2 - Thu nhập rịng bình qn năm (thu nhập sau thuế): đồng/m2 Ngày……tháng……năm…… Ngƣời đƣợc điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngƣời điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 50 Phiếu số… Mẫu số 02 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất nông thôn) Tên xã: ………………………………………………………………………………………… Tên ngƣời đƣợc điều tra: ……….………………………………………………… Địa chỉ(1): …………………………; thời điểm chuyển nhƣợng(2): …………………… Giá bất động sản chuyển nhƣợng: ……………………………triệu đồng/bất động sản Giá đất chuyển nhƣợng: ………………triệu đồng/thửa hoặc……… ………đồng/m2 Nguồn thông tin: ……….……………………………………………………………… Các thông tin đất - Tờ đồ số: …………; đất số: …….………; diện tích: ……….…………m2 - Địa đất(3): …………………………………………………………………… Ta - Kích thƣớc mặt tiền: …………m; kích thƣớc chiều sâu đất: …………………m y - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngƣợc □, hình đa giác □, hình chữ L □ D o - Khu vực: ……………………………………………………………………………… U ve - Khoảng cách từ đất đến: ni - Vị trí đất: …………………………………………………………………………… * Trung tâm xã: ………m; * Đƣờng giao thông liên thôn: ………………… m; * Huyện lộ: …… ……m; * Tỉnh lộ: ………………m; * Quốc lộ: …….………m ity rs * Trục giao thơng khu dân cƣ:…… …m; - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: …………………… ……………………………… - Các yếu tố hạ tầng xã hội: ……… ……………………………………………… - Các thơng tin khác có ảnh hƣởng đến giá đất (nếu có): ………………………………………………………………………………………… Các thơng tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ……………; cấp nhà: …………………; năm xây dựng: ……… - Diện tích xây dựng: …………m2; số tầng: ……; diện tích sàn sử dụng: …………m2 - Tài sản khác (nếu có): …………………………………… ………………………… Ngày tháng năm Ngƣời đƣợc điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngƣời điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 51 Phiếu số… Mẫu số 04 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Áp dụng đất đô thị) Tên phƣờng (thị trấn): ……………………………………………………………………………… Tên ngƣời đƣợc điều tra: ………………………………………………………………………… - Địa chỉ(1): …………………………… …; thời điểm chuyển nhƣợng(2): ………………………… - Giá bất động sản chuyển nhƣợng: ……………………………………triệu đồng/bất động sản - Giá đất chuyển nhƣợng: ………………………triệu đồng/thửa hoặc…………………đồng/m2 - Nguồn thông tin: …………………………………………………………………………………… Các thông tin đất y Ta - Tờ đồ số: ………………………; đất số: ……………; diện tích: ………………m2 o D - Địa đất (3): ……………………………………………………………………………… U - Kích thƣớc mặt tiền: ……………m; kích thƣớc chiều sâu đất: ………………………m ve ni - Hình thể đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vng □, hình thang xi □, hình thang ngƣợc □, hình đa giác □, hình chữ L □ Tên địa danh ity rs - Vị trí đất: …………………………………………………………………………………………… Khoảng cách đến đƣờng (phố) đến ngõ (hẻm) cấp liền kề trƣớc Đƣờng (phố): ……………………………… Ngõ (hẻm) cấp 1: …………………………… Ngõ (hẻm) cấp 2: …………………………… Ngõ (hẻm) cấp 3: …………………………… Ngõ (hẻm) cấp 4: …………………………… - Các yếu tố hạ tầng kỹ thuật: …………………………………………………………………… Các yếu tố hạ tầng xã hội: ……………………………………………………………………….… Các thông tin khác có ảnh hƣởng đến giá đất (nếu có): …… ……………………………………… 52 Các thông tin tài sản gắn liền với đất - Nhà ở: Loại nhà: ………………………; cấp nhà: ………………; năm xây dựng: …………… - Diện tích xây dựng: …………m2; số tầng: ……………; diện tích sàn sử dụng: ……………m2; Giấy ph p xây dựng: có □, khơng có □ - Tài sản khác (nếu có): ……………………………………………………………………………… Ngày tháng năm Ngƣời đƣợc điều tra (Ký ghi rõ họ tên) Ngƣời điều tra (Ký ghi rõ họ tên) y Ta o D ity rs ve ni U 53 Phiếu số…… Mẫu số 06 PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ ĐIỂM ĐIỀU TRA Tên xã (phƣờng, thị trấn): …………………………………………………………………………… Thuộc vùng: đồng □ trung du □ miền núi □ Các thông tin kinh tế - xã hội - Giá trị tổng sản phẩm bình quân: …………đồng/ha, so với mức bình quân chung tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □ - Thu nhập bình quân năm: ……………đồng/ngƣời, so với mức bình quân chung tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □ - Dân số: ……………ngƣời, mật độ dân số: ……………ngƣời/km2, so với mật độ dân số tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □ Các thông tin kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung tỉnh) - Giao thơng: Tốt □, trung bình □, k m □; - Cấp, nƣớc: Tốt □, trung bình □, k m □; Ta - Thủy lợi: Tốt □, trung bình □, k m □; y - Điện: Tốt □, trung bình □, k m □; D o - Cơ sở giáo dục: Tốt □, trung bình □, k m □; U - Cơ sở y tế: Tốt □, trung bình □, k m □ ni Các thông tin cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung tỉnh) ve - Dịch vụ vật tƣ, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi □, trung bình □, k m □ rs - Dịch vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi □, trung bình □, k m □ - Thƣơng mại: Thuận lợi □, trung bình □, k m □ ity - Dịch vụ thông tin liên lạc: Tốt □, trung bình □, k m □ Các thơng tin khác - Quy hoạch xây dựng chi tiết: đƣợc duyệt □, chƣa đƣợc x t duyệt □ - Số đất đƣợc xác định lại giá đất, trúng đấu giá năm điều tra: …………thửa Ngày tháng năm Ngƣời điều tra (Ký ghi rõ họ tên) 54 PHIẾU XỬ LÝ THÔNG TIN TẠI TRUNG TÂM KỸ THUẬT TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG VĨNH LONG THÔNG TIN THU THẬP BỔ SUNG VÀ KẾT QUẢ TÍNH TỐN CỦA PHIẾU ĐIỀU TRA THU THẬP THÔNG TIN THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP (Phiếu số: …) Giá bất động sản chuyển nhƣợng:…………………………… đồng/bất động sản (A) I Áp dụng phƣơng pháp chiết trừ trƣờng hợp có tài sản đất lâu năm, nhà cơng trình xây dựng, vật kiến trúc đất Cây lâu năm: Số lƣợng y Ta Loại STT lâu năm Giai đoạn sinh trƣởng Thành tiền (đồng) Ghi o D Đơn giá theo định 28/2009/QĐUBND ngày 25/12/2009 UBND tỉnh (đồng/cây) rs ve ni U Giá trị lâu năm đất (B1) ity Cơng trình xây dựng khác, nhà Khơng có nhà ở, cơng trình xây dựng đất Lý do: …………………………… Có nhà ở, cơng trình xây dựng đất - Loại nhà ở, cơng trình: ……………………… cấp hạng nhà ở, cơng trình: …… … - Kết cấu cơng trình: ………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………… - Diện tích xây dựng: ……m2; số tầng: ………tầng; diện tích sàn sử dụng: ………m2 - Năm xây dựng: ……….; Sửa chữa bảo dƣỡng nhà, cơng trình thời gian sử dụng: Có, Khơng có; Năm sửa chữa bảo dƣỡng……….; Giá trị sửa chữa, bảo dƣỡng………………triệu đồng; tuổi đời kinh tế nhà, công trình: …………năm; Số năm sử dụng cịn lại: ………năm Tỷ lệ hao mòn: ……% 55 - Đơn giá nhà xây dựng theo Quyết định 06/2013/QĐ-UBND ngày 13/8/2013 UBND tỉnh là: ……………….đồng/m2; suất vốn đầu tƣ xây dựng theo loại cơng trình đầu tƣ xây dựng nêu theo Quyết định 1161/QĐ-BXD ngày 15/10/2015 Bộ Xây dựng là: ……………………đồng/…… - Giá trị xây dựng nhà, cơng trình: ……………………đồng; Giá trị hao mịn là: ………………đồng; - Giá trị nhà, cơng trình (B2) là: ……………………đồng Vật kiến trúc đất (B3) n n STT Khơng có vật kiến trúc đất Loại vật kiến trúc Có vật kiến trúc đất Đơn giá XD vật kiến trúc theo Quyết định 06/2013/QĐ-UBND ngày 13/8/2013 UBND tỉnh (đồng) Tỷ lệ chất ĐVT lƣợng lại (%) Thành tiền (đồng) y Ta o D ni U ve Tổng giá trị vật kiến trúc (B3) ity rs II Xác định tiền chuyển mục đích sử dụng đất quy đổi đất nơng nghiệp đất điều tra có loại đất ODT + CLN, ONT+CLN, ONT + NTS, ODT + NTS Không phải quy đổi Phải quy đổi - Diện tích đất điều tra: …… m2 Trong đó, diện tích đất PNN đất là: … … m2, loại đất: ………., thuộc vị trí/khu bảng giá đất hành tỉnh là: ……………….đồng/m2 Quy đổi loại đất: ……………, thuộc vị trí: …………., có giá đất theo bảng giá đất hành tỉnh là: ………….đồng/m2 Chênh lệch giá đất hai loại đất là: … ……đồng/m2 - Tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo diện tích đất đƣợc quy đổi hai loại đất (C): ………… đồng 56 Xác định giá trị tài sản đất giá đất chuyển nhƣợng QSDĐ Nội dung Ký hiệu Giá bđs chuyển nhƣợng A Giá trị tài sản có đất B = (B1+B2+B3) 2.1 Giá trị lâu năm B1 2.2 Giá trị nhà, cơng B2 trình XD khác 2.3 Giá trị vật kiến trúc B3 Tiền chuyển mục đích sử dụng C đất quy đổi đất nông nghiệp Giá đất chuyển nhƣợng D=A–B–C Quy đơn giá chuyển nhƣợng QSDĐ y Ta o D ity rs ve ni U 57 Thành tiền (đồng) ……………………đồng/m2 PHỤ LỤC B CÁC SỐ LIỆU THÔ y Ta o D ity rs ve ni U 58