Thực trạng chất lượng quản lý bảo trì nhà ở cao tầẦng
a) Kết quả đạt được trong chất lượng quản lý
Sau khi các công trình hoàn thành và đạt tiêu chuẩn chất lượng, chúng được nghiệm thu và bàn giao cho Ban quản trị cùng cư dân để đưa vào sử dụng Ban quản trị đã nhanh chóng chú trọng đến công tác bảo trì nhà ở chung cư cao tầng ngay từ khi tiếp nhận công trình.
Sau khi nhận bàn giao công trình và các hồ sơ thiết kế, Ban quản trị đã nhanh chóng hợp tác với Xí nghiệp quản lý vận hành để lập kế hoạch bảo trì các hạng mục như kết cấu, kiến trúc, điện, nước, hệ thống thông tin và hạ tầng cơ sở Công ty đã thuê Trung tâm phát triển công nghệ quản lý và kiểm định xây dựng để tư vấn quy trình bảo trì cho các hệ thống Sau khi kiểm tra và phê duyệt, quy trình bảo trì bao gồm phương pháp kiểm tra, tần suất kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa khi có hư hỏng Đánh giá cho thấy quy trình bảo trì của công trình tương đối chuyên nghiệp so với các tòa nhà khác tại Hà Nội, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số hạn chế trong chất lượng quản lý.
Bên cạnh những ưu điểm trên còn một số mặt tồn tại về chất lượng trong công tác quản lý bảo trì như:
Nhiều năm trước, việc quản lý nhà ở chung cư và cao tầng gặp khó khăn do thiếu quy chế rõ ràng, dẫn đến công tác quản lý không chặt chẽ và thiếu đồng bộ Điều này đã gây ra sự mơ hồ về quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu trong việc trùng tu, sửa chữa và bảo trì các hệ thống như cáp điện, cấp thoát nước, cũng như vệ sinh môi trường và quản lý rác thải tại các khu vực chung như hành lang và cầu thang.
Nhiều hộ dân thường tự ý sửa chữa và cải tạo các hệ thống điện, nước và thoát nước trong nhà khi gặp sự cố kỹ thuật Điều này, kết hợp với ý thức sử dụng chưa cao của người dân, dẫn đến tình trạng các công trình nhanh chóng xuống cấp.
Công tác sửa chữa tại các tòa nhà như II, C12 khu đô thị Đặng Xá hiện còn nhiều hạn chế, dẫn đến việc các lỗi nhỏ không được khắc phục kịp thời Tâm lý sửa chữa một thể khiến chi phí bảo trì tăng cao và có thể dẫn đến các sự cố không kiểm soát Chẳng hạn, các vết nứt nhỏ trên kết cấu nếu không được sửa chữa ngay sẽ trở thành vết nứt lớn do tác động của tải trọng, gây tốn kém trong việc sửa chữa sau này.
Quản lý thi công hiện nay đang gặp nhiều vấn đề, bao gồm việc lựa chọn vật liệu không đúng với thiết kế ban đầu và sử dụng các vật liệu giá rẻ, không phù hợp Quy trình thi công chưa tuân thủ đúng tiêu chuẩn của nhà nước và quốc tế, trong khi khâu giám sát thi công bị lỏng lẻo và nghiệm thu không nghiêm túc Những yếu tố này dẫn đến chất lượng công trình kém, thể hiện qua các hiện tượng như nứt, thấm nước ở nhà vệ sinh và tắc ống nước.
+ Lắp đặt thiết bị không phù hợp gây ảnh hưởng tới tuổi thọ và phải thay thế nhiều.
Theo quy định của Luật Dân sự, cư dân chung cư đồng sở hữu khu vực công cộng, nhưng phần diện tích ngoài căn hộ không có người quản lý Mô hình tự quản dẫn đến việc không ai chịu trách nhiệm về hệ thống kỹ thuật công cộng sau khi căn hộ được bán Khi xảy ra hỏng hóc, việc sửa chữa trở nên khó khăn do không có ai đứng ra đảm nhận trách nhiệm, và kinh phí sửa chữa phụ thuộc vào sự tự nguyện đóng góp, gây khó khăn trong trường hợp hư hỏng nghiêm trọng.
Nhiều hộ dân thường không ưa thích việc bảo trì định kỳ các hạng mục, vì họ cảm thấy điều này gây phiền phức và ảnh hưởng đến cuộc sống hàng ngày Chẳng hạn, trong quá trình bảo trì hoặc kiểm tra hệ thống, đơn vị quản lý cần phải cắt điện hoặc cắt nước ở một số khu vực nhất định.
Mặc dù các dự án xây dựng nhà cao tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, nhưng hiện nay chưa có quy định thống nhất về quản lý, sử dụng, vận hành và bảo trì Điều này dẫn đến việc các chủ đầu tư tự tổ chức quản lý một cách tự phát, thiếu sự đồng bộ và thống nhất.
Nhiều đơn vị quản lý tòa nhà chưa cung cấp đầy đủ thông tin cho người sử dụng về nội quy, quy trình vận hành và hệ thống kỹ thuật của công trình.
Các quy trình quản lý vận hành hệ thống như cơ điện, cấp nước, thoát nước, thông gió và hệ thống thông tin quản lý hiện nay tại các Xí nghiệp chưa đồng nhất và còn thiếu sót.
Thực trạng chất lượng quản lý cung cấp dịch vụ kỹ thuật nhà ở cao tầng
Trước khi bàn giao các tòa nhà cao tầng cho cư dân, công ty đã ký hợp đồng với các nhà quản lý cung cấp dịch vụ kỹ thuật như viễn thông và tin học Để tránh tình trạng độc quyền, thiết kế tòa nhà đảm bảo dung lượng cho ít nhất hai doanh nghiệp viễn thông tham gia cung cấp dịch vụ Hệ thống cáp viễn thông được thiết kế thuận tiện cho lắp đặt, bảo trì và quản lý, nhằm cung cấp các dịch vụ điện thoại, internet, truyền hình cáp và hơn thế nữa Hệ thống phủ sóng trong tòa nhà cũng được thiết kế để các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ di động có thể sử dụng chung cơ sở hạ tầng Hệ thống này cần có khả năng thay đổi và nâng cấp để đáp ứng các công nghệ di động tiên tiến Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế trong chất lượng quản lý.
Hiện nay, việc quản lý và vận hành các hệ thống kỹ thuật còn lỏng lẻo, dẫn đến nhiều lỗi xảy ra trong giai đoạn đầu sử dụng.
- Về hệ thống điều hòa :
Sau khi nhà thầu hoàn thành việc thi công và lắp đặt hệ thống điều hòa, họ đã cung cấp hướng dẫn sử dụng và thông tin liên quan Tuy nhiên, hệ thống hiện tại vẫn hoạt động liên tục mà chưa được lập trình các kịch bản tiết kiệm năng lượng như khống chế nhiệt độ hay cài đặt theo lịch nghỉ lễ, Tết, và giờ cao điểm, thấp điểm.
Trong giai đoạn đầu triển khai, phòng quản trị chưa cung cấp hướng dẫn chi tiết cho các phòng ban trong tòa nhà, dẫn đến tình trạng một dàn nóng phục vụ nhiều dàn lạnh với nhiệt độ khác nhau Nhiều người sử dụng chế độ lạnh trong khi một số khác lại bật chế độ nóng, gây ra chênh lệch nhiệt độ lớn và có nguy cơ làm hỏng hệ thống điều hòa Mặc dù tình trạng này hiện nay đã hiếm gặp, nhưng hiệu quả tiết kiệm năng lượng vẫn chưa đạt được như mong đợi.
- Về hệ thông điện chiếu sảng
Hệ thống điện chiếu sáng ngoài trời và sân vườn đã được cài đặt tự động theo giờ chiếu sáng, nhưng hệ thống chiếu sáng trong tòa nhà vẫn chưa được thiết lập kịch bản vận hành hợp lý Điện ở tầng hầm thường xuyên hoạt động với công suất 100% và bật liên tục 24/24h, dẫn đến tình trạng bóng đèn thường xuyên bị cháy Máng đèn sử dụng loại có chụp kín bằng nhựa, khi hoạt động liên tục trong thời gian dài, nhiệt độ tăng cao có thể làm biến dạng hoặc hỏng hóc phần chụp nhựa.
+ Hệ thống chiếu sáng hành lang thường xuyên được bật 100% công suất Cho nên việc tiết kiệm năng lượng chưa thực sự đem lại hiệu quả cao
Hệ thống bơm chìm hút nước thải và nước mưa thường được lắp đặt trong hố ga hoặc tầng hầm, nhưng không được bảo trì định kỳ Điều này dẫn đến việc bơm hỏng không được sửa chữa kịp thời, gây ra nguy cơ ngập nước tầng hầm khi có mưa lớn Việc bảo dưỡng thường xuyên là rất cần thiết để đảm bảo hệ thống hoạt động hiệu quả và tránh tình trạng ngập úng.
Các bộ lưu điện (UPS) ắc quy trong các hệ thống máy như máy phát điện, tủ ATS, máy bơm phòng cháy chữa cháy Diesel và đèn chiếu sáng sự cố thường không được kiểm tra và bảo trì định kỳ Điều này dẫn đến tình trạng các ắc quy chỉ được sửa chữa hoặc thay thế khi đã yếu hoặc hỏng, gây ảnh hưởng đến hiệu suất và độ tin cậy của hệ thống.
Chủ đầu tư đầu tư vào việc xây dựng hạ tầng như đường xá, cấp thoát nước và thông tin liên lạc, sau đó tính chi phí này vào giá đất trong khu nhà ở để bán hoặc cho thuê Khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, còn nhiều vấn đề tồn tại như quy trình bảo trì và bảo dưỡng hệ thống cấp nước, thoát nước chưa được lập đầy đủ, ảnh hưởng đến tuổi thọ và hiệu quả hoạt động của hệ thống Việc xác định chu kỳ kiểm tra định kỳ, phát hiện và sửa chữa lỗi nhỏ, cũng như thời gian đại tu cần thiết trước khi xảy ra hư hỏng lớn là rất quan trọng để tránh tốn kém chi phí sửa chữa.
Thực trạng chất lượng quản lý cung cấp dịch vụ phi kỹ thuật
a) Kết quả đạt được trong chất lượng quản lý
Ngoài các dịch vụ kỹ thuật, cư dân trong tòa nhà còn được hưởng nhiều dịch vụ phi kỹ thuật như trông xe, vệ sinh, bảo vệ an ninh, vận hành thang máy, bơm nước, và các khu vui chơi cho trẻ em và người lớn Một số tòa nhà cao cấp còn có hồ bơi trong nhà, rạp chiếu phim, siêu thị phục vụ 24/7, và phòng khám đa khoa Tầng trệt được bố trí các kiốt kinh doanh đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày như siêu thị, khu tập gym, quầy bán đồ lưu niệm và nhà hàng đồ ăn nhanh Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề và hạn chế trong chất lượng quản lý dịch vụ.
Bên cạnh những vấn đè đã đạt được thì một số tồn tại trong chất lượng quản lý có thể kể tới như:
Tầng trệt của tòa nhà được thiết kế để phục vụ các dịch vụ cho cư dân, nhưng vẫn gặp phải vấn đề tiếng ồn do hoạt động của các dịch vụ ăn uống và giải khát diễn ra suốt cả ngày.
Theo quy định hiện hành, khu vực để xe ô tô con phải nằm trong tầng hầm của các tòa nhà, và chỉ những xe có thẻ để xe do đơn vị quản lý cấp mới được phép vào Tuy nhiên, thực tế cho thấy tầng hầm thường quá hẹp, dẫn đến việc nhiều hộ phải để xe bên ngoài, gây mất mỹ quan và ảnh hưởng đến không gian công cộng Nhiều xe không được đỗ đúng quy định, tình trạng lộn xộn và thiếu nghiêm túc trong việc tuân thủ nội quy an toàn phòng cháy chữa cháy diễn ra phổ biến Mặc dù quy định cấm chủ sở hữu căn hộ cho mượn, chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe, nhưng nhiều chủ sở hữu không có nhu cầu sử dụng vẫn đăng ký gửi xe và thực hiện việc chuyển nhượng suất để xe của mình cho người khác.
Thực trạng chất lượng quản lý sinh hoạt chung cộng đồng
a) Kết quả đạt được trong chất lượng quản lý
Ban quản trị tòa nhà không chỉ thực hiện các nhiệm vụ như trông xe, bơm nước và giữ vệ sinh, mà còn quản lý cư trú, hòa giải và theo dõi nhân khẩu trong các gia đình Họ cũng tham gia vào các hoạt động cộng đồng như ma chay và cưới hỏi, thể hiện sự quan tâm tới đời sống cư dân Điều này giúp củng cố niềm tin và tạo cảm giác an tâm cho người dân sống trong khu nhà Ngoài ra, việc quản lý hộ khẩu và tìm hiểu tâm tư, hoàn cảnh sống của cư dân giúp Ban quản trị đề ra các biện pháp và chính sách phù hợp, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống cho cộng đồng.
Hiện nay, Tổng công ty Viglacera đã ban hành quy định quản lý và sử dụng cho các tòa nhà chung cư cao tầng, áp dụng cho chủ đầu tư, chủ sở hữu căn hộ và cư dân Những quy định này nhằm thực hiện các chính sách về gia đình và văn hóa do chính quyền địa phương đề ra, đồng thời duy trì mối quan hệ hòa đồng giữa cư dân Trong trường hợp xảy ra mâu thuẫn, cư dân được khuyến khích trao đổi thẳng thắn và xây dựng, tránh xung đột và ảnh hưởng đến người khác Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại những hạn chế trong chất lượng quản lý tại các tòa nhà này.
Hiện nay, các khu nhà ở cao tầng của Tổng công ty Viglacera - CTCP thiếu các tổ chức đoàn thể như Hội người cao tuổi, Hội phụ nữ, Hội chữ thập đỏ và Đoàn thanh niên, dẫn đến việc cư dân không có cơ hội tham gia các hoạt động cộng đồng Ngoài ra, không gian sinh hoạt chung cũng thiếu thốn, không tạo điều kiện cho việc giao lưu văn hóa giữa các cư dân Vào các dịp lễ lớn như Tết cổ truyền, Tết thiếu nhi, Tết phụ nữ hay lễ kỷ niệm 26-3, các khu chung cư chưa tổ chức được các sự kiện mang tính chất ngày hội, hạn chế việc tạo dựng mối quan hệ và hiểu biết lẫn nhau giữa cư dân.
Công tác quản lý cư trú của Xí nghiệp quản lý vận hành tòa nhà đang gặp khó khăn do việc nắm bắt thông tin các hộ gia đình mới chuyển đến chưa kịp thời Nhiều hộ gia đình không thực hiện nghiêm túc việc đăng ký tạm trú tạm vắng với chính quyền địa phương, dẫn đến những vấn đề trong công tác quản lý an ninh trật tự.
Thực trạng chất lượng quản lý kiến trúc cảnh quan, sửa chữa cải tạo không
a) Kết quả đạt được trong chất lượng quản ly
Thiết kế ban đầu của chung cư đã tạo ra một kiến trúc cảnh quan hài hòa, với màu sắc phù hợp với các tiểu cảnh xung quanh và bên trong căn hộ Thiết kế hợp lý cho phép cư dân có không gian riêng, thể hiện cá tính của từng hộ Về công tác sửa chữa, chủ sở hữu căn hộ phải tự chịu chi phí cho các hư hỏng do mình gây ra, bao gồm cả hư hỏng của các tiện ích chung Sửa chữa các hư hỏng của tiện ích chung trong căn hộ phải do đơn vị quản lý hoặc công ty chuyên nghiệp thực hiện để đảm bảo an toàn Chủ sở hữu có thể tự thuê công ty để sửa chữa hư hỏng khác, nhưng cần cung cấp thông tin cho Ban quản trị Trong quá trình sửa chữa, đơn vị quản lý có quyền kiểm tra và giám sát để đảm bảo an toàn cho toàn bộ tòa nhà Đơn vị thi công phải tự vận chuyển thiết bị và vật liệu, đồng thời xử lý rác thải xây dựng.
Bên cạnh những kết quả đạt được trên thì vẫn còn một số tồn tại, hạn chế trong chất lượng công tác quản lý như sau:
Quản lý kiến trúc cảnh quan hiện đang thiếu sự kiểm soát chặt chẽ, dẫn đến tình trạng các công trình chung cư không tuân thủ quy định về việc cắm thay mặt tiền Hệ quả là người dân tự ý thay đổi chất liệu và màu sơn cửa sổ bên ngoài, gây ảnh hưởng tiêu cực đến cảnh quan chung của khu vực.
Trong quá trình sửa chữa căn hộ, chủ sở hữu cần nghiêm túc trình bày các bản vẽ thiết kế và thi công cho Xí nghiệp quản lý vận hành tòa nhà Đồng thời, họ cũng phải tạo điều kiện cho cán bộ của Xí nghiệp vào kiểm tra, nhằm đảm bảo an toàn cho công trình và các công trình xung quanh.
Trong quá trình cải tạo và sửa chữa căn hộ, việc quản lý thời gian thi công là rất quan trọng Cần nghiêm túc trong việc xử lý tiếng ồn và đảm bảo vệ sinh ngoài hành lang để không gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của cư dân xung quanh.
2.3.7 Thực trạng chất lượng quản lý rủi ro trong vận hành a) Kết quả đạt được trong chất lượng quản lý
Trong công tác quản lý rủi ro, Tổng công ty đã phát triển quy trình quản lý rủi ro hiệu quả để ứng phó với các tình huống khẩn cấp.
+ Đối với sự cố thông thường, khiếu nại
Bước l: Xử lý tại hiện trường
Bước 2: Nếu giải quyết xong thì báo cáo bằng văn bản vào sáng hôm sau hoặc sau ngày nghỉ.
Nếu vấn đề chưa được giải quyết, cần bố trí nhà thầu để xử lý sự vụ Bộ phận phụ trách phải báo cáo bằng văn bản vào sáng hôm sau hoặc ngay sau ngày nghỉ.
+ Đối với sự cố khẩn cấp, xử lý như sau:
Bước l : Kỹ sư trưởng và trưởng bộ phận chăm sóc khách hàng báo cáo tới giám đốc xí nghiệp quản lý vận hành
Bước 2 : Tùy theo nội dung mà liên lạc tới bộ phận liên quan là phụ trách an ninh hoặc bộ phận phụ trách về vệ sinh
Bước 3: Xử lý tại hiện trường
Bước 4: Nếu giải quyết xong thì báo cáo bằng văn bản vào sáng hôm sau hoặc sau ngày nghỉ
Nếu sự vụ chưa được giải quyết, cần bố trí nhà thầu để xử lý và báo cáo bằng văn bản vào sáng hôm sau hoặc sau ngày nghỉ Đánh giá chung về chất lượng quản lý rủi ro trong vận hành của công ty hiện nay cho thấy sự khẩn trương, hiện đại và phù hợp với xu hướng quản lý vận hành tòa nhà toàn cầu Tuy nhiên, vẫn tồn tại một số vấn đề và hạn chế trong chất lượng quản lý.
Bên cạnh những kết quả đạt được về chất lượng công tác quản lý rủi ro trong vận hành thì vẫn còn một số tồn tại như:
Hiện nay, chưa có bộ phận chuyên môn nào quản lý rủi ro trong quá trình vận hành nhà cao tầng, dẫn đến việc chỉ khắc phục các sự cố đã xảy ra Điều này không chỉ gây tốn kém mà còn làm gia tăng chi phí để xử lý các vấn đề phát sinh.
Các lỗi rủi ro thường phát sinh từ các yếu tố kỹ thuật như hỏng đột ngột, sự cố về mắt điện, mất nước, hoặc thao tác không đúng quy trình.
Việc tâm lý ngại khắc phục các lỗi nhỏ và chờ đợi sửa chữa lớn có thể gây ra nhiều rủi ro trong quá trình sử dụng.
Hiện nay, Tổng công ty đã đạt được nhiều kết quả tích cực trong việc nâng cao chất lượng quản lý thông tin cho vận hành tòa nhà cao tầng Để tối ưu hóa quy trình này, công ty đã đầu tư và áp dụng rộng rãi hệ thống phần mềm quản lý tòa nhà, bao gồm nhiều thành phần quan trọng.
+ Hệ thống điều khiển chiếu sáng
+ Hệ thống điều hòa VRV
+ Hệ thống báo cháy và chữa cháy
+ Hệ thống an ninh camera chức năng giám sát
+ Hệ thống an ninh kiểm soát cửa ra vào
+ Hệ thống nước sinh hoạt và nước thải
+ Hệ thống truyền thanh nội bộ PA
Hệ thống điều khiển tự động hóa tòa nhà được thiết kế với cấu trúc mở và giao thức mở, dựa trên nền tảng khoa học công nghệ hiện đại, cho phép tích hợp các hệ thống kỹ thuật đơn lẻ Điều này giúp người quản lý dễ dàng hơn trong việc quản lý và vận hành các hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.
Hệ thống điều khiển phân tán sử dụng phần mềm HMI để kết nối giữa máy tính điều khiển và các bộ điều khiển kỹ thuật số, đảm bảo hoạt động ổn định ngay cả khi có sự cố truyền thông trong mạng Tuy nhiên, vẫn tồn tại những hạn chế về chất lượng quản lý trong hệ thống này, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của các thiết bị điều khiển và bộ định tuyến.
Bên cạnh những kết quả đạt được về chất lượng công tác quản lý thông tin trong vận hành thì vẫn còn một số tồn tại như:
Quản lý hệ thống thông tin trong vận hành là một nhiệm vụ quan trọng, yêu cầu sự phối hợp nhịp nhàng giữa nhiều bộ phận khác nhau Để thực hiện tốt công việc này, các chuyên gia cần có kiến thức rộng và kỹ năng đa dạng trong nhiều lĩnh vực.
Quản lý thông tin trong vận hành thường gặp rủi ro về độ chính xác, dẫn đến việc cập nhật thông tin không liên tục hoặc có thể sai lệch.
2.3.9 Thực trạng về chất lượng quản lý theo chức năng quản lý vận hành nhà ở cao tầng a) Về công tác lập kế hoạch:
Kêt quả đạt được, những mặt còn tôn tại, hạn chế và nguyên nhân các tôn tại về chất lượng công tác quản lý vận hành các nhà chung cư cao tầng của Tổng công ty
Quan điểm công tác quản lý vận hành các nhà ở cao tầng của Tổng Công ty
ty Viglacera — CTCP trong thời gian tới
Quản lý vận hành các nhà ở cao tầng là cần thiết để duy trì ổn định đời sống cho cư dân, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của đô thị Điều này không chỉ nâng cao vị thế của khu nhà ở mà còn hỗ trợ Tổng công ty Viglacera - CTCP trong quá trình đổi mới kinh tế xã hội của vùng.
3.1.1.1 Phát triển bền vững, hài hòa
Khái niệm “Phát triển bền vững hài hòa” rất đa dạng, đặc biệt trong quản lý hành chính đô thị, nơi mối quan hệ giữa cơ quan công quyền và người dân được nhấn mạnh Về môi trường, khái niệm này tập trung vào thái độ của thế hệ hiện tại trong việc khai thác tài nguyên, nhằm bảo vệ cho các thế hệ tương lai Do đó, một trong những nguyên tắc quan trọng nhất cho phát triển bền vững chính là việc cân bằng giữa lợi ích hiện tại và trách nhiệm với tương lai.
Phát triển bền vững yêu cầu đáp ứng nhu cầu hiện tại mà không ảnh hưởng đến khả năng đáp ứng nhu cầu của các thế hệ tương lai Do đó, việc nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà ở cao tầng không chỉ góp phần vào sự phát triển bền vững mà còn tạo sự hài hòa cho khu đô thị, đồng thời nâng cao hiệu quả hoạt động kinh doanh của Tổng công ty.
3.1.1.2 Phát triển phù hợp với quy hoạch chung
Việc phát triển các khu nhà ở cao tầng cần tuân thủ quy hoạch chung của địa phương và ngành, đảm bảo tính ổn định trong suốt quá trình sử dụng Các dự án này phải được thực hiện đồng bộ, từ cơ sở hạ tầng đến kiến trúc cảnh quan, nhằm tạo ra một môi trường sống hoàn chỉnh và bền vững.
3.1.1.3 Đảm bảo phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại
Một khu nhà ở cao tầng cần có cơ sở hạ tầng đồng bộ và hiện đại để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của cư dân Việc chuyên nghiệp hóa cung cấp dịch vụ là yếu tố quan trọng nhằm đảm bảo tiện nghi tối ưu cho người dân.
Mục tiêu công tác quản lý vận hành các nhà ở cao tầng của Tổng Công ty
Nâng cao chất lượng quản lý khai thác và sử dụng nhà ở cao tầng theo hướng chuyên nghiệp sẽ tạo dựng thương hiệu uy tín cho Tổng công ty Viglacera trong lĩnh vực quản lý và vận hành công trình xây dựng Điều này không chỉ đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế mà còn nâng cao hiệu quả hoạt động trên thị trường.
+ Đảm bảo chất lượng sống và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân đô thị
Tạo lập cảnh quan môi trường cho khu nhà ở cao tầng cần phải hài hòa giữa yếu tố tự nhiên và nhân tạo, nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi và giải trí của cư dân.
+ Đảm bảo quản lý tốt nhất các công trình hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, đáp ứng được nhu cầu sử dụng của người dân
+ Nâng cao ý thức trách nhiệm giữ gìn trật tự khu nhà ở cao tầng, tạp lập môi trường sống an toàn, văn minh cho người dân trong khu đô thị
Nâng cao hiệu quả kinh doanh của Tổng công ty Viglacera trong lĩnh vực khai thác vận hành công trình nói chung, công trình nhà ở cao tầng nói riêng.
Nhiệm vụ quản lý vận hành nhà ở cao tầng của Tổng Công ty Viglacera -
Trong thời gian tới, Tổng công ty Viglacera-CTCP cùng các công ty thành viên sẽ tiến hành bàn giao, nghiệm thu và khai thác vận hành nhiều dự án nhà ở, bao gồm khu chung cư cao cấp Thăng Long số 1 với 3 tầng hầm, 25 tầng căn hộ và 30 tầng văn phòng kết hợp khách sạn tại Đại lộ Thăng Long, Hà Nội; dự án khu nhà ở-văn phòng-thương mại giai đoạn 2 tại Ngã Sáu, Bắc Ninh; khu nhà ở thương mại tại Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội; khu nhà ở thương mại tại Kim Chung, Di Trạch, cùng với một số dự án nhà ở cao tầng khác.
Đề tài luận văn tập trung vào việc nâng cao chất lượng quản lý vận hành nhà ở cao tầng của Tổng công ty Viglacera - CTCP Dựa trên các tồn tại và nguyên nhân đã được chỉ ra, nhiệm vụ quản lý vận hành của Tổng công ty Viglacera sẽ được cải thiện cho các dự án trong thời gian tới.
Đề tài này tập trung vào việc chi tiết hóa, bổ sung và cải tiến các quy trình quản lý vận hành tòa nhà Nó chỉ ra một số danh mục quy trình cần thực hiện và nêu rõ nội dung để cải tiến, bổ sung cho các quy trình hiện hành, nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng quản lý.
+ Lập danh mục các quy trình vận hành tòa nhà trong các tình huống đặc biệt và nội dung cụ thể một số quy trình điển hình
+ Các đề xuất về các quy trình bảo trì trang thiết bị
+ Nâng cao hơn nữa chất lượng quản lý vận hành về mặt xã hội, xây dựng mô hình quản lý hợp lý
+ Đề xuất các quy trình bảo trì thiết bị theo phương pháp tiên tiến, hiện đại của thế giới với chi phí phù hợp nhất
Thành lập công ty chuyên nghiệp trong lĩnh vực quản lý bảo trì và vận hành các khu nhà ở cao tầng nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động và tối ưu hóa công suất cho các dự án bất động sản này.
Đề xuất quy trình phối hợp giữa con người và thiết bị, bao gồm các buổi diễn tập ứng phó sự cố, nhằm rèn luyện cư dân trong tòa nhà đối phó với các tình huống giả định Điều này giúp họ phản xạ nhanh chóng và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của tòa nhà khi có sự cố xảy ra trong thực tế.
Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành nhà ở cao tầng của Tổng Công ty Viglacera — CTCP Go nn HT ng nho 69 1 Nhóm giải pháp thực hiện các chức năng quản lý
Giải pháp quản lý vận hành tòa nhà về mặt ky thuat
Hình 3.5 Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành về mặt kỹ thuật
3.2.2.1 Bảo trì kết cầu, kiến trúc công trình với triết |ý bảo trì bằng phát triển
Bảo trì bằng phát triển là hình thức đầu tư vào công tác bảo trì công trình nhằm nâng cao tuổi thọ và công năng sử dụng của công trình cùng hệ thống máy móc thiết bị Việc này không chỉ kéo dài tuổi thọ mà còn tăng năng suất và thời gian khai thác, từ đó gia tăng lợi nhuận từ hệ thống Triết lý bảo trì bằng phát triển có thể được chia thành ba giai đoạn.
Sửa chữa các sự cố với mức độ hư hỏng nhẹ là công việc quan trọng, giúp duy trì tính năng và cấu trúc của công trình Những công tác sửa chữa này thường đơn giản và không gây ảnh hưởng đến kiến trúc tổng thể, đảm bảo sự an toàn và hiệu quả trong sử dụng.
+ Công tác sửa chữa mang tính chất bảo trì theo định kỳ
Sửa chữa các sự cố lớn đòi hỏi quy trình đơn giản, không làm ảnh hưởng đến kết cấu và tính năng kiến trúc của công trình.
Việc thay thế một phần của bộ phận là cần thiết khi công trình xuống cấp hoặc thiết bị vật tư bị hư hỏng, bào mòn, đặc biệt trong các hệ thống máy móc và thiết bị điện nước.
Sửa chữa các sự cố nghiêm trọng đòi hỏi quy trình phức tạp, có khả năng thay đổi cấu trúc và chức năng kiến trúc của công trình.
Cải tạo công trình nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của người dân và tối ưu hóa hiệu quả kinh doanh cho chủ đầu tư Giai đoạn này tập trung vào việc nâng cấp công năng và kiến trúc của công trình, đảm bảo sự hài hòa giữa tiện ích sử dụng và lợi ích kinh tế.
Cải tạo hoặc xây dựng một hệ thống sản xuất kinh doanh mới là cần thiết khi hệ thống hiện tại đã cũ, lỗi thời, năng suất kém, hoặc không còn khả năng phát triển.
Mô hình bảo trì băng phát triển là một yếu tố thiết yếu, đóng vai trò quan trọng trong các khu đô thị mới Mô hình này phản ánh quy luật phát triển của xã hội, trong đó những gì không còn phù hợp sẽ được thay thế bằng những giải pháp mới hiệu quả hơn, phù hợp hơn với thực tiễn.
3.2.2.2 Quản lý, vận hành hệ thống điện nước, phòng chỗng cháy nổ a) Tổ quản lý, vận hành hệ thống điện
- Nhân sự: 2 người thợ điện được cấp chứng chỉ hành nghề
- Thời gian làm việc : thay nhau phiên trực 24/7 túc trực có mặt thường xuyên tại tòa nhà
+ Quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật điện đúng yêu cầu kỹ thuật Tham gia nghiệm thu lắp đặt hệ thống điện
+ Tính toán nhu cầu sử dụng điện của tòa nhà để cung cấp điện năng đầy đủ
+ Bảo hành, bảo trì, sửa chữa sự cố điện
+ Chủ động giải quyết những trường hợp mất điện đột xuất
+ Đảm bảo nguồn điện dự phòng luôn sẵn sàng cung cấp cho những chỗ thiết yếu khi gặp sự cỗ mất điện đột xuất
+ Đảm bảo nguồn điện dự phòng luôn sẵn sàng cung cấp cho những cho thiết yếu phòng khi mắt điện
Hệ thống điện hiện tại đang được theo dõi chặt chẽ với các số liệu quan trọng như mức tiêu thụ điện, số lượng bóng điện cháy và nhu cầu chiếu sáng tại các khu vực công cộng vào từng thời điểm Những thông tin này sẽ giúp tổ thống kê đánh giá hiệu quả sử dụng điện và đưa ra các giải pháp cải thiện.
Kết hợp với tổ thống kê, chúng tôi tư vấn cho Ban quản trị các giải pháp sử dụng điện hiệu quả và tiết kiệm Đồng thời, chúng tôi cũng đảm bảo vận hành hệ thống cấp và thoát nước một cách hiệu quả nhất.
- Nhân sự: 2 người thợ cấp, thoát nước có chứng chỉ hành nghè
- Thời gian làm việc: thay phiên nhau trực 24/7, túc trực có mặt thường xuyên tại tòa nhà
+ Quản lý, vận hành hệ thống cấp, thoát nước đúng yêu cầu kỹ thuật Tham gia nghiệm thu lắp đặt hệ thống cấp nước, thoát nước.
+ Tính toán nhu cầu sử dụng nước của tòa nhà để cung cấp nước đầy đủ, đồng thời vận hành hệ thống thoát nước hợp lý
+ Bảo hành, bảo trì, sửa chữa sự cố hệ thống cấp, thoát nước
+ Đảm bảo nguồn nước PCCC đủ theo yêu cầu kỹ thuật khi gặp sự có
Cung cấp số liệu về tình hình sử dụng nước cho tổ thống kê, bao gồm lượng nước sử dụng cho từng mục đích khác nhau, các sự cố xảy ra trên hệ thống cấp và thoát nước, cũng như nhu cầu chiếu sáng tại các địa điểm công cộng vào từng thời điểm cụ thể.
Kết hợp với tổ thống kê, chúng tôi tư vấn cho Ban quản trị các giải pháp sử dụng nước hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời đảm bảo vệ sinh môi trường Bên cạnh đó, hệ thống thông gió và cấp nhiệt cũng được chú trọng để nâng cao chất lượng sống.
Thông gió là cách cung cấp khí tươi từ bên ngoài làm pha loãng, phân tán các chất gây ô nhiễm hoặc hơn nước
Hệ thống thông gió khu vệ sinh là cơ chế hút không khí cưỡng bức từ các khu vệ sinh, giúp loại bỏ các chất ô nhiễm ra khỏi nhà thông qua các quạt gió và đường ống Đặc biệt, ở các tòa nhà chung cư cao tầng, ống hút gió thường được thiết kế theo trục đứng lên mái, nơi đặt quạt hút để đảm bảo lưu lượng không khí đủ lớn cho việc thông gió hiệu quả.
Thông gió tầng hầm thường sử dụng hệ thống thông gió cơ khí, bao gồm cả hệ thống hút và cấp khí, hoặc chỉ một trong hai loại Hệ thống này đảm bảo không khí trong tầng hầm luôn được lưu thông và thoáng đãng.
Thang máy thường hoạt động hoàn toàn tự động, nhận lệnh từ các bảng điều khiển bên trong và bên ngoài Khi có lệnh gọi, đèn và nút sẽ báo hiệu lệnh đã được ghi vào bộ nhớ Trong trường hợp không có lệnh gọi nào, thang máy sẽ không hoạt động.
2 hướng, thang máy sẽ dừng lại ngay tại tầng vừa đáp lại lệnh gọi với cửa phòng thang đứng
Giải pháp quản lý mối quan hệ với các tổ chức xã hội và chính quyền địa phương trong vận hành tòa nhà ke S011 lá at roi š nug phổ há SE ao 84 3.2.4 Nhóm giải pháp về trang thiết bị và thông tin cho quản lý vận hành
phương trong vận hành tòa nhà
- thập đỏ chiến binh _ thanh niên Đoàn
Sơ đồ mối quan hệ xã hội trong quản lý vận hành nhà ở cao tầng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng ngôi nhà văn hóa người Việt Đề nghị các tổ chức hội, đoàn phối hợp với BỌT tòa nhà trong các dịp lễ lớn như Tết Nguyên Đán, Quốc Khánh 2-9, Giải phóng miền Nam 30/4 và Quốc tế Lao động 1-5 nhằm tạo ra không khí đoàn kết và thân thiện Bên cạnh đó, các tổ chức cũng nên tổ chức kỷ niệm cho những ngày lễ riêng của mình để tăng cường sự gắn kết trong cộng đồng.
Vào ngày hội cao tuổi 1-10 hàng năm, Ban quản trị đề nghị Mặt trận Tổ quốc tổ chức lễ chúc thọ cho các thành viên hội người cao tuổi, tạo cơ hội cho con cháu tôn vinh và báo hiếu ông bà, cha mẹ, giúp các cụ sống vui, khỏe và có ích Ngoài ra, vào dịp Tết Trung thu rằm tháng 8, Ban quản trị cũng đề nghị Đoàn thanh niên tổ chức lễ rước đèn ông sao cho các cháu thiếu nhi.
Vào ngày 26-3, kỷ niệm ngày thành lập Đoàn, ban quản trị đã đề xuất Đoàn thanh niên tổ chức các hoạt động thiết thực trong khuôn khổ tòa nhà nhằm thể hiện sự đoàn kết và sức mạnh của thanh niên.
Ban quản trị huy động mọi người trong tòa nhà cùng tham gia những cuộc phát động của phường, quận, thành phố
Vào ngày Chủ nhật xanh, Ban quản trị kêu gọi các hộ gia đình tham gia vệ sinh khuôn viên nhà mình, đồng thời khuyến khích các tình nguyện viên và tổ chức tham gia dọn dẹp nơi công cộng Sự kiện này không chỉ tạo ra môi trường xanh, sạch đẹp mà còn thúc đẩy tinh thần đoàn kết và sự tham gia của mọi người trong tòa nhà.
+ Cuộc phát động tiết kiệm điện: Ban quản trị đề nghị mọi người tự giác tham gia phong trào tắt điện 1 giờ để tiết kiệm
+ Cuộc phát động ủng hộ đồng bào vùng bị thiên tai
Ban quản trị và các tổ chức Đoàn, Hội đã tổ chức các hoạt động hiếu cho cư dân trong tòa nhà, nhằm xây dựng nếp sống có trách nhiệm và hỗ trợ lẫn nhau trong những thời điểm khó khăn và hoạn nạn.
Ban quản trị tổ chức các buổi tập huấn kỹ năng sống và xử lý tình huống cho 100% cư dân, nhằm trang bị kiến thức cần thiết cho mọi thành viên trong tòa nhà Việc này giúp cư dân chủ động và bình tĩnh trong các tình huống khẩn cấp, từ đó hạn chế tai nạn đáng tiếc xảy ra.
+ Tập huấn và xử lý các sự cố về thang máy
+ Tập huấn và xử lý tình huống khi xảy ra hỏa hoạn
+ Tập huấn và hướng dẫn sử dụng các thiết bị công cộng trong tòa nhà, thiết bị điện, Gan
+ Tập huấn những tình huống thường hay xảy ra với tòa nhà cao tầng b)Thành lập tổ hòa giải cơ sở trong tòa nhà
Hòa giải ở cơ sở là một truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam, mang tính nhân văn và hướng đến cộng đồng Mục tiêu chính của hoạt động này là giữ gìn tình làng nghĩa xóm, tăng cường sự đoàn kết và hạnh phúc cho từng gia đình Hòa giải không chỉ mang lại niềm vui cho mọi người mà còn góp phần giữ gìn trật tự an toàn xã hội và nâng cao ý thức pháp luật trong cộng đồng.
Vai trò của công tác hòa giải ở cơ Sở:
Công tác hòa giải đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng tình làng nghĩa xóm, tạo ra một xã hội bình yên và giàu mạnh Hoạt động này không chỉ giúp giải quyết các vi phạm pháp luật và tranh chấp nhỏ trong cộng đồng mà còn giữ gìn trật tự, an toàn xã hội Bằng cách phát hiện và xử lý tận gốc những mâu thuẫn, hòa giải góp phần ổn định trật tự xã hội, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho Ban quản trị trong việc quản lý xã hội tại địa phương.
Công tác hòa giải hiệu quả giúp giảm thiểu đơn thư và khiếu kiện từ người dân, đồng thời hạn chế tình trạng gửi đơn kiện lên Tòa án và các cơ quan hành chính cấp trên Điều này không chỉ giúp các cơ quan nhà nước tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc giải quyết khiếu nại không cần thiết, mà còn mang lại lợi ích cho công dân.
Công tác hòa giải đóng vai trò quan trọng trong việc phổ biến và giáo dục pháp luật cho nhân dân, giúp hình thành ý thức chấp hành pháp luật và kỷ cương của Đảng và Nhà nước Qua đó, từng bước xây dựng ý thức “sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật” trong cộng đồng Đồng thời, việc thành lập tổ dân vận cũng góp phần nâng cao hiệu quả công tác này.
Tổ dân vận gồm các thành phần quan trọng như bí thư chi bộ giữ vai trò tổ trưởng, trưởng ban quản trị làm tổ phó, cùng với các thành viên như chỉ hội trưởng chi hội phụ nữ, bí thư Đoàn thanh niên và chỉ hội trưởng Hội người cao tuổi, tất cả đều hoạt động trong cộng đồng dân cư.
Tổ dân vận có vai trò quan trọng trong việc phối hợp hoạt động của các lực lượng làm công tác dân vận, nhằm vận động quần chúng dưới sự lãnh đạo của chỉ bộ Tổ chức này không chỉ tham mưu cho chỉ bộ mà còn trực tiếp vận động các tầng lớp nhân dân, tổ chức các phong trào quần chúng để thực hiện các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước và các nhiệm vụ chính trị tại địa phương.
Nhiệm vụ của chúng ta là đẩy mạnh công tác tuyên truyền và giáo dục, nhằm nâng cao trình độ dân trí và sự hiểu biết của nhân dân Điều này sẽ tạo sự thống nhất trong nhận thức và đồng thuận trong hành động của mọi người về việc thực hiện các chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của nhà nước và nhiệm vụ chính trị địa phương Chúng ta cần thường xuyên nắm bắt tâm tư, nguyện vọng của cư dân và phối hợp với Ban công tác mặt trận cùng các chi đoàn, chi hội của các đoàn thể để triển khai sâu rộng các phong trào thi đua yêu nước, đặc biệt là cuộc vận động toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở khu dân cư Đồng thời, cần thành lập hội chữ thập đỏ của tòa nhà để hỗ trợ cộng đồng.
Thành phản là một tổ chức gồm 1 chủ tịch hội và từ 3 đến 5 thành viên, tất cả đều là cư dân trong tòa nhà Các thành viên này được bầu chọn bởi hội nghị tòa nhà, có tinh thần nhiệt tình và sở hữu kỹ năng về y tế, cứu hộ.
Chúng tôi kêu gọi sự ủng hộ và quyên góp từ tất cả cư dân trong tòa nhà để giúp đỡ những người gặp khó khăn, hoạn nạn, cũng như đồng bào bị thiên tai Hãy thể hiện tinh thần tương thân tương ái trong những lúc khó khăn Chúng tôi sẽ liên hệ với các tổ chức quốc tế để triển khai chương trình hỗ trợ, bao gồm khám sức khỏe miễn phí cho người già và phòng chống dịch bệnh theo mùa Đồng thời, chúng tôi sẽ tăng cường phối hợp với các tổ chức Đảng, chính quyền và hiệp hội địa phương để phản ánh nguyện vọng của người dân và nâng cao mối quan hệ với các cơ quan này, nhằm hỗ trợ cuộc sống và sinh hoạt của cộng đồng.
3.2.4 Nhóm giải pháp về trang thiết bị và thông tin cho quản lý vận hành
3.2.4.1 Áp dụng hệ thống ¡BIMS
Giải pháp quản lý bảo trì các hạng mục thuộc tòa nhà chung cư cao tầng
Phương pháp bảo trì sửa chữa là cách tiếp cận thụ động, chỉ thực hiện khi có sự cố, yêu cầu khắc phục nhanh chóng để đưa công trình vào sử dụng, thường áp dụng cho các công trình có chi phí bảo trì thấp Phương pháp bảo trì phòng ngừa theo thời gian dựa trên lịch trình thay thế định kỳ theo hướng dẫn của nhà sản xuất, nhưng có thể gây lãng phí khi thay thế vật liệu vẫn còn sử dụng tốt Trong khi đó, phương pháp bảo trì phòng ngừa theo tình trạng là hiệu quả nhất, cho phép theo dõi và đánh giá tình trạng của hệ thống, từ đó lập kế hoạch bảo trì chi tiết cho từng hạng mục xây dựng, đặc biệt phù hợp cho các công trình yêu cầu kỹ thuật cao.
3.2.5.2 Nội dung của công tác bảo trì
Trong bài viết này, tác giả đề xuất lập bảng tổng hợp các hạng mục cần bảo trì cho các hệ thống cơ điện công trình tại các tòa nhà chung cư cao tầng Đồng thời, tác giả cũng cung cấp các chỉ dẫn quy trình bảo dưỡng và bảo trì nhằm nâng cao hiệu quả vận hành của các hệ thống này.
Chất lượng công tác bảo trì là ưu tiên hàng đầu, vì vậy việc lựa chọn nhà thầu phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật đấu thầu Điều này nhằm đảm bảo rằng đơn vị bảo trì được chọn có năng lực tốt nhất trong lĩnh vực cần bảo trì.
Để đảm bảo tiến độ thực hiện, cần giám sát chặt chẽ các quy trình bảo trì và tuân thủ các tiêu chuẩn thiết kế cũng như tiêu chuẩn chất lượng Điều này giúp công việc bảo trì được hoàn thành đúng theo kế hoạch đã đề ra.
Kinh phí thực hiện công tác bảo trì cần được đảm bảo không vượt quá tổng mức đầu tư đã được phê duyệt, đồng thời phải tiết kiệm và mang lại hiệu quả cao nhất.
Trong suốt quá trình bảo trì, việc đảm bảo an ninh và an toàn lao động là trách nhiệm chung của tất cả các bên liên quan, bao gồm nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn giám sát và giám sát từ phía chủ đầu tư.
Để đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ, mỗi hạng mục bảo trì cần tuân thủ các quy định cụ thể Đặc biệt, trong quá trình bảo trì các hạng mục trong tòa nhà, cán bộ công nhân viên phải tuyệt đối không hút thuốc.
3.2.3.3 Nội dung của công tác quản lý bảo trì công trình xây dựng
Chủ sở hữu hoặc người quản lý công trình cần thực hiện kiểm tra, bảo dưỡng và sửa chữa theo quy trình bảo trì đã được phê duyệt, hoặc thuê tổ chức có đủ năng lực Việc kiểm tra công trình phải được thực hiện thường xuyên, định kỳ và đột xuất để phát hiện kịp thời các dấu hiệu xuống cấp và hư hỏng Bảo dưỡng công trình cần tuân thủ kế hoạch bảo trì hàng năm và quy trình bảo trì đã được phê duyệt.
Sửa chữa công trình bao gồm hai loại chính: thứ nhất, sửa chữa định kỳ, là việc khắc phục hư hỏng hoặc thay thế các bộ phận và thiết bị của công trình theo quy trình bảo trì đã được quy định; thứ hai, sửa chữa đột xuất, diễn ra khi có hư hỏng do các yếu tố bất ngờ như gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập, cháy, hoặc khi các bộ phận của công trình có dấu hiệu xuống cấp, ảnh hưởng đến an toàn sử dụng và vận hành.
Kiểm định chất lượng công trình phục vụ công tác bảo trì được thực hiện trong các trường hợp sau: Thứ nhất, kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì đã được phê duyệt Thứ hai, khi phát hiện hư hỏng ở một số bộ phận công trình hoặc khi công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn Thứ ba, khi cần đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình để lập quy trình bảo trì cho những công trình đã sử dụng nhưng chưa có quy trình Thứ tư, khi cần cơ sở để quyết định kéo dài thời hạn sử dụng của công trình đã hết tuổi thọ thiết kế hoặc để cải tạo, nâng cấp Cuối cùng, kiểm định được thực hiện khi có yêu cầu từ cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.
Quan trắc công trình phục vụ bảo trì là cần thiết trong những trường hợp sau: Thứ nhất, đối với các công trình quan trọng quốc gia và những công trình có nguy cơ dẫn đến thảm họa Thứ hai, khi phát hiện các dấu hiệu như lún, nghiêng, nứt, hay các bất thường khác có thể gây nguy hiểm cho sự an toàn của công trình Thứ ba, việc quan trắc cũng được thực hiện theo yêu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý sử dụng.
Bộ quản lý công trình xây dựng chuyên ngành quy định về danh mục các công trình bắt buộc phải quan trắc trong quá trình khai thác sử dụng
Trong trường hợp công trình có nhiều chủ sở hữu, các chủ sở hữu không chỉ phải bảo trì phần công trình riêng mà còn có trách nhiệm bảo trì phần công trình chung theo quy định pháp luật Đối với các công trình chưa bàn giao cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, chủ đầu tư cần lập kế hoạch và thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo quy định Trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ bảo trì cho chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình.
Trong vòng một thập kỷ qua, sự gia tăng nhanh chóng của các tòa nhà cao tầng đã đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở và tối ưu hóa việc sử dụng đất Tuy nhiên, tốc độ phát triển này cũng dẫn đến những thách thức trong quản lý vận hành và đời sống cư dân, đòi hỏi các cơ quan chức năng cần tìm ra giải pháp hiệu quả cho việc quản lý các khu nhà ở cao tầng Trong đề tài luận văn này, tác giả đã thực hiện các vấn đề liên quan đến quản lý và vận hành tòa nhà.
+ Thứ nhất, làm rõ cơ sở lý luận về chất lượng công tác quản lý vận hành tòa nhà ở cao tầng
Đề tài đã phân tích thực trạng chất lượng quản lý vận hành tòa nhà cao tầng do Tổng công ty Viglacera đầu tư, làm rõ những vấn đề còn tồn tại và hạn chế Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến các vấn đề này.
Bài viết đề cập đến một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng quản lý vận hành tòa nhà cao tầng do Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư Các giải pháp bao gồm: nhóm giải pháp thực hiện các chức năng quản lý, giải pháp quản lý vận hành tòa nhà về mặt kỹ thuật, giải pháp quản lý mối quan hệ với các tổ chức xã hội và chính quyền địa phương, nhóm giải pháp về trang thiết bị và thông tin cho quản lý vận hành, cùng với giải pháp quản lý bảo trì các hạng mục thuộc tòa nhà chung cư cao tầng.