Thị trường tín dụng bất động sản việt nam thực trạng và giải pháp,

NGẲỈN H Ằ M , NHÀ NƯỚC VIỆT N A M B ộ GĨẢO DỤC VÀ ĐẢO TẠO 001529 H Ọ C V IỆ N N G Â N H À N G ĐÀM THANH HUYỀN VIỆT NAM - THỰC TRẠNG VÀ í HÀ NỘI - 2013 NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM B ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG HOC VIỀN NGÂN HÀNG k h o a đ i h ọ c ĐÀM THANH HUYỀN THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BÁT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM THỤC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài chính-Ngân hàng Mã số: 6034.0201 HOC VIỆN NGÂN HANG TRUNG TÁM THÔNG TIN ■THƯVIÊN SÔ Lv 15C .1 LUẬN VĂN THẠC s ĩ KINH TÉ NGƯỜI HƯỚNG DẦN KHOA HỌC TS.Cao Sỹ Kiêm HA N Ộ I -2 LỜI CAM ĐOAN E m x in cam đ o a n luận v ăn c n g trìn h n g h iên u củ a riê n g em , v i g iú p đ ỡ c ủ a g iáo v iên h n g dẫn N h ữ n g th ô n g tin , số liệu tro n g có n g u n g ố c rõ rà n g , x u ất p h át từ tìn h h ìn h th ự c tế củ a n g ân h n g th n g m ại V iệ t N a m h iệ n Hà Nội, ngày /ÍZL tháng >3 năm 2013 Học viên Đàm Thanh Huyền MỤC LỤC D A N H M Ự C C H Ữ V IẾ T T Ắ T D A N H M Ụ C B Ả N G B IÊ U L Ờ I M Ở Đ Ầ U C h n g 1: c S Ở L Ý T H U Y Ế T V Ề T H Ị T R Ư Ờ N G B Á T Đ Ộ N G S Ả N V À TÍN D Ụ N G B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 B ất đ ộ n g s ả n 1.1.2 T h ị trư n g b ấ t đ ộ n g s ả n 1.2 Tổng quan tín dụng bất động sản 15 1.2.1 K h n iệ m , v a i trò v đặc đ iểm c ủ a tín d ụ n g b ấ t đ ộ n g s ả n 15 1.2.2 C ác sản p h ẩ m thị trư n g tín d ụ n g b ất đ ộ n g s ả n 18 1.2.3 R ủ i ro tro n g h o t đ ộ n g tín d ụ n g b ấ t đ ộ n g sản củ a n g ân h n g th n g m i 21 Kết luận chưong 24 C h n g 2: K H Ủ N G H O Ả N G T ÍN D Ụ N G B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N H O A K Ỳ V À B À I H Ọ C K IN H N G H IỆ M C H O V IỆ T N A M 25 2.1 Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản Hoa K ỳ 25 2.1.1 H o a K ỳ v b o n g b ó n g b ất đ ộ n g s ả n 25 2 D iễn b iến c u ộ c k h ủ n g h o ả n g 26 S ự sụp đổ c ủ a th ị trư n g tín d ụ n g b ấ t đ ộ n g sản M ỹ 29 2.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bât động sản Hoa Kỳ 31 2.2.1 N h ó m n g u y ê n n h ân từ b ản th â n n g ân h n g 51 2 N h ó m n g u y ê n n h ân từ ngư i v a y 53 2.2.3 N h ó m n g u y ê n n h ân từ k in h tế v ĩ m ô 54 2.3 Sự can thiệp phủ cục dụ trữ liên bang Hoa Kỳ, số dấu hiệu hồi phục thị trường bất động sản v thị trường tín dụng Hoa K ỳ 35 2.3.1 S ự can th iệp củ a ch ín h p h ủ v cục d ự trữ liên b a n g M ỹ đ ố i v i k in h t ế 35 D ấu h iệu p h ụ c h i củ a thị trư n g b ất đ ộ n g sản H o a K ỳ 41 2.3.3 D ấu h iệu p h ụ c h i củ a thị trư n g tín d ụ n g H o a K ỳ 44 2.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 45 Kết luận chưong 48 C h n g 3: T H ự C T R Ạ N G T H Ị T R Ư Ờ N G T ÍN D Ụ N G B Á T Đ Ộ N G S Ả N V IỆ T N A M G IA I Đ O Ạ N 0 - 2 49 3.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam .49 3.1.1 T h ự c trạ n g p h t triể n củ a th ị trư n g B Đ S V iệ t N a m từ n ăm 2000 đ ến n a y 49 M ối q u an h ệ g iữ a th ị trư n g B Đ S v thị trư n g c h ứ n g k h o n V iệt N a m 60 3.2 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 63 3.2.1 T ìn h h ìn h ch o v a y 63 2 C ấu trú c k h o ả n ch o v a y b ất đ ộ n g s ả n .73 3.2.3 N h ữ n g rủi ro tiề m ẩn đối vớ i th ị trư n g b ất đ ộ n g sản V iệ t N a m 74 P h ân tíc h tồ n tạ i v n g u y ê n n h ân n h ữ n g h ạn ch ế củ a th ị trư n g tín d ụ n g b ất đ ộ n g sản V iệ t N a m 76 Kết luận chưong 79 C h n g 4: G IẢ I P H Á P V À K IẾ N N G H Ị N Â N G C A O H IỆ U Q U Ả H O Ạ T Đ Ộ N G T ÍN D Ự N G B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N G Ó P P H Ầ N V À O s ự P H Ụ C H Ồ I V À P H Á T T R IỂ N C Ủ A T H Ị T R Ư Ờ N G B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N V IỆ T N A M 80 4.1 Dự váo thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 80 4.1.1 D ự b áo th ị trư n g b ất đ ộ n g sản V iệ t N a m .80 D ự b áo n h u cầu tín d ụ n g củ a th ị trư n g b ất đ ộ n g sản V iệt N a m 85 4.2 Các giải pháp nâng cao chất lưọ’ng cho vay kinh doanh bât động sản ngân hàng thưo’ng mại nhằm phát triển thị truừng tín dụng bât động sản 87 4.2.1 G iải pháp tăn g cu n g tiền cho n g ân h àn g n hằm đáp ứ n g đủ nhu câu tín dụng thị trư n g b ất đ ộ n g s ả n .87 4.2.2 N h ó m giải p h áp liên quan đến xây d ự n g sách tín dụng: đa dạng hóa danh m ục tín d ụ n g ch o vay v hìn h th ứ c cho vay k inh doanh bất động s ả n 89 4.2.3 N h ó m giải pháp liên quan đ ến tuân thủ quy trìn h tín d ụ n g tro n g cho vay đầu tư, k in h doan h bất đ ộ n g s ả n .91 4 N h ó m giải p h áp tăn g cư n g n h ận định rủi ro, hạn chê, g iảm th iêu n ợ xâu, n ợ q u hạn đối vớ i tín d ụ n g b ất động sản củ a ngân h àn g th n g m i 96 4.3 Một số kiến nghị 101 4.3.1 K iến n ghị v i C h ín h p h ủ v m ộ t số b ộ n g n h liên q u a n 101 K iến n g h ị vớ i N g â n h àn g N h n c 103 4.3.3 K iến nghị vớ i d o an h n g h iệp k in h doan h bất đ ộ n g s ả n 104 Kết luận chưong 105 K Ế T L U Ậ N °6 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT B Đ S : B ấ t đ ộ n g sản T M C P : T h n g m ại c ổ p h ần N H T M : N g â n h n g th n g m ại M B S : M o rtg a g e -b a c k e d S ecu rities (c h ứ n g k h o n đ ảm b ảo b ằ n g tà i sản th ế ch ấp ) C D O : C o lla teralize d d eb t o b lig a tio n s (G iấ y n ợ đ ảm b ảo b ằ n g tài sản ) C D S : C re d it D e fa u lt S w ap (H ợ p đ n g h o n đổ i tín d ụ n g ) F E D : F e d e l R e se rv e S y stem (C ụ c d ự trữ liê n b an g H o a K ỳ ) N A R : N a tio n a l A ss o c ia tio n o f R ea lto r (H iệp h ộ i b ấ t đ ộ n g sản H o a K ỳ) F D I: F o g rein D ire c t In v e s tm e n t (Đ ầu tư trự c tiế p n c n g o ài) F IA : F o g re in In v e stm e n t A ssista n c e (C ụ c đ ầu tư n c n g o ài) W T O : W o rld T d e O rg a n iz a tio n (T ổ ch ứ c th n g m ại th ế g iớ i) A N Z : A u stra lia an d N e w Z e a la n d B a n k in g G ro u p L im ite d (N g ân h n g A N Z ) B ID V : N g â n h n g đ ầ u tư v p h t triển V iệ t N a m A C B : N g â n h n g th n g m ại cổ p h ần Á C h âu S eaB an k : N g â n h n g th n g m ại cổ p h ầ n Đ ô n g N a m Á D o n g aB an k : N g â n h n g th n g m ại cổ p h ầ n Đ ô n g Á V ie taB a n k : N g â n h n g th n g m ại cổ p h ầ n V iệ t Á DANH MỤC BẢNG BIẺU N ội dung STT T ran g 2.1 D n ợ tín d ụ n g b ấ t đ ộ n g sản tạ i M ỹ 0 - 2008 27 3.1 D iễ n b iế n th ị trư n g b ấ t đ ộ n g sản V iệ t N am 49 3.2 B iế n đ ộ n g g iá b ất đ ộ n g sản H N ộ i th n g đ ầu n ă m 2010 56 3.3 N g u n F D I v o lĩn h v ự c b ấ t đ ộ n g sản giai đ o ạn 0 - 2012 59 3.4 D iễn b iế n ch ỉ số H N X - In d e x q u a n ăm 61 3.5 L ãi su ấ t ch o v ay b ấ t đ ộ n g sản 0 - 2012 72 4.1 4.2 D ự b o tố c đ ộ tă n g d â n số v tỷ lệ đô th ị h ó a V iệ t N a m đến 2024 M h ìn h d ự b áo th ị trư n g v ăn p h ò n g T P H C h í M in h đến 2014 80 81 4.3 V ố n đ iề u lệ n g â n h n g -2 1 85 4.4 T ăn g trư n g h u y đ ộ n g v ố n v tă n g trư n g tín d ụ n g V iệt N am 86 LỜI MỎ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu T hị trư n g b ấ t đ ộ n g sản đ ó n g m ộ t v trò rấ t lớ n tro n g q u trìn h p h t triển củ a n ề n k in h tế, n h ấ t sau V iệ t N a m k h i g ia n h ậ p tổ ch ứ c th o n g m ại th ế giớ i W T O P h t triể n h iệ u q u ả thị trư n g n y g ó p p h ầ n q u an tro n g tro n g v iệc th ú c đ ẩy p h t triể n củ a n ền k in h tế x ã h ộ i, đ ó n g g ó p th iế t th ự c v q u trìn h p h t triể n đô thị v n ô n g th ô n n g y c àn g v ăn m in h h n th eo đ ịn h h n g x ã h ộ i ch ủ n g h ĩa Đ ê p h át triển thị trư n g b ấ t đ ộ n g sản, c ần đ áp ứ n g đ ợ c y ê u cầu v ề vốn N g u n tiề n ch ảy v o th ị trư n g b ấ t đ ộ n g sản k h ô n g n h ữ n g cần đáp ứ n g đ ợ c n h u cầu v ề k h ố i lư ợ n g , m cò n cần đ ợ c p h â n p h ố i m ộ t h h ọ p lý T hị trư n g tín d ụ n g b ấ t đ ộ n g sản m ộ t k ê n h q u a n trọ n g cu n g cấp v đ iều tiết n g u n v ố n ch o thị trư n g b ất đ ộ n g sản T ro n g th i đ iểm h iệ n n ay , n h ữ n g ản h h n g tiê u cự c từ n ền k in h tế suy th o v q u y đ ịn h v ề h n ch ế c h o v ay b ấ t đ ộ n g sản đ ã đ ẩy th ị trư n g b ất đ ộ n g sản rơ i v trạ n g th đ ó n g b ăn g M ặc dù h o t đ ộ n g cho v a y đ ầu tư , k in h d o an h B Đ S đ an g từ n g b c đ ợ c i lỏ n g th e o h n g d ẫn củ a N g â n h àn g N h n c, n h n g thị trư n g tín d ụ n g b ất đ ộ n g sản đ ã g n h ch ịu n h ữ n g tác đ ộ n g lớn, tỉ lệ n ợ x ấu từ k h o ả n cho v ay b ấ t đ ộ n g sản tă n g cao , N g â n h àn g th n g m ại trở n ên e dè trư c n h ữ n g k h o ả n v a y b ất đ ộ n g sản, k ê n h tín d ụ n g tru y ề n th ố n g bị n g h ẽ n m ạch Đ ây v ấn đề th i n ó n g b ỏ n g v m ộ t to n k h ó ch o thị trư n g b ất đ ộ n g sản v ì n h u cầu v ề v ố n th ì n g y c n g tă n g V ậy đ g iải p h p ch o th ị trư n g tín d ụ n g B Đ S ? L àm th ế n để k h i th ô n g n g u n tín d ụ n g đ an g b ị tắc n g h ẽn , làm th ế n để thị trư n g tín d ụ n g v ẫ n m ộ t k ê n h c u n g cấp v ố n tố t ch o th ị trư n g bất đ ộ n g sản tro n g k h i n g ân h n g v ẫ n k iểm so át đ ợ c n h ữ n g rủi ro tiề m ẩn tro n g h o t đ ộ n g tín dụng B Đ S? Đ ể trả lời câu h ỏ i n ày , tá c g iả q u y ết đ ịn h ch ọ n đề tài “T h ị trư n g tín d ụ n g b ất đ ộ n g sản V iệ t N a m - th ự c trạ n g v g iải p h p ” v i m o n g m u ố n g ó p p h ầ n v p h t triể n b ề n v ữ n g c ủ a th ị trư n g b ấ t đ ộ n g sản; n ân g cao h iệu q u ả h o ạt đ ộ n g tín d ụ n g B Đ S củ a N H T M V iệ t N a m tro n g b ố i c ản h h iện 2 Mục tiêu đề tài L m rõ v ấ n đề m a n g tín h lý luận v ề th ị trư n g B Đ S , th ị trư n g tín d ụ n g B Đ S v h o t đ ộ n g tín d ụ n g B Đ S N H T M P h â n tíc h th ự c trạ n g th ị trư n g tín d ụ n g b ất đ ộ n g sản V iệ t N a m tro n g bối cản h n ền k in h tế su y th o i v lạm p h t cao, đ n g th i so sán h v i cu ộ c k h ủ n g h o ản g th ị trư n g tín d ụ n g B Đ S M ỹ - m ộ t q u ố c g ia có n ền tài ch ín h p h t triển v b ậc n h ấ t trê n th ế g iớ i, q u a rú t h ọ c k in h n g h iệm , n h ữ n g n g u y ê n n h ân , h ạn ch ế m thị trư n g tín d ụ n g B Đ S V iệt N a m đ a n g m ắc p h ải Đ ề x u ấ t m ộ t số g iải p h p , k iến n g h ị n h ằm k h ắc p h ụ c y ế u đ iểm h iệ n có v p h t triển h n n ữ a th ị trư n g tín d ụ n g B Đ S tro n g dài h ạn , để tín d ụ n g B Đ S trở th n h k ê n h cu n g cấp v ố n tố t ch o thị trư n g B Đ S c ũ n g n h g iảm th iể u rủi ro m tín d ụ n g B Đ S có th ể m a n g lại ch o h ệ th ố n g n g â n hàn g Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đ ổ i tư ợ n g n g h iê n u ch ín h sách ch o v ay B Đ S củ a n g â n h n g th n g m ại v tổ c h ứ c tài ch ín h có liên quan T h ô n g q u a n g h iê n u th ự c tiễn h o ạt đ ộ n g thị trư n g tín d ụ n g B Đ S tạ i V iệt N a m v M ỹ để rú t k ế t luận P h m v i n g h iê n u: P h â n tích v đ án h g iá th ị trư n g B Đ S v thị trư n g tín d ụ n g B Đ S V iệ t N a m tro n g g iai đ o ạn 0 - 2 Phưong pháp nghiên cứu L u ận v ăn sử d ụ n g p h n g p h p n g h iê n u k h ác n h au , tro n g ch ủ y ếu p h n g p h áp m ô tả d ự a trê n n h ữ n g d ữ liệu th ứ cấp th ô n g q u a th u th ập v x lý th ô n g tin ; p h n g p h áp d u y v ậ t b iện ch ứ n g , d u y v ậ t lịch sử, p h n g p h áp tiếp cận p h â n tíc h v h ệ th ố n g h o h iện tư ợ n g củ a đối tư ợ n g ; p h n g p h áp th ố n g kê, so sán h , d iễ n d ịch , q u y n ạp , p h â n tíc h từ sở lý th u y ế t đ ến th ự c tiễn 93 chính, tài khoản khoản phải thu 131 khách hàng, đồng thời so sánh đối chiếu hợp đồng mua bán hộ, hợp đồng đầu doanh nghiệp Tại thời điểm ký hợp đồng tín dụng, ngân hàng cần yêu cầu doanh nghiệp cam kết toàn nguồn thu từ tiền bán nhà, tiền trả nợ doanh nghiệp chuyển vào tài khoản tiền gửi toán doanh nghiệp ngân hàng, trường hợp nguồn tiền thu sớm hom so với lịch trả nợ dự kiến ngân hàng có quyền thu nợ trước hạn Nếu vi phạm cam kết, ngân hàng có quyền áp dụng chế tài phạt lãi suất, tận thu nguồn tiền doanh nghiệp, trường họp vi phạm cam kết nặng, có nguy rủi ro, ngân hàng phát mại tài sản doanh nghiệp Tăng cư n g định g iá tài sản đảm bảo định kỳ: Ngoài việc cho vay tối đa 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản chấp yêu cầu bổ sung tài sản chấp giá trị tài sản có biến động lớn, khơng cịn đảm bảo đủ cho dư nợ Theo chuyên gia kinh tế, cho vay mua BĐS rủi ro cho vay mua chứng khốn nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian Việc định giá tài sản đảm bảo giai đoạn thu hồi nợ xem xét kết họp với cơng tác kiểm tra dự án tháng/lần thay năm/lần hầu hết NHTM áp dụng Mặc dù chi phí thẩm định tăng cao giai đoạn thị trường có nhiều biến động nay, việc tăng cường đánh giá giá trị tài sản đảm bảo giúp ngân hàng tính tốn, trích lập dự phòng rủi ro, giảm thiểu rủi ro cho vay bất động sản 2.3.3 Đ e x u ấ t thành lậ p p h ò n g thẩm định, định g iá b ấ t đ ộ n g sản Cả khâu xem xét hồ sơ định cho vay theo dõi, kiểm soát ngân hàng q trình cho vay, cơng tác thẩm định định giá tài sản BĐS vô quan trọng Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực BĐS việc thẩm định giá BĐS xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thẩm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị 94 hạn chế trình độ thẩm định, họ khơng đào tạo chuyên môn lĩnh vực này, lại cịn bị hạn chế nguồn thơng tin BĐS thị trường, việc định giá BĐS hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng BĐS, ngân hàng cần thành lập phòng thẩm định để định giá BĐS cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá BĐS gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu 4 S d ụ n g đòn b ẩ y tà i p h ù hợp Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đẩy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bẩy tài q lớn, gây rủi ro cho ngân hàng N ă n g ca o v a i trò củ a p h ậ n kiểm toán n ội kiếm s o t n ội bộ, đ ặ c b iệ t tro n g lĩnh vự c cho v a y b ấ t đ ộ n g sản Cần nâng cao vai trò phận kiểm toán nội bộ, kiểm soát nội theo quy định Ngân hàng nhà nước Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng vào thực chất vấn đề, ngại đụng chạm, cần kiểm tra, rà soát, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm sốt hoạt động cho vay lĩnh vực BĐS Đổi với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thông báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.2.4 Nhóm giải pháp tăng cường nhận định rủi ro, hạn chế, giảm thiểu nợ xấu, nợ q hạn đối vói tín dụng bất động sản ngân hàng thưong mại 95 2.4.1 Tăng cường nhận định rủ i ro hạn ch ế rủ i ro h o t đ ộ n g cho va y kỉnh doanh b ấ t đ ộ n g sản Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuẩn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá lực khách hàng, kiểm sốt rủi ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thơng tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng hỗ trợ cho việc đáp ứng quy định Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiểu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý Do đặc điểm riêng biệt hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS nói riêng thị trường BĐS nói chung mà hoạt động tín dụng BĐS phải đổi mặt với rủi ro khách quan từ sách, chế quản lý, rủi ro từ phía chủ đầu tư Các nhóm giải pháp liên quan đến đa dạng hóa danh mục cho vay, đa dạng hóa hình thức cho vay kinh doanh BĐS; tn thủ quy trình tín dụng, quy trình thẩm định trình xét duyệt cho vay kinh doanh BĐS phân tích giải pháp nhằm hạn chế rủi ro hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng Ngoài ra, với số rủi ro đặc thù hơn, rủi ro khách quan, rủi ro từ phía nhà đầu tư ngân hàng cần có biện pháp nhằm hát hiện, nhận định rủi ro, từ phịng tránh, giảm thiểu rủi ro hoạt 96 động tín dụng BĐS Các loại rủi ro Biện pháp phòng ngừa từ phía ngân hàng Rủi ro mặt - Đây rủi ro khách quan, khơng thuộc kiểm sốt ngân pháp lý, chế, hàng sách - Khi thẩm định, định cho vay phải xem xét mức độ tuân thủ dự án, phương án kinh doanh khách hàng có đảm bảo chấp hành điều luật quy định hành có liên quan - Xây dựng tổ pháp chế trực thuộc phận quản lý rủi ro, nắm vững luật tư vấn cho cán ngân hàng trình cho vay Rủi ro cung cấp - Khi thẩm định, phải nghiên cứu đánh giá thận trọng báo cáo chất lượng, khối lượng, biển động giá nguyên liệu đầu vào, đảm bảo sau giá yếu tố đầu vào tăng lên việc cho vay dự án đầu tư có hiệu - Yêu cầu chủ đầu tư tìm kiếm, thực hợp đồng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào dài hạn với nhà cung cấp có uy tín Trong họp đồng có ngun tắc giá cụ thể Rủi ro xây dựng, - Đây rủi ro khách quan, khơng thuộc kiểm sốt ngân rủi ro tiến độ hàng thực dự án - Trước định cho vạy, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu có uy tín, kinh nghiệm, lực tài tốt; thực nghiêm túc bảo lãnh thực họp đồng chất lượng cơng trình; giám sát chặt chẽ q trình xây dựng Rủi ro kỹ thuật, - Đây rủi ro khách quan, khơng thuộc kiểm sốt ngân 97 hàng vận hành, bảo trì - Đề xuất, kiến nghị với chủ đầu tư: Xem xét thông số, phương án kỹ thuật cơng nghệ, thiết bị, trình độ đội ngũ cán thực dự án; ký họp đồng vận hành, bảo trì; kiểm sốt ngân sách kế hoạch bảo trì Rủi ro thị trường, - Nghiên cứu, đánh giá, phân tích thị trường, dự kiến mối quan thu nhập, hệ cung- cầu hàng hóa BĐS tốn - Quy định hợp đồng tín dụng với khách hàng việc chuyển tiền đầu dự án tài khoản tiền gửi doanh nghiệp mở ngân hàng để theo dõi, kiểm soát nguồn thu đồng thời phát kịp thời dấu hiệu bất thường toán, ảnh hưởng đến nguồn trả nợ khách hàng - Yêu cầu, kiến nghị với chủ đầu tư biện pháp nâng cao sức cạnh tranh sản phẩm Rủi ro kinh tế vĩ - Đây rủi ro khách quan, không thuộc kiểm sốt ngân mơ hàng - Nghiên cứu, phân tích điều kiện kinh tế vĩ mô bản, xu hướng thị trường trước định cho vay Các rủi ro khác - Tài sản đảm bảo tín dụng BĐS thường thân tài sản hình thành từ vốn vay, cần yêu cầu doanh nghiệp mua bảo hiểm cho tài sản quyền thụ hưởng thuộc ngân hàng 4.2 H ạn ch ế g ia tăng cá c khoản n ợ có nguy c n ợ xâu 98 Xử lý nợ xấu phải đôi với biện pháp ngăn ngừa nợ xấu tiếp tục phát sinh Neu dừng lại việc xử lý nợ xấu mà khơng có giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động, giảm thiểu rủi ro hoạt động ngân hàng sau thời gian nợ xấu lại tích lũy với quy mô ngày lớn sổ liệu nợ xấu ngân hàng thương mại chưa rõ ràng, minh bạch Năm 2012, Ngân hàng nhà nước cho phép số tổ chức tín dụng cấu lại nợ- doanh nghiệp người vay có khả phục hồi, báo cáo tài minh bạch, ngân hàng nhà nước cho phép cấu lại nợ, nghĩa giảm nợ nhóm xuống nhóm 4, nhóm xuống nhóm 2, từ nhóm xuống nhóm Chính điều ngun nhân lớn khiến giảm tỷ trọng nợ xấu lớn ngành ngân hàng Muốn hạn chế gia tăng nợ xấu, nợ hạn lĩnh vực cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, tránh tổn thất xảy hoạt động cho vay ngân hàng thân cán tín dụng- người đề xuất, trực tiếp quản lý khoản vay cần tuân thủ quy trình tín dụng, quy trình thẩm định, kiểm tra thường xuyên dự án, theo dõi dòng tiền, nguồn thu khách hàng, qua xác định kịp thời khoản vay xuất vấn đề bất thường Bên cạnh việc tuân thủ quy trình, quy định cho vay, phân loại nự chất khoản nợ nhằm phát kịp thời rủi ro Khi rủi ro xảy ra, nguồn tiền trả nợ doanh nghiệp chậm, doanh nghiệp gặp phải khó khăn tài chính, ngân hàng cần thực số biện pháp xử lý: - Ngân hàng giúp doanh nghiệp thu hồi khoản cơng nợ từ doanh nghiệp khác có quan hệ với ngân hàng để tạo thêm nguồn trả nợ cho khách hàng Biện pháp đặc biệt có hiệu cho vay dự án xây dựng nhà để bán, xây dựng văn phòng cho thuê, đổi tác chủ đầu tư dự án cá nhân, doanh nghiệp có quan hệ tín dụng, tiền gửi ngân hàng; ngân hàng giúp chủ đầu tư dự án theo dõi nguồn tiền đối tác này, bám sát tốc độ toán tiền cho chủ đầu tư - Ngân hàng đề nghị người vay quản lý chặt chẽ ngân quỹ, sử dụng số giải pháp lý, cho thuê tài sản có giá trị, tài sản khơng sử dụng, giảm 99 lượng hàng hóa tồn kho, giảm bớt số kế hoạch trung, dài hạn khác chưa thể thực đồng thời với dự án BĐS đầu tư - Trong trường họp nguyên nhân khách quan người vay trả nợ cho ngân hàng hạn ngân hàng xem xét gia hạn, kéo dài thời hạn trả nợ; điều chỉnh hợp đồng cho vay tương ứng với kỳ hạn thu tiền từ cho thuê BĐS, bán BĐS theo tiến độ; giảm quy mô khoản phải trả trước mắt; cho vay bổ sung nhằm tăng sức mạnh tài khách hàng, khôi phục sản xuất kinh doanh; xem xét giảm lãi suất cách họp lý cho khách hàng Tuy nhiên, biện pháp áp dụng cách thận trọng khách hàng có thiện chí trả nợ, q trình sử dụng vón trả phần nợ gốc, trả lãi hàng tháng đặn; khó khăn tài tạm thời, dự án đầu tư kinh doanh BĐS tiếp tục hoạt động, có đầu ra, nguồn thu khó khả trả nợ; tài sản chấp thuộc quyền sở hữu họp pháp khách hàng, dễ phát mại - Đối với khoản vay đầu tư kinh doanh BĐS có rủi ro nguyên nhân chủ quan khơng khắc phục có tính chất lừa đảo như: doanh nghiệp cung cấp thông tin sai lệch tình hình tài chính, mục đích khoản vay, khả hồn trả vốn vay ngân hàng phải dừng khoản vay, tiến hành thu nợ trước thời hạn để hạn chể rủi ro thiệt hại ngân hàng mắc phải 4.2.4.3 Thành lập Cơng ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh BĐS giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chuyên mơn hóa hoạt động kinh doanh BĐS, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thẩm định BĐS, sở đế tăng cường hiệu hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng Giải pháp tùy theo quy mơ hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín thành lập công ty chuyên kinh doanh BĐS công ty mua bán nợ Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt 100 có Cơng ty mua bán nợ Việc thành lập Công ty địa ốc, Cơng ty mua bán nợ góp phần giải phần đáng kể nợ xấu Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào hoạt động 4.3 M Ộ T S Ố K IÉ N N G H Ị 4.3.1 K iến n g h ị v ó i C h ín h p h ủ m ộ t số n g n h liên q u an Với vai trò quản lý tầm vĩ mô, để tạo điều kiện cho việc nâng cao chất lượng tín dụng BĐS NHTM, góp phần tháo gỡ bước tình trạng khó khăn thị trường BĐS Việt Nam nay, Chính phủ bộ, ngành liên quan cần: Thứ nhất, Chính phủ cần xây dựng ban hành chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường BĐS, quan trọng công tác cho vay ngân hàng Trên sở thấy định hướng phát triển thị trường BĐS Nhà nước mà ngân hàng ban hành quy chế sách cho vay phù họp với lĩnh vực Trong giai đoạn trước mắt, Chính phủ, ngành địa phương cần ban hành sách, có giải pháp khẩn trương hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi bước, quản lý chặt chẽ đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh giảm thuế sử dụng đất, cho phép doanh nghiệp nộp thuế làm nhiều kì thay lần, thành lập quỹ tín thác bất động sản nhằm tạo kênh huy động vổn hiệu cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS huy động vốn tối đa dân thay phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng Thứ hai, Chính phủ cần nhanh chóng quy hoạch phân bổ đất đai, quy hoạch phát triển đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất Công tác quy hoạch phải trước bước, cần phải điều tra thống kê quỹ đất có, đề xuất cụ thể tiêu quy hoạch, mật độ xây dựng, hình thức đầu tư, chế ưu đãi Hoàn chỉnh quy hoạch công bố công khai rộng rãi, tạo điều kiện để nhà đầu tư thuộc thành phần kinh tể biết, nghiên cứu hoạch định chiến lược đầu tư kinh doanh cho đơn vị Đẩy nhanh tiến độ xây dựng phê duyệt quy 101 hoạch cịn thiếu, rà sốt để định kỳ bổ sung, điều chỉnh quy hoạch lạc hậu nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư việc xác định xây dựng dự án Thứ ba, Chính phủ cần ban hành hệ thống văn pháp luật rõ ràng, đầy đủ Lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan, gây ảnh hưởng chi phối hoạt động thị trường BĐS Hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường bao gồm: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, Luật nhà ở, điều luật liên quan đến thuế sử dụng giao dịch đất đai Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường BĐS hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mô hình quản lý thị trường BĐS theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số BĐS đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh BĐS; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh BĐS nhằm giảm thiểu phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán BĐS khơng thức Thứ tư, Chính phủ đạo doanh nghiệp thực nghiêm túc chế độ thống kê, kế toán, kiểm toán, đồng thời xây dựng ban hành quy định ràng buộc trách nhiệm doanh nghiệp; tạo điều kiện để công ty kiểm toán hoạt động hiệu quả, hàng năm đưa danh sách cơng ty kiểm tốn thức cơng nhận, đề xuất cơng ty kiểm tốn có uy tín cao, góp phần nâng cao độ trung thực báo cáo tài doanh nghiệp cung cấp cho ngân hàng Thứ năm, Chính phủ bộ, ngành cần công khai thông tin kinh tế vĩ mô, thông tin đánh giá xếp hạng doanh nghiệp ngành cách tồn diện, xác, thống để ngân hàng, doanh nghiệp, cá nhân tổ chức quan tâm tiếp cận đưa định đầu tư, kinh doanh, 102 tài trợ cách sáng suốt, hỗ trợ phát triển thị trường BĐS thị trường tín dụng BĐS Việt Nam Hiện nay, báo cáo nghiên cứu, sổ kinh tế, thống kê, tin kinh tế vĩ mô thường kỳ ủy ban kinh tế trực thuộc Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thơng qua hội nghị website thức www.ecna.gov.vn đáp ứng phần nhu cầu thiết thông tin kinh tế xã hội K iến n g h ị v ó i N g â n h n g N h n c Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước cần tăng cường vai trò điều hành đạo hoạt động hệ thống NHTM Việt Nam, điều chỉnh Ngân hàng Nhà nước sách tiền tệ: lãi suất, tỷ giá, quy định tỷ lệ dự trữ bắt buộc gây ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng thương mại Thứ hai, Ngân hàng nhà nước cần thức ban hành hệ thống văn sửa đổi Quyết định 493 Ngân hàng Nhà nước quy định phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro theo hướng đánh giá xác nợ xấu ngân hàng, đồng thời cần xác định nợ xấu không bao gồm khoản nợ phân loại từ nhóm đến nhóm mà phải bao gồm khoản nợ giẫn nợ, đảo nợ, qua góp phần giúp NHTM xác đinh rủi ro tiềm ấn trone tương lai Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cần hệ thống hóa kiến thức cho vay lĩnh vực kinh doanh BĐS, đồng thời tiếp tục ban hành quy định riêng, cụ thể việc cho vay hoạt động kinh doanh BĐS như: khống chế tỷ lệ dư nợ cho vay kinh doanh BĐS so với tổng dư nợ ngân hàng, tỷ lệ dư nợ cho vay trung/dài hạn so với nguồn vốn huy động trung/dài hạn ngắn hạn Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực BĐS phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư kinh doanh BĐS làm sở để NHTM định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực BĐS cách hiệu quả, hợp lý 103 Thứ năm, hàng năm Ngân hàng Nhà nước cần tổ chức buổi hội thảo tổng kết kinh nghiệm toàn ngành để tăng cường trao đổi, phối hợp ngân hàng việc nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh BĐS toàn hệ thống Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước cần nâng cao hiệu cung cấp trung tâm thông tin ứng dụng CIC để cung cấp thơng tin đầy đủ, xác cập nhật cho NHTM 4.3.3 K iến nghị v ó i doan h n g h iệp kinh d oan h b ất đ ộ n g sản Thứ nhất, doanh nghiệp vay vốn đầu tư kinh doanh BĐS cần chấp hành nghiêm chỉnh Luật doanh nghiệp, Luật kinh doanh BĐS, Luật kế toán, quy định tài chính, kế tốn Nhà nước, thực kiểm tốn báo cáo tài hàng năm, cung cấp thơng tin liên quan xác, kịp thời cho ngân hàng có yêu cầu Thứ hai, sử dụng vốn vay mục đích, tuân thủ nội dung họp đồng tín dụng, phối họp với ngân hàng công tác thẩm định, kiểm tra, kiếm sốt trước, sau cho vay; có thiện chí, họp tác với ngân hàng việc xử lý tài sản đảm bảo xảy rủi ro Thứ ba, đổi mới, nâng cao trình độ quản trị điều hành doanh nghiệp, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tể quốc tế; tích cực chủ động tiếp cận, sử dụng dịch vụ tài chính, ngân hàng- đặc biệt dịch vụ tư vấn hỗ trợ quản lý tài chính, bảo hiểm, lập dự án kinh doanh Thứ tư, không ngừng đổi công nghệ, nắm bắt thơng tin, trọng sản phẩm hàng hóa làm phải có tính cạnh tranh thị trường tiêu thụ Doanh nghiệp cần thường xuyên nắm bắt thông tin đối thủ cạnh tranh, biến động thị trường bất động sản thị trường liên quan (đặc biệt thị trường chứng khốn) để có biện pháp ứng xử kịp thời hoạt động sản xuất, kinh doanh 104 KẾT LUẬN CHƯƠNG Nội dung chương trình bày sơ lược dự báo nhu cầu vốn thị trường BĐS thị trường tín dụng BĐS giai đoạn nay, từ đưa giải pháp nâng cao hiệu tín dụng BĐS NHTM, không đáp ứng nhu cầu vốn cho thị trường BĐS mà đảm bảo giảm thiểu rủi ro mà ngân hàng thương mại nói riêng tồn hệ thống tài Việt Nam nói chung gặp phải hoạt động tín dụng BĐS Tác giả kiến nghị với ngân hàng nhà nước; phủ, bộ, ban, ngành liên quan doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS số giải pháp góp phần làm lành mạnh hóa phát triển thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 105 KÉT LUẬN CHUNG Trong năm trở lại đây, suy thối kinh tế tồn cầu gây tác động sâu rộng đến toàn kinh tế Việt Nam, BĐS sau không nằm ngồi tranh ảm đạm BĐS đóng băng kéo theo nguy cho toàn hệ thống ngân hàng, sau thời kì tăng trưởng tín dụng BĐS q nóng giai đoạn 20072008 Kịch trường tín dụng BĐS Việt Nam có nét tương đồng với thị trường BĐS Mỹ trước khủng hoảng BĐS chuẩn, dư nợ tín dụng BĐS hệ thống ngân hàng Việt nam tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt lĩnh vực cho vay BĐS cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng BĐS tương lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích họp, xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có dự báo thị trường BĐS nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng BĐS thời gian tới Để phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản, hạn chế rủi ro chưa đủ, với nhiệm vụ kênh truyền dẫn, cung cấp vốn cho kinh tế, hệ thống ngân hàng cần có bước thận trọng, cung cấp tín dụng cho thị trường BĐS, đặc biệt phân khúc thị trường giá rẻ, nhằm góp phần “phá băng” cho BĐS nói riêng tiếp sức cho tồn kinh tế Việt Nam nói chung Mặc dù có nhiều cố gắng nghiên cứu học tập Song, thời gian khuôn khổ luận văn, với trình độ, hiểu biết tác giả cịn hạn chế nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả luận văn mong nhận nhận xét, góp ý nhà khoa học, nhà quản lý, thầy cô giáo người quan tâm để luận văn hoàn chỉnh 106 D A N H M Ụ C T À I L IỆ U T H A M K H Ả O T À I L IỆ U T R O N G N Ư Ớ C Báo cáo thường niên ngân hàng TMCP Cơng ty chứng khốn Phương Nam (2012), Báo cáo phân tích ngành bất động sản Công ty cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (2010), Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam năm 2009 triển vọng năm 2010 Công ty cổ phần định giá dịch vụ tài Việt Nam (2008), Tài liệu đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới BĐS, định giá BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS, Chuyên đề định giá BĐS Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (2009), Thị trường nhà nghỉ dưỡng Làn sóng đầu tư Việt Nam, www.cbrevietnam.com Nguyễn Mai Hồng (2012), Nâng cao chất lượng cho vay kinh doanh bất động sản chi nhánh sở giao dịch I- Ngân hàng thương mại cổ phần đầu tư phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sỹ kinh tế, trường đại học Kinh Tể quốc dân, Hà Nội Nguyễn Thị Hoài Phương (2011), “Khủng hoảng nợ xấu Mỹ- học kinh nghiệm cho hoạt động quản lý nợ xấu NHTM Việt Nam", Tạp chí kỉnh tế phát triển Nguyễn Thị Hoài Phương (2012), Quản lý nợ xấu ngân hàng thương mại Việt Nam, Luận án tiến sỹ kinh tế, trường đại học Kinh Tế quốc dân, Hà Nội Ths Nguyễn Hữu Nghĩa (2012), Thực trạng nợ xấu tổ chức tín dụng Việt Nam nay, Thị trường tài chỉnh tiền tệ, 360, (15), 16-19 10 Mạc San (Tháng 2/2008), “Khủng hoảng nợ chuẩn M ỹ”, VnEconomy 11 PGS.TS Hoàng Xuân Quế (2002), Nghiệp vụ ngân hàng trung ương, NXB Thống kê, Hà Nội 12 PGS.TS Nguyễn Văn Tiến (2010), Quản trị rủi ro kinh doanh ngân hàng, NXB Thống Kê, Hà Nội 107 13 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Ke hoạch phát triển kỉnh tế xã hội 2006-2010 lĩnh vực ngân hàng, website ngân hàng Nhà nước Việt Nam 14 Ngân hàng nhà nước Việt Nam (2012), Quy định tín dụng BĐS, Thơng tin tín dụng, 211, (44), 16 15 ủ y ban kinh tể Quốc hội, Bản tin kinh tế vĩ mô số (tháng 7/2010) đến số (Quý 1/2013) 16 ủ y ban kinh tế Quốc hội, Báo cáo kinh tế vĩ mô 2012 17 Luật đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 18 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam 19 Luật tổ chức tín dụng 2010 Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam T À I L IỆ U N Ư Ớ C N G O À I Peter Rose, Commercial Bank management Lawrence G.McDonald & Patrick Robinson (2009), Lehman Brothers a colossal failure o f common sense