luận văn thạc sĩ thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại ngân hàng techcombank

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HẰNG THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 z ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT PHẠM THỊ HẰNG THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ THU THỦY HÀ NỘI - 2017 z LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Phạm Thị Hằng z MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 10 1.1 Một số vấn đề hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 10 1.1.1 Khái niệm bất động sản đầu tư bất động sản 10 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 14 1.1.3 Nguyên tắc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 22 1.2 Nội dung pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại 24 1.2.1 Chủ thể điều kiện vay vốn đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 24 1.2.2 Quy trình cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 29 1.2.3 Hợp đồng tín dụng cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 30 1.2.4 Quy định bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 37 1.3 Khái niệm, đặc điểm thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng thƣơng mại z 44 1.3.1 Khái niệm thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 44 1.3.2 Đặc điểm thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại 45 KẾT LUẬN CHƢƠNG 46 Chƣơng 2: THỰC TIỄN THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 48 2.1 Khái quát Ngân hàng Techcombank hoạt động cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng Techcombank 48 2.1.1 Đặc điểm cấu tổ chức ngân hàng Techcombank 48 2.1.2 Khái quát hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 50 2.2 Thực thi pháp luật hoạt động cho vay đầu tƣ BĐS ngân hàng Techcombank 51 2.2.1 Hệ thống văn cho vay ngân hàng Techcombank 51 2.2.2 Chính sách cho vay đầu tư BĐS 54 2.2.3 Quy trình cho vay đầu tư BĐS ngân hàng Techcombank 58 2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản ngân hàng Techcombank 72 2.3.1 Những ưu điểm việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 72 2.3.2 Những tồn việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 80 2.3.3 Nguyên nhân tồn trình thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng Techcombank 85 KẾT LUẬN CHƢƠNG 91 z Chương 3: GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT CHO VAY ĐẦU TƢ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TECHCOMBANK 93 3.1 Nhóm giải pháp, kiến nghị sách Chính phủ, Ngân hàng Nhà nƣớc ảnh hƣởng đến hoạt động cho vay đầu tƣ BĐS 93 3.1.1 Hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng thương mại 93 3.1.2 Tăng cường cơng tác kiểm sốt rủi ro hoạt động cho vay đầu tư BĐS ngân hàng 96 3.2 Nhóm giải pháp, kiến nghị Ngân hàng Techcombank 97 3.2.1 Tăng cường công tác nhận diện, phân tích thay đổi pháp luật liên quan đến lĩnh vực cho vay nói chung cho vay đầu tư BĐS 97 3.2.2 Hoàn thiện số văn bản, quy định nội ngân hàng liên quan đến cho vay đầu tư BĐS 98 3.2.3 Giải pháp huy động vốn nhằm khắc phục tình trạng chênh lệch kỳ hạn nguồn vốn huy động nguồn vốn cho vay đầu tư BĐS trung dài hạn 99 3.2.4 Đa dạng hóa cho vay chủ đầu tư/khách hàng đầu tư BĐS nhiều phân khúc khác 101 3.2.5 Nâng cao chất lượng thẩm định khách hàng, thẩm định tài sản bảo đảm BĐS, dự án đầu tư BĐS 103 KẾT LUẬN CHƢƠNG 107 KẾT LUẬN 108 TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 z BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản ĐS Động sản HĐTD: Hợp đồng tín dụng NHNN: Ngân hàng nhà nước NHTM: Ngân hàng thương mại NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần QPPL: Quy phạm pháp luật TCTD: Tổ chức tín dụng BLDS: Bộ luật dân 10 KDBĐS: Kinh doanh bất động sản 11 TSBĐ: Tài sản bảo đảm z luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ, BIỂU BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang bảng So sánh khác biệt chấp tài sản với cầm cố tài sản hoạt động cho vay đầu tư Bảng 1.1 47 BĐS NHTM Các văn nội điều chỉnh hoạt động cho vay Bảng 2.1 62 Techcombank SƠ ĐỒ Số hiệu sơ đồ Sơ đồ 2.1 Tên sơ đồ Cơ cấu quản trị TECHCOMBANK luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank z Trang 57 luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản thị trường đầu vào trình sản xuất thị trường giao dịch quan trọng kinh tế Nguồn vốn để phát triển dự án bất động sản thương mại, nằm nguồn chính, gồm: nguồn vốn doanh nghiệp bất động sản - Chủ dự án, nguồn vốn ứng trước khách hàng nguồn vốn tín dụng ngân hàng Trong đó, nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng nguồn vốn quan trọng với thị trường bất động sản Theo báo cáo công bố từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), “trong nguồ n vố n đầ u tư vào bấ t động sản vớ n tự có chỉ chiế m 16,7%, vớ n huy động từ khách hàng 23,8%, la ̣i vớ n vay tín du ̣ng 59,5%” [61] Nếu nguồn vốn từ hệ thống ngân hàng tăng cường cho thị trường bất động sản (cả cho chủ thể phát triển chủ thể mua sản phẩm) thị trường bất động sản sôi động Ngược lại, nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng thu hẹp thị trường bất động sản, thị trường sôi động Thậm chí, nguồn tiền từ hệ thống ngân hàng bị siết chặt, thị trường bất động sản gặp khó khăn Sự khó khăn thị trường bất động sản đánh dấu việc ngân hàng xiết chặt tiêu chí cho vay đầu tư bất động sản, nâng lãi suất cho vay đầu tư bất động sản việc giải ngân nguồn vốn đầu tư “dè dặt” Mặc dù vậy, so với thất thường thị trường vàng, thị trường chứng khoán với biên độ dao động lớn thời gian ngắn, bất động sản kênh đầu tư an toàn người quan tâm, đảm bảo đồng vốn tốt thời kỳ lạm phát, trượt giá rủi ro Bên cạnh đó, giá trị gia tăng bất động sản yếu tố giúp cho nhà đầu tư hy vọng vào thị trường đáp ứng nhu cầu nhà cần bất động sản loại “hàng hóa” bán luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank z luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank với mức giá kỳ vọng Do đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng cịn ngun tính thời giá trị Ở Việt Nam nay, hoạt động cho vay ngân hàng phần lớn cho vay có bảo đảm tài sản bất động sản, nên tác động thị trường bất động sản tăng giảm có ảnh hưởng định đến hoạt động cho vay Mặt khác, việc cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng năm trở lại không ngừng tăng lên, năm 2015, tín dụng bất động sản đạt khoảng 18%, cao mức bình quân 14-15% giai đoạn 2012 - 2014 Trong đó, nguồn vốn sách pháp luật cịn nhiều bất cập, tạo nên rủi ro gia tăng hoạt động Chính lý đó, việc nghiên cứu hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản ngân hàng trở thành yêu cầu cần thiết cho phát triển thị trường bất động sản nói chung hiệu hoạt động ngân hàng nói riêng, từ góp phần tạo nên gia tăng lợi ích mặt kinh tế, lợi ích mặt xã hội cho nhiều đối tượng liên quan, có ngân hàng Ngân hàng Techcombank ngân hàng thương mại cổ phần, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản nói riêng hoạt động tín dụng ngân hàng nói chung bên cạnh quản lý, điều hành máy lãnh đạo nội chịu điều chỉnh, điều tiết hệ thống quy định pháp lý Nhà nước tín dụng ngân hàng thời kỳ Chính vậy, hoạt động cho vay đầu tư bất động sản Ngân hàng Techcombank nội dung đáng quan tâm nghiên cứu Với nội dung trình bày trên, tơi chọn vấn đề: “Thực thi pháp luật cho vay đầu tƣ bất động sản Ngân hàng Techcombank” làm đề tài luận văn thạc sĩ luật học mình, nhằm làm rõ quy định pháp lý liên quan đến việc cho vay đầu tư bất động sản ngân hàng thương mại, đồng thời khái quát thực tiễn thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản luan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombankluan.van.thac.si.thuc.thi.phap.luat.cho.vay.dau.tu.bat.dong.san.tai.ngan.hang.techcombank z