Đang tải... (xem toàn văn)
LỜI MỞ ĐẦU LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam đang ở giai đoạn đầu phát triển với tính đa dạng về loại hình hoạt động , về quy mô tổ chức , về sở hữu vốn và phong phú về các dạng hoạt động Bên[.]
LỜI MỞ ĐẦU Nền kinh tế thị trường Việt Nam giai đoạn đầu phát triển với tính đa dạng loại hình hoạt động , quy mơ tổ chức , sở hữu vốn phong phú dạng hoạt động Bên cạnh đó, Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế khu vực ngày sâu rộng với việc thành viên tổ chức kinh tếthương mại giới ( WTO) Việt Nam đánh giá kinh tế có tốc độ phát triển đứng hai Đông Nam Á, với mục tiêu trở thành nước phát triển vào năm 2020 , trở thành điểm đến lý tưởng cho nhà đầu tư nước Cùng với xu hướng phát triển , hình thành phát triển thị trường tài nói chung bất động sản nói riêng tất yếu khách quan Thị trường Bất Động Sản có ý nghĩa lớn với kinh tế nói chung đóng góp đáng kể GDP , theo GDP Nền kinh tế nước ta phát triển theo chế thị trường hội nhập bước với thông lệ quốc tế kế tốn Vì vậy, việc hồn thiện chế độ kế tốn doanh nghiệp theo hướng hịa nhập với chuẩn mực kế toán quốc tế đồng thời thỏa mãn yêu cầu chế quản lý kinh tế tài nhằm nâng cao chất lượng thơng tin kế toán cần thiết Chế độ kế toán doanh nghiệp ban hành , công bố đến hết năm 2005 Một số chuẩn mực kế toán số 05 “ Bất Động Sản đầu tư” ban hành theo định số 234/2003/QĐ- BTC ngày 30/12/2003 Bộ trưởng Bộ Tài Chính Chuẩn mực kế tốn xây dựng nhằm mục đích quy định hướng dẫn nguyên tắc phương pháp kế toán bất động sản đầu tư đế làm sở ghi sổ lập báo cáo tài Việc nghiên cứu chuẩn mực kế toán số 05 “ Bất động sản đầu tư” giúp cho sinh viên có nhìn sâu BĐSĐT nói riêng mơn học kế tốn tài nói chung , đồng thời có hiểu biết thêm thực trạng BĐSĐT Việt Nam Tuy nhiên lĩnh vực việc hướng dẫn kế tốn cịn sơ sài , chưa Nhà nước hướng dẫn cách cụ thể, gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp cơng tác hạch tốn kế tốn Vì e lựa chọn đề tài “ Bàn chế độ hạch toán bất động sản đầu tư” cho đề tài nghiên cứu với mong muốn đóng góp số ý kiến để nhằm hoàn thiện chế độ kế toán hành bất động sản đầu tư I Chế độ kế toán hành Bất động sản đầu tư Khái quát chung Bất động sản đầu tư kế toán Bất động sản đầu tư 1.1 Khái niệm Bất động sản đầu tư Bất động sản đầu tư bất động sản doanh nghiệp nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê chờ tăng để: + Sử dụng sản xuất , cung cấp hàng hóa , dịch vụ sử dụng cho mục đích quản lý ; + Bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường - Bất động sản đầu tư phải thỏa mãn đồng thời điều kiện sau: + Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai + Nguyên giá Bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Bất động sản đầu tư bao gồm: Quyền sử dụng đất : doanh nghiệp bỏ tiền mua lại nắm giữ thời gian dài để chờ tăng giá ; chưa xác định rõ mục đích sử dụng tương lai Nhà phần nhà , nhà đất cho thuê theo nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động Cơ sở hạ tầng người chủ sở hữu ( người thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính) cho thuê theo hay nhiều hợp đồng cho thuê hoạt động 1.2 Phân loại Bất động sản Bất động sản sử dụng : bất động sản sử dụng hoạt động kinh doanh Bất động sản tồn kho : hàng hóa bán kỳ hoạt động kinh doanh thông thường Bất động sản đầu tư : bất động sản chờ tăng giá cho thuê Nguyên giá Bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp đến việc mua, : phí dịch vụ tư vấn pháp luật liên quan , thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác… Bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm , nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả tiền thời điểm mua Khoản chênh lệch giá mua trả chậm giá mua trả tiền hạch toán vào chi phí tài theo kì hạn tốn Bất động sản đầu tư xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp Bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành công việc xây dựng Bất động sản thuê tài với mục đích thuê hoạt động thỏa mãn tiêu chuẩn ghi nhận Bất động sản đầu tư nguyên giá bất động sản đầu tư thời điểm bắt đầu th 1.3 Kế tốn Bất động sản đầu tư 1.3.1 Điều kiện ghi nhận Bất động sản đầu tư Một bất động sản đầu tư ghi nhận tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: (a) Chắc chắn thu lợi ích kinh tế tương lai; (b) Nguyên giá bất động sản đầu tư phải xác định cách đáng tin cậy Khi xác định bất động sản đầu tư có thỏa mãn điều kiện thứ để ghi nhận tài sản hay không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ chắn gắn liền với việc thu lợi ích kinh tế tương lai mà chúng mang lại sở thơng tin có thời điểm ghi nhận Điều kiện thứ hai để ghi nhận bất động sản đầu tư tài sản thường dễ thoả mãn giao dịch mua bán, trao đổi chứng minh cho việc hình thành bất động sản xác định giá trị bất động sản đầu tư 1.3.2 Xác định giá trị Bất động sản đầu tư Xác định giá trị ban đầu Một bất động sản đầu tư phải xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá Nguyên giá bất động sản đầu tư bao gồm chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu Nguyên giá bất động sản đầu tư mua bao gồm giá mua chi phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn luật pháp liên quan, thuế trước bạ chi phí giao dịch liên quan khác Nguyên giá bất động sản đầu tư tự xây dựng giá thành thực tế chi phí liên quan trực tiếp bất động sản đầu tư tính đến ngày hồn thành công việc xây dựng Từ bắt đầu xây dựng ngày hồn thành cơng việc xây dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu hình” Chuẩn mực kế tốn số 04 “Tài sản cố định vơ hình” Tại ngày tài sản trở thành bất động sản đầu tư áp dụng chuẩn mực * Nguyên giá bất động sản đầu tư không bao gồm chi phí sau: - Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp chi phí cần thiết để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động); - Các chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến; - Các chi phí khơng bình thường ngun vật liệu, lao động nguồn lực khác trình xây dựng bất động sản đầu tư * Trường hợp mua bất động sản đầu tư toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá bất động sản đầu tư phản ánh theo giá mua trả thời điểm mua Khoản chênh lệch tổng số tiền phải toán giá mua trả hạch tốn vào chi phí tài theo kỳ hạn tốn, trừ số chênh lệch tính vào nguyên giá bất động sản đầu tư theo quy định Chuẩn mực kế tốn số 16 “Chi phí vay” Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu * Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải ghi nhận chi phí sản xuất, kinh doanh kỳ, trừ chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư * Việc hạch tốn chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu phụ thuộc vào trường hợp có xem xét đến việc đánh giá ghi nhận ban đầu khoản đầu tư liên quan Chẳng hạn, trường hợp giá mua tài sản bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động chi phí tính vào ngun giá Ví dụ: Mua ngơi nhà với u cầu phải nâng cấp chi phí nâng cấp phát sinh ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu * Sau ghi nhận ban đầu, thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế giá trị lại Thực trạng kế toán Việt Nam hành Bất Động Sản đầu tư 2.1 Tài khoản sử dụng Tài khoản kế toán sử dụng – TK 217 - Bất động sản đầu tư Tài khoản dùng để phản ánh số có tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư doanh nghiệp theo nguyên giá Kết cấu nội dung phản ánh TK 217 - Bất động sản đầu tư Bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư tăng kỳ Bên Có: Nguyên giá bất động sản đầu tư giảm kỳ Số dư bên Nợ: Nguyên giá bất động sản đầu tư doanh nghiệp cuối kỳ 2.2 Phương pháp hạch toán 2.2.1 Hạch toán trường hợp tăng Bất động sản đầu tư 2.2.1.1 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả tiền - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331 - Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp tính trực tiếp GTGT, ghi: Nợ TK 217 - bất động sản đầu tư Có TK 111, 112 2.2.1.2 Hạch toán nghiệp vụ mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả chưa có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải toán trừ (-) giá mua trả thuế GTGT đầu vào) Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 331 - Phải trả cho người bán Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả có thuế GTGT) Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính số chênh lệch tổng số tiền phải tốn trừ (-) giá mua trả có thuế GTGT) Có TK 331 - Phải trả cho người bán - Hàng kỳ, tính phân bổ số lãi phải trả việc mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm, ghi: Nợ TK 635 - Chi phí tài Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn - Khi toán tiền cho người bán, ghi: Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán Có TK 515 - Doanh thu tài (Phần chiết khấu toán hưởng toán trước thời hạn - có) Có TK 111, 112,… 2.2.1.3 Trường hợp bất động sản đầu tư hình thành xây dựng hoàn thành bàn giao: - Khi mua bất động sản đưa vào xây dựng bản, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 331,… - Khi phát sinh chi phí đầu tư xây dựng bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 142, 141, 242, 331,… - Khi trình xây dựng bất động sản đầu tư hoàn thành bàn giao, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nếu đủ điều kiện BĐS đầu tư) Nợ TK 156 - Hàng hố (1567- Hàng hố BĐS) (Nếu khơng đủ điều kiện để hình thành BĐS đầu tư) Có TK 241 - XDCB dở dang - Kế toán chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu: + Khi phát sinh chi phí liên quan đến BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu, xét thấy chi phí khơng chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu không bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi nhận vào chi phí kinh doanh BĐS đầu tư kỳ, chi phí trả trước dài hạn, ghi: Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Chi tiết chi phí kinh doanh BĐS đầu tư), Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Nếu chi phí có giá trị lớn) Có TK 111, 112, 152, 153, 334,… + Khi phát sinh chi phí nâng cấp, cải tạo mà xét thấy chi phí có khả chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo lợi ích kinh tế tương lai nhiều mức hoạt động đánh giá ban đầu bao gồm nghĩa vụ doanh nghiệp phải chịu chi phí cần thiết phát sinh để đưa bất động sản đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư: Tập hợp chi phí nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư thực tế phát sinh, ghi: Nợ TK 241 - XDCB dở dang Nợ TK 133 - Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112, 152, 153, 331, Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo bất động sản đầu tư, bàn giao ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 241 - XDCB dở dang 2.2.1.4 Bất động sản đầu tư tăng chuyển bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư - Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, Có TK 213 - TSCĐ vơ hình - Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế (Đối với bất động sản chủ sở hữu sử dụng trích khấu hao), ghi: Nợ TK 2141, 2143 Có TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư 2.2.1.5 Bất động sản đầu tư tăng chuyển hàng tồn kho thành BDS đầu tư: Khi chuyển từ hàng tồn kho thành bất động sản đầu tư, vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá bất động sản) 2.2.1.6 Bất động sản đầu tư tăng thuê tài - Khi thuê tài với mục đích thuê theo nhiều hợp đồng thuê hoạt động, tài sản thuê thoả mãn tiêu chuẩn bất động sản đầu tư, vào hợp đồng thuê tài chứng từ liên quan, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112, 315, 342 - Kế toán toán tiền thuê nhận hóa đơn th tài Trường hợp nợ gốc phải trả thuê tài xác định theo giá mua chưa có thuế GTGT mà bên cho thuê trả mua Bất động sản đầu tư thuê - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế + Nếu trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ (1332) Có TK 111, 112 + Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 133: Thuế GTGT khấu trừ Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) - Đối với doanh nghiệp tính thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp + Khi xuất tiền trả nợ gốc, tiền lãi thuê thuế GTGT cho đơn vị cho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài Nợ TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 111, 112 - Nếu chưa trả tiền ngay: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài (Tiền lãi thuê kỳ này) Nợ TK 632: (Số thuế GTGT trả kỳ này) Có TK 315: Nợ dài hạn đến hạn trả (Nợ gốc trả kỳ này) Trường hợp nợ gốc phải trả cho thuê tài xác định theo giá mua có thuế GTGT mà bên cho thuê trả mua bất động sản đầu tư thuê - Khi trả tiền nợ gốc tiền lãi thuê tài sản cho đơn vị tho thuê, ghi: Nợ TK 635: Chi phí thuê tài Nợ TK 315: Nợ dài hạn phải trả (Nợ gốc phải trả kỳ có thuế GTGT) Có TK 111, 112… - Khi nhận hóa đơn tốn tiền th tài doanh nghiệp chưa trả tiền Nợ TK 635: Chi phí th tài Có TK 315: Tiền lãi thuê phải trả kỳ + Căn vào hóa đơn tốn tiền th phản ánh số thuế GTGT phải toán cho bên thuê kỳ, ghi: Nợ TK 133, Nợ TK 632: Thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp Có TK 138: Phải thu khác Có TK 2147 2.2.2 Kế tốn trường hợp giảm Bất động sản đầu tư 2.2.2.1 Bất động sản đầu tư giảm hết hạn thuê tài - Nếu trả lại BĐS thuê tài phân loại bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 2147 - Hao mòn bất động sản đầu tư Nợ TK 632 - Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch nguyên giá BĐS đầu tư thuê số khấu hao luỹ kế) Có TK 217 - Bất động sản đầu tư (Nguyên giá) - Nếu mua lại bất động sản đầu tư thuê tài phân loại bất động sản đầu tư để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư số phải trả thêm, ghi: Nợ TK 217 - Bất động sản đầu tư Có TK 111, 112,… Nợ TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp (Số tiền thuế GTGT hoạt động cho thuê tài sản không thực hiện) Có TK 111, 112, 331… (Tổng số tiền trả lại) Trường hợp cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư thu tiền cho thuê hoạt động theo kỳ: - Khi phát hành hoá đơn toán tiền cho thuê hoạt động bất động sản đầu tư, ghi: Nợ TK 131 - Phải thu khách hàng Có TK 5117 - Doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư Có TK 3331 - Thuế GTGT phải nộp - Khi thu tiền, ghi: Nợ TK 111, 112 Có TK 131- Phải thu khách hàng II Một số đánh giá việc áp dụng chuẩn mực kế toán Bất động sản đầu tư hành Việt Nam Chuẩn mực kế toán hạch toán BĐSĐT Việt Nam- VAS 05 Khi chuẩn mực kế tốn số 05- BĐS đầu tư đặc biệt thơng tư số 23/2005/ttBTC đời , đầu tư kinh doanh BĐS thừa nhận hoạt động kinh doanh thông thường doanh nghiệp Sự thay đổi có ý nghĩa lớn, tránh hiểu nhầm dẫn đến việc đưa định kinh tế khơng xác người đọc báo cáo tài Việc hạch toán BĐS đầu tư khoản đầu tư tài dài hạn doanh nghiệp làm cho tính chất khoản đầu tư bị sai lệch Đầu tư dài hạn khoản đầu tư doanh nghiệp để nâng cao lực sản xuất kinh doanh, chi phí liên quan phải vốn hóa phản ánh bảng cân đối kế tốn, hay nói cách khác phải trở thành phận khoản đầu tư dài hạn Mặt khác , hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS có đặc thù riêng biệt so với hoạt động đầu tư tài thơng thường Đầu tư BĐS có đặc thù riêng biệt so với hoạt động đầu tư tài thơng thường Đầu tư BĐS địi hỏi quy mơ vốn lớn, thời gian đầu tư tương đôi dài, mức độ rủi ro cao Nó chịu ảnh hưởng lớn sách kinh tế- xã hội Nhà nước đầu thị trường Chính thế, trước định đầu tư cần phải đánh giá , phân tích cách kĩ lưỡng xu biến động mức độ ảnh hưởng dự án đầu tư đến phát triển kinh tế- xã hội khu vực Trước có khái niệm BĐS thể bảng cân đối kế tốn khoản đầu tư tài khác khiến cho người đọc báo cáo tài khơng hình dung thơng tin Sau chuẩn mực kế tốn số 05, Thông tư số 23/2005/TT-BTC đời, khái niệm BĐS tách thành hai khái niệm BĐS đầu tư ( hạch toán vào TK 217) hàng hóa BĐS ( hạch tốn vào TK 1567) Như , thông tin cụ thể người đọc báo cáo tài nhờ đưa định kinh tế xác Tuy nhiên, thực tế nay, hầu hết doanh nghiệp chưa đưa hai tài khoản TK 217 1567 vào hệ thống tài khoản để sử dụng Bởi người tham gia thị trường dựa vào tính chất khoản mục bảng cân đối kế toán doanh nghiệp để đưa định đầu tư dài hạn hay ngắn hạn Nhăng nước ta chưa có quy định thức tính chất dài hạn ngắn hạn Ví dụ : Một doanh nghiệp mua quyền sử dụng đất đẻ cho thuê thời gian năm cho thuê năm doanh nghiệp định bán quyền sử dụng đất Điều ảnh hưởng lớn đến định người tham gia thị trường Trong số nước giới, có Mỹ, doanh nghiệp mua BĐS đầu tư phải đăng ký giao dịch thị trường BĐS Doanh nghiệp bán BĐS hết hạn đăng kí Nếu doanh nghiệp vi phạm bị sử phạt hành Như đảm bảo tính ổn định thị trường BĐS người tham gia thị trường có sở chắn cho định đầu tư Chuẩn mực kế tốn số 05 – BĐS đầu tư mang lại sắc thái , cách nhìn hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS doanh nghiệp Tuy nhiên chưa thực vào sống thiếu quy định chặt chẽ đồng Điều gây ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động thị trường BĐS nước ta Trong năm qua, thị trường BĐS nước ta nói chung nhà đất thị khu vực phát triển thị có chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế- xã hội đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ phát huy nguồn vốn xã hội, bước nâng cao hiệu sản xuất, kinh doanh, mức sống nhân dân làm thay đổi mặt đô thị, nông thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Qua thực tiễn hoạt động thị trường BDDS nước ta, môi trường đầu tư sở pháp lý hình thành theo hướng phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động thị trường BĐS thời gian qua bộc lộ mặt yếu : chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí thị trường BĐS yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội , tài sản nhà đất chưa khai thác , sử dụng có hiệu , lãng phí , thất lớn; Nhà nước chưa có biện pháp hữu hiệu quản lý điều tiết thị trường BĐS ; tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn phổ biến ; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định , mua bán “ trao tay” xây dựng tự phát Tất điều gây ảnh hưởng khơng tốt tới hoạt động đầu tư quản lý xây dựng theo quy hoạch , giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu đến tâm lý đời sống nhân dân đối tượng có thu nhập thấp, hộ bị thu hồi đất làm cho phát triển đô thị thiếu bền vững Mục tiêu phát triển thị trường BĐS nước ta thời gian tới, là: - Khai thác, sử dụng có hiệu loại BĐS , đặc biệt BĐS nhà đất , phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà cơng trình đất để phát triển kinh tếxã hội, phục vụ nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS , đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sản xuất kinh doanh,các cơng trình kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Góp phần hình thành đồng loại thị trường thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hôi chủ nghĩa hội nhập quốc tế - Nhà nước chủ động định hường, điều tiết kiểm soát để ổn định thị trường BĐS , khắc phục tình trạng tự phát , đầu BĐS Để thực mục tiêu này, đòi hỏi phải có hệ thống giải pháp đồng Liên hệ với chuẩn mực kế toán quốc tế Các chuẩn mực kế toán quốc tế kế toán khoản đầu tư Chuẩn mực kế toán quốc tế ( IAS) hội đồng soạn thảo chuẩn mực quốc tế ( IAS) ban hành Từ năm 1986 năm 1999, giới Việt Nam đểu áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế số 25 – kế toán khoản đầu tư ( IAS 25accounting for investments) Đến đầu năm 2000, IASC ban hành chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 – BĐS đầu tư ( IAS – investment property) thay cho chuẩn mực số 25 - Tháng 10/1984: Bản thảo IAS25 đời - Tháng 3/1986 : IAS 25 thức thơng qua có hiệu lực từ 01/01/1999: Bản thảo IAS 40 xuất - Tháng 12/1999 : Bản thảo IAS xuất - Tháng 4/2000 : IAS thức thơng qua thay cho IAS 25 có hiệu lực từ 01/01/2005 - Ngày 18/12/2003 : Bản sửa đổi IAS IASC phát hành có hiệu lực từ 01/01/2005 So sánh chuẩn mực kế toán Việt Nam số 05 với chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 Giống nhau: Hai chuẩn mực hoàn toàn giống điểm sau: Phạm vi chuẩn mực Xác định giá ban đầu (Đoạn 18, VAS 05 đoạn 20, IAS 40): theo nguyên giá bất động sản đầu tư chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu, khơng bao gồm chi phí phát sinh ban đầu, chi phí đưa bất động sản đầu tư vào hoạt động lần đầu trước bất động sản đầu tư đạt đến trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến, chi phí khơng bình thường q trình xây dựng bất động sản đầu tư Theo IAS 40 BĐS đầu tư ghi nhận tài sản : - Có khả chắn tương lai doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế kèm với BĐS ; - Giá trị BĐS tính tốn cách đáng tin cậy Vào lần xác định giá trị ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận theo nguyên giá, bao gồm giá mua chi phí trực tiếp cho giao dịch Tuy nhiên chi phí quản lý hành chung chi phí tạo lập bị loại trừ Các chi phi phát sinh sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư ghi nhận chi phí khoản khơi phục lại hoạt động mức tiêu chuẩn, chi phí vốn hóa có khả doanh nghiệp thu lợi ích kinh tế vượt mức hoạt động tiêu chuẩn ban đầu Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn kho ngược lại ghi nhận có thay đổi việc sử dụng Việc xác định giá trị ghi sổ vào ngày chuyển giao áp dụng quy định đặc biệt Khác nhau: Điểm khác biệt IAS 40 VAS 05 quy định việc xác định giá trị BĐS đầu tư sau ghi nhận ban đầu Theo VAS 05 sau ghi nhận giá ban đầu , thời gian nắm giữ BĐS đầu tư xác định theo nguyên giá , số khấu hao lũy kế giá trị lại Tức giá trị sau ghi nhận ban đầu BĐS đầu tư xác định theo phương pháp giá vốn Cịn theo IAS 40 doanh nghiệp xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu cho tất BĐS đầu tư theo hai phương pháp sau : - Phương pháp giá vốn ( cost model) - Phương pháp giá trị hợp lý ( Fair value model)