Giới thiệu, phân tích 3 yếu tố không gian vật thể không gian phi vật thể không gian kinh tế và phân tích những giá trị tạo ra sự khác biệtủa dự án diamond island quận 2

Vị trí :Diamond Island tọa lạc trên một vị trí chiến lược được bao bọc bởi 3 dòng sông là:sông Sài Gòn, sơng Giồng Ơng Tố & sơng nhân tạo Nhánh nhỏ, nhờ vậy mà Đảo KimCương sở hữu cảnh t

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ-KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN.

–––––––– bëa ––––––––

ĐỀ TÀI:

Giới thiệu, phân tích 3 yếu tố “không gian vật thể”,

“Không gian phi vật thể”, “ Không gian kinh tế” Và phân tích những giá trị tạo ra sự khác biệtủa dự án

DIAMOND ISLAND QUẬN 2

Tp Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 6 năm 2023

BÀI TIỂU LUẬN NHÓM 2

THÀNH VIÊN THỰC HIỆN

Phan Ngọc GiàuPhan Nguyễn Quỳnh NhưPhạm Minh PhiNguyễn Hoàng Thanh Phúc

Thông tin vắn tắt về các thành viên tham gia dự án:

1 Họ và tên trưởng nhóm: Phan Ngọc Giàu

3 Khoa: Thẩm định giá – Kinh doanh Bất động sản

4 Số điện thoại liên hệ: 0943188115

LỜI NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN

Lý do chọn dự án Diamond Island

Diamond Island là một dự án độc đáo tọa lạc tại Quận 2, thành phố Hồ Chí Minh, ViệtNam Với vị trí đắc địa bên bờ sông Sài Gòn, dự án này mang đến một không gian sốngxanh và sang trọng với tiêu chuẩn quốc tế

Với diện tích rộng lớn và thiết kế thông minh, Diamond Island tạo nên một cộng đồngdân cư đa dạng và thân thiện Dự án bao gồm một loạt các căn hộ cao cấp, biệt thự vàpenthouse, được xây dựng theo tiêu chuẩn chất lượng cao nhất để đáp ứng nhu cầu sốngcủa cả gia đình và cộng đồng

Một trong những điểm đặc biệt của Diamond Island chính là công viên rộng lớn trảidài trên 80% diện tích dự án Công viên này không chỉ mang đến không gian xanh mát vàthoáng đãng, mà còn cung cấp nhiều tiện ích và hoạt động giải trí cho cư dân, bao gồm hồbơi, khu vui chơi trẻ em, khu thể thao, sân golf mini, và nhiều tiện ích khác

Ngoài ra, Diamond Island còn được bao quanh bởi dòng sông Sài Gòn tạo nên mộtkhông gian yên bình và đẹp mắt Dự án cung cấp hệ thống giao thông thuận tiện, vớiđường cao tốc và cầu phao kết nối với trung tâm thành phố Điều này giúp cư dân dễdàng tiếp cận các khu vực quan trọng khác trong thành phố mà không gặp phải khó khăn.Diamond Island không chỉ là một nơi ở mà còn là một cộng đồng sống đẳng cấp, vớiđội ngũ quản lý chuyên nghiệp và các tiện ích hiện đại Cư dân tại đây có thể tận hưởngcuộc sống tiện nghi và an lành, đồng thời được trải nghiệm một môi trường sống xanh,trong lành và an toàn

Tóm lại, Diamond Island là một dự án mang đến cho khách hàng những sản phẩm chấtlượng, gần gũi với thiên nhiên, tránh xa đô thị nhộn nhịp nhưng lại nằm tại trung tâmthành phố Chính vì thế, ngay từ những ngày đầu ra mắt thị trường, dự án đã thu hút đôngđảo sự quan tâm của khách hàng Đây là nơi lý tưởng để phân tích và tìm hiểu thêm về dựán

1

I Giớ thiệu chung

Dự án Diamond Island là một khu đô thị cao cấp nằm tại bán đảo Thạnh Mỹ Lợi,Quận2, thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam Dự án này được phát triển bởi tập đoàn KustoHome - một tập đoàn đa quốc gia với kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản.1

Vị trí :

Diamond Island tọa lạc trên một vị trí chiến lược được bao bọc bởi 3 dòng sông là:sông Sài Gòn, sông Giồng Ông Tố & sông nhân tạo Nhánh nhỏ, nhờ vậy mà Đảo KimCương sở hữu cảnh tượng đẹp đẽ, không gian sống mát mẻ, yên tĩnh, trong lành khác xavới những vị trí khác của thành phố

Với vị trí đắc địa có được, cùng với đó là được bao bọc bởi những tuyến đường huyếtmạch của khu vực, cư dân có thể dễ dàng di chuyển đến các khu vực trọng điểm củathành phố, cách trung tâm thành phố chỉ khoảng 7 phút di chuyển,

2

Mất 5 phút để lái xe đến quảng trường trung tâm khu đô thị Thủ Thiêm

Mất 10 – 15 phút để di chuyển đến trung tâm Quận 7, Quận Bình Thạnh, khu đôthị Phú Mỹ Hưng

Mất 15 phút để di chuyển đến trung tâm thành phố

Mất 30 phút để tới sân bay Tân Sơn Nhất

Mất 40 phút để di chuyển tới các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An, ĐồngNai

Nằm liền kề với trung tâm hành chính Quận 2, trung tâm phức hợp thể dục thểthao, sân Golf

2

Thiết kế và kiến trúc:

3

15

Chapter 3 - Core textbook: Robbins, S., …Organisational

Behaviour 100% (2)

5

١ كوﻠﺳ - Summary Organizational Behavio…Organizational

26

OB midterm and nal full chapter 1 ->10Organizational

30

Thiết kế căn hộ Đảo Kim Cương được tổ chức thiết kế bởi cuộc thi kiến trúc gồm 15công ty hàng đầu thế giới tham gia Được thiết kế với phong cách “Tổ Ong Lệch”, cáckhối nhà được chia nhỏ, có ít nhất 2 hướng có hướng nhìn ra phong cảnh xung quanh.

Final Quiz OB 2021Organizational

11

Diamond Island được thiết kế theo phong cách hiện đại và sang trọng Dự án bao gồmmột loạt các căn hộ cao cấp, biệt thự và penthouse, với diện tích và thiết kế linh hoạt đểphù hợp với nhu cầu của từng gia đình Các căn hộ được bố trí sao cho tận dụng tối đaánh sáng tự nhiên và tầm nhìn tuyệt đẹp ra sông và thành phố, ngoài ra mỗi căn hộ đều cóhướng đón gió, tạo nên không gian thoáng mát, rộng rãi Các căn hộ được chủ đầu tư lắpđặt thiết bị nội thất hiện đại, cao cấp, tối ưu hóa diện tích, thiết kế chi tiết, tỉ mỉ trongtừng căn phòng

5

Tiện ích nội khu:

Diamond Island Dự án có một công viên rộng lớn trải dài trên 80% diện tích, tạo rakhông gian xanh mát và trong lành Công viên được thiết kế với các tiện ích như hồ bơi,khu vui chơi trẻ em, sân golf mini, khu thể thao, công viên nướng BBQ, và nhiều khu vựcnghỉ ngơi khác Dự án căn hộ Đảo Kim Cương ( Diamond Island ) Quận 2 sở hữu tổ hợptiện ích cao cấp, vượt trội, đồng bộ 5 sao, hứa hẹn sẽ đem đến một loạt tiện ích đẳng cấpcho cư dân Với mong muốn tạo nên một không gian sống đầy đủ nhất cho cư dân, dự án

sở hữu hệ thống tiện ích nội khu đa dạng gồm:

Hệ thống điện dự phòng hoạt động 100%

Phòng Gym, Spa cao cấp

Công viên trung tâm xanh mát quanh năm

Hồ bơi 2000m2

Trung tâm mua sắm, cửa hàng tiện lợi

Khu vui chơi dành cho trẻ em, rạp chiếu phim

Nhà hàng, Coffee ven sông

Thư viện, phòng đọc

Hệ thống an ninh đảm bảo 24/24,…

6

Dự án căn hộ Đảo Kim Cương ( Diamond Island ) Quận 2 sở hữu tổ hợp tiện ích caocấp, vượt trội, đồng bộ 5 sao, hứa hẹn sẽ đem đến một loạt tiện ích đẳng cấp cho cư dân.Với mong muốn tạo nên một không gian sống đầy đủ nhất cho cư dân, dự án sở hữu hệthống tiện ích nội khu đa dạng gồm:

Hệthốngđiệndự

phòng hoạt động 100%

Phòng Gym, Spa cao cấp

Công viên trung tâm xanh mát quanh năm

Hồ bơi 2000m2

Trung tâm mua sắm, cửa hàng tiện lợi

Khu vui chơi dành cho trẻ em, rạp chiếu phim

Nhà hàng, Coffee ven sông

Thư viện, phòng đọc

Hệ thống an ninh đảm bảo 24/24,…

7

An ninh

Dự án căn hộ Đảo Kim Cương (Diamond Island) là hòn đảo ngọc duy nhất tại trungtâm quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh với 4 bề sông nước và những thảm thực vật xanhtươi Dự án là khu Compound với an ninh 3 lớp, và được bảo vệ túc trực tại cổng, sảnhthang máy, tại hầm, tại tầng tiện ích 24/7 Cư dân ra vào toà căn hộ bằng thẻ từ riêngtừng tầng ( thẻ tầng nào đi tầng đó) Ngoài ra, dự án được bao quanh bởi sông nước vàchỉ có 2 cổng có thể ra vào; càng giúp cho an ninh tại dự án được an toàn hơn

Ngòai ra,các gia đình thành đạt và nổi tiếng trên thế giới luôn tìm kiếm sự riêng tư vàyên bình, nơi cộng đồng và hàng xóm có cùng phong cách sống Là hòn đảo biệt lập duynhất tại TP.HCM, Đảo Kim Cương mang đến cho bạn một không gian riêng tư trọn vẹn,

an toàn và bình yên như mong đợi

https://www.youtube.com/watch?v=E4xQia39i1A&t=197s ( link video tổng quan về

dự án)

II Phân tích không gian vật thể tại dự án

Dự án "Đảo Kim Cương" tại quận 2 là một dự án bất động sản lớn tại thành phố HồChí Minh, Việt Nam Yếu tố "không gian vật thể" của dự án này đề cập đến thiết kế vàquy hoạch không gian tổng thể của khu đô thị, bao gồm cả không gian công cộng vàkhông gian riêng tư

8

Dưới đây là chi tiết về yếu tố "không gian vật thể" trong dự án "Đảo Kim Cương"quận 2

Vị trí tọa lạc đắc địa : Dự Án Căn Hộ Đảo Kim Cương (Diamond Island) tọa lạc tạihòn đảo duy nhất ở quận 2, ngay cạnh khu đô thị Thủ Thiêm – trung tâm hành chính quận

2, liền kề bán đảo Thủ Thiêm tài chính mới của thành phố, di chuyển vào trung tâm thànhphố chỉ mất tầm 7 phút đi xe

+ Phía Bắc: Tiếp giáp trung tâm tài chính, hành chính quận 2

+ Qua cầu Phú Mỹ 10 phút chạy xe là đến ngay Khu Đô Thị Phú Mỹ Hưng

+ Chỉ mất 10 phút từ chung cư Đảo Kim Cương di chuyển qua khu vực Quận BìnhThạnh

+ Cách quảng trường trung tâm đô thị Thủ Thiêm: 6 phút đi xe

+ Phía Đông liền kề trung tâm phức hợp thể dục thể thao , sân golf quy mô 200ha+ Đặc biệt Đảo Kim Cương có 3 mặt giáp sông Sài Gòn xanh mát quanh năm

Có thể nhận định vị trí Dự án Diamond Island quận 2 là một vị trí “ có 1 không 2”,một vị trí đắc địa mà hiếm nơi nào có được

Quy hoạch không gian công cộng: Dự án "Đảo Kim Cương" được thiết kế với một hệthống không gian công cộng rộng lớn, bao gồm các công viên, vườn hoa, hồ nước, và các

9

khu vui chơi, giải trí Điều này tạo ra một môi trường xanh, thoáng đãng và tạo sự thoảimái cho cư dân sống tại đây.

Thiết kế kiến trúc độc đáo: Dự án "Đảo Kim Cương" quận 2 có một kiến trúc đặc biệt,tạo nên một không gian vật thể độc đáo và đẳng cấp Các tòa nhà và căn hộ được thiết kếtheo phong cách hiện đại, sử dụng các vật liệu và công nghệ tiên tiến nhất Ngoài ra, các

dự án biệt thự và nhà phố cũng được xây dựng với kiến trúc độc đáo và tinh tế

- Chủ đầu tư dự án: Công Ty Bình Thiên An trực thuộc Kusto Home (Kusto Group)

- Vị trí: Số 1, Đường 104-BTT, P Bình Trưng Tây, Quận 2, TP Hồ Chí Minh hay còngọi (Đảo Kim Cương Quận 2, ngay trung tâm hành chính quận 2)

- Số lượng: 1.275 căn hộ chung cư cao cấp

- Khởi công xây dựng: Năm 2014

- Dự kiến hoàn thành: Năm 2019

- Giá bán: 2000$ – 2400$/m2 (Chưa VAT) và KPBT

- Hình thức sở hữu:

o Người Việt Nam – Vĩnh Viễn;

o Người Nước Ngoài – 50 năm

11

Khuôn viên xanh: Yếu tố không gian vật thể trong dự án bao gồm cả việc tạo ra cáckhuôn viên xanh và cây xanh Công trình "Đảo Kim Cương" quận 2 chú trọng đến việcbảo vệ và phát triển cây xanh để tạo nên một môi trường sống trong lành và gần gũi vớithiên nhiên Các khu vườn, cây xanh và hệ thống cảnh quan được chăm sóc đặc biệt đểtạo nên không gian sống xanh mát, thư thái cho cư dân.

Hệ thống tiện ích: Yếu tố không gian vật thể cũng liên quan đến việc xây dựng cáctiện ích và cơ sở hạ tầng trong khu đô thị Dự án "Đảo Kim Cương" quận 2 được thiết kếvới hệ thống tiện ích hiện đại bao gồm: trường học, bệnh viện, khu mua sắm, nhà hàng,khu vui chơi giải trí, phòng tập gym, hồ bơi và các dịch vụ khác Tất cả những yếu tố nàyđược tạo ra để đáp ứng nhu cầu của cư dân và mang lại cuộc sống tiện nghi và đầy đủ.+ Khu căn hộ được bao quanh bởi thảm xanh ven sông với đường dạo bộ dài 1.3 km+ Hệ thống thảm thực vật công viên trung tâm xanh mát quanh năm

+ Tại Đảo Kim Cương luôn có hệ thống điện dự phòng hoạt động 100%

+ Nhà hàng sang trọng, Khu vực Cafe ven sông, gần đồi

+ Các câu lạc bộ vui chơi giải trí, Bar

+ Rạp chiếu phim, khu vui chơi dành cho trẻ em

+ Phòng tập Gym, Spa cao cấp

+ Câu lạc bộ du thuyền sát chung cư Đảo Kim Cương

12

+ Hồ bơi tiêu chuẩn quốc tế : 2000m2

+ Cửa hàng tiện lợi, trung tâm mua sắm dành riêng cho dân cư

+ Thư viện , phòng đọc ven sông

+ Phòng chờ tài xế, phòng sơ chế thực phẩm, phòng cho người giúp việc

III Phân tích không gian phi vật thể tại dự án

Với sự đa dạng về tiện ích và không gian sống cao cấp, cư dân trên Đảo Kim Cươngtạo nên một văn hóa và phong cách sống đẳng cấp và tinh tế

Văn hóa của cư dân trên Đảo Kim Cương thể hiện sự lịch sự, tôn trọng và sự quantâm đến môi trường sống Cư dân ở đây thường có ý thức cao về việc duy trì cảnh quan

và không gian xanh, giữ gìn vệ sinh và bảo vệ môi trường Họ thường tham gia vào cáchoạt động xã hội nhằm tạo dựng một cộng đồng đoàn kết và phát triển bền vững Phong cách sống của cư dân trên Đảo Kim Cương là sự kết hợp hài hòa giữa sự sangtrọng và tiện nghi Các căn hộ và biệt thự tại đây được thiết kế theo phong cách hiện đại,với các tiện ích cao cấp như hồ bơi, khu vui chơi trẻ em, sân tennis và sân golf Cư dânthường tận hưởng cuộc sống tiện nghi và thư giãn trong không gian xanh tươi mát và yêntĩnh

13

Cộng đồng trên Đảo Kim Cương thường tập trung vào việc học hỏi và trao đổi trithức Cư dân có xu hướng tìm kiếm cơ hội học tập và trau dồi kiến thức thông qua cáckhóa đào tạo, hội thảo và sự kiện giáo dục Họ thường tham gia vào các câu lạc bộ sách,hội thảo chuyên ngành và các hoạt động văn hóa để mở rộng kiến thức và khám phá thêm

về thế giới xung quanh Các gia đình trên Đảo Kim Cương thường đặt mức đầu tư caovào giáo dục Họ coi trọng việc đào tạo và nuôi dưỡng tài năng của con cái, đồng thờikhuyến khích các hoạt động ngoại khóa và khám phá để phát triển toàn diện

Về phong cách sống, cư dân trên Đảo Kim Cương thường có gu thẩm mỹ cao và đầu

tư vào nội thất và trang trí nhà cửa Họ có xu hướng chăm chút môi trường sống của mình

để tạo ra không gian sống đẳng cấp và phong cách Điều này cũng phản ánh sự chăm sóc

và tôn trọng cá nhân, tạo nên một phong cách sống đẳng cấp và sang trọng

IV Phân tích không gian kinh tế của dự án

Dự án Đảo Kim Cương (Diamond Island) quận 2 có mức giá đầu tiên khi công bốgiai đoạn 2 của Đảo Kim Cương tầm khoảng 2,2 tỷ/ căn 1 phòng ngủ Tính theo m2 thì

giá dao động từ 1900 – 2200USD/m2

Sự đa dạng trong căn hộ từ 1-4 phòng ngủ, căn hộ chìa khóa đôi, căn hộ duplex vàcác căn biệt thự siêu sang Garden Villa, Pool Villa và Sky Villa Đặc biệt các căn hộ 4phòng ngủ, Pool Villa, Penthouse Đảo Kim Cương có 3 tầm nhìn trực diện hướng sôngSài Gòn tuyệt đep – vị thế cực kỳ hiếm hoi trên thị trường bất động sản hiện nay Diện tích mỗi căn hộ thuộc 6 tòa tháp dao động bình quân khoảng từ 45,28 - 250m2,kết cấu gồm 1 - 4 phòng ngủ Ngoài ra, dự án còn phát triển các loại hình như căn hộ chìakhóa đôi, căn hộ thông tầng, garden villa, pool villa với diện tích lên tới hơn 1000m2

14

Hiện tại, giá căn hộ Đảo Kim Cương rơi vào khoảng 3 - 4 tỷ cho căn 1 phòng ngủ, 6

- 8 tỷ cho căn 2 phòng ngủ, 9 -12 tỷ cho căn 3 phòng ngủ Garden villa có giá từ 30 tỷ.Pool villa và sky villa có giá từ 70 tỷ Hiện ngân hàng đã hỗ trợ vay 70% giá trị cho cáccăn hộ Đảo Kim Cương

Giá thuê nhà ở chung cư này là từ 16 - 100 triệu tuỳ vào diện tích, nội thất và view Cóthể thấy mức giá cho thuê và mua bán nằm trong phân khúc khá cao, hiện nay Đảo KimCương đã bàn giao và đưa vào sử dụng 250 căn hộ cao cấp Cụ thể:

- Tháng 12/2016 Đang mở bán đợt đầu tiên tháp căn hộ Hawaii, Bora Bora

- Vào 26/3/2017 Mở bán thành công Block Bahamas, 95% căn hộ đã có chủ nhân

- Quý 4/2017 mở bán những căn còn lại

- Tháng 04 – 07 Mở bán hơn 90% căn hộ Madives Đảo Kim Cương

- Tháng 8-9/2018 mở bán tòa cuối cùng “Canary’ cũng là tòa căn hộ đẹp nhất ĐẢOKIM CƯƠNG

Cùng nằm ở vị trí tương tự nhau và có mức giá tương đương nhau dự án Vista Verde (FELIZ EN VISTA) đang là đối thủ cạnh tranh lớn với Đảo Kim Cương Tuy

nhiên hãy cũng phân tích chi tiết 2 dự án này để nhận thấy những điểm khác biệt:

15

Như vậy xét về tổng thể thì dự án Đảo Kim Cương đang có nhiều thế mạnh về tiệních cũng như giá bán so với dự án Vista Verde (FELIZ EN VISTA) bên cạnh đó Đảo KimCương còn có sự góp tay của những đơn vị nổi tiếng trên thế giới

Qua đó có thể thấy với mức giá như vậy so với các căn hộ cùng phân khúc trong khuvực thì Đảo Kim Cương được đánh giá là khá tốt, có khả năng cạnh tranh cao đã và đang thu hút được 1 lượng lớn khách hàng quan tâm phân khúc này.Đảo Kim Cương – khẳng định một cuộc sống thành thị mới mẻ và tinh tế, khởi đầu xu hướng “Luxury in Nature – Sống đẳng cấp hài hòa giữa thiên nhiên”

V Phân tích những giá trị tạo ra sự khác biệt của dự án

Sự khác biệt nằm ở vị trí xây dựng dự án, Diamond Island nằm biệt lập trên bánđảo Thạnh Mỹ Lợi, nơi đây được xem như “hòn đảo ngọc” tại khu vực quận 2 Đượcthiết kế với phong cách “tổ ong lệch” các khối nhà được chia nhỏ, có ít nhất 2 hướng cóthể nhìn ra phong cảnh xung quanh Vì nằm trên bán đảo nên dự án có 4 mặt đều là sôngnước, tạo nên không gian riêng biệt có thể cảm nhận như hòa mình vào thiên nhiên Bên cạnh đó, dự án được phủ đến 80% một màu xanh của thảm thực vật, tạo nênkhông gian sống gần gũi với thiên nhiên, tuy nhiên các tiện ích của dự án không hề tầmthường Toàn bộ các thiệt bị tiện ích có trong dự án đều được nhập khẩu chuẩn 5 sao và

có mức độ an toàn gần như là tuyệt đối

Ngoài ra, Diamond Island còn được xây dựng như một khu phức hợp với nhiều hệthống cửa hàng, siêu thị, trung tâm bán lẻ các mặt hàng tiện ích phục vụ cho cuộc sống.Diamond island được ví như một “thành phố thu nhỏ” giữa lòng quận 2

16