Những sai sót trong hoạt động định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại thực trạng và giải pháp,

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM HỌC VIỆN NGÂN HÀNG KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ========== NHỮNG SAI SÓT TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Họ tên sinh viên : GIANG THANH TÚ Mã sinh viên : 14A4010481 Lớp : TCDNE – K14 Khóa : 2011 - 2015 Khoa : Hà Nội -2015 TÀI CHÍNH LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu em Mọi thông tin sử dụng viết hồn tồn thật, có trích dẫn nguồn thơng tin rõ ràng Bài khóa luận hồn thiện hướng dẫn giúp đỡ nhiệt tình từ cô Phan Vân Hà thầy cô khác khoa Tài Chính trường Học Viện Ngân Hàng Sinh viên thực Giang Thanh Tú LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực khóa luận, ngồi cố gắng thân, em giúp đỡ giáo viên hướng dẫn cô Phan Vân Hà với thầy khoa tài Đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến giáo viên hướng dẫn em cô Phan Vân Hà,cô hướng dẫn bảo cho em nhiệt tình tời gian qua để em hồn thành bào khóa luận Thứ hai, em xin chân thành cảm ơn thầy cô mơn định giá tài sản khoa Tài trường Học Viện Ngân Hàng, thầy nhiệt tình trình dạy chúng em học tập giúp chúng em hiểu sâu chuyên ngành định kinh nghiệm công việc Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng dất GDĐB Giao dịch đảm bảo KH Khách hàng MMTB Máy móc thiết bị NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại PTVT Phương tiện vận tải QTS Quyền tài sản TĐG Thẩm định giá TSĐB Tài sản đảm bảo TSTC Tài sản chấp MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung tài sản đảm bảo 1.1.1 Khái niệm vai trò tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại2 1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo: 1.1.3 Điều kiện tài sản đảm bảo: 1.2 Định giá tài sản đảm bảo 1.2.1 Khái niệm vai trò định giá tài sản đảm bảo 1.2.2 Sự cần thiết định giá tài sản đảm bảo: 1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo: 1.2.4 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo: 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại: 17 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG NHỮNG SAI SÓT TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 20 2.1 Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 20 2.1.1 Khái quát thực trạng hoạt động cho vay với tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 20 2.1.1.1 Đối với tài sản đảm bảo bất động sản: 20 2.1.1.2 Đối với tài sản đảm bảo động sản: 24 2.1.1.3 Đối với tài sản đảm bảo quyền tài sản: 26 2.1.2 Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 28 2.1.2.1 Đối với tài sản đảm bảo bất động sản 28 2.1.2.2 Đối với tài sản đảm bảo động sản: 31 2.1.2.3 Đối với TSĐB quyền sử dụng: 33 2.2 Thực trạng sai sót định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 40 2.2.1 Đối với tài sản đảm bảo bất động sản: 40 2.2.1.1.Sai sót q trình thu thập thơng tin: 40 2.2.1.2 Sai sót q trình điều chỉnh: 42 2.2.1.3 Sai sót bng lỏng quản lý 43 2.2.1.4 Sai sót liên quan đến định giá tài sản đảm bảo bất động sản đặc biệt:44 2.2.1.5 Sai sót đạo đức nghề nghiệp cán thẩm định: 46 2.2.2 Đối với tài sản đảm bảo động sản: 48 2.2.2.1 Sai sót định giá tài sản thiếu khách quan 48 2.2.2.2 Sai sót liên quan đến tính hao mòn động sản 48 2.2.2.3 Sai sót q trình thu thập xử lý thông tin 49 2.2.2.4 Sai sót thẩm định viên chủ quan, thiếu cẩn trọng 50 2.2.2.5 Sai sót định giá tài sản đảm bảo ngoại tệ: 51 2.2.3 Đối với tài sản đảm bảo quyền tài sản: 52 2.2.3.1 Sai sót trình thu thập xử lý thơng tin: 52 2.2.3.2 Sai sót thiếu lực thẩm định 52 2.2.3.3 Sai sót việc lựa chọn phương pháp định giá 53 2.2.3.4 Sai sót cơng tác định giá quyền tài sản quyền bán hộ hình thành tương lai: 54 2.3 Các nguyên nhân gây sai sót định giá tài sản đảm bảo cuả ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 55 2.3.1 Nguyên nhân khách quan: 55 2.3.2 Nguyên nhân chủ quan: 57 2.4 Đánh giá ảnh hưởng sai sót định giá tài sản đảm bảo đến hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua 58 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC SAI SÓT TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM60 3.1 Định hướng định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới 60 3.1.1 Mục tiêu phát triển định giá tài sản đảm bảo: 60 3.1.2 Định hướng phát triển định giá tài sản dảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới: 60 3.2 Giải pháp hạn chế sai sót định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Việt Nam: 62 3.3.Một số đề xuất, kiến nghị: 70 3.3.1 Đối với nhà nước: 70 3.3.2 Đối với Bộ Tài chính: 75 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 LỜI MỞ ĐẦU Tầm quan trọng vấn đề Trong hoạt động ngân hàng hoạt động cho vay có vị trí quan trọng Nó chiếm phần lớn doanh thu ngân hàng, ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động lại chứa đựng khơng rủi ro, ảnh hưởng khơng nhỏ đến hiệu khoản vay, gây tình trạng nợ xấu ngân hàng Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tính đến 31/12/2014, tỷ lệ nợ xấu hệ thống tổ chức tín dụng 3.25% Tuy giảm nhiều so với năm 2012 17% số cao Nguyên nhân xuất phát từ sai sót liên quan đến hoạt động cho vay ngân hàng mà số sai sót liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo Vì vậy, để nâng cao hiệu hoạt động ngân hàng nói chung hiệu hoạt động cho vay nói riêng, cần thiết phải có giải pháp nhằm hạn chế sai sót, đặc biệt sai sót liên quan đến việc định giá tài sản bảo đảm Trước tính cấp thiết đó, em lựa chọn đề tài “ Những sai sót hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Thực trạng giải pháp” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Nội dung khóa luận xây dựng cách khái quát vấn đề định giá TSBĐ, sai sót trình định giá tài sản ngân hàng, từ rút giải pháp nhằm phát ngăn ngừa sai sót Mục đích đề tài: Đề tài nhằm mục đích đưa sai sót gặp phải hoạt động định giá TSBĐ NHTM (Ngân hàng thương mại) Từ thực tiễn sai sót cơng tác định giá TSĐB ngân hàng để đưa giải pháp nhằm phát ngăn ngừa chúng Đối tượng phạm vi nghiên cứu: Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu trình định giá TSBĐ NHTM, sai sót ảnh hưởng đến hoạt động cho vay NH Từ đưa giải pháp nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro từ định giá TSĐB đến hoạt động cho vay NH Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu vấn đề sai sót hoạt động định giá TSĐB NHTM Việt Nam Phương pháp nghiên cứu Các phương pháp sử dụng nghiên cứu: Từ lý thuyết chung định giá TSĐB thực tiễn hoạt động định giá TSĐB - NH, nghiên cứu tổng hợp thơng tin cần thiết Phân tích liệu thu thập được, từ rút nhận xét đề xuất giải pháp - Tham khảo nguồn thông tin từ sách báo, mạng, viết chuyên gia hoạt động định giá với thơng tin từ q trình thực tế thực tập quan định giá, NHTM Kết cấu khóa luận: Kết cấu khóa luận gồm phần: Chương 1: Lý luận định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng sai sót hoạt động định giá tài sản ngân hàng thương mại Việt Nam Chương 3: Giải pháp hạn chế sai sót hoạt động định giá TSĐB ngân hàng thượng mại Việt Nam CHƯƠNG I: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái quát chung tài sản đảm bảo 1.1.1 Khái niệm vai trò tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại a Khái niệm: Theo khoản 7, Điều Nghị định 163/2006/NĐ- Chính phủ (29/12/2006) giao dịch bảo đảm: “Tài sản bảo đảm tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên nhận bảo đảm” Theo điều nghị định 163/2006/NĐ- Chính phủ (29/12/2006): “Tài sản bảo đảm bên thoả thuận thuộc sở hữu bên có nghĩa vụ thuộc sở hữu người thứ ba mà người cam kết dùng tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bên có nghĩa vụ bên có quyền Tài sản bảo đảm tài sản có, tài sản hình thành tương lai phép giao dịch” b Vai trị: Tài sản đảm bảo giữ vị trí quan trọng hoạt động cho vay ngân hàng Vai trị thể mặt sau: - TSĐB công cụ đảm bảo thực thi cam kết quan hệ vay vốn KH với NHTM - Giúp giảm tổn thất cho ngân hàng:  Cung cấp nguồn thứ hai cho khoản vay  Ngăn ngừa nguy từ người vay có chủ ý lừa đảo, gian lận - Phát triển mối quan hệ KH NH 1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo: - Tài sản bảo đảm dùng để chấp: Tài sản bảo đảm loại thuộc quyền sở hữu hợp pháp bên chấp bên chấp đem để bảo đảm thực nghĩa vụ dân với bên nhận chấp Tuy nhiên tài sản bảo đảm bên chấp nắm giữ, bên chấp giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản Nếu đến hạn mà người vay không thực nghĩa vụ trả nợ không trả hết nợ cho ngân hàng ngân hàng quyền phát tài sản chấp để thu nợ Trong trường hợp chấp tồn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp - Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố: 66 tài sản đảm bảo ngân hàng Vì vậy, việc phối hợp phòng thẩm định giá ngân hàng với tổ chức định giá độc lập điều cần thiết nhằm hỗ trợ cho hoạt động định giá ngân hàng, mang lại khách quan, công cơng tác định giá, tạo lịng tin với khách hàng - Kết hợp phương pháp hoạt động định giá: Hiện nay, có phương pháp chủ yếu sử dụng là: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập.Tùy trường hợp cụ thể, với loại tài sản cụ thể mà áp dụng phương pháp khác Ví dụ phương pháp so sánh áp dụng với tài sản có tính đồng cao, phương pháp chi phi áp dụng với tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh thị trường; phương pháp thu nhập áp dụng tài sản có khả mang lại thu nhập thuộc dạng đầu tư.Mỗi phương pháp có ưu nhược điểm riêng, việc kết hợp phương pháp trình định giá góp phần hạn chế sai sót khâu định giá, để kiểm tra, đối chiếu với kết định giá phương pháp khác, giúp cán định giá kịp thời phát sai sót sửa chữa Vì vậy, ngân hàng nên quy định việc áp dụng hai phương pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo - Ứng dụng công nghệ thông tin công tác định giá: Hiện nay,công nghệ thông tin phát triển, việc ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động định giá ngân hàng góp phần nâng cao chất lượng, hiệu công tác định giá, cụ thể:  Xây dựng hệ thống thông tin: hệ thống thông tin lưu trữ tất thông tin hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo từ trước tới nay, thông tin thị trường giao dịch tất loại tài sản, kể thông tin liên quan đến loại tài sản ngân hàng chấp nhận đảm bảo cho khoản vay đặc điểm, tình trạng pháp lý, thông số kỹ thuật, văn pháp lý liên quan đến loại tài sản Đây nguồn thông tin quan trọng, chất lượng cho thẩm định viên tiến hành định giá loại tài sản đảm bảo 67  Phát triển phần mềm hỗ trợ định giá: Các phần mềm phần mềm phân tích thơng tin, dự báo xu hướng giá qua thông tin thu thập được; phần mềm tính tốn, lập trình sẵn cơng thức để tính tốn: tính tốn tỷ lệ so sánh, giá trị điều chỉnh, mức hao mịn…thậm chí cịn tính giá trị tài sản có đầy đủ thông tin cần thiết Các phần mềm giúp công đoạn thẩm định giá tiến hành nhanh hơn, tiết kiệm thời gian chi phí, liệu dùng để so sánh với kết thẩm định giá cán thẩm định - Phối hợp với quan chức việc kiểm tra thơng tin: Để tránh tình trạng khách hàng cung cấp thông tin chất lượng, gây sai sót q trình định giá việc kiểm tra thông tin việc làm cần thiết Tuy nhiên, việc kiểm tra thơng tin cịn gặp phải số khó khăn định, q trình xác minh thơng tin giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay hóa đơn mua bán hàng hóa…Vì vậy, việc kiểm tra thơng tin cần có hỗ trợ từ phía quan chức Ví dụ KH cố ý làm giả giấy tờ quyền sử dụng đất khó phát được, có giúp đỡ quan địa phương việc xác minh giấy tờ đất mớicó thể biết sổ đỏ thật hay KH làm giả Hay việc kiểm tra thông tin hóa đơn hàng hóa hàng hóa nhập cần có trợ giúp quan hải quan Chính vậy, việc phối hợp với quan chức quan trọng, giúp thông tin thu thập kiểm định có độ xác cao - Xây dựng bảng kê chi tiết thơng tin cần phải thu thập q trình định giá: Cần xây dựng trước hệ thống thông tin cần phải thu thập ứng với đặc điểm tài sản đảm bảo trình định giá Điều tránh việc bỏ sót thơng tin quan trọng có ảnh hưởng đến q trình định giá Ví dụ sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS, bảng kê chi tiết bao gồm thơng tin cần thu thập cho q trình định giá: Đặc điểm Các thông tin cần thu thập 68 Tình trạng vật chất BĐS Kích thước, hình dáng, kết cấu, số lượng phòng, tuổi thọ, chất lượng kiến trúc xây dựng, trang bị tiện nghi thiết kế Đặc điểm mặt -Kích thước, bề rộng mặt tiền, hình dáng -Các nét đặc trưng địa lý: tình trạng nhiễm, đặc ddiemr hệ thống nước - Các dặc tính địa hình: độ cao, độ dốc, đọ lún, cửa sông, biển, đồi núi… Đặc điểm cơng trình xây dựng Chất lượng xây dựng chất lượng kiến có liên quan trúc gara, đường nội bộ, tường xây dựng, hàng rào, bãi cỏ, vườn cây, phong cảnh tổng thể Vị trí -Khả tiếp cận tới trung tâm kinh tế, trị, văn hóa,xã hội như: trường học, cửa hàng,bệnh viện, nơi làm việc, nơi vui chơi giải trí, dịch vụ cơng cộng khác -Mơi trường xã hội có liên quan đến bất động sản như: phong tục tập qn, văn hóa, lối sống, tình trạng sử dụng bất động sản xung quanh, khả lại xóm, ngõ… Tình trạng pháp lý -Căn pháp lý quyền sử dụng đất,quyền sở hữu công trình đất -Các quy định pháp lý quyền hạn 69 trách nhiệm cho thuê - Yêu cầu tối thiểu vệ sinh mơi trường, phịng cháy chữa cháy, cách âm -Tình trạng giới hạn không gian kiến trúc xây dựng Thời gian giao dịch -Thời gian giao dịch bất động sản tương đông với bất động sản cần thẩm định Các điều khoản điều kiện so sánh -Phương thức toán, thời hạn cho thuê, điều kiện chấp, bảo lãnh, trách nhiệm nộp thuế, lệ phí mơi giới, điều khoản liên quan đến thời hạn bàn giao tài sản giấy tờ xác định chủ quyền chúng -Tình trạng cung cầu, phương thức giao dịch thỏa thuận hay đấu giá, tính chất công khai việc tiếp thị mức độ tự nguyện mua bán bên động thái khác thị trường… - Xây dựng tỷ trọng cho tiêu chí so sánh Mỗi ngân hàng nên xây dựng tỷ trọng cho tiêu chí so sánh sở tầm quan trọng yếu tố so sánh ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo Việc xây dựng tỷ trọng cho tiêu chí so sánh giúp kết định giá trở lên xác phù hợp với giá trị thị trường Đối với tài sản đảm bảo bất động sản , xây dựng tỷ trọng tiêu chí so sánh sau: 70 STT Tiêu chí so sánh Tỷ trọng Tình trạng pháp lý 5% Quy mơ 15% Hình dáng, kích thước 20% Vị trí 30% Điều kiện sở hạ tầng 20% Điều kiện an ninh 5% Môi trường 5% Tổng tỷ trọng - 100% Tổng hợp khó khăn vướng mắc cơng tác định giá cán thẩm định: Trong q trình cơng tác, thẩm định viên khơng tránh khỏi khó khăn, vướng mắc, khơng có giải kịp thời ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động định giá Vì thế, ngân hàng nên có biện pháp nhằm nắm bắt kịp thời khó khăn, vướng mắc để tìm biện pháp khắc phục, việc thực việc tổ chức hội thảo để chia sẻ vấn đề gặp phải công tác định giá, đối thoại cán thẩm định với chuyên gia, người lãnh đạo ngân hàng nhằm giải vấn đề tồn đọng Hoặc định kỳ hàng tháng, hàng quý tổng hợp ý kiến, kiến nghị cán phịng định giá lên ban lãnh đạo để tìm hướng giải khúc mắc cách kịp thời 3.3.Một số đề xuất, kiến nghị: 3.3.1 Đối với nhà nước: Hoàn thiện văn pháp luật định giá: Thực tế, hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá Việt Nam bắt đầu xây dựng vào năm 1997 thể thông qua thể chế hóa quản lý nhà nước ngành thẩm định giá Đến năm 2002, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL –UBTVQH10 ban hành quy định cụ thể hạng mục tài sản bắt buộc phải thông 71 qua thẩm định giá đánh dấu bước phát triển quan trọng Từ đây, hàng loạt văn quy phạm pháp luật thẩm định giá đời như: nghị định 101/2005/NĐCP ngày 03 tháng 08 năm 2005 Chính phủ Thẩm định giá, Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ “Thẩm định viên giá”, đặc biệt việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam với 13 tiêu chuẩn thẩm định giá quy định khái niệm, nguyên tắc, phương pháp, quy trình…định giá, quan trọng cho hoạt động thẩm định giá thực phát triển Bên cạnh thành đạt được, hệ thống văn pháp luật định giá số hạn chế định, cần có biện pháp nhằm khắc phục hạn chế đó: - Hồn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá cách đầy đủ, chặt chẽ thống nhất: Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đời khung pháp lý quan trọng cho hoạt động định giá nói chung định giá TSĐB nói riêng, nhiên, hệ thống tiêu chuẩn chưa chặt chẽ rời rạc Vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể cho định giá loại tài sản bất động sản, động sản, máy móc thiết bị, tài sản đặc biệt…,hay cho mục đích định giá khác định giá cho mục đích tính thuế, mục đích cho vay….Tiêu chuẩn định giá số 13 đời sở cho việc định giá tài sản vơ hình Tuy nhiên, tiêu chuẩn lại chưa thực sát với thực tế, chưa xây dựng quy chuẩn chung nên việc lựa chọn phương pháp để định giá chưa có thống tổ chức định giá, xảy chuyện loại tài sản nơi lại có phương pháp định giá khác thường kết cho khác nhau.Do cần thiết phải hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá với hướng dẫn cụ thể cho việc định giá loại tài sản, đặc biệt tài sản vô hình, trường hợp định giá đặc biệt định giá cho mục đích tính thuế khác so với việc định giá cho mục đích vay vốn, hay mục đích chuyển nhượng tài sản, tố tụng dân sự… 72 - Ban hành hướng dẫn cụ thể hoạt động chấp quyền tài sản việc định giá quyền tài sản: Hiện nay, chưa có văn pháp luật hướng dẫn cụ thể việc chấp quyền tài sản định giá quyền tài sản nên việc chấp loại tài sản Việt Nam hạn chế lo ngại rủi ro từ phía ngân hàng Vì nên có quy định rõ ràng việc chấp nhận chấp quyền tài sản, quyền chấp, quyền không chấp, quy định thêm vấn đề phát tài sản quyền tài sản NH không thu hồi nợ từ khoản vay đảm bảo quyền tài sản, hay quy định rõ ràng việc định giá tài sản quyền tài sản - Cần quy định rõ ràng trách nhiệm ban ngành có liên quan hoạt động định giá, tránh chồng chéo công tác quản lý việc xây dựng văn pháp luật liên quan đến định giá: Vì hoạt động định giá liên quan đến nhiều lĩnh vực xã hội nên chịu chi phối nhiều luật Ví dụ hoạt động định giá bất động sản chịu chi phối hệ thống văn định giá tài sản,luật đất đai, luật dân sự…, hay hoạt động định giá quyền tài sản chịu chi phối nhiều văn pháp luật quy định, thông tư định giá, luật dân sự, luật sở hữu trí tuệ (đối với quyền tài sản quyền sở hữu trí tuệ), luật doanh nghiệp (đối với quyền tài sản phần góp vốn doanh nghiệp), luật kinh doanh bảo hiểm (đơí với quyền tài sản quyền phát sinh từ hợp đồng)….Chính chịu chi phối nhiều văn pháp luật nên đơi cịn có chồng chéo văn bản, gây khó khăn q trình định giá Bên cạnh đó, việc chưa phân rõ trách nhiệm quan chức hoạt động định giá ảnh hưởng nhiều đến công tác định giá tài sản Vì vậy, nên xây dựng hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, bước nâng lên thành Luật Thẩm định giá cho ngành thẩm định giá để tránh chồng chéo văn pháp luật Ngoài ra, trước ban hành thành luật, nhà nước cần lấy ý kiến rộng rãi từ thành phần kinh tế, tiến 73 hành lấy ý kiến đóng góp người dân để luật phù hợp với thực tế Có thể tiến hành thí điểm thời gian trước ban hành rộng rãi nước Có thể thấy, khung pháp lý sở quan trọng cho phát triển hoạt động định giá, khung pháp lý hoạt động định giá hồn thiện Nghề thẩm định giá phát triển lớn mạnh Xây dựng trung tâm liệu quốc gia giá: Thông tin yếu tố quan trọng định đến kết định giá Thông tin thể hai mặt số lượng chất lượng thông tin.Hoạt động định giá Việt Nam nói chung định giá TSĐB NH nói riêng thực chủ yếu phương pháp so sánh Phương pháp địi hỏi lượng thơng tin lớn, chất lượng định giá phụ thuộc chủ yếu vào lượng thông tin thu thập Tuy nhiên, việc thu thập thông tin thẩm định viên chủ yếu dựa nguồn thơng tin khơng thức từ thị trường thơng qua khảo sát thực tế kết hợp với tham khảo nguồn tin từ báo mạng, cịn nguồn thơng tin thức chưa có Việt Nam chưa xây dựng trung tâm liệu quốc gia giá Vì vậy, để cải thiện chất lượng thông tin phục vụ cho trình định giá, nhà nước nên xây dựng kho liệu giá, bao gồm hệ thống giá giao dịch thực thị trường xếp theo thứ tự thời gian, phân loại theo tài sản giao dịch như: bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, hàng hóa…Đây nguồn thơng tin thống cung cấp cho thẩm định viên Ngoài ra, nên xây dựng phần mềm tự động cập nhật thông tin giá nhân tố ảnh hưởng đến giá, phân tích thơng tin thu thập thập đưa dự báo xu hướng giá tương lai Qua phần mềm này, thẩm định viên cung cấp cách nhanh thông tin giá loại tài sản giao dịch gần đây, khung giá giao dịch phổ biến nhất, biết xu hướng giá tương lai, từ làm sở cho việc định giá, tránh tình trạng thiếu thơng tin Khuyến khích giao dịch thơng qua sàn giao dịch 74 Hiện nay,ở Việt Nam có sàn giao dịch bất động sản tới đây, có sàn giao dịch hàng hóa Tuy nhiên, hoạt động sàn khiêm tốn, chủ yếu hoạt động giao dịch diễn gần giao dịch ngầm, vậy, việc thu thập thơng tin từ giao dịch vơ khó khăn Do đó, việc khuyến khích người dân giao dịch qua sàn giúp cho công tác thu thập thông tin tiến hành cách thuận lợi, tạo điều kiện cho cơng tác định giá tài sản nói chung thực dễ dàng Tuy nhiên, nhà nước nên quản lý chặt chẽ sàn giao dịch này, khắc phục hạn chế tồn giao dịch sàn tình trạng đầu cơ, tích trữ, lừa đảo, đẩy giá lên cao…làm méo mó thị trường, có vậy, lợi ích từ việc giao dịch qua sàn phát huy tác dụng, tránh tình trạng “lợi bất cập hại” Đảm bảo thị trường phát triển cách lành mạnh ổn định: Mơi trường vĩ mơ có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá trị tài sản việc định giá tài sản Khi kinh tế bất ổn, kéo theo giá trị tài sản thị trường khơng phản ánh giá trị thực Điều ảnh hưởng không nhỏ đến kết định giá mà cho việc xác định giá trị tài sản giá trị giao dịch thị trường Vì vậy, việc nhà nước đảm bảo môi trường kinh tế vĩ mô phát triển ổn định lành mạnh có tác động tích cực đến cơng tác định giá Thực tế, bong bóng bất động sản xảy năm 2007-2008 có ảnh hưởng khơng nhỏ đến cơng tác định giá Khi đó, thị trường bất động sản bị đẩy giá lên cao, giá trị thị trường phản ánh không giá trị thực Do vậy, thẩm định viên thu thập thông tin thị trường dẫn đến sai lệch kết thẩm định Hậu khoản cho vay chấp bất động sản khơng có khả thu hồi lại được, ngân hàng phải phát mại tài sản này, nhiên, việc gặp khơng khó khăn, bất động sản bán mức giá thấp, chí cịn khơng bán trước bị định giá cao, gây tổn thất nặng nề cho NH Vì thế, việc ổn định thị trường kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng giúp thơng tin thị trường trở lên đáng tin cậy hơn, làm sở cho công tác định giá đạt hiệu tốt 75 3.3.2 Đối với Bộ Tài chính: Lên kế hoạch thanh,kiểm tra hoạt động định giá: Những sai sót khâu định giá phần lớn đến từ việc thiếu cẩn trọng khâu định giá hay móc ngoặc cán thẩm định khách hàng Vì thế, để hạn chế sai sót q trình định giá, tài nên đưa việc kiểm tra hoạt động định giá vào văn luật, đồng thời lên kế hoạch tra đơn vị định giá, định kỳ tra đột xuất Ngoài ra,nội dung tra cần làm rõ, đồng thời phải có chế tài xử lý vụ việc làm sai bị phát giác Về tổ chức tra, Bộ tài thành lập thêm ban chun trách hoạt động tra định giá tài sản, ban tra bao gồm chuyên gia giỏi, có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực định giá, hiểu biết đầy đủ pháp luật Phát triển đội ngũ thẩm định giá: Hiện nay, đội ngũ cán thẩm định giá Việt Nam yếu số lượng chất lượng Vì vậy, việc nâng cao số lượng chất lượng cho cán ngành định giá góp phần thúc đẩy phát triển ngành Để làm điều cần phải có giúp sức nhà nước với tài việc đào tạo, bồi dưỡng cán thẩm định, cụ thể: - Mở rộng việc đào tạo ngành định giá, tạo nguồn lực cho ngành: Về vấn đề đào tạo ngành định giá Việt Nam, thiếu đội ngũ cán thẩm định qua đào tạo Hơn nước có trường đại học,cao đẳng thực đào tạo chuyên ngành định giá, thời gian đào tạo ngắn Vì vậy, hàng năm có nguồn lực cho ngành định giá, khối lượng công việc định giá lại nhiều Để đáp ứng khối lượng công việc này, phần không nhỏ cán thẩm định không đào tạo mà từ ngành khác chuyển sang Theo định hướng nhà nước dự kiến đến năm 2015 nước có khoảng 1.400 thẩm định viên giá đủ điều kiện hành nghề theo quy định Tuy nhiên tính đến nay, nước có 800 thẩm định viên cơng nhận đủ điều kiện hành nghề Có thể nói vấn đề nguồn lực cho ngành định giá chở nên 76 cấp thiết lúc hết Do đó, cần có chủ trương nhà nước tài việc mở rộng trường đào tạo nghề thẩm định giá, có phương thức tuyên truyền nhằm thu hút nguồn lực cho ngành, với việc tổ chức thêm nhiều kỳ thi cấp thẻ thẩm định viên để nhiều cán thẩm định có đủ điều kiện phục vụ cho ngành - Biên soạn tài liệu chung thống cho ngành định giá nhằm phục vụ cho việc đào tạo, bồi dưỡng cán bộ: Có thực tế là, tai, ngành thẩm định giá chưa có tài liệu chung thống để đào tạo, bồi dưỡng cán Việc đào tạo ngành định giá trường sử dụng tài liệu trường tự biên soạn Mỗi trường có tài liệu học tập khác dẫn đến không thống trình đào tạo Vì vậy, nên Bộ tài cần xây dựng tài liệu chung thống cho trình học tập, đào tạo trường bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ cho cán định giá Có việc đào tạo cán thẩm định đem lại hiệu cao nhất, từ mà chủ trương nhà nước định giá đưa đến tất cán thẩm định - Tổ chức khóa bồi dưỡng,nâng cao kiến thức nghiệp vụ cho cán thẩm định: Đối với việc tổ chức tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá, đa số nước quy định thẩm định viên sau cấp thẻ phải tiếp tục tham gia lớp tập huấn nâng cao kiến thức hàng năm Tại Niu Di-lân, thẩm định viên gia hạn hành nghề hàng năm sở nộp Hội phí đầy đủ tham gia khóa bồi dưỡng kiến thức hàng năm theo hình thức bắt buộc tối thiểu 20 giờ/năm (có bao gồm hình thức Hội thảo) Tương tự, Hàn Quốc, thẩm định viên gia hạn hoạt động sau năm; việc tổ chức, thực Hiệp hội nhà thẩm định giá Hàn Quốc Còn Việt Nam, việc tổ chức khóa học bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ chưa nhiều chưa bắt buộc cán thẩm định Vì vậy, giải pháp đưa để nâng cao chất lượng thẩm định việc tổ chức nhiều khóa tập huấn nâng cao kiến thức nghiệp 77 vụ việc tham gia cán thẩm định nên quy định văn pháp luật Ngồi kết hợp mở khóa đào tạo với việc tổ chức hội thảo định giá nhằm chia sẻ kinh nghiệm thẩm định giá chuyên gia đầu ngành thẩm định giá, phổ biến, cập nhật kiến thức cho cán bộ… - Kết hợp đào tạo với thực hành nghiệp vụ thẩm định giá: Công việc đào tạo trường đại học nghiệp vụ định giá mang nặng tính lý thuyết, thiếu áp dụng thực tế Các sinh viên giảng dạy lý luận mà chưa có chuyên sâu nghiệp vụ trực tiếp tham gia vào công tác định giá Do vậy, trường, khơng sinh viên bỡ ngỡ với công việc, phải vận dụng lý thuyết học Và đó, phải thêm thời gian để đào tạo cho sinh viên làm việc Vậy nên chăng, từ trình đào tạo, nên đưa việc áp dụng thực tế vào công tác giảng dạy,như phần để đánh giá lực cán thẩm định tương lai Có thế, việc đào tạo thực có chất lượng, đội ngũ cán thẩm định thực phát triển Tổ chức nghiên cứu hành vi vi phạm hoạt động định giá có chế tài xử lý phù hợp: Hiện nay, có nhiều vụ định giá khơng xảy ra, có nhiều trường hợp cố ý cán thẩm định Tuy nhiên, chưa có chế tài cụ thể việc xử lý sai phạm lỗi cố ý định giá sai giá trị tài sản Để hạn chế vụ việc này, cần có thơng tư hướng dẫn xử phạt cụ thể hành vi cố ý định giá sai, hay trường hợp định giá sai lơi trách nhiệm, buông lỏng công tác định giá Có vậy, nâng cao tinh thần trách nhiệm thẩm định viên, qua hạn chế sai sót khơng đáng có Tăng cường hợp tác quốc tế: Hoạt động định giá Việt Nam đời non trẻ, đó, việc học hỏi kinh nghiệm từ nước có tảng định giá lâu đời 78 phần quan trọng giúp hoạt động định giá phát triển Việc thực thơng qua: - Tổ chức khóa huấn luyện nước ngồi mời chuyên gia nước giảng dạy - Tổ chức hội thảo, hội nghị chia sẻ kinh nghiệm chun gia nước ngồi cơng tác định giá - Cử cán tham gia khóa đào tạo ngắn dài hạn nước kết hợp với khảo sát thực tế công tác định giá nước có hoạt động định giá phát triển 79 KẾT LUẬN Thẩm định giá nói chung Việt Nam phần thiếu kinh tế thị trường, tồn cách khách quan đời sống xã hội dần khẳng định vai trị lĩnh vực Và thẩm định giá tài sản đảm bảo vậy,nó dần trở thành vấn đề quan tâm lớn nhiều ngân hàng nay,được ngân hàng đầu tư phát triển Tuy nhiên, bên cạnh thành đạt được, công tác định giá tài sản ngân hàng thương mại tồn nhiều hạn chê sai sót, gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng Từ thực tế này,đặt vấn đề cần có biện pháp nhằm ngăn ngừa hạn chế sai sót Nó khơng đến từ phía ngân hàng thương mại, mà cần có hỗ trợ, giúp đỡ từ phía nhà nước ngành có liên quan Với đề tài: “Những sai sót hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng thương mại Thực trạng giải pháp”, em hy vọng đóng góp ý kiến cá nhân vào công phát triển hoạt động định giá tài sản ngân hàng nói riêng định giá tài sản nói chung Việt Nam DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Các tài liệu từ website: http://doanhnhanhanoi.net/74822/phan-loai-tai-san-bao-dam.html [1] 80 http://moj.gov.vn/vbpq/Lists/Vn%20bn%20php%20lut/View_Detail.aspx?ItemID= 14719 [2] http://voer.edu.vn/m/ly-luan-chung-ve-cho-vay-va-rui-ro-trong-hoat-dong-cho-vaycua-ngan-hang-thuong-mai/99355491 [3] http://www.sbv.gov.vn/ [4] http://cafef.vn/ [5] http://vietstock.vn/ [6] http://www.tinmoi.vn/ [7] http://dantri.com.vn/kinh-doanh/vu-dai-gia-bien-mat-tai-ha-noi-ngan-hang-dinhgia-tren-troi-779925.htm [8] - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam [9] - Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế [10] - Nguyên lý chung định giá tài sản, Học viện ngân hàng [11] - Định giá bất động sản, Học viện ngân hàng [12] - Các văn pháp luật liên quan đến thẩm định giá [13] - Một số tài liệu khác