LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
Khái quát chung về tài sản đảm bảo
1.1.1 Khái niệm và vai trò của tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại a Khái niệm:
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm được định nghĩa là tài sản mà bên bảo đảm sử dụng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm.
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP, tài sản bảo đảm được xác định qua thỏa thuận giữa các bên, có thể là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc của bên thứ ba cam kết sử dụng tài sản để đảm bảo nghĩa vụ Tài sản bảo đảm có thể bao gồm tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai, miễn là được phép giao dịch.
Tài sản đảm bảo đóng vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay của ngân hàng, giúp giảm thiểu rủi ro và tăng cường độ tin cậy trong các giao dịch tài chính Nó không chỉ bảo vệ quyền lợi của ngân hàng mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng trong việc tiếp cận nguồn vốn.
- TSĐB là công cụ đảm bảo thực thi các cam kết trong quan hệ vay vốn của
- Giúp giảm tổn thất cho các ngân hàng:
Cung cấp nguồn thứ hai cho các khoản vay
Ngăn ngừa những nguy cơ từ người đi vay có chủ ý lừa đảo, gian lận
- Phát triển mối quan hệ giữa KH và NH
1.1.2 Phân loại tài sản đảm bảo:
- Tài sản bảo đảm dùng để thế chấp:
Tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp Mặc dù tài sản vẫn do bên thế chấp nắm giữ, bên này chỉ cần giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản.
Khi đến hạn mà người vay không trả nợ đầy đủ cho ngân hàng, ngân hàng có quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi nợ Nếu tài sản thế chấp bao gồm toàn bộ bất động sản hoặc động sản có vật phụ, thì các vật phụ này cũng sẽ được coi là tài sản thế chấp.
- Tài sản bảo đảm dùng để cầm cố:
Tài sản bảo đảm cầm cố thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố nhưng sẽ được giao cho bên nhận cầm cố nắm giữ Khi đến hạn, nếu người vay không trả được nợ, ngân hàng có quyền phát mãi hoặc tiếp nhận tài sản cầm cố để thu hồi nợ Động sản cầm cố có thể là loại không cần đăng ký quyền sở hữu hoặc có đăng ký Đối với tài sản không đăng ký, cần phải giao nộp cho bên cho vay, trong khi với tài sản có đăng ký, có thể thoả thuận để bên cầm cố giữ tài sản hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
- Tài sản bảo đảm là bảo lãnh của bên thứ ba:
Bên thứ ba có thể là tổ chức hoặc cá nhân có khả năng pháp lý và tài chính, có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng khi khách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ này.
Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là một cam kết quan trọng, trong đó bên bảo lãnh sử dụng tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên đi vay Nếu bên đi vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn, bên bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm thay thế Điều này giúp tăng cường độ tin cậy trong giao dịch vay mượn và bảo vệ quyền lợi của bên cho vay.
- Bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai:
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện nhưng chưa thuộc sở hữu của bên thế chấp/cầm cố tại thời điểm giao kết Đây là một hình thức biến đổi của thế chấp/cầm cố, trong đó tài sản bảo đảm cho khoản vay sẽ được hình thành sau khi giải ngân.
1.1.3 Điều kiện về tài sản đảm bảo:
Khách hàng có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản hình thành ở nước ngoài, quyền tài sản, quyền đối với phần vốn góp và quyền khai thác tài nguyên nhiên liệu.
Hoặcxác định được quyền sở hữu của khách hang đối với tài sản hình thành trong tương lai;
Hoặc thuộc quyền sở hữu hợp pháp (riêng đối với đất là quyền sử dụng) của khách hàng/bên thứ ba đối với các TSBĐ khác
Ngoài ra, TSBĐ phải đáp ứng được các quy định sau:
Đối với QSD đất: có Giấy chứng nhận QSD đất theo quy định của pháp luật và trong thời hạn sử dụng đất
Đối với nhà ở, cần có Giấy chứng nhận, trừ những trường hợp không bắt buộc theo quy định pháp luật Đồng thời, nhà ở phải đang trong thời hạn sở hữu, đặc biệt là đối với những trường hợp sở hữu có thời hạn.
Tài sản phải không có tranh chấp về quyền sở hữu và quyền sử dụng, đồng thời không bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc thực hiện quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tài sản mà pháp luật cấm giao dịch
- Tài sản có tính dễ bán/dễ chuyển nhượng, đảm bảo khả năng thu nợ khi xử lý tài sản
Đối với TSBĐ là hàng hóa: phải là hàng hóa thông dụng, có giá cả, giá trị ổn định và dễ tiêu thụ;
Để sử dụng cổ phiếu làm tài sản bảo đảm (TSBĐ), cần chọn những cổ phiếu của doanh nghiệp có hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định và hiệu quả, đồng thời có tình hình tài chính lành mạnh Ngoài ra, cổ phiếu này phải được phép chuyển nhượng và không bị hạn chế theo quy định pháp luật.
Đối với tài sản đảm bảo (TSBĐ) là quyền tài sản phát sinh từ quyền đòi nợ, cần đảm bảo rằng tài sản này có nguồn thanh toán chắc chắn và chưa được chuyển nhượng hoặc cam kết chuyển nhượng, thế chấp cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào Tài sản phải còn trong hạn thanh toán với thời gian không quá 12 tháng Quyền đòi nợ phải phát sinh từ các giao dịch thực tế và không liên quan đến giao dịch bù trừ nợ Hàng hóa và dịch vụ tạo thành quyền đòi nợ cần thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh truyền thống và phải được phép kinh doanh bởi khách hàng.
Để đảm bảo tính ổn định và hiệu quả trong hoạt động sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp nhận vốn góp phải có tình hình tài chính lành mạnh.
Định giá tài sản đảm bảo
1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá tài sản đảm bảo a Khái niệm:
Định giá tài sản là quá trình ước lượng giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao, phản ánh lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu tại một thời điểm cụ thể.
Định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) là quá trình mà ngân hàng áp dụng các công cụ và kỹ thuật để xác định giá trị của các TSĐB mà khách hàng cung cấp nhằm đảm bảo cho các khoản vay Vai trò của việc định giá TSĐB rất quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng và đảm bảo an toàn tài chính cho cả bên cho vay và bên vay.
Trong bối cảnh các ngân hàng đang đối mặt với nguy cơ nợ xấu gia tăng và việc hạn chế cho vay tín chấp, tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo đang ngày càng tăng Do đó, công tác định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại các ngân hàng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Việc định giá chính xác không chỉ giúp ngân hàng xác định số tiền cho vay dựa trên tỷ lệ phần trăm của giá trị TSĐB mà còn hạn chế thiệt hại khi khách hàng không trả nợ Nếu giá trị TSĐB được định giá đúng, ngân hàng có thể thu hồi đủ vốn để bù đắp nguồn vốn khi cần thiết Hơn nữa, định giá chính xác còn đảm bảo quyền lợi công bằng cho cả khách hàng và ngân hàng, giúp khách hàng vay đủ số vốn mong muốn và ngân hàng có nguồn bảo đảm cho khoản vay.
Định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) giữ vai trò quan trọng trong hoạt động cho vay và toàn hệ thống ngân hàng Do đó, mỗi ngân hàng cần quan tâm đúng mức đến khía cạnh này để đảm bảo hoạt động cho vay hiệu quả và an toàn Việc định giá TSĐB chính xác giúp ngân hàng quản lý rủi ro tốt hơn, hạn chế tổn thất và đảm bảo sự ổn định tài chính.
1.2.2 Sự cần thiết của định giá tài sản đảm bảo:
Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng phải đối mặt với nhiều rủi ro, đặc biệt là rủi ro mất vốn Để giảm thiểu nguy cơ này, hiện nay, các ngân hàng chủ yếu thực hiện cho vay có tài sản đảm bảo Việc này giúp bảo vệ vốn đầu tư và đảm bảo an toàn cho hoạt động cho vay.
NH Và hoạt động định giá TSĐB vì thế cũng trở nên quan trọng và cần thiết:
- Dựa trên giá trị tài sản đã được định giá làm căn cứ đưa ra mức cho vay hợp lý với mỗi KH
Giảm thiểu tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng không còn khả năng chi trả khoản vay là rất quan trọng Trong trường hợp này, ngân hàng cần thu hồi vốn bằng cách phát mại tài sản hoặc sử dụng tài sản đó Nếu ngân hàng định giá tài sản đảm bảo một cách hợp lý, khoản thu hồi từ việc phát mại có thể bù đắp cho nguồn vốn không thu hồi được từ khách hàng, từ đó giảm thiểu tổn thất cho ngân hàng.
- Đảm bảo lợi ích cho cả KH và NH
1.2.3 Nguyên tắc định giá tài sản đảm bảo: a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng mỗi tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích và mang lại những lợi ích khác nhau Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản chỉ được xác định khi nó được sử dụng một cách tối ưu và hiệu quả nhất Nguyên tắc thay thế cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá giá trị của tài sản trong các điều kiện khác nhau.
Nguyên tắc cơ bản là người mua sẽ không chi trả nhiều hơn cho một tài sản nếu họ có thể sở hữu một tài sản tương tự với giá thấp hơn.
Giá trị của một tài sản được xác định dựa trên chi phí để sở hữu một tài sản tương đương Nguyên tắc này cũng dự kiến các khoản lợi ích tương lai từ tài sản đó.
Cơ sở của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng
Nguyên tắc đánh giá tài sản yêu cầu dự đoán các lợi ích tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ sở hữu, từ đó làm cơ sở để ước tính giá trị tài sản một cách chính xác.
Chú ý khi vận dụng nguyên tắc:
- Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản
Để ước tính giá trị của tài sản, cần thu thập chứng cứ thị trường mới nhất từ các tài sản tương tự Quá trình này bao gồm so sánh, phân tích và điều chỉnh các dữ liệu thu thập được, nhằm đảm bảo tính chính xác và khách quan trong việc xác định giá trị tài sản Nguyên tắc đóng góp cũng cần được xem xét trong quá trình này.
Nguyên tắc cơ bản cho thấy rằng khi kết hợp với các tài sản khác, tổng giá trị của tài sản sẽ cao hơn tổng giá trị của từng tài sản riêng lẻ Theo lý thuyết hệ thống, tổng giá trị của các bộ phận không phản ánh giá trị thực của tài sản; ngược lại, giá trị của từng bộ phận được thể hiện qua hiệu giữa giá trị tài sản và giá trị của các bộ phận còn lại.
Giá trị của một tài sản hoặc bộ phận cấu thành của tài sản phụ thuộc vào sự hiện diện hay vắng mặt của nó, ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tổng thể của tài sản Sự có mặt của một yếu tố có thể làm tăng giá trị tài sản, trong khi sự thiếu hụt có thể dẫn đến sự giảm giá trị.
- Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau e Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc định giá tài sản chủ yếu dựa vào giá trị thị trường, trong đó giá trị này tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung.
Nội dung của nguyên tắc: Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
Để xác định giá trị tài sản cần thẩm định, cần đánh giá tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai Điều này giúp quyết định xem tài sản nên được định giá dựa trên giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
1.2.4 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo: a Phương pháp so sánh:
Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại
Việc định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó có bốn nhân tố quan trọng nhất cần lưu ý.
- Thông tin của tài sản đảm bảo:
Thông tin đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá, là nền tảng để xác định giá trị tài sản Việc định giá chỉ chính xác và hiệu quả khi thông tin đầy đủ và chính xác Hai yếu tố then chốt liên quan đến thông tin là chất lượng thông tin và quy trình xử lý thông tin.
Thông tin được thu thập từ ba nguồn chính: khách hàng, cơ quan có thẩm quyền và trung tâm thông tin tín dụng Độ tin cậy của các nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng đáng kể đến chất lượng dữ liệu và quy trình định giá.
Sau khi thu thập thông tin đầy đủ và chính xác, bước tiếp theo là xử lý thông tin Cách sử dụng thông tin, lựa chọn thông tin cần đưa vào quá trình định giá, và loại bỏ những thông tin không cần thiết đều ảnh hưởng đáng kể đến hiệu quả của quá trình định giá.
- Quy trình và phương pháp định giá:
Nhân tố thứ hai ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đảm bảo là quy trình và phương pháp định giá Việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp với tài sản đảm bảo, hoặc kết hợp các phương pháp một cách chính xác, có tác động lớn đến kết quả định giá Thẩm định viên cần thực hiện đầy đủ các bước trong quy trình định giá để tránh những sai sót do định giá chủ quan và cẩu thả, nhằm đảm bảo giá trị tài sản được xác định chính xác.
- Trình độ, kinh nghiệm của cán bộ định giá
Việc xác định giá trị tài sản có thể khác nhau tùy thuộc vào trình độ và kinh nghiệm của từng người Để định giá chính xác, thẩm định viên không chỉ cần có chuyên môn mà còn phải nắm vững các kiến thức về kỹ thuật, kinh tế và pháp luật Chẳng hạn, khi thẩm định máy móc thiết bị, thẩm định viên cần hiểu rõ các thông số kỹ thuật liên quan Hơn nữa, kinh nghiệm cũng đóng vai trò quan trọng trong chất lượng định giá, đặc biệt khi thông tin về tài sản không đầy đủ và rõ ràng.
- Hệ thống pháp luật về định giá
Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật do Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính và các cơ quan có thẩm quyền ban hành Sự đồng bộ và chặt chẽ của hệ thống pháp luật sẽ góp phần nâng cao hiệu quả trong việc định giá TSĐB tại mỗi ngân hàng.
1.4 Kinh nghiệm quốc tế về định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại :
Thẩm định giá tài sản là hoạt động thiết yếu trong nền kinh tế thị trường, đòi hỏi kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn cao Nghiên cứu thực tế tại nhiều quốc gia như Hoa Kỳ, Úc, Trung Quốc, Anh, Canada, cũng như trong khu vực Đông Nam Á như Thái Lan, Singapore, Indonesia, Malaysia và Philippines cho thấy, hoạt động thẩm định giá đã được hình thành từ lâu và hiện đang đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của từng quốc gia.
Vương Quốc Anh, với nền kinh tế thị trường phát triển từ thế kỷ 18, đã nghiên cứu và áp dụng các phương pháp định giá theo thị trường, trong đó giá tài sản được xác định qua phương pháp so sánh Dịch vụ định giá tại Anh phục vụ nhiều lĩnh vực khác nhau, đáp ứng nhu cầu quản lý của Nhà nước và giao dịch của người dân, chủ yếu liên quan đến mua bán và thế chấp tài sản khi vay vốn tại ngân hàng thương mại và các tổ chức tín dụng.
Tại Thái Lan, các nhà định giá đã hợp tác với nhiều tổ chức quốc tế để tiếp cận phương pháp định giá toàn cầu, bao gồm các nước như Mỹ, Nhật Bản và Trung Quốc Phương pháp so sánh được áp dụng phổ biến trong định giá tài sản nhà và đất, trong khi các phương pháp khác như chi phí, giá thành và thu nhập được sử dụng cho định giá nhà, công trình, tài sản trên đất, máy móc thiết bị, hàng hóa và quyền sở hữu Để phù hợp với điều kiện địa phương, các nhà định giá Thái Lan cũng đã nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức quốc tế.
Mỹ đã phát triển Viện nghiên cứu định giá (AI) và Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), từ đó áp dụng và chuyển giao cho Thái Lan Hiện nay, quy trình định giá tài sản tại Thái Lan đang được chuẩn hóa để tương đương với tiêu chuẩn quốc tế trong lĩnh vực này.
Thái Lan đang chú trọng phát triển phần mềm hỗ trợ định giá để giảm chi phí và đầu tư vào cơ sở dữ liệu thông tin, đặc biệt là hệ thống giá trên thị trường Trong tương lai, nước này dự định xây dựng cơ sở dữ liệu và cung cấp số liệu thuận tiện cho cá nhân và tổ chức định giá Tại Singapore, Viện định giá và Hiệp hội định giá, thành lập năm 1963, là tổ chức chuyên nghiệp duy nhất đại diện cho các nhà nghiên cứu và định giá tài sản Hiện có khoảng 60 công ty định giá tư nhân, với hơn 600 nhân viên có thẻ định giá, thực hiện nhiều vụ định giá khác nhau.
Hoạt động thẩm định giá tại Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn tồn tại nhiều hạn chế như mạng lưới thẩm định giá mỏng, hoạt động chưa được quan tâm đúng mức, và hệ thống pháp luật chưa đồng bộ Để nâng cao chất lượng thẩm định giá, cần mở các khóa học chuyên sâu cho đội ngũ thẩm định viên, xây dựng cơ sở dữ liệu khoa học, và thành lập các tổ chức định giá độc lập cùng với các công ty thẩm định giá tư nhân lớn.
THỰC TRẠNG NHỮNG SAI SÓT TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY
Khái quát thực trạng định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.1.1 Khái quát thực trạng hoạt động cho vay với tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.1.1.1 Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản:
Trong suốt thập kỷ qua, từ 2004 đến 2014, hình thức cho vay thế chấp bằng bất động sản đã trải qua nhiều biến động, với những giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ và suy giảm đột ngột Thị trường bất động sản liên tục chứng kiến những đợt sốt giá, sau đó là tình trạng đóng băng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động cho vay thế chấp.
Biểu đồ tăng trưởng cho vay thế chấp bất động sản 2004-2014
Nguồn: UBGSTCQG và NHNN Các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản tăng khá nhanh trong vòng
Trong giai đoạn từ 2004 đến 2014, thị trường tín dụng đảm bảo bằng bất động sản trải qua nhiều biến động Từ 2004 đến 2006, tín dụng bất động sản giảm mạnh do thị trường đóng băng sau cơn sốt trước đó, với giao dịch thành công giảm 56% vào năm 2004 và 78% vào năm 2005 Đến năm 2007, tín dụng bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ, đạt 135 nghìn tỷ đồng, nhờ vào sự phục hồi của thị trường và nhu cầu giao dịch tăng cao Tuy nhiên, sang năm 2008, hoạt động cho vay này lại giảm 15% do thị trường bất động sản đi xuống, khiến nhiều nhà đầu tư mất khả năng chi trả và ngân hàng phải đối mặt với nợ xấu Nhiều ngân hàng thương mại buộc phải ngừng cấp tín dụng mới để đảm bảo thanh khoản, dẫn đến tổng dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản giảm so với năm 2007.
Trong giai đoạn 2009-2010, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã phục hồi mạnh mẽ, với mức tăng 90,4% vào năm 2009 và 7,3% vào năm 2010 so với năm trước đó, nhờ vào các chính sách hỗ trợ của chính phủ nhằm khắc phục khó khăn cho thị trường bất động sản Các nhà đầu tư và người dân được hưởng lợi từ gói hỗ trợ lãi suất của chính phủ, giúp lãi suất giảm từ 13-14% xuống còn 5-6% Sự giảm lãi suất này đã kích thích nhu cầu vay vốn đầu tư vào bất động sản, dẫn đến sự gia tăng các khoản tín dụng đảm bảo bằng bất động sản và góp phần phục hồi thị trường bất động sản.
Từ năm 2011 đến 2014, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản bắt đầu tăng trưởng ổn định Cụ thể, vào năm 2011, dư nợ cho vay thế chấp bằng bất động sản giảm 13% so với năm 2010, chủ yếu do sự ra đời của thông tư 13/2010/TT-
Vào ngày 20/5/2010, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, trong đó hệ số rủi ro đối với các khoản đầu tư vào chứng khoán và bất động sản được nâng lên 250% Điều này dẫn đến việc giảm số tiền cho vay đối với bất động sản do yêu cầu trích lập dự phòng cao Ngoài ra, các quy định cho vay được siết chặt cũng đã làm giảm dư nợ tín dụng trên thị trường này, ảnh hưởng đến các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản Đến năm 2012, dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã tăng 12% so với năm 2011.
Từ năm 2013 đến 2014, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ, với mức tăng 14% trong năm 2013 và 11,8% trong năm 2014 so với năm trước đó Sự gia tăng này phản ánh hiệu quả của các chính sách điều tiết thị trường bất động sản của chính phủ Ngoài ra, các gói hỗ trợ tín dụng như gói 30.000 tỷ và gói 50.000 tỷ sắp tới đã thúc đẩy dòng vốn vào thị trường bất động sản, góp phần gia tăng các khoản vay thế chấp.
Từ năm 2004 đến nay, tín dụng đảm bảo bằng bất động sản đã trở thành hình thức cho vay được các ngân hàng tin tưởng, với khoảng 60% dư nợ tín dụng được thế chấp bằng bất động sản và bất động sản hình thành trong tương lai của bên vay Tuy nhiên, loại tài sản này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho ngân hàng, theo thống kê của NHNNVN.
Năm 2014, tổng dư nợ tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng đạt hơn 3.900 nghìn tỷ đồng, trong đó dư nợ đối với bất động sản gần 300 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 7,69% tổng dư nợ Khoảng 65% dư nợ tín dụng đảm bảo bằng bất động sản có tài sản đảm bảo là bất động sản Việc ngân hàng cho vay thế chấp bất động sản nhiều dẫn đến rủi ro lớn cho hình thức vay này Tỷ lệ nợ xấu đối với cho vay bất động sản là 4%, trong đó 70% khoản nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản.
Thật là một con số đáng lo ngại, đấy là còn chưa kể các khoản nợ xấu có mục đích khác được đảm bảo bằng bất động sản
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, nỗi lo về nợ xấu ngày càng gia tăng Do đó, các ngân hàng cần chú trọng vào quy trình thẩm định cho vay, đặc biệt là việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) và bất động sản (BĐS) để tránh sai sót Việc nhận diện những lỗi thường gặp trong định giá tài sản sẽ giúp ngân hàng có biện pháp ngăn ngừa và hạn chế rủi ro, từ đó đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong hoạt động cho vay.
2.1.1.2 Đối với tài sản đảm bảo là động sản:
Hiện nay, hoạt động cho vay thế chấp động sản tại Việt Nam chưa phát triển mạnh mẽ, với tài sản đảm bảo chủ yếu là bất động sản, chiếm đến 60% tổng khối lượng tài sản đảm bảo tại các ngân hàng Trong bối cảnh giá bất động sản giảm mạnh, loại tài sản này không còn đảm bảo an toàn cho ngân hàng, dẫn đến tình trạng nợ xấu gia tăng Để cải thiện tình hình, cần đa dạng hóa tài sản đảm bảo, tăng tỷ lệ tài sản thế chấp bằng động sản và giảm tỷ lệ tài sản đảm bảo là bất động sản Tuy nhiên, việc nhận thế chấp tài sản động sản vẫn gặp nhiều rủi ro do công tác quản lý tài sản tại ngân hàng chưa hiệu quả.
Rủi ro từ khả năng quản lý và giám sát tài sản thế chấp của ngân hàng là một vấn đề quan trọng Trong suốt thời gian cho vay, ngân hàng cần liên tục kiểm tra và giám sát tài sản thế chấp để giảm thiểu rủi ro Tuy nhiên, việc này trở nên khó khăn đối với tài sản động sản, đặc biệt là trong lĩnh vực xây dựng, khi các phương tiện và máy móc hoạt động tại nhiều công trình khác nhau, từ đô thị đến vùng núi xa xôi Do đó, ngân hàng gặp khó khăn trong việc nắm bắt tình trạng thực tế của tài sản thế chấp, dẫn đến nguy cơ lớn nếu tài sản không còn nguyên vẹn như ban đầu.
Rủi ro bất khả kháng đối với tài sản đảm bảo là một vấn đề nghiêm trọng, đặc biệt với động sản, vì chúng không thể nằm im và luôn vận động trong quá trình khai thác Những rủi ro này bao gồm tai nạn giao thông đối với các phương tiện, thiên tai ở những khu vực khó khăn, và mất mát tài sản do bị tịch thu bởi cơ quan chức năng Mặc dù ngân hàng yêu cầu mua bảo hiểm, nhưng thiệt hại vẫn có thể xảy ra nếu khách hàng không trả nợ và tài sản gặp rủi ro bất khả kháng.
Rủi ro liên quan đến việc định giá tài sản đảm bảo là một vấn đề quan trọng đối với hoạt động cho vay của ngân hàng Nếu nhân viên định giá không xác định đúng giá trị tài sản, đặc biệt là định giá quá cao, ngân hàng có thể gặp khó khăn khi khách hàng không trả được nợ Hậu quả là ngân hàng sẽ phải phát mãi tài sản, dẫn đến việc không thu hồi đủ vốn, từ đó ảnh hưởng xấu đến tình hình hoạt động chung của ngân hàng Các sai sót trong quy trình định giá tài sản sẽ được phân tích chi tiết trong phần sau của bài viết.
Nhiều ngân hàng đã gặp rủi ro trong việc nhận tài sản đảm bảo động sản, điển hình như vụ việc của Công ty chế biến thủy sản An Khang ở Cần Thơ, nơi công ty này đã kê khai 1.000 tấn thực phẩm đông lạnh để thế chấp vay vốn tại 5 ngân hàng, trong khi thực tế chỉ có 300 tấn Khi các ngân hàng đang tìm phương án giải chấp để thu hồi khoản nợ 305 tỷ đồng, lãnh đạo An Khang đã cho nông dân vào kho lấy hàng để trừ nợ mua cá, khiến ngân hàng không thể xử lý tài sản đảm bảo Tương tự, Công ty cổ phần kinh doanh kim khí Hải Phòng có dư nợ hơn 46 tỷ đồng tại Vietcombank Hải Phòng nhưng tài sản thế chấp là hàng tồn kho (1.635 tấn thép cuộn và 2.280 tấn thép tấm) đã bị công ty tiêu thụ mà ngân hàng không hay biết.
Hoạt động cho vay đảm bảo bằng động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhưng nếu áp dụng các biện pháp hạn chế và khắc phục, việc nhận thế chấp bằng động sản có thể mang lại lợi ích lớn Trong bối cảnh tài sản đảm bảo phổ biến của ngân hàng hiện nay là bất động sản, việc này trở nên đặc biệt quan trọng khi thị trường đang gặp nhiều bất ổn.
2.1.1.3 Đối với tài sản đảm bảo là quyền tài sản:
Thực trạng những sai sót trong định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
2.2.1 Đối với tài sản đảm bảo là bất động sản:
2.2.1.1.Sai sót trong quá trình thu thập thông tin:
Trong quá trình định giá bất động sản theo phương pháp so sánh, nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá trị cần được điều chỉnh, bao gồm tình trạng vật chất, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm công trình liên quan, vị trí, tình trạng pháp lý, thời gian giao dịch, và các điều khoản giao dịch Tuy nhiên, tại các ngân hàng, thẩm định viên thường chỉ thu thập thông tin hạn chế như vị trí, tình trạng pháp lý và tình trạng vật chất, do thiếu cẩn trọng và trình độ chuyên môn chưa cao Điều này dẫn đến việc xác định giá trị tài sản đảm bảo thiếu chính xác và thuyết phục.
Trong quá trình thu thập thông tin, các thẩm định viên chưa kiểm tra kỹ chất lượng thông tin, dẫn đến việc nhiều thông tin không chính xác, đặc biệt là thông tin do khách hàng cung cấp, ảnh hưởng đến kết quả định giá Một ví dụ điển hình là vụ định giá mảnh đất thế chấp tại ngân hàng LienVietPostBank CN Thăng Long, nơi mà giá trị định giá là 15 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường thực tế chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2 Mảnh đất này nằm trong khu dân cư đông đúc nhưng không có đường vào ra, khiến giá trị thực của nó thấp hơn nhiều so với định giá Sai sót này xảy ra do các cán bộ thẩm định không kiểm tra kỹ thông tin và chỉ dựa vào thông tin khách hàng cung cấp, dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo cao hơn giá trị thực, gây ra rủi ro cho ngân hàng nếu công ty không đủ khả năng trả nợ Trường hợp này cho thấy công tác thu thập thông tin của các cán bộ thẩm định cần được chú trọng hơn để giảm thiểu nguy cơ không thu hồi được vốn.
Vụ việc liên quan đến việc định giá đất tại Ngân hàng Agribank Đắk Nông cho thấy sự thiếu sót trong quy trình thẩm định Mảnh đất đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng của ông Đinh Văn Đông được ngân hàng xác định có diện tích 18ha, nhưng thực tế chỉ hơn 8ha Nguyên nhân của sai sót này là do cán bộ thẩm định chưa thực hiện việc đo đạc kỹ lưỡng và thiếu chuyên môn, chỉ dựa vào hồ sơ đất đã được chính quyền xác nhận Điều này phản ánh trình độ chuyên môn còn yếu của thẩm định viên tại các ngân hàng và sự chủ quan trong thu thập thông tin, dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai lệch, gây thiệt hại cho ngân hàng.
2.2.1.2 Sai sót trong quá trình điều chỉnh:
Trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên thường dựa vào kinh nghiệm và cảm nhận định tính mà thiếu bằng chứng rõ ràng Khi điều chỉnh các yếu tố như lợi thế kinh doanh, điều kiện môi trường, vị trí và phong thủy của bất động sản, họ thường đánh giá dựa trên cảm quan cá nhân để đưa ra tỷ lệ % điều chỉnh cho bất động sản mục tiêu Tỷ lệ này hoàn toàn dựa trên sự ước lượng của thẩm định viên, không có cơ sở rõ ràng trên thị trường Mỗi thẩm định viên có cách ước tính khác nhau, dẫn đến kết quả giá trị bất động sản có thể khác nhau, làm cho giá trị định giá thiếu chính xác và khách quan.
Trong quá trình điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên thường không cân nhắc tỷ trọng của từng tiêu chí, mà xem tất cả các tiêu chí có ảnh hưởng như nhau đối với giá trị tài sản Ví dụ, khi thực hiện định giá bất động sản, các yếu tố sẽ được điều chỉnh theo bảng hướng dẫn cụ thể.
Chỉ tiêu BĐS so sánh 1 BĐS so sánh 2 BĐS so sánh 3
Khi điều chỉnh tỷ lệ các yếu tố so sánh giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh, tỷ lệ điều chỉnh cho bất động sản so sánh 1 là 0%, nghĩa là giá sau điều chỉnh sẽ bằng giá của bất động sản này Tuy nhiên, giá trị thực tế của bất động sản mục tiêu có thể không tương đương với bất động sản so sánh 1, do mặc dù cơ sở hạ tầng của nó tốt hơn 2%, nhưng vị trí lại kém hơn 2% Nếu tỷ lệ điều chỉnh được giữ ở mức 0%, một bất động sản có vị trí thuận lợi hơn sẽ dễ dàng bán được với giá cao hơn, cho thấy yếu tố vị trí quan trọng hơn cơ sở hạ tầng Do đó, việc không xác định tỷ trọng phù hợp cho từng tiêu chí so sánh có thể dẫn đến kết quả định giá sai lệch so với thị trường.
2.2.1.3 Sai sót do buông lỏng quản lý
Một vấn đề nghiêm trọng trong công tác thẩm định tài sản tại các ngân hàng là việc định giá sai tài sản đảm bảo, thường xảy ra khi khách hàng cố ý chỉ sai ngôi nhà cho thẩm định viên Sai sót này xuất phát từ sự sơ suất của thẩm định viên trong việc đối chiếu với giấy tờ nhà thế chấp Điển hình là vụ việc của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Campuchia khi phát hiện tài sản thẩm định không khớp với hợp đồng vay Nguyên nhân chính là do ngân hàng không kiểm tra kỹ lưỡng và không xác minh thông tin với chính quyền địa phương, dẫn đến việc tin tưởng mù quáng vào khách hàng Mặc dù việc xác nhận từ chính quyền địa phương không có giá trị pháp lý bắt buộc, nhưng việc này vẫn là cần thiết để đảm bảo tính chính xác trong thẩm định Để giảm thiểu sai sót, các cán bộ thẩm định cần nâng cao trách nhiệm, thực hiện quy trình xác minh kỹ lưỡng và tham khảo thông tin từ nhiều nguồn khác nhau.
2.2.1.4 Sai sót liên quan đến định giá tài sản đảm bảo là các bất động sản đặc biệt:
Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất thuê:
Theo Điều 175 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13, các tổ chức và doanh nghiệp có quyền sử dụng đất thuê của Nhà nước để thế chấp tại các tổ chức tín dụng nhằm vay vốn phục vụ sản xuất kinh doanh và mở rộng sản xuất Tuy nhiên, khi tiếp nhận tài sản thế chấp này, ngân hàng có thể gặp nhiều rủi ro và dễ mắc sai sót trong việc thẩm định giá Hợp đồng thuê đất thường có thời hạn khoảng 50 năm và tiền thuê được thanh toán thành nhiều đợt khác nhau, nhưng khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp, cơ quan Nhà nước lại ghi nhận thời hạn sử dụng đất tương ứng với thời hạn thuê trong hợp đồng Do đó, nếu không chú ý, ngân hàng có thể gặp phải những vấn đề pháp lý nghiêm trọng.
Các ngân hàng và cơ quan tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp thường định giá tài sản thế chấp dựa trên toàn bộ thời gian thuê 50 năm mà không xem xét thời gian bên thuê đã nộp tiền thuê đất Điều này có thể dẫn đến rủi ro khi cơ quan thuê đất chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, làm cho tài sản thế chấp trở nên vô giá trị Do đó, các thẩm định viên cần thận trọng trong quá trình định giá loại tài sản đảm bảo này để tránh những sai lầm có thể gây thiệt hại cho ngân hàng.
Một sai sót trong định giá quyền sử dụng đất thuê là việc áp dụng sai phương pháp định giá, đặc biệt là khi các cán bộ thiếu kinh nghiệm hoặc cố ý sử dụng phương pháp không phù hợp Chẳng hạn, khi định giá quyền sử dụng đất thuê cho sân golf, nhiều cán bộ đã sử dụng phương pháp so sánh, lấy đơn giá của đất sản xuất phi nông nghiệp nhân với diện tích sân golf Tuy nhiên, sự không tương đồng giữa diện tích và mục đích sử dụng của hai loại đất này khiến phương pháp so sánh không khả thi Phương pháp thặng dư sẽ là lựa chọn tốt hơn, trong đó giá trị đất được tính dựa trên lợi ích thu được từ việc cho thuê sân golf hoặc bán thẻ hội viên, trừ đi các chi phí liên quan Do đó, để có kết quả định giá chính xác, thẩm định viên cần áp dụng đúng phương pháp định giá cho từng loại tài sản.
Đối với bất động sản là đất ở xen lẫn đất vườn:
Khi định giá một mảnh đất có cả đất ở và đất vườn, các thẩm định viên thường mắc sai lầm do không xác định tỷ lệ giữa hai loại đất này Ví dụ, một mảnh đất 100m2 với 40m2 đất ở và 60m2 đất vườn có thể bị định giá sai nếu chỉ áp dụng đơn giá đất ở cho toàn bộ diện tích Việc này dẫn đến giá trị định giá cao hơn thực tế, vì đơn giá đất vườn thấp hơn nhiều Để tránh sai sót, các thẩm định viên cần phân định rõ tỷ lệ đất ở và đất vườn bằng cách tham khảo sổ đỏ, từ đó tính toán đơn giá trung bình và xác định giá trị hợp lý cho mảnh đất.
Đối với bất động sản là các căn hộ trong khu tập thể:
Trong quá trình định giá tài sản đất đai, đặc biệt là các căn hộ trong khu tập thể, các thẩm định viên thường gặp phải sai sót khi chỉ dựa vào diện tích ghi trên sổ đỏ Nhiều căn hộ hiện nay đã được cơi nới, làm tăng diện tích sử dụng lên đáng kể, ví dụ từ 28m2 lên tới 50m2 Do đó, thẩm định viên cần phải xem xét cả diện tích đất cơi nới, vì nó vẫn nằm trong khu vực sử dụng và có giá trị trên thị trường Bên cạnh đó, cần tính toán tỷ lệ giữa diện tích đất ghi trên sổ đỏ và tổng diện tích sử dụng để xác định đơn giá đất phù hợp, vì giá trị giữa đất ghi trên sổ đỏ và đất cơi nới không giống nhau Cuối cùng, không nên áp dụng cùng một mức giá cho tất cả các căn hộ trong khu tập thể, vì mặc dù giá trị đất trên sổ đỏ giống nhau, diện tích đất cơi nới của từng căn hộ sẽ khác nhau, dẫn đến giá trị tổng thể của các căn hộ cũng khác nhau.
2.2.1.5 Sai sót do đạo đức nghề nghiệp của cán bộ thẩm định:
Sai sót trong định giá bất động sản xảy ra khi nhân viên thẩm định cố ý nâng giá để đáp ứng yêu cầu tài sản đảm bảo cho khách hàng vay vốn Một số ngân hàng nhỏ, do cạnh tranh yếu, chấp nhận định giá cao hơn và thẩm định hồ sơ nhanh chóng để thu hút khách hàng Nhân viên tín dụng thường được giao nhiệm vụ định giá tài sản, dẫn đến việc họ có thể móc ngoặc với khách hàng để nâng giá tài sản, nhằm vay được nhiều vốn hơn Theo một chuyên gia ngân hàng, tình trạng này rất phổ biến ở Việt Nam, nơi nhân viên tín dụng cần hoàn thành chỉ tiêu và người vay muốn vay tối đa Hậu quả là nhiều ngân hàng đang phải phát mại tài sản thế chấp nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn và giá trị tài sản giảm mạnh.
Vụ việc định giá tài sản tại NH Navibank cho thấy việc cố ý nâng giá trị tài sản lên cao hơn giá trị thực tế Cán bộ thẩm định giá tại Chi nhánh NaviBank Hải Phòng đã tăng giá trị hàng loạt căn nhà ở huyện Thủy Nguyên – Hải Phòng để đảm bảo cho các khoản vay của CTCP Hoàng Sơn Lâm Chẳng hạn, căn nhà của ông bà Phạm Văn Quang - Nguyễn Thị Hằng, có giá trị thực chưa đến 200 triệu đồng, đã được định giá lên đến 516 triệu đồng để thế chấp cho khoản vay 309 triệu đồng Tình trạng tương tự cũng xảy ra với nhà của ông Đỗ Văn.
Tề - bà Hà Thị Én (xóm 5, xã Kỳ Sơn) chỉ có một gian 20m2, nhưng Chi nhánh NaviBank Hải Phòng đã thẩm định thành nhà 1,5 tầng 70m2, bêtông cốt thép Nhân viên ngân hàng đã cung cấp thông tin sai lệch về bất động sản để nâng khống giá trị, giúp CTCP Hoàng Sơn Lâm vay số tiền lớn hơn giá trị thực tế Khi công ty không trả được nợ, ngân hàng phải phát mãi tài sản nhưng thu được giá trị rất thấp Vụ việc này phản ánh nguyên nhân định giá tài sản không đúng tại nhiều ngân hàng hiện nay, do cán bộ thẩm định đã thông đồng với khách hàng để nâng khống giá trị tài sản đảm bảo, dẫn đến thiệt hại nặng nề cho ngân hàng khi phát mại tài sản không mang lại giá trị đáng kể.
2.2.2 Đối với tài sản đảm bảo là động sản:
2.2.2.1 Sai sót do định giá tài sản thiếu khách quan
Các nguyên nhân gây ra những sai sót trong định giá tài sản đảm bảo cuả các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
Nguyên nhân chính dẫn đến việc định giá tài sản đảm bảo sai là do phía khách hàng (KH) Khi đến ngân hàng, KH thường mong muốn vay số vốn lớn hơn giá trị thực của tài sản đảm bảo (TSĐB) Ngân hàng sẽ cho vay dựa trên nhu cầu và tỷ lệ phần trăm nhất định trên giá trị TSĐB Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, TSĐB không đủ điều kiện để vay vốn hoặc không đáp ứng được số tiền cần thiết Do đó, KH có thể gian lận trong khai báo tài sản, như làm giả giấy tờ, khai tăng diện tích đất, hoặc sai lệch thông tin về chất lượng và số năm sử dụng của tài sản Những hành vi này ảnh hưởng nghiêm trọng đến quá trình định giá tại ngân hàng, đặc biệt khi các thẩm định viên thường dựa vào khai báo của KH mà không kiểm chứng thực tế.
Sự bất ổn của môi trường kinh tế là nguyên nhân thứ hai ảnh hưởng đến việc định giá tài sản đất đai Hiện nay, phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng là phương pháp so sánh, trong đó thông tin thu thập từ thị trường trong vòng một năm trở lại thường mang tính chất lịch sử Tuy nhiên, khi thị trường biến động nhanh chóng, các số liệu này trở nên lạc hậu và không còn phù hợp, dẫn đến việc cán bộ thẩm định sử dụng thông tin không chính xác, làm sai lệch giá trị thực của tài sản.
- Nguyên nhân thứ ba đến từ hệ thống các văn bản pháp luật về định giá
Nghề thẩm định giá tại Việt Nam bắt đầu phát triển từ những năm 1993-1994 và còn khá mới mẻ so với các nước khác Hệ thống pháp luật về giá chỉ mới hình thành từ năm 2002 với sự ra đời của Pháp lệnh Giá Nghị định số 101/2005/NĐ-CP vào năm 2005 và các Thông tư, Quyết định của Bộ Tài chính đã đánh dấu bước tiến trong lĩnh vực thẩm định giá Từ năm 2007, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được ban hành, góp phần nâng cao chất lượng định giá Tuy nhiên, các tiêu chuẩn này vẫn còn rời rạc và thiếu đồng bộ Công tác thẩm định giá chưa được chú trọng đúng mức, dẫn đến sự nhầm lẫn giữa định giá và thẩm định giá, gây xung đột trong quản lý giữa các bộ, ngành Ngoài ra, cần tiếp tục nghiên cứu các văn bản pháp lý liên quan đến xác định giá trị tài sản vô hình như thương hiệu, lợi thế thương mại và phát minh sáng chế.
Nguyên nhân thứ tư liên quan đến việc nguồn lực thẩm định giá còn hạn chế, cả về số lượng lẫn chất lượng Theo thông báo số 38/TB-BTC ngày 20/1/2015, tình trạng này ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của ngành thẩm định giá.
,thông báo số 74/TB-BTCngày 27/1/2015, thông báo số 194/TB-BTC ngày 23/3/2015 và 220/TB-BTC ngày 3/4/2015 của Bộ Tài chính thì ở nước ta mới có
Tại Việt Nam, hiện có 811 thẩm định viên và 171 doanh nghiệp được công nhận đủ điều kiện hành nghề trong lĩnh vực thẩm định giá Tuy nhiên, phần lớn những người tham gia vào hoạt động này xuất phát từ ngành Tài chính ngân hàng và lĩnh vực khoa học nghệ thuật, trong khi rất ít người được đào tạo chính quy về thẩm định giá Điều này đã dẫn đến sự không hiệu quả trong hoạt động định giá, đặc biệt là trong các ngân hàng.
Nguyên nhân thứ năm liên quan đến vấn đề thông tin trong lĩnh vực thẩm định giá Hiện nay, hầu hết các ngân hàng chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu đáp ứng nhu cầu này, dẫn đến việc thu thập thông tin thị trường mang tính chất vụ việc và thủ công, làm giảm độ chính xác và ảnh hưởng đến chất lượng định giá Việc xây dựng mô hình ngân hàng dữ liệu thường vượt quá khả năng của từng ngân hàng do yêu cầu về nhân lực và kinh phí lớn Do đó, Nhà nước cần thiết lập một ngân hàng dữ liệu chung để hỗ trợ hoạt động định giá một cách hiệu quả hơn.
Nguyên nhân chính gây ra vấn đề trong công tác định giá tài sản tại các ngân hàng xuất phát từ hoạt động cho vay chủ yếu của họ Các ngân hàng thường chỉ thực hiện định giá cho những tài sản có giá trị nhỏ, trong khi phần lớn tài sản lớn lại được thuê các tổ chức chuyên nghiệp để định giá Nhiều ngân hàng nhỏ thậm chí không có phòng thẩm định giá hoặc chỉ có số lượng thẩm định viên rất hạn chế Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng toàn hệ thống vào cuối năm 2014 đạt khoảng 3.996.271 tỷ đồng, trong đó 60% được đảm bảo bằng bất động sản, tương đương 2.397.000 tỷ đồng Với quy định cho vay 70% giá trị tài sản thế chấp, tổng giá trị tài sản thế chấp ước tính khoảng 2.800.000 tỷ đồng Khối lượng tài sản thế chấp lớn đã tạo ra áp lực lớn cho công tác định giá, khiến các thẩm định viên phải làm việc nhanh chóng và đôi khi thiếu cẩn thận, dẫn đến sai sót trong quá trình định giá.
Một nguyên nhân quan trọng dẫn đến việc định giá sai tài sản là từ các cán bộ tín dụng tại ngân hàng Họ có thể cố tình điều chỉnh giá trị định giá để thu lợi cá nhân, thường do áp lực doanh số hoặc mối quan hệ không minh bạch với khách hàng Nhiều cán bộ tín dụng kiêm thẩm định tài sản có xu hướng nâng cao giá trị tài sản đảm bảo để phục vụ lợi ích riêng.
KH có khả năng vay tiền tại ngân hàng, nhưng do trình độ chuyên môn và kỹ thuật còn hạn chế, việc định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) thường gặp khó khăn So sánh với các tài sản tương đồng khác, tỷ lệ chênh lệch được điều chỉnh một cách chủ quan và phụ thuộc vào kinh nghiệm chuyên môn, dẫn đến giá trị TSĐB thường thiếu độ chính xác và tin cậy.
Việc thu thập thông tin của cán bộ thẩm định còn nhiều thiếu sót và hạn chế, khi họ thường bỏ qua khâu thẩm định thực tế Thông tin về tài sản đảm bảo (TSĐB) chủ yếu được lấy từ các trang báo mạng hoặc từ khách hàng, dẫn đến những vụ định giá sai lệch so với thực tế và gây thiệt hại lớn cho ngân hàng Hơn nữa, thông tin về đặc điểm của TSĐB để điều chỉnh trong phương pháp so sánh cũng chưa đầy đủ, khiến cán bộ thẩm định thường bỏ quên những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị tài sản, dẫn đến sai lầm trong việc định giá.
Đánh giá ảnh hưởng của sai sót trong định giá tài sản đảm bảo đến hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian qua
Mỗi hoạt động định giá sai đều gây ra nững ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động cho vay của mỗi ngân hàng cụ thể:
Khi khách hàng không còn khả năng chi trả, các ngân hàng buộc phải phát mại tài sản để thu hồi vốn Tuy nhiên, nếu có sai sót trong việc định giá tài sản đảm bảo, giá trị ước tính có thể cao hơn thực tế, dẫn đến ngân hàng thu hồi được số tiền thấp hơn nhiều so với mức đã định giá trước đó Do đó, việc ngân hàng không thu hồi đủ vốn vay là một khả năng rất dễ xảy ra.
Việc giảm khả năng thanh toán của ngân hàng hiện nay chủ yếu do nguồn vốn chủ yếu từ tiền gửi bị ảnh hưởng bởi việc định giá tài sản đảm bảo không chính xác Điều này dẫn đến mất mát vốn lớn, khiến ngân hàng gặp khó khăn trong việc trả lãi và thanh toán tiền gửi khi đáo hạn Để duy trì nguồn vốn cần thiết, các ngân hàng thường phải vay mượn trên thị trường liên ngân hàng với lãi suất cao, điều này không chỉ làm giảm lợi nhuận mà còn gia tăng chi phí trả lãi vay cho các ngân hàng khác.
Gia tăng nợ xấu tại các ngân hàng đang trở thành vấn đề đáng lo ngại Hiện nay, các ngân hàng thường dựa vào giá trị tài sản đảm bảo để xác định khoản vay tối đa cho khách hàng.
Việc định giá tài sản đảm bảo không chính xác có thể gây ra sai lệch trong tính toán các khoản vay, khiến ngân hàng cho khách hàng vay số tiền vượt quá khả năng chi trả Nhiều tài sản được định giá quá cao, dẫn đến chi phí lãi suất cao và khoản gốc vay lớn, từ đó làm giảm khả năng trả nợ của khách hàng Hệ quả là nợ xấu của ngân hàng ngày càng gia tăng.
Gần đây, nhiều vụ việc nâng khống giá trị tài sản đảm bảo đã được phanh phui, chủ yếu do sự lơ là trách nhiệm của cán bộ định giá hoặc cố tình làm sai giá trị tài sản Hậu quả là nhiều lãnh đạo ngân hàng bị bắt và truy cứu trách nhiệm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến uy tín của ngân hàng và làm giảm lòng tin của khách hàng.
Hoạt động định giá có tác động lớn đến các ngân hàng, nhưng nhiều ngân hàng hiện nay chưa nhận thức đúng vai trò quan trọng của việc định giá tài sản Thay vì có bộ phận thẩm định giá chuyên biệt, nhiều ngân hàng lại để phòng tín dụng đảm nhận nhiệm vụ này, dẫn đến sự chồng chéo chức năng Hệ quả là nhiều tài sản, dù không phức tạp, vẫn bị định giá sai do cán bộ thiếu chuyên môn, gây thiệt hại hàng nghìn tỷ đồng và làm gia tăng nợ xấu.
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HẠN CHẾ CÁC SAI SÓT TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
3.1 Định hướng về định giá tài sản đảm bảo của các ngân hàng thương mại Việt Nam thời gian tới
3.1.1 Mục tiêu phát triển định giá tài sản đảm bảo:
Xây dựng một môi trường định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại các ngân hàng cần phải ổn định và lành mạnh, nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho tất cả các bên liên quan, bao gồm cả ngân hàng và khách hàng.
Để nâng cao năng lực hoạt động thẩm định giá, các ngân hàng cần phát triển bộ phận định giá chuyên biệt nhằm đáp ứng yêu cầu định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) trong thời gian tới Mỗi ngân hàng sẽ thiết lập một đội ngũ chuyên trách để phục vụ công tác này, đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quy trình thẩm định giá.
Xây dựng một đội ngũ thẩm định viên chuyên nghiệp với năng lực, trình độ và kinh nghiệm vững vàng là điều cần thiết Đội ngũ này cần phải có đạo đức nghề nghiệp cao, được đào tạo bài bản và có cơ hội tiếp cận với các hoạt động thẩm định giá quốc tế.
3.1.2 Định hướng phát triển định giá tài sản dảm bảo tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam trong thời gian tới:
- Nâng cao chất lượng cán bộ tín dụng để đáp ứng nhu cầu định giá TSĐB trong thời gian tới cụ thể:
Để đáp ứng nhu cầu định giá tài sản đảm bảo ngày càng tăng tại các ngân hàng, việc xây dựng đội ngũ cán bộ thẩm định giá là rất quan trọng Cần đảm bảo cả về số lượng lẫn chất lượng đội ngũ này, nhằm nâng cao hiệu quả công việc và đáp ứng tốt nhất yêu cầu của thị trường.
Chúng tôi tổ chức các lớp đào tạo chuyên sâu về kiến thức và nghiệp vụ thẩm định giá, đồng thời cử cán bộ thẩm định giá tham gia các khóa học trong và ngoài nước Mục tiêu là học hỏi và áp dụng các kinh nghiệm quốc tế trong việc định giá tài sản cố định.
- Phát triển đội ngũ thẩm định giá và các phòng ban chuyên trách về thẩm định giá tại ngân hàng:
Đến năm 2020, mỗi ngân hàng sẽ có một bộ phận chuyên trách về thẩm định giá, với quy mô đủ lớn để đáp ứng nhu cầu định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) tại từng ngân hàng.
Khuyến khích ngân hàng nâng cao chất lượng và hiệu quả trong hoạt động định giá, đồng thời cải thiện trình độ và tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ định giá trong quy trình cho vay.
- Nâng cao vai trò của hoạt động thẩm định giá trong ngân hàng:
Mỗi ngân hàng cần nhận thức rõ vai trò quan trọng của thẩm định giá trong hoạt động của mình Các cán bộ định giá phải nắm vững trách nhiệm công việc và thực hiện nhiệm vụ một cách cẩn thận để tránh những sai sót có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu tại ngân hàng để phục vụ công tác định giá:
Trong 5 đến 10 năm tới, ngân hàng sẽ tập trung xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về giá, phát triển phần mềm thu thập, tổng hợp và phân tích thông tin Mục tiêu là tạo ra khả năng dự báo diễn biến giá cả trong tương lai, phục vụ hiệu quả cho công tác thẩm định giá tại ngân hàng.
Giải pháp hạn chế các sai sót trong định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam
Hiện nay, hoạt động định giá nói chung và định giá TSĐB nói riêng tại các
Ngân hàng (NH) vẫn gặp nhiều hạn chế, đặc biệt là trong hoạt động cho vay, dẫn đến việc không thu hồi được nợ do sai sót trong định giá tài sản đảm bảo (TSĐB) Để giảm thiểu nợ xấu, cần hạn chế những sai sót này thông qua sự phối hợp giữa các bộ ngành và nỗ lực từ phía các ngân hàng thương mại Dưới đây là một số giải pháp nhằm cải thiện quy trình định giá TSĐB tại các NH.
- Xây dựng phòng thẩm định giá riêng tại mỗi ngân hàng
Một trong những nguyên nhân gây ra sai sót trong định giá tại ngân hàng thương mại là do thiếu cán bộ định giá có trình độ chuyên môn Nhiều ngân hàng chưa có phòng định giá riêng, khiến cán bộ tín dụng phải kiêm nhiệm cả hai vai trò cho vay và thẩm định tài sản Để cải thiện công tác định giá, mỗi ngân hàng cần xây dựng phòng ban chuyên trách về định giá, bao gồm các cán bộ có chuyên môn và kinh nghiệm, phân chia theo từng loại tài sản như bất động sản, động sản và quyền tài sản Việc này sẽ chuyên môn hóa quy trình định giá, giúp cán bộ thẩm định tập trung vào lĩnh vực nhất định Ngoài ra, cần có cán bộ nghiên cứu thị trường để theo dõi biến động giá và dự báo xu hướng, hỗ trợ cho công tác định giá hiệu quả hơn.
Các ngân hàng có thể xây dựng phòng định giá theo mô hình sau:
- Nâng cao năng lực, trình độ chuyên môn cho đội ngũ thẩm định viên:
Hạn chế về năng lực và trình độ chuyên môn của thẩm định viên là nguyên nhân chính dẫn đến sai sót trong định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần triển khai các biện pháp nâng cao năng lực cho thẩm định viên, bao gồm tổ chức các lớp đào tạo nghiệp vụ ngắn hạn và dài hạn, mời chuyên gia có kinh nghiệm giảng dạy và chia sẻ kiến thức Ngoài ra, tổ chức hội thảo và hội nghị để thảo luận trực tiếp với chuyên gia cũng là một phương pháp hiệu quả Ngân hàng nên cử cán bộ đi nước ngoài để học hỏi kinh nghiệm và khảo sát thực tế về định giá tại các quốc gia phát triển như Anh, Mỹ, Pháp, Thái Lan, và Singapore Bên cạnh việc đào tạo chuyên môn về định giá, thẩm định viên cũng cần nâng cao kiến thức về các lĩnh vực liên quan như bất động sản và động sản, vì việc định giá các loại tài sản này đòi hỏi hiểu biết sâu rộng về nhiều yếu tố như đặc điểm bất động sản, địa lý phong thủy, và kỹ thuật xây dựng, cũng như các thông số kỹ thuật liên quan đến máy móc thiết bị.
Trưởng phòng Kiểm soát viên(kiểm tra, giám sátquá trình định giá)
Nhóm định giá về bất động sản Nhóm định giá về động sản
Nhóm định giá về quyền tài sản
CV nghiên cứu thị trường
CV thu thập và xử lý thông tin
CV nghiên cứu thị trường ĐS
CV thu thập và xử lý thông tin
CV nghiên cứu thị trường về QTS
CV thu thập và xử lý thông tin
Để định giá chính xác loại tài sản này, cần phải áp dụng phương pháp tính hao mòn phù hợp Hơn nữa, yêu cầu có thẻ thẩm định viên là điều kiện bắt buộc đối với mỗi cán bộ thực hiện định giá tại ngân hàng.
- Nâng cao đạo đức và tinh thần trách nhiệm của mỗi cán bộ định giá:
Nhân tố con người đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá, với một trong những sai phạm phổ biến là việc nâng khống giá trị tài sản đảm bảo bởi một số cán bộ thẩm định Để khắc phục tình trạng này, ngân hàng cần nâng cao năng lực chuyên môn đồng thời chú trọng đến đạo đức và tinh thần trách nhiệm của cán bộ Việc quy định rõ quyền lợi và trách nhiệm, cùng với các hoạt động khen thưởng cho những cán bộ xuất sắc và xử phạt hành chính đối với hành vi định giá sai, sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác định giá tại ngân hàng.
- Phát triển đội ngũ thẩm định viên đáp ứng khối lượng công việc:
Hiện nay, đội ngũ thẩm định viên tại các ngân hàng đang thiếu hụt trong khi khối lượng công việc ngày càng tăng, gây ra tình trạng quá tải cho mỗi cán bộ thẩm định Để đảm bảo chất lượng định giá, các ngân hàng cần phát triển đội ngũ thẩm định viên của mình, đáp ứng đủ khối lượng công việc Giải pháp cho vấn đề này là tuyển dụng thêm nhân sự từ các ngân hàng khác, các công ty thẩm định giá độc lập, và cả sinh viên mới tốt nghiệp chuyên ngành định giá.
Hầu hết các ngân hàng ưu tiên tuyển dụng nhân viên có kinh nghiệm, nhưng nguồn lực từ sinh viên mới tốt nghiệp cũng rất đáng giá Mặc dù thiếu kinh nghiệm thực tế, họ đã được đào tạo bài bản và mang trong mình tinh thần nhiệt huyết với công việc Do đó, các ngân hàng nên chú trọng phát triển nguồn nhân lực này để tận dụng tiềm năng của họ.
- Tăng cường công tác kiểm soát nội bộ:
Hoạt động kiểm soát nội bộ đối với định giá tài sản đảm bảo tại ngân hàng hiện còn hạn chế do thiếu nhận thức về vai trò của định giá và sự thiếu hụt chuyên gia có khả năng giám sát Để giảm thiểu sai sót trong định giá, các ngân hàng cần tăng cường kiểm soát hoạt động này, thực hiện kiểm tra và giám sát trong và sau mỗi lần định giá Việc này sẽ giúp phát hiện sớm sai sót và có biện pháp xử lý kịp thời, từ đó giảm thiểu thiệt hại do định giá sai giá trị tài sản đảm bảo.
Để định giá tài sản một cách hợp lý, việc tăng cường nghiên cứu thị trường là rất cần thiết Thẩm định viên cần xác định cung cầu của từng loại tài sản, vì điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị của chúng Khi cung vượt cầu, giá tài sản có khả năng giảm, do đó thẩm định viên nên điều chỉnh giá trị tài sản cho phù hợp Tuy nhiên, nghiên cứu thị trường là một công việc phức tạp, đòi hỏi kỹ năng, kinh nghiệm và thời gian Do đó, ngân hàng nên xem xét thành lập phòng nghiên cứu thị trường hoặc hợp tác với các tổ chức chuyên nghiệp để nâng cao hiệu quả công việc, từ đó hoàn thiện và phát triển hoạt động định giá.
- Phối hợp với thẩm định giá bên ngoài:
Việc định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thường gặp khó khăn do xung đột lợi ích giữa ngân hàng và khách hàng, cùng với hạn chế về kinh nghiệm, dẫn đến việc định giá không chính xác Bộ phận định giá của ngân hàng chủ yếu nhằm quản lý rủi ro, do đó, cần thiết phải có sự phối hợp giữa phòng thẩm định giá ngân hàng và các tổ chức định giá độc lập Sự hợp tác này không chỉ hỗ trợ hoạt động định giá mà còn đảm bảo tính khách quan và công bằng, từ đó tạo dựng lòng tin với khách hàng.
- Kết hợp các phương pháp trong hoạt động định giá:
Hiện nay, có ba phương pháp chính trong định giá tài sản: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập Mỗi phương pháp được áp dụng tùy thuộc vào loại tài sản cụ thể; phương pháp so sánh phù hợp với tài sản đồng nhất, phương pháp chi phí dùng cho tài sản chuyên dụng hoặc thiếu thông tin, trong khi phương pháp thu nhập áp dụng cho tài sản có khả năng sinh lời Việc kết hợp các phương pháp này giúp giảm thiểu sai sót trong định giá và tạo cơ sở để kiểm tra, đối chiếu kết quả Do đó, các ngân hàng nên quy định áp dụng ít nhất hai phương pháp khi xác định giá trị tài sản đảm bảo.
- Ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác định giá:
Hiện nay, công nghệ thông tin đang phát triển mạnh mẽ, và việc ứng dụng công nghệ này vào hoạt động định giá tại các ngân hàng sẽ nâng cao chất lượng và hiệu quả của công tác định giá.
Hệ thống thông tin sẽ lưu trữ toàn bộ hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo, bao gồm thông tin thị trường về giao dịch các loại tài sản và các thông tin liên quan đến tài sản ngân hàng chấp nhận làm đảm bảo cho vay Hệ thống này sẽ cung cấp những đặc điểm, tình trạng pháp lý, thông số kỹ thuật và văn bản pháp lý liên quan đến từng loại tài sản, tạo ra nguồn thông tin chất lượng cho các thẩm định viên trong quá trình định giá tài sản đảm bảo.
Phát triển phần mềm hỗ trợ định giá là một bước quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của quá trình thẩm định giá Các phần mềm này bao gồm công cụ phân tích thông tin và dự báo xu hướng giá dựa trên dữ liệu thu thập được, cùng với các chương trình tính toán tự động hóa các công thức như tỷ lệ so sánh, giá trị điều chỉnh và mức hao mòn Ngoài ra, chúng có khả năng xác định giá trị tài sản nếu có đủ thông tin cần thiết Việc sử dụng phần mềm này không chỉ giúp rút ngắn thời gian và tiết kiệm chi phí trong quy trình thẩm định giá mà còn cung cấp dữ liệu hữu ích để so sánh với kết quả của các chuyên gia thẩm định.
Để đảm bảo chất lượng thông tin trong quá trình định giá, việc phối hợp với các cơ quan chức năng là rất cần thiết Kiểm tra thông tin như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay hóa đơn mua bán gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi khách hàng có thể làm giả các tài liệu Sự hỗ trợ từ các cơ quan địa phương giúp xác minh tính xác thực của sổ đỏ, trong khi cơ quan hải quan đóng vai trò quan trọng trong việc kiểm tra hóa đơn hàng hóa nhập khẩu Do đó, sự hợp tác này không chỉ nâng cao độ chính xác của thông tin mà còn giảm thiểu sai sót trong quy trình định giá.
- Xây dựng bảng kê chi tiết các thông tin cần phải thu thập trong quá trình định giá:
Một số đề xuất, kiến nghị
Hoàn thiện các văn bản pháp luật về định giá:
Hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá tại Việt Nam bắt đầu được xây dựng từ năm 1997, với sự thể chế hóa quản lý nhà nước đối với lĩnh vực này Năm 2002, Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 được ban hành, quy định cụ thể các hạng mục tài sản bắt buộc phải thông qua thẩm định giá, đánh dấu một bước phát triển quan trọng Kể từ đó, nhiều văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá đã được ban hành, như Nghị định 101/2005/NĐ-CP.
CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá, Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày 24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ
Việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn định giá Việt Nam với 13 tiêu chuẩn quy định các khái niệm, nguyên tắc, phương pháp và quy trình thẩm định giá là cơ sở quan trọng cho sự phát triển của hoạt động này Mặc dù đã đạt được nhiều thành tựu, nhưng hệ thống văn bản pháp luật về định giá vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục Do đó, cần có những biện pháp cụ thể để cải thiện và hoàn thiện hệ thống pháp lý liên quan đến thẩm định giá.
- Hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá một cách đầy đủ, chặt chẽ và thống nhất:
Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong hoạt động định giá, nhưng còn thiếu sự chặt chẽ và đồng bộ Hiện tại, chưa có hướng dẫn cụ thể cho việc định giá các loại tài sản như bất động sản, động sản, và tài sản đặc biệt, cũng như cho các mục đích định giá khác nhau như thuế hay vay vốn Tiêu chuẩn định giá số 13 là bước đầu cho việc định giá tài sản vô hình, nhưng vẫn chưa phù hợp với thực tế, dẫn đến sự không thống nhất trong phương pháp định giá giữa các tổ chức Do đó, cần hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn định giá với hướng dẫn cụ thể hơn cho từng loại tài sản và các trường hợp định giá đặc biệt.
- Ban hành những hướng dẫn cụ thể về hoạt động thế chấp quyền tài sản cũng như việc định giá các quyền tài sản:
Hiện tại, Việt Nam chưa có văn bản pháp luật cụ thể hướng dẫn về thế chấp quyền tài sản và định giá các quyền này, dẫn đến việc thế chấp tài sản này vẫn còn hạn chế do lo ngại rủi ro từ các ngân hàng.
Cần có quy định rõ ràng về việc thế chấp và nhận thế chấp các quyền tài sản, xác định quyền nào có thể thế chấp và quyền nào không, đồng thời bổ sung quy định về việc phát mãi tài sản là các quyền tài sản.
NH gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ từ các khoản vay được đảm bảo bằng quyền tài sản, đồng thời cần có quy định rõ ràng hơn về việc định giá tài sản liên quan đến các quyền tài sản.
Cần thiết phải có quy định rõ ràng về trách nhiệm của các bộ, ban ngành liên quan trong hoạt động định giá, nhằm tránh sự chồng chéo trong công tác quản lý và trong việc xây dựng các văn bản pháp luật liên quan đến định giá.
Hoạt động định giá liên quan đến nhiều lĩnh vực trong xã hội và chịu sự chi phối của nhiều luật khác nhau Chẳng hạn, định giá bất động sản phải tuân theo các văn bản về định giá tài sản, luật đất đai và luật dân sự Tương tự, định giá quyền tài sản cũng bị ảnh hưởng bởi các quy định về định giá, luật dân sự, luật sở hữu trí tuệ, luật doanh nghiệp và luật kinh doanh bảo hiểm Sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật có thể gây khó khăn trong quá trình định giá Hơn nữa, việc chưa phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan chức năng trong hoạt động định giá cũng ảnh hưởng đến hiệu quả của công tác này.
Cần xây dựng một hệ thống pháp luật chung cho ngành thẩm định giá, tiến tới hình thành Luật Thẩm định giá nhằm giảm thiểu sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật hiện hành Trước khi ban hành luật, nhà nước nên thu thập ý kiến từ các thành phần kinh tế và người dân để đảm bảo luật phù hợp với thực tiễn Có thể thực hiện thí điểm trong một thời gian trước khi áp dụng rộng rãi trên toàn quốc.
Khung pháp lý là yếu tố then chốt cho sự phát triển của hoạt động định giá; chỉ khi khung pháp lý được hoàn thiện, nghề thẩm định giá mới có thể phát triển và vững mạnh.
Xây dựng trung tâm dữ liệu quốc gia về giá:
Thông tin là yếu tố quyết định trong quá trình định giá, bao gồm cả số lượng và chất lượng Tại Việt Nam, định giá tài sản, đặc biệt là tài sản bất động sản, chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh, yêu cầu một lượng thông tin lớn Tuy nhiên, các thẩm định viên thường chỉ sử dụng nguồn thông tin không chính thức từ thị trường, do thiếu một trung tâm dữ liệu quốc gia về giá Để nâng cao chất lượng thông tin, nhà nước cần xây dựng kho dữ liệu giá, hệ thống hóa các giao dịch theo thời gian và phân loại theo loại tài sản Thêm vào đó, việc phát triển phần mềm tự động cập nhật thông tin giá và phân tích các yếu tố ảnh hưởng sẽ giúp thẩm định viên nhanh chóng tiếp cận thông tin cần thiết, từ đó cải thiện độ chính xác trong định giá và dự báo xu hướng giá trong tương lai.
Khuyến khích giao dịch thông qua sàn giao dịch
Hiện nay, Việt Nam đã có sàn giao dịch bất động sản và sắp tới sẽ có sàn giao dịch hàng hóa, nhưng hoạt động trên các sàn này vẫn còn hạn chế, chủ yếu là giao dịch ngầm, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin Khuyến khích người dân giao dịch qua sàn sẽ giúp thu thập thông tin thuận lợi và định giá tài sản dễ dàng hơn Tuy nhiên, nhà nước cần quản lý chặt chẽ các sàn giao dịch để khắc phục tình trạng đầu cơ, lừa đảo và đẩy giá lên cao, nhằm đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh và ổn định, tránh “lợi bất cập hại”.
Môi trường vĩ mô có ảnh hưởng lớn đến giá trị và việc định giá tài sản, đặc biệt trong thời kỳ kinh tế bất ổn khi giá trị thị trường không phản ánh đúng giá trị thực Sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô là yếu tố quan trọng giúp cải thiện công tác định giá, như đã thấy trong trường hợp bong bóng bất động sản năm 2007-2008, khi giá trị thị trường bị thổi phồng, dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định Điều này khiến các khoản vay thế chấp bằng bất động sản trở nên khó thu hồi, buộc ngân hàng phải bán tài sản với giá thấp hoặc không thể bán được, gây tổn thất nghiêm trọng Do đó, việc duy trì sự ổn định cho thị trường kinh tế và bất động sản sẽ nâng cao độ tin cậy của thông tin thị trường, từ đó cải thiện hiệu quả trong công tác định giá.
3.3.2 Đối với Bộ Tài chính:
Lên kế hoạch thanh,kiểm tra các hoạt động định giá:
Những sai sót trong khâu định giá thường xuất phát từ sự thiếu cẩn trọng hoặc sự móc ngoặc giữa cán bộ thẩm định và khách hàng Để giảm thiểu những sai sót này, Bộ Tài chính nên đưa hoạt động thanh kiểm tra định giá vào các văn bản luật và lên kế hoạch thanh tra định kỳ hoặc đột xuất tại các đơn vị định giá Nội dung thanh tra cần được làm rõ, kèm theo chế tài xử lý đối với các vi phạm Bộ Tài chính cũng nên thành lập một ban chuyên trách về thanh tra định giá tài sản, bao gồm các chuyên gia có kinh nghiệm và hiểu biết sâu về pháp luật.
Phát triển đội ngũ thẩm định về giá:
Đội ngũ cán bộ thẩm định giá tại Việt Nam hiện nay còn thiếu về số lượng và chất lượng, điều này ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành Việc nâng cao cả số lượng và chất lượng cán bộ thẩm định giá là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển ngành Để đạt được điều này, sự hỗ trợ từ nhà nước và Bộ Tài chính trong việc đào tạo và bồi dưỡng cán bộ thẩm định là rất quan trọng.
- Mở rộng việc đào tạo ngành định giá, tạo nguồn lực cho ngành: