Tiêu chuẩn Công chứng viên theo qui định của Luật công chứng, những hạn chế bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN PHÁP LUẬT VỀ X[.]
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH TRÀ VINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TRÀ VINH ISO 9001:2015 ĐỀ CƯƠNG LUẬN VĂN PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN Ngành: Luật Dân Tố tụng dân Mã ngành: 8380103 Họ và tên học viên: Nguyễn Điền Khánh Mã số học viên: 911122051 Mã lớp: CHLDS_TV2204 GVGD 1: PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện GVGD 2: TS Huỳnh Thị Trúc Linh TRÀ VINH, NĂM 2023 TRÀ VINHPROVINCIALPEOPLE'S COMMITTEE TRÀ VINH UNIVERSITY ISO 9001:2015 THESIS OUTLINE LAW ON REAL ESTATE PURCHASE AND SALE AGREEMENT ESTABLISHMENT Major: Civil Code and Civil Procedure Code of Vietnam Major Code: 8380103 Student’s Full name: Nguyễn Điền Khánh Student Code: 911122051 Class Code: CHLDS_TV2204 Lecturer 1: Assoc Prof., Dr Nguyễn Ngọc Điện Lecturer 2: Ph.D Huỳnh Thị Trúc Linh TRÀ VINH, 2023 MỤC LỤC Trang ĐỀ CƯƠNG .4 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: 2.2 Mục tiêu cụ thể: Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài 4 Phương pháp nghiên cứu 5 Phạm vi giới hạn đề tài .6 5.1 Phạm vi nội dung: 5.2 Phạm vi không gian .6 5.3 Phạm vi thời gian: 6 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát 6.1 Đối tượng nghiên cứu: 6.2 Đối tượng khảo sát: .7 Kết cấu luận văn Tài liệu tham khảo 10 Dự kiến tiến độ thực luận văn 15 ĐỀ CƯƠNG Tính cấp thiết đề tài Xác lập hợp đồng mua bán bất động sản là việc có ý nghĩa then chốt việc thực hợp đồng: Xác lập hợp đồng cách chặt chẽ giúp ngăn ngừa tranh chấp, ngăn ngừa rủi ro Pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản bao gồm quy định nhiều văn bản, thiếu tính đồng bộ, thống dẫn đến việc áp dụng khó khăn Chính vấn đề cấp bách mà tác giả nhận thấy tồn số bất cập và hạn chế định cần hoàn thiện pháp luật Đây là lý mà tác giả tập trung nghiên cứu đề tài: “Pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản” Là cần thiết để nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp Cao học ngành luật Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: Mục tiêu nghiên cứu đề tài này là để đưa đề xuất hoàn thiện qui định pháp luật Hợp đồng mua bán bất động sản 2.2 Mục tiêu cụ thể: Nghiên cứu, phân tích sở lý luận và thực tiễn qui định Hợp đồng mua bán bất động sản Nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật Hợp đồng mua bán bất động sản pháp luật dân và luật chuyên ngành khác để bất cập và từ đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật cụ thể Nhằm hướng đến tiêu chí phát triển hoạt động mua bán bất động sản thời gian tới Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài Ở cơng trình nghiên cứu trước anh chị học viên trường như: Hợp đồng tặng cho tài sản bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam, tác giả Phan Kim Anh; Hợp đồng tặng cho có điều kiện tài sản bất động sản, tác giả Kim Sum; Quyền tiếp cận thông tin kinh doanh bất động sản, tác giả Trầm Minh Thuần; Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam, tác giả Võ Văn Diện; Pháp luật hoạt động cho vay để thực dự án kinh doanh bất động sản Ngân hàng thương mại, tác giả Nguyễn Thế Anh; Quyền lối qua bất động sản liền kề, tác giả Huỳnh Minh Trí; Pháp luật chấp tài sản bảo đảm tiền vay bất động sản cá nhân, tác giả Đặng Hữu Quí; Pháp luật hợp đồng tín dụng liên quan đến chấp bất động sản Hạn chế hướng hoàn thiện từ thực tiễn giải tranh chấp Toà án nhân dân, tác giả Trần Bá Kha; Pháp luật định giá bất động sản, tác giả Võ Thanh Nhàn; Pháp luật mua bán nhà kinh doanh bất động sản, tác giả Kiều Hoài Phong; Pháp luật kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản, tác giả Lê Văn Chí; Nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến định mua bất động sản khách hàng địa bàn tỉnh Bến Tre, tác giả Chế Văn Sang; Pháp luật hoạt động môi giới bất động sản Việt Nam, tác giả Nguyễn Xuân Thắng Và công trình nghiên cứu trước anh chị nghiên cứu ngoài trường khác Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu: Có tính chất bao trùm qn triệt để thực đề tài là phương pháp vật biện chứng và vật lịch sử Chủ nghĩa Mác Lê Nin, cụ thể là trình hình thành và phát triển pháp luật dân và luật chuyên ngành khác luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật kinh doanh bất động sản,… nước ta sở vận dụng quan điểm Đảng và Nhà nước Hợp đồng mua bán bất động sản Đề tài sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, đánh giá để làm rõ sở lý luận Hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật dân và luật chuyện ngành khác có liên quan Phương pháp tổng hợp sử dụng chủ yêu chương để khảo sát khái niệm bất động sản và Hợp đồng mua bán bất động sản Phương pháp này sử để khảo sát bất cập qui định Hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật dân và luật chuyên ngành khác có liên quan và đưa đề xuất hoàn thiện pháp luật Phương pháp phân tích đặt biệt là phân tích luật đươc sử dụng chủ yếu chương để nghiên cứu thực trạng qui định pháp luật Hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật dân và luật chuyên ngành khác có liên quan Phương pháp phân tích thực tiễn sử dụng để khảo sát vụ việc cụ thể có dấu hiệu vi phạm qui định pháp luật liên quan Phạm vi giới hạn đề tài 5.1 Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu qui định Hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật dân hành và luật chuyên ngành khác có liên quan Đề tài này có đối chiếu, so sánh không nghiên cứu sâu qui định Hợp đồng mua bán bất động sản theo pháp luật dân với luật khác pháp luật đất đai, hôn nhân gia đình, pháp luật nhà ở, pháp luật hành chính, pháp luật kinh doanh bất động sản, luật thương mại, luật thi hành án dân sự, Luật tố tụng dân sự, Nghị định, Thông tư, Quyết định có liên quan đến Hợp đồng mua bán bất động sản 5.2 Phạm vi không gian Đề tài tập trung nghiên cứu phạm vi giao dịch dân xác lập hợp đồng mua bán nhà đất tư nhân với tư nhân với diễn nước Việt Nam mà pháp luật quy đinh 5.3 Phạm vi thời gian: Trước và sau Bộ luật Dân 2015 có hiệu lực Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 6.1 Đối tượng nghiên cứu: Theo pháp luật dân và luật chuyên ngành khác có liên quan quy định chi tiết Hợp đồng mua bán bất động sản: Đối tượng hợp đồng mua bán bất động sản; Đặc điểm hợp đồng mua bán bất động sản; Hình thức hợp đồng mua bán bất động sản; Nội dung hợp đồng mua bán bất động sản 6.2 Đối tượng khảo sát: Lấy ý kiến ngẫu nhiên chủ thể tham gia xác lập Hợp đồng mua bán bất động sản phịng cơng chứng Trà Vinh, Văn phòng đăng ký đất đai, Kết cấu luận văn Bên cạnh Phần mở đầu và Kết luận, Đề tài gồm 02 chương; Chương 1: Cơ sở lý luận và quy định pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản và hướng hoàn thiện DỰ KIẾN ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung: 2.2 Mục tiêu cụ thể: Tổng quan nghiên cứu có liên quan đến đề tài Phương pháp nghiên cứu Phạm vi giới hạn đề tài 5.1 Phạm vi nội dung: 5.2 Phạm vi không gian: 5.3 Phạm vi thời gian: Đối tượng nghiên cứu đối tượng khảo sát 6.1 Đối tượng nghiên cứu: 6.2 Đối tượng khảo sát: Kết cấu luận văn PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.1 Bất động sản chất tự nhiên 1.1.2 Bất động sản công dụng 1.2 Khái niệm hợp đồng mua bán bất động sản 1.3 Khái niệm xác lập hợp đồng mua bán bất động sản 1.4 Sự cần thiết quy định pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản 1.5 Lịch sử phát triển pháp luật hợp đồng mua bán bất động sản luật Việt nam 1.6 Các nguyên tắc chi phối việc xác lập hợp đồng mua bán bất động sản luật hành CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XÁC LẬP HỢP ĐỒNG MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN 2.1 Điều kiện chủ thể hợp đồng mua bán bất động sản 2.1.1 Chủ thể tư nhân bên bán 2.1.1.1 Chủ thể thuộc sở hữu riêng 2.1.1.2 Chủ thể thuộc sở hữu chung 2.1.2 Chủ thể tư nhân bên mua 2.1.2.1 Chủ thể thuộc sở hữu riêng 2.1.2.2 Chủ thể thuộc sở hữu chung 2.2 Điều kiện xác định đối tượng hợp đồng mua bán bất động sản 2.2.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 2.2.1.1 Quyền sử dụng đất 2.2.1.2 Quyền sở hữu nhà 2.3 Điều kiện giá phương thức toán hợp đồng mua bán bất động sản 2.3.1 Điều kiện giá 2.3.2 Điều kiện phương thức toán 2.4 Điều kiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán bất động sản 2.4.1 Điều kiện công chứng 2.4.2 Điều kiện chứng thực 2.5 Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật xác lập hợp đồng mua bán bất động sản PHẦN KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 10 Tài liệu tham khảo Văn quy phạm pháp luật [1] Quốc hội (2013), Hiến pháp năm 2013 [2] Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân năm 2015 [3] Quốc hội (2015), Bộ Luật Tố tụng dân năm 2015 [4] Quốc hội (2005), Luật Thương mại năm 2005 [5] Quốc hội (2008), Luật Thi hành án dân năm 2008, sửa đổi, bổ sung số điều luật thi hành án dân năm 2014 [6] Quốc hội (2010), Luật Trọng tài thương mại năm 2010 [7] Quốc hội (2011), Luật Khiếu nại năm 2011 [8] Quốc hội (2013), Luật Đất đai năm 2013 [9] Quốc hội (2014), Luật Công chứng năm 2014 [10] Quốc hội (2014), Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 [11] Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 [12] Quốc hội (2014), Luật Nhà năm 2014 [13] Chính phủ (2014), Nghị định số 126/2014/NĐ-CP, ngày 31/12/2014 Chính phủ, Hướng dẫn thi hành luật nhân gia đình, Hà Nội [14] Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 Chính phủ, Hướng dẫn thi hành luật đất đai, Hà Nội [15] Chính phủ (2015), Nghị định số 29/2015/NĐ-CP, ngày 15/03/2015 Chính phủ, Hướng dẫn Luật Cơng chứng, Hà Nội 11 [16] Chính phủ (2015), Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, ngày 16/02/2015 Chính phủ, Về cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội [17] Chính phủ (2017), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, ngày 06/01/2017 Chính phủ, Sửa đổi Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Hà Nội [18] Chính phủ (2019), Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, ngày 03/03/2021 Chính phủ, Hướng dẫn số nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng, Hà Nội [19] 2014 tài hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ, Hà Nội [20] Bộ Tư Pháp (2020), Thông tư số 01/2020/TT-BTP, ngày 03/03/2020, Hướng dẫn Nghị định số 23/2015/NĐ-CP, ngày 16/02/2015, Về cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký chứng thực hợp đồng, giao dịch, Hà Nội [21] Bộ Tư Pháp (2012), Thông tư số 11/2012/TT-BTP, ngày 30/10/2012, Về quy tắc đạo đức hành nghề công chứng, Hà Nội [22] Văn hợp 07/VBHN-VPQH năm 2018 Hợp Luật Công chứng (Luật Công chứng năm 2014; Luật số 28/2018/QH14 ngày 15/6/2018 Quốc hội sửa đổi, bổ sung số điều 11 luật liên quan đến quy hoạch, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2019) [23] Văn hợp 02/VBHN-BXD năm 2019 hợp Nghị định hướng dẫn Luật Nhà Bộ Xây dựng ban hành.(Nghị định số 99/2015/NĐ-CP; Nghị định số 30/2019/NĐ-CP) [24] Văn hợp 21/VBHN-VPQH 2018 Luật Đất đai (Luật Đất đai 2013; Luật sửa đổi, bổ sung số Điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) 12 Giáo trình, sách chuyên khảo, sách [25] Nguyễn Ngọc Điện (2022), Giáo trình luật dân tập tái lần thứ 8, có chỉnh sửa bổ sung, NXB Đại học quốc gia Tp HCM, Hồ Chí Minh [26] Phan Ngọc Tâm (2022), Giáo trình pháp luật hợp đồng [27] Viện nghiên cứu pháp luật phía nam (2022), Tài liệu hội thảo khoa học pháp lý, pháp luật giải tranh chấp, khiếu nại đất đai thực tiễn áp dụng tỉnh đông nam [28] Đỗ Văn Đại, sách chuyên khảo, xuất lần thứ ba, bình luận khoa học điểm luật dân 2015, NXB Hồng Đức, Hội Luật Gia Việt Nam [29] Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân tập 1, tái lần thứ 6, có chỉnh sửa bổ sung, NXB Đại Học Quốc gia Tp.HCM [30] Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân tập 2, tái lần thứ 5, có chỉnh sửa bổ sung, NXB Đại Học Quốc gia Tp.HCM [31] Nguyễn Ngọc Điện, Giáo trình luật dân tập 1, tái lần thứ 8, có chỉnh sửa bổ sung, NXB Đại Học Quốc gia Tp.HCM [32] Học viện tư pháp (2020), Giáo trình kỹ hành nghề công chứng tập 1, tái lần thứ hai, NXB.Tư Pháp, Hà Nội [33] Học viện tư pháp (2020), Giáo trình kỹ hành nghề cơng chứng tập 2, tái lần thứ hai, NXB.Tư Pháp, Hà Nội [34] Học viện tư pháp (2020), Giáo trình kỹ hành nghề công chứng tập 3, tái lần thứ hai, NXB.Tư Pháp, Hà Nội Trang mạng 13 [35] Nguyễn Thị Hoài Thắm, Hợp đồng mua bán bất động sản https://accgroup.vn/hop-dong-mua-ban-bat-dong-san/#:~:text=H%E1%BB %A3p%20%C4%91%E1%BB%93ng%20mua%20b%C3%A1n%20b %E1%BA%A5t%20%C4%91%E1%BB%99ng%20s%E1%BA%A3n%20l %C3%A0%20m%E1%BB%99t%20lo%E1%BA%A1i,khi%20giao%20k %E1%BA%BFt%20h%E1%BB%A3p%20%C4%91%E1%BB%93ng [Truy cập ngày 21/09/2023] [36] Khỏe và Đẹp, trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vơ hiệu hóa bạn cần biết https://vietnamnet.vn/4-truong-hop-hop-dong-mua-ban-nha-dat-bi-vohieu-hoa-ban-can-biet-778132.html , [Truy cập ngày 21/09/2023] [37] Tuấn Anh, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://luatsuphamtuananh.com/tu-van-soan-thao ky-ket-hopdong/quy-dinh-cua-phap-luat-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trongtuong-lai/, [Truy cập ngày 21/09/2023] [38] Trần Thị Như Quyên, Một số bất cập việc sở hữu nhà Việt Nam tổ chức, cá nhân người nước https://htc-law.com/tu-van-phap-luatdat-dai/mot-so-bat-cap-ve-viec-so-huu-nha-o-tai-viet-nam-doi-voi-to-chuccanhan-nguoi-nuoc-ngoai,167.html, [Truy cập ngày 21/09/2023] [39] VTV Digital, Cẩn trọng ký kết hợp đồng mua bán bất động sản https://vtv.vn/kinh-te/can-trong-khi-ky-ket-hop-dong-mua-ban-bat-dong-san20210901235843285.htm , [Truy cập ngày 21/09/2023] [40] Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi, Một số bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà https://thegioiluat.vn/bai-viet-hoc-thuat/Motso-bat-cap-trong-quy-dinh-cua-phap-luat-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-4661/ , [Truy cập ngày 21/09/2023] 14 [41] Đinh Thùy Dung, Quy định toán mua bán bất động sản hình thành tương lai, https://luatduonggia.vn/quy-dinh-ve-thanh-toan-trongmua-ban-bat-dong-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai/, [Truy cập ngày 21/09/2023] [42] Như Nguyễn, Hướng dẫn bác toán tiền mua nhà đất, https://locphatland.com/cac-buoc-thanh-toan-tien-khi-mua-nha-dat/, [Truy cập ngày 21/09/2023] [43] An An, Giao hết tiền mua đất cơng chứng liệu có an tồn khơng?, https:// locphatland.com/giao-het-tien-mua-dat-khi-cong-chung-lieu-co-an-toan/ , [Truy cập ngày 21/09/2023] [44] Nguyễn Văn Phi, Vi gỉ? Thủ tục lập vi 2023 nào?, https://luathoangphi.vn/cong-chung-vi-bang-la-gi/#:~:text=b%E1%BA%B1ng %20l%C3%A0%20g%C3%AC%3F-,Vi%20b%E1%BA%B1ng%20l %C3%A0%20v%C4%83n%20b%E1%BA%A3n%20ghi%20nh%E1%BA %ADn%20s%E1%BB%B1%20ki%E1%BB%87n%2C%20h%C3%A0nh, %C4%91%E1%BB%99ng%20c%E1%BB%A7a%20th%E1%BB%ABa%20ph %C3%A1t%20l%E1%BA%A1i) [Truy cập ngày 27/12/2022] [45] Nguyễn Văn Dương, Mẫu hợp đồng mua bán bất động sản nhất, https:// luatduonggia.vn/mau-hop-dong-mua-ban-bat-dong-san-moi-nhat/ , [Truy cập ngày 28/12/2022] Dự kiến tiến độ thực luận văn 15 STT Nội dung thực Thời gian Yêu cầu kết dự thực kiến Đăng ký tên đề tài và Đăng ký tên đề tài và giáo viên hướng 18/09/2023 dẫn Xây hướng dẫn khoa học và dựng hoàn thành và nộp đề mời người cương chi tiết để bảo vệ trước Hội Hoàn thành việc nộp 25/09/2023 đồng đánh giá để và báo cáo bảo vệ trước Hội đồng đánh giá để cương cương Nôp đề cương chi tiết chỉnh sửa theo ý kiến đánh giá Hội Nộp đề cương hoàn 23/10/2023 chỉnh sau chỉnh sửa đề cương đồng đánh giá đề cương Tổng hợp, phân tích, Thu thập liệu, tài liệu tham khảo để làm đề tài đánh giá, so sánh, Tháng chọn lọc số liệu, 10/2023 tài liệu có liên quan đến đề tài Thực chương và gửi người hướng dẫn khoa học Tháng 11/2023 16 Ghi Luận văn chỉnh sửa Chỉnh sửa và hoàn thiện chương Tháng theo hướng dẫn 12/2023 người hướng dẫn khoa học Thực chương và gửi người hướng dẫn khoa học Tháng 01/2024 Luận văn chỉnh sửa Chỉnh sửa và hoàn thiện chương Tháng theo hướng dẫn 02/2024 người hướng dẫn khoa học Chỉnh sửa và hoàn Luận văn chỉnh sửa thiện luận văn gửi Tháng người hướng dẫn 03/2024 theo hướng dẫn người khoa học 10 11 Nộp luận văn Bảo vệ luận văn (Dự kiến) dẫn khoa học Tháng Nộp luận văn 03/2024 Tháng Bảo vệ luận văn 04/2024 Ý kiến người hướng dẫn khoa học Người hướng dẫn hướng Người hướng dẫn 17 Ngày tháng năm 20 Học viên PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện TS Huỳnh Thị Trúc Linh Nguyễn Điền Khánh Ý kiến Trường thành viên/Khoa chuyên môn 18