Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha mẹ và con theo quy định của pháp luật việt nam hiện hành những vấn đề lý luận và thực tiễn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH HỒ THỊ THU HÀ KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN Chuyên ngành Luật Dân - Mã số 0955020035 Giáo viên hƣớng dẫn: ThS CHẾ MỸ PHƢƠNG ĐÀI TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2013 MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỆT NAM HIỆN HÀNH 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 1.2 Đối tƣợng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 1.2.1 Điều kiện chung để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con……………………………………………….7 1.2.2 Điều kiện trở thành đối tượng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số loại đất đặc thù …………………………………………………………………… 1.3 Chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con……………11 1.3.1 Bên tặng cho quyền sử dụng đất (cha mẹ ………………… 11 1.3.2 Bên tặng cho (con cha mẹ) ……………………………………………12 1.3.3 Một số trường hợp cần lưu ý chủ thể hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con……………………………………………………………………………………… 12 1.4 Hình thức thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con………………………………………………………………………………………… 14 1.4.1 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con………………………………………………………………………………………………………………………14 1.4.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con………………………………………………………………………………………… ….20 1.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ .…………………………………………………………………………………………………… 21 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho……………………………………………….21 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên tặng cho:…………………………………… ….22 1.6 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ có điều kiện kèm theo .…………………………………………………………………… 22 1.7 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ - vô hiệu hậu hợp đồng vô hiệu……………………………………………………………………25 1.7.1 Các trường hợp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ vô hiệu…………………………………………………………………………………………….25 1.7.2 Hậu pháp lý hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ vô hiệu………………………………………………………………………………… .30 CHƢƠNG THỰC TIỄN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ - CON NHÌN TỪ CƠNG TÁC XÉT XỬ CỦA TỊA ÁN NHÂN DÂN VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT…… …………….31 2.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ nhìn từ cơng tác xét xử Tịa án nhân dân……………………………… 31 2.1.1 Hình thức hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ - cơng tác cải cách thủ tục hành lĩnh vực công chứng, chứng thực hợp đồng …………………………………………………………………………………………………….31 2.1.2 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ …………………………………………………………………………………………………….33 2.1.3 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện việc địi lại quyền sử dụng đất tặng cho……………………………………………………………………… 37 2.1.4 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thời kì nhân bên tặng cho việc nhập quyền sử dụng đất tặng cho vào tài sản chung vợ chồng …………………………………………………………………………………………………….41 2.1.5 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu vi phạm điều kiện hình thức hợp đồng trở thành di sản thừa kế bên tặng cho chết………………………… 46 2.2 Kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ nói riêng 49 2.2.2 Kiến nghị hồn thiện quy định hợp đồng tặng cho tặng cho có điều kiện…51 2.2.3 Kiến nghị hoàn thiện quy định tặng cho quyền sử dụng đất thời kì nhân bên tặng cho việc nhập quyền sử dụng đất tặng cho vào tài sản chung vợ chồng…………………………………………………………………….52 2.2.4 Kiến nghị hoàn thiện số quy định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu …………………………………………………………………………………………………… 54 KẾT LUẬN .…………………………………………………………………… PHỤ LỤC 1: Một số mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất PHỤ LỤC 2: Một số án, định chƣa đƣợc trích dẫn đề tài DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI NÓI ĐẦU Tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ giao dịch thông dụng, gần gũi thƣờng xuyên phát sinh đời sống, việc hiểu biết vấn đề nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh làm ảnh hƣởng đến tình cảm gia đình điều cần thiết Mặc dù đƣợc pháp luật điều chỉnh nhƣng nhận thức cá nhân hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhiều hạn chế, tƣ tƣởng tặng cho truyền thống tồn tại, việc giao kết hợp đồng theo quy định pháp luật chƣa đƣợc quan tâm mức mà chủ yếu dựa tình cảm lời nói; đối tƣợng quan hệ lại tài sản có giá trị lớn nên việc xảy tranh chấp điều không tránh khỏi ngày nhiều Đồng thời, đƣợc điều chỉnh nhiều văn pháp luật nhƣ Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật Nhà ở… nhƣng lại khơng có thống vấn đề nên gây khó khăn khơng cho việc áp dụng pháp luật cơng tác xét xử Tịa án Chính vậy, việc nghiên cứu cách có hệ thống tồn diện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ yêu cầu có tính cấp thiết giai đoạn nay, bối cảnh sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân 2005 đƣợc triển khai Theo tài liệu mà tác giả tìm hiểu đƣợc thời gian qua có số cơng trình nghiên cứu nhƣ: Nguyễn Hải An, pháp luật tặng cho quyền sử dụng đất Việt Nam, Nxb Chính trị quốc gia, 2012; Nguyễn Hải An, “Cơ sở lý luận thực tiễn tặng cho quyền sử dụng đất”, Luận án Tiến sĩ, Quyết định công nhận nghiên cứu sinh số: 2392/ SĐH ngày 29 tháng năm 2007; Đỗ Văn Chỉnh, “Tặng cho quyền sử dụng đất – thực tiễn tồn tại”, Tạp chí Tịa án nhân dân, tháng 2/2008 (số 3); Đỗ Văn Đại (chủ biên), giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao Động, 2012; Tƣởng Duy Lƣợng, pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà nội, 2009; Dƣơng Anh Sơn, “Bản chất hợp đồng tặng cho”, Tạp chí khoa học pháp lý số 4(47)/2008… Thế nhƣng, cơng trình này, tác giả tập trung nghiên cứu hợp đồng tặng cho tài sản, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chủ thể nói chung mà chƣa có khái quát, chƣa có cơng trình nghiên cứu hồn chỉnh nhóm chủ thể cha mẹ con, nhóm chủ thể đặc thù quan trọng Chính lẽ trên, với mong muốn đƣợc tìm hiểu thân, đề tài: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ theo quy định pháp luật Việt Nam hành – vấn đề lý luận thực tiễn” đƣợc tác giả chọn làm đề tài nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp Trong phạm vi khóa luận, tác giả tập trung làm rõ quy định pháp luật hành hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ con, nêu số thực trạng phổ biến việc áp dụng quy định trên, từ đề xuất kiến nghị mà tác giả cho phù hợp nhằm hồn thiện pháp luật Để thực điều đó, tác giả sử dụng phƣơng pháp nghiên cứu nhƣ tổng hợp, phân tích, so sánh,… sở tảng chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử, mối quan hệ chung riêng, lý luận thực tiễn Về bố cục, lời mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, đề tài đƣợc kết cấu gồm 02 chƣơng: Chƣơng 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ theo quy định pháp luật hành Chƣơng 2: Thực tiễn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ -con nhìn từ cơng tác xét xử Tịa án nhân dân kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật Với cơng trình nghiên cứu này, tác giả hi vọng giúp có ý định giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ có nhìn tổng quan vấn đề pháp lý thực tiễn hợp đồng, từ có định hƣớng xử phù hợp; nguồn tài liệu tham khảo bổ ích cho học viên, sinh viên trình học tập, nghiên cứu; đồng thời, kiến nghị đƣợc cân nhắc đề tài đƣợc nhà làm luật xem xét nhằm hoàn thiện quy định pháp luật Để hồn thành khóa luận này, tác giả nhờ nhiều vào giúp đỡ gia đình, thầy bạn bè, đặc biệt hƣớng dẫn Chế Mỹ Phƣơng Đài Chính vậy, thơng qua tác giả muốn gửi đến Cô, Ba, Mẹ, thầy cô bạn bè lời cảm ơn chân thành nhất! TÁC GIẢ HỒ THỊ THU HÀ CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA CHA MẸ VÀ CON THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỆT NAM HIỆN HÀNH Tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ giao dịch dân tồn lâu đời lịch sử mà nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất thành viên gia đình lớn Lẽ việc tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ cần đƣợc thừa nhận sớm đƣa vào khuôn khổ pháp lý, thời gian dài pháp luật khơng ghi nhận hình thức chuyển quyền này1 Điều không giúp loại bỏ mà ngƣợc lại dẫn đến tƣợng giao dịch ngầm, quan công quyền kiểm sốt đƣợc Nhận thức đƣợc điều đó, năm 2003, lần xây dựng Luật Đất đai, Nhà nƣớc ghi nhận tặng cho quyền sử dụng đất năm hình thức chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp Khoản 4, Điều Luật đất đai quy định: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất việc xác lập quyền sử dụng đất đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thơng qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất góp vốn quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới” Tiếp theo đó, Bộ luật Dân 2005 dành nhiều điều luật để quy định loại hợp đồng Nhƣ nói Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009 – sau gọi chung Luật đất đai hành) Bộ luật Dân 2005 hai sở pháp lý quan trọng điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất nói chung tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ nói riêng Luật Đất đai năm 1987 quy định: “Nhà nƣớc bảo đảm cho ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng quyền lợi hợp pháp đất đƣợc giao, kể quyền chuyển, nhƣợng, bán thành lao động, kết đầu tƣ đất đƣợc giao khơng cịn sử dụng đất đất đƣợc giao cho ngƣời khác sử dụng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định” (Điều 3) Ngƣời sử dụng đất “… đƣợc quyền chuyển, nhƣợng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, lâu năm mà ngƣời sử dụng đất có đƣợc cách hợp pháp đất đƣợc giao” (Điều 49) Điều Luật Đất đai năm 1993 quy định: “…Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất” Nhƣ hai văn pháp luật quyền tặng quyền sử dụng đất không đƣợc ghi nhận Khái niệm, đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giao dịch chuyển quyền 1.1 sử dụng đất đƣợc quy định Bộ luật Dân 2005, theo đó: “Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thoả thuận văn bên tặng cho bên đƣợc tặng cho, theo bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên đƣợc tặng cho mà khơng u cầu bền bù, cịn bên đƣợc tặng cho đồng ý nhận theo quy định Bộ luật Dân pháp luật đất đai” (Điều 722 Bộ luật Dân 2005) Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ dạng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, mà chủ thể ngƣời có quan hệ cha – mẹ - con, thỏa thuận văn cha mẹ con, theo cha mẹ (hoặc con) giao quyền sử dụng đất cho (hoặc cha mẹ) mà khơng u cầu đền bù, cịn bên đồng ý nhận theo quy định Bộ luật Dân 2005 pháp luật đất đai Khoản Điều 688 Bộ luật Dân 2005 xác lập quyền sử dụng đất, quy định: “… quyền sử dụng đất cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc xác lập đƣợc ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định Bộ luật pháp luật đất đai” Nhƣ thấy, với tƣ cách giao dịch chuyển quyền sử dụng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất sở pháp lý quan trọng giúp xác lập quyền sử dụng đất chủ thể cha - mẹ - con, nâng cao tính đồn kết tinh thần tƣơng thân, tƣơng thành viên gia đình, giúp ngƣời đƣợc thừa hƣởng ổn định sống, thỏa mãn nhu cầu sử dụng đất khai thác tốt quyền sử dụng đất có Việc Luật đất đai 2003 bổ sung thêm hình thức tặng cho quyền sử dụng đất cịn có ý nghĩa kinh tế to lớn làm đa dạng hóa thị trƣờng bất động sản, giúp giải đƣợc nhu cầu chun mơn hóa sản xuất - kinh doanh, địi hỏi khơng thể thiếu đƣợc sản xuất hàng hóa theo chế thị trƣờng thông qua việc lƣu chuyển quyền sử dụng đất cách tự nhiên, “hàng hóa đất đai” đƣợc lƣu thơng đến đối tƣợng có nhu cầu thực sự, nhờ góp phần thúc đẩy sản xuất, kinh doanh 1.1.2 Đặc điểm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cha mẹ Từ khái niệm trên, khẳng định hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chịu điều chỉnh pháp luật dân pháp luật đất đai Đây trƣớc hết hợp đồng phải tuân theo quy định pháp luật hợp đồng Bộ luật Dân 2005 Bên cạnh đó, đối tƣợng tặng cho quyền sử dụng đất, loại tài sản đặc thù đƣợc quy định cụ thể Luật Đất đai hành văn hƣớng dẫn nên việc tặng cho chịu điều chỉnh pháp luật đất đai Bộ luật Dân ghi nhận vấn đề pháp lý chung giao kết, hiệu lực, thực hiện, hủy bỏ hợp đồng; Luật Đất đai quy định điều kiện cụ thể đối tƣợng, chủ thể, trình tự thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất Vì để tiếp cận vấn đề phải vào hai ngành luật trên, có xem xét đến mối quan hệ luật chung luật chuyên ngành Thứ hai, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực chất việc tặng cho quyền tài sản thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giám sát quản lý “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”2 Quyền sử dụng đất ngƣời sử dụng đất “quyền ngƣời chủ sở hữu tài sản”, “ngƣời chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản khơng thuộc quyền sở hữu theo thuận với chủ sở hữu tài sản theo quy định pháp luật”3 Do việc xác lập, thực quyền sử dụng đất nằm kiểm soát quản lý Nhà nƣớc Việc thực quyền sử dụng đất phải đƣợc đăng ký quyền sử dụng đất theo thủ tục luật định Đây quyền tài sản đƣợc phép giao dịch, nhiên việc giao dịch phụ thuộc vào cho phép Nhà nƣớc nhiều yếu tố nhƣ chủ thể sử dụng đất, loại đất, hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất Thứ ba, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hợp đồng có chuyển giao quyền sử dụng tài sản, ngƣời nhận tặng cho đƣợc quyền sử dụng ngƣời tặng cho khơng có quyền sở hữu đất đai mà có quyền sử dụng đất, dến lƣợt ngƣời nhận tặng cho có quyền sử dụng đất mà khơng thể trở thành chủ sở hữu đất đai Đặc điểm giúp phân biệt hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với hợp Điều 5, Luật Đất đai 2003 Điều 173 Bộ luật Dân 2005