Trong khóa luận này, em tập trung phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nên qua tìm hiểu và nghiên cứu, em xin đưa ra một số đề tài nghiên cứu hiệu quả tài ch
Tính cấp thiết của đề tài
Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang hội nhập quốc tế sâu rộng, với đầu tư đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế Các dự án đầu tư bất động sản, bao gồm phát triển khu đô thị và khu dân cư, không chỉ mang lại lợi ích cho nhà đầu tư mà còn góp phần vào sự phát triển và hội nhập của nền kinh tế.
Ngày càng nhiều dự án đầu tư xây dựng được triển khai trên toàn quốc, tuy nhiên, hoạt động này tiềm ẩn nhiều rủi ro Do đó, các doanh nghiệp cần phải phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án một cách cẩn thận và đầy đủ để giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư Hiệu quả của dự án đầu tư phản ánh các mục tiêu mà doanh nghiệp đặt ra; nếu hiệu quả thấp, doanh nghiệp có thể mất lợi thế cạnh tranh Để thực hiện phân tích và đánh giá hiệu quả đầu tư, việc thu thập dữ liệu chính xác và đầy đủ liên quan đến dự án là rất quan trọng.
Tập đoàn Tây Bắc nổi bật trong lĩnh vực đầu tư xây dựng với các khu dân cư đạt chuẩn sống, hệ thống trung tâm thương mại và siêu thị hiện đại trên toàn quốc Công ty cam kết mang đến sản phẩm chất lượng, đáp ứng nhu cầu kinh doanh, sinh sống, giải trí và học tập, nâng cao tiêu chuẩn sống cho người dân Nhiều dự án của Tây Bắc không chỉ thay đổi diện mạo khu vực mà còn tạo ra cuộc sống mới, thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương cũng như toàn quốc.
Hoạt động đầu tư của Tập đoàn Tây Bắc đang phát triển mạnh mẽ, do đó, việc phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của từng dự án trở nên cần thiết Nghiên cứu tình hình tài chính giúp Tây Bắc có cái nhìn tổng quát và cụ thể về các dự án, từ đó xây dựng chiến lược nhằm tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và nâng cao hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Em quyết định nghiên cứu đề tài “Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Shining City của Tập đoàn Tây Bắc” nhằm đánh giá và phân tích các khía cạnh tài chính của dự án này trong khóa luận của mình.
Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu chính của khóa luận là phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị Shining City do Tập đoàn Tây Bắc thực hiện.
Các mục tiêu cụ thể:
Tổng hợp và khái quát các lý luận chung về dự án đầu tư xây dựng là bước đầu tiên quan trọng, đồng thời phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư sẽ cung cấp cơ sở vững chắc cho nghiên cứu sâu hơn.
Thứ hai, chúng ta cần nghiên cứu thực trạng dự án KĐT Shining City và tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án thông qua các chỉ tiêu cụ thể.
Để nâng cao hiệu quả tài chính của dự án KĐT Shining City cũng như các dự án tương lai của Tập đoàn Tây Bắc, cần đưa ra các kiến nghị và giải pháp cụ thể Việc tối ưu hóa quy trình quản lý tài chính, áp dụng công nghệ hiện đại và cải thiện chiến lược đầu tư sẽ góp phần gia tăng lợi nhuận Đồng thời, tăng cường hợp tác với các đối tác chiến lược và nâng cao chất lượng dịch vụ cũng là những yếu tố quan trọng để đảm bảo sự phát triển bền vững cho các dự án.
Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận sử dụng các phương pháp nghiên cứu:
(2) Phương pháp phân tích và xử lý số liệu;
(4) Phương pháp so sánh và đánh giá
Tổng quan nghiên cứu
Hiện nay, nhiều bài viết nghiên cứu và phân tích hiệu quả của dự án đầu tư, tập trung vào hiệu quả tài chính và đầu tư của từng dự án cụ thể Các tác giả đưa ra những phân tích, đánh giá và giải pháp khác nhau, tùy thuộc vào lĩnh vực, hình thức và môi trường đầu tư Hiệu quả của mỗi dự án đầu tư phụ thuộc vào các đặc điểm riêng biệt cũng như các yếu tố như thời điểm, điều kiện kinh tế và môi trường văn hóa - xã hội Do đó, cách nhìn nhận và đánh giá hiệu quả mà dự án mang lại sẽ khác nhau, không chỉ cho doanh nghiệp mà còn cho xã hội nói chung.
Trong khóa luận này, tôi sẽ phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Qua quá trình tìm hiểu và nghiên cứu, tôi đề xuất một số chủ đề liên quan đến nghiên cứu hiệu quả tài chính của các dự án đầu tư.
Luận văn thạc sĩ của Lê Tuấn Anh (2016) với đề tài “Phân tích hiệu quả đầu tư dự án xây dựng tại Công ty Cổ phần Xây dựng số 9” đã cung cấp các cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án, cùng với các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính như NPV, IRR, và B/C Bên cạnh đó, tác giả cũng nêu rõ những ưu điểm và nhược điểm khi áp dụng các chỉ tiêu đánh giá này trong thực tiễn.
Tác giả đã tiến hành phân tích và đánh giá hiệu quả tài chính của dự án Khu đô thị mới Tây đại lộ Xô Viết - Nghệ Tĩnh – Lô 2 của Công ty Cổ phần Xây dựng số 9, nhằm làm rõ thực trạng tài chính của dự án và so sánh với tình hình chung của ngành.
Vinaconex 9 đang đối mặt với nhiều thuận lợi và khó khăn khi thực hiện đầu tư vào dự án xây dựng, một lĩnh vực mới mẻ đối với công ty Những thuận lợi bao gồm cơ hội mở rộng thị trường và tăng trưởng doanh thu, trong khi những khó khăn có thể đến từ việc thiếu kinh nghiệm trong ngành và cạnh tranh gay gắt Việc nắm bắt xu hướng thị trường và phát triển chiến lược phù hợp sẽ là yếu tố quyết định cho sự thành công của Vinaconex 9 trong lĩnh vực này.
Tác giả Lê Tuấn Anh đã đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư xây dựng thông qua việc đánh giá dự án dựa trên lý thuyết và thực tế Những giải pháp này giúp Ban lãnh đạo Công ty có cái nhìn tổng quan và cụ thể hơn về tình hình tài chính của dự án cũng như tình hình tài chính chung của công ty, từ đó góp phần thúc đẩy sự phát triển của doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Luận văn của Nguyễn Thị Huyền Trang (2013) về “Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng khu liên hợp - thương mại nhà ở cao tầng 213 Hòa Bình - Hồ Chí Minh” đã cung cấp cơ sở lý luận vững chắc cho dự án đầu tư và đánh giá hiệu quả tài chính của nó Tác giả đã thực hiện phân tích tài chính dự án từ góc độ chủ đầu tư, nhằm đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án mang lại.
Tác giả đã phân tích rủi ro của dự án bằng cách xem xét độ nhạy của các chỉ tiêu tài chính trước sự thay đổi của các yếu tố đầu vào Những thông tin trong nghiên cứu này sẽ giúp các nhà đầu tư quan tâm đến dự án đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn.
Kết cấu của khóa luận
Khóa luận được chia làm 3 chương (không bao gồm phần mở đầu và kết luận), cụ thể:
Chương 1: Cơ sở lý luận về phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng
Chương 2: Phân tích hiệu quả tài chính dự án Khu đô thị Shining City của Tập đoàn Tây Bắc
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Các khái niệm
1.1.1 Dự án đầu tư xây dựng
Đầu tư, theo Quang Phương & Phạm Văn Hùng (2018), là quá trình sử dụng vốn hoặc nguồn lực khác trong một khoảng thời gian nhất định để đạt được mục tiêu cụ thể trong bối cảnh kinh tế - xã hội Nguồn lực có thể bao gồm tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động và trí tuệ Đối với doanh nghiệp, đầu tư là hoạt động bỏ vốn nhằm thu lợi nhuận trong tương lai, đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp.
Đầu tư, dưới góc độ xã hội, là việc sử dụng vốn nhằm mục đích phát triển, từ đó mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội, phục vụ cho mục tiêu phát triển quốc gia.
Khái niệm dự án đầu tư:
Theo Luật đầu tư 2020, dự án đầu tư được định nghĩa là một tập hợp các đề xuất về việc đầu tư vốn trung hạn hoặc dài hạn nhằm thực hiện các hoạt động kinh doanh tại một địa bàn cụ thể trong một khoảng thời gian xác định.
Dự án đầu tư là một tài liệu tổng hợp, trình bày cụ thể và chi tiết các hoạt động cùng chi phí theo kế hoạch, nhằm đạt được những kết quả và mục tiêu nhất định trong tương lai.
Dự án đầu tư bao gồm tất cả các công việc và chi phí cần thiết, được lập kế hoạch cụ thể với thời gian và địa điểm rõ ràng, nhằm tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo các cơ sở vật chất nhất định để đạt được các mục tiêu đã đề ra.
Dự án đầu tư, từ góc độ quản lý, được xem như một công cụ để quản lý và tối ưu hóa việc sử dụng các nguồn lực như vốn, nguyên vật liệu và nhân công, nhằm đạt được các kết quả tài chính, kinh tế và xã hội bền vững trong một khoảng thời gian dài.
Dự án đầu tư được định nghĩa là tập hợp các tài liệu và kế hoạch nhằm tối ưu hóa việc sử dụng các yếu tố đầu vào như tiền vốn, vật tư, đất đai và lao động, để đạt được các đầu ra cụ thể và có thể định lượng, phù hợp với các mục tiêu đã đề ra.
Khái niệm dự án đầu tư xây dựng
Theo Khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng (2014), dự án đầu tư xây dựng được định nghĩa là tập hợp các đề xuất sử dụng vốn cho hoạt động xây dựng, bao gồm xây dựng mới, cải tạo và sửa chữa công trình Mục tiêu của dự án là phát triển, duy trì và nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một khoảng thời gian và chi phí nhất định.
Dự án đầu tư xây dựng có đủ các đặc điểm của dự án đầu tư, đó là:
Dự án đầu tư cần có mục đích và mục tiêu rõ ràng, bao gồm việc chuẩn bị kinh phí và đội ngũ nhân lực Chủ đầu tư phải xác định các mục tiêu cụ thể phù hợp với tiến trình thực hiện dự án, vì mục tiêu đầu tư là yếu tố quan trọng trong đề xuất dự án.
Dự án đầu tư có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn, được quy định tại Luật đầu tư năm 2020.
“Điều 44 Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
1 Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong khu kinh tế không quá 70 năm
2 Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư ngoài khu kinh tế không quá 50 năm
Dự án đầu tư tại khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, cũng như các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, có thể có thời hạn hoạt động kéo dài hơn, nhưng không vượt quá 70 năm.
Sản phẩm của dự án mang tính độc đáo và đơn chiếc, khác biệt hoàn toàn so với các sản phẩm sản xuất hàng loạt Nhờ vào quy trình sản xuất đặc biệt, mỗi sản phẩm đều có tính chất riêng biệt, không lặp lại và thể hiện sự sáng tạo độc quyền.
Trong thời gian thực hiện dự án, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020.
“Điều 46 Chuyển nhượng dự án đầu tư
1 Nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư cho nhà đầu tư khác khi đáp ứng các điều kiện sau đây: a) Dự án đầu tư hoặc phần dự án đầu tư chuyển nhượng không bị chấm dứt hoạt động theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 48 của Luật này; b) Nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, một phần dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này; c) Điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; d) Điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án bất động sản; đ) Điều kiện quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc theo quy định khác của pháp luật có liên quan (nếu có); e) Khi chuyển nhượng dự án đầu tư, ngoài việc thực hiện theo quy định tại Điều này, doanh nghiệp nhà nước có trách nhiệm thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp trước khi thực hiện việc điều chỉnh dự án đầu tư
2 Trường hợp đáp ứng điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều này, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư thực hiện như sau: a) Đối với dự án đầu tư mà nhà đầu tư được chấp thuận theo quy định tại Điều
Các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án
Xác định thời điểm gốc để phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư
Một trong những đặc điểm nổi bật của các dự án đầu tư xây dựng là thời gian thực hiện kéo dài Do đó, những dự án này thường gặp nhiều khó khăn khi có
14 về chính sách pháp luật, những biến động của nền kinh tế, sự thay đổi về lãi suất kéo theo sự thay đổi về giá trị của tiền…
Tiền có giá trị theo thời gian do ảnh hưởng của lạm phát, yếu tố ngẫu nhiên và khả năng sinh lời Khi so sánh và tính toán các chỉ tiêu bình quân của các khoản tiền phát sinh ở những thời điểm khác nhau, cần xác định một thời điểm chung, gọi là năm gốc của tiền.
Trong nhiều dự án đầu tư, năm gốc để tính toán và phân tích tài chính thường được xác định tại thời điểm bắt đầu đầu tư.
Để phân tích hiệu quả đầu tư, nhà phân tích cần xác định tổng mức đầu tư, nguồn vốn, cơ cấu vốn và chi phí sử dụng vốn của dự án Việc này giúp đánh giá tính hợp lý trong việc sử dụng vốn của dự án Kết quả phân tích sẽ cung cấp cái nhìn rõ ràng về hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư dự án là chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật quan trọng, phản ánh chi phí dự kiến của dự án Nó bao gồm các khoản chi như chi phí xây dựng, thiết bị, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư, quản lý dự án, tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phòng.
Nguồn vốn của dự án là yếu tố quan trọng để đánh giá hiệu quả đầu tư Một dự án có thể có nhiều nguồn vốn khác nhau, ví dụ như: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, và vốn từ các nhà đầu tư.
- Vốn tự có: là nguồn vốn chủ sở hữu của Chủ đầu tư dự án
- Vốn vay: vốn vay từ ngân hàng hay các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước
- Vốn huy động từ người mua
Ngoài ra còn có các nguồn vốn khác như vốn ngân sách (đối với các dự án đầu tư công), vốn cổ phần, vốn liên doanh,…
Khi một dự án có từ hai nguồn vốn trở lên, việc xác định cơ cấu nguồn vốn là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến hiệu quả của vốn đầu tư Một cơ cấu vốn hợp lý sẽ góp phần nâng cao hiệu quả cho dự án đầu tư xây dựng.
Chi phí sử dụng vốn là yếu tố then chốt giúp chủ đầu tư xác định nguồn vốn phù hợp cho dự án và tính toán suất chiết khấu Nó đóng vai trò quan trọng trong việc cân bằng lãi suất giữa giá trị nguồn vốn nhận được và các nghĩa vụ tài chính mà nhà đầu tư phải thanh toán trong tương lai, bao gồm lãi vay, vốn gốc và lãi cổ phần.
Xác định suất chiết khấu của dự án
Suất chiết khấu là công cụ quan trọng để chuyển đổi các khoản tiền trong thời kỳ phân tích về cùng một thời điểm hiện tại hoặc tương lai, đồng thời đánh giá hiệu quả tài chính của dự án đầu tư Việc xác định chính xác tỷ suất chiết khấu có vai trò quyết định trong việc đánh giá tính khả thi của dự án Để xác định suất chiết khấu, cần xem xét điều kiện cụ thể của từng dự án, dựa vào chi phí sử dụng vốn Chi phí này phụ thuộc vào cơ cấu các nguồn vốn huy động, vì mỗi nguồn vốn có giá trị sử dụng riêng.
Nếu dự án huy động vốn từ nhiều nguồn với lãi suất khác nhau, suất chiết khấu của dự án sẽ được xác định bằng chi phí sử dụng vốn bình quân, được ký hiệu là WACC.
Công thức tính WACC như sau:
- : Tỷ trọng của nguồn vốn i trong tổng nguồn vốn đầu tư
- : Chi phí sử dụng vốn của nguồn vốn i
- i: Thứ tự của nguồn vốn
Suất chiết khấu của dự án có thể được hiểu khác nhau tùy theo quan điểm Theo quan điểm tổng đầu tư (TIP), suất chiết khấu được xác định là chi phí sử dụng vốn bình quân (WACC) trước thuế hoặc lãi suất cho vay Ngược lại, từ góc độ Chủ đầu tư (EPV), suất chiết khấu là mức sinh lời kỳ vọng của nhà đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi Do đó, việc lựa chọn suất chiết khấu cần phải xác định rõ quan điểm phân tích tài chính của dự án.
Xác định kế hoạch trả nợ là bước quan trọng trong phân tích tài chính dự án, vì nó được xây dựng dựa trên kế hoạch vay nợ và các điều kiện trả nợ của từng nguồn vốn Trong giai đoạn lập dự án, nhiều điều kiện vay và trả nợ chưa được xác định rõ ràng, thường dựa vào các điều kiện thông lệ của nguồn vay dự kiến Do đó, kế hoạch trả nợ thường mang tính chủ quan, và việc vay, trả nợ có thể phát sinh trong quá trình thực hiện dự án Vì vậy, cần có kế hoạch để đảm bảo dự án được thực hiện một cách thuận lợi.
Kế hoạch trả nợ là yếu tố quan trọng để đảm bảo tính khả thi của dự án, phản ánh điều kiện tài chính cần thiết Nó dựa vào các phương thức thanh toán từ các nhà tài trợ như ngân hàng và quỹ tín dụng, bao gồm các yếu tố cơ bản như dư nợ đầu kỳ, vốn vay trong kỳ, lãi vay, trả gốc và dư nợ cuối kỳ Thông qua bảng kế hoạch trả nợ, có thể xác định rõ cách thức hoàn trả gốc của dự án.
Thời gian trả nợ dài mang lại lợi ích cho người vay, vì số kỳ hạn trả nợ nhiều giúp giảm tổng số tiền lãi phải trả Nếu phương án trả nợ phù hợp với khả năng tài chính của người vay, sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc hoàn trả.
1.2.2 Các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính của dự án a Giá trị hiện tại ròng (NPV - Net Present Value)
Giá trị hiện tại ròng (NPV) là chỉ số tài chính quan trọng, thể hiện sự chênh lệch giữa giá trị hiện tại của dòng ngân lưu thu nhập dự kiến từ dự án và giá trị hiện tại của các khoản đầu tư cần thiết NPV được tính toán dựa trên một suất chiết khấu xác định, giúp đánh giá khả năng sinh lời của dự án trong tương lai.
- Bt: Khoản thu của dự án ở năm t
- Ct: Khoản chi của dự án ở năm t
- n: Vòng đời của dự án
- i: Tỷ suất chiết khấu của dự án
Quy tắc đánh giá dự án bằng chỉ tiêu hiện giá ròng
Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án
Hiệu quả tài chính của dự án chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố khác nhau, tác động đến quá trình thực hiện và làm thay đổi mục đích, mục tiêu, cũng như kết quả kỳ vọng Các yếu tố này được phân thành hai nhóm chính: nhóm yếu tố môi trường vĩ mô và nhóm yếu tố vi mô từ doanh nghiệp.
1.3.1 Các yếu tố từ môi trường vĩ mô a Cơ chế chính sách, pháp luật của Nhà nước
Tất cả các dự án đầu tư cần tuân thủ nghiêm ngặt các chính sách và quy định pháp luật của Nhà nước từ giai đoạn khởi đầu cho đến khi kết thúc và vận hành
Khi 24 định pháp luật của Nhà nước thay đổi, căn cứ pháp lý và hiệu quả thực tế của dự án cũng sẽ bị ảnh hưởng Do đó, việc thực hiện dự án cần tuân thủ chặt chẽ các chủ trương và chính sách của Nhà nước để kịp thời điều chỉnh, nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính tối ưu cho dự án Yếu tố kinh tế cũng cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình này.
Môi trường kinh tế đóng vai trò quyết định đến hiệu quả của dự án đầu tư Trong bối cảnh nền kinh tế thiếu đồng bộ và ổn định, cùng với việc thiếu thông tin rõ ràng về diễn biến thị trường, việc triển khai dự án sẽ gặp nhiều khó khăn Các yếu tố như tốc độ tăng trưởng GDP, lãi suất, tỷ lệ lạm phát và chính sách vĩ mô đều ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án Vì vậy, việc nghiên cứu và đánh giá các điều kiện kinh tế vĩ mô là rất quan trọng trong quá trình lập và quản lý dự án đầu tư Đồng thời, yếu tố văn hóa - xã hội cũng cần được chú trọng, đặc biệt trong các dự án đầu tư xây dựng, để đảm bảo sự phù hợp và thành công.
Để đảm bảo thành công cho dự án, nhà đầu tư cần chú trọng đến yếu tố xã hội tại địa phương triển khai Việc thiếu hiểu biết về phong tục và văn hóa địa phương có thể dẫn đến việc phát triển sản phẩm không phù hợp, gây ảnh hưởng tiêu cực đến tài chính của dự án Do đó, việc tìm hiểu kỹ lưỡng về văn hóa nơi đặt dự án là điều cần thiết cho các nhà đầu tư.
Điều kiện tự nhiên là yếu tố quan trọng mà các nhà đầu tư cần chú ý khi thực hiện dự án Nếu điều kiện tự nhiên không thuận lợi, nó có thể gây ra nhiều khó khăn trong quá trình xây dựng, dẫn đến chậm tiến độ và tăng chi phí, từ đó ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả tài chính của dự án.
1.3.2 Các yếu tố từ môi trường vi mô của doanh nghiệp a Tình hình tài chính Đây là yếu tố ảnh hưởng lớn đến dự án đầu tư, bởi tình hình tài chính của
25 doanh nghiệp có ảnh hưởng lớn đến khả năng cung cấp vốn cho dự án Doanh nghiệp có tình hình tài chính vững mạnh sẽ dễ dàng kiểm soát nguồn vốn đầu tư, trong khi doanh nghiệp có tài chính kém sẽ gặp khó khăn trong việc thu hút vốn từ bên ngoài, dẫn đến tình trạng thiếu hụt vốn cho dự án Vì vậy, để đảm bảo hiệu quả đầu tư tối ưu, doanh nghiệp cần duy trì tình hình tài chính mạnh mẽ.
Công tác tổ chức là yếu tố then chốt trong sự phát triển của doanh nghiệp Doanh nghiệp có năng lực tổ chức kém sẽ gặp khó khăn trong việc quản lý dự án đầu tư, trong khi doanh nghiệp có khả năng tổ chức tốt sẽ cải thiện chất lượng quản lý dự án Điều này không chỉ nâng cao hiệu quả tài chính mà còn mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp.
Nguồn nhân lực đóng vai trò quyết định trong sự thành công của dự án, bởi hầu hết các hoạt động đều do con người thực hiện Nếu nhân lực không đủ trình độ hoặc phương pháp làm việc không khoa học, sẽ gây ra hậu quả nghiêm trọng cho kết quả dự án và hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Do đó, những người thực hiện và quản lý dự án cần sở hữu kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức cần thiết.
Chương 1 của khóa luận đã trình bày những lý thuyết chung về dự án đầu tư xây dựng từ khái niệm, đặc điểm, phân loại cho đến các giai đoạn của dự án Đồng thời, nêu rõ những cơ sở lý luận về phân tích tài chính dự án và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính như NPV, IRR, B/C, thời gian hoàn vốn,…cùng với ưu, nhược điểm của từng chỉ tiêu
Để đánh giá hiệu quả tài chính một cách toàn diện, phân tích độ nhạy là yếu tố không thể thiếu, giúp xác định rủi ro của dự án bằng cách xem xét sự thay đổi của các chỉ tiêu tài chính khi có biến động ở các yếu tố đầu vào Phân tích này cho phép nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác và phù hợp Để áp dụng hiệu quả kiến thức này trong phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng, cần hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính, bao gồm các yếu tố từ môi trường vĩ mô và vi mô của doanh nghiệp, được trình bày chi tiết ở cuối chương 1.
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ
Giới thiệu về Tập đoàn Tây Bắc và dự án khu đô thị Shining City
2.1.1 Giới thiệu về Tập đoàn Tây Bắc
Tập đoàn Tây Bắc, chính thức là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Tây Bắc, được thành lập vào năm 2004 với vốn điều lệ 650 tỷ đồng, do ông Vũ Thế Trường lãnh đạo Tập đoàn chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và phát triển bất động sản Hiện nay, Tập đoàn Tây Bắc đã mở rộng sang các lĩnh vực tư vấn và quản lý đầu tư bất động sản, xuất nhập khẩu, quy hoạch, thiết kế kiến trúc công trình, cũng như đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho các khu đô thị và khu dân cư mới.
Tây Bắc Group sở hữu lợi thế cạnh tranh ngay từ giai đoạn khởi đầu nhờ vào năng lực quản lý và trình độ chuyên môn cao của đội ngũ lãnh đạo cùng kỹ thuật viên dày dạn kinh nghiệm Đội ngũ này được đào tạo và tuyển chọn kỹ lưỡng, kết hợp với mối quan hệ rộng rãi với nhiều đơn vị trong nước, giúp công ty đáp ứng đầy đủ mọi nhu cầu của khách hàng trong các lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản, siêu thị, trung tâm thương mại và chợ.
Các dự án của Tây Bắc được quy hoạch đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chú trọng kiến trúc cảnh quan và không gian sống Tây Bắc cung cấp sản phẩm chất lượng, uy tín, đáp ứng nhu cầu kinh doanh, sinh sống, vui chơi giải trí và học tập, mang đến tiêu chuẩn sống hiện đại cho người dân Với mục tiêu trở thành Nhà phát triển hàng đầu trong lĩnh vực Bất động sản gắn liền với Chợ, Tập đoàn Tây Bắc nỗ lực kiến tạo các Khu đô thị mới, đem lại Cuộc sống mới và cơ hội làm giàu cho cộng đồng.
2.1.2 Giới thiệu chung về dự án khu đô thị Shining City
Lấy cảm hứng từ vẻ đẹp lấp lánh và quyến rũ của thủ đô Paris, Tập đoàn Tây Bắc đã phát triển thành phố Shining City sôi động ngay tại trung tâm Sơn La, mang đến một không gian ánh sáng rực rỡ và hiện đại.
KĐT Shining City, hay Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5, tọa lạc tại phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, sở hữu vị trí đắc địa bên cầu Nậm La Dự án nằm tại giao điểm của các tuyến đường sầm uất như Lê Hiến Mai, Chu Văn Thịnh, Tô Hiệu và Lò Văn Giá, kết nối thuận tiện với nhiều trục giao thông chính và khu vực trung tâm Ngoài ra, cư dân dễ dàng tiếp cận các tiện ích an sinh xã hội như chợ trung tâm, Quảng trường Tây Bắc, UBND Thành phố Sơn La, Bệnh viện Đa khoa tỉnh và các trường học các cấp.
Dự án quy mô gần 55.000 m² bao gồm 3 phân khu với 220 căn nhà liền kề, nhà phố thương mại và 17
Dự án Shining City có tổng mức đầu tư gần 300 tỷ đồng và sẽ được triển khai từ năm 2019 đến 2023 Tập đoàn Tây Bắc sẽ thực hiện đầu tư dự án bằng vốn chủ sở hữu, vốn huy động và vốn vay, đảm bảo tuân thủ Đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dọc suối Nậm.
La (đoạn Chiềng Cơi – Chiềng Xôm) đã được phê duyệt
Dự án KĐT Shining City nhằm xây dựng khu nhà ở hoàn chỉnh với hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện đại, cung cấp các dịch vụ công cộng và tiện ích, tạo nên một khu đô thị đáng sống bên suối Nậm La Đầu tư vào dự án này không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế cao cho nhà đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy nền kinh tế tỉnh Sơn La phát triển.
Hình 2.1: Mặt bằng tổng quan của dự án KĐT Shining City
Nguồn: CTCP Tập đoàn đầu tư Tây Bắc
Hiện trạng dự án khu đô thị Shining City
2.2.1 Sự cần thiết của dự án
Để hoàn thiện các khu chức năng dân cư và phát triển đồng bộ kinh tế - xã hội tỉnh Sơn La, cần triển khai dự án xây dựng khu đô thị mới theo Đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dọc suối Nậm La, đoạn Chiềng Khơi – Chiềng Xôm.
Nhu cầu thuê và mua nhà, đất tại khu vực dự án KĐT Shining City đang gia tăng, trong khi quỹ đất gần đó còn hạn chế và chưa phát triển Với vị trí thuận lợi, dự án hứa hẹn sẽ tạo ra một khu dân cư phát triển đồng bộ, mang lại lợi ích kinh tế - xã hội - chính trị, đồng thời góp phần thúc đẩy đô thị hóa và phát triển kinh tế cho thành phố Sơn La và toàn tỉnh Đầu tư vào KĐT Shining City sẽ đáp ứng các yêu cầu phát triển bền vững trong khu vực.
Tăng cường quỹ nhà ở cho thành phố Sơn La là cần thiết để hỗ trợ sự phát triển kinh tế khu vực, đồng thời đáp ứng nhu cầu về nhà ở và từng bước chuyển
30 lao động nông nghiệp sang lao động dịch vụ đô thị
Xây dựng khu nhà ở hiện đại với các công trình dịch vụ công cộng tại vị trí thuận lợi sẽ khai thác tối đa nhu cầu dịch vụ thương mại Khi khu nhà ở đi
Thứ ba, tạo lập nên một hành lang pháp lý, quản lý các hoạt động xây dựng của khu vực này trong thời gian tới
Thứ tư, đảm bảo vệ sinh môi trường, tạo lập cảnh quan mới cho khu vực
Vào thứ năm, khi dự án được triển khai, nó sẽ đóng góp vào ngân sách Nhà nước của địa phương và tỉnh Sơn La thông qua nhiều nguồn thu như: tiền sử dụng đất, thuế VAT từ thi công xây dựng hạ tầng và công trình, thuế từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán vật liệu xây dựng, cùng với thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động xây dựng và khai thác kinh doanh của nhà đầu tư.
Việc đầu tư xây dựng KĐT Shining City không chỉ cần thiết mà còn hứa hẹn mang lại hiệu quả kinh tế cao cho nhà đầu tư Dự án này sẽ tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho công nhân trong khu vực, đồng thời đáp ứng nhu cầu phát triển quỹ đất ở và cải thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo định hướng quy hoạch đô thị mới của địa phương.
Dự án hoàn thành sẽ đem lại hiệu quả kinh tế, xã hội cho tỉnh Sơn La nói chung và nhân dân phường Chiềng Lề nói riêng
2.2.2 Pháp lý của dự án
1 Căn cứ Quyết định số 3131/QĐ – UBND ngày 30/12/2016 của UBND tỉnh Sơn
Đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 dọc suối Nậm La (đoạn Chiềng Cơi – Chiềng Xôm) đã được phê duyệt, góp phần phát triển hạ tầng và cải thiện cảnh quan đô thị tại thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La Quy hoạch này hướng đến việc nâng cao chất lượng sống cho cư dân và thúc đẩy kinh tế địa phương.
2 Căn cứ Công văn số 1854-CV/TU ngày 24/01/2017 của Thường trực Tỉnh ủy về thực hiện lô số 4a, lô số 5 dọc suối Nậm La, TP Sơn La;
3 Căn cứ QĐ số 552/QĐ-UBND ngày 07/03/2019 của UBND tỉnh Sơn La về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư dự án Khu dân cư thương mại suối Nậm
La – Lô số 5, TP Sơn La;
4 Căn cứ QĐ số 1710/QĐ-UBND ngày 12/07/2019 của UBND thành phố Sơn La về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch thuộc hồ sơ điều chỉnh cục bộ quy hoạch thuộc hồ sơ Điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 dọc suối Nậm La (đoạn Chiềng Khơi – Chiềng Xôm), TP Sơn La (Khu vực lô 5);
5 Căn cứ công văn số 56/CN-KHKT ngày 30/03/2019 của công ty CP cấp nước Sơn La về việc thỏa thuận đấu nối nguồn cấp nước sinh hoạt phục vụ dự án
“Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5, TP Sơn La”;
6 Căn cứ Công văn số 173/BQL-QLDAKT ngày 21/04/2019 của Ban quản lý các dự án ODA tỉnh Sơn La về việc chấp thuận đấu nối thoát nước thải sinh hoạt dự án “Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5, TP Sơn La” và dự án Hệ thống thoát nước và xử lý nước thải thành phố Sơn La;
7 Căn cứ QĐ số 1331/QĐ-UBND ngày 11/06/2019 của UBND tỉnh Sơn La về việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự án Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5, TP Sơn La, tỉnh Sơn La;
8 Căn cứ Thỏa thuận đấu nối số 08/2019/TTDN giữa Tổng công ty điện lực Miền Bắc đại diện là Điện lực thành phố (Đơn vị phân phối điện) và Công ty CP đầu tư Tây Bắc;
9 Căn cứ Công văn số 52/TGYK-PC07 ngày 04/09/2019 của Phòng CS PCCC&CNCH Công an tỉnh Sơn La về việc tham gia ý kiến PCCC với thiết kế cơ sở dự án: Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5;
10 Hợp đồng dự án đầu tư có sử dụng đất phát triển khu đô thị dự án “Khu dân cư thương mại suối Nậm La – Lô số 5, TP Sơn La” số 05/2019/HĐ-DAĐTSDĐ- SLA1 ngày 22/03/2019 giữa Ủy ban nhân dân tỉnh Sơn La (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) và Chủ đầu tư: Liên danh Tây Bắc Thái Dương (Liên danh giữa Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Tây Bắc và Công ty CP Xây dựng và phát triển Thái Dương)
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án KĐT Shining City
2.3.1 Xác định dòng chi của dự án
2.3.1.1 Tổng mức đầu tư của dự án
Tính tới thời điểm hiện tại thì dự án Shining City có tổng mức đầu tư là 354.205.778.241 đồng, bao gồm 9 hạng mục chính, cụ thể như sau:
Bảng 2.2: Tổng mức đầu tư xây dựng của dự án KĐT Shining City Đơn vị: Đồng
2 Chi phí thiết bị Gtb 3.912.174.377 391.217.438 4.303.391.815 1,21%
Chi phí quản lý dự án
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Lãi vay trong thời gian xây dựng
Chi phí tiền sử dụng đất Gd 47.966.077.636 47.966.077.636 13,54%
Nguồn: CTCP Tập đoàn Đầu tư Tây Bắc
Tổng mức đầu tư được xác định dựa trên các khoản chi phí thực tế cần thiết để xây dựng dự án Các chi phí này bao gồm:
Chi phí xây dựng dự án Shining City đạt 211.915.862.459 đồng, tương đương 59,83% tổng mức đầu tư Hạng mục này chủ yếu được phân bổ cho hai nhóm công việc chính: xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng phần thô.
Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật bao gồm các khoản như san nền, xây dựng đường giao thông và vỉa hè, cấp điện chiếu sáng, cung cấp nước sinh hoạt, hệ thống thoát nước mưa và nước thải, thông tin liên lạc, cũng như chi phí cho công viên, cây xanh, di chuyển đường xây và xây dựng trạm biến áp.
Dự án Shining City được triển khai trên khu vực chưa có hạ tầng kỹ thuật phát triển, yêu cầu đầu tư toàn bộ hệ thống mới Hệ thống hạ tầng được thiết kế đồng bộ và hiện đại, nhằm tạo ra một khu dân cư và dịch vụ hoàn chỉnh Mạng lưới giao thông được bố trí hợp lý với các khu chức năng, bao gồm trục đường chính và đường nội bộ phục vụ giao thông trong đô thị Để đảm bảo tính đồng bộ, Chủ đầu tư quyết định xây dựng liên tục trong 21 tháng, không phân kỳ theo diện tích từng khu vực Tổng chi phí cho hạ tầng kỹ thuật là 65.324.652.434 đồng.
Theo quy hoạch của tỉnh Sơn La, các lô đất mặt tiền phải xây dựng phần thô để phù hợp với tiêu chuẩn đô thị loại II Dự án bao gồm 82 nhà liền kề ven suối Nậm La và 17 lô biệt thự, cùng với 138 lô đất nền được quản lý theo quy hoạch Các căn nhà này được thiết kế đồng bộ và tuân thủ quy tắc xây dựng hiện hành Tổng chi phí thực hiện dự án là 146.591.210.025 đồng.
Trong dự án Shining City, các chi phí như thiết bị, quản lý, tư vấn xây dựng và các chi phí khác chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu tư, lần lượt là 1,21%; 0,97%; 2,87% và 2,99%.
Tập đoàn Tây Bắc là chủ đầu tư chịu trách nhiệm trực tiếp cho các khoản chi phí liên quan đến dự án, trong đó chi phí quản lý dự án lên tới 3.431.872.125 đồng Để thực hiện quản lý dự án, Tập đoàn Tây Bắc đã ký hợp đồng với CTCP Quản lý Đô thị Việt, và chi phí này được phân bổ đều trong suốt vòng đời của dự án.
Dự án Shining City có chi phí dự phòng chiếm 3,39% tổng mức đầu tư, tương đương 12.005.533.870 đồng, chủ yếu dành cho việc dự phòng phát sinh khối lượng và trượt giá So với mức trích lập dự phòng thông thường là 10% trong tổng mức đầu tư của các dự án khác, tỷ lệ này được xem là khá thấp.
Chi phí bồi thường GPMB và chi phí tiền sử dụng đất
Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng (GPMB) và chi phí tiền sử dụng đất của dự án chiếm khoảng 24% tổng mức đầu tư (TMĐT) Đây là hai khoản chi phí thiết yếu, vì giải phóng mặt bằng là công việc đầu tiên cần thực hiện trước khi tiến hành đầu tư xây dựng.
Trong dự án, chi phí bồi thường cho tài sản và vật kiến trúc trên đất canh tác chỉ chiếm 9,88% tổng mức đầu tư, tương đương 35.000.000.000 đồng Quá trình bồi thường được thực hiện ngay trong quý đầu tiên của dự án, do Hội đồng GPMB thành phố Sơn La thực hiện theo quy định.
Tập đoàn Tây Bắc cam kết hỗ trợ kinh phí đào tạo và giải quyết việc làm cho những người bị thu hồi đất, ưu tiên tuyển dụng lao động từ khu vực này cho dự án Tổng chi phí sử dụng đất của dự án là gần 48.000.000.000 đồng, được chia thành hai đợt thanh toán theo quy định của Nhà nước, đã bao gồm khấu trừ chi phí đầu tư hạ tầng xã hội như nhà văn hóa, trường mầm non và tiền đền bù GPMB.
Lãi vay trong thời gian xây dựng
Dự án Shining City đã vay 140 tỷ đồng từ Ngân hàng TMCP An Bình để đầu tư, với thời hạn vay 3 năm, trong đó có 1,5 năm ân hạn trả nợ gốc Mức lãi suất vay được quy định là 11% mỗi năm.
Theo công văn số 3146/BXD-KTXD của Bộ Xây dựng (2022), chi phí lãi vay phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng sẽ được tính vào tổng mức đầu tư của dự án.
Theo kế hoạch trả nợ và thời gian đầu tư xây dựng của dự án, phần lãi vay được ghi nhận vào tổng mức đầu tư là 18.837.500.000 đồng, chiếm 5,32% tổng mức đầu tư.
2.3.1.2 Cơ cấu vốn của dự án
Bảng 2.3: Cơ cấu vốn của dự án KĐT Shining City
STT NGUỒN VỐN GIÁ TRỊ
(ĐỒNG) TỶ TRỌNG CHI PHÍ SỬ
Nguồn: CTCP Tập đoàn Đầu tư Tây Bắc
Nguồn vốn đầu tư của dự án đến từ các nguồn sau:
- Vốn tự có Đây là nguồn vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư, theo Nghị định số 02/2022/NĐ-
Theo CP của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ngày 06/01/2022 yêu cầu nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư cho dự án dưới 20ha và 15% cho dự án từ 20ha trở lên Đối với dự án Shining City, vốn chủ sở hữu đạt 42,87% tổng nguồn vốn.
Nguồn vốn của dự án chủ yếu được huy động từ việc bán hàng trả trước Theo quy định của Nhà nước, Tập đoàn Tây Bắc thực hiện bán nhà xây thô hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho khách hàng Việc thu tiền trước được tiến hành khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, hoàn thành phần móng và hoàn tất thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản.
So sánh kết quả phân tích dự kiến và thực tế của dự án KĐT Shining City
a Dòng chi của dự án
Theo tính toán trong Báo cáo nghiên cứu khả thi, tổng mức đầu tư của dự án được dự kiến như sau:
Bảng 2.10: Tổng mức đầu tư dự kiến của dự án KĐT Shining City Đơn vị: Đồng
STT KHOẢN MỤC CHI PHÍ GIÁ TRỊ TỶ TRỌNG
7 Chi phí lãi vay đầu tư 27.279.894.554 9,11%
9 Chi phí sử dụng đất 40.742.708.472 13,61%
Nguồn: CTCP Tập đoàn Đầu tư Tây Bắc
Tổng mức đầu tư dự kiến cho dự án là 54.767.970.503 đồng, thấp hơn so với tổng mức đầu tư hiện tại Nguyên nhân chính là do chi phí trong quá trình thực hiện dự án đã tăng mạnh.
- Chi phí xây dựng, thiết bị tăng: 65.756.285.014 đồng
- Chi phí tư vấn và quản lý dự án tăng: 1.148.402.264 đồng
- Chi phí khác tăng: 1.158.368.729 đồng
- Chi phí dự phòng giảm: 12.076.060.114 đồng
- Chi phí lãi vay giảm: 8.442.394.554 đồng
- Chi phí tiền sử dụng đất tăng: 7.223.369.164 đồng
Theo phân tích, chi phí thay đổi so với dự tính ban đầu của Tập đoàn Tây Bắc chủ yếu do sự tăng giá nguyên vật liệu trong quá trình thực hiện dự án, khác với dự tính năm 2019 Thị trường vật liệu xây dựng gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tổng chi phí xây dựng và thiết bị.
Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản gặp khó khăn với hàng tồn kho lớn và cạnh tranh khốc liệt, khiến các doanh nghiệp vật liệu xây dựng phải bán lỗ Tuy nhiên, khi các dự án bắt đầu triển khai, thị trường vật liệu xây dựng hồi phục, các doanh nghiệp đã tăng giá để bù đắp thiệt hại Hệ quả là chi phí xây dựng và hoàn thiện các căn nhà thô trong dự án tăng cao hơn dự kiến Đồng thời, chi phí tiền sử dụng đất mà Tập đoàn Tây Bắc phải nộp cũng tăng do điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của dự án.
Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác tăng do thời gian thực hiện dự án kéo dài so với dự kiến
Chi phí dự phòng của doanh nghiệp giảm xuống do các chi phí phát sinh thực tế thay đổi so với dự kiến ban đầu của dự án
Chi phí lãi vay của dự án đã giảm do sự thay đổi trong cơ cấu nguồn vốn Dự kiến, dự án sẽ huy động 20% vốn tự có và 80% từ vốn vay ngân hàng, nhưng thực tế chỉ vay ngân hàng 140.000.000.000 đồng, tương đương 39,53% tổng nguồn vốn Điều này dẫn đến chi phí lãi vay của dự án giảm đáng kể so với kế hoạch ban đầu.
Theo dự kiến, dự án được thực hiện bằng vốn tự có của Chủ đầu tư và vốn vay ngân hàng, với cơ cấu nguồn vốn như sau:
- Vốn tự có: 53.130.887.563 đồng, chiếm 20% tổng nguồn vốn
- Vốn vay ngân hàng: 246.306.920.175 đồng, chiếm 80% tổng nguồn vốn
Dự án dự kiến không sử dụng vốn huy động từ việc bán hàng, nhưng thực tế đã sử dụng đến 17,6% vốn huy động, giúp giảm gánh nặng chi phí lãi vay Nhiều ngân hàng có quy định riêng về tỷ trọng vốn tự có của Chủ đầu tư cho từng dự án, dẫn đến sự khác biệt giữa tỷ trọng vốn tự có của Tây Bắc trong thực tế và dự kiến.
Theo dự kiến ban đầu, Tập đoàn Tây Bắc sẽ xây dựng hoàn thiện các khu biệt
Tây Bắc hiện đang cung cấp 56 thự, liền kề và nhà phố thương mại để bán Trước sự biến động của thị trường bất động sản và thay đổi trong xu hướng khách hàng, công ty đã chuyển hướng sang kinh doanh các công trình xây thô nhằm tối ưu hóa lợi nhuận Việc nắm bắt và điều chỉnh linh hoạt theo xu hướng thị trường đã giúp Tây Bắc đạt được doanh thu vượt mức kỳ vọng.
Bảng 2.11: Doanh thu dự kiến và thực tế của dự án KĐT Shining City Đơn vị: Đồng
STT DOANH THU DỰ KIẾN THỰC TẾ
Trong hai năm triển khai bán sản phẩm, dự án đã đạt doanh thu thực tế 19.463.944.815 đồng, vượt mức dự kiến Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do Tập đoàn Tây Bắc đã điều chỉnh phương án kinh doanh và giá bán phù hợp với thị trường bất động sản hiện tại Nếu duy trì tỷ lệ bán hàng ổn định và thị trường không có nhiều biến động, doanh thu năm thứ tư có thể đạt 252.416.665.211 đồng, cao hơn dự kiến khoảng 81.224.215.920 đồng, cho thấy hiệu quả tài chính khả quan của dự án.
Bảng 2.12: Chỉ tiêu tài chính dự kiến và thực tế của dự án KĐT Shining City
CHỈ TIÊU DỰ KIẾN THỰC TẾ
Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đã thay đổi giữa hiện tại và dự kiến
Suất chiết khấu thực tế thấp hơn so với mức dự kiến trong báo cáo nghiên cứu khả thi, nguyên nhân là do dự án chỉ sử dụng 20% vốn tự có, trong khi 80% còn lại được vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.
Suất chiết khấu thực tế giảm đã dẫn đến việc chỉ số NPV của dự án tăng lên so với dự kiến ban đầu của tập đoàn Sự gia tăng giá trị hiện tại ròng (NPV) không chỉ do suất chiết khấu thấp mà còn nhờ vào doanh thu thực tế vượt kỳ vọng Điều này chứng tỏ rằng mức lãi ròng thực tế của dự án, sau khi hoàn vốn đầu tư và chi trả tất cả chi phí, cao hơn so với dự kiến.
Mặc dù NPV của dự án tăng, chỉ số IRR lại giảm so với dự kiến ban đầu do dòng tiền ròng thấp hơn Nguyên nhân chính là ảnh hưởng của dịch bệnh khiến dự án bị chậm tiến độ một năm, dẫn đến một số khoản chi phí đầu tư tăng cao hơn.
Dựa trên các phân tích, có sự chênh lệch đáng kể giữa kết quả phân tích dự kiến và thực tế của dự án KĐT Shining City Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn duy trì tính khả thi về mặt tài chính.
Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án
Dự án KĐT Shining City tại phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La không chỉ mang lại lợi ích tài chính cho nhà đầu tư mà còn đóng góp đáng kể vào phát triển đô thị.
Trong những năm qua, thành phố Sơn La đã nỗ lực hoàn thiện quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng đến năm 2030 Điều này tạo cơ sở cho việc lập quy hoạch phân khu và chi tiết, đồng thời quản lý quy hoạch và đầu tư hạ tầng xã hội, kỹ thuật Thành phố cũng đã tổ chức huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn lực để phát triển, thu hút các nhà đầu tư và tập đoàn kinh tế có tiềm lực tài chính vào các lĩnh vực mạnh của địa phương.
58 triển mạng lưới thương mại, dịch vụ, du lịch; xây dựng các khu đô thị, khu dân cư mới, tạo đà cho thành phố bức phá phát triển
Thành phố Sơn La đang tích cực triển khai các chương trình và dự án trọng điểm nhằm trở thành đô thị trung tâm của tiểu vùng Tây Bắc, tập trung vào giáo
Dự án KĐT Shining City tại phường Chiềng Lề, thành phố Sơn La, tỉnh Sơn La không chỉ thúc đẩy tốc độ đô thị hóa mà còn hiện thực hóa các mục tiêu phát triển của thành phố Dự án này giúp cân bằng bố cục đô thị, đảm bảo phân bố đồng đều các hướng lưu thông, đồng thời góp phần vào quy hoạch chung của tỉnh với các tiêu chuẩn về kỹ thuật xây dựng, môi trường và cảnh quan.
Dự án hoàn thành sẽ tạo ra một khu dân cư mới, hỗ trợ cho việc xây dựng thành công các phường, xã theo định hướng phát triển của khu vực Khu đô thị Shining City không chỉ mang đến không gian cảnh quan hiện đại, mà còn đồng bộ về mọi mặt, thể hiện sự tiên tiến và chuẩn mực trong cơ cấu, chỉ tiêu đô thị, phù hợp với quy hoạch chung của thành phố.
Với tổng diện tích quy hoạch 54.875 m², khu vực này sẽ phát triển các không gian công cộng hiện đại, tạo ra môi trường sống xanh và tiện nghi cho cư dân Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu sống trong các khu đô thị hoàn chỉnh mà còn góp phần hình thành một nếp sống văn minh đô thị mới, ngày càng hoàn thiện hơn Bên cạnh đó, việc phát triển không gian công cộng còn mang lại nhiều lợi ích kinh tế cho khu vực.
Dự án KĐT Shining City do Tập đoàn Tây Bắc làm chủ đầu tư không chỉ mang lại lợi nhuận từ việc bán sản phẩm, mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho cán bộ, công nhân viên của các đơn vị tham gia Hơn nữa, dự án còn tạo ra lợi nhuận sau thuế, góp phần vào việc phát triển các dự án khác trong tương lai.
Dự án không chỉ mang lại lợi ích cho Nhà đầu tư mà còn đóng góp đáng kể vào ngân sách Nhà nước thông qua thuế và tiền đấu giá quyền sử dụng đất Cụ thể, số tiền sử dụng đất mà dự án đã nộp lên đến 47.966.077.636 đồng.
Dự án KĐT Shining City là bước tiến quan trọng trong việc phát triển các khu thương mại dịch vụ hiện đại, thể hiện quyết tâm thực hiện nghị quyết của Đảng bộ Tỉnh Sơn La.
Dự án hoàn thành đáp ứng nhu cầu về nhà ở của một bộ phận dân cư, góp phần tăng quỹ nhà cho thành phố Sơn La
Dự án KĐT Shining City đã tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân địa phương, góp phần chuyển đổi cơ cấu ngành nghề từ lao động nông nghiệp sang các ngành dịch vụ Chính quyền tỉnh Sơn La, thành phố Sơn La và Ban quản lý dự án đã xây dựng các phương hướng và chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy sự chuyển đổi kinh tế, giúp người dân sớm ổn định cuộc sống.
Dự án đã cải thiện đáng kể đời sống văn hóa của cư dân trong khu vực Một hệ thống hạ tầng xã hội mới sẽ được xây dựng, bao gồm công viên cây xanh, trường học và các khu thương mại dịch vụ, nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, đưa họ đến gần hơn với sự văn minh và hiện đại, phù hợp với sự phát triển của các đô thị tiên tiến khác.
Chương 2 đã giới thiệu đôi nét về Tập đoàn Tây Bắc, chủ đầu tư của dự án Shining City Đồng thời, trình bày hiện trạng của dự án KĐT Shining City từ sự cần thiết của dự án, căn cứ pháp lý, hiện trạng quy hoạch đến bố cục quy hoạch dự án để có hình dung sơ bộ về dự án
Phân tích hiệu quả tài chính của dự án KĐT Shining City là bước tiếp theo trong chương 2, trong đó xác định các dòng thu và chi để tính toán các chỉ tiêu tài chính như NPV, IRR và thời gian hoàn vốn Đồng thời, tiến hành phân tích độ nhạy của các chỉ tiêu tài chính dựa trên sự biến động của các yếu tố như tỷ lệ bán hàng và đơn giá sản phẩm nhằm đánh giá hiệu quả tài chính một cách khách quan Thêm vào đó, chương 2 cũng đã so sánh kết quả phân tích dự kiến với thực tế của dự án.
Chương 2 của Khóa luận là cơ sở để hình thành và đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tài chính của của dự án KĐT Shining City và những dự án trong tương lai của Tập đoàn Tây Bắc
MỘT SỐ GIẢI PHÁP GÓP PHẦN NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN KĐT SHINING CITY VÀ NHỮNG DỰ ÁN
Giải pháp đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả tài chính của dự án KĐT
3.1.1 Tối ưu hóa quản lý tài chính Để có thể nâng cao hiệu quả tài chính của dự án Shining City thì trước hết, Tây Bắc cần tối ưu hóa quản lý tài chính Tối ưu hóa quản lý tài chính là quá trình tìm kiếm và thực hiện các giải pháp để quản lý tài chính một cách hiệu quả nhất Những giải pháp này nhằm tối đa hóa lợi nhuận, giảm thiểu chi phí và rủi ro, tăng cường khả năng thanh toán, tăng cường quản lý nguồn vốn Đây là một trong những yếu tố quan trọng để đảm bảo sự ổn định và bền vững của dự án Dưới đây là một số biện pháp cụ thể để tối ưu hóa quản lý tài chính:
Để tối ưu hóa quản lý tài chính của dự án, việc xác định và phân tích chi tiết các nguồn thu và chi là rất quan trọng Qua đó, chúng ta có thể giảm thiểu chi phí, tăng thu nhập, và tìm kiếm các nguồn vốn mới.
Quản lý chi phí hiệu quả là yếu tố then chốt trong việc giám sát và kiểm soát chi phí dự án Điều này bao gồm đánh giá chi phí, phân bổ hợp lý theo mục đích, tối ưu hóa chi phí và giảm thiểu các khoản chi không cần thiết.
Để giảm thiểu rủi ro tài chính và tăng doanh thu, cần tăng cường quản lý và thu hồi các khoản phải thu, đảm bảo rằng đối tác và khách hàng thanh toán đầy
- Tối ưu hóa các quy trình và thủ tục để giảm thiểu chi phí và thời gian, từ đó tăng cường hiệu quả tài chính của dự án
- Sử dụng công nghệ và hệ thống quản lý tài chính hiện đại để tăng cường khả năng quản lý và giám sát tài chính của dự án
Việc áp dụng 62 công nghệ và hệ thống quản lý tài chính hiện đại sẽ tối ưu hóa quy trình quản lý tài chính, từ đó nâng cao hiệu quả tài chính cho các dự án.
3.1.2 Nhóm giải pháp nhằm nâng cao doanh thu
Dự án hiện đã hoàn tất xây dựng và đang trong giai đoạn bán sản phẩm Khóa luận đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tài chính của dự án, tập trung vào việc tăng cường doanh thu.
Thay đổi chính sách bán hàng
Thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều đối thủ cạnh tranh, đặc biệt là trong cùng phân khúc sản phẩm Dự án Shining City đối mặt với đối thủ trực tiếp là KĐT Picenza Riverside tại phường Chiềng An, nơi cung cấp các sản phẩm như nhà liền kề và shophouse, tương tự như dự án của Tây Bắc Picenza Riverside có vị trí thuận lợi gần con suối Nậm La và các tuyến đường sầm uất, cùng với nhiều tiện ích xung quanh Để nổi bật trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt này, Tây Bắc cần triển khai các chính sách bán hàng độc đáo nhằm thu hút khách hàng và tạo sự khác biệt cho dự án.
Chính sách bán hàng trước đây của dự án dựa vào dịch vụ môi giới để chào bán sản phẩm Tuy nhiên, trong tình hình hiện tại, việc chỉ bán qua các công ty môi giới không đủ để đạt hiệu quả kinh doanh tốt Do đó, Tây Bắc cần xem xét áp dụng thêm một số chính sách bán hàng khác để nâng cao hiệu quả.
Chiết khấu cao cho khách hàng
Hình thức giao dịch này được áp dụng trong một khoảng thời gian nhất định hoặc với điều kiện giao dịch số lượng lớn, không phải là mới trong lĩnh vực bất động sản Nhiều dự án đã áp dụng, điển hình là Aqua City (Đồng Nai), nơi chủ đầu tư Novaland cung cấp chính sách chiết khấu gần 50% cho 20 căn thanh toán nhanh tại phân khu River Park 2 Theo đó, giá một căn nhà phố 154 từ 12,86 tỷ đồng chỉ còn 6,87 tỷ đồng.
Tại Hà Nội, Hưng Thịnh đang áp dụng mức chiết khấu lên đến 38% cho dự án chung cư Hanoi Melody Residence tại khu đô thị Tây Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai Đối với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 74m2, giá niêm yết là 3,3 tỷ đồng (44,5 triệu đồng/m2), nhưng sau khi chiết khấu, giá chỉ còn 1,85 tỷ đồng (25 triệu đồng/m2) nếu khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ.
Hỗ trợ khách hàng vay vốn ngân hàng
Vay vốn và hỗ trợ khách hàng làm thủ tục trả góp không chỉ giúp người mua nhà dễ dàng hơn mà còn thu hút khách hàng cho chủ đầu tư, nâng cao hiệu quả thanh toán bất động sản và gia tăng lợi nhuận kinh doanh Theo chính sách này, khách hàng chỉ cần thanh toán khoảng 30% giá trị hợp đồng để nhận nhà ngay, trong khi 70% còn lại có thể được trả góp trong thời gian từ 10 đến 20 năm.
Quà tặng đi kèm đang trở thành một chiến lược phổ biến của nhiều chủ đầu tư để thu hút khách hàng Trong tháng đặc biệt, khách hàng mua nhà sẽ nhận được những phần quà hấp dẫn như ô tô, xe máy, hoặc tour du lịch trong và ngoài nước Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp cũng cung cấp các phần quà đặc biệt như gói hoàn thiện nội thất miễn phí hoặc dịch vụ quản lý miễn phí trong vòng 3 năm.
Để tăng doanh thu và cạnh tranh hiệu quả, Tây Bắc cần tăng cường tiếp thị và quảng cáo cho dự án Shining City Doanh nghiệp nên xây dựng một chiến lược marketing hiệu quả và bền vững Dự án này không chỉ phục vụ mục đích định cư lâu dài mà còn hướng tới mục tiêu kinh doanh Do đó, các quảng cáo cần làm nổi bật những tiện ích đặc trưng và các công trình biểu tượng, nhằm tăng sức hút và giá trị thương hiệu của khu đô thị đối với cư dân và các nhà đầu tư bất động sản quan tâm đến tiềm năng phát triển của thành phố Sơn La.
Trong thời gian tới, Tây Bắc cần bổ sung đội ngũ nhân viên Marketing chuyên nghiệp và linh hoạt để nắm bắt kịp thời nhu cầu và mong muốn của thị trường, đồng thời điều chỉnh giá bán cho phù hợp.
Một số đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả tài chính dự án nói riêng và hiệu quả đầu tư dự án nói chung của Tập đoàn Tây Bắc
3.2.1 Đặt mục tiêu và dự báo khả năng phát triển dự án
Việc xác định mục tiêu rõ ràng cho dự án đầu tư bất động sản là rất quan trọng, đặc biệt khi các dự án này thường kéo dài và yêu cầu nguồn vốn lớn Doanh nghiệp cần đặt ra những mục tiêu cụ thể để tối ưu hóa việc sử dụng tài nguyên, tránh lãng phí vốn và nhân lực trong quá trình thực hiện dự án.
Trong các dự án xây dựng khu đô thị và nhà chung cư, doanh nghiệp cần dự báo và tính toán sự hợp lý của dự án, đặc biệt là đánh giá vị trí địa lý trong tương lai để đảm bảo hiệu quả kinh tế cao Trước khi đầu tư, việc dự báo tốc độ tăng trưởng kinh tế và dân cư trong khu vực là rất quan trọng Đối với các dự án phục vụ mục đích dân sinh, doanh nghiệp cần chú ý đến các dịch vụ công cộng như trường học, bệnh viện và công viên xung quanh Dự báo tiềm năng phát triển và nhu cầu xã hội là một thách thức, vì có nhiều phương pháp dự báo và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau Tuy nhiên, kết quả dự báo chỉ mang tính tương đối và doanh nghiệp cần lưu ý điều này khi nghiên cứu tính khả thi của dự án.
Doanh nghiệp cần chú ý đến xu hướng thay đổi trong các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, bao gồm các Thông tư hướng dẫn về dự toán và quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Nghiên cứu kỹ lưỡng tiềm năng phát triển của dự án là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp đánh giá tính khả thi của dự án, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả.
3.2.2 Tính toán tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn phù hợp Đối với các dự án đầu tư xây dựng, việc xác định tổng mức đầu tư hay cơ cấu nguồn vốn là vô cùng quan trọng, điều này quyết định trực tiếp đến hiệu quả dự án
Trong tổng mức đầu tư, Chủ đầu tư cần ước lượng các chi phí quan trọng như bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (nếu có), chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, các chi phí khác và chi phí dự phòng.
Theo Nghị định 10/2021/NĐ-CP ban hành ngày 09/02/2021, việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng yêu cầu sơ bộ tổng mức đầu tư được ước tính dựa trên quy mô, công suất và năng lực phục vụ theo thiết kế sơ bộ của dự án Điều này bao gồm việc tham khảo suất vốn đầu tư và dữ liệu chi phí từ các dự án tương tự về loại, cấp công trình, cũng như phân tích và điều chỉnh để phù hợp với giá thị trường tại địa điểm xây dựng, đồng thời bổ sung các chi phí cần thiết khác cho dự án.
Theo quy định của Nhà nước, Chủ đầu tư cần tính toán tổng mức đầu tư phù hợp cho dự án, đồng thời cân đối tỷ trọng các nguồn vốn để tránh thiếu hụt Doanh nghiệp phải đánh giá tình hình tài chính cẩn thận trước khi xác định vốn chủ sở hữu Hầu hết các dự án xây dựng đều yêu cầu nguồn vốn lớn, do đó, ngoài vốn chủ sở hữu, các dự án thường sử dụng thêm vốn vay và vốn huy động Khi vay vốn, doanh nghiệp cần chú ý đến lãi suất để đảm bảo hiệu quả tài chính.
Để giảm thiểu rủi ro trong hoạt động tài trợ vốn và chi phí sử dụng vốn, chủ đầu tư có thể xem xét 67 phương án cho vay Họ nên tìm kiếm và lựa chọn vay vốn từ ngân hàng thương mại hoặc các tổ chức tài chính, nhằm đảm bảo mức lãi suất vay tốt nhất.
Doanh nghiệp cần xác định tỷ trọng vốn huy động từ khách hàng cho dự án, vì đây là nguồn vốn rủi ro Nếu sản phẩm không bán được như dự kiến, nguồn vốn huy động sẽ không đạt kỳ vọng, ảnh hưởng tiêu cực đến hiệu quả dự án Do đó, cần có chính sách bán hàng hấp dẫn để đảm bảo vốn đầu tư cho dự án.
3.2.3 Thực hiện đánh giá hiệu quả đầu tư đối với từng dự án Đánh giá hiệu quả đầu tư là một phần quan trọng trong quá trình quản lý tài chính của dự án đầu tư Việc đánh giá hiệu quả đầu tư giúp xác định xem dự án có đáp ứng được mục tiêu tài chính ban đầu hay không, từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả tài chính của dự án Để đánh giá hiệu quả đầu tư, có một số phương pháp và chỉ số thường được sử dụng, như sau:
Giá trị hiện tại ròng (NPV) là phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư dựa trên giá trị hiện tại của các dòng tiền tương lai Một dự án đầu tư được coi là hiệu quả khi NPV có giá trị dương.
Tỉ suất sinh lời nội bộ (IRR) là chỉ số quan trọng đánh giá lợi nhuận mà dự án đầu tư mang lại cho nhà đầu tư Khi IRR vượt mức lợi suất trung bình của thị trường, dự án được coi là có hiệu quả và hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Thời gian hoàn vốn (Payback Period) là khoảng thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư ban đầu Một dự án đầu tư được coi là hiệu quả hơn khi thời gian hoàn vốn càng ngắn.
Để đánh giá hiệu quả đầu tư, cần xem xét các yếu tố như thị trường, địa điểm, sản phẩm/dịch vụ, cạnh tranh và quản lý Những yếu tố này đều có thể tác động đến kết quả đầu tư của dự án Quá trình đánh giá hiệu quả đầu tư là phức tạp và đòi hỏi sự chính xác cũng như cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.