Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị cầu trúc, phường bách quang, thành phố sông công, tỉnh thái nguyên

Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở Thành phố Sông Công mà một

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

CHÂM CÔNG HOÀNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GPMB DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ CẦU TRÚC, PHƯỜNG BÁCH QUANG, THÀNH PHỐ SÔNG CÔNG, TỈNH THÁI NGUYÊN

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÍ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý

Thái Nguyên - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu và kết quả nêu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo

vệ một học vị nào;

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này

Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Vũ Thị Quý là người trực

tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin trân trọng cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, UBND thành phố Sông Công, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Ban quản lý đầu tư và xây dựng thành phố Sông Công và UBND phường Bách Quang đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình, bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó!

Thái Nguyên, ngày …tháng năm 2023

Học viên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii

DANH MỤC BẢNG viii

DANH MỤC HÌNH ix

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ x

THESIS ABSTRACT xiii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

3.1 Ý nghĩa khoa học 2

3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.1.1 Các văn bản pháp lí hiện hành của Nhà nước trung ương có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án 4

1.1.2 Các văn bản pháp lý hiện hành của tỉnh Thái Nguyên về chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên 5

1.2 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 7

1.2.1 Khái niệm về công tác bồi thường 7

1.2.2 Bản chất của công tác bồi thường 9

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường 10

1.2.4 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 14

1.3 Thực trạng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới và Việt Nam 14

1.3.1 Công tác bồi thường GPMB một số nước trên Thế giới 14

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam 19

1.3.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển

cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội 24

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 28

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 28

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài 28

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 28

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 28

2.2.1 Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 5/2022 đến tháng 5/2023 28

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu: Dự án khu đô thị Cầu Trúc, phường Bách Quang,

thành phố Sông Công 28

2.3 Nội dung nghiên cứu 28

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất

thành phố Sông Công 28

2.3.2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ

và tái định cư dự án khu đô thị Cầu Trúc, thành phố Sông Công 28

2.3.3 Đánh giá kết quả của công tác tổ chức thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư của dự án thông qua ý kiến của người dân và cán bộ ban quản lý 29

2.3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư đến đời sống của người dân 29

2.3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Sông Công 29

2.4 Phương pháp nghiên cứu 29

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 29

2.4.2 Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp 30

2.4.3 Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu điều tra 31

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và hiện trạng sử dụng đất

thành phố Sông Công 32

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 32

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 33

3.1.3 Hiện trạng sử dụng đất 36

3.2 Đánh giá kết quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, hỗ trợ và tái định cư dự án khu dân cư Cầu Trúc, thành phố Sông Công 37

3.2.1 Giới thiệu khái quát dự án khu dân cư Cầu Trúc, thành phố Sông Công 37

3.2.2 Trình tự tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án khu đô thị Cầu Trúc, thành phố Sông Công 39

3.2.3 Kết quả công tác bồi thường, hỗ trợm tái định cư dự án khu đô thị Cầu Trúc, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên 45

dự án khu đô thị Cầu Trúc trên địa bàn thành phố Sông Công 54

3.3 Đánh giá kết quả công tác tổ chức thu hồi đất bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

của dự án thông qua ý kiến của người dân 54

3.3.1 Ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường 54

bồi thường tài sản trên đất của dự án 58

3.3.2 Ý kiến của người dân về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng 59

3.3.3 Ý kiến của cán bộ Ban quản lý đầu tư và xây dựng về những khó khăn và thuận lợi khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án 62

3.4 Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

đến đời sống của người dân 64

3.4.1 Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

đến đời sống người dân về kinh tế 64

3.4.2 Ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống người dân về an ninh, trật tự xã hội 68

3.4.3 Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến

đời sống người dân về môi trường 70

3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả

công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố Sông Công 71

3.5.1 Thuận lợi 71

3.5.2 Khó khăn 71

3.5.3 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư tại thành phố Sông Công 72

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 Kết luận 75

2 Kiến nghị 75

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Diễn giải

BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BT&GPMB Bồi thường và giải phóng mặt bằng

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất TP Sông Công năm 2022 36

Bảng 3.2 Tổng hợp diện tích các hạng mục của dự án khu đô thị Cầu Trúc 38

Bảng 3.3 Thống kê các loại đất đã thu hồi 39

Bảng 3.4 Đối tượng và điều kiện bồi thường 41

Bảng 3.5 Kết quả công tác bồi thường đất dự án khu đô thị Cầu Trúc,

thành phố Sông Công 45

Bảng 3.6 Kết quả công tác bồi thường tài sản trên đất 48

Bảng 3.7 Kết quả hỗ trợ dự án khu đô thị Cầu Trúc 49

Bảng 3.8 Kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

của dự án khu đô thị Cầu Trúc 53

Bảng 3.9 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dự án khu đô thị Cầu Trúc trên địa bàn thành phố Sông Công 54

Bảng 3.10 Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường, hỗ trợ,

tái định cư tại dự án 54

Bảng 3.11 Hiểu biết và ý kiến của người dân về công tác bồi thường,

hỗ trợ, tái định cư 60

Bảng 3.12 Kết quả điều tra cán bộ trong ban GPMB của thành phố

Sông Công 63

Bảng 3.13.Thu nhập bình quân nhân khẩu/tháng theo nguồn thu nhập

của các hộ dân tại dự án 65

Bảng 3.14 Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 66

Bảng 3.15 Phương thức sử dụng tiền các hộ dân tại dự án nghiên cứu 67

Bảng 3.16 Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau thu hồi đất 68

Bảng 3.17 Tình hình quan hệ nội bộ gia đình khu vực dự án sau thu hồi đất 69

Bảng 3.18 Tình hình môi trường khu vực dự án sau thu hồi đất 70

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1 Quy trình thực hiện GPMB 14

Hình 3.1: Sơ đồ trình tự, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 40

Hình 3.2 Cơ cấu các khoản hỗ trợ của dự án khu đô thị Cầu Trúc 50

Hình 3.3 Tỷ lệ các nguyên nhân làm chậm kế hoạch công tác bồi thường tài sản trên đất của dự án 58

Hình 3.4 Thu nhập của các hộ dân sau thu hồi đất 66

Hình 3.5 Phương thức sử dụng tiền đền bù của người dân 67

Hình 3.6 Tình hình an ninh, trật tự xã hội khu vực dự án sau thu hồi đất 68

Hình 3.7 Tình hình quan hệ nội bộ gia đình khu vực dự án sau thu hồi đất 69

Hình 3.8: Tình hình môi trường khu vực dự án sau thu hồi đất 64

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN THẠC SĨ

1 Những thông tin chung

1.1 Họ và tên tác giả: Châm Công Hoàng

1.2 Tên đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án

khu đô thị Cầu Trúc, phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

1.3 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03

1.4 Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Quý

1.5 Cơ sở đào tạo: Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên

2 Nội dung bản trích yếu

2.1 Lý do chọn đề tài

Sau 30 năm xây dựng và phát triển, ngày 15/5/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Để có động lực phát triển mạnh nền kinh tế, xã hội, trong những năm gần đây Thành phố Sông Công đã được Nhà nước đầu tư mạnh các công trình hạ tầng thiết yếu, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm

cả đất nông nghiệp, đất ở của người dân Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở Thành phố Sông Công mà một

số địa phương khác cũng đang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Để có thể nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái

định cư ở Thành phố Sông Công, Tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị Cầu Trúc, phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên"

2.2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự

án khu đô thị Cầu Trúc, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá kết quả của công tác tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thông qua ý kiến người dân

- Tác động của việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của người dân bị thu hồi đất

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

2.3 Phương pháp nghiên cứu

Trong nghiên cứu này tác giả đã sử dụng số liệu thứ cấp và sơ cấp để đưa

ra các phân tích nhận định Trong đó số liệu thứ cấp thu thập từ nguồn báo cáo, văn bản liên quan trong giai đoạn 2020-2022 trên địa bàn TP Sông Công Số liệu sơ cấp được thu thập bằng điều tra phỏng vấn các hộ dân, cán bộ quản lý tại địa bàn TP Sông Công

2.4 Kết luận

- Dự án khu đô thị Cầu Trúc thu hồi 25,44 ha, với 258 hộ có đất bị thu hồi, trong đó diện tích đất phi nông nghiệp là 3,08 ha chiếm 12,11%, đất nông nghiệp chiếm 22,36 ha chiếm 87,89%

- Tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là 333.695.875.811 đồng, trong đó tiền bồi thường đất là nhiều nhất chiếm 71,05%, tiền bồi thường tài sản trên đất chiếm 21,33%, các khoản hỗ trợ chiếm 5,47% và kinh phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ chiếm 2,15%

- Các hộ bị thu hồi đất của dự án có cuộc sống ổn định, sự phân công lao động đã chuyển dịch dần từ nông nghiệp sang dịch vụ, thu nhập bình quân sau thu hồi đất của các hộ đều tăng, bình quân tăng từ 4,06 triệu đồng/khẩu/tháng lên 6,15 triệu đồng/khẩu/tháng

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Sông Công như giải pháp về nhận thức tư tưởng

và ý thức chấp hành pháp luật; giải pháp về đối tượng và điều kiện được bồi thường; giải pháp về mức bồi thường, hỗ trợ; giải pháp về các chính sách hỗ trợ

1.3 Major: Land Management Code: 8.85.01.03

1.4 Scientific instructor: PhD Vu Thi Quy

1.5 Training facility: Nong Lam University - Thai Nguyen University

2 Content of the summary

2.1 Reason for choosing the topic

After 30 years of construction and development, on May 15, 2015, the National Assembly Standing Committee issued a Resolution to establish Song Cong city under Thai Nguyen province To have the driving force for strong economic and social development, in recent years, Song Cong City has received heavy investment from the State in essential infrastructure projects, a process that goes hand in hand with land acquisition, including including agricultural land and residential land of people Creating jobs, stabilizing and gradually improving the lives of people whose land is recovered is the task of the Party committee, government and the entire society, not only in Song Cong City but also in a number of other localities encountering difficulties in implementing the compensation and site clearance policy on people's lives and jobs when the State recovers land

In order to fully appreciate the compensation, site clearance, support and resettlement work in Song Cong City, I have chosen to research the topic:

"Evaluation of compensation and project site clearance work." Cau Truc urban area, Bach Quang ward, Song Cong city, Thai Nguyen province"

- Total compensation, support and resettlement costs are 333,695,875,811 VND, of which land compensation is the largest accounting for 71.05%, compensation for assets on land accounts for 21.33%, Support accounts for 5.47% and funding for compensation and support accounts for 2.15%

- Households whose land was recovered from the project have a stable life, the division of labor has gradually shifted from agriculture to services, the average income of households after land recovery increased, on average increased from 4.06 million VND/person/month to 6.15 million VND/person/month

- Propose some solutions to improve the efficiency of site clearance work in Song Cong city such as solutions on ideological awareness and sense of law observance; solutions on subjects and conditions for compensation; solutions on compensation and support levels; solutions on support and resettlement policies

Science instructor Student

Dr Vu Thi Quy Cham Cong Hoang

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai được coi là một tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và môi trường sống, đồng thời là nền tảng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, khu dân cư, và cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, cũng như trong bảo đảm an ninh và quốc phòng Trong quá trình tiến hành quá trình đổi mới quốc gia và phát triển theo hướng xã hội chủ nghĩa, Việt Nam đã

và đang thúc đẩy kinh tế thị trường đa dạng hóa và quản lý Nhà nước Điều này đã thể hiện ở tất cả các cấp địa phương và trong mọi ngành, lĩnh vực của cuộc sống xã hội

Việt Nam hiện đang tập trung mạnh mẽ vào quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hoá và đô thị hóa, đồng thời triển khai nhiều dự án đầu tư quan trọng, bao gồm các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu đô thị, và hạ tầng cơ sở

để thúc đẩy sự phát triển kinh tế và xã hội Điều này là vô cùng cần thiết để tạo

sự cạnh tranh cho quốc gia và địa phương, thu hút đầu tư từ các tổ chức, doanh nghiệp, và cá nhân quan tâm

Tuy nhiên, để đảm bảo tiến trình thuận lợi và tối ưu hóa hiệu quả của các dự án này, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đóng một vai trò quan trọng và quyết định Nó ảnh hưởng đến thành công của các dự án đầu tư và cũng có tác động lớn tới quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hoá của quốc gia Thành phố Sông Công nằm ở vùng trung du Bắc bộ, tiếp giáp giữa vùng rừng núi và đồng bằng bắc bộ, có nhiều đường giao thông thủy bộ ngang dọc,

có Quốc lộ 3, đường cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên và tuyến đường sắt Hà Nội

- Quan Triều chạy qua Sau 30 năm xây dựng và phát triển, ngày 15/5/2015 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết thành lập thành phố Sông Công trực thuộc tỉnh Thái Nguyên Với vị trí địa lý thuận lợi như trên đã tạo cho thành phố Sông Công những điều kiện lý tưởng để thu hút đầu tư trong và ngoài nước, thực hiện công cuộc CNH, HĐH địa phương Thành phố Sông Công là vùng đất có nhiều tiềm năng cho việc phát triển kinh tế Để có động

lực phát triển mạnh nền kinh tế, xã hội, trong những năm gần đây Thành phố Sông Công đã được Nhà nước đầu tư mạnh các công trình hạ tầng thiết yếu, quá trình đó đi liền với việc thu hồi đất, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất ở của người dân Giải quyết việc làm, ổn định và từng bước nâng cao đời sống cho người bị thu hồi đất là nhiệm vụ của cấp uỷ Đảng, chính quyền và toàn xã hội không chỉ riêng ở Thành phố Sông Công mà một số địa phương khác cũng đang gặp phải khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi đất

Để có thể nhìn nhận đầy đủ về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư,

tại Thành phố Sông Công, Tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu đô thị Cầu Trúc, phường Bách Quang, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên"

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát hiện trạng sử dụng đất thành phố Sông Công

- Đánh giá được kết quả của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Dự

án khu đô thị Cầu Trúc, thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá kết quả của công tác tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thông qua ý kiến người dân

- Tác động của việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến đời sống của người dân bị thu hồi đất

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư tại Thành Phố Sông Công

3 Ý nghĩa của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học

Bổ sung kiến thức, kinh nghiệm thực tế và hiểu rõ về công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, những thuận lợi khó khăn khi tiến hành dự án

3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để từ đó đề xuất những giải pháp khắc phục, góp phần thúc đẩy tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành phố trong thời gian tới

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1 Các văn bản pháp lí hiện hành của Nhà nước trung ương có liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án

- Luật Tổ chức chức chính quyền địa phương ngày 19/6/2015

- Luật Đất đai ngày 29/11/2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về giá đất;

- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy định về khung giá đất;

- Thông tư số 29/2014/TT/BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết về lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định

số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 về đất đai của Chính phủ;

- Thông tư 74/2015/TT-BTC ngày 15/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/09/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của chính phủ về sửa đổi Bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;

1.1.2 Các văn bản pháp lý hiện hành của tỉnh Thái Nguyên về chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên Sửa đổi, bổ sung một số điều của Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 11/2014/QĐ-UBND ngày 10/9/2014 của UBND tỉnh ban hành Quy định cụ thể một số nội dung về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

và Đơn giá bồi thường về vật kiến trúc, cây cối khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số: 24/2014/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về bảng giá đất 5 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số: 12/2014/QĐ-UBND ngày 10 tháng 9 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định cụ thể một số nội dung về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 2483/QĐ-UBND ngày 20/10/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc công bố giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên, Quý IV năm 2014

- Thông báo số 01/TB-STC ngày 04/01/2017 của Sở Tài chính tỉnh Thái Nguyên về giá bình quân các loại nông sản trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định sô 20/2016/QĐ-UBND ngày 6/7/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại quy định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Ban hành kèm theo quyết định số 31/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 61/2016/QĐ-UBND ngày 25/12/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 732/QĐ-UBND ngày 8/4/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố bộ thủ tục hành chính mới ban hành về lĩnh vực đầu tư tại Việt Nam thuộc thẩm quyền giải quyết của sở Kế hoạch và Đầu tư;

- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thuỷ sản khi Nhà nước thu đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 01/2016/QĐ-UBND ngày 21/1/2016 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/1/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thuỷ sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 39/2017/QĐ-UBND ngày 20/12/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc về việc ban hành Quy định đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 3513/ QĐ-UBND ngày 10/11/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt bổ xung kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của huyện Đồng Hỷ, huyện Định Hóa, thị xã Phổ Yên và thành phố Thái Nguyên

- Quyết định số 32/2017/QĐ-UBND ngày 20/10/2017 của UBND tỉnh ban hành Quy định Trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Nghị quyết số 25/NQ-HĐND ngày 8/12/2018 của Hội đồng nhân dân tỉnh Thái Nguyên về việc thông qua kế hoạch thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 và kế hoạch sử dụng đất năm 2019;

- Quyết định số 08/2018/QĐ-UBND ngày 19/4/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc về việc ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà ở, công trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 2465/QĐ-UBND ngày 22/8/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết khu dân cư Cầu Trúc, phường Bách Quang, TP Sông Công

1.2 Khái quát về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

1.2.1 Khái niệm về công tác bồi thường

a Thu hồi đất

Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất, vi phạm luật đất đai Ngoài ra còn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai (Quốc hội, 2013)

Mục đích của công tác thu hồi đất là nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích, đạt hiệu quả cao, khắc phục tình trạng tùy tiện trong quản lý sử dụng đất, vi phạm luật đất đai Ngoài ra còn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất phục vụ lợi ích quốc gia khi cần thiết

b Bồi thường quyền sử dụng đất

Bồi thường quyền sử dụng đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm quyết định thu hồi đất

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật (Điều 74 Luật đất đai 2013)

Công tác bồi thường và hỗ trợ người dân bị mất đất là công việc vô cùng quan trọng không chỉ đối với các nước trên thế giới mà còn là nhiệm vụ thiết yếu trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước Đây không chỉ là khâu đầu tiên trong việc tạo mặt bằng để xây dựng cơ sở hạ tầng mà còn ảnh hưởng rất lớn tới mọi mặt KT-XH - môi trường… Do đó cần có cơ chế chính sách hợp lý

mà cần có những bước đi hợp lý đảm bảo sự công bằng cho người dân bị mất đất cũng như mạng lại lợi ích cho cả nhà nước, chủ đầu tư và người dân

Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở;

+ Hỗ trợ TĐC đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở;

d Tái định cư

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống và làm ăn TĐC bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng dụng đất đai để thực hiện các dự án phát triển

Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản, di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó (Quốc hội, 2013)

Như vậy, TĐC là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về

KT-XH đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung

1.2.2 Bản chất của công tác bồi thường

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng đất nước của Đảng và Nhà nước ta

là: “Dân giàu, nước mạnh, công bằng, dân chủ, văn minh” Trong quá trình

phát triển đất nước buộc phải sắp xếp, xây dựng mới các công trình để đáp ứng đời sống ngày càng hiện đại của nhân dân để bắt nhịp, hội nhập với các nước tiên tiến trên thế giới Từ đó cho thấy, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là công việc tất yếu trong xã hội; bản chất của công tác bồi thường GPMB là thu hồi đất, bồi thường đất, bồi thường tài sản bị thiệt hại, di chuyển thay đổi chỗ ở, nơi sản xuất đảm bảo mục tiêu phát triển và xây dựng đất nước trên nguyên tắc của nhà

nước về bồi thường đất và bồi thường tài sản bị thiệt hại theo Luật định Do đó, chiến lược phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn phải có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo điều kiện cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của đất nước

Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu, thiết yếu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu đó không được đáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và hoạt động chính trị (Phan Tuấn Triều, 2009)

Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, đó

là bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những

khu nhà “ổ chuột” của dân lao động - công bằng và nhân quyền không thể chỉ

thông qua tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện

Đất nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá, chúng

ta không thể chỉ có những đô thị đẹp, hiện đại, những khu sản xuất khổng lồ, những công trình công cộng khang trang mà kèm theo đó chỗ ở của người dân phải được nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn diện, không để hiện tượng một công trình mới ra đời kéo theo những người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù đó là một gia đình

Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn đề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn

dự án đầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia đình không có chỗ ở thì

đã có hàng ngàn gia đình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ Như vậy là sự phát triển thiên lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không đạt được Vấn đề thiếu chỗ ở không chỉ dừng lại ở đó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh hưởng đến tiến trình phát triển của đất nước (Phan Tuấn Triều, 2009)

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường

* Yếu tố giá đất và định giá đất

Giá đất có vai trò rất quan trọng trong chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư Cụ thể:

Thứ nhất, đối với quản lý của Nhà nước: Giá đất là công cụ để Nhà

nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất Đối với lĩnh bồi thường, GPMB thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những người dân bị thu hồi đất Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường GPMB hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ GPMB và giao đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi Cùng với công tác đẩy mạnh GPMB thì Nhà nước phải có chính sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác để ổn định cuộc sống của mình

Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường GPMB nói riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về đất đai của mình Đó có thể là biện pháp hành chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai biện pháp trên Nhà nước

ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả các quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất

Thứ hai, Đối với người dân bị thu hồi đất: Người dân thường có tâm

lý không muốn bị thu hồi đất vì thu hồi đất sẽ tạo nên sự bất ổn trong cuộc

sống hàng ngày đối với những người bị thu hồi đất ở và bất ổn về việc làm đối với những người bị thu hồi đất nông nghiệp Cho nên giá đất chính là việc bồi thường lại giá trị đất đã bị thu hồi cho người dân để người dân bị thu hồi đất có thể tìm được chỗ ở mới tương đương hoặc tốt hơn nơi ở cũ đã bị thu hồi và tạo điều kiện cho họ có cơ hội chuyển đổi nghề nghiệp

Thứ ba, Đối với các nhà đầu tư trong những trường hợp thu hồi đất vì

mục đích kinh tế: Trong thực tế hiện nay, vấn đề giá đất trong bồi thường

GPMB đối với các nhà đầu tư luôn là một vấn đề nan giải Muốn có đất để thực hiện dự án kinh tế thì nhà đầu tư cần phải GPMB Nhưng vấn đề GPMB đối với các nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều đến những thỏa thuận về giá đất đối với những người dân bị thu hồi đất Rất nhiều trường hợp người dân bị thu hồi đất thách giá quá cao khiến cho các nhà đầu tư gặp trở ngại trong việc GPMB cũng như tốn khá nhiều chi phí cho việc GPMB Trong khi đó, tâm lý của các nhà đầu tư thường mong muốn tiến hành nhanh chóng dự án đầu tư của mình nhưng không thỏa thuận được giá cả với người dân nên nhiều dự án

bị kéo dài rất lâu

Do vậy, một giá đất hợp lý là giải pháp hữu hiệu để các nhà đầu tư có thể tiếp tục thực hiện dự án đầu tư của mình cũng như bồi thường khoản giá trị tương ứng cho người có đất bị thu hồi để ổn định cuộc sống

Luật đất đai năm 2013 (Quốc hội, 2013) quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất

có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau

* Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản ảnh hưởng tới giá bồi thường trong công tác bồi thường GPMB Nếu giá bồi thường quá thấp so với giá trên thị trường bất động sản thì người sử dụng đất sẽ không chấp nhận thoả thuận Nếu giá cao hơn thì chủ dự án sẽ bị lỗ Do vậy giá bồi thường cần phải được xem xét, sao cho

không chênh lệch thấp hơn quá nhiều so với giá trên thị trường Nhằm đem lại lợi ích một cách hài hoà cho cả chủ dự án cũng như người bị thu hồi đất

Thị trường bất động sản luôn luôn biến động, giá đất trong thị trường bất động sản cũng thay đổi theo nhiều chiều hướng khác nhau Có thể tăng lên cũng

có thể giảm đi trong một khoảng thời gian ngắn Phương án bồi thường được xây dựng tại một thời điểm xác định Nên tình trạng giá trong phương án bồi thường chênh lệch lớn so với giá trên thị trường bất động sản Nguyên nhân là

do chưa kịp thời cập nhật được những biến đổi trên thị trường Do vậy để có được giá bồi thường hợp lý nhất cần phải nghiên cứu thị trường bất động sản trong khoảng thời gian dài, xác định giá trong khoảng thời gian ít biến động nhất để tìm ra khoảng giá hợp lý

* Thủ tục hành chính

Trình tự thủ tục thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ảnh hưởng trực tiếp đến việc triển khai, thực hiện dự án Các thủ tục hành chính chủ yếu như: trích lục, trích đo địa chính, thẩm định giá, phê duyệt phương án

đủ trình độ năng lực; với các tổ chức được giao thực hiện công tác BT, HT, TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án được tổ chức và thực hiện công việc có tính chuyên môn hoá cao

1.2.4 Quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Xác định Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, GPMB Thông báo thu hồi đất Thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, kiểm đếm đất đai, tài sản

có trên đất Lập và thực hiện dự án tái định cư Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và tổ chức triển khai thực hiện Tổ chức chi trả bồi thường Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất

Hình 1.1 Quy trình thực hiện GPMB

1.3 Thực trạng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác bồi thường GPMB một số nước trên Thế giới

a Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Australia

Ở Australia, việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chung, bao gồm 5 bước:

Bước 1: Bộ trưởng gửi công văn chính thức mời người có đất tới thảo luận với Bộ trưởng về việc bán đất cho Nhà nước;

Bước 2: Khi thảo luận không có kết quả thì cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc được vận hành bằng thông báo chính thức của Nhà nước về việc sử dụng đất đó vào mục đích công cộng trên Công báo của Chính phủ Bang;

Bước 3: Chủ đất cũ bắt đầu thực hiện thủ tục đòi bồi thường về đất;

Bước 4: Các thủ tục định giá đất theo thị trường được tiến hành;

Bước 5: Chủ đất cũ có thể yêu cầu Trọng tài hoặc Tòa án để giải quyết tranh chấp về giá bồi thường

Theo Hiến pháp Australia, chính quyền liên bang (Chính phủ) “Có quyền

ban hành các luật từ việc thu hồi bất động sản, theo những điều khoản chính đáng từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”

Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu sẽ được bồi thường thiệt hại do việc thu hồi đất Mỗi bang đều có một Cục quản lý đất đai và một Cục định giá Trước đây, các cục này đều là cơ quan hành chính của Bang Sau đó, các

cơ quan này được chuyển dần sang thành các cơ quan dịch vụ công, thực hiện các dịch vụ về quản lý đất đai và định giá theo yêu cầu của nhà nước cũng như của thị trường (Tạp chí Cộng sản, 2009)

Giá tính mức bồi thường là giá thị trường; được xác định là số tiền mà tài sản đó có thể bán được một cách tự nguyện, sẵn sàng ở một thời điểm nhất định Nguyên tắc chung khi thực hiện bồi thường là phải thực hiện đàm phán, thỏa thuận về giá vào giai đoạn một; khi không đạt được thỏa thuận giữa tổ chức có thẩm quyền và người có đất thì tổ chức có thẩm quyền áp dụng cơ chế chiếm giữ đất đai bắt buộc vào giai đoạn hai

Nguyên tắc bồi thường bao gồm:

- Giá thị trường mảnh đất của chủ sở hữu;

- Giá trị đặc biệt dành cho chủ sở hữu cao hơn hoặc trên giá trị thị trường của mảnh đất;

- Những thiệt hại gây ra khi thu hồi đất;

- Thiệt hại về việc gây phiền hà;

- Các khoản chi phí về luật pháp và thẩm định giá;

Bất cứ người nào có quyền lợi trên mảnh đất đó đều có thể khiếu nại về bồi thường Quy định mức bồi thường: khi tính toán mức bồi thường cần xem xét 6 yếu

tố sau:

- Giá trị thị trường của mảnh đất;

- Sự chia cắt đất đai;

- Những phiền nhiễu;

- Các khoản chi phí về chuyên môn hoặc pháp lý hợp lý;

- Người đi thuê, có thể khiếu nại mức bồi thường cho bất cứ tài sản nào bị ảnh hưởng theo hợp đồng cho thuê;

- Tiền bồi thường về mặt tinh thần;

- Thanh toán khoản bồi thường gồm thanh toán ứng trước và thanh toán cuối cùng (Tạp chí Cộng sản, 2009)

b Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Nhật Bản

Sau chiến tranh thế giới thứ hai, đất nước Nhật bị tàn phá nặng nề, kinh

tế khủng hoảng, kiệt quệ, đời sống nhân dân nói chung và nông dân nói riêng cực kì khó khăn Chính phủ Nhật Bản đã tiến hành 2 cuộc cải cách ruộng đất:

- Lần cải cách ruộng đất thứ nhất: Dự kiến tiến hành rất nhiều công việc như định mức hạn điền cho địa chủ (không vượt quá 5 ha/hộ địa chủ), chia đất

và xác lập quyền sở hữu cho nông dân, quản tô và thanh toán tô bằng tiền v.v Nhưng do sự chống lại của địa chủ và các thế lực bảo thủ nên những dự kiến cải cách ruộng đất lần thứ nhất không thực hiện được

- Trước kết quả nửa vời của cuộc cách mạng lần thứ nhất, dưới sức ép của

Mỹ, Nhật Bản tiến hành cuộc cải cách ruộng đất lần thứ hai Nội dung của cuộc cải cách lần này bao gồm rất nhiều nội dung như: Định mức hạn điền cho địa chủ, chia đất và xác định quyền sở hữu đất cho nông dân, xác định quyền của Nhà nước đối với việc trưng thu đất, cấp đất và các quyền khác v.v

- Cùng với hai cuộc cải cách ruộng đất Nhật Bản còn ban hành Luật Đất đai nông nghiệp Luật này quy định rõ hơn về những biện pháp đặc biệt nhằm đẳm bảo quyền sở hữu đất đai của người làm nông nghiệp

- Trước yêu cầu của việc hình thành các hợp tác xã ở nông thôn, Nhật Bản quy định hộ gia đình thoả thuận về quyền quản lí và quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu đất đai của hộ gia đình thành viên tham gia hợp tác xã

Luật và các biện pháp kinh tế, hành chính được tiến hành nhằm cùng một lúc đáp ứng các yêu cầu:

- Ưu tiên đất cho nông nghiệp, thâm canh tăng năng suất nông nghiệp để giải quyết mâu thuẫn giữa đất canh tác ít lại bắt buộc bớt một phần dành cho các yêu cầu khác cho phát triển nông thôn, đô thị hoá, hiện đại hoá Do đó Nhật Bản sớm trở thành quốc gia có nhiều loại cây trồng đạt năng suất cao nhất thế giới

- Có chính sách cụ thể để thúc đẩy việc dành đất đai để phát triển công nghiệp, dịch vụ, giao thông v.v Như vậy chính sách đất đai của Nhật Bản vừa từng bước thúc đẩy hiệu quả sử dụng đất dành cho nông nghiệp vừa thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá

- Để hình thức sở hữu đa dạng, kể cả thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước vẫn có quyền năng theo Luật pháp để thu hồi đất phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của đất nước

c Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Thái Lan

Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị trường điều tiết Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù

Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá rất cao so với giá thị trường Nhìn chung, khi tiến hành lấy đất của dân, nhà nước hoặc cá nhân đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá thị trường (Tạp chí Cộng sản, 2009)

d Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Trung Quốc

Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa

Với Trung Quốc, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư luôn hạn chế đến mức tối đa việc thu hồi đất, giải tỏa mặt bằng, cũng như số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư

Quá trình đô thị hoá, công nghiệp hoá mở cửa đặt ra hàng loạt vấn đề mới

mẻ về quản lí đất đai đô thị, xây dựng cơ sở đầu tư nước ngoài v.v Chính phủ Trung Quốc đã có những quy đinh mới về chính sách và pháp luật để giải quyết các nhu cầu trên Một phần đất vốn được sử dụng vào kinh doanh nông nghiệp buộc phải chuyển mục đích sử dụng Vì lợi ích công cộng, Nhà nước có thể tiến hành trưng dụng theo pháp luật đối với đất đai thuộc sở hữu tập thể

Do đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên tuỳ trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ đền bù cho các công trình gắn liền với đất khi thu hồi đất của các hộ bị thu hồi (Tạp chí Cộng sản, 2009)

Tiền bồi thường trưng dụng đất canh tác bao gồm: tiền bồi thường, tiền

hỗ trợ định cư cùng với tiền bồi thường cây trồng hiện vật trên đất Tiền bồi thường đối với đất canh tác bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng bình quân hàng năm của 3 năm trên đất trước đó khi bị trưng dụng Tiền hỗ trợ định cư là tính theo nhân khẩu nông nghiệp phải bố trí Số lượng nhân khẩu phải bố trí là lấy theo số lượng đất bị trưng dụng chia cho số đất bình quân đất canh tác, tính theo đầu người của đơn vị trước khi bị trưng dụng Tiêu chuẩn tiền hỗ trợ cho mỗi nhân khẩu nông nghiệp cần bố trí bằng 4 đến 6 lần sản lượng bình quân

của đất canh tác bị trưng dụng, cao nhất không quá 15 lần sản lượng bình quân

3 năm trước đó của đất bị trương dụng

Về phương thức đền bù thiệt hại, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới

Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, đền bù thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu) (Tạp chí Cộng sản, 2009)

Về TĐC, các khu nhà ở TĐC được xây dựng đồng bộ và kịp thời, nhiều loại căn hộ đáp ứng được nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng

1.3.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Việt Nam

a Phương án bồi thường

Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH- HĐH đất nước Với những đổi mới tích cực về hành lang pháp lý trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư ở Việt Nam

đã và đang đạt được những hiệu quả nhất định Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đã góp phần rất quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội nhưng đây cũng là một trong những vấn đề thách thức trong việc xây dựng phương án bồi thường cho nhưng người chịu ảnh hưởng khi thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

được Luật Đất đai quy định, cụ thể hóa các quy định đó bằng các Nghị định của Chính phủ Theo các quy định mới của hệ thống pháp luật, vấn đề con người được đặt lên trước hết khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất Người sử dụng đất hợp pháp luôn được pháp luật bảo vệ kèm với những chính sách cụ thể giúp người bị thu hồi đất (đặc biệt là người nông dân) có đủ khả năng tái tạo lại tư liệu sản xuất tương đương với giá trị quyền sử dụng đất bị thu hồi, tài sản bị thiệt hại để phát triển sản xuất, ổn định đời sống Tuy nhiên cũng còn nhiều bất cập từ phía các chủ thể, là một trong những nguyên nhân chính của tình trạng khiếu kiện gia tăng trong lĩnh vực đất đai hiện nay Hiệu quả thu hồi đất thấp, nhiều dự án bị chậm tiến độ do không giải phóng được mặt bằng là áp lực kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)

b Bồi thường, hỗ trợ về đất

Trước khi bị thu hồi đất, phần lớn người dân đều có cuộc sống ổn định vì

họ có đất sản xuất, có tư liệu sản xuất mà đất sản xuất, tư liệu sản xuất đó được

kế thừa từ thế hệ này cho các thế hệ sau Sau khi bị thu hồi đất, đặc biệt là những hộ nông dân bị thu hồi hết đất sản xuất, điều kiện sống và sản xuất của

họ bị thay đổi hoàn toàn Mặc dù nông dân được giải quyết bồi thường bằng tiền, song họ vẫn chưa định hướng ngay được những ngành nghề hợp lý để có thể ổn định được cuộc sống

Diện tích đất bồi thường hầu hết là đất nông nghiệp tốt, có điều kiện thuận lợi cho canh tác, trong khi các diện tích đất đền bù là đất xấu, cách xa khu dân cư và điều kiện hạ tầng phục vụ sản xuất còn nhiều khó khăn

Một trong những nội dung quan trọng của chính sách pháp luật đất đai về thu hồi đất và có ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống – xã hội là quy định giá đất để

áp giá bồi thường cho người bị thu hồi đất đảm bảo tái tạo cuộc sống và thu nhập Người bị thu hồi đất nông nghiệp thường chịu thiệt thòi hơn người bị thu

hồi đất phi nông nghiệp về mức, loại, khoản bồi thường bằng tiền Đây là một trong những nguyên nhân của các trường hợp khiếu kiện về đất đai

Chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện sở hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất được pháp luật công nhận Đặc biệt là trong việc định giá đất bồi thường, xử lý mối tương quan giữa giá đất thu hồi với giá đất TĐC (thu hồi giá thấp chưa sát với thị trường)

Giá đất bồi thường, hỗ trợ nhìn chung chưa sát giá thị trường trong điều kiện bình thường, trong nhiều trường hợp quá thấp so với giá đất cùng loại chuyển nhượng thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền

kề với khu dân cư Tại vùng giáp ranh giữa các tỉnh và vùng giáp ranh giữa đô thị và nông thôn còn chênh lệch quá lớn về giá đất bồi thường, hỗ trợ (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)

Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư cần sử dụng đất đối với người có đất bị thu hồi Việc quy định giá đất thấp so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tuy có tác động tích cực tới việc khuyến khích nhà đầu tư nhưng lại gây ra những phản ánh gay gắt của những người bị thu hồi đất Một số địa phương chạy theo phong trào phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị mà chưa cân nhắc đến hậu quả; hoặc phát triển công nghiệp dịch vụ bằng mọi cách không chú ý đến tác động đối với người dân

c Bồi thường về tài sản trên đất

Kể từ khi Luật Đất đai 2013 cho đến nay quy định việc bồi thường thiệt hại đối với nhà cửa, vật kiến trúc và các công trình gắn liền với đất được tính bằng giá trị hiện có của công trình (theo tỷ lệ % còn lại của công trình nhân với đơn giá xây dựng mới) Trên cơ sở quy định chủ tài sản là người có tài sản hợp pháp khi Nhà nước thu hồi đất bị thiệt hại thì được bồi thường theo giá trị tài sản hiện

có, cụ thể như sau:

Đối với nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất được bồi thường theo mức thiệt hại thực tế

Mức bồi thường = giá trị hiện có của nhà và công trình + % (giá trị hiện

Đối với nhà, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại không sử dụng được thì bồi thường thiệt hại cho toàn bộ công trình, trường hợp phần diện tích còn lại vẫn sử dụng được thì ngoài phần được bồi thường phần phá

dỡ còn được hỗ trợ toàn bộ chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình còn lại Đối với nhà, công trình có thể tháo dỡ và di chuyển đến chỗ ở mới để lắp đặt thì chỉ bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt, và chi phí hao hụt trong quá trình tháo dỡ, vận chuyển lắp đặt Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi thường thiệt hại đối với phần diện tích nhà ở thuộc sở hữu nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng được bồi thường chi phí tự cải tạo, sửa chữa, nâng cấp; đối với phần diện tích hợp pháp thì bồi thường theo quy định của Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương, ngoài ra còn được hỗ trợ

* Cây cối, hoa màu

Đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất, mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch một vụ tính theo mức bình quân của 3 vụ trước đó theo giá nông sản tại thời điểm thu hồi đất, và các cây lâu năm khác Trên cơ sở đó quy định mức bồi thường thiệt hại đối với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt nước được tính bằng giá trị sản lượng thu hoạch trong một năm theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó với giá trung bình của nông sản, thủy sản cùng loại ở địa phương tại thời điểm bồi thường

Mức bồi thường thiệt hại đối với cây lâu năm, được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây tại thời điểm thu hồi đất theo giá của địa phương Như vậy mức bồi thường về cây cối, hoa màu đã được Nhà nước quy định rất rõ ràng Nhưng trên thực tế việc bồi thường tính theo năng suất bình quân của 3 năm trước đó là không phù hợp, vì việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng đã làm cho việc xác định năng suất trước đó rất khó khăn, mỗi năm một loại cây, một mức năng suất khác nhau Mặt khác việc lập phương án bồi thường kéo dài nên việc xác định đơn giá tại thời điểm bồi thường không phù hợp với thực tế biến động của giá cả thị trường Vì vậy, nên có chính sách khảo sát trước toàn bộ các loại cây cối, hoa màu, lên phương án bồi thường sau đó đến ngày chi trả tiền bồi thường thì nhân với mức giá hiện hành tạo nên tính trung thực, công bằng xã hội

d Tái định cư và cơ sở hạ tầng khu TĐC

Việc Nhà nước thu hồi đất là mang tính bắt buộc đối với người dân để phát triển kinh tế - xã hội Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản

lý, Nhà nước giao đất cho các Tổ chức kinh tế, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, Tổ chức Chính trị xã hội, hộ gia đình cá nhân

sử dụng ổn định lâu dài

Nhưng khi cần thiết Nhà nước có thể thu hồi đất phục vụ lợi ích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Tuy nhiên việc thu hồi đất nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế về đất đai, nhà cửa của người dân mà nó còn ảnh hưởng đến nghề nghiệp, mức độ ổn định về thu nhập cuộc sống, phong tục tập quán thói quen của người dân

Do đó, khi tiến hành công tác đền bù thiệt hại do thu hồi đất Nhà nước cần phải có chính sách lập khu TĐC nhằm đảm bảo ổn định lại cuộc sống một cách nhanh nhất, tốt nhất cho người bị thu hồi đất Có như vậy thì người dân mới yên tâm nhận bồi thường và nhanh chóng di chuyển đến nơi ở mới Điều đó chứng tỏ

chính sách TĐC của Nhà nước cũng có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Phan Tuấn Triều, 2009)

Một chính sách tái định cư tốt, có tính ổn định cao đối với người bị thu hồi đất giúp họ nhanh chóng ổn định đời sống, thu nhập, sản xuất thì mới tạo được tâm lý an toàn đối với họ, họ sẽ nhanh chóng di chuyển, chấp nhận bồi thường giải tỏa

Ngược lại sẽ có ảnh hưởng rất xấu đến tiến độ của công tác bồi thường thiệt hại, nếu người bị thu hồi đất có cảm giác không ổn định khi phải di chuyển, họ sẽ làm ngừng trệ, không chịu di chuyển để giao mặt bằng cho dự án Điều này có ý nghĩa là bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bị ách tắc, dự án không thực hiện đúng tiến độ gây ra những hậu quả khó lường, đặc biệt là gây thiệt hại cho Nhà nước về mọi mặt

e Các chính sách hỗ trợ khác khi thu hồi đất

- Hỗ trợ di chuyển

- Hỗ trợ thuê nhà

- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất

- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm

- Hỗ trợ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Hỗ trợ khác (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2017)

1.3.3 Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển

cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội

1.3.3.1 Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng

Việt Nam là nước có nền kinh tế đang phát triển, nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, đã có những thay đổi về mọi mặt như đang trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước, với tốc độ phát triển nhanh và đạt được