(Tiểu luận) đề án kế toán đề tài bàn về chế độ kế toán bất động sản đầu tư

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN VIỆN KẾ TOÁN - KIỂM TOÁN -o0o - ĐỀ ÁN KẾ TOÁN ĐỀ TÀI: BÀN VỀ CHẾ ĐỘ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Họ tên sinh viên: Nguyễn Hồng Ngọc Mã sinh viên: 11217855 Lớp: Kế toán 63D Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thị Mai Anh HÀ NỘI, NĂM 2023 MỤC LỤC Lời Mở Đầu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ I BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Khái niệm Các dạng bất động sản đầu tư Định giá bất động sản đầu tư II, KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Nguyên tắc kế toán Các tài khoản sử dụng Hạch toán bất động sản đầu tư 10 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 22 I THỰC TRẠNG KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ 22 Kế toán bất động sản đầu tư trước sau ban hành chuẩn mực kế toán số 05 22 Vài nét so sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 “Bất động sản đầu tư” với chuẩn mực kế toán quốc tế tên 24 II MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN 26 Kết luận 30 Danh mục tài liệu tham khảo .31 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BĐSĐT Bất động sản đầu tư VAS 05 Chuẩn mực kế toán số 05 XDCB Xây dựng TK Tài khoản GTGT Giá trị gia tăng Lời nói đầu Thị trường bất động sản (BĐS) thị trường có vị trí vai trị quan trọng kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với thị trường tài tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động Trong đó, bất động sản đầu tư (BĐSĐT) phận tài sản mang lại hiệu lớn cho doanh nghiệp cho kinh tế, song mang lại suy thối, khủng hoảng kinh tế, thất nghiệp, thua lỗ, rủi ro Vậy nên, kế toán BĐSĐT nội dung quan trọng cơng tác kế tốn doanh nghiệp Thực tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, hệ thống văn pháp lý tài kế tốn Việt Nam năm qua có đổi sâu sắc, góp phần quan trọng vào việc hồn thiện khn khổ pháp lý tài chính, kế tốn, tăng cường tính minh bạch thơng tin tài tạo dựng mơi trường kinh doanh phù hợp với khu vực quốc tế, trì niềm tin cho nhà đầu tư nước vào Việt Nam Trong bối cảnh đó, ngày 30/12/2003, chuẩn mực kế tốn số 05 “Bất động sản đầu tư” (VAS 05) ban hành theo định số 234/2003/QĐ-BTC Bộ trưởng Bộ Tài Sự đời chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với quy định đồng phương pháp kế toán BĐSĐT theo quy định chế độ kế toán doanh nghiệp hành tạo hành lang pháp lý vô quan trọng để thống q trình hạch tốn đơn vị có tham gia hoạt động Tuy nhiên, trình vận dụng quy định vào thực tiễn cho thấy cịn có lúng túng, thiếu thống nhất, chưa thực phù hợp với quy định đáp ứng kỳ vọng đối tượng sử dụng thông tin Với mong muốn tìm hiểu BĐSĐT kế tốn BĐSĐT, em lựa chọn đề tài cho đề án mơn học Trong q trình nghiên cứu, kiến thức cịn hạn chế nên em khơng thể tránh khỏi sai sót, em kính mong thầy góp ý để em hồn thiện làm Em xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn Thị Mai Anh hướng dẫn giúp em hoàn thiện đề án môn học CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ KẾ TOÁN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ I, BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Khái niệm Bất động sản đầu tư bất động sản: - Gồm: Quyền sử dụng đất; Nhà, phần nhà, nhà đất; Cơ sở hạ tầng doanh nghiệp sở hữu doanh nghiệp thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng giá - Không phải để sử dụng sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Điều kiện ghi nhận BĐSĐT: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai + Nguyên giá BĐSĐT phải xác định cách đáng tin cậy Các dạng bất động sản đầu tư Quyền sử dụng đất doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nẳm giữ thời gian dài để chờ tăng giá Quyền sử dụng đất doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ mà chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai Nhà doanh nghiệp sở hữu doanh nghiệp thuê tài cho thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Nhà giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Cơ sở hạ tầng giữ thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động Đối với BĐS mà phần doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoạt động chờ tăng giá phần sử dụng cho sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ cho quản lý: + Nếu phần tài sản bán riêng rẽ (hoặc cho thuê riêng rẽ theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động), phần tài sản dùng thuê chờ tăng giá hạch toán BĐSĐT + Trường hợp BĐS không bán riêng rẽ phần sử dụng cho kinh doanh cho quản lý khơng đáng kể coi BĐSĐT Ví dụ: Doanh nghiệp có tồ nhà có 85% diện tích chuyên cho thuê hoạt động 15% diện tích sử dụng làm văn phịng cơng ty tồ nhà hạch tốn BĐSĐT Bất động sản doanh nghiệp cho thuê hoạt động liên quan đến việc doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho ngưòi sử dụng bất động sản dịch vụ phần tương đối nhỏ toàn thoả thuận bất động sản bất động sản đầu tư Ví dụ doanh nghiệp sở hữu tồ nhà cho đơn vị khác thuê làm văn phòng (cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng an ninh nhà cho thuê Trường hợp, công ty làm việc cho công ty mẹ công ty khác công ty mẹ thuê sử dụng nắm giữ bất động sản bất động sản hạch tốn BĐSĐT báo cáo tài riêng cơng ty có bất động sản báo cáo tài riêng cơng ty mẹ công ty mẹ cho công ty thuê (nếu thoả mãn định nghĩa bất động sản đầu tư), không phản ánh BĐSĐT báo cáo tài hợp Định giá bất động sản đầu tư 3.1 Nguyên giá BĐSĐT Nguyên giá bất động sản đầu tư toàn chi phí (tiền mặt tương đương tiền) mà doanh nghiệp bỏ giá trị hợp lý khoản khác đưa trao đổi để có BĐSĐT tính đến thời điểm mua xây dựng hồn thành BĐSĐT Tuỳ thuộc vào trường hợp, nguyên giá BĐSĐT xác định sau: - Bất động sản đầu tư mua sắm: Nguyên giá BĐSĐT mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp đến việc mua, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác, - Bất động sản đầu tư mua theo phương thức trả chậm: Document continues below Discover more Nguyên lý kế from: toán 1111 Đại học Kinh tế… 999+ documents Go to course Trắc nghiệm Nguyên 18 Lý Kế Toán - NEU -… Nguyên lý kế toán 97% (189) Chương Tổng quan 18 Kế toán Final Nguyên lý kế toán 100% (21) Nguyên LÝ KẾ TOÁN 14 - vài nội dung v… Nguyên lý kế toán 100% (15) Vận dụng sáng tạo cặp phạm trù vào… Nguyên lý kế toán 100% (13) Giải chương nlkt 11 Giải tập chương… Nguyên lý kế toán 96% (25) Nguyên lý kế toán - Trường hợp mua BĐSĐT toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá BĐSĐT Chương phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua 13 Khoản chênh lệch giá Nguyên lý theo kỳ hạn mua trả chậm giá mua trả tiền hạch tốn vào chi phí tài 100% (11) kế tốn tốn, trừ số chênh lệch tính vào ngun giá BĐSĐT - Bất động sản đầu tư mua hình thức trao đổi: Nguyên giá BĐSĐT mua hình thức trao đổi với tài sản khác giá trị hợp lý tài sản nhận (sau cộng thêm khoản phải trả thêm trừ khoản phải thu về) cộng khoản thuế (không bao gồm khoản thuế hồn lại), chi phí liên quan trực tiếp tính đến thời điểm đưa BĐSĐT vào trạng thái sẵn sàng sử dụng như: chi phí nâng cấp; chi phí lắp đặt Nguyên giá BĐSĐT mua hình thức trao đổi với bất động sản tương tự, hình thành bán để đổi lấy quyền sở hữu BĐSĐT tương tự, giá trị lại bất động sản đem trao đổi - Bất động sản đầu tư tự xây dựng: Nguyên giá BĐSĐT tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành cơng việc xây dựng - Trường hợp bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thoả mãn tiêu chuẩn ghi nhận bất động sản đầu tư nguyên giá BĐSĐT thời điểm khởi đầu thuê thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số’ 06 - “Thuê tài sản” *, Lưu ý: Các chi phí sau khơng tính vào ngun giá bất động sản đầu tư: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa BĐSĐT vào trạng thái sẵn sàng sử dụng) - Các chi phí đưa BĐSĐT vào hoạt động lần đầu trước BĐSĐT đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư 3.2 Hao mòn lũy kế bất động sản đầu tư Trong q trình cho th hoạt động phải tiến hành trích khấu hao BĐSĐT ghi nhận vào chi phi kinh doanh kỳ (kể thời gian ngưng cho thuê) Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thời gian trích khấu hao xác định phương pháp khấu hao BĐSĐT 3.3 Giá trị lại Giá trị lại BĐSĐT = Nguyên giá – Giá trị hao mịn lũy kế II, KẾ TỐN BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ Nguyên tắc kế toán Kế toán bất động sản đầu tư cần tuân thủ số quy định sau: BĐSĐT phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá BĐSĐT bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Các chi phí liên quan đến BĐSĐT phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho BĐSĐT tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Việc chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư từ bất động sản đầu tư sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho có thay đổi mục đích sử dụng trường hợp sau: a, BĐSĐT chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng chủ sở hữu bắt đầu sử dụng tài sản b, BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán c, Bất động sản chủ sở hữu sử dụng chuyển thành BĐSĐT chủ sở hữu kết thúc sử dụng tài sản d, Hàng tồn kho chuyển thành BĐSĐT chủ sở hữu bắt đầu cho bên khác thuê hoạt động e, Bất động sản xây dựng chuyển thành BĐSĐT kết thúc giai đoạn xây dựng, bàn giao đưa vào đầu tư (Trong giai đoạn xây dựng phải kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “ Tài sản cố định hữu hình”) Đốì với BĐSĐT mua vào phải tiến hành xây dựng, cải tạo, nâng cấp trước sử dụng cho mục đích đầu tư giá trị BĐS, chi phí mua sắm chi phí cho q trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT phản ánh TK 241 “Xây dựng dở dang” Khi q trình xây dựng, cải tạo, nâng cấp hồn thành phải xác định nguyên giá bất động sản đầu tư hoàn thành để kết chuyển vào BĐSĐT Khi doanh nghiệp định bán BĐSĐT mà khơng có giai đoạn sửa chữa, cải tạo nâng cấp doanh nghiệp tiếp tục ghi nhận BĐSĐT BĐSĐT bán mà khơng chuyển thành hàng tồn kho Việc chuyển đổi mục đích sử dụng bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ tài sản chuyển đổi không làm thay đổi nguyên giá bất động sản việc xác định giá trị hay để lập báo cáo tài Một bất động sản đầu tư khơng cịn trình bày Bảng cân đối kế toán sau bán sau bất động sản đầu tư khơng cịn nắm giữ lâu dài xét thấy không thu lợi ích kinh tế tương lai từ việc lý bất động sản đầu tư Việc lý bất động sản đầu tư xảy sau bán sau ký hợp đồng cho thuê tài Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư ghi nhận doanh thu từ việc bán bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 14 “Doanh thu thu nhập khác” Việc bán bất động sản cho thuê tài giao dịch bán thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản” Các khoản lãi lỗ phát sinh từ việc bán bất động sản đầu tư xác định số chênh lệch doanh thu với chi phí bán giá trị lại bất động sản đầu tư Số lãi lỗ ghi nhận thu nhập hay chi phí báo cáo kết hoạt động kinh doanh kỳ (Trường hợp bán thuê lại tài sản bất động sản thực theo quy định Chuẩn mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”) Nợ TK 131: Phải thu khách hàng Có TK 511: Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (5117) Có TK 333: Thuế khoản phải nộp Nhà nước (3331 - Thuế GTGT) +, Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131: Phải thu khách hàng b, Đối với đơn vị tính thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp: +, Khi phát hành hoá đơn dịch vụ cho thuê BĐSĐT (cho thuê hoạt động), ghi: Nợ TK 131: Phải thu khách hàng Có TK 511: Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (5117) +, Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131: Phải thu khách hàng +, Cuối kỳ kế tốn, tính phản ánh số thuế GTGT phải nộp theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 511: Doanh thu bán hàng cung cấp dịch vụ (5117) Có TK 333: Thuế khoản phải nộp Nhà nước (3331 - Thuế GTGT) 3.3.2 Phản ánh chi phí khấu hao chi phí liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT +, Định kỳ tính, trích khấu hao TSCĐ BĐSĐT cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632: Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT) Có TK 214: Hao mịn TSCĐ (2147) +, Nếu chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT không lớn, ghi: Nợ TK 632: Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334, +, Nếu chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT lớn, ghi: Nợ TK 632: Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT) Nợ TK 142: Chi phí trả trước 17 Nợ TK 242: Chi phí trả trước dài hạn Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (Nếu có) Có TK 111, 112, 331, 334, +, Định kỳ phân bổ chi phí phát sinh liên quan đến cho thuê hoạt động BĐSĐT cho phù hợp với việc ghi nhận doanh thu cho thuê hoạt động: Nợ TK 632: Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐSĐT) Có TK 142: Chi phí trả trước Có TK 242: Chi phí trả trước dài hạn 3.4 Kế tốn trích khấu hao bất động sản đầu tư Trong trình nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động phải tiến hành trích khấu hao bất động sản đầu tư Khấu hao bất động sản đầu tư ghi nhận chi phí kinh doanh kỳ Doanh nghiệp dựa vào bất động sản chủ sở hữu sử dụng loại để ước tính thịi gian sử dụng hữu ích xác định phương pháp khấu hao bất động sản đầu tư Định kỳ tính, trích khấu hao bất động sản đầu tư nắm giữ chờ tăng giá, cho thuê hoạt động, ghi: Nợ TK 632: Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư) Có TK 214: Hao mịn TSCĐ (2147) 3.5 Sơ đồ hạch tốn tổng hợp bất động sản đầu tư 18