Một số vấn đề về định giá đất ở nước ta

Giá đất và các nhân tố ảnh hởng

Giá đất và bản chất của giá đất

Trong nghiên cứu thị trường đất và giá đất, khái niệm “Địa tô t bản” của Các-Mác được sử dụng để xác định giá đất lý thuyết Địa tô, gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho chủ đất, phản ánh quyền sở hữu đất về mặt kinh tế và tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu Địa tô chênh lệch là lợi nhuận bổ sung từ điều kiện sản xuất thuận lợi, bao gồm sự khác biệt giữa giá trị sản xuất xã hội của nông sản trên đất đai loại xấu và giá trị sản xuất của nông sản trên đất đai loại trung bình và tốt Điều này thể hiện sự khác nhau trong sức sinh lợi giữa các loại ruộng đất do yếu tố tự nhiên và thâm canh Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được từ sự chênh lệch giá trị sản phẩm trên hai thửa ruộng có cùng diện tích nhưng khác nhau về độ phì, cho thấy vai trò của độ màu mỡ đất trong việc tạo ra địa tô chênh lệch.

Khi nghiên cứu về địa tô, Mác chỉ ra rằng giá trị đất đai không phải do bản thân nó quyết định mà phản ánh số địa tô theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa Điều này có nghĩa là không chỉ các thửa đất đang sử dụng mới có giá trị, mà cả những thửa đất chưa được sử dụng cũng mang giá trị, giá trị này thể hiện khả năng tạo ra địa tô khi được đưa vào sản xuất.

Giá đất không ảnh hưởng trực tiếp đến giá cả sản xuất, mà chỉ đóng góp vào chi phí sản xuất của người sử dụng Địa tô là thu nhập từ việc sử dụng đất,

Trong kinh doanh, hiệu quả kinh tế từ việc đầu tư đất cần phải tương đương với lãi suất ngân hàng, nghĩa là nếu lãi suất cao, giá đất phải giảm để thu hút nhà đầu tư Các nhà kinh tế đã nghiên cứu và đưa ra công thức lý thuyết để xác định giá đất nông nghiệp dựa trên yếu tố địa tô và lãi suất ngân hàng.

Giá đất ở Việt Nam chịu ảnh hưởng từ lãi suất ngân hàng và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước, trong khi địa tô chênh lệch II do cường độ đầu tư của người sử dụng đất mang lại, khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả Địa tô tuyệt đối hình thành từ quan hệ cung-cầu, quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng khác nhau Nếu không có chế độ độc quyền tư hữu về đất đai, địa tô tuyệt đối sẽ bị xóa bỏ và quy hoạch sử dụng đất sẽ do Nhà nước quy định Do đó, giá đất hình thành dựa trên lợi nhuận từ việc sử dụng đất trong cơ chế thị trường, xác định rõ địa tô chênh lệch I thuộc về Nhà nước và địa tô chênh lệch II thuộc về nhà đầu tư, tạo động lực cho thị trường và nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời khuyến khích đầu tư và sử dụng đất hoang hóa.

Giá đất nông nghiệp ở Việt Nam được xác định dựa trên lý luận địa tô của Mác, trong khi giá đất lâm nghiệp không có hình thức giá chuyển nhượng Đối với đất đô thị, khu công nghiệp, khu du lịch và khu đầu mối giao thông, giá đất hoàn toàn hình thành theo cơ chế thị trường, tức là dựa vào giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường, mặc dù vẫn có sự điều tiết từ Nhà nước.

Đặc điểm của giá đất

So với những hàng hoá thông thờng, giá cả đất đai có những đặc điểm sau ®©y:

Giá đất không chỉ được thể hiện qua giá bán mà còn qua hình thức thuê đất Mối quan hệ giữa giá đất và tiền thuê đất tương tự như mối quan hệ giữa vốn đầu tư và lợi nhuận; từ tỷ suất lợi nhuận hoàn vốn, có thể dễ dàng tính toán giá thuê đất.

Giá đất không chỉ dựa vào bản thân đất đai mà chủ yếu xuất phát từ quyền và lợi ích mà người sử dụng đất có được Sự chuyển dịch giá trị đất đai liên quan mật thiết đến quyền lợi của người sở hữu và cách thức khai thác, sử dụng đất hiệu quả.

Hình thành giá đất là một quá trình phức tạp và kéo dài, không thể áp dụng các tiêu chuẩn đơn giản như đối với hàng hóa thông thường Sự khác biệt lớn giữa các loại đất khiến cho việc thiết lập một thị trường hoàn chỉnh trở nên khó khăn.

Giá đất không phản ánh chi phí sản xuất mà chỉ thể hiện giá trị tài nguyên thiên nhiên hoặc vốn đầu tư có tính chất khống chế Mặc dù việc khai thác đất đai có liên quan đến chi phí sản phẩm, những chi phí này chỉ được xem là một phần của giá đất khi mang lại hiệu quả thực tế.

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt cao hơn nhiều so với giá cả hàng hóa thông thường, điều này tạo ra khó khăn trong việc tiêu chuẩn hóa và thống nhất quy trình định giá đất.

- Giá đất luôn có xu thế tăng cao vì những lý do sau đây:

+ Đất đai tự nhiên là có hạn mà dân số tăng không ngừng.

+ Cơ cấu hữu cơ của nền kinh tế tăng cao làm cho bình quân tỷ suất lợi nhuận xã hội giảm.

Yếu tố chủ quan có ảnh hưởng mạnh mẽ và hiệu quả hơn đến giá đất so với giá cả hàng hóa thông thường, do thị trường đất đai còn nhiều bất cập và không hoàn thiện.

Trong quá trình sử dụng, không phải lúc nào giá trị tài sản cũng giảm do khấu hao; thực tế, trong nhiều trường hợp, giá trị tài sản có thể tăng lên theo thời gian, ngoại trừ trường hợp thuê đất đã được thanh toán một lần trước đó.

Những nhân tố ảnh hởng tới giá đất

Giá đất, như bất kỳ loại giá nào khác, bị chi phối bởi các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung - cầu và quy luật cạnh tranh Ngoài ra, giá đất còn liên quan đến quan điểm của Nhà nước về quyền sở hữu đất đai Khi chỉ có Nhà nước nắm quyền sở hữu đất đai để bảo đảm sự thống nhất và toàn vẹn lãnh thổ, điều này tạo ra đặc quyền cho Nhà nước trong việc quản lý giao dịch mua bán đất Do đó, thị trường đất đai không hoàn toàn giống với các giao dịch trong thị trường tự do cạnh tranh.

3.1 Những yếu tố tác động tới cung về đất đai

Kinh tế học cho thấy cung đất đai là cố định, trong khi cầu về đất đai có xu hướng tăng Diện tích đất đai bị giới hạn bởi tổng diện tích quốc gia, mặc dù có thêm đất từ bồi đắp và lấn biển, nhưng không đủ để đáp ứng nhu cầu gia tăng Tuy nhiên, nhu cầu đất đai vẫn có thể tăng tương đối, đặc biệt khi có quyết định xây dựng hoặc mở rộng đô thị Những khu đất bỏ hoang hoặc sử dụng kém hiệu quả có thể trở thành nguồn cung cấp lớn cho xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng Quá trình đô thị hóa dẫn đến sự dịch chuyển trong khả năng sử dụng đất, với một số diện tích đất trống và đất thổ cư có thể được chuyển đổi để phục vụ nhu cầu xây dựng, mặc dù tổng cung đất đai vẫn gần như cố định.

3.2 Những yếu tố ảnh h ởng tới cầu về đất đai

3.2.1 Sự tăng trởng về dân số và các nhu cầu phát triển

Sự gia tăng dân số tạo ra áp lực lớn đối với nhu cầu về đất đai và nhà ở, khi quy mô gia đình mở rộng đồng nghĩa với việc yêu cầu diện tích nhà ở cũng tăng lên Xu hướng phát triển của xã hội hiện nay cho thấy sự gia tăng nhanh chóng của các gia đình hạt nhân, thay thế cho các gia đình truyền thống đa thế hệ Khi số lượng hộ gia đình độc lập tăng lên, cấu trúc độ tuổi của dân số cũng ảnh hưởng đến nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là khi con cái bước vào độ tuổi thanh niên và tách ra sống độc lập Ở các nước phát triển, con cái thường rời khỏi gia đình để sống tự lập, dẫn đến nhu cầu cao về căn hộ độc thân Ngược lại, ở một số dân tộc có sự ràng buộc cộng đồng mạnh mẽ, xu hướng này bị hạn chế, tập trung vào việc phát triển các ngôi nhà quy mô lớn hơn và cải tạo mở rộng Thêm vào đó, tập quán sinh hoạt cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu về nhà đất của các nhóm dân cư khác nhau, ảnh hưởng bởi thói quen tiêu dùng, điều kiện sống và quan niệm xã hội.

Sự gia tăng dân số tạo ra nhu cầu cao đối với các dịch vụ thương mại, y tế, văn hóa và giáo dục, từ đó thúc đẩy nhu cầu về nhà đất, đặc biệt tại các khu vực trung tâm Điều này dẫn đến sự phát triển nhanh chóng và nhộn nhịp của thị trường bất động sản, bắt nguồn từ những trung tâm này.

3.2.2 Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai

Tính chất và mục đích sử dụng đất đai là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến cung - cầu nhà đất Khi chuyển từ sản xuất tự cấp tự túc sang sản xuất hàng hoá, nhu cầu về đất nông nghiệp gia tăng, điều này dẫn đến việc tập trung đất qua thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang các khu nhà ở, thương mại và giải trí cũng làm tăng cầu về đất đai Khi xã hội phát triển, nhu cầu đất cho sản xuất khu vực I giảm, trong khi khu vực III tăng lên, dẫn đến giá cả đất đai biến động rõ rệt tùy thuộc vào mục đích sử dụng.

3.2.3 Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất

Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng do sự gia tăng dân số, quy mô gia đình và yêu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống Khi thu nhập tăng lên, phần lớn nhu cầu về nhà ở trở nên khả thi, dẫn đến sự gia tăng rõ rệt trong cầu về nhà đất Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu nhà ở rất chặt chẽ; khi thu nhập thấp, người dân ưu tiên cho các nhu cầu thiết yếu, nhưng khi nhu cầu này đã được đáp ứng, họ bắt đầu chuyển sang nhu cầu về nhà ở Tuy nhiên, nhu cầu về nhà ở cũng có giới hạn, và sau khi được giải quyết cơ bản, tốc độ tăng trưởng cầu sẽ chậm lại, điều này đã xảy ra ở nhiều nước phát triển Bên cạnh thu nhập, tình trạng việc làm và nghề nghiệp cũng ảnh hưởng lớn đến cầu nhà ở, vì chúng không chỉ liên quan đến thu nhập mà còn đến tính chất và yêu cầu của nhà ở phù hợp với công việc Sự thay đổi trong cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu và cầu nhà ở.

3.2.4 Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng của không gian đô thị Chính vì vậy, quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất về cầu nhà ở đô thị Mất cân đối cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi về tổng cầu, về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở Nếu nh, ở quá trình phát triển các đô thị cổ đại chủ yếu diễn ra dành cho các tầng lớp dân c quý tộc, thị dân và các chức dịch thì quá trình đô thị hoá diễn ra trong bối cảnh hiện nay lại diễn ra với một kết cấu dân c đa dạng hơn dẫn đến cầu về nhà đất đô thị cũng có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện Những tầng lớp thơng gia và những tầng lớp có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nh mức độ tiện nghi của nhà ở. Tầng lớp dân c lao động cũng nh những lựa chọn về địa điểm định c tiêu chuẩn chỗ ở khác nhau trong các đô thị cổ Đặc biệt, các luồng di dân tự do, những ngời sống bằng các nghề nghiệp không ổn định đang là những sức ép và thách thức lớn đối với hầu hết các đô thị của các nớc đang phát triển trong quá trình đô thị hoá. Chính nhóm dân c này đã làm xuất hiện một kiểu cầu nhà ở dạng đặc biệt nh các xóm liều, các khu ổ chuột Vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị tr ờng nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hoá.

3.2.5 Mốt và thị hiếu nhà ở.

Những thay đổi trong kiến trúc, kiểu dáng và xu hướng tiêu dùng đã làm thay đổi đáng kể nhu cầu về nhà ở Mặc dù các căn hộ trong khu nhà cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơn so với nhà độc lập hay nhà cổ, người tiêu dùng vẫn có xu hướng ưa chuộng mua nhà độc lập, mặc dù chúng không tiện lợi bằng các căn hộ.

3.2.6 Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.

Sự phát triển hạ tầng đã làm tăng cầu nhà đất ở những khu vực trước đây thiếu cơ sở hạ tầng Tuy nhiên, việc cải thiện khả năng tiếp cận cũng dẫn đến sự gia tăng cung nhà đất Điều này có thể khiến sự thay đổi về cầu không theo kịp với sự gia tăng cung, do cung dịch chuyển đáng kể sang bên phải.

3.2.7 Những chính sách của Chính phủ

Chính sách của Chính phủ và chính quyền địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến cầu về nhà đất Thái độ của Chính phủ đối với quyền sở hữu nhà ở và đất ở là yếu tố quan trọng, với việc công nhận quyền sở hữu cá nhân thúc đẩy cầu về nhà ở không chỉ để đáp ứng nhu cầu chỗ ở mà còn để tích trữ và để lại di sản cho thế hệ sau Sự thay đổi trong chính sách mua bán nhà cũng tác động đến cầu mua và thuê nhà đất Chậm trễ trong việc chấp nhận quyền sở hữu nhà ở, cùng với chính sách giá thuê thấp, đã ảnh hưởng đến quyết định của người dân Các quy định của chính phủ về xây dựng nhà ở có thể làm giảm cầu về nhà ở riêng lẻ, trong khi ở một số nước đang phát triển, chính sách khuyến khích đầu tư vào nhà đất quy mô nhỏ đang gia tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng.

3.2.8 Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở

Do lợng tiền sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng.

Các nhân tố đã đề cập là những yếu tố phổ biến ảnh hưởng đến sự biến động của cầu nhà đất Tuy nhiên, trong các bối cảnh phát triển và điều kiện môi trường khác nhau, sự biểu hiện của các nhân tố này không đồng nhất và có thể xuất hiện thêm những yếu tố tác động đặc thù khác.

3.3 Những yếu tố thuộc về giá trị sử dụng đất

Vị trí thửa đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị của nó, với các khu vực khác nhau mang lại giá trị khác nhau Đất đai ở vị trí thuận lợi không chỉ gia tăng khả năng sinh lời mà còn mang lại nhiều lợi ích cho người sở hữu Đặc biệt, trong các khu vực đô thị, vị trí của đất quyết định giá trị bất động sản, làm cho việc lựa chọn địa điểm trở nên thiết yếu.

Độ màu mỡ của đất đai là yếu tố quyết định hàng đầu trong nông nghiệp, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sản xuất và địa tô I Những ruộng đất có độ màu mỡ cao thường được đánh giá cao hơn so với những mảnh đất có độ màu mỡ thấp, do khả năng cung cấp dinh dưỡng tốt hơn cho cây trồng.

Quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá đất, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sinh lợi của mảnh đất trong tương lai Sự thay đổi trong quy hoạch có thể làm tăng hoặc giảm giá trị đất đai, phụ thuộc vào vị trí và tiềm năng phát triển của khu vực đó.

Định giá đất và phơng pháp định giá

Định giá đất

1.1 Định giá Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trêng. ở Việt Nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhng cha phát triển do sự chi phối bởi kinh tế tập trung, thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế Hoạt động định giá chủ yếu là thụ động Từ năm 1991 trở lại đây, khi nền kinh tế từng bớc chuyển sang cơ chế thị trờng, thì hoạt động định giá bớc đầu đợc sắp xếp và vận hành theo đúng vai trò và chức năng của nó.

Khi nghiên cứu về định giá bất động sản, giới học giả và các nhà định giá thờng sử dụng khái niệm định giá sau:

Định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, nhằm phục vụ cho mục đích đã được xác định.

Định giá là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định, với sự xem xét kỹ lưỡng tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các lựa chọn đầu tư.

1.2 Định giá đất Đất đai là một tài sản và là một tài sản đặc biệt Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng đợc một nhu cầu nào đó của con ngời, nằm trong sự chiếm hữu của con ngời, có đặc trng giá trị và là đối tợng của giao lu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì:

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;

- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian diện tích và vô hạn về thời gian sử dụng;

Đất đai có khả năng sinh lợi, và nếu được sử dụng hợp lý, giá trị của nó không chỉ không giảm mà còn có xu hướng tăng lên Định giá đất tương tự như định giá các tài sản thông thường, nhưng do tính chất đặc biệt của đất đai, giá trị của nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như tâm lý và xã hội, nên chỉ có thể ước tính chứ không thể xác định chính xác Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, đồng thời cho phép họ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Định giá đất được hiểu là ước tính giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền cho một mục đích xác định tại một thời điểm cụ thể Việc định giá phải gắn liền với mục đích sử dụng đất, được phân loại theo Luật Đất đai 1993 thành các loại như đất nông nghiệp, đất đô thị, và đất chuyên dùng, với mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian Do đặc thù của đất đai là tài nguyên và là cơ sở cho phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội, việc đánh giá đất không thể tách rời khỏi định giá bất động sản.

Các nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản chủ yếu là những nguyên tắc kinh tế có liên quan chặt chẽ đến học thuyết kinh tế, ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Những nguyên tắc này thường không được xem xét riêng lẻ mà bổ sung cho nhau trong quá trình định giá Trong nền kinh tế thị trường, việc áp dụng các nguyên tắc này là rất cần thiết để xác định giá trị bất động sản một cách chính xác.

2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất

Một tài sản được coi là có giá trị cao nhất và sử dụng tốt nhất khi tại thời điểm định giá, nó thể hiện khả năng tạo ra thu nhập ròng lớn nhất trong suốt khoảng thời gian xác định trước đó.

Sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất đợc hiểu gồm cả mặt về vật chất và mặt pháp luật.

Tài sản được coi là sử dụng cao nhất và tốt nhất khi nó đáp ứng nhiều nhu cầu khác nhau, phục vụ cho nhiều người hoặc cho một cá nhân duy nhất.

Theo quy định pháp luật, một tài sản được coi là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất khi quyền sở hữu của tài sản đó được Nhà nước công nhận và bảo vệ.

Sử dụng cao nhất và tốt nhất một tài sản không chỉ được đo lường bằng lợi nhuận tài chính, mà còn bao gồm các giá trị tiện lợi khác không thể định lượng bằng tiền.

2.2 Nguyên tắc dự báo tr ớc:

Giá thị trường phản ánh giá trị hiện tại của tất cả lợi nhuận tương lai từ tài sản sở hữu Những lợi ích này có thể bao gồm nguồn thu nhập hoặc tiện nghi, và được dự báo dựa trên nghiên cứu thị trường trước đó Người đánh giá không được để ý kiến cá nhân ảnh hưởng đến việc xác định những lợi ích tương lai Việc mua bán tài sản sở hữu và thu nhập trước đó chỉ có giá trị khi chúng có thể dự đoán được trong tương lai Nguyên tắc dự báo luôn kết hợp với nguyên tắc thay đổi.

Nguyên tắc cân đối cho thấy giá thị trường tối đa đạt được khi toàn bộ đất đai trong một khu vực được sử dụng một cách hợp lý Khi việc sử dụng đất đạt đến trạng thái cân đối hoàn hảo, các tài sản riêng sẽ có giá trị tối đa trên thị trường Nguyên tắc này, khi áp dụng cho các khu vực lân cận, sẽ tương tác với nguyên tắc cạnh tranh để tạo ra sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.

Nguyên tắc này khẳng định rằng giá thị trường không bao giờ ổn định do các lực lượng kinh tế xã hội liên tục tác động, dẫn đến sự thay đổi trong tài sản sở hữu và môi trường xung quanh Hơn nữa, bản thân tài sản sở hữu cũng không ngừng biến đổi Vì những thay đổi này diễn ra liên tục, nên việc dự đoán giá thị trường chỉ có giá trị tại thời điểm cụ thể Nguyên tắc thay đổi luôn được áp dụng kết hợp với nguyên tắc dự báo.

Nguyên tắc này khẳng định rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản, sức hấp dẫn của cạnh tranh gia tăng, tức là “lợi nhuận kích thích cạnh tranh” Cạnh tranh diễn ra trên nhiều khía cạnh, bao gồm cạnh tranh nội bộ trong cung và cầu, cũng như giữa các vùng và khu vực trong cả nước Sự dư thừa của bất kỳ loại hình phương tiện nào sẽ dẫn đến việc giảm giá của hầu hết, nếu không muốn nói là tất cả các cơ sở khác.

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi có sự chấp nhận về tính đồng đều kinh tế và xã hội trong tương lai Khi áp dụng cho các tôn tạo, tính đồng đều được hiểu là sự tương đồng, không phải là sự đồng nhất đơn điệu Đối với người dân, nguyên tắc này có nghĩa là sự tương đồng về tuổi tác, thu nhập và trình độ giáo dục.

2.7 Nguyên tắc sử dụng không thay đổi:

Nguyên tắc sử dụng không thay đổi cho phép chuyển đổi giá trị sử dụng của tài sản sở hữu sang các giá trị sử dụng khác một cách linh hoạt.

Giá thị trường của một tài sản bị ảnh hưởng bởi giá của tài sản thay thế tương đương về giá trị và tiện ích, với giả định không có sự chậm trễ trong giá cả khi thực hiện thay thế Nguyên tắc này là nền tảng cho ba phương pháp định giá: phương pháp giá thành, phương pháp thị trường và phương pháp thu nhập.

2.8 Nguyên tắc cung và cầu

Nguyên tắc thị trường cho thấy giá cả được hình thành từ sự tương tác giữa cung và cầu Khi dân số một khu vực tăng nhanh, thu nhập cũng sẽ tăng theo Tuy nhiên, nếu tỷ lệ lãi suất thế chấp tăng mạnh trong cùng thời điểm, điều này sẽ dẫn đến việc giảm nhu cầu.

* Yêu cầu của việc định giá:

Định giá bất động sản cần dựa vào các yếu tố quyết định giá trị, bao gồm những đặc điểm quan trọng ảnh hưởng đến giá thị trường Toàn quốc được phân chia thành nhiều vùng giá trị tương ứng với nhà và đất, trong đó các điều kiện liên quan đến giá trị trong từng vùng phải được thống nhất Mỗi vùng giá trị có thể được chia thành các tiểu vùng, giúp tính toán các điều kiện tác động đến giá trị theo những nguyên tắc đồng nhất.

Giá trị cơ sở được tính toán cho từng vùng dựa trên các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Để xác định giá trị cơ sở cho từng yếu tố, cần sử dụng giá trị tiêu chuẩn của chúng, tuy nhiên, giá trị tiêu chuẩn này cần được điều chỉnh cho phù hợp.

- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho từng vùng Không đợc phép tự ý thêm vào các yếu tố.

Phơng pháp định giá đất

3.1 Ph ơng pháp thị tr ờng:

Phương pháp thị trường, hay còn gọi là phương pháp so sánh, dựa trên giá bán của các bất động sản có đặc điểm tương đồng với những bất động sản dự định bán Phương pháp này được áp dụng rộng rãi trên toàn thế giới, đặc biệt ở khu vực Đông Nam Á, bao gồm Thái Lan, Singapore và Malaysia.

Phương pháp định giá theo thị trường là cách xác định giá trị bất động sản bằng cách so sánh với các bất động sản tương tự đã được giao dịch hoặc đang rao bán Qua việc phân tích mối liên hệ giữa các bất động sản này, người định giá có thể đưa ra hệ số giá trị chính xác cho tài sản cần định giá.

Phương pháp định giá theo thị trường là lựa chọn tối ưu cho bất động sản dân dụng như nhà ở và đất trống trong khu dân cư, thương mại và dịch vụ Điều này bởi vì các loại bất động sản này thường xuyên được mua bán trên thị trường, cho phép dễ dàng so sánh giữa chúng.

3.2 Ph ơng pháp thu nhập (hay còn gọi là ph ơng pháp đầu t ):

Phương pháp thu nhập dựa trên cơ sở thu nhập ròng là cách tính giá trị bất động sản dựa trên trung bình hàng năm trong tương lai và tỷ lệ % thu hồi vốn Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế do các tham số tính toán được thực hiện trong điều kiện dự tính, dẫn đến độ chính xác trong việc định giá bất động sản bị hạn chế Do đó, cần áp dụng thêm các phương pháp khác để so sánh và kiểm tra giá trị bất động sản.

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên tắc dự báo trước, xác định giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của tất cả lợi nhuận tương lai mà bất động sản đó có thể mang lại Những lợi ích này có thể thể hiện dưới dạng nguồn thu nhập hoặc tiện nghi, được dự báo thông qua nghiên cứu và phân tích thị trường.

Phương pháp thu nhập chủ yếu được sử dụng để định giá các bất động sản có tiềm năng sinh lời, như khách sạn, nhà hàng, và đất để xây dựng khu công nghiệp.

3.3 Ph ơng pháp giá thành (ph ơng pháp thầu khoán):

Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho bất động sản công cộng, thường không được bán nhưng vẫn có giao dịch trên thị trường, nhằm bồi thường khi sử dụng cho mục đích công ích như nhà thờ, chùa, cơ quan, trường học và bệnh viện Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép chúng ta ước lượng giá trị tương đương của bất động sản, bao gồm giá trị đất thay thế cộng với chi phí xây dựng công trình.

3.4 Ph ơng pháp lợi nhuận (ph ơng pháp thầu khoán):

Phương pháp này được áp dụng để xác định giá trị của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị, rạp chiếu phim và khách sạn, với giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lợi từ tài sản Tuy nhiên, phương pháp này có hạn chế là chỉ phù hợp cho những bất động sản có hoạt động tạo ra lợi nhuận.

3.5 Ph ơng pháp thặng d (ph ơng pháp giá trị còn lại):

Phương pháp thặng dư được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản dựa trên mục đích sử dụng trong tương lai, theo quy hoạch đã được phê duyệt Thực chất, phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành, trong đó giá trị đất đai được xác định bằng cách lấy giá trị còn lại sau khi trừ đi giá trị công trình và tổng chi phí cùng lợi nhuận.

Theo phơng pháp kinh điển đã đợc sử dụng ở nhiều nớc trên thế giới giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp đợc tính theo công thức:

Giá cả ruộng đất Địa tô

Tỷ suất lợi tức ngân hàng được áp dụng theo phương pháp FAO tại thị trường đất ở Hà Nội, với công thức tính giá đất dựa trên thu nhập sử dụng đất Công thức này đã được giới thiệu bởi Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước nhằm xác định giá trị đất một cách chính xác và hiệu quả.

Chú giải:  Yt : thu nhập 1 ha/năm

 Rt : giá sản phẩm  Qt : sản lợng thu hoạch trong năm  Ct : chi phÝ bá ra trong n¨m

 t : thêi gian  i : tỷ suất lợi tức ngân hàng ở Liên Xô cũ tính giá đất theo công thức:

Giá đất và địa tô chênh lệch là những yếu tố quan trọng trong việc xác định hiệu quả của vốn đầu tư Định mức hiệu quả của 1 đồng vốn được Nhà nước quy định, thể hiện hệ số hiệu quả của vốn sản xuất cơ bản trong nông nghiệp Tại Tây Úc, giá đất chủ yếu được xác định qua thị trường đấu giá hoặc thỏa thuận giữa bên cung và cầu Ngoài ra, giá đất cũng có thể được tính toán dựa trên tiền cho thuê đất theo một công thức nhất định.

Giá đất Tiền cho thuê thửa đấtLãi suất ngân hàng (%)

Giá đất và công tác định giá đất ở một số nớc trên thế giới

4.1 T×nh h×nh chung: Đất đai là loại hàng hoá đặc biệt không tái tạo đợc và không di chuyển đợc, đất có giá trị sử dụng và có khả năng sinh lời khi có sự đầu t lao động của con ng- ời, vì thế đất có giá.

Qua nghiên cứu sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai ở các quốc gia với các thể chế chính trị khác nhau, chúng ta nhận thấy tính khách quan của thị trường này.

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ được mua bán tự do mà còn được cho thuê rộng rãi Mua bán tự do được hiểu là việc người không có nhu cầu nhưng có đất thì bán, còn người có nhu cầu thì mua Việc chuyển nhượng và cho thuê đất đai là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất, khi mà thửa đất về tay chủ mới thường mang lại lợi nhuận cao hơn so với chủ cũ Tuy nhiên, thị trường đất đai hiện nay đang phát triển trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt và liên kết rộng rãi, khiến cho nó trở nên phức tạp hơn so với trước đây.

Xu hướng gia tăng can thiệp của Nhà nước vào thị trường đất đai và giá đất theo hướng tích cực đã nâng cao khả năng tăng thu ngân sách Nhà nước Bởi vì đất là tài nguyên không tái tạo, thị trường đất đai có tính chất độc quyền hơn so với các loại hàng hóa khác.

Ở các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về đất đai đã thúc đẩy quá trình tích tụ đất đai đạt đỉnh cao, tạo ra một thị trường đặc biệt và nền tảng kinh tế chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế tư bản Các quốc gia thường áp dụng Luật Thuế đối với việc mua bán đất, đồng thời hạn chế áp đặt các giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai.

Các quốc gia phát triển đang áp dụng chính sách hạn điền nhằm điều chỉnh thị trường đất đai, giảm tốc độ và quy mô tích tụ đất Mục tiêu chính là đảm bảo quyền sở hữu đất đai cho toàn dân, đặc biệt là bảo vệ quyền lợi của số đông nông dân Chính sách này được xem như một biện pháp cần thiết trong nền kinh tế thị trường để duy trì sự công bằng và ổn định trong phân phối đất đai.

Trước đây, ở một số nước xã hội chủ nghĩa Đông Âu như Nam Tư và Ba Lan, chế độ thuê ruộng đất của tư nhân vẫn tồn tại Các cơ sở kinh doanh tư nhân được phép thuê đất từ Nhà nước hoặc từ cá nhân để hoạt động Việc cho phép thuê và mua bán đất đã góp phần quan trọng vào sự phát triển năng động của nông nghiệp tại những quốc gia này.

Trong giai đoạn tăng trưởng kinh tế hoặc khi có đầu tư nước ngoài, nhiều quốc gia thường đối mặt với cơn sốt giá đất khó kiểm soát, chủ yếu tập trung ở các khu vực có nhu cầu cao như đô thị, khu công nghiệp và khu chế xuất Những cơn sốt giá này thường không có sự can thiệp của Nhà nước, trừ khi chúng ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài vào quốc gia.

Đặc điểm giới hạn về số lượng đất đai dẫn đến xu hướng tăng giá và cơn sốt giá đất Tính không tái tạo và không di chuyển của đất đã thúc đẩy sự gia tăng địa tô chênh lệch, đặc biệt trong giai đoạn đầu phát triển của Chủ nghĩa Tư bản Hiện nay, việc phân chia lại thị trường bằng chiến tranh không còn khả thi, trong khi mức độ tích tụ vốn đạt cao, nhu cầu mở rộng thị trường và lĩnh vực đầu tư ngày càng tăng, tạo điều kiện cho giá đất tiếp tục tăng.

4.2 Công tác định giá đất của một số n ớc trên thế giới:

4.2.1 Định giá đất ở Malaysia: ở Malaysia, đất đợc coi là bất động sản, phơng pháp xác định giá đất đô thị đợc tiến hành theo hệ thống phơng pháp định giá bất động sản Mục đích của định giá tài sản là để tính thuế tài sản, đầu t, mua bán, bảo hiểm tài sản.

4.2.2 Định giá chung ở Thuỵ Điển Định giá phải chỉ ra đối với những bất động sản đóng thuế hoặc khả năng đóng thuế theo quy định của pháp luật Những bất động sản không có khả năng đóng thuế thì không cần định giá Định giá phải dựa trên những yếu tố quyết định giá trị, yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của bất động sản tác động tới giá thị trờng gồm các yếu tố: Kinh tế - vị trí - đặc tính của bất động sản.

Mục đích của việc định giá đất: Mua bán, thế chấp, tính thuế, đền bù.

4.2.3 Định giá đất ở úc ở úc, có bộ máy định giá đất từ trung ơng đến địa phơng, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: Bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lu trữ Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu khách hàng, công việc đợc tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đa vào trung tâm lu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất. Công việc định giá đất đợc tiến hành 1 năm 1 lần Do hình thức cho thuê đất đợc tiến hành rộng rãi cho nên việc tính giá đất đô thị đợc tiến hành theo phơng pháp:

Giá đất Lãi suất ngân hàng

4.2.4 Định giá đất ở Thái Lan

Tại Thái Lan, hệ thống định giá của Nhà nước được tổ chức theo mô hình dọc, với chỉ một cơ quan duy nhất ở cấp Trung ương gọi là “Định giá Trung ương” chịu trách nhiệm quản lý Không có cơ quan định giá ở cấp Tỉnh và Huyện Việc định giá từng thửa đất và bất động sản được thực hiện bởi các công ty tư vấn định giá, các công ty này phải có giấy phép hành nghề và thực hiện hợp đồng dưới sự chỉ đạo của Cục Định giá Trung ương.

4.2.5 Định giá đất ở Đài Loan:

Trong định giá đất, khái niệm về đất trống và giá trị của các công trình xây dựng là yếu tố kinh tế quan trọng Dù đất có để trống hay đã được cải tạo, nó vẫn được xem xét như một bất động sản, đáp ứng nhu cầu sống của con người Cơ sở định giá bao gồm tính chất duy nhất, khả năng tồn tại lâu dài, sự cố định của địa điểm, nguồn cung tương đối hạn chế và việc sử dụng xác định của địa điểm.

4.2.6 Định giá đất ở Đan Mạch:

Trung tâm quản lý quốc gia thực hiện định giá bất động sản với sự hỗ trợ từ các đô thị, hoạt động theo 3 cấp độ Trước đây, việc định giá diễn ra 4 năm một lần, nhưng từ năm 1988, quy trình này đã được chuyển sang hàng năm nhằm tăng cường kiểm soát của Nhà nước đối với thị trường đất đai.

4.2.7 Định giá đất ở Trung Quốc:

Quá trình hình thành, xác định giá đất ởViệt Nam

Đặc điểm về chế độ đất đai ở Việt Nam

1 Vấn đề đất đai theo quan điểm của Mác - LêNin

Theo Mác, trong quan điểm kinh tế, lao động con người chủ yếu dựa vào thiên nhiên để đảm bảo sự sống, với thức ăn là nhu cầu thiết yếu Ông nhấn mạnh rằng các đối tượng lao động được lấy trực tiếp từ đất, cho thấy sự phụ thuộc của con người vào môi trường tự nhiên Ví dụ, hoạt động đánh cá minh họa cho việc con người tách sản phẩm ra khỏi môi trường sống tự nhiên của nó.

Mác nhấn mạnh rằng lao động là yếu tố cơ bản trong quá trình sản xuất, nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất; lao động cần kết hợp với đối tượng lao động để sản xuất ra của cải Đất đai, với vai trò là đối tượng lao động, không phải là hàng hóa hay sản phẩm của lao động, mà là tài nguyên tự nhiên do thiên nhiên cung cấp Trong sản xuất nông nghiệp, ruộng đất là điều kiện thiết yếu, không thể thiếu để tiến hành quá trình sản xuất và tạo ra hàng hóa nông sản.

Khi nghiên cứu khía cạnh kinh tế - chính trị của đất đai, Mác nhấn mạnh tầm quan trọng của chế độ sở hữu ruộng đất, coi đây là nguồn gốc của mọi của cải và là vấn đề quyết định tương lai của giai cấp công nhân Ông chỉ ra rằng chế độ sở hữu ruộng đất thể hiện sự độc quyền của một số cá nhân đối với các phần đất nhất định, phụ thuộc vào ý chí của họ Mác cũng lưu ý rằng khái niệm sở hữu ruộng đất tự do chỉ xuất hiện trong xã hội cổ đại vào thời kỳ tan rã của các cấu trúc xã hội hữu cơ, và hiện nay chỉ tồn tại trong bối cảnh phát triển của chủ nghĩa tư bản Hơn nữa, Mác khẳng định rằng không thể đồng nhất quan điểm về chế độ sở hữu ruộng đất qua các thời đại lịch sử khác nhau; việc nghiên cứu một chế độ sở hữu cụ thể cần phải gắn liền với các điều kiện lịch sử của nó, tránh áp dụng khái niệm sở hữu của một thời đại để giải thích cho các thời đại khác.

Chủ nghĩa tư bản đã tách quyền sở hữu ruộng đất khỏi quyền kinh doanh, biến sở hữu này thành một dạng “thuần túy” kinh tế Mác cho rằng quyền sở hữu ruộng đất là hoàn toàn vô lý, so sánh nó với quyền sở hữu cá nhân đối với con người Ông nhấn mạnh rằng trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, quyền sở hữu ruộng đất là vô lý nhất, và không một cá nhân hay xã hội nào thực sự sở hữu đất đai.

Người dân chỉ có quyền sử dụng đất đai mà không sở hữu nó, và họ có trách nhiệm cải thiện đất đai trước khi truyền lại cho thế hệ sau, giống như những người cha hiền Sự chấp nhận các quy định này dẫn đến việc nhiều hệ thống pháp luật về đất đai ở các quốc gia phải áp dụng những quy chế "vô lý phát sinh theo ".

Mác dự báo rằng “vận động xã hội sẽ quyết định ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của Nhà nước”, nhấn mạnh sự cần thiết của việc tập trung tài nguyên sản xuất để xây dựng một xã hội lao động theo kế hoạch hợp lý Nghiên cứu của Mác về ruộng đất tại các nước tư bản phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Đức vào cuối thế kỷ XIX cho thấy sự tất yếu của cách mạng vô sản khi chủ nghĩa tư bản đạt đến đỉnh cao Đối với phương Đông, vấn đề sở hữu ruộng đất trước chủ nghĩa tư bản vẫn là vấn đề quan trọng trong lịch sử, bởi Mác và Angghen đã chỉ ra rằng trước chủ nghĩa tư bản, không tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất ở khu vực này.

Mác viết rằng trong hình thức xã hội Á Châu, không tồn tại sở hữu cá nhân riêng rẽ mà chỉ có chiếm hữu cá nhân, với công xã là chủ sở hữu thực sự Sở hữu chỉ được công nhận dưới dạng sở hữu tập thể về ruộng đất.

Trong thư gửi Mác vào ngày 2/6/1853, Angghen nhấn mạnh rằng tình trạng thiếu chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất là nền tảng của trật tự phương Đông Vào ngày 6/6/1853, Mác đã nhận định rằng việc không có chế độ sở hữu ruộng đất thực sự là chìa khóa để hiểu rõ về toàn bộ phương Đông, bao gồm cả cơ sở của lịch sử chính trị và tôn giáo trong khu vực này.

Khi bàn về địa tô trong thời phong kiến, Mác nhấn mạnh rằng nếu không phải là những chủ ruộng tư nhân mà là Nhà nước đối lập với những người sản xuất, như trường hợp ở châu Á, thì tô và thuế sẽ hòa quyện thành một thể thống nhất Trong bối cảnh này, Nhà nước trở thành người sở hữu tối cao về ruộng đất, với chế độ sở hữu tập trung ở quy mô quốc gia Điều này dẫn đến việc không tồn tại hình thức sở hữu tư nhân về ruộng đất, mặc dù vẫn có sự chiếm hữu và sử dụng ruộng đất của cá nhân và công xã.

2 Chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam:

Từ những ngày đầu, con người sống trong các thị tộc và bộ lạc, không có của cải riêng và đất đai không thuộc về ai Khi xã hội phát triển và hình thành giai cấp, Nhà nước bắt đầu nắm quyền quản lý đất đai để thể hiện quyền lực Tại Việt Nam, từ thời Văn Lang - Âu Lạc, người dân đã biết làm ruộng và trồng lúa nước, phát triển nông nghiệp Đến thế kỷ X, dưới triều đại Khúc - Ngô - Đinh - Tiền Lê, đất đai tiếp tục được mở mang và người dân được quyền sở hữu phần đất khai phá của mình.

Vào thế kỷ XI - XII, đất đai ở Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đa dạng, bao gồm sở hữu cá nhân và sở hữu Nhà nước, với các loại như ruộng quốc khố, đồn điền, ruộng Tịch điền, ruộng Sơn lăng, ruộng công làng xã, ruộng thác đao và ấp thang mộc Việc đo đạc đất đai đã được thực hiện, và hoạt động mua bán, cúng, tặng ruộng đất trở nên phổ biến, dẫn đến gia tăng tranh chấp và kiện tụng liên quan đến đất đai.

Từ thế kỷ XIII đến giữa thế kỷ XV, dưới triều đại Trần - Hồ, hình thức sở hữu nhà nước đối với ruộng đất vẫn tồn tại với các loại hình như Sơn lăng, Tịch điền và Quốc khố Mặc dù diện tích ruộng đất do nhà nước quản lý không lớn, nhưng đây vẫn là nguồn thu nhập đáng kể cho triều đình, với nhà vua là chủ sở hữu chính.

Ruộng đất công làng xã được phân chia cho nhân khẩu để canh tác, trong khi triều đình thu tô và thuế từ sản phẩm Tuy nhiên, không phải tất cả ruộng đất công đều giống nhau, và không phải mọi nhân dân đều nhận được đất canh tác, dẫn đến tình trạng một số người không có ruộng đất để cày cấy.

Các thái ấp và điền trang đã hình thành, khiến ruộng đất trở thành hàng hóa trao đổi Năm 1227, do tình trạng mua bán và tranh chấp ruộng đất gia tăng, Triều đình quy định việc điểm chỉ trên giấy tờ mua bán Đến năm 1248, việc đo đạc ruộng đất và đền bù bằng tiền cũng được quy định khi nhà Trần tiến hành đắp đê trên toàn quốc Điều này cho thấy nguồn gốc của việc đóng thuế và đền bù đất cho dân đã xuất hiện từ rất lâu.

Năm 1254, Triều đình đã ra lệnh bán ruộng công, tạo điều kiện cho gia đình tiểu nông mở rộng diện tích đất canh tác Đến năm 1292, tình trạng mua bán ruộng đất đã diễn ra phổ biến ở nhiều nơi Vào thế kỷ XV dưới triều đại Lê - Sở, năm 1466, Thánh Tông chia cả nước thành 12 đạo thừa tuyên Sau khi chiếm được vùng đất phía nam Thuận Hoá đến đèo Cù Mông vào năm 1471, Thánh Tông đã lập thêm thừa tuyên thứ 13 là Quảng Nam Để đảm bảo an toàn cho sản xuất, Thái Tổ đã hạ lệnh cho các làng xã lập sổ ruộng đất, từ đó Nhà nước chủ động phân phối đất đai Ruộng đất được phân chia thành ba bộ phận chính.

Quá trình định giá đất ở nớc ta

1 Vai trò của giá đất

Khi phân tích quan hệ đất đai trong cơ chế thị trường, việc đánh giá lợi nhuận từ sử dụng đất và phân phối lợi nhuận này trở thành vấn đề cốt lõi Mác đã chỉ ra rằng lợi nhuận từ đất đai bao gồm ba loại địa tô: địa tô chênh lệch I do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, địa tô chênh lệch II do sự khác biệt về cường độ đầu tư, và địa tô tuyệt đối từ việc phân phối lại địa tô chênh lệch Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, địa tô chênh lệch I sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước, trong khi địa tô chênh lệch II thuộc về nhà đầu tư Nếu không có chế độ độc quyền sở hữu đất đai, địa tô tuyệt đối sẽ bị xóa bỏ, và quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quyết định sẽ xác định cơ cấu đầu tư Do đó, giá đất và thuế đất cần được hình thành dựa trên phân tích lợi nhuận từ việc sử dụng đất trong cơ chế thị trường để xác định chính xác địa tô chênh lệch I và II Biện pháp này không chỉ tạo nguồn thu hợp lý cho ngân sách mà còn khuyến khích đầu tư vào đất và đưa đất hoang vào sử dụng hiệu quả.

Nhà nước đã cho phép kinh doanh nhà ở, giúp khắc phục tiêu cực trong quan hệ nhà - đất và khuyến khích nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng, từ đó giải quyết một phần khó khăn về nhà ở cho cư dân tại các đô thị lớn Đồng thời, việc cho phép đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất ở tại một số đô thị đã mang lại những kinh nghiệm thực tiễn quan trọng, góp phần xây dựng cơ chế đầu tư phù hợp nhằm thu hút vốn đầu tư cả trong và ngoài nước vào lĩnh vực đất đai.

Việc xác định giá đất và các yếu tố làm tăng giá trị sử dụng đất rất quan trọng, vì giá đất là đòn bẩy kinh tế thể hiện tiềm năng kinh tế và điều chỉnh thị trường Giá đất được điều tiết và giám sát thông qua quy hoạch và nhiều phương thức chuyển nhượng khác nhau, như bán tự do, đấu thầu và hợp đồng thương lượng Những phương thức này giúp kiểm soát giá đất, từ đó ảnh hưởng đến giá nhà Tuy nhiên, việc mua bán tự do thường bị tác động bởi các yếu tố thị trường, dẫn đến tình trạng giá đất có thể tăng nhanh chóng trong một số giai đoạn đặc biệt.

Giá đất cần được điều chỉnh phù hợp với năng lực kinh tế, do đó giai đoạn chuyển tiếp từ cơ chế cũ sang cơ chế mới rất quan trọng và cần được xem xét thận trọng Để xây dựng một nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, việc phát triển đồng bộ hệ thống các thị trường là cần thiết, trong đó thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng Giá đất là một vấn đề được nghiên cứu toàn diện vì ảnh hưởng lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản.

- Giá đất là cơ sở để tính các loại thuế có liên quan đến việc thực hiện 5 quyền Luật Đất đai đã quy định.

Giá đất đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch trên thị trường, vì nó là yếu tố đầu vào có giá trị lớn ảnh hưởng đến việc tính khấu hao, chi phí thuê mướn, chi phí cơ hội và lợi nhuận trong kinh doanh.

Giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định căn cứ tính toán và hoạch định góp vốn trong các liên doanh giữa các bên Việt Nam và nước ngoài, theo quy định của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

2 Quá trình định giá đất ở n ớc ta

Trong lý luận địa tô của Mác, giá cả ruộng đất được hình thành từ xã hội phong kiến, khi Nhà nước thu tô của người dân dưới hình thái khác nhau Địa chủ định tô thu thuế của người dân canh tác trên ruộng đất, tùy theo mức độ màu mỡ và khả năng sử dụng của mảnh đất mà có một mức thu nhất định Thuế là hình thái biểu hiện bằng tiền đầu tiên của giá cả ruộng đất và vẫn là nguồn thu chính cho ngân sách của Nhà nước, dù đất đai được sở hữu dưới chế độ nào, tư nhân, Nhà nước hay tập thể Ở Việt Nam, thuế đất đai luôn là nguồn thu chính cho ngân sách của quốc gia, xuyên suốt chiều dài lịch sử, với sự đan xen và thay đổi của chế độ sở hữu đất đai.

Nh vậy, thuế đất là biểu hiện đầu tiên của giá cả đất đai.

Dựa trên những biến động về chính trị, kinh tế và xã hội từ năm 1945 đến nay, quá trình hình thành định giá đất đã được nghiên cứu một cách sâu sắc Các yếu tố này đã ảnh hưởng đáng kể đến cách thức và tiêu chí định giá đất trong từng giai đoạn phát triển.

Trong giai đoạn hiện nay, quan hệ thuê mướn đất đang trở nên phổ biến, đặc biệt ở nông thôn, nơi mà hơn 50% dân số không có ruộng đất Đồng thời, thị trường bất động sản đô thị cũng phát triển mạnh mẽ, với phần lớn đất đai và nhà ở thuộc sở hữu tư nhân.

Giá đất được xác định dựa trên khả năng sinh lợi của các chủ sở hữu và hình thành thông qua thỏa thuận giữa các bên trong giao dịch mua bán.

Giai đoạn hiện tại có ba hình thức sở hữu đất đai, trong đó sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể được coi là hình thức cơ bản và ưu tiên Mặc dù pháp luật vẫn cho phép mua bán đất đai, nhưng tính chất hàng hóa của đất đai ngày càng bị hạn chế do quá trình quốc hữu hóa Nhà nước công nhận việc mua bán đất, nhưng chủ yếu thông qua các biện pháp hành chính để quản lý và "chuyển dịch" đất đai phục vụ mục đích sử dụng Điều này dẫn đến việc giảm dần các thuộc tính hàng hóa của đất đai, culminate với việc Hiến pháp năm 1980 chính thức xóa bỏ tính chất hàng hóa của đất đai và nghiêm cấm việc mua bán đất đai.

2.3 Giai đoạn 1980 - 1992: Đây là giai đoạn mà các quan hệ kinh tế của đất đai phần lớn bị pháp luật triệt tiêu, đất đợc xem là không có giá trị.

Từ năm 1989, kinh tế Việt Nam đã dần ổn định và tăng trưởng, với mức tăng trưởng GDP bình quân hàng năm đạt 8,5% trong giai đoạn 1985 - 1990 Sự ổn định này đi kèm với việc tăng cường đầu tư trong nước, khiến đất đai trở thành đối tượng đầu tư hấp dẫn Nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thuê đất ngày càng gia tăng, dẫn đến sự phát triển của các quan hệ chuyển nhượng Trước khi có Luật Đất đai, việc mua bán nhà diễn ra cả công khai lẫn ngấm ngầm, mặc dù thị trường này hoàn toàn bất hợp pháp, gây ra mâu thuẫn và kìm hãm sự phát triển của thị trường sử dụng đất, đồng thời làm giảm nguồn thu ngân sách Nhà nước và tạo ra khe hở pháp luật.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật về đất đai chỉ tập trung vào mặt hành chính, bỏ qua mặt kinh tế, và chịu ảnh hưởng nặng nề của cơ chế quan liêu bao cấp, dẫn đến các tiêu cực trong quản lý, giao, cấp đất ngày càng tăng Theo Điều 16 của Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp nông dân ra, vào tập đoàn, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hoặc khi cá nhân hay tập thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hoặc khi người được giao đất đã chết hay chuyển đi nơi khác mà không có người tiếp tục sử dụng đất.

Tác dụng của khung giá quy định tại Nghị định 87/CP của Chính phủ

1 Hiện trạng sử dụng đất ở n ớc ta Đến năm 1998 đã đa vào sử dụng 22.226.900 ha chiếm 67,6% diện tích tự nhiên bao gồm đất nông nghiệp 8.416.600 ha (25,6%); đất lâm nghiệp 11.985.400 ha (36,4%); đất chuyên dùng 1.377.400 ha (4,2%); đất khu dân c (đất ở) 447.500 ha (1,4%); đất cha sử dụng 10.667.500 ha (32,4%).

Bình quân đất nông nghiệp theo đầu ngời giảm từ 1.290 m 2 (1998) xuống 1.159 m 2 rồi tụt xuống 1.056 m 2 (1990) và phục hồi vào thời kỳ 1991 - 1998 lên mức 1.081 m 2 (1998).

Trong giai đoạn 1991 - 1998, ba vùng Trung du miền núi phía Bắc, Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ đã mất đi 130.487 ha đất trồng lúa mà không có diện tích bù, trong đó vùng châu thổ sông Hồng giảm 10.000 ha, chủ yếu là diện tích đất trồng lúa chất lượng cao Việc sử dụng một phần diện tích đất trồng lúa cho các mục đích khác đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến năng suất và chất lượng sản xuất nông nghiệp trong khu vực.

Diện tích đất lâm nghiệp đã tăng 2.590.200 ha từ năm 1990 đến 1998 nhờ vào việc trồng mới và khoanh nuôi phát triển Tuy nhiên, trong giai đoạn 1991 - 1995, rừng tự nhiên đủ tiêu chuẩn vẫn bị chặt phá với diện tích 178.000 ha, trung bình khoảng 26.000 ha mỗi năm, cho thấy tốc độ giảm này đã giảm đáng kể so với thời kỳ 1976 - 1990, khi mức độ mất rừng đạt khoảng 190.000 ha mỗi năm.

Năm 1998 cả nớc có 11.985.400 ha rừng gồm 10.095.600 ha rừng tự nhiên và 1.888.300 ha rừng trồng, chiếm 35,36% diện tích tự nhiên của cả nớc.

Diện tích rừng hiện tại không đủ để bảo vệ môi sinh tự nhiên của cả nước và đáp ứng nhu cầu lâm sản cho nền kinh tế quốc dân Cơ cấu sử dụng đất không hợp lý, đặc biệt tại các rừng miền núi và Trung du phía Bắc, khiến tỷ lệ rừng rất thấp Tại một số địa phương như Sơn La và Lai Châu, độ che phủ rừng chỉ đạt 17,5% và 21,7% đất rừng tự nhiên, trong khi yêu cầu bảo vệ môi trường cần đạt từ 40% đến 50%.

Diện tích đất chuyên dùng hiện có là 1.377.400 ha, tăng 405.200 ha trong thêi kú 1991-1998.

Diện tích đất dành cho xây dựng cơ bản, bao gồm các khu công nghiệp, cơ sở khoa học kỹ thuật, văn hoá thể thao, giáo dục, sân bay, bến cảng, nhà ga chiếm khoảng 127.400 ha, tương đương 9% diện tích đất chuyên dùng, thể hiện sự đầu tư phát triển hạ tầng quan trọng của quốc gia.

Từ năm 1990, diện tích đất tăng thêm 36.300 ha, trung bình mỗi năm tăng 4.570 ha Mặc dù tỷ trọng diện tích này không lớn, nhưng phần lớn diện tích mới thường được lấy từ đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa chất lượng cao.

Diện tích đất dành cho giao thông hiện nay đạt 474.300 ha, chiếm 26,8% tổng diện tích đất chuyên dùng, tăng 143.200 ha so với năm 1990 Điều này cho thấy đất làm đường giao thông đóng góp một tỷ lệ đáng kể trong tổng diện tích đất chuyên dùng.

Diện tích đất thuỷ lợi hiện có 488.200 ha, chiếm 35,5% diện tích đất chuyên dùng, tăng 147.400 ha so với năm 1990, bình quân mỗi năm tăng khoảng 18.400 ha

Trong ba loại đất chính phục vụ cho xây dựng, giao thông và thủy lợi, tổng diện tích đạt 989.900 ha, chiếm 71,9% tổng diện tích đất chuyên dùng Diện tích này cần được mở rộng nhanh chóng trong vòng 10 đến 15 năm tới để đáp ứng nhu cầu phát triển.

1.4.1 Đất khu dân c nông thôn Đất khu dân c nông thôn của năm 1995 là 1.313.204 ha trong đó đất ở 382.866 ha đã đợc kiểm kê, thống kê đăng ký sử dụng theo quy định của pháp luËt.

Bình quân diện tích đất nông thôn tính theo đầu người trên toàn quốc đạt 228 m² Trong đó, Đồng bằng sông Hồng ghi nhận mức thấp nhất với 170 m², trong khi Tây Nguyên có diện tích cao nhất với 668 m² Các vùng còn lại đều có diện tích đất nông thôn trung bình trên 200 m².

Trong khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và đất chưa sử dụng chiếm 54,9% tổng diện tích (779.581 ha) Đây là khu vực quan trọng cho hộ nông dân phát triển, nhưng cần tiến hành quy hoạch hợp lý để đảm bảo yêu cầu về môi trường và hiện đại hóa.

Bình quân diện tích đất ở nông thôn của cả nước là 334m² mỗi hộ Trong đó, vùng đồng bằng sông Hồng và Khu IV cũ có mức bình quân thấp nhất, lần lượt là 263m² và 279m² Ngược lại, Tây Nguyên ghi nhận mức bình quân cao nhất với 491m².

Một số khu vực dân cư rải rác như miền núi, Tây Nguyên và một số nơi ở đồng bằng sông Cửu Long cần được quy hoạch lại thành các điểm dân cư tập trung Việc này sẽ giúp phát triển cơ sở hạ tầng, cung cấp điện, nước sạch, cải thiện giao thông, xây dựng trường học và trạm xá, từ đó nâng cao dân trí và mức sống của người dân.

1.4.2 Đất đô thị Đến năm 1995 có 836.117 ha đất đô thị đợc khoanh định theo ranh giới hành chính, trong đó đất ở chỉ có 57.504 ha (năm 1995) và 63.704 ha (năm 1998). Dân số nớc ta năm 1998 là 78,1 triệu ngời trong đó dân số thành thị là 16,4 triệu ngời (21% dân số) Đất đô thị bình quân đầu ngời cả nớc là 573 m 2 (năm 1995) và đất ở là 39 m 2 /ngời.

Trong các khu vực đô thị, đất sử dụng đúng mục đích như đất ở và đất chuyên dùng chỉ chiếm 24,71%, cho thấy tỷ lệ đô thị hóa còn thấp Đặc biệt, đất nông nghiệp, bao gồm 100.000 ha ruộng lúa, chiếm tới 31,84% cần được quy hoạch lại để phục vụ cho mục đích đô thị hóa hiệu quả hơn.

Một số giải pháp hoàn thiện việc định giá đất ở nớc

Quan ®iÓm

1 Quan điểm về sở hữu và sử dụng đất đai

Sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, tức là tài nguyên quốc gia này không thuộc về cá nhân nào mà thuộc về Nhà nước, đại diện cho lợi ích của toàn dân Do đó, khái niệm sở hữu Nhà nước và sở hữu toàn dân đối với đất đai là tương đồng.

Nhà nước Việt Nam đại diện cho quyền sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý tài nguyên này, giao quyền sử dụng đất lâu dài cho các tổ chức và cá nhân theo quy định pháp luật Đất đai không chỉ là tài sản mà còn gắn liền với chủ quyền quốc gia Luật Đất đai năm 1993, Điều 2 khoản 2, khẳng định rằng Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về đất đai của Nhà nước Việt Nam và Chính phủ Cách mạng lâm thời miền Nam.

Để đảm bảo quản lý thống nhất của Nhà nước đối với đất đai, cần phải xác định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện quản lý Hơn nữa, sở hữu toàn dân về đất đai còn là phương thức bảo đảm quyền lực của Nhà nước và củng cố thể chế chính trị.

Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất phải tuân thủ các quy định pháp luật và có quyền lợi cũng như nghĩa vụ đối với Nhà nước với tư cách là người sử dụng quyền sử dụng đất.

2 Quan điểm: đất đai là t liệu sản xuất tham gia vào thị tr ờng Đất đai cho đến nay đã trải qua nhiều thế hệ lao động, khai phá và bảo vệ. Đối với mỗi quốc gia, đất đai là nguồn tài nguyên vô giá Đất đai có thể đợc sử dụng để sản xuất ra các sản phẩm nông nghiệp, có thể đợc sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp nh công nghiệp, giao thông, xây dựng nhà cửa càng ngày, nhu cầu sử dụng đất càng cao và để có thể có đợc đất đai để sản xuất canh tác thì buộc họ phải có sự trao đổi Khi nền kinh tế phát triển thì nhu cầu này ngày càng cao và việc trao đổi ngày càng phức tạp Nhất là trong điều kiện của cơ chế thị tr- ờng, đất đai đã trở thành đối tợng của sự trao đổi, chuyển nhợng, cầm cố, thuê m- ớn Tuy nhiên nó là một thị trờng đầu vào, thị trờng t liệu sản xuất, phụ thuộc vào sự phát triển của các ngành sản xuất và những yêu cầu của phát triển xã hội Nh vậy, đất đai cũng tham gia vào quá trình vận hành của nền kinh tế thị trờng Đất đai tham gia vào thị trờng và chịu sự chi phối của các quy luật của thị trờng nh:quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh

3 Quan điểm: vai trò của Nhà n ớc trong định giá

Đất đai được coi là tài liệu sản xuất, với giá đất hình thành khách quan trong thị trường, tuy nhiên, hiện nay giá đất tại Việt Nam chủ yếu do Nhà nước quy định thông qua Nghị định 87/CP và các bảng giá của địa phương Nhà nước xác định mức giá tối thiểu và tối đa, yêu cầu các tỉnh, thành phố xây dựng bảng giá cụ thể dựa trên khung giá của Chính phủ và điều kiện địa phương Giá đất trở nên chủ quan, phụ thuộc vào mục đích sử dụng; ví dụ, giá giao đất cho tổ chức trong nước khác với giá đền bù khi Nhà nước thu hồi Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố có quyền quyết định giá đất trong các biến động liên quan Mặc dù giá đất là công cụ quản lý của Nhà nước, tính khách quan của nó đang giảm dần Việc Nhà nước ban hành khung giá giúp kiểm soát thị trường, ngăn chặn đầu cơ và thuận tiện cho công tác đền bù Tuy nhiên, tình trạng định giá không theo khung giá vẫn phổ biến, đặt ra thách thức cho các nhà quản lý cần có phương án hợp lý để đảm bảo giá đất tham gia thị trường nhưng vẫn tuân thủ sự chỉ đạo của Nhà nước.

4 Quan điểm: định giá phù hợp với điều kiện tự nhiên của từng địa ph - ơng

Giá đất được thực hiện tại các địa phương và Nhà nước quy định để định hướng các hoạt động này Việc định giá phù hợp với điều kiện của từng địa phương là hợp lý vì mỗi địa phương có một điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội khác nhau, dẫn đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng khác nhau Điều kiện tự nhiên của từng địa phương sẽ quyết định giá đất của địa phương đó một cách chính xác nhất Để đáp ứng nhu cầu về đất ngày càng tăng cao, yêu cầu của việc định giá đất là định giá sát với giá thực tế nhưng vẫn đảm bảo được tính khách quan và đòi hỏi của công tác quản lý Do đó, định giá phù hợp với điều kiện của từng vùng, từng địa phương là hợp lý, và Nhà nước cần có sự hướng dẫn và điều chỉnh nhất định để đảm bảo được tính khách quan của việc định giá.

Nhiệm vụ và phơng hớng trong việc định giá đất

Nghị định 87/CP xác định khung giá đất nhằm định hướng hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thúc đẩy thị trường bất động sản Tuy nhiên, việc áp dụng khung giá này gặp nhiều khó khăn và tính khả thi chưa cao, dẫn đến nhiều vấn đề cần giải quyết Để khung giá này có thể thực thi hiệu quả, cần phải sửa đổi, bổ sung Nghị định 87/CP sao cho sát với thực tế hơn Giá đất cần được coi là phương tiện đảm bảo tính toán giá chuyển quyền sử dụng đất trong giá trị bất động sản Việc tiền tệ hóa bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước là cơ sở cho việc thực hiện các chính sách đầu tư xây dựng hạ tầng, cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, phát triển khu công nghiệp và khu dân cư mới, cũng như chính sách về nhà ở.

Dựa trên tinh thần Nghị quyết Đại hội lần thứ VIII của Đảng và thực trạng những vấn đề tồn tại liên quan đến giá đất hiện nay, việc sửa đổi và bổ sung giá đất lần này cần phải tập trung giải quyết các nhiệm vụ quan trọng sau đây.

Giá đất do Nhà nước ban hành cần phải điều chỉnh để phù hợp với tất cả các mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Quan hệ giao đất và cho thuê đất, bao gồm cả hình thức tạm giao, tạm thuê và đấu thầu, đều cần được xác định giá trị bằng tiền tại thời điểm thực hiện giao đất hoặc cho thuê.

- Quan hệ thu hồi đất;

- Quan hệ thuế khoá và các khoản thu từ đất đai và các khoản chi thu hồi đất.

Giá đất cần phải đảm bảo cho Nhà nước có khả năng nắm bắt và quản lý thị trường bất động sản Đây là một vấn đề phức tạp, vì đất đai là yếu tố quan trọng trong thị trường này Thực tế, thị trường đất đai chủ yếu liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; do đó, nhiệm vụ quản lý giá đất cần được giải quyết theo những nội dung cụ thể.

Để đảm bảo tính hợp lý trong việc giao đất và thu hồi đất, giá đất do Nhà nước quy định cần phải phản ánh sát với giá thực tế Đồng thời, giá đất áp dụng cho các loại thuế cần được ổn định trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm để tạo sự minh bạch và công bằng trong quản lý đất đai.

Quy định về phạm vi đất được chuyển quyền sử dụng cần đảm bảo áp dụng giá sát thực tế, đồng thời thiết lập thủ tục thuận lợi để Nhà nước có thể kiểm soát hiệu quả tất cả các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất.

Quy định giá đất là yếu tố quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản mà Nhà nước giao cho tổ chức, đồng thời được xem như một khoản đầu tư từ ngân sách Nhà nước cho tổ chức đó.

Cơ quan Nhà nước chuyên ngành cần trình cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, thu hồi đất để cho thuê hoặc giao, đồng thời phải phê duyệt phương án tài chính do cơ quan tài chính xây dựng Việc thực hiện kế hoạch ngân sách Nhà nước phải tuân thủ các quy định này để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý tài chính.

Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần thể chế hóa các khái niệm liên quan đến giá đất, tiền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị vốn đất Việc này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai.

Một số chính sách thuế đất cần được cải cách theo hướng tính thuế dựa trên giá trị tài sản đất, bao gồm thuế đất và thuế giá trị tăng thêm từ việc chuyển quyền sử dụng đất.

Năm là: Quy định về cơ quan định giá đất và kiểm tra việc qui định giá đất.

Căn cứ vào những định hớng trên đây, trớc mắt việc sửa đổi, bổ sung về giá đất có thể tập trung vào các vấn đề sau :

Một là: Chính phủ vẫn ban hành khung giá các loại đất; nhng khung giá mới phải đảm bảo bao quát và mềm hơn khung giá đất hiện nay.

Giá đất theo từng loại đất cần được quy định rõ ràng trong Nghị định của Chính phủ, bao gồm những vấn đề nguyên tắc quan trọng.

Xác định hạng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất ven đô thị và đất đô thị là rất quan trọng, với căn cứ phân hạng dựa trên khả năng sinh lợi và vị trí gắn liền với thị trường Điều này sẽ làm cơ sở cho việc xác định giá đất cho từng lô, vùng và vị trí cụ thể Cần xoá bỏ quy định về việc áp dụng một mức giá duy nhất cho một hạng đất và vị trí của từng loại đường phố Đồng thời, giá đất cũng cần được xác định cho những vùng đất có tính đặc thù hoặc khi có sự tác động của Nhà nước làm biến động giá đất.

+ Quyền hạn và trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng;

Ba là: Cơ chế áp dụng giá đất cho các mối quan hệ về đất đai:

Giá đất được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành là cơ sở để thu thuế, thu tiền thuê đất, xác định giá tài sản khi giao đất và thu lệ phí trước bạ Giá này có hiệu lực trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm, hoặc có thể kéo dài hơn.

Giá đất được sử dụng trong các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm thu tiền sử dụng, đền bù thiệt hại và đấu giá, cần phải phản ánh giá trị thực tế Đối với việc tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn liên doanh hoặc thế chấp vay vốn, giá đất cũng phải sát thực Phương pháp định giá đất trong các trường hợp này do cơ quan chuyên ngành thực hiện và phải được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

Một số giải pháp chủ yếu trong định giá đất theo cơ chế thị trờng

1 Giải pháp về nhận thức

Hiện nay, người dân có quan niệm khác về giá đất, cho rằng giá thực tế trên thị trường không phản ánh đúng nghĩa vụ tài chính của họ Khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, họ thường muốn tuân theo giá Nhà nước, vì giá này thấp hơn nhiều so với giá thị trường Vấn đề này thể hiện rõ trong công tác giao đất và thu hồi đất của Nhà nước, khi việc thu hồi đất gặp khó khăn do giá giao đất theo bảng giá Nhà nước nhưng đền bù lại theo giá thị trường Sự bất cập này không chỉ do chính sách của Nhà nước mà còn do nhận thức của người dân, khi họ ưu tiên lợi ích cá nhân hơn là lợi ích chung của Nhà nước và xã hội.

Nhận thức của người làm công tác định giá đất đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất Mặc dù giá đất là khách quan, nhưng quá trình định giá lại mang tính chủ quan, dẫn đến những bất cập, đặc biệt khi áp dụng hệ số điều chỉnh K Việc sử dụng hệ số này một cách tùy tiện cho các mục đích khác nhau đã gây ra nhiều tranh cãi và khiếu nại từ người dân, tạo ra khó khăn trong công tác quản lý của Nhà nước.

Để các chính sách pháp luật có thể đi vào đời sống nhân dân, trước tiên cần đảm bảo tính khoa học và khả thi của chúng Công tác tuyên truyền và giáo dục cho người dân là yếu tố không thể thiếu, bởi chỉ khi người dân hiểu rõ, họ mới có thể thực hiện nghiêm túc các quy định Hơn nữa, sự giám sát từ các cơ quan quản lý Nhà nước là cần thiết để đảm bảo việc định giá đất diễn ra hiệu quả và đúng yêu cầu của Nhà nước.

2 Xây dựng đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý về đất đai nói chung và công tác định giá nói riêng

Trong những năm qua, Ngành Địa chính đã có những bước tiến đáng kể trong việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ, công chức, đáp ứng yêu cầu của cơ chế quản lý kinh tế mới Hiện tại, tỷ lệ cán bộ có trình độ trên đại học ở Trung ương là 1,1%, đại học 20,5%, và trung học 35% Tại khối quản lý Nhà nước, tỷ lệ này lần lượt là 6,5%, 58,8% và 10% Ở cấp tỉnh, Sở Địa chính đã được thành lập tại 61 tỉnh, thành phố với đội ngũ cán bộ có trình độ đại học chiếm 35% Tại 530 quận, huyện, thị, tỷ lệ cán bộ có trình độ đại học là 29% và trung học 49% 93% số xã trên toàn quốc hiện có cán bộ địa chính, trong đó 7,9% có trình độ trung học và 50% đã qua đào tạo nghiệp vụ Đội ngũ cán bộ, công chức đã được bồi dưỡng nâng cao trình độ qua các lớp đào tạo về chính trị, quản lý hành chính, chuyên môn, tin học và tiếng Anh, từ đó nâng cao chất lượng phục vụ, đáp ứng tốt hơn các nhiệm vụ phức tạp của Ngành.

Sự phát triển nhanh chóng của khoa học và công nghệ, cùng với những yêu cầu cấp bách trong công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đang đặt ra áp lực lớn đối với đội ngũ cán bộ, công chức ngành địa chính Chiến lược phát triển ngành Địa chính đến năm 2010 nhấn mạnh mục tiêu đạt trình độ hiện đại, tương đương các nước phát triển trong khu vực Để thực hiện điều này, cần xây dựng hệ thống chính sách pháp luật hoàn chỉnh, quy hoạch sử dụng đất hiệu quả, và hệ thống thông tin đất đai đồng bộ Tuy nhiên, hiện tại, đội ngũ cán bộ còn thiếu về số lượng và chất lượng, với nhiều chuyên gia đầu ngành không còn trẻ và chưa theo kịp công nghệ thế giới Cán bộ cấp tỉnh thiếu hụt, trong khi cán bộ trung cấp mặc dù năng nổ nhưng còn hạn chế về năng lực quản lý Đặc biệt, cán bộ địa chính cấp xã chủ yếu chỉ được đào tạo qua các lớp tập huấn, dẫn đến việc thiếu kiến thức chuyên sâu về chính sách và quy trình quản lý đất đai, từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả công tác quản lý đất đai.

Tình hình hiện tại đặt ra yêu cầu cao đối với công tác đào tạo, tuyển dụng và sử dụng cán bộ, công chức Cần phải bám sát mục tiêu của ngành, đánh giá thực trạng đội ngũ cán bộ, dự kiến nhu cầu phát triển để xây dựng kế hoạch đào tạo và bồi dưỡng hợp lý Đặc biệt, cần chú trọng phát hiện và đào tạo nguồn cán bộ lãnh đạo từ Trung ương đến cơ sở Nội dung đào tạo phải thiết thực, kết hợp giữa phẩm chất đạo đức, kiến thức lý luận và thực tiễn, đồng thời phát triển kỹ năng thực hành Mở rộng đào tạo trong nước và chú trọng đào tạo ở nước ngoài nhằm đạt được mục tiêu đến năm 2010, 70% cán bộ địa chính cấp xã có trình độ trung học, 50-60% cấp huyện, 60-70% cấp tỉnh và 80% cấp Trung ương có trình độ đại học.

Cán bộ địa chính đang được chú trọng phát triển, đặc biệt là những người làm công tác định giá đất Để đảm bảo việc định giá đất đai chính xác và khoa học, cần có sự quan tâm hơn nữa đến đào tạo cho cán bộ trong lĩnh vực này Hiện nay, nhiều cán bộ chưa được đào tạo chính thức và chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân, dẫn đến sự chênh lệch và bất cập trong định giá đất Để đất đai có thể tham gia hiệu quả vào thị trường, việc xây dựng chương trình đào tạo khoa học cho cán bộ định giá là rất cần thiết và cấp bách.

3 Một số biện pháp khác: Để thực hiện công tác định giá đất đợc hiệu quả thì phải đòi hỏi hệ thống chính sách pháp luật phải đợc ban hành một cách đồng bộ giữa các ban ngành có liên quan nh: Ngân hàng Nhà nớc, các hệ thống ngân hàng, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch - Đầu t, Bộ T pháp Các cơ quan này phải hoạt động thống nhất và đồng bộ vì giá đất không phải là vấn đề của riêng một cơ quan nào Nó là vấn đề rất phức tạp và nhạy cảm Các văn bản khi ban hành phải kịp thời điều chỉnh các biến động về đất đai trên thị trờng Hiện nay đã có các văn bản liên quan đến giao đất, cho thuê đất, những chính sách quy định về thuế liên quan đến đất, chính sách đền bù, quy định về thế chấp góp vốn liên doanh để có thể là cơ sở vững chắc cho việc định giá đất

Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cần được chú trọng hơn nữa, vì đây là bước khởi đầu cho quản lý đất đai của Nhà nước Đăng ký quyền sử dụng đất đóng vai trò quan trọng trong việc ổn định thị trường đất đai, cho phép đất đai tham gia vào thị trường một cách hợp pháp, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ Hệ thống ngân hàng hoạt động hiệu quả và giá đất xác định sát với thực tế sẽ thúc đẩy huy động vốn, tăng cường đầu tư vào đất, từ đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và giá trị đất đai.

Để định giá đất hiệu quả, cần có sự phối hợp hệ thống giữa tất cả các cơ quan chức năng liên quan Đặc biệt, các cơ quan địa chính cần phát huy vai trò chuyên môn của mình Chỉ khi đó, việc định giá đất mới thực sự phản ánh đúng thực tế.

Một số kiến nghị

1 Công tác định giá đất phải có các nguyên tắc định giá phù hợp

Hiện nay, công tác định giá đất tại Việt Nam vẫn chưa có nguyên tắc chính thức nào được quy định Thay vào đó, việc định giá chủ yếu dựa vào việc áp dụng các nguyên tắc từ các quốc gia khác, mà chưa có những quy định phù hợp với thực tiễn và đặc thù của Việt Nam.

Khi công nhận giá đất là khách quan, việc định giá đất cần tuân thủ các nguyên tắc cụ thể Nhà nước cần quy định các nguyên tắc định giá đất phù hợp với từng loại đất và mục đích sử dụng Những nguyên tắc này sẽ làm cơ sở khoa học cho các địa phương trong công tác định giá đất Khi các địa phương áp dụng cùng một nguyên tắc định giá, sự bất cập và chênh lệch sẽ giảm đáng kể, đồng thời vẫn đảm bảo tính phù hợp với từng địa phương.

2 Nhà n ớc phải quy định ph ơng pháp định giá cụ thể

Hiện nay, Việt Nam chưa có phương pháp định giá chính thức cho công tác định giá tài sản Việc định giá chủ yếu dựa vào bảng giá và mức sinh lợi mà thiếu phương pháp khoa học Để quản lý chặt chẽ việc định giá ở các địa phương, Nhà nước cần quy định một phương pháp định giá cụ thể trên toàn quốc Điều này sẽ cung cấp cơ sở khoa học cho các địa phương trong việc thực hiện định giá, tránh tình trạng định giá mơ hồ như hiện tại Khi đã có nguyên tắc và phương pháp định giá rõ ràng, Nhà nước sẽ dễ dàng hơn trong việc quản lý giá đất, vì sai nguyên tắc hay sai phương pháp đều có thể được coi là vi phạm.

3 Hình thành trung tâm định giá ở địa ph ơng

Hiện nay, công tác định giá đất tại địa phương do Uỷ ban nhân dân thực hiện mà không có cơ quan chuyên môn, dẫn đến việc cần thiết thành lập một cơ quan chuyên trách để định giá chính xác và kịp thời Cơ quan này sẽ nắm bắt tình hình thị trường đất đai, từ đó đưa ra điều chỉnh hợp lý và kiến nghị lên Trung ương Khi có cơ quan này, Nhà nước sẽ quản lý giá đất hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu chuyển dịch đất đai Các trung tâm định giá sẽ báo cáo lên cơ quan chuyên trách Trung ương theo thời gian quy định, giúp Nhà nước quản lý đất đai một cách chính xác và nhanh chóng Hơn nữa, cơ quan chuyên môn này sẽ hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, tạo sự an tâm cho nhà đầu tư và người dân Việc xác định giá đất khoa học sẽ giúp người dân yên tâm về giá trị tài sản và tránh khiếu nại không cần thiết Trung tâm định giá không chỉ là cơ quan quản lý Nhà nước mà còn là nơi tư vấn cho người dân và tổ chức trong hoạt động kinh doanh, do đó việc thành lập trung tâm này là điều tất yếu.

Giá đất là một yếu tố quan trọng trong nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản Định giá đất chính xác là vấn đề được Nhà nước và các ngành liên quan đặc biệt quan tâm, nhằm đảm bảo giá trị thực của đất đai được phản ánh đúng Hiện nay, công tác định giá đất gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi sự hiệu quả và độ chính xác cao hơn để đất đai tham gia vào thị trường như một hàng hóa đặc biệt Nhà nước cần ban hành các văn bản điều chỉnh hợp lý và tạo sự đồng bộ từ cấp Trung ương đến địa phương, nhằm quản lý tốt các hoạt động liên quan đến đất đai Khi nền kinh tế phát triển, yêu cầu về công tác định giá đất càng cao, đảm bảo đất đai thực sự đóng vai trò quan trọng trong mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội Do đó, việc định giá đất cần được chú trọng đúng mức để phát huy hết tiềm năng của đất đai trong sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

1 PGS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình QLNN về đất đai và nhà ở - NXB Chính trị quốc gia.

2 PGS.TSKH Lê Đình Thắng - Giáo trình Nguyên lý thị trờng nhà đất - NXB Chính trị quốc gia.

3 PGS.TS Ngô Đức Cát - Giáo trình Tài nguyên đất - NXB Nông nghiệp.

4 Tạp chí Địa chính các số năm 1998, 1999, 2000, 2001.

5 Báo cáo công tác thi hành Luật đất đai sau 5 năm thực hiện (1993-1998).

6 Báo cáo công tác địa chính các năm 1998, 1999, 2000 và phơng hớng hoạt động năm 2001.

7 Kế hoạch sử dụng đất để phát triển công nghiệp và đô thị thành phố Hà Néi n¨m 1999, 2000, 2001.

8 Tài liệu hội thảo sửa đổi Nghị định 87/CP năm 1997, 2000.

9 Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai 1998.

10 Các Nghị định, Thông t có liên quan nh đền bù, cấp giấy chứng nhận,giao đất, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất,

Tình hình giao đất theo bảng giá của thành phố Hà nội

Biểu 1: Tình hình sử dụng đất của thành phố Hà nội qua các năm.

Diện tích còn lại Kế hoạch Thực hiện

Tỷ lệ (%) Diện tÝch còn lại

6 Quận Tây Hồ và 4 quận nội thành cũ 24 24,97 104,04 30 22,54 75,13 7,46 37 30,35 80,03 6,65 20

Biểu 2: Tình hình giao đất cho các dự án xây dựng nhà ở của Thành phố Hà nội qua các năm. Đơn vị tính: ha

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất

1 Huyện Gia Lâm 15 5,09 33,93 15 15 ha đất cây hàng năm 0,88 5,86 10 10 ha đất cây hàng năm 3,27 32,7 5

2 Huyện Đông Anh 11,5 4,14 36 11,5 11,5 ha đất cây hàng năm 4,08 35,48 10 10 ha đất cây hàng năm 0,3 3 5

3 Huyện Từ Liêm 10 - - 10 10 ha đất cây 1,9 19 10 10 ha đất cây 0,3 3 5

5 Huyện Sóc Sơn 12,5 3,14 27,28 12,5 12,5 ha đất cây hàng năm 7,81 62,48 10 10 ha đất cây hàng năm 1,92 19,2 5

1 Khu nhà ở Sài Đồng 15 15 ha đất cây hàng năm - -

2 Dự án khu nhà ở nhỏ xen kẽ-di dân 5 5 5 ha đất cây hàng năm 0,7 14 5 5 ha đất cây hàng năm 0,54 10,08 5 5 ha đất cây hàng năm

Bàn 16 14 ha đất cây hàng năm +

4 Khu dãn dân phố cổ 20 18 ha đất nông nghiệp + 2 ha đất chuyên dùng

Mỹ Đình 18 5,71 31,72 20 18 ha đất cây hàng năm + 2 ha đất chuyên dùng

- - 20 18 ha đất cây hàng năm + 2 ha đất chuyên dùng

- - 26 23 ha đất cây hàng năm +

2 Dự án khu nhà ở nhỏ xen kẽ-di dân 5 3,63 72,6 5 5 ha đất cây hàng năm 2,92 58,4 15 15 ha đất cây hàng năm 1,25 8,33 5 5 ha đất nông nghiệp

3 Khu đô thị Mễ trì hạ 12 12 ha đất nông nghiệp

Quốc tế 100 90 ha đất nông nghiệp + 10 ha đất chuyên dùng

Hoà 15 13 ha đất cây hàng năm+2 ha đất cây chuyên dùng

22,23 148 40 35 ha đất nông nghiệp + 5 ha đất chuyên dùng

3 Dự án xây dựng nhà ở Saprop Nam

180 170 ha đất cây hàng năm+10 ha đất chuyên

120 100 ha đất cây hàng năm + 20 ha đất chuyên

50 40 70 60 ha đất nông nghiệp+ 10 ha đất nghiệp

Nhân Chính 18 - - 18 18 ha đất cây hàng năm - - 18 18 ha đất cây hàng năm 16,01 88,94

2 Dự án khu nhà ở nhỏ xen kẽ+di dân 5 2,37 47,4 5 5 ha đất cây hàng năm 2,23 44,6 5 5 ha đất cây hàng năm 51,37 5 5 ha đất nông nghiệp

1 Dự án khu du lịch- nhà ở Bắc Linh Đàm - Đại Kim

69 32,6 47,52 15 15 ha đất cây hàng năm - - 15 15 ha đất cây hàng năm 5 5 ha đất nông nghiệp

2 Dự án các khu nhà nhỏ xen kẽ -di dân 5 2,7 54 5 5 ha đất cây hàng năm 0,4 8 5 5 ha đất cây hàng năm 6,11 122,2 5 5ha đất nông nghiệp

3 Dự án xây dựng nhà ở Cầu Bơu- ven đờng 70

20 20 ha đất cây hàng năm

VI Quận Tây Hồ và 4 quận nội thành cũ:

Dự án các khu nhà nhỏ xen kẽ -di dân

(trong đó có khu di d©n §Òn Lõ 14 ha)

24 24,97 104,04 30 30 ha đất cây hàng năm

22,54 75,13 37 30,35 80,03 20 15 ha đất nông nghiệp + 5 ha đất chuyên dùng

Tổng cộng 254 98,13 38,63 384 372 ha đất cây hàng năm và

47,25 12,30 310 279 ha đất cây hàng năm và

197,96 63,85 359 322 ha đất nông nghiệp và 37 ha đất chuyên dùng

Biểu 3: Tình hình giao đất cho các dự án xây dựng khu công nghiệp của Thành phố Hà nội qua các năm. Đơn vị tính: ha

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất

1 Khu công nghiệp Đông Anh 20 4,45 22,25 20 20 ha đất cây hàng năm 20 20 ha đất cây hàng năm 20

2 Khu công nghiệp Ô Cách 50 1,4 2,8 154 145 ha đất cây hàng năm - 9 ha đất cây chuyên dùng

10,5 6,82 150 140 ha đất cây hàng năm - 10 ha đất cây chuyên dùng

Cầu Diễn 25 1,55 6,2 0,92 10 10 ha đất cây hàng năm 1,89 18,9

Từ Liêm 15 10 ha đất nông nghiệp 15 15 ha đất nông nghiệp

Cầu Giấy 10 10 ha đất cây hàng năm 10 10 ha đất nông nghiệp

Nam Thăng Long 200 120 116 ha đất cây hàng năm + 4 ha đất chuyên dùng

34 28,33 86 82 ha đất cây hàng năm - 4 ha đất cây chuyên dùng

8 Khu công nghiệp vừa và nhỏ 50 13,54 27,08 32 32 ha đất cây hàng năm 12 37,5 20 20 ha đất cây hàng năm 10,33 51,65

9 Các nhà máy xen khu dân c 200 13,51 6,76 40 36 ha đất cây hàng năm +

27,3 68,25 40 36 ha đất cây hàng năm - 4 ha đất cây chuyên dùng

21,43 53,57 40 36 ha đất nông nghiệp + 4 ha đất chuyên dùng

11 Khu công nghiệp vừa và nhỏ quận

12 Dự án liên doanh xây dựng đờng bộ 29 - 30 27 ha đất cây hàng năm + 30 27 ha đất cây hàng năm - 3

13 Khu dự án Liên doanh x©y dùng đờng bộ tại Tây

172 - 77 45 ha đất cây hàng năm + 30 ha mặt nớc, 2 ha đất chuyên dùng

18 ha đất cây hàng năm +

1274 34,45 2,7 473 421 ha đất cây hàng năm - 22 ha đất cây chuyên dùng và 30 ha mặt níc

838 17,72 381 345 ha đất cây hàng năm - 21 ha đất cây chuyên dùng và 15 ha đất nông nghiệp

63,95 16,78 97 91 ha đất nông nghiệp và 6 ha đất chuyên dùng

Biểu 4: Tình hình giao đất cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng của Thành phố Hà nội qua các năm. Đơn vị tính: ha

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất Thực hiện

Tỷ lệ (%) KH Sử dụng vào các loại đất

1 Dự án Liên doanh xe Bus 23 5 ha đất cây hàng năm -

0,73 3,17 20 5 ha đất cây hàng năm -

5,45 27,25 5 5 ha đất nông n¨m - 19 ha đất cây chuyên dùng ha đất cây chuyên dùng năm - 9 ha đất cây chuyên dùng

3 Xây dựng mạng líi x¨ng dÇu, điện

33,7 2,2 6,53 5 5 ha đất cây hàng năm 3,56 71,2 5 5 ha đất cây hàng năm 0,82 16,4 5 5 ha đất nông nghiệp

4 Trung t©m thÓ thao Quèc gia

50 45 ha đất cây hàng năm - 5 ha đất cây chuyên dùng

247 494 15 10 ha đất nông nghiệp 15 15 ha đất nông nghiệp

5 Khu vui chơi, giải trí Mễ Trì,

47 45 ha đất cây hàng năm - 2 ha đất cây chuyên dùng

6 Trêng ®ua ngùa Đại Kim -

40 38 ha đất cây hàng năm +

40 38 ha đất cây hàng năm +

2 ha đất cây chuyên dùng

7 Xây dựng mạng líi TDTT

15 33,27 221,8 5 5 ha đất cây hàng năm

6,67 135,4 5 5 ha đất cây hàng năm

8 Xây dựng mạng lới Bu điện 6,6 4,48 67,88 6 6 ha đất cây hàng năm 1,6 26,67 5 5 ha đất cây hàng năm 0,49 9,8 5 5 ha đất nông nghiệp

9 Xây dựng mạng lới mạng lới dịch vụ, chợ

5 4,25 85 20 10 ha đất cây hàng năm +

10 ha đất cây chuyên dùng

3,9 19,5 20 10 ha đất cây hàng năm +10 ha đất cây chuyên dùng

10 Xây dựng công sở, Trung tâm dịch vụ, giao dịch cho những đơn vị đợc phép của

39,65 11,43 28,5 15 10 ha đất cây hàng n¨m + 5 ha đất cây chuyên dùng

6,38 42,53 15 10 ha đất cây hàng n¨m + 5 ha đất cây chuyên dùng

16,09 107,26 15 13 ha đất nông nghiệp + 2 ha đất chuyên dùng

11 X©y dùng trêng học, bệnh viện

10 22,26 222,6 20 10 ha đất cây hàng năm +

21,67 108,35 30 20 ha đất cây hàng năm +

10 ha đất cây chuyên dùng

9,35 31,17 20 17 ha đất nông nghiệp + 3 ha đất

12 Đất Quốc phòng 27,5 5,86 21,23 15 13 ha đất cây hàng n¨m

13 Các dự án Đấu thầu đất để phát triển hạ tầng (5 quận, 5 huyện)

130 120 ha đất cây hàng n¨m + 10 ha đất chuyên dùng

30 20 ha đất cây hàng năm +

2,79 9,3 50 45 ha đất nông nghiệp + 5 ha đất chuyên dùng

Quốc lộ I 20,6 63,83 309,85 6,87 5 5 ha đất chuyên dùng 1,55 31

3 Dự án xây dựng đờng vành đai 20 6,57 32,83 50 35 ha đất cây hàng n¨m + 15 ha đất chuyên dùng

5 115 ha đất cây hàng n¨m + 10 ha đất chuyên dùng

136,8 109,44 150 145 ha đất cây nông nghiệp + 5 ha đất chuyên dùng

4 Xây dựng hạ tầng khu đô thị mới Đông Anh

38,83 50 45 ha đất cây hàng năm +

70,4 140,8 5 5 ha đất cây hàng năm 71,3

5 Xây dựng đờng giao thông nông thôn

24,4 14,77 60,53 10 8 ha đất cây hàng năm +

5 3 ha đất cây hàng năm +

6 Cải tạo các tuyến đờng hiện có đ- ờng khu vực và nút giao thông

7 X©y dùng quèc lộ 18 90 80 ha đất cây hàng năm + 10 ha đất chuyên dùng

1 Dự án thoát nớc 85 13,57 15,96 70 40 ha đất cây 13,95 19,93 30 30 ha đất 156,01 520 130 120 ha đất thống thuỷ lợi nông nghiệp chuyên dùng nông nghiệp + 2 ha đất chuyên dùng

3 Xây dựng tu bổ hệ thống đê điều

100 48,55 48,85 40 ha đất cây hàng năm + 30 ha đất nông nghiệp

21,2 42,4 50 40 ha đất cây hàng năm + 10 ha đất chuyên dùng

0,27 0,54 20 18 ha đất nông nghiệp + 2 ha đất chuyên dùng

1 Xây dựng nghĩa trang thành phố 10 5 5 ha đất nông nghiệp 5 5 ha đất cây hàng năm 2 2 ha đất nông nghiệp

5 3,16 63,2 5 5 ha đất nông nghiệp 5 5 ha đất cây hàng năm 0,6 12 2 2 ha đất nông nghiệp V Đất chuyên dùng khác

Dự án chôn lấp phế thải

137 39,88 29,07 100 80 ha đất cây hàng năm + 20 ha đất chuyên dùng

83,69 83,69 15 10 ha đất cây hàng năm + 5 ha đất chuyên dùng

5 5 ha đất chuyên dùng 5 5 ha đất nông nghiệp VI Đất Quốc phòng

5,86 15 12,57 83,57 10 10 ha đất chuyên dùng 10,63 106,3 15 15 ha đất nông nghiệp

692 ha đất cây hàng n¨m - 218 ha đất cây chuyên dùng và 40 ha đất nông nghiệp

760,2 79,19 649 536 ha đất cây hàng n¨m - 108 ha đất cây chuyên dùng và 5 ha đất nông nghiệp

523,31 80,63 583 545 ha đất nông nghiệp và

Nghiên cứu về tình hình giao đất cho các dự án đầu tư tại Hà Nội cho thấy 38 ha đất chuyên dùng đã được chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng các công trình và nhà ở Giá giao đất được xác định dựa trên bảng giá các loại đất do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành, theo quy định của Nghị định 87/CP.

Sau khi Nghị định 87/CP được ban hành, vào ngày 8/11/1994, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 2915/QĐ-UB về bảng giá chuẩn các loại đất, làm cơ sở tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá giao đất, giá cho thuê đất, và bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất Trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển, nhu cầu về đất đai tăng cao, giá đất đã có những biến động nhưng dần ổn định Ngày 12/9/1997, Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội tiếp tục ban hành Quyết định số 3519/QĐ-UB, trong đó giá đất nông nghiệp được xác định theo hạng đất, còn giá đất khu dân cư nông thôn dựa trên hạ tầng cơ sở Đối với khu vực ven đô thị và các khu phát triển, giá đất căn cứ vào vị trí và mức độ hoàn thiện hạ tầng, trong khi giá đất tại các thị trấn, đô thị dựa vào vị trí và loại đường phố Đặc biệt, giá đất nông nghiệp được điều chỉnh theo Quyết định số 33/1998/QĐ-UB ngày 10/9/1998.

Khi giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu dài, Uỷ ban nhân dân thành phố sẽ dựa vào bảng giá đất để định giá giao đất Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là tình trạng sử dụng đất ở Hà Nội từ trước đến nay vẫn còn nhiều bất cập, dù có hợp lý hay không Để đáp ứng nhu cầu giao đất cho các dự án đầu tư, cần có những giải pháp hợp lý và hiệu quả hơn.

Uỷ ban nhân dân cần thực hiện thu hồi đất trước khi tiến hành giao đất, do đó, công tác giao đất luôn liên quan chặt chẽ đến việc đền bù và giải phóng mặt bằng.

Thực tế việc giao đất nh sau:

Năm 1998, tình hình khu vực và trong nước diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến thành phố Hà Nội, buộc nền kinh tế phải đối mặt với nhiều khó khăn mới Dưới sự chỉ đạo của Thành ủy và Hội đồng nhân dân, cùng với sự hỗ trợ từ Trung ương và nỗ lực của các ngành, các cấp, tình hình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng của thành phố đã có những kết quả khả quan Tuy nhiên, khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực đã tác động trực tiếp đến khả năng khai thác các dự án lớn, dẫn đến việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất chỉ đạt 20,16%.

Theo số liệu dự tính đến hết ngày 31/12/1998, tổng diện tích đất tự nhiên của Hà Nội là: 91.865,57 ha, trong đó:

+ Đất nông nghiệp: 41.183,24 ha chiếm 44,86%

+ Đất lâm nghiệp: 6.774,02 ha chiếm 7,38%

+ Đất ở nông thôn: 9.108.59 ha chiếm 9,92%

+ Đất ở đô thị: 2.602,77 ha chiếm 2,84%

+ Đất chuyên dùng: 21.784,69 ha chiếm 23,73%

+ Đất cha sử dụng: 10.353,26 ha chiếm 11,28%, trong đó:

Sông suối: 7.631,79 ha và 2.721,47 ha còn lại chủ yếu là đất đồi núi, bãi non khó canh tác.

Hà Nội đang trải qua quá trình đô thị hoá nhanh chóng, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất lớn cho xây dựng hạ tầng kỹ thuật, khu công nghiệp, khu nhà ở tập trung và các dự án liên doanh nước ngoài Sự bức thiết trong việc sử dụng đất cho công nghiệp hoá và hiện đại hoá đã tạo áp lực lớn lên quỹ đất nông nghiệp hiện có Ngày 20/5/1998, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 432/QĐ-TTg, phê duyệt kế hoạch sử dụng đất, cho phép Hà Nội chuyển đổi 2.381 ha đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và đô thị.

Tính đến ngày 31/12/1998, kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại thành phố Hà Nội chỉ đạt 20,16%, tương đương với diện tích 480,32 ha.

Mặc dù kết quả thực hiện kế hoạch năm 1998 cho thấy một số chỉ tiêu đã đạt tỷ lệ tương đối cao, nhưng cần phân tích kỹ lưỡng số liệu để đánh giá toàn diện hơn về hiệu quả của kế hoạch này.

Vào năm 1998, tổng số tiền thu được từ sử dụng đất và tiền thuê đất đạt 106 tỷ đồng, trong đó tiền sử dụng đất là 40 tỷ đồng và tiền thuê đất là 66 tỷ đồng, tương ứng với 58,89% kế hoạch được giao.

Thực hiện bước 2 của Chỉ thị 245/TTg từ Thủ tướng Chính phủ và Quyết định 680/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố, việc tổ chức ký hợp đồng thuê đất và thu tiền thuê đất từ các doanh nghiệp đang sử dụng đất trên địa bàn thành phố đã đạt được những kết quả tích cực.