Tuy nhiên, nhìn từ thực tiễn pháp luật và quá trình thực thi pháp luật tại các ngân hàng, có thể thấy, từ việc pháp luật về HĐTC QSDĐ vẫn còn tình trạng bất cập, hạn chế, ý thức thực hiệ
Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) ở Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, với những thành tựu đáng kể về tốc độ bao phủ và tăng trưởng thị trường Hoạt động cấp tín dụng không chỉ quan trọng đối với các ngân hàng mà còn ảnh hưởng lớn đến toàn bộ nền kinh tế, cung cấp vốn cho tiêu dùng, đầu tư và sản xuất Tuy nhiên, do tính rủi ro cao của các mối quan hệ tín dụng, các tổ chức tín dụng (TCTD) thường áp dụng biện pháp bảo đảm tín dụng như một điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch.
Trong các biện pháp bảo đảm tín dụng, biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất (QSDĐ) thông qua hợp đồng thế chấp QSDĐ luôn chiếm ưu thế lớn nhờ vào những lợi ích và ưu điểm vượt trội mà nó mang lại.
Các ngân hàng thương mại (NHTM) áp dụng biện pháp này chủ yếu do những đặc tính nổi bật của đất đai như tính cố định, tính thanh khoản và sự rõ ràng trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu Biện pháp này không chỉ thúc đẩy nghĩa vụ trả nợ của người vay mà còn đảm bảo nguồn vốn cho các NHTM.
Dưới góc độ pháp luật, TC QSDĐ xuất hiện lần đầu tiên trong LĐĐ năm 1993
BLDS năm 1995 đã quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ), mở ra cơ sở pháp lý cho lĩnh vực này, và đã được cải tiến qua các văn bản như LĐĐ 2013 và BLDS 2015 Ngoài các điều luật do Quốc hội ban hành, còn có các nghị định của Chính phủ như NĐ 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Những quy định này đã thúc đẩy sự phát triển cả về số lượng lẫn chất lượng của bảo đảm tín dụng bằng tài sản QSDĐ, đặc biệt là trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng thương mại Đối với các ngân hàng, các quy định này đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng thu hồi nợ khi khách hàng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán.
Nghiên cứu lý luận gắn liền với thực tiễn tại các ngân hàng thương mại (NHTM) ở Việt Nam là rất cần thiết Tác giả chọn đề tài “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay” để trình bày quan điểm về những tồn tại và hạn chế trong lĩnh vực này Mục tiêu là đóng góp một phần vào hoạt động kinh doanh của các NHTM tại Việt Nam.
Tổng quan tình hình nghiên cứu
Hiện nay, nhiều công trình nghiên cứu khoa học tại Việt Nam đã tập trung vào vấn đề tài chính quyền sử dụng đất (TC QSDĐ) từ nhiều góc độ khác nhau Một trong những tác phẩm tiêu biểu là “Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án” của PGS.TS Đỗ Văn Đại, xuất bản năm 2012 bởi Nhà xuất bản Lao động Ngoài ra, còn có các nghiên cứu liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Việt Nam”, Nguyễn Quỳnh Thoa, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật-Đại học Quốc gia Hà
Theo nghiên cứu của Nguyễn Quang Hương Trà trong luận án tiến sĩ luật học năm 2021 tại Trường Đại học Luật Hà Nội, quy định về thế chấp bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện hành đã được phân tích chi tiết Nội dung nghiên cứu năm 2015 cũng đã chỉ ra những điểm quan trọng trong việc áp dụng các quy định này trong thực tiễn.
Tác phẩm "Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án" của Đỗ Văn Đại (2012) phân tích các bản án phức tạp và điển hình của Tòa án, tập trung vào các vấn đề lý luận liên quan đến nghĩa vụ dân sự và biện pháp bảo đảm thực hiện những nghĩa vụ này Từ những phân tích này, tác giả đưa ra đánh giá và giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật tại Việt Nam.
Trong bài viết “10 vấn đề pháp lý trong việc thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” của tác giả Trương Thanh Đức, đăng trên Tạp chí Ngân hàng số 4 (2005), tác giả đã chỉ ra những hạn chế trong hoạt động thế chấp và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bao gồm các vấn đề về thời điểm giao kết, mục đích giao kết, công chứng, chứng thực và đăng ký hợp đồng.
Bài viết của tác giả Nguyễn Phương Linh và Nguyễn Văn Phương, “Rủi ro pháp lý từ hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba”, đăng trên “Tạp chí Ngân hàng” số 23 tháng 12/2012, đã làm rõ mối quan hệ giữa hợp đồng thế chấp (HĐTC) và hợp đồng tín dụng (HĐTD) Các tác giả đã phân tích những vụ tranh chấp điển hình để chỉ ra hệ quả của việc HĐTC vô hiệu, đồng thời nêu bật những tồn tại và bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến HĐTC quyền sử dụng đất (QSDĐ) của bên thứ ba.
Nguyễn Quỳnh Thoa (2015) trong tác phẩm “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” đã phân tích quy trình xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là quyền sử dụng đất, thông qua việc xem xét thực trạng quy định pháp luật hiện hành Tác giả cũng đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục những vấn đề tồn tại trong việc xử lý tài sản thế chấp, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Các nghiên cứu về tài chính quyền sử dụng đất (TC QSDĐ) ở Việt Nam đã xem xét nhiều khía cạnh khác nhau, bao gồm lý luận và đánh giá thực trạng trong bối cảnh nền kinh tế chuyển đổi và hội nhập Ngoài ra, các nghiên cứu cũng đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi trong thực tiễn.
Thời điểm hiện tại, các công trình nghiên cứu về Hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) đã trở nên lạc hậu do sự thay đổi của các quy định pháp luật và hoàn cảnh thực tiễn, đặc biệt là Nghị định 21/2021/NĐ-CP ban hành ngày 19 tháng 03 năm 2021, thay thế Nghị định 163/2006/NĐ-CP Hơn nữa, các nghiên cứu trước đây chưa đề cập đầy đủ đến việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến HĐTC QSDĐ, đặc biệt trong bối cảnh hoạt động của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng thương mại tại Việt Nam.
Mặc dù có những quan điểm và phân tích khác nhau về vấn đề HĐTC QSDĐ, nhưng các tài liệu từ những công trình đã được khảo cứu sẽ là nguồn tư liệu quý giá cho tác giả trong việc tiếp thu và kế thừa cho bài nghiên cứu này.
Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài khóa luận hướng tới một số mục tiêu như sau:
Thứ nhất, đề tài có thể làm sâu sắc và phong phú hơn những vấn đề lý luận của pháp luật về HĐTC QSDĐ
Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng tín dụng quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có thể nhận diện những ưu điểm cũng như tồn tại của hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Vào thứ ba, chúng tôi đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng tín chấp quyền
Phương pháp nghiên cứu
Đề tài áp dụng các phương pháp nghiên cứu linh hoạt, bao gồm phương pháp luận Mac Lênin, hệ thống, phân tích, tổng hợp, và so sánh-thống kê, nhằm đảm bảo tính chính xác và sâu sắc trong từng phần nghiên cứu.
Phương pháp luận Mac Lênin là công cụ quan trọng trong việc xây dựng và áp dụng phương pháp nhận thức vào thực tiễn Nó đóng vai trò định hướng cho quá trình nghiên cứu và tìm tòi trong lĩnh vực pháp luật.
Phương pháp phân tích được áp dụng xuyên suốt trong ba chương của khóa luận, giúp chia nhỏ vấn đề để nhận diện các khía cạnh khác nhau Trong chương 1, tác giả sử dụng phương pháp này để làm rõ nội hàm các khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) và giải thích các quy định chung của pháp luật liên quan Chương 2 tập trung vào việc chỉ ra các quy định pháp luật liên quan đến HĐTC QSDĐ, đồng thời nêu ra những kết quả đạt được và một số tồn tại trong thực tiễn Cuối cùng, chương 3 áp dụng phương pháp phân tích để khẳng định tính khả thi và sự sáng tạo trong việc đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐTC QSDĐ.
Phương pháp tổng hợp được áp dụng linh hoạt trong cả ba chương của bài viết, nhằm đánh giá và tổng hợp các vấn đề để đưa ra kết quả nghiên cứu Trong Chương 1, phương pháp này khái quát các quy định pháp luật (QĐPL) tại một số quốc gia Chương 2 sử dụng phương pháp tổng hợp để hệ thống hóa các QĐPL liên quan đến hoạt động tài chính trong quản lý sử dụng đất từ nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau Cuối cùng, Chương 3 áp dụng phương pháp này để nghiên cứu và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về hoạt động tài chính trong quản lý sử dụng đất.
Phương pháp so sánh – thống kê được tác giả áp dụng linh hoạt trong nghiên cứu để so sánh các hệ thống pháp luật khác nhau Đồng thời, phương pháp này cũng giúp phân tích những quy định của HĐTC QSDĐ qua các giai đoạn phát triển của pháp luật Việt Nam.
Kết cấu của đề tài
Bài nghiên cứu được tổ chức thành các phần: mở đầu, nội dung, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo Nội dung chính của bài viết bao gồm ba chương.
Chương 1: Khái quát pháp luật về HĐTC QSDĐ
Chương 2: Thực trạng QĐPL Việt Nam về HĐTC QSDĐ và thực tiễn thi hành tại các NHTM ở Việt Nam
Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam.
KHÁI QUÁT PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1 Định nghĩa hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong bối cảnh kinh tế phát triển nhanh chóng hiện nay, nhu cầu về nguồn vốn ngày càng gia tăng, với ngân hàng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp vốn cho nền kinh tế Mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng được hình thành thông qua hợp đồng tín dụng (HĐTD), trong đó hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là loại phổ biến nhất Vậy, sự phổ biến của HĐTC QSDĐ xuất phát từ đâu và chúng ta cần hiểu rõ về loại hợp đồng này như thế nào?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) được sử dụng phổ biến do đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt theo quy định của pháp luật Việt Nam Điều 53 Hiến pháp 2013 khẳng định rằng đất đai và các tài nguyên thiên nhiên khác là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Đồng thời, khoản 2 Điều 54 cũng quy định rằng tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật Điều này cho thấy quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ và thuộc sở hữu toàn dân.
Nhà nước đại diện cho quyền sở hữu đất đai, trong khi người dân chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 158 Bộ luật Dân sự.
Quyền sở hữu tài sản, theo quy định năm 2015, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Theo Từ điển Luật học, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được hiểu là quyền của các chủ thể trong việc khai thác công dụng và hưởng lợi từ đất đai mà Nhà nước giao, cho thuê, hoặc được chuyển giao từ các chủ thể khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, hay tặng cho.
Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phổ biến và lâu đời nhất trong lĩnh vực tài chính ngân hàng Theo quy định pháp luật, tại khoản 1 Điều
Theo quy định tại Điều 317 BLDS 2015, thế chấp tài sản được hiểu là hành động mà bên thế chấp sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà không cần chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp Điều này có nghĩa là việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là khi bên sở hữu QSDĐ dùng quyền của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự mà không phải chuyển giao tài sản cho bên kia.
Hợp đồng, hay còn gọi là khế ước, là một phần không thể thiếu trong các hoạt động hàng ngày của cuộc sống Khái niệm này lần đầu tiên được ghi nhận trong pháp luật và đóng vai trò quan trọng trong việc xác định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Luật Dân sự Việt Nam đã trải qua nhiều biến đổi kể từ khi Bộ Dân luật Bắc kỳ năm 1931 được áp dụng, trong đó khái niệm về hợp đồng đã được định nghĩa lại Theo Bộ Dân luật Bắc kỳ, hợp đồng được xem như một hiệp ước giữa các bên để cam kết thực hiện hoặc không thực hiện một hành động nào đó Sau hơn 90 năm phát triển, Điều 385 BLDS 2015 đã cập nhật định nghĩa hợp đồng thành "sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự", phản ánh sự tiến bộ trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) được định nghĩa là sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp, trong đó bên thế chấp sử dụng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, đồng thời không chuyển giao quyền sử dụng đất trong suốt thời gian thế chấp.
1.1.2 Đặc điểm của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
HĐTC QSDĐ không những mang những đặc điểm của một HĐ dân sự nói chung mà còn có những đặc điểm riêng biệt, đặc trưng
Hợp đồng này bao gồm hai bên: bên nhận tài chính, có thể là các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế theo quy định pháp luật (trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) và cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; bên tài chính gồm hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần phải được đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng này yêu cầu hình thức chặt chẽ hơn so với các loại hợp đồng chuyển nhượng tài sản khác, do đối tượng của hợp đồng là đất đai, mà Nhà nước giữ vai trò đại diện chủ sở hữu.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) thường được ký kết đồng thời với hợp đồng tín dụng (HĐTD), nhằm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán cho HĐTD HĐTC QSDĐ có thể được xem như là hợp đồng phụ của HĐTD, đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của bên cho vay.
HĐ chính Tuy nhiên, dưới góc độ lý luận, HĐTC QSDĐ lại không phụ thuộc hiệu lực vào HĐTD hay bất kỳ HĐ nào khác
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là loại hợp đồng không mang tính chất đền bù, trong đó bên thuê không phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận thuê Bên thuê vẫn giữ quyền quản lý, sử dụng và hưởng lợi từ việc khai thác đất đai Nếu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ và cam kết, HĐTC QSDĐ sẽ không gây ra ảnh hưởng hay thiệt hại nào.
1.1.3 Ý nghĩa, vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hầu hết người sử dụng đất (NSDĐ) đều nhận thức rõ tầm quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC) Theo khảo sát của Tổng cục Địa chính năm 2000, 68% người được hỏi cho rằng quyền thế chấp là quan trọng nhất, trong khi 12,2% cho rằng quyền chuyển nhượng là ưu tiên hàng đầu Chỉ 1,5% cho rằng quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là quan trọng nhất, 1,3% dành cho quyền cho thuê, 14% cho quyền thừa kế, và 3% không thể xác định quyền nào là quan trọng nhất.
Theo Duyên (2014), biện pháp thế chấp được coi là "nữ hoàng" trong các biện pháp bảo đảm được quy định tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015.
Vậy HĐTC QSDĐ có những ý nghĩa và vai trò như thế nào?
Khái niệm pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
1.2.1 Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Biện pháp bảo đảm tín chấp (BPBĐ TC) là một yếu tố quan trọng trong hợp đồng tín dụng (HĐTD), giúp bảo vệ khoản tín dụng và quyền lợi của ngân hàng Nhiều khách hàng gặp khó khăn trong việc trả nợ, dẫn đến việc xử lý tài sản thế chấp, chủ yếu là quyền sử dụng đất (QSDĐ) Do đó, giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) trở thành điều kiện tiên quyết trong việc cấp tín dụng Tại Việt Nam, HĐTD được bảo đảm bằng biện pháp tài chính QSDĐ chiếm tỷ lệ lớn trong các tổ chức tín dụng (TCTD) nhờ vào những lợi ích vượt trội mà nó mang lại cho cả bên cho vay và bên vay.
Ngân hàng hoạt động dựa trên cơ chế vay và cho vay, do đó, các tổ chức tín dụng (TCTD) cần có trách nhiệm bảo vệ khoản vay và thanh toán cho người gửi tiền Khi không thu hồi được khoản vay, TCTD phải sử dụng nguồn vốn của mình để trả nợ Nếu có quá nhiều khoản vay không thu hồi, dự trữ tiền mặt không đủ, TCTD có thể mất khả năng thanh toán và dẫn đến phá sản Do đó, việc có biện pháp bảo đảm đi kèm hợp đồng tín dụng sẽ giúp xử lý tài sản bảo đảm, như quyền sử dụng đất, để thu hồi nợ.
Có thể thấy, BPBĐ TC QSDĐ đóng vai trò như một BPBĐ gián tiếp bảo vệ quyền lợi cho người gửi tiền tại các NHTM
Việc thực thi các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) yêu cầu pháp luật cần có những quy định cụ thể và rõ ràng Nếu thiếu các quy định này, tổ chức và cá nhân sẽ có những cách hiểu khác nhau, dẫn đến áp dụng không thống nhất và có thể gây ra mâu thuẫn trong thực tế Sự thống nhất trong việc áp dụng quy định sẽ giúp nhà nước quản lý và kiểm tra hiệu quả hơn Đồng thời, quy định pháp luật về HĐTC QSDĐ cũng cung cấp cơ sở cho các cơ quan quản lý nhà nước xử lý các hành vi vi phạm, từ đó tạo ra tính nhất quán trong lĩnh vực này.
Việc ban hành các quyết định pháp lý trong lĩnh vực này sẽ tạo ra một khuôn mẫu rõ ràng, giúp các bên có quyền và nghĩa vụ đối chiếu và thực hiện hành vi đúng đắn, từ đó giảm thiểu tối đa các trường hợp vi phạm theo quy định của pháp luật.
1.2.2 Định nghĩa của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Pháp luật đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và công bằng xã hội, với sự tham gia của các quy định pháp luật (QĐPL) Những quy định này được Nhà nước ban hành nhằm tạo ra khuôn khổ pháp lý, điều chỉnh các quan hệ xã hội, bao gồm cả quan hệ liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ).
Khái niệm pháp luật trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là rất quan trọng, tương tự như trong các lĩnh vực khác Mối quan hệ này hình thành giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất, thời hạn chuyển nhượng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên Quan hệ trong HĐTC QSDĐ bắt đầu từ khi các bên thỏa thuận và ký kết hợp đồng, thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng, và kết thúc khi hợp đồng chấm dứt.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là một loại giao dịch dân sự đặc biệt, không thuộc một ngành luật độc lập Để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh từ loại hợp đồng này, cần có hệ thống quy phạm pháp luật (QPPL) từ nhiều lĩnh vực chuyên ngành như dân sự, đất đai, công chứng và tài chính ngân hàng.
Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có khái niệm thống nhất nào về vấn đề này Qua quá trình tìm hiểu và phân tích, có thể khái quát rằng pháp luật về HĐTC QSDĐ cần được làm rõ hơn để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong giao dịch đất đai.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các quy định do Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ phát sinh liên quan đến hợp đồng này Nó cũng đảm bảo bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thế chấp và bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất.
1.2.3 Đặc điểm của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Với đối tượng điều chỉnh là QSDĐ mang tính chất đặc biệt, đặc thù, pháp luật về vấn đề này có một số đặc điểm như sau:
Thứ nhất, pháp luật về HĐTC QSDĐ chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật như: luật dân sự, LĐĐ hay luật ngân hàng, …
Hiện nay, trên thế giới có hai xu hướng điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) Xu hướng thứ nhất là tập trung các quy định pháp luật liên quan đến HĐTC QSDĐ trong một văn bản duy nhất, trong khi xu hướng thứ hai, mà Việt Nam áp dụng, là quy định nội dung HĐTC QSDĐ bởi nhiều ngành luật khác nhau Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt, không chỉ phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự mà còn phải chịu sự điều chỉnh của các luật chuyên ngành như luật đất đai Thêm vào đó, để vay vốn tại các tổ chức tín dụng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng cần tuân thủ các quy định trong Luật Các tổ chức tín dụng và Luật Ngân hàng.
Thứ hai, những QĐPL về HĐTC QSDĐ chặt chẽ hơn so với những QĐPL về những HĐTC tài sản khác
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) phải tuân thủ nhiều quy định pháp luật khác nhau, không chỉ những quy định cơ bản về tài sản trong Bộ luật Dân sự (BLDS) Điều này có nghĩa là không phải mọi chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có quyền ký kết HĐTC QSDĐ Để HĐ này có hiệu lực, cần phải lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan có thẩm quyền.
Nếu bên nhận tài sản thế chấp (TC) không thực hiện đúng nghĩa vụ, họ không được tự ý xử lý tài sản mà phải thông qua quy trình đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù bị chi phối bởi nhiều quy định pháp luật từ các ngành luật khác nhau, vẫn đảm bảo nguyên tắc tự do và tự nguyện trong việc ký kết hợp đồng.
Nội dung của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Để xây dựng và thực hiện hợp đồng, các bên cần dựa vào nội dung của pháp luật, vì đây là cơ sở quan trọng Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) bao gồm những quy định cơ bản sau đây.
1.3.1 Nhóm quy định pháp luật về xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Để HĐTC QSDĐ không bị tuyên là vô hiệu thì các bên trong hợp đồng, đặc biệt là bên nhận TC QSDĐ trước khi giao kết HĐ cần xem xét những điều kiện nhất định Pháp luật về xác lập HĐTC QSDĐ gồm những nội dung cụ thể như sau:
Thứ nhất, về chủ thể của HĐTC QSDĐ
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp, với pháp luật quy định rõ về tư cách và năng lực của các bên Mỗi chủ thể trong hợp đồng đều phải đáp ứng các quy định nhằm đảm bảo khả năng tham gia, cũng như quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng Thông thường, bên thế chấp và bên nhận thế chấp cũng là chủ thể của hợp đồng tín dụng, nhưng trong một số trường hợp, bên nhận thế chấp có thể là bên cho vay với bên thứ ba, được bảo đảm bằng quyền sử dụng đất của bên thế chấp Bên thế chấp sử dụng tài sản của mình, cụ thể là quyền sử dụng đất, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, trong khi bên nhận thế chấp có quyền trong quan hệ dân sự với bên thế chấp, được bảo đảm bằng tài sản này Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng đất đều đủ điều kiện tham gia HĐTC QSDĐ, dẫn đến việc hợp đồng có thể bị vô hiệu do thiếu tư cách chủ thể.
Thứ hai, về đối tượng của HĐTC QSDĐ Đối tượng của HĐ là tài sản, quyền tài sản, công việc, … mà các chủ thể trong
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) có đối tượng là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt theo quy định của pháp luật dân sự Quyền sử dụng đất có giá trị lớn và được pháp luật quy định nghiêm ngặt về điều kiện chuyển nhượng, loại đất, và giá trị quyền sử dụng đất Những quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, không gây ảnh hưởng tiêu cực đến lợi ích của chủ sở hữu và giúp ổn định thị trường giao dịch Để giảm thiểu rủi ro và tác động đến nền kinh tế - xã hội, pháp luật yêu cầu xác định các thông tin cụ thể như số liệu, mô tả thực địa, và nguồn gốc quyền sử dụng đất.
Thứ ba, nội dung của HĐTC QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là tài liệu pháp lý ghi nhận các cam kết và điều khoản quy định quyền lợi và nghĩa vụ của các bên, với tính ràng buộc trong việc thực hiện hợp đồng Mặc dù pháp luật không quy định bắt buộc nội dung cụ thể cho HĐTC QSDĐ, các bên có quyền tự do thỏa thuận các điều khoản miễn là không vi phạm pháp luật hoặc đạo đức xã hội Trong quá trình thương thảo, các bên có thể dựa vào quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để xây dựng các điều khoản cơ bản của hợp đồng.
Thứ tư, hình thức của HĐTC QSDĐ
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) phải được lập dưới hình thức văn bản và được công chứng, chứng thực tại các cơ quan nhà nước hoặc tổ chức hành nghề công chứng Sau khi hoàn tất, HĐTC QSDĐ cần được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan đăng ký đất đai Quy định này không chỉ phù hợp với xu hướng pháp luật toàn cầu mà còn giúp các cơ quan nhà nước quản lý hiệu quả, xác định lịch sử giao dịch và thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên Hơn nữa, việc công khai thông tin này góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản, giảm thiểu tiêu cực trong bối cảnh quỹ đất hạn chế.
Thứ năm, hiệu lực của HĐTC QSDĐ
Hiệu lực của hợp đồng (HĐ) là cơ sở pháp lý tạo ra quyền và nghĩa vụ cho các bên tham gia Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực cho đến khi chấm dứt, các bên phải nghiêm túc thực hiện các điều khoản đã ký kết Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hiệu lực, cần đảm bảo các điều kiện về chủ thể, mục đích, nội dung và hình thức Theo quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng này sẽ có hiệu lực kể từ khi được đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
1.3.2 Nhóm quy định pháp luật về thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Thực hiện hợp đồng là quá trình mà các bên tham gia tiến hành các hành vi nhằm hiện thực hóa các điều khoản đã thỏa thuận Để bảo vệ quyền lợi của các bên, việc thực hiện hợp đồng cần tuân thủ đúng và trung thực các quy định đã được ghi nhận Các bên cần thực hiện hợp đồng theo thỏa thuận đã ký kết, đồng thời đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật Trong một số trường hợp, khi hoàn cảnh thay đổi, các bên cũng cần xem xét và điều chỉnh nghĩa vụ của mình cho phù hợp.
HĐ thay đổi thì các bên cần phải thực hiện HĐ theo hoàn cảnh đó
1.3.3 Nhóm quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) thường xảy ra khi một bên không thực hiện đúng hoặc đầy đủ các điều khoản đã cam kết, ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của bên còn lại Để giải quyết những tranh chấp này, pháp luật quy định phải tuân theo quy trình giải quyết tranh chấp theo luật dân sự Tuy nhiên, do đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, nên ngoài các quy định của luật dân sự, hợp đồng còn phải tuân thủ các quy định của luật đất đai và các chuyên ngành pháp luật liên quan khác.
Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam
1.4.1 Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới
Trên thế giới hiện có hơn 200 quốc gia và vùng lãnh thổ với bản sắc văn hóa, chính trị và tôn giáo đa dạng Tuy nhiên, từ góc độ pháp luật, có hai hệ thống pháp luật chính là Thông luật (Common law) và Dân luật (Civil law) Hai hệ thống này có những điểm khác biệt cơ bản trong việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ).
1.4.1.1 Nhóm các quốc gia theo dòng họ pháp luật Civil law
Các quốc gia tiêu biểu theo hệ thống pháp luật Civil law bao gồm Pháp và CHLB Nga Trong truyền thống pháp luật Civil law, các biện pháp bảo đảm (BPBĐ) được phân chia thành hai loại: trái quyền bảo đảm và vật quyền bảo đảm Trái quyền bảo đảm, hay BPBĐ đối nhân, là cam kết của bên bảo đảm với bên nhận bảo đảm nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thứ ba Ngược lại, vật quyền bảo đảm, hay BPBĐ đối vật, là biện pháp mà bên bảo đảm chuyển giao quyền trên tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho bên nhận bảo đảm để bảo vệ việc thực hiện nghĩa vụ.
Thế chấp BĐS ở những quốc gia này là BPBĐ đối vật
Thứ nhất, về phạm vi điều chỉnh
Nhiều quốc gia có phạm vi điều chỉnh về giao dịch bất động sản (GDBĐ) khá hẹp và giới hạn Tại những quốc gia này, các quy định về bảo đảm bất động sản (BPBĐ), đặc biệt là tài sản bất động sản (TC BĐS), được quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS).
Thứ hai, về đối tượng của tài sản bảo đảm
Tại Pháp, biện pháp thế chấp (TC) được phân biệt với biện pháp cầm cố dựa trên yếu tố chuyển giao tài sản bảo đảm (TSBĐ) Theo Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, Điều 2017 và Điều 2114 quy định rõ ràng về các đặc điểm và điều kiện áp dụng của hai hình thức này.
Cầm cố là hợp đồng trong đó người có nghĩa vụ giao tài sản cho người có quyền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, trong khi quyền thế chấp liên quan đến những bất động sản phục vụ cho việc thi hành nghĩa vụ Biện pháp thế chấp chỉ áp dụng đối với bất động sản đáp ứng điều kiện của Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, cụ thể tại Điều 2118, quy định rằng bất động sản trong thương mại và vật phụ của bất động sản được coi là bất động sản Tại Cộng hòa Liên bang Nga, biện pháp thế chấp cũng chỉ áp dụng cho bất động sản, như quy định tại khoản 2 Điều 334 của Bộ luật Dân sự, nêu rõ rằng việc cầm cố đất đai, doanh nghiệp và các bất động sản khác được điều chỉnh theo Luật về Thế chấp tài sản.
Thứ ba, hiệu lực của giao dịch bảo đảm
Trong pháp luật của nhiều quốc gia, hiệu lực của giao dịch bảo đảm (GDBĐ) phụ thuộc vào quy định của hợp đồng (HĐ) Nếu HĐ đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý, GDBĐ sẽ có hiệu lực từ thời điểm HĐ được ký kết Tuy nhiên, đối với tài sản bất động sản, quyền tài chính chỉ có hiệu lực khi được công chứng, theo Điều 2127 Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, quy định rằng "Thế chấp theo thỏa thuận chỉ có thể thực hiện dưới hình thức văn bản công chứng trước hai công chứng viên hoặc một công chứng viên và hai người làm chứng."
Thứ tư, về đăng ký giao dịch bảo đảm
Theo Khoản 6 Điều 1 của Luật Liên bang Nga về Đăng ký Nhà nước đối với Bất động sản, quyền sở hữu và các quyền tài sản khác liên quan đến bất động sản cùng các giao dịch liên quan đều phải được đăng ký nhà nước.
Theo Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, các điều 130, 131, 132, 133.1 và 164 quy định rõ về các hạn chế và ràng buộc liên quan đến bất động sản, đặc biệt là trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, quản lý ủy thác, cho thuê và thuê mặt bằng nhà ở Những quy định này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc đăng ký các giao dịch bất động sản để đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Quyền tài sản trong bất động sản phải được thực hiện bắt buộc thông qua đăng ký; nếu không, giao dịch sẽ không được Nhà nước công nhận và bảo vệ, dẫn đến quyền lợi của các bên tham gia giao dịch không được xác lập.
Thứ năm, về xử lý tài sản bảo đảm
Trái với các quốc gia theo dòng họ Common law, các quốc gia thuộc dòng họ Civil law không cho phép bên nhận bảo đảm giữ hoặc bán trực tiếp tài sản bảo đảm (TSBĐ) để thực hiện nghĩa vụ Pháp luật của những quốc gia này quy định rằng việc xử lý TSBĐ chỉ được thực hiện thông qua bán đấu giá, và việc bán đấu giá này chỉ diễn ra khi có phán quyết từ Tòa án.
BPBĐ TC đối với BĐS ở các quốc gia theo hệ thống pháp luật Civil law được quy định dựa trên hình thức của hợp đồng bảo đảm Hầu hết các quốc gia chỉ cho phép áp dụng biện pháp tài chính đối với bất động sản.
1.4.1.2 Nhóm các quốc gia theo dòng họ pháp luật Common law
Một số quốc gia tiêu biểu theo hệ thống Common law bao gồm Hoa Kỳ, New Zealand và các bang của Canada Những quốc gia này không tiếp cận các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo xu hướng trái quyền và vật quyền, mà thay vào đó, họ chủ trương coi trọng tính hiệu quả của hoạt động kinh doanh hơn là bảo đảm ổn định xã hội.
Trong các quốc gia như Mỹ và Canada, hệ thống quy phạm cho bảo đảm bằng động sản và bất động sản (BĐS) được xây dựng riêng biệt Ở Mỹ, có Đạo luật thống nhất về lợi ích bảo đảm đối với đất đai và Đạo luật thống nhất về giao dịch đối với đất đai, trong khi Canada, đặc biệt là bang New Brunswick, có Luật về lợi ích bảo đảm liên quan đến đất đai Tại đây, quy định về bảo đảm tài chính (BPBĐ) được tích hợp trong các quy định về giao dịch bảo đảm (GDBĐ), với lợi ích bảo đảm được xem là nguồn gốc của các GDBĐ khác Tên gọi của BPBĐ chỉ là cách diễn đạt cụ thể của lợi ích bảo đảm, và pháp luật không chỉ điều chỉnh các BPBĐ thực hiện nghĩa vụ mà còn tập trung vào lợi ích bảo đảm và các vấn đề liên quan Do đó, mọi giao dịch phát sinh lợi ích bảo đảm đều phải tuân theo quy định của pháp luật bảo đảm tại những quốc gia này, bất kể tên gọi của từng giao dịch.
Thứ hai, về đối tượng của tài sản bảo đảm
Trái với các quốc gia áp dụng hệ thống pháp luật Civil law, đối tượng của tài sản bảo đảm (TSBĐ) tại Hoa Kỳ có phạm vi rộng lớn Theo quy định của Uniform Land Security Interest Act, tài sản bảo đảm được định nghĩa là bất động sản, bao gồm bất kỳ tài sản hoặc lợi ích nào liên quan đến đất đai, từ khoáng sản đến công trình kiến trúc Điều này cũng bao gồm các quyền lợi như tiền thuê và lợi ích của chủ đất, cũng như lợi ích chung của cộng đồng, trừ khi các luật khác quy định khác đi.
Về hiệu lực của giao dịch bảo đảm, trong hệ thống pháp luật Common law, thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm (GDBĐ) được xác định khi các bên ký kết hoặc theo thỏa thuận Tuy nhiên, lợi ích bảo đảm lại là yếu tố then chốt trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, do đó, việc xác định thời điểm phát sinh hiệu lực của lợi ích bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm (TSBĐ) là rất quan trọng Đối với bất động sản, Điều 203 của Đạo luật thống nhất về lợi ích bảo đảm đối với đất đai đã quy định rõ ràng về vấn đề này.
THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Bài nghiên cứu này tiếp tục phân tích thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) dựa trên ba nội dung chính: thứ nhất, thực trạng quy định pháp luật về xác lập HĐTC QSDĐ; thứ hai, thực trạng quy định pháp luật về thực hiện HĐTC QSDĐ; và thứ ba, thực trạng quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến HĐTC QSDĐ.
2.1.1 Thực trạng quy định pháp luật Việt Nam về xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
2.1.1.1 Chủ thể của HĐTC QSDĐ
Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) bao gồm bên thế chấp và bên nhận thế chấp Bên thế chấp là bên sử dụng tài sản của mình, cụ thể là quyền sử dụng đất, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của người khác Trong khi đó, bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự với bên thế chấp, và việc thực hiện quyền này được đảm bảo bằng thế chấp quyền sử dụng đất Bên nhận thế chấp chủ yếu là các tổ chức tín dụng, nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức kinh tế theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng này được thiết lập với sự tham gia của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ Trong một số trường hợp, hợp đồng còn có sự tham gia của các bên liên quan khác, như bên bảo đảm nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng (HĐTD) và bên được ủy quyền.
Thứ nhất, đối với bên TC QSDĐ
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, bao gồm tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và doanh nghiệp liên doanh Điều này cho thấy Luật Đất đai đã mở rộng quyền của các chủ thể, tạo ra cơ chế pháp lý thuận lợi cho giao dịch và nâng cao sự bình đẳng giữa các bên liên quan.
Theo Khoản 3 Điều 5 LĐĐ 2013, hộ gia đình được công nhận là chủ thể sử dụng đất, bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, và nuôi dưỡng Nhà nước giao đất cho hộ gia đình để phục vụ cho mục đích kinh doanh và sản xuất, trong đó chủ hộ là người đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) và cần có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ Tuy nhiên, việc xác định ai là thành viên của hộ gia đình có quyền ký kết hoặc ủy quyền đại diện trong các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vẫn gặp nhiều khó khăn và phức tạp trong thực tiễn.
Mặc dù đã mở rộng phạm vi các chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (TC QSDĐ), pháp luật vẫn hạn chế chỉ công nhận quyền này cho những chủ thể được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê Ngược lại, các chủ thể thuê đất với hình thức trả tiền hàng năm lại không được hưởng quyền này, mặc dù cả hai đều được Nhà nước công nhận và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Sự khác biệt chỉ nằm ở phương thức thanh toán tiền thuê đất, do đó, việc pháp luật loại trừ quyền TC QSDĐ của các chủ thể trả tiền hàng năm gây ra nhiều bất lợi cho họ.
Thứ hai, đối với bên nhận TC QSDĐ
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, các chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế khác, hoặc cá nhân theo quy định pháp luật Tuy nhiên, việc áp dụng chủ thể nhận thế chấp là tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân chỉ được thực hiện khi bên thế chấp là cá nhân hoặc hộ gia đình.
Theo quy định tại khoản 1 Điều của Luật Các TCTD 2010, các tổ chức tín dụng (TCTD) được phép hoạt động tại Việt Nam là bên nhận tài chính.
4 bao gồm: “ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân”
Theo quy định pháp luật hiện hành, tổ chức kinh tế nước ngoài, bao gồm tổ chức tài chính nước ngoài, chưa được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), điều này tạo rào cản trong việc thu hút vốn đầu tư từ các tổ chức nước ngoài Tại hội thảo “Lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” diễn ra ngày 15/3/2023 tại TP.HCM, luật sư Nguyễn Văn Hậu đã nhấn mạnh rằng việc cho phép thế chấp QSDĐ để huy động vốn từ tổ chức tài chính nước ngoài sẽ giúp doanh nghiệp Việt Nam mở rộng khả năng thu hút vốn đầu tư và có thêm lựa chọn trong các phương thức huy động vốn Tuy nhiên, vấn đề này vẫn gây tranh cãi và cần xem xét kỹ lưỡng do liên quan đến an ninh quốc gia.
Phạm vi của các chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (TC QSDĐ) đang ngày càng được mở rộng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho các phương án huy động vốn Điều này không chỉ phù hợp với nhu cầu đa dạng mà còn linh hoạt cho từng loại chủ thể trong thị trường bất động sản.
2.1.1.2 Đối tượng của HĐTC QSDĐ Đối tượng của HĐTC QSDĐ là QSDĐ Đây là một loại tài sản được phép sử dụng làm TSBĐ thông qua hình thức cụ thể là TC QSDĐ là một loại quyền tài sản của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức phát sinh trên cơ sở được các CQNN có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc phát sinh từ các giao dịch chuyển QSDĐ
Theo quy định của pháp luật dân sự, đối tượng của tài sản bất động sản (BĐS) được phân chia thành hai trường hợp rõ ràng: thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất (Điều 325 BLDS 2015); thứ hai, thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 326 BLDS 2015).
Theo quy định của luật, quyền sử dụng đất có thể được thế chấp một phần hoặc toàn bộ, tùy thuộc vào thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp.
Theo quy định pháp luật hiện nay, quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chia thành hai nhóm: nhóm thứ nhất bao gồm QSDĐ phục vụ cho mục đích ở và sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp hoặc phi nông nghiệp; nhóm thứ hai là QSDĐ phục vụ cho quốc phòng, an ninh hoặc lợi ích quốc gia, xã hội Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) chỉ áp dụng cho QSDĐ thuộc nhóm thứ nhất, trong khi QSDĐ nhóm thứ hai không được pháp luật công nhận là đối tượng của loại hợp đồng này.
Để trở thành đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ), nhóm quyền sử dụng đất phục vụ cho mục đích ở hoặc sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp và phi nông nghiệp cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành, cụ thể là theo Luật Đất đai.
Thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Trong hoạt động cấp tín dụng, các hợp đồng tín dụng thường được đảm bảo bằng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, điều này được các ngân hàng thương mại tại Việt Nam ưu tiên và áp dụng rộng rãi.
(Nguồn: https://m.cafef.vn/nui-so-do-the-chap-o-cac-ngan-hang-20220406150905903.chn)
Theo thống kê, tài sản thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng chiếm tỷ trọng lớn, với một số ngân hàng như ACB đạt 94%, Sacombank 86% và Eximbank 85% Đặc biệt, Agribank cũng ghi nhận tỷ lệ tài sản bất động sản cao trong báo cáo tài chính năm 2022, cho thấy sự phụ thuộc lớn vào loại tài sản này trong hoạt động tài chính của các ngân hàng.
TC là BĐS đạt hơn 2.289 triệu tỷ đồng (chiếm hơn 90% tổng giá trị tài sản TC) (Agribank, 2023)
Dựa trên quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, các ngân hàng thương mại (NHTM) hiện nay đã xây dựng mẫu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng Ví dụ, mẫu HĐTC QSDĐ của ngân hàng Agribank được trình bày tại Phụ lục 1, trong khi mẫu HĐTC QSDĐ của ngân hàng CB Bank được trình bày tại Phụ lục 2.
Mỗi ngân hàng có thể sử dụng các tên gọi khác nhau cho hợp đồng mẫu, ví dụ như Ngân hàng Vietinbank gọi là “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, Agribank gọi là “Hợp đồng thế chấp bất động sản”, và CB Bank gọi là “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Việc xây dựng hợp đồng mẫu tại các ngân hàng không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn làm cho quá trình xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất với khách hàng diễn ra nhanh chóng hơn.
2.2.1 Thực tiễn về giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Thứ nhất, chủ thể kí kết HĐTC QSDĐ
Chủ thể của hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng bao gồm hai bên: bên nhận tín chấp là ngân hàng và bên tín chấp là khách hàng Đối với ngân hàng, người ký hợp đồng thường là Giám đốc chi nhánh hoặc phòng giao dịch Theo quy định của luật doanh nghiệp, chi nhánh là đơn vị phụ thuộc và không có tư cách pháp nhân Do đó, Giám đốc chi nhánh/phòng giao dịch cần có giấy ủy quyền từ người đại diện theo pháp luật của ngân hàng để ký hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất.
Tại ngân hàng Agribank, người đại diện theo pháp luật thường ủy quyền cho các vị trí như Phó Tổng giám đốc, Trưởng Văn phòng đại diện, Giám đốc Đơn vị sự nghiệp, và Giám đốc Chi nhánh, Phòng giao dịch thực hiện nhiệm vụ và quyền hạn của mình Điều này được thực hiện theo quy định pháp luật và quy định nội bộ của Agribank trong việc ký kết và thực hiện hợp đồng bảo đảm cấp tín dụng.
Theo quy định của pháp luật, tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) hoặc người đại diện được ủy quyền đều có thể ký hợp đồng tín chấp (HĐTC) QSDĐ.
Thứ hai, đối tượng của HĐTC QSDĐ
Hầu hết các ngân hàng xem tài sản gắn liền với đất là đối tượng tín chấp bên cạnh quyền sử dụng đất (QSDĐ) Việc tín chấp tài sản này không chỉ gia tăng giá trị tài sản bảo đảm (TSBĐ) mà còn hỗ trợ ngân hàng trong quá trình xử lý TSBĐ Thông tin chi tiết về QSDĐ là cần thiết cho hợp đồng tín chấp (HĐTC).
Các quy định về tài sản thế chấp (TC) trong hợp đồng thế chấp (HĐTC) là bắt buộc, giúp ngân hàng xác định chính xác tài sản nhận TC và giảm thiểu rủi ro từ việc thiếu thông tin Ngoài quyền sử dụng đất (QSDĐ), tài sản TC còn bao gồm các tài sản gắn liền với đất và các quyền lợi, khoản thanh toán mà bên TC có thể nhận sau khi HĐ có hiệu lực Tại một số ngân hàng như Vietinbank, tài sản này được gọi chung là tài sản TC, trong khi ngân hàng khác như Agribank lại phân loại thành tài sản thuộc tài sản bảo đảm (TSBĐ) tùy thuộc vào tên gọi hợp đồng Để chứng minh quyền sử dụng hoặc sở hữu TSBĐ, bên TC phải cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở Tuy nhiên, việc cơ quan nhà nước thu hồi giấy tờ không đồng nghĩa với việc QSDĐ hợp pháp của chủ thể bị tước mất, như được thể hiện trong Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp khi giấy chứng nhận QSDĐ bị thu hồi.
Vào ngày 31 tháng 8 năm 2011, Ủy ban nhân dân thị xã B đã ban hành Quyết định số 3063/QĐ-UBND, quyết định thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ544493, được cấp cho ông Nguyễn Văn C và bà Vũ Thị vào ngày 14 tháng 7 năm 2004.
T Việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông C, bà T Tuy nhiên việc thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông
C, bà T, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà Trần Thị Ngọc H, ông Trần Huỳnh L và vợ chồng ông C, bà T đã hoàn tất, các bên không có tranh chấp gì về Hợp đồng chuyển nhượng này Mặt khác, trước khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T bị thu hồi, ông C, bà T đã thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng nhiều lần để vay tiền, gần nhất là ngày 19-3-2010 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của vợ chồng ông C, bà T với Ngân hàng tuân thủ đúng QĐPL nên Hợp đồng này có hiệu lực pháp luật Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ Điều 411 BLDS năm 2005 cho rằng Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 10.36.0015 ngày 18-3-2010 nêu trên vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng thế chấp này không còn là không đúng”
Thứ ba, hình thức của HĐTC QSDĐ
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại các ngân hàng được thiết lập dưới dạng văn bản riêng biệt, khác với các hình thức bảo đảm khác như số dư tiền gửi hay giấy tờ có giá, thường chỉ được ghi trong hợp đồng tín dụng (HĐTD).
Thứ tư, nội dung của HĐTC QSDĐ
Dựa trên các quy định pháp luật hiện hành, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng được xây dựng với các điều khoản nhằm tối đa hóa quyền lợi và giảm thiểu rủi ro trong quá trình cấp tín dụng cho khách hàng.
Các hợp đồng tại ngân hàng thường bao gồm những điều khoản cơ bản như tài sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp, quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp, quy trình xử lý tài sản thế chấp, hiệu lực của hợp đồng, cùng với một số thỏa thuận khác.
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
Hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là một yêu cầu cấp thiết trong xã hội hiện nay Hoạt động này không chỉ ảnh hưởng lớn đến các cơ quan chức năng trong lĩnh vực đất đai mà còn tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân Việt Nam Do đó, việc sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện pháp luật cần được thực hiện với các phương hướng rõ ràng nhằm nâng cao tính hiệu quả của HĐTC QSDĐ Dưới đây là một số phương hướng đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật về HĐTC QSDĐ tại Việt Nam.
Để hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ), cần đảm bảo tính phù hợp với đường lối và chính sách của Đảng, Nhà nước, cũng như tiến trình phát triển của nền kinh tế thị trường Nhà nước ta luôn chủ trương xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn thiện nhằm quản lý các mối quan hệ xã hội, trong đó có HĐTC QSDĐ Các cơ quan chức năng cần dựa trên các văn kiện của Đại hội Đảng và Nghị quyết của Ban chấp hành Trung ương Đảng để xây dựng hệ thống quy phạm pháp luật (QPPL) cho từng lĩnh vực, đảm bảo sự phù hợp với các quan hệ xã hội và điều kiện kinh tế hiện tại Vì vậy, pháp luật điều chỉnh các quan hệ liên quan đến HĐTC QSDĐ không chỉ cần tuân thủ các chủ trương về chế độ sở hữu toàn dân về đất đai mà còn phải xem xét xu hướng phát triển kinh tế trong giai đoạn hiện nay.
Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là cần thiết để tạo hành lang pháp lý vững chắc và đồng bộ cho các bên tham gia Cơ quan nhà nước cần xem xét toàn bộ các định chế pháp luật liên quan, từ luật chung đến các quy định trong luật chuyên ngành như đất đai, tín dụng, công chứng, nhằm xóa bỏ những quy định chồng chéo và sửa đổi cho phù hợp với thực tiễn xã hội Đồng thời, cần tránh tình trạng một quy định chung bị hướng dẫn bởi quá nhiều văn bản dưới luật, gây khó khăn trong việc áp dụng Nhà nước nên xây dựng các quy định phù hợp với Bộ luật Dân sự và các ngành luật khác Cuối cùng, các nhà làm luật cần nghiên cứu và dự liệu các vấn đề tiềm ẩn trong tương lai để hạn chế việc ban hành liên tiếp các văn bản quy phạm pháp luật.
Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tương thích với các điều ước quốc tế và phù hợp với pháp luật của những quốc gia có chế độ sở hữu đất đai tương tự như Việt Nam Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu mở cửa, hội nhập và giao lưu quốc tế Trong quá trình sửa đổi và hoàn
Hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt
3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay
Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) tại Việt Nam hiện nay là điều cần thiết Dựa trên các phương hướng đã trình bày, tác giả xin đề xuất một số kiến nghị nhằm cải thiện quy định pháp luật trong lĩnh vực này.
Thứ nhất, về chủ thể của HĐTC QSDĐ
Một trong những điểm cần lưu ý là mở rộng các chủ thể có quyền thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) cũng như các chủ thể có quyền nhận thế chấp QSDĐ Theo Luật Đất đai 2013, hiện nay, các chủ thể thuê đất theo hình thức trả tiền thuê hàng năm bị hạn chế trong quyền thế chấp QSDĐ, chỉ có quyền thế chấp tài sản gắn liền với đất Sự khác biệt giữa việc trả tiền thuê hàng năm và trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời gian thuê chỉ là phương thức thanh toán Pháp luật cho phép các chủ thể thuê đất lựa chọn giữa các phương thức thanh toán này.
Theo Điều 172 LĐĐ 2013, tổ chức kinh tế, cá nhân, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, và đều được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ Để bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, Nhà nước có thể xem xét sửa đổi quy định về chủ thể có quyền thuê đất trả tiền hàng năm Việc cho phép tổ chức tài chính nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam sẽ thu hút đầu tư và thúc đẩy phát triển kinh tế, như đã áp dụng ở các quốc gia như Trung Quốc, Thái Lan, và Campuchia Tuy nhiên, cần có quy định nghiêm ngặt để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro.
Trong giao dịch hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ), bên thứ ba thường xuất hiện và gây ra nhiều tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Bên thứ ba có thể là chồng hoặc vợ của bên tín chấp mà không biết về giao dịch, hoặc là người thừa kế tài sản Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể nhờ người Việt Nam đứng tên trên QSDĐ, dẫn đến việc tài sản này bị đem đi tín chấp Trong những trường hợp này, bên nhận tín chấp, đặc biệt là các ngân hàng thương mại, cần được bảo vệ quyền lợi hợp pháp để tránh việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu Thay vì đó, bên thứ ba có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu xảy ra tranh chấp với bên tín chấp.
Thứ hai, về đối tượng của HĐTC QSDĐ
Để đảm bảo Quyền sử dụng đất (QSDĐ) có thể trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC), cần làm rõ quy định về đất không có tranh chấp Việc xác định thời điểm đất được coi là có tranh chấp và các dấu hiệu cụ thể chứng minh tình trạng tranh chấp là rất quan trọng Điều này sẽ giúp người sử dụng đất (NSDĐ) dễ dàng chứng minh quyền sử dụng của mình, đồng thời tạo sự đồng bộ trong việc thực thi pháp luật tại các tổ chức tín dụng (TCTD) và các địa phương.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 295 Bộ luật Dân sự, tài sản bảo đảm (TSBĐ) có thể được mô tả chung nhưng cần phải xác định rõ ràng Tuy nhiên, quy định này có thể bị lợi dụng để che giấu tình trạng thực tế của tài sản trong nhiều trường hợp Do đó, cần có hướng dẫn chi tiết về các loại TSBĐ nào được phép mô tả chung Tác giả cho rằng, đối tượng của hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) cần phải được mô tả và xác định cụ thể để tránh tranh chấp phát sinh.
Thứ ba, về hình thức và hiệu lực của HĐTC QSDĐ
Một là, cách xác định việc thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong các trường hợp
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) không tuân thủ về hình thức cần được quy định cụ thể Theo Điều 129 BLDS 2015, nếu HĐTC QSDĐ được lập bằng văn bản nhưng không đúng quy định pháp luật, Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ Tuy nhiên, hiện tại không có hướng dẫn cụ thể để xác định hai phần ba nghĩa vụ này, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong việc áp dụng quy định pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Do đó, cần có nghiên cứu và ban hành quy định hướng dẫn việc xác định thực hiện hai phần ba nghĩa vụ trong HĐTC QSDĐ trong thời gian tới.
Quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) cần được đồng bộ giữa pháp luật dân sự và pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 2013 chỉ nêu rõ thời điểm có hiệu lực của nhiều loại hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất mà không chỉ định cụ thể thời điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên và thời điểm hợp đồng có hiệu lực đối với bên thứ ba là vấn đề quan trọng Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, có sự phân định rõ ràng về hai thời điểm phát sinh hiệu lực của loại hợp đồng này Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại có những quy định khác nhau và mâu thuẫn về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, dẫn đến sự thiếu đồng bộ trong quy định tại các ngân hàng Nhằm khắc phục tình trạng này, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 889/QĐ-Ttg ngày 07/06/2021 về danh mục văn bản quy phạm pháp luật cần sửa đổi, bổ sung, ban hành mới, trong đó Phụ lục I đã đề cập đến phương án sửa đổi quy định liên quan đến thời điểm có hiệu lực của hợp đồng với đối tượng là quyền sử dụng đất, bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng.
QSDĐ theo hướng quy định rõ thời điểm có hiệu lực của từng loại HĐ và phù hợp với những điều khoản của pháp luật dân sự
Thứ tư, về nội dung của HĐTC QSDĐ
Pháp luật hiện hành tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong việc ký kết hợp đồng, do đó không quy định những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) là một vấn đề quan trọng cần được nhà làm luật xem xét kỹ lưỡng Việc cân nhắc này sẽ hỗ trợ các bên liên quan trong quá trình xây dựng HĐTC QSDĐ, đồng thời đảm bảo sự cân bằng giữa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.
3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay
Việc thực thi pháp luật về hợp đồng tín chấp quyền sử dụng đất (HĐTC QSDĐ) tại các ngân hàng thương mại (NHTM) ở Việt Nam hiện nay bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm quy định pháp luật chung và quy định riêng của từng ngân hàng, cũng như ý thức chấp hành của cán bộ, nhân viên ngân hàng và người tín chấp Trong những năm gần đây, tỷ lệ nợ xấu tại các NHTM đã đạt mức đáng báo động, đặc biệt trong lĩnh vực tín chấp quyền sử dụng đất Để nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về HĐTC QSDĐ tại các NHTM, cần triển khai một số giải pháp cụ thể.
CQNN cần tăng cường kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về HĐTC QSDĐ tại các NHTM Để đảm bảo pháp luật về TC QSDĐ được thực hiện đúng, các hoạt động như cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, ký kết, giải quyết tranh chấp hay thanh lý HĐ cần được giám sát chặt chẽ từ đầu Nếu phát hiện sai phạm, cần xử lý nghiêm theo quy định pháp luật Hoạt động này vô cùng quan trọng và cần thiết để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), ký kết hợp đồng và giải quyết tranh chấp có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Việc thực hiện đúng quy định pháp luật trong các hoạt động này là cơ sở để hạn chế tranh chấp liên quan đến QSDĐ Đồng thời, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm trong lĩnh vực tài chính QSDĐ sẽ có tác dụng răn đe và ngăn ngừa vi phạm trong tương lai Mục đích của hoạt động kiểm tra, thanh tra và giám sát là đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả trong quản lý QSDĐ.