BO GIAO DUC VA DAO TAO TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC dl ĐẠI HỌC XÂY DỰNG Phạm Trung Kiên | NANG CAO CHAT LUQNG CONG TAC QUAN LY VAN HANH CAC CONG TRINH NHA CAO TANG CUA \ TONG CONG TY VIGLACERA- CTCP CN AAW ING “eg ay Lê TP từ LUẬN VĂN THẠC SỸ Ngành: Quản lý xây dựng Chuyên ngành: Kinh tế xây dựng Ma sé: 60580302-1 CB hướng dẫn: TS Trần Hà Nội - 2016 S474 MUC LUC Loi cam doan Loi cam on Danh mục chữ viết tắ c c2 222222011 n nen Danh muc cdc batig bIEU c06sseedoecell ceneess Gh RBG ERNE eceeeso Mo cheeses ce ii Danh mục hình vẽ cung S0 LỐ cuc ili MO DAU sesvessesssssssesissnnnosbonssncesessanssssissusiiioressesssbesssSOS AHR EMAL onnnnnsnens Lisa ssenedsl 1: Lý chọn G6 tai v ssssssssssssssosssssassssescsecnsesssssssssscssssessussssassnsessonsusseet besbesceesie Mục đích nghiên cứu đề tài -©5 5s 2s 2n 2255111111121 re - Mục tiêu nghiên cứu dé tain ccccccecccssesssesssesseesseessessesasesssessesssessseseseveeseeeeees l Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Sa SE E521 Phương pháp nghiên Cứu .- ¿+ SE kkEEEEESESESEE EEEEEEEEEEEE1E E 11511 EEEEEEnerd Cơ sở khoa học tính thực tiễn đề tài HE -eo T Kết đạt vấn đề tồn lưận VĂI : ¡ ee.i¿a đfF06.E o CHUONG : CO SO LY LUAN VE CHAT LUONG CONG TAC QUAN LY VAN HANH CONG TRINH NHA G CAO TẢNG 222cc: ee 1.1 Công trình xây dựng vận hành cơng trình nhà cao LẪNHsacssss papain! 1.1.1.Khái niệm cơng trình xây dựng cơng trình nhà cao TT 1.1,2,Phân loại cơng trình nhà ;(1¿ì.š ¿.2 :2 .cc cc TAY: cá, UẬN, 1.1.3 Nội dung quản lý vận hành cơng trình nhà cao tằng : 1.2 Quản lý vận hành công trình nhà cao tầng cc c0 nh nen, 1.2.1 Khái niệm quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng gy 1.2.2 Vai trị quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng - 10 1.2.3 Nguyên tắc quản lý vận hành nhà cao tầng doanh nghiệp kinh doanh VERE MRI On NN .n i ố nn n 10 1.2.4 Các chức quản lý vận hành nhà cao tầng 2n cà 11 1.2.5 Giá phí dịch vụ nhà chung cư cao 781901" 13 1.2.6 Đặc điểm công tác quản lý vận hành nhà cao tầng nh, 15 1.3 Tổ chức quản lý vận hành nhà cao tầng 222 1.3.1.Đơn vị quản lý vận hành công trình nhà cao tằng - Sen, 1.3.2 Ban quán trị nhà chung cư cao tằng nho 16 16 17 1.3.3 Phương thức quản lý nhà chung cư cao tẲNG TỬ acc cuc 19 1.3.4 Vận hành cơng việc khác có liên QUHAN.: (áv/dU chả dY.:.: 16) BÀI 1.4 Chất lượng cơng tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng nhân tố 1.4.2 Các tiêu chí đánh giá chất lượng cơng tác quản lý vận hành nhà cao tang 22 1.4.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tẲng .- + v1 E S122 11111 24 1.4.4 Sự cần thiết việc nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành công renal Rhy A ceca y 0s vaswdsoid s sew x ovis sive sa an ng ốa acc VÀ 1.5 Các học kinh nghiệm quản lý vận hành cơng trình xây dựng na ẽốnẽố h6 Cố 6g hố nan sen 27 1.5.1 Tham khảo kinh nghiệm Singapore -c s2 S sec 27 1.5.2 Tham khảo kinh nghiệm Thụy Điển sọ nh .o 29 1.6 Tổng quan nghiên cứu có trước liên quan tới dé tài nghiên cứu 30 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẬT LƯỢNG CONG TAC QUẢN LÝ VẬN HANH NHA CAO TANG CUA TONG CONG TY VIGLACERA — CTCP 32 2.1 Qua trinh hinh va phat trién cua Téng Công ty Viglacera - CTCP 32 2.1.1 Giới thiệu Tổng Công ty Viglacera - CTCP sec 35 2.1.2 Ngành nghề kinh doanh CƠng Ẳÿ d0 G00 củ ƠNG00010 ecaseeei 35 2.1.3 Tóm tắt q trình hình thành phát triển tổng công :7n""" 35 2.1.4 Cơ cầu tổ chức Tổng công ty )j "ồn 37 2.1.5 Năng lực kết sản xuất kinh doanh tổng công ty giai đoạn từ “HH AIỔI ch G7 ọ 38 2.2 Tình hình đầu tư xây dựng khai thác vận hành cơng trình nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera ~ CTCP 20 5n 40 2.2.1 Tình hình đầu tư xây dựng khai thác cơng trình xây dựng nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera ~ CTCP n2 40 2.2.2 Đặc điểm cơng trình xây dựng nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera CTCP có ảnh hưởng tới cơng tác quản lý vận hành s22, 42 2.3 Đánh giá chất lượng công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công Là 2.22 na 43 2.3.1 Thực trạng tổ chức quản lý vận hành tịa nhà cao tầng Tổng cơng BAO G ằằẰẳằ7ằ7ằẶẰằẶ7.Š., n4 ;,; /ÁĂÁÄÁ4A 43 2.3.2 Thực trạng chất lượng quản lý bảo trì nhà cao tầẦng 50 2.3.3 Thực trạng chất lượng quản lý cung cấp dịch vụ kỹ thuật nhà cao tầng 52 2.3.4 Thực trạng chất lượng quản lý cung cấp dịch vụ phi kỹ thuật 54 2.3.5 Thực trạng chất lượng quản lý sinh hoạt chung cộng đồng 55 2.3.6 Thực trạng chất lượng quản lý kiến trúc cảnh quan, sửa chữa cải tạo không GASTON e2 ác in ca e0 cu cá 00 ĐÔ ĐO án xen 57 2.3.7 Thực trạng chất lượng quản lý rủi ro van hanh 58 2.3.8 Thực trạng chất luong quan ly théng tin van hanh 59 2.4 Kêt đạt được, mặt cịn tơn tại, hạn chế nguyên nhân tôn chất lượng công tác quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng Tổng công ty Viglacera tt S SH HH HH HH 61 2.4.1 Kết đạt 2.4.2 Những mặt tồn LO HH 62 62 2.4.3 Phân tích nguyên nhân dẫn tới mặt tồn tại, hạn chế công tác quản lý vận hành tòa nhà cao tầng Tổng công ty Vigla cera 63 CHUONG : GIAI PHAP NANG CAO CHAT LƯỢNG CÔNG TÁC QUAN LY VAN HANH NHA CAO TANG CUA TONG CONG TY VIGLACER A — RE ote vre event iat Se BL cans seannas guna sisi asa sens sneeunel HAEMMMRRMBRES 67 3.1 Quan diém, mục tiêu, nhiệm vụ công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera — CTCP thời gian tới ::¡,&O Hàni 67 3.1.1 Quan điểm công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera — CTCP thời gian tới 22 nS SE 67 3.1.2 Mục tiêu công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera — CTCP thời gian tới 2c S1 S222 68 3.1.3 Nhiệm vụ quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera CTCP thời gian tới SE SE 1n nh 68 3.2 Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng Công ty Viglacera — CTCP Go nn HT ng nho 69 3.2.1 Nhóm giải pháp thực chức quản lý 70 3.2.2 Giải pháp quản lý vận hành tòa nhà mặt ky thuat 78 3.2.3 Giải pháp quản lý mối quan hệ với tổ chức xã hội quyền địa phương vận hành tòa nhà ke S011 at roi š nug phổ há SE ao 84 3.2.4 Nhóm giải pháp trang thiết bị thông tin cho quản lý vận hành 88 3.2.5 Giải pháp quản lý bảo trì hạng mục thuộc tòa nhà chung cư cao tầng .22 L8 50B 558.1 11 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO c2 2222 2112 11 97 KY HIEU CAC CHU VIET TAT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bat động sản BT, BH Bảo trì, bảo hành CT Cao tầng CrCe Công ty cổ phần CL Chất lượng CN Chi nhánh DNVHCN Doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp DNBHBT Doanh nghiệp bảo hành, bảo trì KD Kinh doanh NCT Nhà cao tầng NOCT Nhà cao tầng PCCC Phòng cháy chữa cháy QLVH SP Quản lý vận hành Sản phẩm ii DANH MUC CAC BANG Nội dung Bang 2.1 Một số tiêu kết hoạt động sản xuất kinh doanh công ty Bang 2.2 Doanh thu từ nhà ở, cho thuê văn phòng dịch vụ khu công nghiệp Bang 2.3 Danh mục dự án nhà cao tầng đơn vị thuộc Trang 39 4] 4] Tổng công ty Viglacera khai thác vận hành Bang 2.4 Tình hình đội ngũ cán xí nghiệp thuộc tịa nhà Tổng cơng ty Viglacera 45 ili DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Nội dung Hinh 2.1 Trụ sở Tổng công ty Viglacera Hinh 2.2 Cơ cấu tổ chức Tổng Cơng ty Viglacera Mơ hình xí nghiệp quản lý vận hành khai thác tòa nhà trực thuộc công ty thành viên Tổng công ty Viglacera Hinh 2.3 Hinh 3.1 Đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng công ty Viglacera Hinh 3.2 Mơ hình cơng ty quản lý vận hành chun nghiệp Mơ hình đội quản lý trực thuộc cơng ty vận hành chuyên Hinh 3.3 Hinh 3.4 Hinh 3.6 32 38 a4 70 73 73 nghiệp Đề xuất thể chế quản lý tổ chức thời gian làm việc 78 Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành mặt kỹ thuật Sơ đồ hệ thống quản lý vận hành mặt xã hội 78 84 hành ngày tuần Hinh 3.5 Trang MO DAU Ly chon dé tai Dé cơng trình nhà cao tầng vận hành đảm bảo chất lượng, hệ thống kỹ thuật thiết kế, kéo dài tuổi thọ cơng trình cơng tác quản lý vận hành khai thác trình sử dụng Quản lý vận hành vấn đề nhạy cảm phức tạp, thực trạng cho thấy công tác quản lý điều kiện sống nhà cao tầng phải đối diện nhiều vấn đề phí dịch vụ, phịng sinh hoạt cộng đồng, chỗ để xe, cơng tác bảo trì, an tồn người cơng trình Trách nhiệm chế phối hợp chưa tốt đơn vị quản lý vận hành nhà cao tầng với Chủ đầu tư, Ban quản trị nhà cao tầng, quyền địa phương nhà thầu cung cấp thiết bị công trình Do việc phát triển nhà cao tầng cần phải đôi với công tác quản lý vận hành, nhiên phần lớn nhà chưa quản lý tốt, chưa đáp ứng đầy đủ tối ưu dịch vụ Vì nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành công trình nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera mang tính cấp thiết Từ nhận định để tạo mơi trường sống đăng cấp làm hài lịng khách hàng gia tăng giá trị bất động sản, bước tăng khả cạnh tranh, khăng định thương hiệu nâng cao hiệu sản xuất kinh doanh Tổng Công ty Viglacera - CTCP lựa chọn đề tài là: “Vâng cao chất lượng công tác quản lÿ vận hành cơng trình nhà cao tầng Tổng Cơng ty Viglacera - CTCP` Đề tài nghiên cứu luận văn khơng trùng lặp với cơng trình khoa học cơng bó Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera — CTCP Mục tiêu đề tài + Thứ nhất, làm rõ sở lý luận chất lượng cơng tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tâng + Thứ hai, phân tích thực trạng chất lượng công tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera -CTCP Từ phân tích tồn nguyên nhân khách quan, chủ quan dẫn tới mặt cịn tồn tại, hạn chế + Thứ ba, đề tài đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành công trình nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera - CTCP Đối tượng phạm vi nghiên cứu + Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng chủ đầu tư + Phạm vi nghiên cứu : chất lượng công tác quản lý vận hành chung cư cao tầng Tổng công ty Viglacera Trong phạm vi đề tài giới hạn nhà thương mại gồm chung cư cao cấp Viglacera (không kể loại hình nhà xã hội) + Thời gian thu thập số liệu: từ năm 2011 2016 Phương pháp nghiên cứu + Phương pháp luận vật biện chứng vật lịch sử kết hợp nghiên cứu định tính với nghiên cứu định lượng Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp + Phương pháp điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, phương pháp thống kê, phân tích 6.Cơ sở khoa học, tính pháp lý thực tiễn đề tài + Cơ sở khoa học pháp lý: Lý luận chung chất lượng công tác quản lý văn pháp luật quy định hướng dẫn nhà nước quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng + Cơ sở thực tiễn: Thực trạng chất lượng công tác quản lý vận hành cơng trình nhà cao tầng Tổng công ty Viglacera - CTCP thực từ năm 2011 tới 2016, Kết đạt vấn đề tồn + Kết đạt được: luận văn đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành công trình nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera - CTCP + Vấn đề tồn tại: Giải pháp luận văn đề xuất phù hợp với điều kiện Tổng cơng ty Viglacera - CTCP mà chưa có điều kiện kiểm chứng hiệu giải pháp thực tiễn giới hạn phạm vi điều kiện Tổng công ty Viplacera 84 + Tổng hợp báo cáo tình hình, diễn biến an ninh chung tòa nhà để báo cáo cho người phụ trách, ban quản trị quan chức + Tham gia cứu hộ thang máy, cứu nạn có cố xảy + Bảo vệ trường cần + Vận hành hệ thống camera quan sát an ninh + Vận hành hệ thống điện thoại nội + Trông giữ xe: quản lý xe vào, ghi vé xe thu tiền xe khách vãng lai, hướng dẫn khách cư dân để nơi quy định 3.2.3 Giải pháp quản lý mối quan hệ với tổ chức xã hội quyền địa phương vận hành tòa nhà Hội chữ - thập đỏ chiến binh Đồn _ niên Hình 3.6 Sơ đồ mối quan hệ mặt xã hội quản lý vận hành nhà cao tầng 85 a) Xây dựng ngơi nhà văn hóa người Việt Đề nghị tổ chức hội, đoàn hoạt động lồng ghép BỌT tịa nhà ngày lễ dân tộc như: Tết nguyên đán, quốc khánh 2-9, giải phóng miền Nam 30⁄4, quốc tế lao động 1-5, dé tao tỉnh thần đồn kết, khơng khí vui vẻ, thân thiện với Ngồi ngày lễ có tính chất riêng tổ chức hội đồn thể đồn, hội tơ chức kỷ niệm Vị dụ: + Ngày hội cao tuổi 1-10 hàng năm, Ban quản trị đề nghị mặt trận tổ quốc đứng tô chức lễ chúc thọ thành viên hội người cao tuổi, đồng thời dịp để cháu tôn vinh, báo hiếu ông bà cha mẹ để cụ sống vui, sống khỏe, sống có ích + Ngày tết trung thu rằm tháng 8, ban quản trị đề nghị Đoàn niên tổ chức lễ rước đèn ông cho cháu thiếu nhi + Ngày thành lập Đoàn 26-3, ban quản trị đề nghị Đồn niên có hoạt động thiết thực phạm vi tòa nhà thẻ đoàn kết, sức mạnh niên Ban quản trị huy động người tòa nhà tham gia phát động phường, quận, thành phố Vi du như: + Cuộc phát động ngày chủ nhật xanh, Ban quản trị thông báo với hộ gia đình đề nghị người hưởng ứng tham gia vệ sinh khn viên nhà tình nguyện viên, tổ chức tham gia vệ sinh nơi công cộng, tạo môi trường xanh, đẹp, đồng thời tạo khơng khí đồn kết tham gia lao động người tòa nhà + Cuộc phát động tiết kiệm điện: Ban quản trị đề nghị người tự giác tham gia phong trào tắt điện để tiết kiệm + Cuộc phát động ủng hộ đồng bào vùng bị thiên tai -Ban quản trị tổ chức Đoàn, Hội đứng tổ chức việc hiếu cho cư dân tòa nhà, xây dựng nếp sống có trách nhiệm với khó khăn, hoạn nạn 86 -Ban quản trị đứng tổ chức buổi tập huấn cho 100% cư dân kỹ sống xử lý tình có cố Việc tập huấn cần thiết cho thành viên tòa nhà, giúp người chủ động bình tĩnh xử lý tình quy trình, hạn chế tai nạn đáng tiếc xảy Vị dụ như: + Tập huấn xử lý cố thang máy + Tập huấn xử lý tình xảy hỏa hoạn + Tập huấn hướng dẫn sử dụng thiết bị cơng cộng tịa nhà, thiết bị điện, Gan + Tập huấn tình thường hay xảy với tòa nhà cao tầng b)Thành lập tổ hòa giải sở tòa nhà Hòa giải sở truyền thống, đạo lý tốt đẹp dân tộc Việt Nam Hoạt động hịa giải mang đậm tính nhân văn, hoạt động người sở tình người Mục đích cơng tác hịa giải sở nhằm giữ gìn tình làng, nghĩa xóm, tình đồn kết tương thân, tương tòa nhà, hàn gắn, vun đắp hòa thuận, hanh phúc cho gia đình Hịa giải mang lại niềm vui cho người, cho nhà, góp phần giữ gìn trật tự an tồn xã hội, nâng cao ý thức pháp luật người dân Vai trị cơng tác hịa giải Sở: + Cơng tác hịa giải có vai trị quan trọng việc xây dựng tình làng, nghĩa xóm đầm ấm, đùm bọc, giúp đỡ lẫn xây dựng xã hội bình yên, giàu mạnh, tăng cương tình đồn kết nhân dân phát huy khối đại đồn kết tồn dân Cơng tác hịa giải trực tiếp giải vi phạm pháp luật tranh chấp nhỏ nhân dân, giữ gìn trật tự, an tồn xã hội, phịng ngừa vi phạm pháp luật tội phạm sở Thông qua việc phát giải tận gốc mâu thuẫn, tranh chấp góp phần ồn định trật tự xã hội tòa nhà, tạo điều kiện thuận lợi cho Ban quản trị tăng cường công tác quản lý xã hội tịa nhà + Cơng tác hịa giải có hiệu góp phần hạn chế đơn thư, khiếu kiện nhân dân, giảm bớt tình trạng gửi đơn kiện cáo lên Tịa án, quan hành cấp trên, 87 giúp cho quan nhà nước giảm bớt việc giải đơn thư khiếu kiện không cần thiết, tiết kiệm thời gian tiền bạc quan nhà nước cơng dân + Cơng tác hịa giải góp phần phổ biến, giáo dục pháp luật nhân dân, hình thành cá nhân ý thức chấp hành pháp luật, kỹ cương Đảng nhà nước, bước xây dựng ý thức “sống làm việc theo hiến pháp pháp luật” dân cư c) Thành lập tổ dân vận - Thành phần chức danh tổ dân vận bao gồm: bí thư chi làm tổ trưởng, trưởng ban quản trị làm tổ phó, thành viên: hội trưởng chi hội phụ nữ, bí thư Đồn thành niên, hội trưởng Hội người cao tuổi cộng đồng dân cư - Chức năng: tổ dân vận tổ chức phối hợp hoạt động lực lượng trực tiếp làm công tác dân vận, vận động quần chúng lãnh đạom đạo bộ, có chức tham mưu cho trực tiếp vận động tầng lớp nhân dân, tổ chức phong trào quần chúng thực chủ trương Đảng, sách pháp luật Nhà nước nhiệm vụ trị địa tịa nhà -Nhiệm vụ: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục, phổ biến rộng rãi nhân dân, nâng cao trình độ dân trí, hiểu biết nhân dân nhằm: tao su thong nhat nhận thức, đồng thuận hành động người dân thực chủ trương Đảng , sách pháp luật nhà nước nhiệm vụ trị địa phương Thường xuyên nắm bắt tâm tư, nguyện vọng dân cư, phối hợp với Ban cơng tác mặt trận, chi đồn, chi hội đoàn thể triển khai thực sâu rộng phong trào thi đua yêu nước, trọng tâm vận động toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa khu dân cư d) Thành lập hội chữ thập đỏ tòa nhà Thành phản : có chủ tịch hội 3-5 thành viên người sống tịa nhà có tỉnh thần nhiệt tình, có kỹ y tế, cứu hộ hội nghị tòa nhà bầu Nhiệm vụ : kêu gọi người tịa nhà ủng hộ, qun góp cho người khó khăn gặp hoạn nạn hay ủng hộ đồng bào bị thiên tai Thẻ tinh than tương thân tương giúp đỡ khó khăn, hoạn nạn Liên hệ với tổ chức 88 quốc tế để có chương trình hỗ trợ như: khám sức khỏe miễn phí cho người già, phịng chống dịch bệnh theo mùa e) Tăng cường phối hợp với tổ chức Đảng, quyền, hiệp hội địa phương nhằm đề đạt nguyện vọng người dân tăng cường mối quan hệ với quan nhằm hỗ trợ cho người dân sống sinh hoạt 3.2.4 Nhóm giải pháp trang thiết bị thơng tin cho quản lý vận hành 3.2.4.1 Áp dụng hệ thống ¡BIMS Hiện có số tịa nhà thành phố Hà Nội sử dụng hệ thống IBMS BMS để quản lý vận hành tốt tịa nhà Mobifone nằm đường Dương Đình Nghệ, Hà Nội; tịa nhà tập đồn bưu viễn thơng Việt Nam VNPT nam số 57 phố Huỳnh Thúc Kháng, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội: tòa nhà trung tâm thương mại Savico Megamall số phố Nguyễn Văn Linh, phường Gia Thụy, quận Long Biên, Hà Nội; Cung triển lãm quy hoạch Hà Nội phía Bắc trung tâm hội nghị Quốc gia, xã Mỹ Đình, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội , trung tâm tài Dầu khí Hà Nội 22 Ngơ Quyền Trên sở có nhiều tịa nhà cao tầng áp dụng quản lý vận hành hệ thống iBMS đạt hiệu nên tác giả đề xuất áp dụng : Một cách tổng quát coi hệ thống iBMS, hệ thống quản lý tịa nhà tích hợp kết hợp hai hệ thống BMS (hệ thống điều khiển giám sát kỹ thuật) FMS (quản lý tiện nghĩ) iBMS = BMS + FMS (3.1) a)Tinh nang cua thong iBMS: Hệ thống iBMS có chức tích hợp phân tích xử lý liệu nhận từ hệ thống liên quan từ đưa phương hướng xử lý vận hành cho tòa nhà cho đạt mức tối ưu Trong tịa nhà có nhiều hệ thống kỹ thuật khác nhau, sử dụng công nghệ khác mức độ tự động hóa BM§ tích hợp hệ thống thành thể thống thông qua mạng truyền thông, giao thức quốc tế BACnet, MODbus, LONworks Qua hệ thống trao đổi thông tin với 89 BMS dùng thơng tin để tối ưu hóa hoạt động hệ thống kỹ thuật tòa nhà + Cho phép tiện ích (thiết bị thơng minh) tịa nhà hoạt động cách đồng bộ, xác theo yêu cầu người điều hành + Cho phép điều khiển ứng dụng tịa nhà thơng qua cáp điều khiển giao thức mạng + Kết nội hệ thống kỹ thuật an ninh, báo cháy qua cổng giao diện mở hệ thống với ngôn ngữ giao diện theo tiêu chuẩn quốc tế + Giám sát mơi trường khơng khí, mơi trường làm việc người + Tổng hợp báo cáo thông tin + Cảnh báo đưa cố, đưa tín hiệu cảnh báo kịp thời trước có có + Quản lý liệu gồm soạn thảo chương trình, quản lý sở liệu, chương trình soạn thảo đồ họa, lưu trữ lưu liệu + Hệ thống BMS linh hoạt, có khả mở rộng với giải pháp sẵn sàng đáp ứng với yêu cầu Đối với dịch vụ khơng có hệ thống thơng minh dịch vụ điều khiển trực tiếp thông qua mã hóa hệ thống quản lý tịa nhà BMS trực tiếp tới điều khiển Các hệ thống kỹ thuật, dịch vụ tòa nhà giám sát điều khiển bao gồm: + Hệ thống điều hịa + Hệ thống thơng gió + Hệ thống quản lý điện + Hệ thống cấp thoát nước + Hệ thống xử lý nước thải + Hệ thống cấp nước nóng + Hệ thống báo cháy + Hệ thống chữa cháy + Hệ thống thang máy 90 + Hệ thống âm + Hệ thống an ninh + Hệ thống chiếu sáng b)Uu diém lợi ích hệ thong mang lai sử dụng Việc áp dụng giải pháp quản lý tích hợp hệ thống dịch vụ tịa nhà mang lại lợi ích sau: + Đơn giản hóa vận hành: thủ tục, chức có tính lặp lặp lại chương trình hóa để vận hành tự động + Giảm thời gian đào tạo cho nhân viên vận hành: có dẫn trực tiếp giao diện người - máy trực quan tòa nhà + Phản ứng nhanh đòi hỏi người sử dụng có xảy + Giảm phí lượng: quản lý tập trung việc điều khiển quản lý lượng + Quản lý tốt thiết bị cơng trình: nhờ vào hệ thống liệu lưu trữ, chương trình bảo trì bảo dưỡng hệ thống tự động báo cáo cảnh báo + Linh hoạt việc lập trình theo nhu cầu, kích thước, tổ chức yêu cầu mở rộng + Cải tiến hệ thống vận hành việc tích hợp phần mềm phần cứng nhiều hệ thống khác như: báo cháy, an toàn, điều khiển truy nhập hay điều khiển chiếu sáng Với vịng đời khoảng 40 năm, chi phí đầu tư ban đầu tòa nhà đại trở nên nhỏ bé so với tổng phí vận hành tịa nhà Chi phi van hành chiếm khoảng 75% tổng phí, phí đầu tư cho thiết kế xây dựng chiếm khoảng 11% Các tòa nhà đại trang bị nhiều hệ thống dịch vụ đắt tiền nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao người sử dụng, phải đáp ứng yêu cầu như: + Đảm bảo chất lượng + Hoạt động tin cậy + Hiệu suât 91 + Kéo dài tuổi thọ Việc ứng dụng giải pháp tích hợp cho tịa nhà cho phép tập trung hóa đơn giản hóa việc giám sát, quản lý, vận hành quản lý tòa nhà, cho phép quản lý giám sát thiết bị tòa nhà tốt thơng qua liệu lịch sử, chương trình bảo trì bảo dưỡng, hệ thống cảnh báo từ giảm xác xuất lỗi xảy hệ thống c) Bộ máy quản lý Bộ máy quản lý tòa nhà mà tác giả đề xuất phịng Quản trị, năm khối văn phòng Bao gồm người + Chánh văn phòng : Quản lý chung (chủ yếu cơng tác chun mơn) + Phịng quản trị: quản lý trực tiếp tòa nhà - Trưởng phòng : Quản lý chung vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà - Phó phịng: phụ trách phịng máy chủ (phịng điều khiến trung tâm) - Nhân viên kỹ thuật 1: phụ trách hệ thống kỹ thuật phòng máy - Nhân viên kỹ thuật 2: phụ trách nhiệm vụ trường hệ thống kỹ thuật tòa nhà - Nhân viên kỹ thuật 3: phụ trách trường phòng kỹ thuật (máy bom, trạm biến áp, máy phát điện, bơm PCCC ) Ngoài nhân máy quản lý này, việc vận hành tòa nhà cần đến tham gia tổ kỹ thuật, hành chính, vệ sinh tổ chun mơn khác 3) Về phạm vi áp dụng : Nhìn chung phương pháp quản lý vận hành phần mềm công nghệ BMS đại tiên tiến giới, nhiên phương pháp có mặt hạn chế phí vận hành tương đối cao nên dành cho nhà thương mại cao cấp mà chủ sử dụng nhà có tiềm lực mặt kinh tế tương đối mạnh 3.2.4.2 Tăng cường quản lý thơng tin xí nghiệp quản lý vận hành Thơng tin nội dung quan trọng trình điều hành xử lý rủi ro trình vận hành nhà cao tầng Để tăng cường cơng tác quản lý thơng tin xí nghiệp với cơng ty, ban quản trị nội xí nghiệp tác giả đề xuất thời gian tới can quan lý chặt chẽ vấn đề sau: 92 + Giữa phận Xí nghiệp : phận Kỹ thuật, phận Chăm sóc Khách hàng phận bảo vệ cần thường xuyên báo cáo tình hình cơng tác quản lý với lãnh đạo công ty chế độ báo cáo văn vào cuối ngày để lãnh đạo kịp thời xử lý Với tình đột xuất xảy có cố cháy nỗ, hỏa hoạn cần báo cáo điện thoại trực tiếp đồng thời xử lý để hạn chế thiệt hại + Thành lập đường dây nóng trực tiếp để người dân kịp thời phản hồi với phận thường trực lãnh đạo cơng ty Có phận trực 24/7 điện thoại đường dây nóng đề kịp thời trả lời ghi nhận đóng góp người cư dân sống khu phản ánh + Thường xun giữ mối liên hệ xí nghiệp với cơng ty, Ban quản trị, đơn vị quản lý nhà nước : Sở Xây dựng, UBND quận huyện, phường xã nơi tịa nhà đóng địa bàn dé kịp thời trao đổi vấn đề cần giải + Thường xuyên tổ chức hội nghị nhà chung cư ban quản trị phận quản lý với người cư dân để kịp thời phổ biến vấn đề quan trọng, đồng thời lắng nghe ý kiến đóng góp người dân 3.2.5 Giải pháp quản lý bảo trì hạng mục thuộc tịa nhà chung cư cao tầng 3.2.5.1 Các phương pháp bảo trì a) Phương pháp bảo trì sửa chữa Đây phương pháp bảo trì hỏng đâu sửa đó, chất sửa chữa bị động, bảo trì sửa chữa ln yêu cầu khân cấp, đòi hỏi thời gian phải hoàn thành nhanh, cần khắc phục sớm để đưa vào khai thác sử dụng, nguồn lực vật chất người cần huy động khó xác định xác từ đầu Đa số cơng trình có phí bảo trì thấp, hạn chế áp dụng phương pháp áp dụng số hạng mục xây lắp gặp cố phát sinh, cần khắc phục sửa chữa với phí đầu tư thấp b)Phương pháp bảo trì phịng ngừa theo thời gian Đây phương pháp bảo trì thay định kỳ theo thời gian, thiết bị hệ thông theo hô sơ nhà sản xuất, hạng mục vật tư máy móc thiết bị đến thời 93 kỳ bảo dưỡng sửa chữa thay Tuy nhiên với phương pháp thực tế bộc lộ nhiều nhược điểm như: số loại vật liệu đến thời kỳ cần thay thé, sử dụng tốt thay vừa gây lãng phí vừa khơng phù hợp với điều kiện kinh tế c)Phương pháp bảo trì phịng ngừa theo tình trạng Đây phương pháp bảo trì phịng ngừa tốt nhất, kinh tế nhất, hiệu nhất, nội dung phương pháp theo dõi giám sát tình trạng làm việc hệ thống, kết cấu, loại vật liệu kiến trúc, từ chẩn đốn tình trạng thiết bị, kết cầu xem xét mức độ hư hỏng, mức độ xuống cấp hạng mục xây lắp, vật liệu, từ lập phương án, kế hoạch, kinh phí tiết bảo trì cho hạng mục xây dựng Đối với nhiều cơng trình có phí bảo trì khơng bị giới hạn mà có yêu cầu cao kỹ thuật thường áp dụng phương pháp bảo trì cho tất hang mục xây lắp Các hạng mục xây dựng lập thành bảng theo dõi tài liệu hướng dẫn quy trình bảo dưỡng tư vấn thiết kế, hàng tuần, hàng tháng phận quản lý trực tiếp có theo dõi, kiểm tra định kỳ 3.2.5.2 Nội dung công tác bảo trì + Lập bảng tổng hợp hạng mục cần bảo trì Trong phạm vi đề tài luận văn tác giả đề xuất dẫn quy trình bảo dưỡng, bảo trì hệ thống điện cơng trình tịa nhà chung cư cao tầng phụ số PL⁄2 + Về chất lượng : chất lượng cơng trác bảo trì đặt lên hàng đầu, khâu lựa chọn nhà thầu phải đảm bảo tuân thủ theo Luật đấu thầu Để lựa chọn đơn vị bảo trì có lực tốt cho lĩnh vực cần bảo trì + Về tiến độ thực hiện: giám sát chặt chẽ quy trình bảo trì, tuân thủ theo tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn chất lượng, để cơng việc bảo trì hồn thành tiến độ kế hoạch đề + Về kinh phí thực cơng tác bảo trì: đảm bảo kinh phí bảo trì khơng vượt q Tổng mức đầu tư phê duyệt, tiết kiệm nhất, hiệu 94 + Về đảm bảo an ninh, an toàn lao động: suốt trình bảo trì việc đảm bảo an ninh, an tồn lao động phải ln đảm bảo trách nhiệm chung bên nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn giám sát giám sát chủ đầu tư + Về đảm bảo phòng chống cháy nổ: hạng mục bảo trì cụ thể có quy định cụ thể việc phịng chống cháy nỗ bảo trì hạng mục tịa nhà cán cơng nhân viên tuyệt đối khơng hút thuốc 3.2.3.3 Nội dung công tác quản lý bảo trì cơng trình xây dựng Chủ sở hữu người quản lý sử dụng cơng trình tự tổ chức thực việc kiểm tra, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình theo quy trình bảo trì cơng trình phê duyệt đủ điều kiện lực thuê tổ chức có đủ điều kiện lực thực Kiểm tra cơng trình thường xun, định kỳ đột xuất nhằm phát kịp thời dấu hiệu xuống cấp, hư hỏng cơng trình, thiết bị lắp đặt vào cơng trình làm sở cho việc bảo dưỡng cơng trình Bảo dưỡng cơng trình thực theo kế hoạch bảo trì năm quy trình bảo trì cơng trình xây dựng phê duyệt Sửa chữa cơng trình bao gồm: thứ sửa chữa định kỳ cơng trình bao gồm sửa chữa hư hỏng thay phận cơng trình, thiết bị lắp đặt vào cơng trình bị hư hỏng thực định kỳ theo quy định quy trình bảo trì Thứ hai sửa chữa đột xuất cơng trình thực phận cơng trình, cơng trình bị hư hỏng chịu tác động đột xuất gió, bão, lũ lụt, động đất, va đập cháy tác động đột xuất khác phận cơng trình, cơng trình có biểu xuống cấp ảnh hưởng đến an tồn sử dụng, vận hành, khai thác cơng trình Kiểm định chất lượng cơng trình phục vụ cơng tác bảo trì thực trường hợp sau: Thứ kiểm định định kỳ theo quy trình bảo trì cơng trình phê duyệt Thứ hai phát thấy chất lượng cơng trình có hư hỏng số phận cơng trình, cơng trình có dấu hiệu nguy hiểm, khơng đảm bảo an tồn cho việc khai thác, sử dụng Thứ ba có yêu cầu đánh giá chất lượng trạng cơng trình phục vụ cho việc lập quy trình bảo trì cơng trình đưa vào sử dụng chưa có quy trình bảo trì Thứ tư cần có sở để 95 quyét định việc kéo dài thời hạn sử dụng cơng trình cơng trình hết tuổi thọ thiết kế làm sở cho việc cải tạo, nâng cấp cơng trình Cuối có yêu cầu quan quản lý nhà nước xây dựng Quan trắc công trình phục vụ cơng tác bảo trì phải thực trường hợp sau: Thứ cơng trình quan trọng quốc gia, cơng trình xảy có dẫn tới thảm họa Thứ hai cơng trình có dấu hiệu lún, nghiêng, nứt dấu hiệu bất thường khác có khả gây sập đỗ cơng trình Thứ ba theo yêu cầu chủ đầu tư, chủ sở hữu người quản lý sử dụng Bộ Xây dựng, Bộ quản lý cơng trình xây dựng chun ngành quy định danh mục cơng trình bắt buộc phải quan trắc q trình khai thác sử dụng Trường hợp cơng trình có nhiều chủ sở hữu ngồi việc chịu trách nhiệm bảo trì phần cơng trình thuộc sở hữu riêng mình, chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần cơng trình thuộc sở hữu chung theo quy định pháp luật có liên quan Đối với cơng trình chưa bàn giao cho chủ sở hữu người quản lý, sử dụng cơng trình, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì cơng trình xây dựng thực việc bảo trì cơng trình xây dựng theo nội dung quy định Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao hồ sơ bảo trì cơng trình xây dựng cho Chủ sở hữu người quản lý, sử dụng cơng trình trước bàn giao cơng trình đưa vào khai thác, sử dụng 96 KET LUAN Chỉ vòng chục năm trở có hàng loạt ngơi nhà cao tầng mọc nhiều, thực tế giải phần nhu cầu nhà người dân, đem lại hiệu lớn việc sử dụng đất Đi đôi với tốc độ phát triển kéo theo hàng loạt vấn đề quản lý vận hành tòa nhà quản lý đời sống cư dân tòa nhà cần hồn thiện Điều đỏi hỏi cấp, ngành phải tìm giải pháp quản lý vận hành khu nhà cao tầng có hiệu Trong đề tài luận văn này, tác giả thực vấn đề sau: + Thứ nhất, làm rõ sở lý luận chất lượng công tác quản lý vận hành tòa nhà cao tầng + Thứ hai, đề tài phân tích thực trạng chất lượng cơng tác quản lý vận hành tịa nhà cao tầng Tổng công ty Viglacera làm chủ đầu tư, làm rõ mặt tồn tại, hạn chế Qua phân tích ngun nhân dẫn tới mặt cịn tồn tại, hạn chế + Thứ ba, đề tài đưa số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác quản lý vận hành tịa nhà cao tầng Tổng cơng ty Viglacera làm chủ đầu tư Các giải pháp bao gồm: a) Nhóm giải pháp thực chức quản lý b) Giải pháp quản lý vận hành tòa nhà mặt kỹ thuật c) Giải pháp quản lý mối quan hệ với tổ chức xã hội quyền địa phương vận hành tịa nhà d) Nhóm giải pháp trang thiết bị thông tin cho quản lý vận hành e) Giải pháp quản lý bảo trì hạng mục thuộc tịa nhà chung cư cao tầng Các giải pháp đề xuất luận văn tài liệu có giá trị cho Tổng cơng ty tham khảo quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng công ty 97 TAI LIEU THAM KHAO 1.B6 Xay dung (1996), Quyết định số 499/BXD-GĐ ngày 18/9/1996 Bộ Xây dựng việc ban hành quy chế bảo hành xây lắp cơng trình, Hà Nội 2.Bộ Xây dựng (2009), Thông tu số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn phương pháp xác định quản lý gia dich vu nha chung cu, Hà Nội 3.Bộ Xây dựng (2012), Thông tu số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 Bộ Xây dựng hướng dẫn số nội dung bảo trì cơng trình, Hà Nội 4.Bộ Xây dựng (2015), Thông fư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 Bộ Xây dựng qwy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, Hà Nội 5.Chính phủ (2015), Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 phát triển quản lý nhà xã hội, Website Chính phủ 6.Chính phủ (2015), Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định tiết số điều vê Luật Nhà ở, Website Chính phủ 7.Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2015 quản lý dự án đầu tư xây dựng, Website Chính phủ 8.Chính phủ (2015), Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng, Website Chính phủ 9.Cục giám định nhà nước chất lượng cơng trình xây dựng (2014), Quy trình bảo trì nhà chung cư cao tầng, Bộ Xây dựng, Hà Nội 10.PGS.TS Trần Chủng (2010), Bảo írì cơng trình xây đựng NXB Xây dung, Ha Nội 11.PGS.TS Từ Quang Phương (2008), Giáo trình quản jý dự án, Nhà XB Dai học kinh tế quốc dân, Hà Nội 12.Quốc Hội (2014), Luật Nhà số 65/2014/QH13, Website Quốc hội 13.Quốc Hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, Website Quốc hội 14.PGS.TS Trịnh Quốc Thắng (2009), Quản lý dự án đâu tư xây dựng NXB Xây dựng, Hà Nội 98 15.Nguyén Cảnh Thịnh (2009), Bao tri nha cao tang khu đô thị mới, ĐXB Xây dựng, Hà Nội 16.PGS.TS Bui Ngọc Tồn (2008), Các nguyên lý quản lý dự án, NXB Giao thông vận tải, Hà Nội 17.Tổng công ty Viglacera (2015), Các báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà cao tầng Tổng công ty làm chủ dau tư, Hà Nội 18.PGS.TS Trần Trịnh Tường (2007), Chủ đâu tư vấn đề quản lý dự án NXB Xây dựng, Bộ Xây dựng 19.Hồ sơ lực Tổng công ty Viglacera CTCP năm 2015 20.Website Tổng công ty Viglacera CTCP năm 2015