Giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã ba đồn tỉnh quảng bình

Để khai thác và quản lý tốt nguồn lực đất đai, năm 1993 Luật đất đai đã được ban hành và tổ chức thực hiện, tuy nhiên qua công tác quản lý và thực tiễn đặt ra, đòi hỏi cần tiếp tục hoàn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH

ĐINH QUANG PHÚ

GIẢI PHÁP KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH

TỪ ĐẤT ĐAI TRONG TÁI ĐẦU TƯ ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN,

TỈNH QUẢNG BÌNH

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS BÙI THỊ MINH NGUYỆT

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rỏ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định

Tác giả

Đinh Quang Phú

LỜI CÁM ƠN

Để hoàn thiện luận văn này, tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành và sâu sắc nhất tới cô TS Bùi Thị Minh Nguyệt đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện luận văn Tôi xin bày tỏ lời cám

ơn chân thành đến các thầy cô trong Ban giám hiệu, Phòng Đào tạo Sau đại học, Khoa Kinh tế - Trường Đại học Hoà Bình đã truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu

Xin chân thành cám ơn Uỷ ban nhân dân thị xã Ba Đồn, phòng Tài chính kế hoạch, phòng tài Nguyên và môi trường, Chi cục Thuế, ban quản lý

dự án và quỹ đất, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, phòng thống kê thị xã

Ba Đồn đã cung cấp các thông tin và số liệu, cùng bạn bè, gia đình, đồng nghiệp đã quan tâm giúp đỡ tạo mọi điều kiện thuận lợi trong suốt quá trình học tập và hoàn thiện luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng, song với kinh nghiệm còn hạn chế và thời gian tìm hiểu, thu thập các tài liệu nghiên cứu không nhiều, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót nhất định Tôi rất mong nhận được sự đóng góp từ phía thầy

cô, các ban học viên và đồng nghiệp để luận văn được hoàn chỉnh hơn

Tôi xin chân thành cám ơn !

Tác giả

Đinh Quang Phú

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

DANH MỤC VIẾT TẮT vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU vii

THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ ix

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TRONG TÁI ĐẦU TƯ ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI 12

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 12

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nguồn lực tài chính từ đất đai 12

1.1.2 Mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 15

1.1.3 Các nguyên tắc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội 18

1.1.4 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội 22

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội 27

1.2 Cơ sở thực tiễn về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội 32

1.2.1 Kinh nghiệm trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt nam 32

1.2.2 Một số bài học rút ra cho thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình 42

Chương 2: THỰC TRẠNG KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRONG TÁI ĐẦU TƯ ĐỂ PHÁT TRIỂN KIINH TẾ XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN 45

2.1 Đặc điểm địa bàn thị xã Ba Đồn 45

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 45

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 47

2.2 Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội ở thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoan 2014 – 2018 53

2.2.1 Thực trạng đất đai và tình hình sử dụng đất của thị xã 53

2.2.2 Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội 57

2.2.3 Kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội của Thị xã Ba Đồn 65

2.2.4 Thực trạng sử dụng nguồn tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn 75

2.3 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình 80

2.3.1 Chính sách pháp luật về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 80

2.3.2 Vị trí địa lý, lợi thế về đất đai 80

2.3.3 Công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 79

2.3.4 Tiềm năng khai thác nguồn lực tài chính 82

2.3.5 Trình độ phát triển của thị trường bất động sản 83

2.3.6 Đội ngũ cán bộ công chức thực hiện công tác quản lý về đất đai 83

2.4 Đánh giá kết quả huy động nguồn tài chính trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội thông qua kết quả khảo sát 83

2.4.1 Đánh giá theo quan điểm của người thực thi quản lý tài chính 83

2.4.2 Ý kiến của người thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai 87

2.5 Đánh giá chung về ưu điểm, hạn chế việc khai thác nguồn lực tài chính từ

đất đai ở thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình 92

2.5.1 Ưu điểm: 92

2.5.2 Những mặt hạn chế 95

2.5.3 Nguyên nhân của những mặt hạn chế 96

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP KHAI THÁC HIỆU QUẢ NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BA ĐỒN 99

3.1 Mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của thị xã Ba Đồn 99

3.2 Giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển KTXH trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới 99

3.2.1 Hoàn thiện việc xây dựng và tổ chức quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai 99

3.2.2 Đa dạng hóa các nguồn lực thu tài chính từ đất đai 104

3.2.3 Thực hiện tốt việc đấu giá QSDĐ 107

3.2.4 Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 110

3.2.5 Nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực quản lý đất đai, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 111

3.2.6 Tăng cường kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai 112

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 115

TÀI LIỆU THAM KHẢO 118

PHỤ LỤC 122

TN&MT: Tài nguyên và môi trường

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1 Diện tích, dân số và mật độ dân số năm 2018 Phân theo xã, phường 46

Bảng 2.2 Tình hình thu ngân sách của thị xã Ba Đồn 48

Bảng 2.3 Hiện trạng giáo dục thị xã Ba Đồn năm 2018 50

Bảng 2.4 Hiện trạng ngành y tế thị xã Ba Đồn năm 2018 49

Bảng 2.5 Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 54

Bảng 2.6 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 55

Bảng 2.7 Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2014 – 2018 ở thị xã Ba Đồn 56

Bảng 2.8 Tổng hợp các khoản thu NSNN từ đất của thị xã Ba Đồn giai đoạn 2014 – 2018 62

Bảng 2.9 Các hình thức vi phạm pháp luật về khai thác nguồn lực từ đất đai tính đến năm 2018 64

Bảng 2.10 Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn thị xã Ba Đồn 68

Bảng 2.11 Tổng hợp các khoản thu NSNN từ đất đai được sử dụng tái đầu tư phát triển kinh tế hạ tầng nông thôn của thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2014 – 2018 78

Bảng 2.12 Khó khăn trong công tác thu tiền sử dụng đất theo đánh giá của cán bộ liên quan 85

Bảng 2.13 Khó khăn trong thu thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ 86

Bảng 2.14 Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất 88

Bảng 2.15 Thống kê mô tả đánh giá của người SDĐ về quy trình thực hiên NVTC, thời gian hoàn thành NVTC, các văn bản hướng dẫn thực hiện NVTC 88

Bảng 2.16 Thời gian để hoàn thành các thủ tục NVTC theo ý kiến của người SDĐ 89

Bảng 2.17 Đánh giá về các văn bản hướng dẫn thực hiện NVTC của người SDĐ 90 Bảng 2.18 Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất 90 Bảng 2.19 Tình hình thực hiện đóng lệ phí nông nghiệp của người sử dụng đất 91

THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Họ và tên học viên: Đinh Quang Phú 2 Giới tính: Nam

3 Ngày, tháng, năm sinh: 07/11/1983

4 Nơi sinh: Quảng Bình

5 Quyết định công nhận học viên số: 310/QĐ-ĐHHB ngày 10 tháng 7 năm 2017 của Hiệu trưởng Trường Đại học Hòa Bình

6 Các thay đổi trong quá trình đào tạo: Không

7 Tên đề tài luận văn: “Giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong

tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình”

8 Chuyên ngành: Quản lý kinh tế 9 Mã số: 8340410

10 Người hướng dẫn khoa học: TS Bùi Thị Minh Nguyệt

11 Tóm tắt các kết quả của luận văn:

Luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận về nguồn lực tài chính từ đất đai Qua việc nghiên cứu kinh nghiệm trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại một

số địa phương, luận văn đã rút ra 05 bài học kinh nghiệm trong quản lý, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai cho thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Những nội dung trên đã tạo luận cứ cho nghiên cứu thực trạng và đưa ra các đề xuất về giải pháp

Luận văn đã giới thiệu khái quát về thị xã Ba Đồn Trên cơ sở lý thuyết đã hệ thống hóa, luận văn đã thu thập số liệu và phân tích thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoan 2014-2018, bao gồm thực trạng đất đai và tình hình sử dụng đất của thị xã, thực trạng tổ chức khai thác nguồn tài chính từ đất đai, kết quả huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của Thị

xã, thực trạng sử dụng nguồn tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế

xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn và phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính trong tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

Qua phân tích thực trạng, luận văn đã đánh giá kết quả huy động nguồn tài chính thông qua kết quả khảo sát và đánh giá chung về ưu điểm, hạn chế việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Kết quả nghiên cứu là tiền đề cần thiết cho những đề xuất về giải pháp và kiến nghị

Trên cơ sở mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của thị xã Ba Đồn, luận văn đã đề xuất 06 nhóm giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong thời gian tới Đồng thời, luận văn

đề xuất một số kiến nghị: với Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường, với Bộ Tài Chính, với UBND tỉnh Quảng Bình nhằm tạo thuận lợi hơn cho việc triển khai

hệ thống giải pháp đã đề xuất mang tính ứng dụng, đáp ứng yêu cầu trong nghiên cứu và thực tiễn

12 Khả năng ứng dụng trong thực tiễn:

Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình góp phần tạo nguồn lực tái đầu tư phát triển kinh tế nông thôn trong thời gian tới

13 Các công trình đã công bố có liên quan đến luận văn: Không có

Hà Nội, ngày 18 tháng 6 năm 2019

Học viên

Đinh Quang Phú

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá là nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Đất đai tham gia vào hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội, là địa bàn phân bố dân

cư, là nguồn vốn, là nguồn lực quan trọng của mỗi quốc gia Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn nên việc quản lý, sử dụng đất (SDĐ) có hiệu quả luôn là vấn đề được Đảng, Nhà nước ta rất quan tâm và được bảo vệ bằng các quy

định của pháp luật

Để khai thác và quản lý tốt nguồn lực đất đai, năm 1993 Luật đất đai đã được ban hành và tổ chức thực hiện, tuy nhiên qua công tác quản lý và thực tiễn đặt ra, đòi hỏi cần tiếp tục hoàn thiện các cơ chế, chính sách này, nhằm khai thác tối ưu tiềm năng, thế mạnh của nguồn lực đất đai nhất là quản lý, khai thác tài chính để tái đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội

Nhận thức rõ tầm quan trọng của đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá

IX đã xác định tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Đồng thời ngày 26/11/2003, tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI đã thông qua Luật đất đai năm 2003 là cơ sở pháp lý để giải quyết các quan hệ về đất đai Ngày 29/11/2013 Quốc hội khoá XIII, kỳ họp thứ 6, ngày 29/11/2013 đã thông qua Luật đất đai 2013 tạo cơ sở hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai được hoàn thiện hơn Có thể đánh giá, hệ thống pháp luật về đất đai của Việt Nam ngày càng được hoàn thiện Trên cơ

sở nền tảng pháp luật đó, công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng ngày càng hoàn thiện Tuy nhiên vẫn còn một số lĩnh vực liên quan đến quản lý nhà

nước về đất đai chưa được thực hiện tốt, trong đó có khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội còn hạn chế

Thị xã Ba Đồn nằm bên sông Gianh, có quốc lộ 1A, đường sắt Thống Nhất đi qua, cách thành phố Đồng Hới 40 km về phía Bắc và cách Đèo Ngang 25 km về phía Nam Thị xã Ba Đồn có diện tích 163,1828 km², dân số năm 2014 là 115.196 người Ngày 20 tháng 12 năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 125/NQ-CPvề việc thành lập thị xã Ba Đồn và 6 phường thuộc thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình Thị xã Ba Đồn là địa phương có dự

án Đường cao tốc Bắc - Nam đi qua đang được chuẩn bị triển khai xây dựng, nhìn chung giao thông đi lại khá thuận tiện, có điều kiện để khai thác về nguồn lực đất đai

Thực tế khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong những năm qua đã đạt được một số kết quả nhất định, góp phần không nhỏ để thị xã Ba Đồn phát triển Nhờ nguồn lực tài chính từ đất đai mà cơ sở hạ tầng trên địa bàn thị xã nhất là các vùng nông thôn đã từng bước được đầu tư, xây dựng, chỉnh trang

và ngày càng hoàn thiện và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã; trong thời gian tới, việc chỉnh trang các khu dân cư, mở rộng các thị trấn, thị tứ, khu du lịch, trung tâm thương mại, vui chơi giải trí…thì việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai để tái đầu tư cơ sở hạ tầng là điều hết sức cần thiết Tuy nhiên, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của thị

xã để đầu tư phát triển kinh tế tại vùng nông thôn còn hạn chế, chưa cụ thể, từ khâu xây dựng chính sách, đến tổ chức thực hiện, thanh tra, kiểm tra, giám sát

…chưa tương xứng với tiềm năng, thế mạnh của thị xã

Nhận thấy, đây là nguồn lực quan trọng, góp phần sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, đồng thời việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai để có nguồn vốn đầu tư ngược tại đối với việc phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn

Qua nghiên cứu, tham khảo, đây là đề tài không mới nhưng thực tế việc nghiên cứu khai thác nguồn lực tài chính để tái đầu tư góp phần thức đẩy phát triển kinh tế xã hội trong giai đoan hiện nay, đây là nội dung mới chưa có tác giả nào thực hiện trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình nghiên cứu để

có cơ sở ứng dụng Chính vì lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: :

«Giải pháp khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình»

2 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Lĩnh vực đất đai và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong những năm gần đây đã được một số người quan tâm nghiên cứu Đã xuất hiện các công trình nghiên cứu về lĩnh vực này Có thể nêu ra một số công trình nghiên cứu sau:

Phạm Quốc Tuấn: “Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước ở Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc” Luận văn đã hệ thống hóa và phân tích rõ những vấn đề lý luận cơ bản về đất đai; đánh gia thực trạng quy hoạch; kế hoạch SDĐ sát với thực tiễn và xu hướng phát triển kinh tế của thành phố đến năm 2020, định hướng đến năm 2030 là cơ sở để thực hiện việc huy động nguồn lực tài chính từ đất, đồng thời đưa ra 8 nhóm giải pháp đề cập nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN ở thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Tuy nhiên luận văn chưa đề cập các giải pháp huy động hết các nguồn lực tài chính từ đất đai, đó là: Thu thuế SDĐ nông nghiệp hàng năm (cây hàng năm, cây lâu năm, cây rừng trồng), thu thuế đất phi nông nghiệp, thu thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng đất đai; Thu tiền thuê mặt đất , mặt nước

- Phan Đình Anh: “Nghiên cứu thực trạng và định hướng sử dụng đất khu dân cư nông thôn huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang” Luận văn đánh giá thực trạng , xác định nguyên nhân và đề xuất các nhóm giải pháp nhằm định hướng các khu đất để giao đất có thu tiền SDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân

trên địa bàn huyện Lạng Giang Tuy nhiên, việc thu tiền SDĐ từ công tác giao đất chưa phát huy hết hiệu quả từ nguồn lực tài chính đất đai

- Nguyễn Duy Đức: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đấy thuộc khu nhà ở sinh thái Vitcop – xã tiền Phong, huyện mê Linh, tĩnh Vĩnh Phúc (nay thuộc huyện Mê Linh – Thành phố Hà Nội)” Tác giả nêu thực trạng, đáng giá ưu điểm, nhược điểm và đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu tiền SDĐ vào NSNN thông qua đấu giá QSDĐ thuộc khu sinh thái Vitcop, xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc Tuy nhiên, luận văn chỉ mới khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và chưa đề cập dến những khu đất cần phải đầu tư mới để tạo ra khu đất sạch để đấu giá QSDĐ

- Viện nghiên cứu của Quản lý kinh tế Trung ương, Hình thành và phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Đề án đã làm rõ được mối liên hệ trong qua trình hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam và việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Mối liên hệ mới chỉ mang tính tổng quan chưa cụ thể, chi tiết cho từng vừng, từng địa phương

- Cục Công sản, Bộ Tài Chính cơ sở khoa học và giải pháp hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam Đề tài chỉ dừng lại ở việc nghiên cứu cơ

sở khoa học, lý luận trong việc hình thành thị trường bất động sản ở Việt Nam, chưa đề cấp đến cơ sở pháp của thị trường bất động sản hỗ trợ cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai nhằm tăng NSNN

Các tác giả trên đã đề cập đến một số vấn đề lý luận và thực tiễn về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN thông qua hình thức đấu giá QSDĐ; cho thuê đất, thuế, phí, xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, những hạn chế, bất cập trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai… tuy nhiên, kết quả nghiên cứu của các công trình chưa cụ thểm hoặc chưa sát với đặc thù và nhiệm vụ cần khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

để tái đầu tư cho phát triển xã hội trong giai đoạn hiện nay của thị xã Ba Đồn,

tỉnh Quảng Bình, đặc biệt là từ khi Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành

Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

- Đề xuất một số giải pháp khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình đến năm 2025

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội của thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Luận văn nghiên cứu tình hình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn

- Phạm vi về không gian: Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

- Phạm vi về thời gian: Số liệu thứ cấp được thu thập của các năm từ năm 2014 đến năm 2018 Số liệu sơ cấp được khảo sát năm 2019

5 Phương pháp nghiên cứu

5.1 Phương pháp thu thập thông tin

5.1.1 Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp

Thông tin thức cấp được thu thập từ các báo cáo, ấn phẩm được công

bố của các cơ quan trong UBND thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình các thông tin đã được công bố là cơ sở quan trọng giúp tác giả tạo dựng cơ sở lý thuyết, phương pháp luận và bức tranh tổng thể về quá trình khai thác và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

5.1.2 Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp

Số liệu sơ cấp là những thông tin mới có liên quan đến luận văn được thu thập từ việc điều tra khảo sát, phỏng vấn trực tiếp cán bộ quản lý và các

hộ dân thông qua hệ thống bảng câu hỏi điều tra, được lập sẵn Để thu thập các thôn tin sơ cấp, luận văn đã thực hiện các bước sau:

- Bước 1: Chọn điểm khảo sát

Trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong 6 phường và 10 xã,

đề tài dựa vào vị trí địa lý, sự phát triển kinh tế, xã hội của từng xã, phường, việc khai thác nguồn lực tài chính, đặc điểm hình thể thửa đất, vị trí địa lý, tốc

độ phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản để lựa chọn điểm phân

ra thành các vùng nghiên cứu cụ thể như sau:

Bảng 2.5 Các xã nghiên cứu phân theo các tiểu vùng tại

thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng bình

1 Vùng 1 Quảng Tiên Là xã không có tiêu chí kinh tế, văn hóa, xã hội như xã vùng II, Vùng III

Thuỷ

Là xã có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, xa trung tâm thị xã, dân trí thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo chiếm

tỷ lệ cao (65%) trở lên, thu nhập thấp

3 Vùng III Xã Quảng Sơn Nơi có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn, xa trung tâm thị xã

Ghi chú: Tiêu chí đánh giá vùng theo Quyết định số 50/2016/QĐ-TTG của thủ tướng Chính phủ

- Bước 2: Chọn đối tượng để khảo sát

Đề tài chọn 02 nhóm đối tượng có liên quan để khảo sát gồm: Nhóm cán bộ quản lý và nhóm hộ dân

- Bước 3: Chọn mẫu khảo sát

+ Quy mô mẫu: Theo Bùi Trọng Hưng về phương pháp chọn mẫu điều tra xã hội học kích thước mẫu tối thiểu là 30 là bảo đảm tính đại diện Dựa trên quan điểm của tác giả này đề tài chính khảo sát 30 mẫu đối với nhóm cán

bộ quản lý và 60 mẫu đối với nhóm là các hộ dân

Bảng 2.6 Tổng hợp đối tượng điều tra

+ Đối với nhóm cán bộ quản lý tác giả chọn 30 mẫu theo phương pháp chọn mẫu phi ngẫu nhiên

Nhóm cán bộ trực tiếp quản lý cấp xã: 15 phiếu, mỗi xã 5 phiếu, phỏng

vấn các đối tượng là Chủ tịch, Phó Chủ tịch UBND xã, công chức Địa chính, công chức Kế toán – Kế hoạch

+ Đối với nhóm hộ dân:

Đề tài điều tra phỏng vấn 60 hộ dân, mỗi xã 20 hộ, tập trung ở thôn có biến động nhiều về đất đai theo phương pháp chọn ngẫu nhiên,

Nội dung phỏng vấn tập trung vào việc có bị ảnh hưởng phải thu hồi đất thực hiện dự án không, có trao đổi mua bán, chuyển mục đích QSDĐ, xử lý ai phạm về đất đai không, diện tích thu hồi, sai phạm, chuyển mục đích, mua bán

là bao nhiêu, có hiểu biết về chính sách pháp luật thuế, phí về thuê đất đai, việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai có được nhanh chóng thuận lợi không,

có đề xuất, kiến nghị gì về các nghĩa vụ tài chính về đất đai không

5.2 Phương pháp xử lý, tổng hợp và phân tích thông tin

5.2.1 Phương pháp xử lý thông tin

Các tài liệu sau khi thu thập được tiến hành chọn lọc, hệ thống hóa để tính toán các chỉ tiểu cho việc phân tích đề tài Các công cụ và kỹ thuật tính toán được xử lý trên chương trình Excel Công cụ phần mềm này được kết

hợp với phương pháp phân tích chính được vận dụng là thống kê mô tả để phản ánh thực trạng sử dụng phân tích nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế nông thôn trên địa bàn thị xã Ba Đồn thông qua các

số liệu tuyệt đối, số tương đối và số bình quân, được thể hiện thông qua các bảng biểu, sơ đồ và đồ thị

5.2.2 Phương pháp tổng hợp thông tin

- Phương pháp phân tổ thống kê: Đề tài lựa chọn phương pháp phân tổ

thống kê nhằm mục đích nêu lên bản chất của hiện tượng trong điều kiện nhất định và nghiên cứu xu hướng phát triển của hiện tượng trong thời gian đã qua

và đi tới kết luân, từ đó có những đánh giá chính xác nhất định đối với việc khai thác và sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư phát triển kinh tế xã hội tại thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

- Phương pháp thống kê mô tả: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả

đáng giá thực trạng công tác sử dụng nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thị xã Ba Đồn

- Phương pháp so sánh: Sử dụng các thông tin, số liệu điều tra được để

phân tích, so sánh tăng giảm khai thác nguồn thu tài chính từ đất đai, từ đó đề

ra các giải pháp cụ thể tăng cường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong thời gian tới

- Phương pháp chuyên gia: Thông qua trao đổi với cán bộ, công chức

có kinh nghiệm trong quản lý nhà nước về đất đai của các phòng chuyên môn, lãnh đạo các xã, phường ở địa bàn nghiên cứu Từ đó góp phần hoàn thiện nội dung nghiên cứu cũng như kiểm chứng kết quả điều tra, nghiên cứu

5.3 Hệ thống chỉ tiêu nghiên cứu

- Hệ thống chỉ tiêu về nội dung xây dựng kế hoạch khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Kế hoạch khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bao gồm việc xác định diện tích đất, các chỉ tiêu thu NSNN và tiến độ thu phù hợp với tiến độ giao đấ

và quy hoạch, kế hoạch SDĐ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội

- Hệ thống chỉ tiêu về công tác tổ chức thực hiện kế hoạch khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

- Hệ thống chỉ tiêu về công tác kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai:

6 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn

- Luận văn góp phần hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội

- Đánh giá được thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội của thị xã Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp góp phần đổi mới chính sách và tăng cường khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai để tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

- Đề tài cũng là tài liệu tham khảo quan trọng đối với các địa bàn khác

có điều kiện kinh tế xã hội tương đồng, đảm bảo công tác lãnh đạo, chỉ đạo của cấp uỷ, chính quyền địa phương với việc tuân thủ cơ chế, chính sách, quản lý, khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có hiệu quả, góp phần tái đầu

tư để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hiện nay

7 Kết cấu Luận văn

Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Luận văn được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về khai thác nguồn lực tài chính

từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội

Chương 2: Thực trạng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn – Quảng Bình

Chương 3 Giải pháp khai thác có hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

Chương 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TRONG TÁI ĐẦU TƯ ĐỂ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI

1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm nguồn lực tài chính từ đất đai

1.1.1.1 Khái niệm nguồn lực tài chính từ đất đai

Hiện có nhiều quan điểm về nguồn lực tài chính từ đất đai Theo cách

hiểu thông thường thì nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính

huy động được từ các giao dịch đất đai giữa các chủ thể kinh tế trong nền

kinh tế thị trường và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu đất đai (Trần Quang Huy, Nguyễn Thị Dung, 2016)

Trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực tài chính được hiểu là nguồn thu bằng tiền của một chủ thể nào đó Các nguồn thu bằng tiền thường phát sinh

do có các giao dịch như bán hàng hoá, cho thuê tài sản, thu lợi từ đầu tư, thu nợ…

Ở Việt Nam, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai quy định, đất đai không phải là hàng hoá, không được trao đổi mua bán, chỉ có QSDĐ là hàng hoá và được giao dịch trên thị trường bất động sản theo những nguyên tắc nhất định như giới hạn quy mô SDĐ theo mục đích, hạn điền, quy hoạch SDĐ của nhà nước…Theo Luật đất đai, cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân đã chia quyền chủ sở hữu cho hai chủ thể khác nhau cùng nắm giữ là Nhà nước quản lý đất đai và người SDĐ Vì thế, luôn có hai loại chủ thể hưởng thụ nguồn tài chính phát sinh từ đất

Người SDĐ, trong thời hạn SDĐ được cơ quan nhà nước giao, làm chủ nguồn lực tài chính khi chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Trong trường hợp

cơ quan nhà nước thu hồi QSDĐ của người SDĐ trước thời hạn, người SDĐ được nhà nước đền bù theo giá nhà nước và được hỗ trợ tái định cư

Cơ quan nhà nước quản lý đất đai có quyền thu thuế SDĐ, thuế chuyển nhượng QSDĐ, thu tiền giao đất và tiền thuê đất, thu lệ phí từ dịch vụ quản lý đất đai…Nguồn tài chính huy động từ đất này được đưa vào NSNN Ở Việt Nam, chính sách huy động nguồn tài chính từ đất đai vào NSNN được gọi là chính sách tài chính từ đất đai Trong khuôn khổ luận văn này, chỉ đề cấp đến nguồn lực tài chính do chính sách tài chính từ đất đai của Nhà nước huy động vào NSNN, không đề cấp đến nguồn lực tài chính từ đất đai do người SDĐ khai thác

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là việc các cơ quan nhà nước đề

ra và thực thi các chính sách nhằm huy động nguồn lực tà chính hình thành

từ các giao dịch và sử dụng đất đai và NSNN để phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

Từ khái niệm trên có thể thấy nội hàm khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai bao gồm:

Thứ nhất: Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai là hoạt động tích tụ,

tập trung nguồn lực tài chính có nguồn gốc từ đất đai vào NSNN thông qua các hình thức thu tiền SDĐ, cho thuê đất, thu hồi vốn từ liên doanh bằng đất, thu phí địa chính

Thứ hai: Huy động nguồn lực tài chính phải thông qua các quan hệ kinh

tế như mua, bán, trao đổi QSDĐ…trên thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường và chính sách của Nhà nước

Thứ ba: Huy động nguồn lực tài chính từ đất đai phải nhằm mục tiêu

chung là phục vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương, của quốc gia

1.1.1.2 Đặc điểm của khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở Việt Nam có những đặc điểm

sở để thu phần chênh lệch giá này vào NSNN là chế độ sở hữu toàn dân quy định: địa tô chênh lệch phải thuộc về toàn dân, phục vụ lợi ích chung dưới hình thái NSNN

Ngoài ra với tư cách công quyền, Nhà nước ta có quyền đánh thuế SDĐ

và thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập phát sinh do người SDĐ bán quyền SDĐ, thu phí dịch vụ công về đất đai…

- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phải phù hợp với cơ chế kinh

tế thị trường

Đất hoặc quyền của chủ sở hữu đất chỉ có thể chuyển thành tiền trên thị trường bất động sản theo nguyên tắc thị trường Mặc dù Nhà nước Việt Nam giữ độc quyền xác định giá trong giao dịch với các chủ thể dân sự khác, nhưng phương pháp xác định giá QSDĐ, giá thuê đất phải phù hợp với cơ chế hình thành giá QSDĐ trên thị trường Ngoài ra các loại thuế thu từ SDĐ và chuyển nhượng QSDĐ cũng phải tuân thủ nguyên tắc thị trường Bất kỳ chính sách tài chính nào không phù hợp với cơ chế thị trường sẻ làm biến dạng thị trường, giảm mức độ hiệu quả trong điều tiết thị trường, thậm chí các chính sách không phù hợp với cơ chế thị trường sẻ bị vô hiệu hoá

- Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phụ thuộc trực tiếp vào hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước Việt Nam

Ở Việt Nam, chính sách và pháp luật chế định đát đai khá phức tạp, từ những quy định về SDĐ theo quy hoạch đến xác định giá đất nhà nước theo mục đích sử dụng trong thu hồi đất, giao đất…Chính sách pháp luật về đất đai càng phức tạp, việc khai thác nguồn lực từ đất đai đòi hỏi phải theo các quy trình và thủ tục phức tạp tương xứng

Hơn nữa, do đất đai là tài nguyên khan hiếm đặc biệt, bị giới hạn về vị trí và diện tích và không thể thay thế được nên việc khai thác nguồn lực từ đất đai còn phụ thuộc vào chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội Chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội thay đổi sẻ kéo theo sự thay đổi trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, ảnh hưởng rất lớn đến nguồn thu ngân sách từ đất Sự điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch SDĐ từng loại đất sẻ làm thay đổi quy mô và tiến độ huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách Nhà nước Chính sách giá đất của nhà nước ảnh hưởng trực

tiếp đến quy mô nguồn lực tài chính huy động vào NSNN từ đất đai (Trần Quang Huy, Nguyễn Thị Dung, 2016)

1.1.2 Mục tiêu khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

- Huy động nguồn lực tài chính góp phần phát triển kinh tế xã hội

Đất đai được xác định là nơi tạo ra nguồn lực tài chính quan trọng phục

vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, bảo đảm an sinh xã hội Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch; đảm bảo lợi ích trước mắt cũng như lâu dài; tiết kiệm, hiệu quả; xử lý hài hoà lợi ích Nhà nước và các đối tượng liên quan

Chính sách khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, tài sản nhà nước, tài sản kết cấu hạ tầng phải thực hiện theo nguyên tắc kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước, đảm bảo công khai minh bạch và phát triển bền vững

Nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh kết quả thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước, bởi vì Nhà nước là chủ thể duy nhất có khả năng làm đại diện cho toàn dân nắm quyền sở hữu về đất đai Với vị trí và vai tró đó, Nhà nước phải nhất thiết thực hiện được lợi ích kinh tế từ quyền sở hữu đó Việc động viên các nguồn tài chính từ đất thông qua quan hệ giữa Nhà nước với tư cách

là đại diện chủ sở hữu với các chủ thể khác trong xã hội, thực chất là Nhà nươc thực hiện lợi ích của xã hội quyền sở hữu về đất đai chỉ thực sự có ý nghĩa khi quyền đó đem lại lợi ích kinh tế thực sự cho chủ sở hữu Lợi ích kinh tế được biểu hiện thành những nguồn tiền mà Nhà nước huy động được trên đất thông qua việc giao đất cho các chủ thể trong nền kinh tế

Lợi ích kinh tế của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có thể thu được từ nhiều nguồn khác nhau Mặc dù vậy, đối với một nước có trình đô phát triển thấp như nước ta thì nguồn lực tài chính từ đất đai là một bộ phận rất đáng kể trong tổng thu NSNN Lợi ích kinh tế mà chủ thể đại diện cho nhân dân về sở hữu đất đai thu được thông qua quyền sở hữu phản ánh lợi ích của nhân dân lao động, của đất nước Nguồn lực đó sẻ được tập trung và phục vụ lợi ích của nhân dân Điều đó khác hẳn về bản chất với việc thực hiện lợi ích của chủ thể sở hữu đất đai ở các nước tư bản ở các nước tư bản, nguồn lực tài chính từ đất đai thuộc về số ít những người sở hữu

tư nhân về đất đai Về mặt nguyên lý, chế độ sở hữu đất đai của nước ta không thừa nhận đất đai thuộc sở hữu tư nhân cho nên lợi ích từ nguồn lực tài chính từ đất đai mà chủ thể sở hữu khai thác phải được phục vụ cho lợi ích của nhân dân, điều này phù hợp với bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa Trên cơ sở mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội việc khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai của thị xã Ba Đồn cần phải tập trung hơn nữa, đi sâu khai thác, huy động nguồn vốn từ đấu giá quỹ đất, đấu thầu các dự án để đầu

tư xây dựng kết cấu hạ tầng Theo đó thị xã Ba Đồn cần giải quyết tốt việc bồi

thường, hỗ trợ tái định cư đối với các hộ dân khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình trên địa bàn thị xã, tranh thủ những thời cơ và thuận lợi, huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực , đẩy mạnh phát triển bền vững

ưu tiên xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị, từng bước nâng cao đời sống vật chất

và tinh thần cho nhân dân Tăng cường củng cố an ninh quốc phòng, giữ vững

an ninh chính trị, đảm bảo trật tự an toàn xã hội

- Góp phần thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng tiết kiện, hiệu quả nguồn lực đất đai

Việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ được thể hiện khi chủ thể sử dụng đất đai thực thi trách nhiệm, nghĩa vụ tài chính đối với chủ sở hữu Khi đó, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai của chủ sở hữu sẽ

có tác dụng đòn bẫy lợi ích kinh tế thúc đẩy, kích thích các chủ thể sử dụng đất có hiệu quả hơn Dù muốn hay không muốn, các chủ thể phải sử dụng một cách tiết kiệm, không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tiến tới sử dụng đất bền vững để một mặt thực hiện được lợi ích của mình từ việc sử dụng đó, mặt khác phải có một nguồn lực đủ để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sở hữu nhà nước

Như vậy, sử dụng đất bền vững trở thành chiến lược quan trọng và cũng là mục tiêu trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai Việc xác định các khoản thu từ đất một mặt đóng góp NSNN, mặt khác cũng là cơ sở để Nhà nước kiểm soát quá trình SDĐ, trong khi quỹ đất có hạn, nhu cầu SDĐ tăng cao, chất lượng đất đang bị thoái hóa, ô nhiễm gây tình trạng giảm, mất khả nảng sản xuất

Nguồn lực tài chính từ đất đai sau khi khai thác sẽ được phân bổ cho các lĩnh vực thiết yếu, quan trọng như phát triển hạ tầng, giáo dục, đào tạo, phát triển y tế, giải quyết an sinh xã hội ở địa phương Hệ thống cơ sở hạ tầng

kỹ thuật, xã hội sau khi được đầu tư hoàn thiện sẽ lại đóng góp cho việc khai

thác nguồn lực tài chính từ đất đai thông qua các khoản thu từ đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất Như vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ đảm bảo mục tiêu góp phần thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng tiết kiệm, hiệu quả nguồn lực từ đất đai

Với ý nghĩa đó, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai không những có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ thể sở hữu đất mà ngay cả đối với các chủ thể sử dụng đất Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ góp phần thúc đẩy các tổ chức, cá nhân sử dụng tiết kiệm, hiệu quả các nguồn lực đất đai (Trần Quang Huy, Nguyễn Thị Dung, 2016)

1.1.3 Các nguyên tắc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu

tư để phát triển kinh tế xã hội

- Đảm bảo tuân thủ đúng quy định của pháp luật và chính sách tiết kiệm hiện hành của Nhà nước liên quan đến lĩnh vực đất đai:

Pháp luật là công cụ của nhà nước để thực hiện việc quản lý nhà nước

về đất đai Trong hoạt động xã hội, vấn đề quản lý, SDĐ gắn chặt với lợi ích vật chất và tinh thần của mọi chủ thể sử dụng đất, đặc biệt là trong công tác khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, nên vấn đề này dễ nãy sinh nhiều mâu thuẫn Trong các mâu thuẫn đó có những vấn đề phải dùng đến biện pháp luật mới xử lý được

Pháp luật là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thự hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước và các nghĩa vụ khác Trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tuyệt đối phải tuân thủ đúng quy định của pháp luật và chính sách nhà nước hiện hành Một trong những công cụ quan trọng để Nhà nước quả lý và điều tiết các nguồn lực về đất đai là thông qua hệ thống các chính sách tài chính

- Đảm bảo đúng chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được phân cấp:

Để nâng cao hiệu quả việc khia thác nguồn lực tài chính từ đất đai, Nhà nước đã phân cấp chức năng, nhiệm vụ cho các cơ quan có thẩm quyền rõ ràng Trong đó, các cơ quan được phân cấp bao gồm: UBND cấp tỉnh,, Cơ quan tài chính; Cơ quan tài nguyên môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai,

cơ quan Thuế, cơ quan Kho bạc,

+ Uỷ ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh có trách nhiệm: Ban hành bảng

giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, mức tỷ lệ (%) tính đơn giá thuê đất, mức thu đối với đất xây dựng công trình ngầm, mức thu đối với đất có mặt nước và quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền thuê đất, chỉ đạo UBND các cấp thực hiện các biện pháp kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất của đối tượng được nhà nước cho thuê đất, thuê mặt nước và việc thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, Chỉ đạo cơ quan chuyên môn thuộc UBND cấp tỉnh, phối hợp với

cơ quan thuế tổ chức thực hiện việc quản lý đối tượng thuê và thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, chỉ đạo kiểm tra và xử lý các trường hợp sai phạm về kê khai và thực hiện miễn, giảm không đúng đối tượng, chế độ gây thiệt hại cho nhà nước cũng như người nộp tiền thuê đất; giải quyết khiếu nại, tố cáo về việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nươc theo quy định của pháp luạt về khiếu nại,

tố cáo

+ Cơ quan tài chính: Chủ trì xây dựng và trình UBND cấp tỉnh ban

hành hệ số điều chỉnh giá đất; chủ trì xác định các khoản được trừ vào số tiền

sử dụng đất phải nộp Là cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất tại địa phương, có trách nhiệm tổ chức thẩm định giá đất cụ thể tính thu tiền

sử dụng đất trên cơ sở đề xuất của cơ quan Tài nguyên môi trường để báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất tại địa phương xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định Hướng dẫn việc xác định và nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước, hướng dẫn thủ tục, hồ sơ miễn giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước, thủ tục hồ

sơ liên quan đến việc khấu trừ tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy

định, Quy định hồ sơ, tờ khai, chứng từ, mẫu số để quản lý việc thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước phù hợp với phân cấp quản lý ngân sách nhà nước và pháp luật đất đai; Kiểm tra, hướng dẫn việc thẩm định giá đất để tính thu tiền thuê đất theo quy định cuả pháp luật về giá, thanh tra kiểm tra việc thực hiện tiền thuê đất, thuê mặt nước Phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan thực hiện rà soát các quy định miễn giảm tiền thuê đất, giảm tiền thuê đất , báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ xem xét, xử lý phối hợp với quy định của luật đất đai; Chủ trì, phối hợp với Bộ tài nguyên và môi trường quy định về

hồ sơ, trình tự, thủ tục tiếp nhạn, luân chuyển hồ sơ giữa các cơ quan Tài chính, cơ quan thuế với cơ quan Tài nguyên và môi trường để xác định và thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

+ Cơ quan Tài nguyên và môi trường, Văn phòng đăng ký đất đai: Xác

định địa điểm, vị trí, diện tích, loại đất, mục đích sử dụng, thời điểm bàn giao đất thực tế làm cơ sở để cơ quan thuế xác định tiền sử dụng đất phải nộp Phối hợp với Bộ Tài chính để hướng dẫn hồ sơ, trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ giữa cơ quan Tài chính, cơ quan Tài nguyên môi trường, cơ quan Thuế, Kho bạc Nhà nước các cấp để xác định và thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

+ Cơ quan Thuế: Xác định số tiền sử dụng phải nộp, số tiền sử dụng

đất được miễn hoặc giảm và thông báo cho người sử dụng đất đúng thời hạn;

Tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra, giải đáp thắc mắc, giải quyết khiếu nại về thu, nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế

+ Cơ quan Kho bạc: Thu đủ số tiền SDĐ vào Kho bạc Nhà nước theo

thông báo nộp tiền sử dụng đất và không được từ chối thu vì bất cứ lý do gì; không được chuyển việc thu tiền sang ngày hôm sau khi đã nhận đủ thủ tục nộp tiền của người có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính

- Đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương, yêu cầu phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế

Khai thác nguồn lực tài chính hiệu quả đóng góp NSNN là nhiệm vụ chung của tất cả các địa phương trong cả nước, tuy nhiên việc thực hiện sẽ khác nhau tại những địa phương khác nhau tùy thuộc điều kiện thực tế của địa phương sao cho thúc đẩy kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế

Khai thác nguồn lực tài chính là việc phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất, khai thác hoa lợi từ đất thông qua các hoạt động quản lý cụ thể về số lượng và chất lượng, vị trí, không gian…cho các mục tiêu kinh tế - xã hội Nó đảm bảo cho việc sử dụng đất đạt hiệu quả cao nhất phù hợp với các điều kiện

về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng từng địa phương và từng ngành sản xất

- Đảm bảo giải quyết hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, địa phương và người SDĐ

Nhà nước với tư cách địa diện chủ sở hữu có quyền quyết định đưa ra các chính sách, giải pháp thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai sao cho có hiệu quả nhất, đóng góp NSNN lớn nhất Tuy nhiên, Nhà nước không độc đoán mà có chính sách tạo điều kiện cho tất cả các đối tượng SDĐ sao cho có lợi nhất, phát huy được lợi thế của thửa đất, khuyến khích người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối…có đất để sản xuất, đồng thời có chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, tạo việc làm cho lao động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông thôn theo định hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa Người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền SDĐ hợp pháp của mình

Bên cạnh những quyền lợi được Nhà nước đảm bảo, người SDĐ phải

có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính theo đúng quy định của pháp luật như: Nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất…Như vậy, quyền lợi của Nhà

nước được đảm bảo, mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, địa phương và người SDĐ được giải quyết hài hòa thông qua hoạt động khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai (Trần Quang Huy, Nguyễn Thị Dung, 2016)

1.1.4 Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu

tư để phát triển kinh tế xã hội

Ở Việt Nam có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai vào NSNN trong đó phổ biến nhất là thuế, phí và thu tiền SDĐ

- Thu tiền SDĐ (khi nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận QSDĐ):

+ Thu từ giao QSDĐ: Tiền SDĐ là số tiền mà người SDĐ phải trả

trong trường hợp được nhà nước giao đất thu tiền SDĐ đối với một diện tích đất xác định Nói cách khác, tiền SDĐ là khoản tiền mà Nhà nước thu của người SDĐ khi nhà nước cho phép SDĐ thuộc các trường hợp phải nộp tiền SDĐ, tương đương với giá trị của QDDĐ mà Nhà nước quy định Khoản thu này có thể biểu hiện dưới dạng tiền chuyển mục đích SDĐ khi nhà nước giao đất có thu tiền, có thể biểu hiện dưới dạng chuyển mục đích SDĐ khi nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ, có thể dưới dạng tiền SDĐ khi chuyển

từ thuê đất sang giao đất có thu tiền, có thể dưới dạng hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận QSDĐ (GCNQSDĐ) Khi giao đất theo hình thức có thu tiền SDĐ thì có nhiều hình thức thu tiền với các mước động viên nguồn lực tài chính khác nhau đối với người được giao Khi giao đất có thu tiền SDĐ, người được giao đất không phải là chủ sở hữu, nhưng họ có quyền được SDĐ lâu dài và có nhiều quyền định đoạt đối với đất được giao, tiền SDĐ nộp một lần khi Nhà nước giao đất, được xác định trên cơ sở đơn giá đất và diện tích đất được giao Việc giao đất có thu tiền SDĐ nhằm mục đích một mặt thực hiện khai thác nguồn lực tài chính phục vụ cho nhu cầu chi tiêu của đại điện chủ sở hữu là Nhà nước, mặt khác là nhằm nâng cao hiệu quả SDĐ Vì vậy,

mức thu từ giao đất thường thấp hơn giá trị thửa đất bởi lẽ đó là cơ chế chia sẻ lợi ích kinh tế giữa Nhà nước với các chủ thể kinh tế khác Khi tính tiền SDĐ phải căn cứ vào diện tích đất, giá đất và thời hạn SDĐ Diện tích đất tính thu tiền SDĐ là diện tích đất được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, được Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ, được cấp GCNQSDĐ Giá đất tính thu tiền SDĐ là giá đất có thuế tiền SDĐ, được cấp giao lại tại thời điểm giao đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo quy định khung giá của Chính phủ trong trường hợp đất giá đất hoặc đấu thầu dự

án có SDĐ, giá tính là giá đất trùng đất giá Thời hạn SDĐ được xác định theo quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ, quyết định gia hạn SDĐ hoặc GCNQSDĐ

+ Thu tiền thuê đất đối với các chủ thể SDĐ trong khu công nghiệp,

khu công nghệ công, khu kinh tế và tiền thuê đất khi được nhà nước cho thuê đất ngoài khu công nghiệp Loại tiền này thu theo khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định

Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin diện tích, vị trí, mục đích, hình thức thuê đất, thời hạn thuê đất) về thuể đất, thuê mặt nước, quyết định giá đất, giá đất có mặt nước, đơn giá cho thuê đất xây dựng công trình ngầm, giá cho thuê mặt nước của UBND cấp tỉnh; Bảng giá đất, mức tỷ lê (%) và hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế tổ chức việc xác định

và thu nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

Hàng năm, cơ quan thuế thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước trực tiếp cho người phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước Trường hợp căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước có thay đổi thì phải xác định lại tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp, sau đó thông báo cho người có nghĩa vụ thực hiện

Sau thời kỳ ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước, cơ quan thuế thông báo cho người thuê đất thực hiện điều chỉnh lại đơn giá thuê đất, thuê

mặt nước cho thời kỳ ổn định tiếp theo theo quy định của pháp luật tài thời điểm điều chỉnh

- Thu từ các khoản thuế liên quan đến đất:

Thuế là khoản đóng góp theo quy định của pháp luật mà nhà nước bắt buộc mọi tổ chức, cá nhân có nghĩa vụ phải nộp một phần thu nhập vào NSNN Các khoản thuế đối với đất đai được hình thành và tồn tại tất yếu khách quan, là một bộ phận không thể thiếu được trong hệ thống thuế của mỗi quốc gia Lý do để thu thuế là yêu cầu thực hiện lợi ích kinh tế của Nhà nước

về đất đai Mức thuế suất thường được áp dụng trên cơ sở chính sách thuế theo từng giai đoạn của nền kinh tế Tùy theo đặc thù của mỗi nước, thuế đối với đất đai có thể thực hiện dưới nhiều sắc thuế khác nhau Nhà nước quy định thuế suất cao hay thấp tùy thuộc vào yêu cầu, mục tiêu quản lý, mục đích điều tiết trong từng thời kỳ, ở nước ta hiện tại có ba khoản thuế đối với đất đai

+ Thu thuế đất phi nông nghiệp: Nhóm đất phi nông nghiệp gồm các

loại đất sử dụng vào mục đích không thuộc nhóm đất nông nghiệp, bao gồm đất ở, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng, đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng,

đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, đất sông, suối… Căn cứ tính thuế

sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất Trong đó: Diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng, giá 1m2 đát tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định; thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh,hạn mục đất ở làm căn cứ tính thuế

là hạn mục giao đất ở mới theo quy định của UBND cấp tỉnh quy định

+ Thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng đất đai: Thuế chuyển

quyền SDĐ là thuế đánh vào thu nhập do việc chuyển nhượng QSDĐ mang lại cho chủ sở hữu đất Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng QSDĐ trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan Giá chuyển nhượng QSDĐ là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng hoặc giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất chuyển quyền, giá đất tính thuế và thuế suất

Tiền thuế chuyển QSDĐ: Là khoản tiền mà cơ quan thuế của Nhà nước thu của người SDĐ khi được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển QSDĐ cho chủ khác sử dụng Loại này thu theo thu nhập tăng thêm do chuyển QSDĐ và chỉ thu một lần khi có hoạt động chuyển QSDĐ

- Lệ phí trước bạ liên quan đến đất đai (đối với nhà, đất):

+ Lệ phí trước bạ: Là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người được

Nhà nước giao đất bao gồm cả trường hợp đăng ký QSDĐ khi được hợp thức hóa QSDĐ) hoặc khi được phép nhận chuyển QSDĐ Mức phí này do nhà nước quy định tính theo tỷ lệ % của giá trị QSDĐ và chỉ thu một lần khi có việc nhận chuyển QSDĐ

+ Lệ phí địa chính: Là khoản tiền mà nhà nước thu khi cơ quan Nhà

nước có thẩm quyền thực hiện một trong các công việc về địa chính sau đây:

Cấp GCNQSDĐ (bao gồm cả giấy hợp thức hóa QSDĐ); chứng nhận đăng ký biến động về đất đai (bao gồm chứng nhận thay đổi về chủ SDĐ, thay đổi về hình thể, diện tích thửa đất, thay đổi về mục đích SDĐ); Trích lục

hồ sơ địa chính (gồm trích lục bản đổ hoặc các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính theo yêu cầu của người SDĐ) Tất cả các tổ chức hộ gia đình cá nhân SDĐ không phân biệt đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được Nhà nước

có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về địa chính nêu trên đều phải nộp lệ phí địa chính, mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng vùng đất

- Thu tiền thuê mặt đất, mặt nước:

Người sử dụng đất được nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật đất đai và được xác định trên các căn cứ sau: Diện tích đất cho thuê, thời hạn cho thuê đất, đơn giá thuê đất đối với các trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Trường hợp đấy giá thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Tiền phạt đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai:

Đối với các hoạt động vi phạm pháp luật về đất đai là khoản tiền mà Nhà nươc thu của người vi phạm pháp luật trong quản lý hoặc SDĐ đai Khoản tiền này bao gồm tiền thu từ việc xử phạt hành chính khi vi phạm pháp luật về đất đai; tiền thu từ việc phải bồi thường cho nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ đai

Có thể nói, các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta đã có sự thay đổi căn bản theo thời gian, mang lại nguồn lực tài chính khá lớn cho NSNN Theo đánh giá của các chuyên gia kinh tế, trong những năm gần đây, hình thức thực hiện khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở

Việt Nam dần đa dạng, phù hợp hơn với cơ chế thị trường (Trần Quang Huy, Nguyễn Thị Dung, 2016)

1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trong tái đầu tư để phát triển KTXH

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai,

Có thể nêu ra một số yếu tố sau:

- Pháp luật và chính sách của Nhà nước có liên quan đến khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai chịu ảnh hưởng của hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai Chủ trương, đường lối chính sách pháp luật của Đảng và Nhà nước ảnh hưởng không chỉ đến giá đất, mức thu từ đất, mà còn tiềm năng tăng trưởng nguồn thu Tùy từng giai đoạn phát triển kinh tế -

xã hội mà Nhà nước có những chính sách khác nhau để tạo lập nguồn tài chính từ đất một cách hiệu quả Nhà nước có nhiều chính sách tạo nguồn tài chính từ đất đai như: Chính sách thu tiền SDĐ, chính sách về giá đất, chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, chính sách đất đai đối với doanh nghiệp cổ phần hóa, chính sách về thuế thu nhập doanh nghiệp từ chuyển QSDĐ, chuyển quyền thuê đất, các quy định xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai

Ngoài ra, Nhà nước còn ban hành các chính sách để điều tiết quá trình khai thác các nguồn lực tài chính từ đất đai như: Chính sách pháp luật đất đai điều chỉnh các qaun hệ đất đai hình thành nên giá đất; chính sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích thức đẩy hoặc hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như giá đất của từng vùng, từng địa phương khác nhau, quy hoạch sử dụng đất; các quy định về xây dựng và kiến trúc, các chính sách tài chính, các loại thuế và mức thuế hiện hành, các quy định của Nhà nước về giá đất…

Trong quá trình khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, chính sách quy định về giá đất là một trong những chính sách có ảnh hưởng lớn đến hiệu quả, chất lượng của quá trình khai thác Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất là chịu ảnh hưởng lớn tác động từ phía con người, trong đó tác động do chính sách điều tiết của Nhà nươc vừa có tính đặc trưng, vừa như một nhân tố ảnh hưởng

Bên cạnh đó các quy định về quy hoạch, xây dựng và kiến trúc, quy định

về SDĐ, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách tài chính liên quan đến đất đai, các loại thuế và mực thuế hiện hành và thực trạng pháp lý của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai

- Vị trí địa lý, lợi thế về đất đai

Vị trí địa lý của từng thửa đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của thửa đất khi sử dụng, qua đó ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính có thể huy động vào NSNN Mỗi thửa đất đều có một vị trí địa lý nhất định và mục đích sử dụng khác nhau Mục đích sử dụng đất có thể do tự nhiên hình thành hoặc theo quy hoạch SDĐ sao cho đáp ứng được nhu cầu của người sử dụng, tận dụng tối đa tiềm năng từ đất, như vậy, việc xác định tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất cũng thay đổi theo vị trí địa lý, mục đích sử dụng

Vị trí thửa đất luôn cố định, không thể di chuyển vị trí sang chổ khác,

vì vậy sự thuận lợi của vị trí sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, giá trị kinh tế của đất mang lại và khả năng thu lợi của đất Một thửa đất ở vị trí thuận lợi có thể sử dụng vào một số mục đích khác nhau như: Vừa để ở, vừa có thể xây dựng cửa hàng, hay xây dựng nhà cửa, khách sạn, hoặc làm trụ sở công ty, văn phòng để kinh doanh hoặc cho thuê… Do đó, thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá trị kinh tế từ đất sẽ cao hơn các vị trí khác kém thuận lợi hơn

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất có ảnh hưởng đến giá trị sinh lợi của đât Thực tế cho thấy, thửa đất có giá trị cao nhất khi nó có kích thước

và hình thể tối ưu đáp ứng được yêu cầu của đại đa số người sử dụng đất Một mảnh đất có diện tích rộng, hình thể phù hợp vừa để kinh doanh, vừa để xây dựng nhà ở bao gồm có giá cao hơn một mảnh đất khác có diện tích hẹp hình thể trung bình trên cùng một đường phố

Như vây, giá trị kinh tế của thửa đất mang lại sẽ ảnh hưởng đến khả năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, giá trị càng lơn thì nguồn lực tài chính từ đất, khả năng đóng góp NSNN càng cao

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Trong xã hội, đất đai có nhiều chức năng sử dụng vì thế luôn luôn tồn tại mâu thuẫn giữa một bên là lợi ích kinh tế, xã hội và một bên là môi trường cần sử dụng đúng và bền vững Ngay trong việc sử dụng đất vì lợi ích kinh tế

xã hội cũng tồn tại nhiều mâu thuẫn, giữa mục đích sử dụng này với mục đích

sử dụng khác, giữa các chủ sử dụng đất với nhau… để khai thác hài hòa các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn giữa chúng cần phải có một công cụ điều chỉnh mang tính chất quốc gia, đó là quy hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất một hệ thống các biện pháp của Nhà nước về tổ chức quản lý nhằm mục đích sử dụng hiệu quả tối đa tài nguyên đất, với các nguồn tài nguyên thiên nhiên khác, bảo vệ môi trường để phát triển kinh tế bền vững trên cơ sở phân bổ quỹ đất vào các mục đích phát triển kinh tế, xã hội, anh ninh quốc phòng theo đơn vị hành chính các cấp

Kết quả điều tra và phân tích về quy hoạch sử dụng đất cho thấy, nội dung quy hoạch SDĐ, kết quả thực hiện phương án quy hoạch SDĐ có tác động đến hoạt động khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đóng góp vào NSNN Cụ thể tại những vùng, địa phương có phương án quy hoạch SDĐ cụ thể, tận dụng được lợi thế, khai thác tiềm năng sẵn có, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất sẽ hộ trợ tối đa cho việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai như: Như tiền sử dụng đất thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất, thu thuế