luận văn thạc sĩ thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYN TRANG THựC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM LUN VN THC S LUT HỌC HÀ NỘI - 2015 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HUYỀN TRANG THùC THI PHáP LUậT CHO VAY ĐầU TƯ BấT ĐộNG SảN TạI NGÂN HàNG NÔNG NGHIệP Và PHáT TRIểN NÔNG THÔN VIệT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2015 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khoa học khác Các trích dẫn ví dụ đưa đảm bảo xác, trung thực Vậy tơi viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! Ngƣời cam đoan Phạm Thị Huyền Trang z MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng phụ lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Khái niệm, đặc điểm, nguyên tắc hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1.1.2 Khái niệm đặc điểm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 13 1.1.3 Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 27 1.2 Những vấn đề thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 29 1.2.1 Quy định chủ thể điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 29 1.2.2 Quy định hình thức pháp lý quan hệ cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 33 1.2.3 Quy định phương thức cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 34 1.2.4 Quy định lãi suất cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 35 1.2.5 Quy định thời hạn cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 37 z 1.2.6 Quy định bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 39 Kết luận chƣơng 41 Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY TRONG LĨNH VỰC ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM .42 2.1 Khái quát lịch sử hình thành phát triển Ngân hàng Nơng nghiệp phát triển Nông thôn Việt Nam 42 2.2 Hệ thống văn điều chỉnh hoạt động cho vay Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 43 2.3 Quy trình xét duyệt khoản vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 45 2.3.1 Thẩm quyền phê duyệt khoản vay .45 2.3.2 Hồ sơ xét duyệt cho vay 47 2.3.3 Quy trình thẩm tra hồ sơ cho vay 50 2.4 Quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm .54 2.5 Hợp đồng tín dụng .58 2.5.1 Quy trình giao kết hợp đồng cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 58 2.5.2 Chấm dứt hợp đồng tín dụng .61 2.6 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam 68 2.6.1 Tình hình cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 68 2.6.2 Những ưu điểm hạn chế việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 74 Kết luận chƣơng 82 Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM 83 z 3.1 Hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản 83 3.2 Hoàn thiện quy định đánh giá lực tài khách hàng vay vốn đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 84 3.3 Hồn thiện quy định quy trình cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 85 3.4 Hạn chế tình trạng chênh lệch kỳ hạn vay vốn đầu tƣ bất động sản kỳ hạn huy động vốn từ khách hàng ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 90 3.5 Nâng cao chất lƣợng thông tin khách hàng vay vốn 91 3.6 Xây dựng hoàn thiện quy tắc ứng xử nội Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 91 Kết luận chƣơng 92 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC 99 z luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT TỪ ĐƯỢC VIẾT TẮT Agribank Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam BĐS Bất động sản Bộ luật Dân Việt Nam số: 33/2005/QH11 Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam BLDS thông qua ngày 14/06/2005 Bộ hồ sơ cho vay Bộ hồ sơ vay vốn theo yêu cầu Agribank Công ty Thanh Công ty TNHH sản xuất xây dựng thương mại Phát Thanh PHát Doanh Nghiệp Doanh nghiệp, hợp tác xã vay vốn đầu tư bất động sản ĐS Động sản Luật Giao dịch điện tử Luật Giao dịch điện tử số: 51/2005/QH11 Quốc Hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản số: 66/2014/QH13 Luật KDBĐS Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 25/11/2014 Luật Các tổ chức tín dụng số: 47/2010/QH12 Quốc 10 Luật CTCTD hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 16 tháng năm 2010 11 Ngân hàng 12 Nghị định 163 Ngân hàng thương mại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ ban hành ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm “Quy chế cho vay tổ chức tín dụng” ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 13 Quy Chế Cho Vay 31 tháng 12 năm 2001 Thống đốc Ngân hàng Nhà nước việc ban hành Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam z luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam Quy định cho vay khách hàng hệ thống Ngân 14 Quy chế cho vay hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Agribank Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 22/01/2014 kèm theo Quyết định số 66/QĐ-HĐTV-KHDN Quy định giao dịch bảo đảm cấp tín dụng hệ 15 Quy chế bảo đảm cấp tín dụng thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 35/QĐHĐTV-HSX Quy định phân cấp định cấp tín dụng hệ 16 Quy chế phân cấp cấp tín dụng thống Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Hội đồng thành viên Agribank ban hành ngày 15/01/2014 kèm theo Quyết định số 31/QĐHĐTV-KHDN luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam z luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam DANH MỤC BẢNG PHỤ LỤC Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 1: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc sở giao dịch, chi nhánh loại I, loại II theo mức dư nợ cho vay 99 Bảng 2: Thẩm quyền định cấp tín dụng giám đốc chi nhánh loại III theo mức dư nợ cho vay luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam z 100 luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong năm năm trở lại không Việt Nam mà quốc gia phát triển giới bị ảnh hưởng khủng hoảng kinh tài suy thối kinh tế tồn cầu Các phủ đặt kế hoạch năm năm, kế hoạch mười năm để phục hồi kinh tế, để đưa đất nước thoát khỏi khủng hoảng Đảng Nhà nước Việt Nam đề mục tiêu nhiệm vụ Nghị Đại hội XI kế hoạch năm 2011 – 2015 Một số nhiệm vụ đặt là: Tiếp tục kiên trì kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, ổn định giá trị sức mua đồng tiền Thực sách tiền tệ với mục tiêu hàng đầu ổn định giá trị đồng tiền, kiểm soát để bảo đảm tương thích tăng tổng phương tiện tốn, tăng dư nợ tín dụng với tốc độ tăng trưởng kinh tế kiềm chế tăng số giá tiêu dùng Giảm dần tỷ lệ huy động vốn đầu tư từ tín dụng ngân hàng, đẩy mạnh kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán định chế tài khác [11] Qua ta thấy hoạt động tín dụng ngân hàng có ý nghĩa quan trọng tới kinh tế quốc gia có tác động lớn tới điều tiết kinh tế Hoạt động tín dụng định hướng đắn làm cho đồng tiền quốc gia có tính khoản cao từ tạo giá trị thặng dư cho kinh tế Một hoạt động quan trọng tín dụng ngân hàng cho vay đầu tư Nếu theo lĩnh vực đầu tư hoạt động cho vay đầu tư bao gồm: cho vay đầu tư lĩnh vực nông nghiệp, cho vay đầu tư lĩnh vực công nghiệp, cho vay đầu tư lĩnh vực tài – tiền tệ … cho vay đầu tư lĩnh vực bất động sản Bất động sản gắn liền với sống thành viên xã hội Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động… thị trường bất động sản thị trường đầu vào q trình sản xuất Có thể nói thị trường bất động sản thị trường giao dịch quan trọng kinh tế Trong kỷ 21, thời kỳ phát triển cực thịnh thị trường bất động đầu năm 2007 luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.namluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.nong.nghiep.va.phat.trien.nong.thon.viet.nam z