Nghiên cứu cơ sở khoa học về môi giới bất động sản và quy trình môi giới bất động sản(1)

Họ Tên: Nguyễn Văn Công Lớp: Kinh tế BĐS & Địa 57 Mã sinh viên: 11150674 CHƯƠNG I: NGHIEN CUU CO SO KHOA HOC VE MOI GIOI BAT DONG SAN VA QUY TRINH MOI GIOI BAT DONG SAN 1.1.Tong quan nghiên cứu môi giới bất động sản 1.1.1.Các đề lý luận lịch sử hình thành nghề mơi giới bất động sản Lịch sử nghề giới bất động sản gan liền với việc tư hữu bat động sản phát triển xã hội Khi thị trường mua bán bất động sản hình thành, nhu cầu bán nhu cầu mua tự thân sinh nghề giúp kết nỗi người mua người bán gặp để thực giao dịch Mơi giới bất động sản hình thành tồn phần bất đối xứng thông tin bên tham gia song hành với yếu tố chun mơn hiểu biết quy trình giao dịch, thủ tục pháp lý kỹ đàm phán để tìm đồng thuận người bán người mua giúp cho trình g1ao dịch đến việc hồn tất Nghề mơi giới bất động sản hình thành cách chun nhgiệp có lẽ khởi phát từ Vương Quốc Anh nơi phát triển bậc Châu Âu Kinh tế Công nghiệp kỷ 17 dần đạt đến cực thịnh Hoa Ky va lan sang Châu lục quốc gia khác Để có nhìn tổng quát hiểu nghề môi giới bất động sản nên tìm hiểu nghề mơi giới bất động sản quốc gia phát triển ngày so sánh với nghề giới bất động sản Việt Nam để biết chất nghề giá trị nghề đến đâu tương lai 1.1.2 Nghề giới bất động sản Việt Nam Thị trường Bất động sản du nhập vào nước ta bùng nỗ, phát triển mạnh mẽ Nghề môi giới bất động sản từ nhanh chóng hình thành ngày yêu cầu tính chuyên nghiệp cao thị trường phức tạp Việt Nam Nghề môi giới bất động sản Việt Nam nghề non trẻ so với nước phát triển giới Về khung pháp lý qui định nhiều hạn chế đặc biệt việc bảo vệ quyên lợi người bán, người mua người mơi giới xảy xung đột lợi ích Hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam chưa kiểm sốt chặt chẽ, có nhiều mơi giới hoạt động khơng có cấp đảo tạo chuyên môn sơ sài Nhiều người đến với nghề điều kiện tham gia dễ dãi hay với cảm xúc nơn nóng lợi nhuận hoa hồng mang lại 1.2 Khung lý thuyết môi giới bất động sản 1.2.1 Môi giới bất động sản gì? Giới thiệu dịch vụ mơi giới bất động sản Hoạt động môi giới phát sinh hội đủ yếu tổ sau: + Xuất quan hệ bên + Các bên giải công việc, hay giải không hiệu + Tôn người thứ ba, nhà mơi giới, có đủ lực, điều kiện để giải công việc liên quan đến bên Từ tính chất kế trên, nhận định mơi giới bất động sản thực công việc cho người khác mà đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Môi giới BĐS hiểu hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản Môi giới BĐS khác nhân viên bán hàng chỗ, nhân viên bán hàng đơn tìm kiếm người mua cịn mơi giới bất động sản tìm kiếm kết nối người bán người muốn mua 1.2.2 Các hình thức mơi giới bất động sản Có hai hình thức mơi giới là: + Mơi giới độc quyền: Nhà mơi giới độc quyên tiếp thị bất động sản độc quyền đại diện cho người bán Tuy nhiên, người môi giới chào bán hợp tác với nhà mơi giới khác đê trình bày bât động sản tới khách hàng tiêm chia khoản hoa hông + Môi giới tự do: Nhà môi giới giới thiệu khách hàng cho chủ sở hữu bất động sản, tư van cho khách hàng hưởng phí mơi giới (phí hoa hồng) theo giá trị thành cơng thương vụ 1.2.3 Khác môi giới bất động sản chuyên nghiệp với cò đất, cò bất động sản Nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoạt động có chứng chỉ, đào tạo có kiên thức mua bán bât động sản, có thê trợ giúp bên mua bán tình huồng trường hợp cụ thể Còn cò đất, cò bất động sản bên trung gian giới thiệu người mua người bán khơng có kiên thức tư vân hay đào tạo chuyên sâu 1.3 Vai trị mơi giới BĐS thị trường BDS 1.3.1 Làm cầu nối cho bên tham gia vào hoạt động giao dich hàng hóa bất động sản Vai trị quan trọng hoạt động mơi giới kết nối hai bên với ,dẫn dắt đến việc kí kết thương vụ, tạo hài long đồng thuận cho bên tham gia thương vụ.Nó nhắc đến khái niệm mơi giới BĐS.là bên thứ ba với mục đích tạo thông cảm ,thấu hiểu đề liên quan bên với giải cơng việc nảo liên quan hai bên — người mơi giới lúc đóng vai trị cầu nối 1.3.2 Cung cấp thông tin cho chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Thông tin BĐS thông tin khác có liên quan đến BĐS sở quan trọng cho việc thực giao dịch, quyền lợi ích chứa đựng bên BĐS Cơng việc nhà môi giới BĐS việc thu thập đầy đủ xác thơng tin cần thiết BĐS thơng tin có liên quan đến BĐS Nội dung thơng tin BĐS bao gồm: — Loại BĐS vị trí BĐS — Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS — Quy mơ, diện tích BĐS — Đặc điểm, tính chất, công sử dụng, chất lượng BĐS — Thực trạng cơng trình hạ tang, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến BĐS — Tỉnh trạng pháp lý BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử sở hữu, sử dụng BĐS — Các hạn chế vẻ quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có) — Gia ban, chuyén nhượng, thuê, cho thuê, thuê mua BĐS — Quyên lợi ích người thứ ba có liên quan — Các thơng tin khác liên quan đến BĐS Nhà môi giới BĐS phải có nhiệm vụ cơng khai tất thơng tin thu thập BĐS phải cung cấp đầy đủ, xác thơng tin cho khách hàng 1.3.3 Thúc thị trường bất động sản phát triển Nhà môi giới BĐS cầu nối cho cung cầu BĐS gặp băng thông tin thu thập cung cấp cho khách hàng tư cho họ sớm đưa định nhằm bảo vệ lợi ích cho họ Như vậy, nhà môi giới BĐS đưa cầu đến với cung giúp cho cầu gặp cung cách nhanh nhất, hiệu Điều này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường giao dịch BĐS trở nên sôi động Việc cung cấp thông tin BĐS cách công khai, minh bạch từ nhà môi giới BĐS vô quan trọng Thông qua tổ chức mơi giới — người qua đào tạo có kinh nghiệm kiến thức chuyên môn năm thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật vé bất động sản, giúp đối tượng có nhu cầu giao dich bất động sản thoả mãn điều kiện mình, giúp cho họ tính tốn kĩ lưỡng việc mua bán để định phù hợp nhất, đồng thời qua tô chức môi giới, việc cung cấp thông tin hoàn hảo hơn, việc đầu hay đầu tư bất động sản cá nhân tơ chức có xác thực hơn, giá bất động sản thị trường phản ánh mối quan hệ cung câu, đưa giao dịch vào hoạt động công khai minh bach, han ché tinh trang đầu đất tràn lan, ép giá Từ giúp cho Thị trường BĐS phát triển lành mạnh, hiệu phát huy vai trò to lớn phát triển nên kinh tế quốc dân 1.3.4 Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày phát triển nhu cầu giao dịch ngày tăng số lượng chất lượng Nhưng đặc tính bất động sản thơng tin thương khơng hồn hảo, giao dịch chủ u giao dịch ngầm nhà nước khơng thê kiểm sốt giao dịch đó, nên việc thu thuế người có thu nhập cao tham gia giao dịch thị trường nhà nước thực Vẫn nhiều giao dịch bất động sản thực thông qua tô chức mơi giới khơng đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước Mà thuế nguồn thu nhà nước để trang trải cho hoạt động, chi phí nước Vì vật tổ chức, cá nhân môi giới cơng nhận cho phép hành nghề có đăng kí kinh doanh giúp cho họ hoạt động có hiẹu đồng thời thông qua giao dịch nhà nước tăng thu nhập thuế 1.3.4 Giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng Chính hoạt động cơng ty kinh doanh BĐS người mơi giới BĐS yếu tố góp phần hồn thiện mơi trường pháp lý hoạt động quản lý Nhà nước BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS với Thị trường BĐS Bởi lĩnh vực môi giới BĐS năm hoạt động kinh doanh BĐS, nơi phát sinh bộc lộ rõ xung đột lợi ích đối tượng tham gia Thị trường BĐS Nếu môi trường pháp lý không đủ chật chẽ hiệu lực mâu thuẫn phát sinh, phát triển dẫn đến đô vỡ thị trường 1.4.Điều kiện hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản Đê đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bât động sản, cá nhân, tô chức cân hội đủ điêu kiện sau: + Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, phải có vốn pháp định đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định pháp luật + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật + Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có người có chứng mơi giới bất động sản + Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật có chứng môi giới bất động sản 1.5.Những yêu cầu chuyên môn môi giới bất động sản Nhà môi giới BĐS chuyên nghiệp thực tốt cần phải người thăng, trực, am hiểu luật pháp có chun mơn cao Vì BĐS sản phẩm có giá trị lớn, đơi lớn Khách hàng bỏ nguồn vốn lớn để đầu tư tin tưởng vào nhà môi giới bên mơi giới, dịch vụ có liên quan phải thực người có trách nhiệm cao, biết đặt vào tâm thế, vị khách hàng mớiđạt hiệu cao cho tất bên, đồng thời không sai phạm lương tâm đạo đức nghề nghiệp Sự phát triển thị trường kéo theo ngày nhiều yêu câu, nhiệm vụ Sự phát triển buộc nhà dịch vụ phải thực ngày cảng nhiều dịch vụ cho khách hàng Nó địi hỏi nhà làm dịch vụ phải tự học hỏi liên tục hồn thiện lực Tâm quan trọng tiêu chuẩn nghề nghiệp lớn, mang tính định Trước tiên chúng thiết lập để thống hoạt động tác nghiệp nhà mơi giới Tiêu chuẩn nghề nghiệp có ý nghĩa thực tiễn cho khách hàng ngầm thơng báo cho khách hàng họ trơng đợi từ nhà mơi giới Thơng qua gây sức ép lên nhà mơi giới phải đạt hiệu cao cho khách hàng Vì cần phải nhân mạnh vai trò đặc biệt quan trọng tiêu chuân nghề nghiệp đơi với nhóm nghệ nghiệp thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng 1.6.Quy trình mơi giới bất động sản Quy trình mơi giới bất động sản trình tự thực thương vụ mơi giới bất động sản Quy trình mơi giới BĐS đầy đủ phải bao gồm nội dung sau: 1.6.1 Thu thập thông tin cung câu thị trường Bất động sản để từ xác định BĐS mục tiêu a Tìm hiểu thơng tin nguồn cung bất động sản thị trường Thị trường bất động sản nơi cung cấp hàng hóa bất động sản Có dạng cung bán, cho thuê cho thuê lại Cung bất động sản thời điểm phụ thuộc vào lượng bất động sản rao bán, cho thuê thời điểm cộng với số lượng bất động sản mà chủ sử dụng hủy hợp đồng thuê Hàng hóa bất động sản đượcphát triển chủ yếu từ nguồn cung sau: + Nhà nước + Các cá nhân sở hữu bất động sản + Công ty,tập đoàn đầu tư, kinh doanh, phát triển bất động sản + Ngân hàng, tổ chức tín dụng sở hữu bắt động sản + Bắt động sản nước Các kênh thơng tin mà nhà mơi giới khai thác để có nguồn cung BĐS mong mn: + Mạng xã hội, infernef: Khơng phủ nhận mạng xã hội với Internet cơng cụ tìm kiếm hiệu Người sáng lập phần mềm, công cụ hiểu rõ nhu cầu người sử dụng Những công cụ thực thong minh đến mức ”chưa cần nói hiểu” Chỉ cần vài thao tác nhà mơi giới hồn tồn tìm kiếm nguồn cung bất động sản ưng ý để từ xác định sản phẩm mục tiêu Các nhà mơi giới ”len lỏi” vào quan, tổ chức nhà đất hay trang báo mạng chuyên bất động sản để tìm hiểu thông tin + Bạn bè, người thán môi quan hệ: Nhà mơi giới hồn tồn có thê sử dụng quan hệ cá nhân đê thu thập thông tin dự án bât động sản tiêm + Cơ quan nhà nước quản lý đất đai, công ty kinh doanh BDS: Các quan Nhà nước có chức quản lí Bộ Xây dựng, Bộ Đầu tư, Bộ Thương mại nơi có nhiều thơng tin dự án, cơng trình BĐS Các cơng ty xây dựng, kinh doanh nơi có nguồn cung BĐS lớn Các nhà mơi giới thu thập sàng lọc thơng tin từ quan tổ chức + Đi fưựực tế: Đây nguồn thông tin quan trọng thông qua việc tìm hiểu thực tế dé nhà mơi giới phát khu nhà, đất bỏ trống hay dự án bất động sản Cũng trực tiếp eửi quảng cáo, nhu cầu tìm BĐS khu vực, tịa nhà, khu phố mà nhà mơi giới cần tìm Tiếp cận thực tế phương pháp truyền thơng để tìm kiêm ngn cung BĐS vân rât hiệu b Tìm hiểu thơng tin cầu bất động sản thị trường Nhà môi giới cần tìm hiểu đặc tính khách hàng nhu cầu họ đê có kê hoạch xác Đối tượng cầu gồm hai loại: Chưa có nhà có nhu cầu nhà mới: rộng hơn, hẹp hơn, nhà nghỉ, vườn Người mua BĐS mục đích sau: người tiêu dùng sản xuất, nhà xưởng: Kinh doanh dịch vụ; Đầu tư, kinh doanh BĐS: Bảo tồn vốn, đầu tiền nhàn rỗi: Văn phịng, Cơng sở, chi nhánh, phịng giao dịch, đại lý; Th kinh doanh dịch vụ thương mại Khoanh vùng cầu bất động sản cơng tác tìm kiếm khách hàng trở nên dễ dàng c Khi xác định sản phẩm, tìm hiểu thơng tin, tong quan vé du an, san pham BDS BĐS hay quyền BĐS đối tượng thương vụ Vì việc tìm kiếm BĐS, hay nói cách khác tìm kiếm khách hàng có bất động sản cần bán, cho thuê hoạt động thương vụ Trách nhiệm nhà môi giới phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS bao gồm tất thông tin tổng quan tiết để từ xây dựng mục tiêu sách bán hàng cách tối ưu Không thể cung cấp dịch vụ hiệu đáp ứng tốt yêu cầu bán khách hàng khơng nắm xác thơng tin sản phẩm Việc xác định rõ BĐS cần thiết nguyên nhân sau đây: + 7hứ nhất: BĐS khác nhau, dựa kinh nghiệm dé phán đốn + Tứ hai: có ghi chép thân miêu tả xác tranh tồn cảnh BĐS, đánh giá chân thực lời miêu tả tốt đẹp BĐS chủ sở hữu, bước đầu đánh giá giá trị BĐS Nếu nhà môi giới dựa lời chủ sở hữu dễ gây hiểu biết lệch lạc, thiếu chân thực BĐS + 7hứ ba: Việc hiểu rõ BĐS giúp khách hàng an tâm vẻ chuyên môn nhà môi giới sẵn sàng đặt niềm tin hơn, hết không bị rơi vào bị động khách hàng có thức câu hỏi, thăc mặc sản phâm + Thi te: việc xem xét, quan sát BĐS cách trực tiếp cho phép nhà môi giới đưa dãy câu hỏi cụ thể Hơn họ xem giấy tờ liên quan BĐS Một dự án hay sản phẩm bất động sản nảo nhà mơi giới cần năm thông tin tông quan nhât như: + Chủ đầu tư, nhà thầu thi công hay đơn vị sở hữu BĐS: Khách hàng quan tâm nhiều đến việc hộ mà họ mua có xây dựng chủ đầu tư hay đơn vị thi cơng có uy tín, chất lượng hay khơng? Những chủ đầu tư hay nhà thầu có uy tín lâu năm thị trường tạo tin tưởng lớn tới khách hàng Tuy nhiên, đơn vị hình thành muốn cho thay tham vọng cạnh tranh thị trường nên không ngừng cải thiện chất lượng, mang lại phong cách trẻ trung, đại cho dự án họ + Tơng diện tích, quy mơ dự án + Tiên độ bàn giao + Thiết kế, kỹ thuật dự án: loại hình hộ chính, số lượng hộ sản, tơng sơ tịa, tâng sơ thang máy tịa + Thiết kế hộ: sản phâm bđs có phịng ngủ, tầng, chỗ để xe hay sân trước sân sau cụ thê thiệt kê thê + Chính sách hàng chủ đầu tr: Các chủ đầu tư thường liên kết với ngân hàng để áp dụng nhiều sách bán hàng ưu đãi lớn tài chính, hỗ trợ lãi suất Họ tùy theo thị trường mà tăng giảm sách cho đạt lợi ích tối đa Những sách thủ tục, hồ sơ hỗ trợ tối đa Ngồi thơng tin tơng qt kê trên, nhà môi giới cần quan tâm đên yêu tô chi tiết, tạo nên đặc thủ riêng môi dự án, sản phâm BĐS Đó u tơ riêng biệt về: + Vi rí: Khơng chun gia Bất động sản cho yếu tổ vị trí yếu tô quan trọng bậc dự án, sản phẩm BĐS Điều dễ hiểu mà yếu tổ đặc thù mang tính có định BĐS Vì đơn giản đặc tính khác thay đối vị trí BĐS bất di bất dịch khơng thể thay Điều làm nên tính quan trọng yếu tố chí vị trí cịn định lớn đến giá BĐS Tuy vậy, vị trí yếu tố khách quan Đối với người vị trí cho đẹp người khác lại xấu Vì xem xét địa điểm, nhà môi giới không nên đánh giá Việc đánh giá địa điểm đẹp hay không người mua hay người thuê đánh giá Việc nhà môi giới ghi chép lại yếu tố, đặc tính địa điểm Nhà mơi giới cần ghi chép lại đặc tính liên quan đến BĐS kiểu hướng hình dạng mảnh đất, nhà, khoảng cách đến phương tiện công cộng, hàng xóm liền kể, có gần đầu phố, bãi đỗ xe, cơng viên, vườn hoa khơng, có gan bệnh viện, trường học, nhà trẻ, bể bơi, siêu thị, khung cảnh qua cửa số Đó yếu tổ xung quanh thêu dệt nên tranh toàn cảnh liên quan đến BĐS Nhà môi giới sử dụng tiêu chuẩn nảy giải đáp yêu câu người mua hay thuê + Tién ich cua ca du an hay can hộ: Bao gồm tiện ích cơng cộng xung quanh dự án, hộ tiện ích đặc quyên (chỉ hộ bên dự án hưởng tiện ích đại, riêng tư mà chủ đâu tư thiệt kê cho cư dân họ) + Nội thất, trang thiết bị bàn giao: Nói đến nội thất bàn giao hộ dự án cách thức làm việc nhà mơi giới đơn giản việc truyền đạt lại sách bàn giao chủ đầu tư với khách hàng từ ban đầu Khách hàng năm rõ đồng ý không Tuy nhiên, hoạt động môi giới nhà thé cu hay hộ thuộc chủ sở hữu cá nhân, hộ gia đình cơng việc lại phức tạp chút Nhiều người bán nhà thường khốt tay nói để lại hết vật dụng, đồ đạc mang đỗ vật cá nhân Lúc thường họ chưa suy tính đầy đủ Tuy khơng nên bắt chặt lời chủ nhà, buộc họ phải để lại tất họ nói Nhiệm vụ nhà môi giới không ghi chép lại danh sách đồ vật để lại, mà phải thỏa thuận giá đồ vật giá trị người mua muốn để lại đồ vật định chủ nhà mang Khách hàng quan tâm đến BĐS lúc đầu thường không để ý kỹ đến trang thiết bị Thế sau thỏa thuận tiết đơi lại phát sinh nhiêu vân đê vướng mặc 1.6.2 Xác định bên tham gia thương vụ giới Trong thực tế nhà môi giới đại diện (cho bên hai bên) cho lợi ích người bán hay người mua, người cho thuê hay người thuê Nói chung nguyên tắc hoạt động nhau: cố găng hết mình, cần thận tiết, trung thực Tuy với trường hợp khác lại cần cách tiếp cận hành động khác Dưới đối tác điển hình thương vụ mà nhà môi giới cần xem xét a.Người mua BĐS: Đối với người mua đề quan trọng khả tài Trong thực tế cần trả lời câu hỏi: người mua có khả khả thực tế họ đến đâu, người mua có nguồn tải nguồn tài sử dụng đến đâu? Nguồn tiền người mua tiền mặt, vốn tự có, vốn vay hay chấp Ngồi góc độ "bao nhiêu?" khía cạnh khơng phần quan trọng "khi nào?" có tay Vấn để trở nên quan trọng xác định thời hạn bước tốn Ngồi để liên quan đến lực tài người mua cịn cần phải ý đến tình trạng cá nhân họ Nếu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) người nước ngồi họ cần giấy tờ cần thiết riêng Không phải lúc nhà mơi giới biết hết nội dung thời gian nhận đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà môi giới trường hợp khơng phải có trách nhiệm giải đề liên quan đến tòa án, hay quan qun Tuy nhà mơi giới cần xếp tình kịch xảy đề hành động Ngoài để liên quan đến lực tài người mua cịn cần phải ý đến tình trạng cá nhân họ Nếu người mua chưa đủ tuổi (16 tuổi) người nước ngồi họ cần giấy tờ cần thiết riêng Khơng phải lúc nhà glới biết hết nội dung thời gian nhận đủ giấy tờ cần thiết (ví dụ việc bán nhà cho Việt kiều) Nhà mơi giới trường hợp khơng phải có trách nhiệm giải vấn đề liên quan đến tòa án, hay quan quyên Tuy nhà mơi giới cần xếp tình kịch xảy đề hành động b Người thuê BĐS: Việc xác định nhu câu người thuê nguyên tắc giống trường hợp người mua Thông thường địi hỏi người th cụ thể, xác định họ đưa nhanh Mặt khác người cho thuê thường quan tâm đến hoàn cảnh người thuê Đối với người cho thuê khó tính họ khơng muốn cho người th có trẻ nhỏ, thú vật ni nhà Vì kí kết hợp đồng buổi 10 tiếp xúc ban đầu cần phải thống điểm cho hai bên Ngoài người cho thuê hay quan tâm đến hoàn cảnh riêng người thuê, đặc biệt nguồn thu nhập, mức độ ồn định công việc Việc xác định nguồn thu nhập giúp cho người cho thuê hy vọng ốn định suốt trình cho thuê Trong thực tế nhiều người muốn cho công ty thuê cá nhân, cho gia đình th sinh viên lí đảm bảo cam kết hợp đông é Chủ sở hữu - người BĐS: Nêu chủ sở hữu cá nhân cơng việc mơi giới đơi với bên bán đơn giản rât nhiều so với bên bán mộ chủ đâu tư nhà môi giới bên phân phôi sản phầm độc quyên đ Chủ sở hữu — người cho thuê: Ngày có nhiều người đầu tư vào thị trường BĐS coi thu nhập từ việc cho thuê nguồn Vẫn đề cho thấy trông đợi rõ ràng vào tính chun nghiệp nhà mơi giới hy vọng vào người thuê tiềm Đối với nhà mơi giới, ngồi việc ghi chép vấn đề liên quan đến BĐS, tình trạng kĩ thuật, pháp lí, mức giá cho th cịn cần quan sát, đánh giá người cho thuê Không phải lúc người ta cho thuê tỏ trung thực, tử tế 1.6.3 Tìm kiếm, tư vấn thương lượng a Tìm kiểm khách hàng Có nhiều kênh để tìm kiếm khách hàng từ kênh tiếp cận cầu BĐS nói phân Khi có nguồn cung sản phẩm BĐS Việc nhà môi giới không ngừng, không ngừng nỗ lực tiếp thị sản phẩm nhằm tìm kiếm tệp khách hàng tiềm Ngược lại, có đối tượng có nhu cầu muốn mua sản phẩm BĐS với nhà mơi giới lại vận dụng kiến thức chun mơn hành động để tìm kiếm nguồn cung phù hợp nhất, để giới thiệu cho bên muôn mua b Tư ván thương lượng với bên: Nhà môi giới cần khéo léo đàm phán, thương lượng để bên ham gia thương vụ “thuận mua vừa bán” Đây công việc quan trọng nhât nhà môi giới, cân dùng 11 hết tất kỹ chuyên môn, hiểu biết sản phẩm với lời lẽ khách quan, đảm bảo quyên lợi cho bên mua bên bán Trong trình mơi giới, nhà mơi giới ln phải tạo khơng khí cởi mở, thăm dị lại mục tiêu khách hàng (có thể thay đổi) Nhà mơi giới khơng nên dơn ép khách hàng tạo khách hàng cảm giác “°hớ giá'” cần lường trước câu hỏi mà bên đặt cho đưa định xác, rõ ràng Cơng sức nhà mơi giới lớn để đến thương vụ thành công nên nên thông báo cho khách hàng biết nỗ lực người môi giới để họ hiểu họ trân trọng vả đảm bảo quyên lợi Thái độ phục vụ nhiệt tình thân thiện, lĩnh, tránh yếm Thể tính chun nghiệp, xúc tiến giao dịch nhanh chóng tiện lợi Các đề liên quan đến tài gia cả, tiễn độ toán cần thông báo lại mộ vài lần để tiện trao đối yếu tơ nhạy cam Đơi khi, có kỹ cách thức hợp lý nhà mơi giới có thuyết phục bên tham gia, mà cần may mắn “°duyên”? Nghề môi giới phụ thuộc nhiều vào chữ “°dun”” Có người khơng cần làm gi, chi đơn giản tình cờ, khách hàng tự tìm đến với họ có người làm cách, nghiệp vụ không thê đến kết khả quan 1.6.4 Thời hạn bước thực môi giới Một đề quan trọng thương vụ thị trường BĐS phải thoả thuận thời hạn thực bước thương vụ Việc xác định giai đoạn thực thoả thuận địi hỏi nhà mơi giới phải có khơng kiến thức mà khả hình dung, tiên liệu việc Thơng thường việc thực thương vụ có thé chia làm ba giai đoạn: a.Kí kết hợp đồng khởi điểm - bao gồm việc đặt cọc trước (khoảng 10%), đồng thời thỏa thuận điều khoản để chứng tỏ ý chí bên kí kết hợp đồng cơng chứng cuối Kết thúc trình xem xét, kiểm tra đàm phán Đồng thời hợp đồng khởi điểm rõ tránh nhiệm người mua, rõ cần thiết phải gom góp, chuẩn bị tiền hay phải tiến hành chấp Đối với người bán hợp đồng rõ việc cần thực bước liên quan đến tình trạng pháp lí kĩ thuật BĐS dé ban b.Kí kết hợp đồng cơng chứng - thời điểm chuyển quyền sở hữu, sử dụng sang người mua việc trả phần lớn lượng tiền theo giá ghi hợp đồng 12 c.Giao nhận BĐS giao trả BĐS - đồ vật cuối chủ sở hữu chở khỏi BĐS, với trang thiết bị, ghi chép số công tơ điện, nước, người mua trả khoản lại có lượng tiền nhà cịn lại theo giá thỏa thuận Quy trình ví dụ điển hình, khơng phải quy trình chuẩn Tính phơ thơng ví dụ xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác Thứ phần lớn nhà, BĐS bán chủ sở hữu, người sống BĐS Vì khơng thể thực hai việc bán, trả tồn tiền theo giá thỏa thuận với việc giao trả BĐS lúc (vẫn đề không bao gồm việc bán mảnh đất trống, quyền mua hộ q trình xây dựng hay cơng trình tự khác) Thứ hai, nhiều thương vụ "hợp đồng phụ thuộc" mà bán phụ thuộc mua việc mua có thê thực BĐS bán Vì cần phải liên tục xác định bước thực hiện, ngồi việc khởi động nguồn vốn, theo dõi thời điểm chuyền tiền để thu xếp chuyến chuyển đỗ đạc, cơng việc sửa chữa có ý nghĩa quan trọng Thứ ba, thời điểm thực bước thương vụ phụ thuộc vào khả tài người mua (lượng tiền sẵn có, vay hay thời hạn giải ngân ngân hàng cho vay chấp) 1.6.5 Kết thúc thương vụ môi giới Khi kết thúc thương vụ môi giới, nhà môi giới cần lưu ý điều sau: + Giải đáp thỏa đáng thắc mắc liên quan đến sản phẩm BĐS + Cảm ơn ghi nhận góp ý từ khách hang + Lưu trữ thông tin khách hàng đầy đủ + Theo dõi tiễn trình thực thỏa thuận chuyển nhượng + Liên lạc thường xuyên để theo dõi thủ tục, thời gian chuyển nhượng + Thông báo hai bên biết trước thời gian toán theo thỏa thuận chuyến nhượng + Tư kịp thời gặp khúc mắc, phát sinh + Co mat dé ky lam chứng lần tốn 1.6.6 Duy trì chăm sóc khách hàng 13 Theo tính chất cơng việc sau kết húc thương vụ, nhận thù lao hoa hồng xong, nhà mơi giới hồn thành cơng việc mơi giới Nhưng thực tế, nhà mơi giới có tâm huyết chun nghiệp, cơng việc ““eare”ˆ khách hàng sau kết húc môi giới cần nhà môi giới đặc biệt trọng Điều không giúp nhà môi giới uy tín, thái độ làm việc chuyên nghiệp mà việc trì mối quan hệ với khách hàng cũ nhiều giúp nhà môi giới có thêm khách hàng tiềm tương lai Nhà môi giới cần cam kết thực quy trình chăm sóc khách hàng chất lượng gia tăng tính chuyên nghiệp đạt hiệu giao dịch tối ưu, định kỳ liên lạc để trì, phát triển quan hệ thân thiết thường xuyên cung cấp thông tin tiếp thị BĐS 1.7 Những yếu tố ảnh hưởng đến quy trình mơi giới BĐS Quy trình mơi giới bất động sản chun nghiệp quy trình có tiêu chuẩn rât khăt khe vê mặt: chât lượng thông tin, thân nhà môi giới - Đầu tiên, thơng tin đóng vai trị đặc biệt quan trọng việc thực môi giới bất động sản Một nhà mơi giới thường có nhiều thơng tin thị trường lượng thông tin cần cho thương vụ mơi giới khơng phải xác định rõ thông tin cần thiết để trọng vào khai thác, phân tích để đưa phán đốn xác Điều phụ thuộc lớn vào chất lượng thông tin thu thập lượng thơng tin có nhiều khơng đầy đủ xác khơng giúp nhà mơi giới có nhìn đắn thương vụ diễn Ngồi việc thu thập thơng tin cần có q trình lưu trữ xử lý thông tin cách hiệu để tận dụng tối đa thông tin thu thập thông tin lưu trữ từ trước g1úp cho thương vụ suôn thành công nhanh - Thứ hai, chuyên môn kỹ nhà môi giới ảnh hưởng lớn đến việc thực thương vụ mơi giới: Ngồi việc nam vững thơng tin thị trường phải người am hiểu rộng tất lĩnh vực đời sống hàng ngày mơi giới khơng phải q trình truyền thơng tin từ A đến B mà môi giới bao gồm tất hoạt động xung quanh thương vụ: chuyển hộ khâu, tư tài bên cạnh nhà mơi giới phải có đầy đủ kỹ đàm phán, kiểm tra tính thật giả loại giấy tờ 14 - Tiếp theo, nói đến trách nhiệm đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới: Nhà môi giới phải cung cấp đầy đủ xác thơng tin mà khai thác cho bên, khơng giấu diễm để gây bất lợi cho bên làm lợi cho mình; phải thực người trung gian thương vụ để đảm bảo minh bạch, rõ ràng thương vụ - Sự ảnh hưởng phương tiện làm việc đến việc thực thương vụ: Phương tiện làm việc công cụ hỗ trợ đặc lực cho nhà môi gi01 viéc tim kiém thong tin, tiếp cận khách hàng, lưu trữ hồ sơ Ví dụ phát triển cơng nghệ thông tin giúp cho nhà môi giới tìm kiếm thơng tin dễ dàng qua Internet hay máy vi tính giúp nhà mơi giới lưu trữ lượng thông tin, hồ sơ lớn mà tốn nhiều diện tích lưu trữ thơng tin giấy trước việc tìm kiếm thơng tin lưu trữ máy tính nhanh đơn giản nhiều - Các quy định pháp luật nội dung hợp đồng, quy định việc công chứng hợp đồng ảnh hưởng lớn đến việc soạn thảo ký kết hợp đồng khởi điểm hop đồng công chứng Trên nhân tổ ảnh hưởng trực tiếp đến việc thực quy trình mơi giới bất động sản, bên cạnh cịn có nhân tố khác ảnh hưởng gián tiếp: - Cách thức thu thập thông tin: Đây hệ bị ảnh hưởng chuyên môn quan niệm nhà môi giới Cách thức thu thập thông tin ảnh hưởng đến chất lượng thông tin thu thập qua ảnh hưởng đến việc thực mơi giới bất động sản - Quy định doanh nghiệp môi giới bất động sản hỗ trợ kìm hãm nhà mơi giới làm ảnh hưởng đến việc thực môi giới bất động sản nhà giới - Cách thức làm việc doanh nghiệp ảnh hưởng lớn đến cách thức làm việc nhà môi giới doanh nghiệp qua ảnh hưởng đến việc thực quy trình mơi giới bất động sản 15