Bất Động Sản Trung Quốc thị trường có nhiều điểm tương đồng với bất động sản Việt Nam. Thông qua bài viết, tác giả muốn phân tích rõ thị trường bất động sản Trung Quốc, các yếu tố ảnh hưởng, các chính sách và từ đó đưa ra cái nhìn tổng quan về bất động sản Việt Nam
TOÀN CẢNH BẤT ĐỘNG SẢN TRUNG QUỐC Giới thiệu ● Trung Quốc đứng thứ ba diện tích lãnh thổ đứng đầu dân số giới ● Trung Quốc có kinh tế đứng thứ giới (chiếm 17,5% kinh tế toàn cầu) xếp sau Mỹ coi “công xưởng giới” Giao dịch thương mại nước Châu Á Trung Quốc ngày phát triển, đóng vai trị quan trọng tăng trưởng kinh tế khu vực, đồng thời có ảnh hưởng khơng nhỏ tới giao thương nhiều quốc gia Chính phát triển mà Trung Quốc trở thành quốc gia lý tưởng để học tập khối ngành kinh tế, sản xuất, logistics, khoa học kỹ thuật, công nghệ,… ● Kể từ năm 2015 Trung Quốc quốc gia có số lượng người dân thuộc tầng lớp trung lưu nhiều giới với quy mô 400 triệu người vào năm 2018 và dự kiến đạt 1,2 tỷ vào năm 2027, chiếm 1/4 tổng số tồn cầu Chính sức mua người Trung Quốc top đầu quốc gia giới ● Trung Quốc có kinh tế thể chế hoá, phụ thuộc nhiều vào Các đời chủ tịch nước Trung Quốc sách Đặng Tiểu Bình Ẩn chờ thời Giang Trạch Dân Thuyết Ba Đại Diện Hồ Cẩm Đào Quan điểm phát triển khoa học Tập Cận Bình Giấc mộng Trung Hoa Đặng Tiểu Bình ● ● ● ● Năm 1978, Đặng Tiểu Bình nêu kế hoạch "cải cách mở cửa" trước phiên họp hội nghị trung ương đảng Cộng sản Trung Quốc Câu nói "mèo đen mèo trắng không quan trọng, miễn bắt chuột" Đặng Tiểu Bình trở thành triết lý áp dụng nhiều lĩnh vực sống, đặc biệt kinh doanh đất nước có kinh tế cịn mức độ thấp Ông cho thành lập đặc khu kinh tế Thâm Quyến Chu Hải năm 1980 Thời kỳ Đặng Tiểu Bình mơ tả chủ yếu cải cách mở cửa Dưới chủ trương này, Trung Quốc tái định hình đường lối phát triển trị, kinh tế, ngoại giao xã hội, tạo bước chuyển biến lớn lịch sử, từ đấu tranh giai cấp sang xây dựng kinh tế từ đóng cửa cứng nhắc sang cải cách mở cửa “Ẩn chờ thời” ● ● ● Chính sách ”Ẩn chờ thời" Đặng Tiểu Bình đưa vào năm 1990 nhằm đối phó với tình hình quốc tế Đứng trước tình hình bất ổn xuất Đơng Âu diễn thay đổi lớn, phe xã hội chủ nghĩa tan rã, Đặng Tiểu Bình đưa phương châm “bĩnh tĩnh quan sát, giữ vững trận địa, bình tĩnh ứng phó, giấu chờ thời” ”Ân chờ thời" sách lược Đặng Tiểu Bình sử dụng để vỗ phái cực tả nước Khi Đặng Tiểu Bình đề xướng ngoại giao "giấu chờ thời", phái cực tả Trung Quốc cổ súy mạnh mẽ cho thuyết cách mạng giới miệng nhắc tới vấn đề xuất cách mạng Việc ngược với gọi đại chiến lược ngoại giao cách mạng cải cách mở cửa Ngoại giao "giấu chờ thời" khơng có nghĩa Trung Quốc phải giữ tư thấp việc bảo vệ lợi ích quốc gia mình, khơng có nghĩa từ bỏ lợi ích quốc gia. Mà nhằm loại bỏ nghi ngại từ cộng đồng quốc tế, loại bỏ nghi ngại từ Mỹ Giang Trạch Dân ● ● ● Ông mời gọi nhà đầu tư nước ngồi, tiếp đón giám đốc điều hành công ty đa quốc gia Trung Nam Hải - khu nhà lãnh đạo Trung Quốc Bắc Kinh Ơng khuyến khích liên doanh lớn Trung Quốc nước ngoài, giúp biến đất nước thành sở tồn cầu cho cơng ty sản xuất dược phẩm, máy tính, ơtơ Ơng hướng nhiều tỉ USD đầu tư nhà nước vào thành phố ven biển phía đơng Trung Quốc, đặc biệt Thượng Hải Ông giúp Trung Quốc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới vào cuối năm 2001 sau nhiều năm đàm phán Việc trở thành thành viên đầy đủ Tổ chức Thương mại Thế giới giúp Trung Quốc tăng khả tiếp cận thị trường toàn cầu nguyên tắc, đảm bảo doanh nghiệp nước tiếp cận nhiều với thị trường Trung Quốc Nhằm đảm bảo đảng Cộng sản Trung Quốc thích ứng hài hịa với điều kiện nước tình hình quốc tế kỷ ông đề xuất thuyết “ Ba đại diện” Thuyết “ Ba Đại Diện” ● ● ● ● Theo thuyết Ba đại diện ơng, ngồi thành phần nịng cốt cơng nhân, nơng dân, trí thức, qn nhân, cán bộ, đảng Cộng sản Trung Quốc cần thu hút vào đội ngũ người ưu tú đến từ tầng lớp khác xã hội Theo giới chuyên gia, thuyết Ba đại diện ông Giang Trạch Dân mở đường cho giới doanh nhân bước chân vào hàng ngũ đảng Cộng sản Trung Quốc Lý thuyết dung hòa bất cập vốn nảy sinh xã hội kinh tế mức sống gia tăng, củng cố vai trò lãnh đạo cho đảng Cộng sản Trung Quốc móng tăng trưởng kinh tế Với thuyết Ba đại diện, đảng Cộng sản Trung Quốc giảm nhẹ trọng tâm đấu tranh giai cấp mở rộng vai trị đại diện cho nhóm xã hội, có tầng lớp vốn xem nằm truyền thống doanh nghiệp tư nhân chủ doanh nghiệp Trong bối cảnh đó, thuyết Ba đại diện nỗ lực thu hút giới doanh nghiệp tư nhân ông Giang Trạch Dân xem nỗ lực củng cố vai trò lãnh đạo Hồ Cẩm Đào ● ● ● ● ● Tư tưởng lãnh đạo hệ thứ tư học thuyết “Quan điểm Phát triển Khoa học” để đạt mục tiêu Xã hội hài hồ Hai chủ đề học thuyết "nhân dân sở" phát triển Trung Quốc phải "tồn diện” Trong thời kỳ ơng Hồ nắm quyền, kinh tế Trung Quốc phát triển thần tốc, bỏ Nhật Bản trở thành kinh tế số giới sau Mỹ Ông Hồ trao quyền lực cho tỉnh, để tỉnh có điều kiện phát triển Kết Chính quyền địa phương vay khoản nợ lớn, đến năm 2010 số nợ tỉnh thành Trung Quốc gấp 2,5 lần gói kích thích kinh tế năm 2008 Cộng thêm với tư nhiệm kì tỉnh làm cho kinh tế tăng trưởng nóng Tuy nhiên, mơ hình “quốc tiến, dân thối” khiến cho khu vực doanh nghiệp vừa nhỏ gặp nhiều khó khăn việc huy động vốn, cộng thêm gánh nặng thuế thu khiến cho khu vực khó tồn tình hình kinh tế giới xuất suy thối, luồng vốn chảy nước ngồi v.v Kết cấu ngành kinh tế “dị dạng”, bắt buộc phải điều chỉnh kết cấu ngành Nhưng có nhiều khó khăn việc nâng cấp ngành Tăng trưởng kinh tế Trung Quốc Tập Cận Bình ● ● ● Năm 2012, sau lên nắm quyền, ông Tập thực chiến dịch chống tham nhũng quy mô sâu rộng gọi "đả hổ diệt ruồi” để diệt chân rết ông Hồ Tháng 9/2013, Chủ tịch Trung Quốc Tập Cận Bình lần thơng báo Sáng kiến “Vành đai Kinh tế Con đường Tơ lụa” ông Tập tiếp tục công bố “Con đường Tơ lụa biển kỷ XXI” Đây coi cơng bố thức Trung Quốc với giới đại kế hoạch mang tên “Một vành đai, Một đường (OBOR) Sau đó, từ năm 2016, “Một vành đai, Một đường” đổi tên thành Sáng kiến “Vành đai, Con đường” (BRI) Năm 2013, ơng Tập Cận Bình đề xuất “ Giấc mộng Trung Hoa” với mục tiêu trỗi dậy, tới năm 2030 trở thành kinh tế số giới Đây sách có ảnh hưởng to lớn đến phát triển Trung Quốc sau Giấc mộng Trung Hoa ● ● ● ● ● Trong phát biểu mình, ơng Tập chia sẻ Trung Quốc qua thời “ Ẩn chờ thời “ đến giai đoạn “ bành trướng” Chạy theo tăng trưởng bất chấp để đuổi kịp GDP Mỹ Trước thời ông Tập, Trung Quốc trì sách hà khắc, cộng với sống khó khăn, chiến tranh,… dẫn tới người dân có tư tiết kiệm Tỷ lệ tiết kiệm Trung Quốc mức cao giới rơi vào khoảng 40% Ơng Tập khuyến khích chi tiêu, để bánh trướng ảnh hưởng đồng thời làm tăng GDP từ lượng lớn dịng tiền đổ vào đầu tư, bất động sản,… làm cho thị trường bất động sản tăng trưởng nóng Sự gia tăng quyền sở hữu nhà tư nhân dẫn đến đầu tư nhà chiếm khoảng 20% GDP Trung Quốc vào thời kỳ đỉnh cao năm 2016, cao so với tiêu chuẩn quốc tế Tăng trưởng đầu tư vào nhà đóng góp đáng kể vào tăng trưởng GDP Trung Quốc hai thập kỷ qua thông qua kênh trực tiếp gián tiếp Tỉ lệ nợ tổng tài sản công ty Bất Động Sản niêm yết sàn chứng khoán Trung Quốc Tỉ lệ địn bẩy cao khiến cho cơng ty bất động sản phát triển thần tốc, kéo theo thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, từ kèm theo nhiều rủi ro hệ luỵ Evergrande kết điển hình cho tăng trưởng nóng ● Giống phần lớn doanh nghiệp bất động sản, Evergrande hoạt động phát triển chủ yếu dựa việc xoay vịng nợ phải trả, theo đó, tập đồn đấu thầu mua quyền sử dụng khu đất lớn sau thiết kế lập dự án Evergrande để bán cho khách hàng, tiền đặt cọc người mua dùng để xây dựng dự án Evergrande sau tiếp tục sử dụng dự án phê duyệt để làm sở huy động thêm vốn vay từ ngân hàng phát hành trái phiếu để đấu thầu lơ đất mới, có đất lại nhận tiền cọc người mua để xây nhà, nợ trả đồng thời với tiến độ bán nhà Trong bối cảnh thị trường phát triển nóng kinh tế tăng trưởng tốt xem mơ hình lý tưởng cho việc mở rộng đầu tư Song, mơ hình này, với ngun nhân phân tích dẫn tới việc Evergrande phải ôm bom nợ lên đến 300 tỷ USD (tương đương 2% GDP Trung Quốc), bối cảnh doanh thu từ hoạt động kinh doanh khơng cịn kỳ vọng tiền mặt tập đồn có dấu hiệu cạn kiệt ● Trong khoản nợ 300 tỷ USD, có 110 tỷ USD nợ liên quan đến trái phiếu phát hành USD RMB, với nợ phải trả lãi từ khoản vay ngân hàng, 190 tỷ USD Một hệ luỵ số giá BĐS/thu nhập bình quân Trung Quốc mức cao thứ giới (38.43) Điều khiến cho việc tiếp cận nhà người dân trở nên khó khăn hết nguồn cung dự án lại thừa Do khơng thể xoay vịng vốn để trả nợ, Evergrande thức phá sản Chính phủ đưa 16 sách giải cứu, nhiên mang tính sách, doanh nghiệp phải tự cứu lấy Evergrande sụp đổ Ba lằn ranh đỏ Chính phủ Trung Quốc nhận thấy doanh nghiệp BĐS vay vốn để tang trưởng cách tràn lan, nên quy định thắt chặt tỷ lệ vay Chính phủ giải cứu Người dân lo lắngnhiều Với việc doanh nghiệp lớn lao đảo, thị trường ảm đảm, cộng với giá nhà giảm sâu khiến cho người dân không khỏi lo lắng Khủng hoảng Tâm lý người dân lo lắng, nhà phát triển BĐS khơng bán hàng, thị trường chứng khốn giảm mạnh Country Garden đứng trước nguy phá sản Bài học cho Việt Nam