Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu chi nhánh hà nội,

NGÂN HÀNG NHÀ NƢỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO HỌC VIỆN NGÂN HÀNG -***** - KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – CHI NHÁNH HÀ NỘI Họ tên sinh viên : NGUYỄN HƢƠNG THẢO Lớp : K15TCL Khóa : 2012-2016 Khoa : TÀI CHÍNH Hà Nội, tháng 05 năm 2016 Lời cam đoan Em xin cam đoan khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hồn thiện công tác định giá bất động sản Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Hà Nội” cơng trình nghiên cứu thân em, dựa kiến thức chuyên môn đào tạo, xuất phát từ việc nghiên cứu thực tiễn đơn vị thực tập hướng dẫn NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện Cơ sở lý luận tham khảo từ nguồn tài liệu chuyên ngành, nội dung tình hình thực tiễn đơn vị thông tin thực tế, mang tính trung thực Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Hà Nội cung cấp Một lần nữa, em xin khẳng định tính trung thực lời cam đoan MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản: 1.1.2 Thị trường bất động sản: 1.2 Định giá bất động sản: 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản: 1.2.2 Cơ sở giá trị định giá bất động sản: 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản: 1.2.4 Các nguyên tắc định giá bất động sản kinh tế thị trường: 1.3 Vai trò định giá bất động sản: 11 1.3.1 Trong kinh tế thị trường: 11 1.3.2 Trong hoạt động tín dụng: 11 1.4 Các phƣơng pháp định giá bất động sản đƣợc áp dụng 12 1.4.1 Phương pháp so sánh 12 1.4.2 Phương pháp chi phí 14 1.4.3 Phương pháp thu nhập 15 1.4.4 Phương pháp thặng dư 18 1.5 Quy trình định giá bất động sản: 20 1.6 Một số nét hoạt động định giá bất động sản giới học cho Việt Nam: 22 1.6.1 Một số nét hoạt động định giá bất động sản giới 22 1.6.2 Bài học rút cho Việt Nam 24 CHƢƠNG 27 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU – CHI NHÁNH HÀ NỘI 27 Giới thiệu chung Ngân hàng TMCP Á Châu – Chi nhánh Hà Nội 27 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng TMCP Á Châu 27 2.1.2 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng Á Châu – Chi nhánh Hà Nội 28 2.1.3 Cơ cấu máy tổ chức ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu 29 2.1.4 Giới thiệu phận thẩm định tài sản khu vực Nam Hà Nội 30 2.2 Thực trạng định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu Hà Nội 31 2.2.1 Cơ sở công tác định giá bất động sản ngân hàng ACB 31 2.2.2 Quy trình định giá bất động sản phòng thẩm định tài sản Nam Hà Nội 32 2.2.3 Phương pháp định giá chủ yếu sử dụng ACB 35 2.2.4 Thực trạng vận dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản ACB qua ví dụ thực tế 38 2.3 Đánh giá công tác định giá tài sản đảm bảo ACB Hà Nội 46 2.3.1 Về quy trình định giá 46 2.3.2 Về phương pháp định giá 48 CHƢƠNG 54 GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP Á CHÂU 54 3.1 Định hƣớng phát triển Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu – chi nhánh Hà Nội 54 3.1.1 Kế hoạch phát triển hoạt động định giá Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu 54 3.1.2 Định hướng phát triển phận định giá tài sản 55 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá bất động sản ACB Hà Nội 55 3.2.1 Về quy trình định giá bất động sản 55 3.2.2 Về phương pháp định giá bất động sản 60 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 64 3.3.1 Kiến nghị quan Nhà nước có thẩm quyền 64 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu 66 Kết luận chung 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC BẢNG BIỂU Tên bảng biểu Trang Bảng 2.1: Mạng lưới phòng giao dịch trực thuộc ACB Hà Nội 27 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ cấu tổ chức ngân hàng ACB 28 Biểu đồ 2.3 Sơ đồ tổ chức Phòng định giá tài sản khu vực Nam Hà Nội 29 Bảng 2.4: Đơn giá xây dựng loại cơng trình xây dựng 36 BẢNG KÝ HIỆU VIẾT TẮT Ý nghĩa Ký hiệu TMCP Thương mại cổ phần ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu BDS Bất động sản CLMS Credit Life Management System (Hệ thống quản lý hợp đồng bảo hiểm tín dụng) PGD Phòng giao dịch UBND Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nền kinh tế thị trường Việt Nam năm gần dần bước qua giai đoạn khủng hoảng có dấu hiệu tăng trưởng tích cực Cùng với xu hướng hội nhập tồn cầu hóa, tham gia vào tổ chức hiệp định kinh tế quốc tế đưa Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn toàn giới Những hội lớn kéo theo phát triển tất ngành nghề, lĩnh vực, quan trọng thị trường vốn, cụ thể ngân hàng Tuy nhiên, hoạt động tín dụng ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế phần rủi ro đó, ngân hàng đòi hỏi tài sản đảm bảo, mà phổ biến bất động sản từ phía người vay, nhằm giúp Ngân hàng đưa định đắn, đồng thời để phòng ngừa rủi ro xấu xảy ngân hàng có khả thu hổi lại nguồn vốn Do đó, cơng tác định giá bất động sản ngân hàng thương mại thể vai trò quan trọng cần thiết Trong thời gian thực tập ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu chi nhánh Hà Nội, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn cơng tác định giá đây, em định chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Hà Nội” với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản chấp ngân hàng nói riêng Đồng thời, đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Á Châu Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nhẳm số vấn đề sau trình nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở lý luận định giá bất động sản nói chung, quy trình, phương pháp định giá bất động sản lý thuyết - Làm rõ thực tế áp dụng quy trình phương pháp định giá bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện quy trình phương pháp này, đưa số kiến nghị với quan chức có liên quan Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Công tác định giá bất động sản Ngân hàng TMCP Á Châu – chi nhánh Hà Nội - Phạm vi nghiên cứu: bất động sản thuộc thành phố Hà Nội Số liệu cho nghiên cứu lấy năm 2016 Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp sau để tiến hành nghiên cứu: - Phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử - Nghiên cứu, phân tích so sánh, đối chiếu, tổng hợp số liệu dựa tài liệu thực tế Ngân hàng TMCP Á Châu cung cấp, khảo sát thực tế nghiệp vụ định giá phòng định giá tài sản Ngân hàng - Kế thừa kết nghiên cứu từ cơng trình nghiên cứu trước định giá bất động sản - Đánh giá, vấn trực tiếp cán ngân hàng Kết cầu khóa luận Bài khóa luận chia thành ba chương riêng biệt Chƣơng 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản hoạt động cho vay Ngân hàng Chƣơng 2: Thực trạng định giá bất động sản Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu – Chi nhánh Hà Nội Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình phƣơng pháp định giá bất động sản ACB Hà Nội Do thời gian nghiên cứu có hạn, lực kinh nghiệm thực tiễn cịn hạn chê nên khóa luận khơng tránh khỏi thiếu sót, vậy, em mong nhận góp ý từ thầy giáo bạn đọc Em xin chân thành cảm ơn anh chị ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu giúp em thu thập số liệu hoàn thành trình thực tập Đặc biệt, em xin cảm ơn thầy giáo hướng dẫn NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện giúp đỡ em hồn thành khóa luận này! CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổng quan bất động sản thị trƣờng bất động sản 1.1.1 Bất động sản: 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: Có nhiều khái niệm khác bất động sản dựa góc độ nghiên cứu khác Tuy nhiên, quan điểm tồn nét tương đồng, tổng hợp thành khái niệm tổng quan bất động sản, cụ thể là: “Bất động sản hiểu đất đai tài sản gắn liền với đất Đặc tính để phân biệt với tài sản khác tính cố định, khó di dời, việc di dời phải đảm bảo tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi Bất động sản thường tồn lâu dài, đo lường giá trị định, tài sản quý giá vủa cá nhân, gia đình tồn xã hội.” 1.1.1.2 Đặc điểm hàng hóa bất động sản: Bất động sản loại tài sản đặc biệt, thể qua đặc điểm riêng biệt sau: Thứ nhất, bất động sản có tính cố định vị trí Do tính cố định mặt địa lý nên bất động sản tài sản khơng có khả di dời, vị trí bất động sản xác định tọa độ định Chính đặc tính cố định mà bất động sản khơng thể di chuyển từ nơi thừa sang nơi thiếu Vì vậy, ngắn hạn, xảy cân đối cung cầu loại bất động sản khó điều chỉnh kịp thời Đồng thời, giá trị bất động sản bị ảnh hưởng lớn vị trí mơi trường xung quanh Thứ hai, bất động sản có tính bền vững Đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng xem bị Đồng thời, cơng trình kiến trúc đất sau xây dựng sử dụng thời 56 định giá thơng tin bất động sản so sánh chủ yếu để nhân viên định giá ước tính mức giá hợp lý bất động sản thẩm định Do đó, phận định giá tài sản ACB thiết phải có quy định cụ thể việc yêu cầu nhân viên định giá xem xét bất động sản so sánh cách chi tiết, cần khảo sát thực tế tận nơi, tránh tham khảo thông tin báo cáo định giá lẫn nhau, trừ thơng tin thu thập khoảng thời gian cho phép Trong trường hợp đó, cần phải lần điều tra lại độ tin cậy xác thơng tin Khâu cuối quan trọng công tác định giá tài sản lưu trữ, bàn giao hồ sơ Hồ sơ định giá kết làm việc nhân viên định giá, quan trọng cho định tín dụng ngân hàng sở pháp lý cho thắc mắc, tranh chấp phát sinh sau Tuy nhiên, khâu chưa có văn quy định cách chi tiết rõ ràng, ảnh hưởng đến tiến độ làm việc phận định giá Vì vậy, để nâng cao chất lượng làm việc quy định cần phải thống từ đầu, làm sở xuyên suốt cho trình định giá tài sản Thứ hai, bổ sung đội ngũ cán định giá phân định rõ ràng công việc nhân viên Với khối lượng công việc nhiều đội ngũ nhân viên hạn chế nay, để đáp ứng kịp thời tiến độ cơng việc phận định giá tài sản cần phải mở rộng quy mô, bổ sung thêm nhân có lực chun mơn cao giàu kinh nghiệm thực tế Tránh tình trạng nhân viên kiêm toàn khâu trình định giá, khiến cho kết định giá cịn nhiều tính chủ quan Đồng thời, cần có tách biệt rõ ràng nhiệm vụ hành chính, văn phòng cho phận chuyên biệt, nhằm đẩy nhanh tiến độ chun nghiệp hóa cơng tác hỗ trợ định giá tài sản, giúp tăng cường hiệu định giá Thứ ba, tăng cường mối quan hệ hợp tác lâu dài bền vững với ngân hàng đối tác tổ chức có liên quan Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cần chủ động việc củng cố tạo lập mối quan hệ bền vững với bộ, ban ngành hữu quan quan chức nhằm nắm bắt kịp thời thông tin phục vụ cho công tác thẩm định 57 Đối với công tác định giá, nguồn thơng tin đóng vai trị vơ quan trọng Ngồi thông tin khách hàng cung cấp, cán định giá gặp nhiều khó khăn với kênh thơng tin khách hàng, khó để kiểm chứng tồn thơng tin mà khách hàng cung cấp Do vậy, ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu cần tăng cường mối quan hệ với quan chức Bộ Tài nguyên môi trường, Ủy ban nhân dân cấp, quan thuế hải quan… Á Châu cần có mối liên hệ mật thiết với tổ chức khác công ty địa ốc ACB (ACBR) Đồng thời tăng cường đối thoại với đơn vị khác kết định hoạt động Điều có ý nghĩa to lớn việc gắn bó, hỗ trợ đơn vị góp phần hạn chế tối đa rủi ro biến động giá bất động sản thị trường Thứ tư, trọng bước phân tích thơng tin ước lượng giá trị bất động sản định giá Phân tích thông tin ước lượng giá trị bất động sản thẩm định công việc quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến độ xác kết định giá cuối Tuy nhiên, quy trình ngân hàng bước khơng cụ thể hóa cách rõ ràng, gây khó khăn cho cán định giá trình thực thi Do đó, để hồn thiện quy trình định giá, sau thu thập thông tin trạng tài sản, cần phải tiến hành phân tích cách kỹ lưỡng dựa tài liệu có Cụ thể, cần quy định chi tiết cán phòng định giá phải tiến hành: (i) Phân tích thơng tin đặc điểm tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật) (ii) Phân tích thơng tin thị trường giao dịch tài sản thẩm định: yếu tố cung- cầu, thay đổi sách, pháp luật; phát triển khoa học cơng nghệ… (iii) Phân tích việc sử dụng tài sản tốt có hiệu nhằm đảm bảo sử dụng cách hợp pháp, hợp lý điều kiện cho phép mặt kỹ thuật, tài mang lại giá trị cao cho tài sản Khi phân tích bất động sản đảm bảo, cán định giá cần phải đánh giá đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu bất động sản mục tiêu ảnh hưởng đến giá trị Bởi bất động sản có đặc điểm mang lại giá trị lớn nên điều chỉnh nhỏ đơi 58 khơng cần thiết Do đó, cán định giá tiến hành loại bỏ thông tin vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá yếu tốt bản, tránh bị xa rời mục tiêu thẩm định Khi đánh giá thông tin thu thập được, cán định giá cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường Ví dụ mức giá giao dịch bất động sản so sánh thu thập liệu có phải từ giao dịch dựa sở “người bán tình nguyện bán người mua tình nguyện mua” hay khơng, có sử dụng để tính tốn cho giá trị bất động sản mục tiêu Khi ước tính giá trị cịn lại tài sản, cơng trình gắn liền với bất động sản mục tiêu, cần phải dựa cứ, tiêu chuẩn rõ ràng Trong số trường hợp phức tạp khó khăn, để có kết xác, cán định giá đề nghị lãnh đạo cho phép thuê chuyên gia lĩnh vực có liên quan đến loại tài sản, cơng trình ngồi nước tham gia vào trình định giá Khi lập luận để đến kết luận cuối cùng, cán định giá ngân hàng cần xem xét yếu tố thị trường có ảnh hưởng tới giá trị bất động sản bảo đảm để có kết luận phù hợp, chất thị trường đa dạng biến động liên tục Thứ năm, kết hợp phòng ban phận khác ngân hàng Trong q trình định giá tài sản bảm bảo nói chung đặc biệt bất động sản nói riêng, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cần có kết hợp linh hoạt nhuần nhuyễn cán phòng ban chức khác Hoạt động tín dụng địi hỏi cán tín dụng nhiều yếu tố Khâu quan hệ khách hàng đòi hỏi mềm dẻo, khéo léo giao tiếp khả ứng biến linh hoạt Trong khâu định giá lại đòi hỏi tính cẩn thận, tỉ mỉ cao, có trình độ chun mơn định giá có nhiều kinh nghiệm Chính vậy, kết hợp khâu chuyên biệt, chức chun mơn phịng định giá với phòng ban khác phòng quan hệ khách hàng, phận hành chính, văn thư… tận dụng hết điểm mạnh cán bộ, giúp ACB nâng cao khả khai thác thông tin từ phía khách hàng tăng thêm tính xác kết định giá, giảm rủi ro cho ngân hàng Cán tín dụng người trực tiếp làm việc nhiều với khách hàng nên nắm nhiều thơng tin họ, vậy, đầu mối liên lạc cho 59 cán định giá tập trung vào công tác định giá chuyên môn Đồng thời, trình tiếp xúc với khách hàng, nhạy bén nghề nghiệp đặc thù mà cán tín dụng phát gian dối hay hành vi cố tình che giấu thơng tin liên quan đến bất động sản đảm bảo, từ cảnh báo tới cán định giá trình định giá Thứ sáu, phòng định giá tài sản nên thành lập tổ định giá cho bất động sản định giá nhằm đảm bảo tính khách quan công việc Định giá tài sản công việc mang tính chủ quan Hiện nay, việc định giá bất động sản phận định giá tài sản ACB thường cá nhân đảm nhiệm Mặc dù, có cán kiểm sốt duyệt lại kết định giá, nhiên, việc làm tất khâu trình định khó tránh khỏi sai sót, thiếu tính khách quan Một người vừa tiếp nhận đề nghị định giá, vừa điều tra thông tin thu thập xử lý thông tin dễ xảy khả mập mờ thông tin thu thập kết định giá Mặt khác, dù thông tin trung thực khó tránh khỏi việc mang nặng tính chất cảm quan người định giá vào kết định giá cuối Hơn nữa, phòng định giá tiếp nhận đề nghị định giá tài sản khắp địa bàn nội ngồi thành phố, có bất động sản vùng nơng thơn, khó tìm kiếm thơng tin bất động sản so sánh Việc thành lập tổ định giá giúp chuyên viên định giá hỗ trợ trình tìm kiếm, thu thập xử lý thông tin Đồng thời, cán tổ học hỏi kinh nghiệm lẫn Sự phân cơng cơng việc mà tạo hiệu cao hơn, giúp cho kết định giá minh bạch khách quan Thứ bảy, nâng cao trình độ cán cơng tác định giá bất động sản chấp Một lợi Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu là: đội ngũ cán nói chung đội ngũ cán định giá nói riêng trẻ, động, có khả lực thực công việc Tuy nhiên, trước biến động phức tạp thị trường bất động sản, thay đổi quy định, sách Nhà nước Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu cần: Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán làm công tác định giá, để họ có khả tiếp cận nhanh hiệu 60 Thực lớp tập huấn, hội thảo kinh nghiệm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại hệ thống Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ngâ hàng nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm ứng dụng vào thực tế Sắp xếp lại đội ngũ làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại…) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lý nhắm giúp cho việc định giá đạt hiệu cao Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin nhân viên định giá việc đưa ý kiến mình, tránh tình trạng cứng nhắc theo cá quy định khiến cho kết định giá thiếu xác Đồng thời, tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả 3.2.2 Về phƣơng pháp định giá bất động sản Thứ nhất, hoàn thiện văn hướng dẫn quy định nguồn, cách thức thu thập thông tin so sánh hướng dẫn việc đánh giá chất lượng lại cơng trình xây dựng Cần có quy định rõ ràng nguồn thông tin mà nhân viên định giá phép thu thập, yêu cầu nhân viên phải trực tiếp xác minh thông tin bất động sản so sánh cách chi tiết đầy đủ, không nên lấy thông tin từ báo cáo khác làm sở cho báo cáo mình, trừ thơng tin gần thời gian với thời điểm định giá phải thẩm định lại cách kỹ lưỡng Khi ước tính chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng, cần phải vào nhiều phương pháp Thay áp đặt theo ý kiến chủ quan nhân viên định giá cho tồn cơng trình sử dụng phương pháp đơn lẻ cần tính chất lượng cịn lại cách kết hợp hai phương pháp:  Xác định chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng theo tuổi thọ hiệu tuổi thọ kinh tế, áp dụng cơng thức: Hao mịn cơng trình xây dựng = (tuổi đời kinh tế/tuổi đời hiệu quả) x 100% 61  Xác định chất lượng lại cơng trình xây dựng theo hao mịn kết cấu chính: H= 𝑛 𝑖=1 𝐻𝑘𝑖 𝑥 𝑇𝑘𝑖 𝑛 𝑇𝑘𝑖 𝑖=1 Trong đó: H: hao mịn cơng trình xây dựng tính theo tỷ lệ % Hki: hao mịn kết cấu thứ i tính theo tỉ lệ % Tki: tỉ trọng kết cấu thứ i n: số kết cấu cơng trình Ngồi ra, thuê chuyên gia lĩnh vực xây dựng, kiến trúc… nước để tư vấn chi tiết kết cấu, đặc điểm kỹ thuật cơng trình xây dựng Khi tính đơn giá áp dụng tỷ suất vốn đầu tư Bộ xây dựng, Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố kết hợp với số giá công bố hàng năm, hàng quý để thông tin so sánh bị lạc hậu so với thị trường, tham khảo đơn giá xây dựng từ công ty xây dựng thị trường Thứ hai, phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhằm phục vụ tốt cho công tác tra cứu cung cấp thông tin cho đơn vị tồn hệ thống Các thơng tin tài sản đảm bảo thông tin giao dịch thị trường nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động định giá tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá bất động sản theo thời kỳ Các nhân viên định giá tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường, đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường bất động sản qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá Á Châu cơng tác định giá, có thông tin điều quan trọng 62 Để phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo nhân viên định nhân viên thuộc phận khác phải cập nhật thông tin giao dịch bất động sản thị trường thông qua nhiều nguồn tin khác như:  Khách hàng vay mua bất động sản có tốn qua ngân hàng  Các giao dịch mua bán bất động sản thực thông qua tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản  Các đơn vị có chức định giá Nhà nước như: Bộ tài (Trung tâm thơng tin thẩm định giá), Sở Tài Chính, Trung tâm thẩm định giá bán đấu giá tài sản)  Giá đất thực đền bù giải tỏa  Bảng giá đất ủy ban nhân dân Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định  Kết bán đấu giá bất động sản tổ chức bán đấu giá thực  Giao dịch mua bán bất động sản khác mà đơn vị thu thập, xác định  Các thông tin rao bán bất động sản phương tiện thông tin đại chúng  Các nguồn thông tin khác Sau thu thập, nhân viên định giá nhập thơng tin vào phần mềm quản lý giá Đây phần mềm hữu dụng cho việc tra cứu, lưu trữ thơng tin, giúp ích nhiều cho trình định giá Thứ ba, kết hợp phương pháp định giá tài sản khác để đối chiếu, so sánh đưa kết xác Mỗi phương pháp định giá có điều kiện áp dụng định Trên giới, thông thường thẩm định viên thường sử dụng ba phương pháp trở lên định giá tài sản Mặt khác, bất động sản thường khơng có đầy đủ thơng tin để đáp ứng phương pháp định, điều làm cho kết định giá theo phương pháp chưa phản ánh rõ ràng tính thị trường bất động sản Do đó, thẩm định viên cần sử dụng nhiều phương pháp khác để đối chiếu, so sánh cân nhắc đưa mức giá hợp lý Thứ tư, ACB cần thường xuyên tổ chức thẩm định giá lại bất động sản định giá nhằm đảm bảo tính khách quan hoạt động định giá 63 Trong trình định giá, dù nguyên nhân khách quan hay nguyên nhân chủ quan tránh khỏi sai sót Bản thân cơng việc định giá cơng việc mang tính chất ước tính, thường mang nhìn người định giá, chịu ảnh hưởng quan điểm thẩm định viên bất động sản mục tiêu, bất động sản so sánh tình hình, xu hướng thị trường thời điểm định giá Do vậy, ACB cần tổ chức tái định giá cá bất động sản cách thường xuyên, định kỳ theo quý Việc tổ chức định giá lại cần có tham gia cảu ban lãnh đạo phòng định giá tài sản ban lãnh đạo ngân hàng, chuyên gia định giá dày dạn kinh nghiệm ACB nên định giá lại số lượng đủ lớn bất động sản, bất động sản chọn lựa cách ngẫu nhiên nhằm đảm bảo tính xác suất, tổng quát bất động sản định giá lại Kết định giá lại sau ban định giá trao đổi, định cần so sánh với kết định giá cũ chuyên viên, sau đó, lập thành biên định giá lại cụ thể, nêu rõ điểm giống khác biệt, rõ nguyên nhân Nếu khác biệt ngun nhân chủ quan dẫn tới cần có biện pháp khắc phục kịp thời Thứ năm, tăng cường việc khảo sát, đánh giá phù hợp quy định hành ACB tỷ lệ điều chỉnh đơn giá đất hẻm, đường nội địa bàn thành phố Hà Nội Hiện nay, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu có quy định tỷ lệ điều chỉnh đơn giá đất hẻm, đường nội so với đơn giá đất mặt đường Tuy nhiên, quy định xây dựng dựa khảo sát đánh giá thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nên chưa phù hợp với địa bàn khác Chính vậy, phận định giá tài sản đơn vị cần phải triển khai khảo sát, đánh giá lại để đưa tỷ lệ điều chỉnh cho phù hợp với địa bàn Từ đó, giúp ích nhiều chuyên viên tiến hành định giá bất động sản tọa lạc hẻm hay đường nội đô Trên số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản phòng định giá tài sản thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu Các giải pháp đưa dựa đánh giá tình hình thực tế định giá bất 64 động sản ngân hàng định hướng phát triển thời gian tới Đây giải pháp mang tính gợi mở nhắm mang lại hiệu cao chất lượng định giá ngân hàng 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản 3.3.1 Kiến nghị quan Nhà nƣớc có thẩm quyền Thứ nhất, đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đi vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Để tồn phát triển, bên cạnh việc huy động tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngồi quốc doanh ngày đóng vai trị quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản đảm bảo Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn chấp tài sản đảm bảo bất động sản, mà yêu cầu chấp bất động sản bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên khơng thể chấp ngân hàng Thực trạng làm hạn chế chủ trương tăng trưởng quy mơ tín dụng ngân hàng Cho đến nay, phần lớn đất nhà Hà Nội chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Sở địa nhà đất Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng cho ngân hàng, tốc độ thủ tục cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điểu kiện chấp tăng lên Thứ hai, nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển Các quan Nhà nước có thẩm quyền cần có biện pháp giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý nhằm giúp cho thị 65 trường bất động sản minh bạch, công khai, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, trục lợi Khi thị trường phát triển lúc giao dịch diễn thuận lợi thơng tin thu thập tương đối xác, phản ánh giá trị thật bất động sản Khi thông tin thu thập bất động sản so sánh xác kết định giá bất động sản sát với thị trường Bên cạnh đó, để quản lý tốt thị trường bất động sản việc xây dựng khung giá đất hợp lý vô quan trọng Với khung giá đất đưa ra, chủ yếu mang tính chất tham khảo cán định giá ngân hàng chưa thực mang nhiều ý nghĩa trình định giá mức chênh lệch khung giá đất ban hành với mức giá thị trường tương đối lớn, có nơi lên tới 10 – 15 lần Nếu cán định giá bất động sản chấp theo khung Nhà nước ban hành khơng sát với giá trị thị trường bất động sản, gây thiệt thòi cho khách hàng vay Ngoài ra, việc khung giá đất ban hành thấp giá trị trường nhiều dẫn đến thất thoát tiền thuế cho ngân sách Nhà nước Do đó, việc sớm ban hành khung giá đất sát với giá thị trường vô quan trọng Thứ ba, hoàn chỉnh hệ thống văn quy phạm pháp luật có liên quan đến bất động sản nói chung định giá bất động sản nói riêng Cụ thể việc hồn chỉnh sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, sách xây dựng nhà ở, cơng trình xây dựng đất, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Hiện nay, hệ thống văn pháp lý định giá cịn thiếu chưa tồn diện, thiếu đồng nên khó kiểm sốt hoạt động Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp định giá thẩm định viên Vấn đề đặt Nhà nước cần ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho thẩm định viên q trình áp dụng Thứ tư, hồn thiện cơng tác kiểm tra chất lượng định giá tài sản nói chung bất động sản nói riêng Hiện nay, hầu hết chất lượng định giá đơn vị chưa kiểm sốt chặt chẽ, chưa có quan chun trách đảm nhận cơng tác Do đó, kết định giá phụ thuộc 66 hầu hết vào đơn vị định giá, chất lượng nhiều chưa cao Bộ Tài nên thường xuyên tiến hành kiểm tra chất lượng định giá có biện pháp xử lý thích hợp trường hợp vi phạm Thứ năm, tổ chức có hiệu cơng tác đào tạo thi cấp thẻ thẩm định viên cho cá nhân Nhận thấy cần thiết định giá kinh tế thị trường, năm gần đây, nhu cầu học tập thi lấy thẻ thẩm định viên giá ngày gia tăng, công ty bất động sản Tuy nhiên, nay, số người cấp thẻ thẩm định viên chưa nhiều, chất lượng đơi cịn chưa cao Trong thời gian tới, Bộ tài cần có biện pháp đề nâng cao số lượng chất lượng thẩm định viên Hiện nay, hoạt động tổ chức thi, cấp thẻ quản lý thẻ thẩm định viên Bộ Tài đảm trách, hoạt động Bộ nhiều Để nâng cao công tác đào tạo cấp thẻ, Bộ giao cơng tác cho Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam – tổ chức chuyên môn lĩnh vực định giá Nhờ vậy, việc quản lý sát mang lại hiệu cao 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Thƣơng mại cổ phần Á Châu Thứ nhất, thường xuyên đào tạo, bồi dưỡng kiểm tra kiến thức đội ngũ nhân viên, tăng cường hợp tác đào tạo tổ chức định giá nước Ngân hàng nên tạo cho nhân viên môi trường làm việc thoải mái, để họ cống hiến tối đa lực thực Hơn nữa, ngân hàng tổ chức buổi hội thảo, lớp học bồi dưỡng kiến thức cho cán phòng định giá tài sảm nhầm nâng cao nghiệp vụ tăng cường số lượng nhân viên có thẻ Thẩm định viên giá Thứ hai, thường xuyên cập nhật văn pháp luật, xây dựng hệ thống ngân hàng liệu định giá Ngân hàng nên phát triển phận xây dựng quản lý văn quy định nội Bộ phận kiêm thêm việc cập nhật thông tin văn pháp luật ban hành, phổ biến cho nhân viên làm sở xây dựng quy định nội Ngoài ra, Ngân hàng nên tiến hành xây dựng kho liệu định giá phục vụ cho công tác chuyên ngành 67 Thứ ba, thường xuyên nghiên cứu đề xuất ý kiến cho Nhà nước để góp phần hồn thiện hệ thống pháp luật định giá, góp phần phát triển ngành dịch vụ định giá Việt Nam Thứ tư, hồn thiện quy trình phương pháp định giá tài sản nói chung bất động sản nói riêng việc ban hành thêm quy định định giá Như giải pháp nên trên, Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu nên bổ sung thâm quy định nhằm tăng chất lượng công tác định giá việc hồn thiện quy trình phương pháp định giá ngân hàng Kêt luận chƣơng Thơng qua q trình nghiên cứu lý luận thực tiễn công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho khoản tín dụng, chương khóa luận đưa số giải pháp, kiến nghị góp phần hồn thiện phát triển cơng tác định giá bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam nói chung ngân hàng Á Châu nói riêng 68 Kết luận chung Định giá bất động sản nói riêng định giá tài sản nói chung lĩnh vực mẻ Việt Nam Trong kinh tế thị trường, lĩnh vực định giá tài sản ngày thể tầm quan trọng, thiết thực nhiều hoạt động kinh tế, từ mua bán tài sản, cho thuê, chuyển nhượng, bán đấu giá, thành lập, chia tách giải thể doanh nghiệp… đến mảng hoạt động cho vay Ngân hàng Hoạt động định giá bất động sản chấp giúp cho ngân hàng bảo đảm nguồn vốn vay mình, hạn chế rủi ro Nhờ vậy, ngân hàng mở rộng quy mơ tín dụng qua thúc đẩy phát triển hệ thống ngân hàng kinh tế Việt Nam Qua q trình phân tích, đánh giá thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Á Châu, em rút khó khăn, thuận lợi cơng tác định giá tài sản đảm bảo Từ đề xuất số giải pháp kiến nghị chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu Hoạt động định giá bất động sản chấp ACB có bước phát triển mà khơng phải ngân hàng có Đó là: có phận thẩm định tài sản độc lập với nhân viên đào tạo chuyên môn định giá; quy trình định giá chuyên nghiệp, hợp lý, chặt chẽ; có phần mềm quản lý giúp cho hoạt động định giá tiến hành nhanh chóng xác Tuy nhiên, bên cạnh thuận lợi thành cơng định giá bất động sản cịn gặp nhiều khó khăn mà chủ yếu chưa có chế sách pháp luật quy định hoàn chỉnh vấn đề Vì vậy, để hoạt động tín dụng ACB nói riêng tổ chức tín dụng khác nói chung đạt hiệu cao ngồi cố gắng nỗ lực ngân hàng thương mại cần có quan tâm lãnh đạo ngân hàng, phối hợp chặt chẽ quan Nhà nước có thẩm quyền Thơng qua khóa luận tốt nghiệp, em hi vọng đóng góp thêm phần để hồn thiện, phát triển cơng tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo cho hoạt động tín dụng ACB Tuy nhiên, cịn nhiều hạn chế mặt nhận thức, đồng thời thời gian 69 nghiên cứu chưa lâu, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên khóa luận khơng tránh khỏi khiếm khuyết Em kính mong nhận góp ý thầy cô các bạn Một lần em xin chân thành cảm ơn cán ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu thầy NGƯT PGS TS Kiều Hữu Thiện giúp em hoàn thành tốt khóa luận tốt nghiệp TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Phạm Tiến Đạt, 2015, Giáo trình Nguyên lý chung định giá tài sản, Nhà xuất Tài Chính, Hà Nội TS Phạm Tiến Đạt, 2015, Giáo trình Định giá bất động sản hoạt động tín dụng – cách tiếp cận từ Ngân hàng thương mại, Nhà xuất Tài Chính, Hà Nội Pháp lệnh giá số 40/2002/PL – UBTVQH 10, ngày 26/04/2002 Ủy Ban Thường vụ Quốc Hội khóa X quy định thẩm định giá Nghị định 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Pháp lệnh giá Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC Bộ Tài Chính ngày 18/04/2005, số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Luật đất đai năm 2003 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 01/07/2004 Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 10 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 11 Thông tư 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định 12 Quyết định số 420/2013/QĐ-SXD ngày 17/01/2013 Sở Xây dựng thành phố Hà Nội việc công bố giá xây dựng nhà ở, cơng trình, vật kiến trúc làm bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hổi đất địa bàn thành phố Hà Nội 13 Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam