Lập phương án kinh doanh tòa tháp văn phòng vcci

BỘ MÔN: KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: LẬP PHƯƠNG ÁN KINH DOANH TÒA THÁP VĂN PHÒNG VCCI Giảng Viên: Nguyễn Thế Phán Các thành viên nhóm: Phạm Văn Trọng 11154710 Hoàng Minh Vũ 11154989 Nguyễn Quốc Quyền 11143681 Đỗ Phương Anh 11150076 Nguyễn Thị Chi 11145030 Nguyễn Huy Phúc 11113616 Phạm Thị Vân Anh 11150346 ề Đ án nh Ki tế ốc qu tế MỤC LỤC A LÝ THUYẾT .4 I KINH DOANH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Về kinh doanh Các loại hình doanh nghiệp nước ta II LẬP PHƯƠNG ÁN KINH DOANH .6 Khái niệm phương án kinh doanh .6 B NỘI DUNG I GIỚI THIỆU DỰ ÁN Giới thiệu tổng quan VCCI Tower Tổng quan công ty TNHH Saturn Sản phẩm dịch vụ Mô tả sản phẩm dịch vụ: .10 II PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 10 Nghiên cứu chung thị trường Hà Nội 10 Phân tích cạnh tranh .16 Mơ hình SWOT 17 IV KẾ HOẠCH MARKETING 20 V KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 21 Mục tiêu kế hoạch hoạt động 21 VI QUẢN TRỊ 24 Kế hoạch nhân 24 Đội ngũ quản trị 24 VII QUẢN TRỊ RỦI RO 25 Rủi ro đến từ đối thủ cạnh tranh .26 Rủi ro chế sách 26 Rủi ro lực hoạt động kinh doanh 27 Đ ề Rủi ro kinh tế vĩ mô 27 án nh Ki tế ốc qu tế Rủi ro lãi suất, tài 28 Rủi ro xây dựng thi công 28 VIII KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH .29 Giả định tài .29 Cơ cấu vốn 29 Mục tiêu tài .29 Báo cáo tài dự tốn 29 ề Đ án nh Ki tế ốc qu tế A LÝ THUYẾT I KINH DOANH TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG Về kinh doanh a Khái niệm: Kinh doanh hoạt động xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu người Trong xã hội kinh doanh lành mạnh tảng phát triển kinh tế Trong luật Doanh nghiệp đưa khái niệm kinh doanh sau: “Kinh doanh việc thực tất công đoạn trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm cung ứng dịch vụ thị trường nhằm mục đích sinh lợi” Như cơng việc mang tính tự cung, tự cấp khơng phải kinh doanh Những người bán hàng rong, quà vặt làm dịch vụ có thu nhập thấp khơng coi kinh doanh Những người công việc để kiếm sống hàng ngày Một đặc điểm quan trọng kinh doanh là: cá nhân nhóm người muốn làm kinh doanh phải đăng ký với quyền để cấp giấy phép kinh doanh b Những loại công việc kinh doanh thông thường Có loại cơng việc kinh doanh thường gặp - Kinh doanh sản xuất, nghĩa làm một vài loại sản phẩm, bán cho người tiêu dùng cách bán trựa tiếp cho họ bán gián tiếp qua người bán buôn người bán lẻ, Sản phẩm bao gồm tất người làm ra, từ liềm đến máy bay, từ có hình thù sờ mó đến “vơ hình” phần nềm cài đặt máy tính - Kinh doanh thương mại, nghĩa mua hàng từ người bán lại cho người khác, mua từ chỗ bán chỗ khác Đây cầu nối nhà sản xuất người tiêu dùng Khoa học công nghệ không tạo sản phẩm ngày lạ, mà cịn ảnh hưởng đến cách đưa hàng đến tay người tiêu dùng Người ta khơng mua hàng ngồi chợ, siêu thị mà cịn mua hàng qua mạng máy tính, gọi thương mại điện tử ề Đ - Kinh doanh dịch vụ, nghĩa đáp ứng nhu cầu phục vụ người Dịch vụ đa dạng thường bán dạng cơng sức (như chun trở hàng hóa th), thời gian (dịch vụ tưới tiêu) tri thức, kinh nghiệm (như tư vấn) Trong án nh Ki tế ốc qu tế nước phát triển mức độ gia tăng số lượng sở kinh doanh dịch vụ, đóng góp loại kinh doanh vào tổng sản phẩm quốc nội tương đối cao thường có tốc độ tăng trưởng cao nhóm ngành kinh doanh Trong khn khổ doanh nghiệp loại hình kinh doanh thường địi hỏi nhiều vốn phải đầu tư lớn cho sở vật chất cơng nghệ Loại hình thứ địi hỏi vốn Mặt khác mức sống tăng lên, nhu cầu loại dịch vụ tăng lên, nhiều loại dịch vụ đời Điều giải thích phần số lượng sở dịch vụ tăng nhanh sở SX kinh doanh thương mại Các loại hình doanh nghiệp nước ta - Hộ kinh doanh cá thể: Một chủ sở hữu, trách nhiệm tài vơ hạn Tổ chức gọn nhẹ, thích hợp với quy mô nhở nhỏ, yêu cầu vốn - DN tư nhân: Một chủ sở hữu, trách nhiệm tài vơ hạn Doanh nghiệp có tên riêng, dấu riêng, có trụ sở giao dịch, nhãn mác hàng hố riêng (nếu sản xuất) Thích hợp với quy mô nhỏ, yêu cầu vốn chưa lớn - Cơng ty hợp danh: Có từ chủ sở hữu trở lên Trách nhiệm tài vơ hạn thành viên- chủ sở hữu Doanh nghiệp có tên riêng, dấu riêng, có trụ sở giao dịch, nhãn mác hàng hố riêng (nếu sản xuất) Thích hợp với quy mơ nhỏ vừa Có hiệu qủa tốt cần phát huy sức mạnh mặt thành viên Cần có phân cơng trách nhiệm quyền lợi rõ ràng thành viên - HTX: Có thành viên tỏng số trường hợp phải có thành viên trở lên Trách nhiệm tài hữu hạn xã viên Doanh nghiệp có tên riêng, dấu riêng, có trụ sở giao dịch, nhãn mác hàng hoá riêng (nếu sản xuất) Thích hợp với quy mơ nhỏ vừa Có hiệu cần phát huy sức mạnh mặt xã viên Thường gặp hình thức SX hàng hoá hay cung cấp dịch vụ nhiều DN thương mại - Công ty trách nhiệm hữu hạn: Có từ thành viên góp vốn trở lên Nếu tổ chức xã hội chủ sở hữu phép Trách nhiệm tài hữu hạn thành viên Doanh nghiệp có tên riêng, dấu riêng, có trụ sở giao dịch, nhãn mác hàng hố riêng (nếu sản xuất) Thích hợp với quy mô nhỏ đến lớn Chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản công ty chưa thật tự ề Đ - Cơng ty cổ phần: Mỗi cổ đơng góp vốn mua số cổ phiếu công ty Chuyển nhượng cổ phần dễ dàng, linh hoạt việc huy động vốn Doanh nghiệp có tên riêng, dấu riêng, có trụ sở giao dịch, nhãn mác hàng hố riêng (nếu sản xuất) Thích án nh Ki tế ốc qu tế hợp với quy mô vừa lớn (ở nước ta áp dụng cho quy mơ nhỏ) Trách nhiệm tài hữu hạn cổ đông II LẬP PHƯƠNG ÁN KINH DOANH Khái niệm phương án kinh doanh - Phương án kinh doanh (kế hoạch kinh doanh) tập tài liệu trình bày cách lơ gích, có pháp lý khoa học ý tưởng kinh doanh dự kiến nguồn lực cần thiết kết đạt thực ý tưởng - Phương án kinh doanh thân tác phẩm nghệ thuật trọn vẹn, logic hấp dẫn, tạo nên am hiểu sâu sắc điều kiện khách quan chủ quan kết hợp với khả phân tích định nhà doanh nghiệp Nói cách ngắn gọn phương án kinh doanh giống phương án tác chiến chiến dịch chiến tranh, phải xem xét tỷ mỷ tình trạng ngồi doanh nghiệp có liên quan đến ý tưởng kinh doanh chọn, nhu cầu dự kiến nguồn lực kết dự kiến đạt được, cách xử lý tình rủi ro xẩy Người ta lập phương án kinh doanh trường hợp sau: - Lập doanh nghiệp thay đổi loại hình doanh nghiệp - Đầu tư vào dự án kinh doanh - Cần vay vốn cho cơng việc kinh doanh • Ai người đọc phương án kinh doanh? Trong trường hợp đầu không khác người chủ doanh nghiệp Để chuẩn bị họ phân cơng vài người thuê tư vấn, người chủ doanh nghiệp thiết phải tham gia tích cực nắm vai trị lãnh đạo tổng hợp Trong trường hợp người chủ trì lập phương án kinh doanh người phụ trách dự án đó, có am hiểu công việc kinh doanh dự kiến Trong trường hợp người chủ doanh nghiệp khơng thể giao phó hồn tồn cho người khác mà cần có thời gian để giám sát kiểm tra chi tiết phương án KD Ngoài chủ doanh nghiệp người đọc phương án kinh doanh người góp vốn đầu tư, người cho vay vốn ( ngân hàng) Các vấn đề quan trọng cần lưu ý viết phương án kinh doanh - Mục tiêu đặt phải thực ề Đ • án nh Ki tế ốc qu tế - Có tâm cao, có trí thành viên tham gia thực - Chỉ rõ mốc thời gian hoàn thành phần việc - Linh hoạt: phải dự báo khó khăn phương án khắc phục • Các cạm bãy cần tránh viết phương án kinh doanh - Không đưa mục tiêu thực Cụ thể: + Không nêu rõ mục tiêu cần đạt + Thiếu lịch trình hồn thành phần việc + Thiếu xếp mục tiêu ưu tiên + Thiếu chương trình hành động để thực cơng việc - Khơng lường trước khó khăn xẩy Cụ thể: + Không nhận biết vấn đề nảy sinh tương lai; + Không điểm yếu phương án + Không có phương án lựa chọn thay ề Đ án nh Ki tế ốc qu tế B NỘI DUNG I GIỚI THIỆU DỰ ÁN Giới thiệu tổng quan VCCI Tower - VCCI TOWER Là tòa nhà văn phòng cho thuê đạt tiêu chuẩn văn phòng hạng A Hà Nội với trang thiết bị cao cấp sang trọng trang bị hoàn thiện Tịa nhà VCCI địa đặt văn phịng thích hợp cho doanh nghiệp trong, nước tập đồn đa quốc gia a Vị trí tịa nhà VCCI - VCCI TOWER là tòa nhà văn phòng hạng cao cấp hạng A tọa lạc tuyến phố Đào Duy Anh sầm suất, tịa nhà có vị trí địa lý vơ thuận lợi, điểm giao cắt, nối tiếp trục đường lớn Xã Đàn, Phạm Ngọc Thạch với Trần Khát Chân, Lê Duẩn Giải Phóng, tiện lợi cho việc kết nối văn phòng giao dịch, ngân hàng, trường học, bệnh viện lớn, hệ thống nhà hàng, khu vui chơi, giải trí khác quận Đống Đa & trung tâm thủ đô Hà Nội a Quy mơ thiết kế, trang thiết bị tịa nhà - Tồ tháp VCCI TOWER gồm 23 tầng 04 tầng hầm, tổng diện tích sàn 39.000m2 với tổng diện tích văn phịng khoảng 28.000m2, - Tồn 4 tầng hầm phần diện tích quanh tịa nhà  được sử dụng làm bãi đỗ xe với sức chứa khoảng 200 tơ 600 xe máy + Tịa nhà VCCI trang bị 10 tháng máy hai thang cuốn, có 08 thang máy tốc độ cao phục vụ tầng văn phòng + VCCI Tower thiết kế sang trọng, đẳng cấp với cấu trúc mặt thoáng, chiều cao trần đạt 2.65m, thiết kế không cột linh hoạt cho phép người sử dụng tạo khu văn phòng với tiện nghi theo ý muốn + Khu văn phòng cho thuê bắt đầu từ tầng đến tầng 20 tháp với mặt diện tích cho th linh hoạt VCCI có diện tích cho thuê từ 50m2 đến 1600 m2 phù hợp với nhiều nhu cầu thuê văn phòng hạng A đơn vị ề Đ + Tòa nhà văn phịng VCCI Tower sử dụng vật liệu hồn thiện đá marble granite thiên nhiên, tạo cho không gian sang trọng, cao cấp nghĩa với tòa nhà văn phòng hạng A án nh Ki tế ốc qu tế + Tòa nhà lắp đặt hệ tường kính chân khơng hai lớp chống ồn, ổn định nhiệt b Tiện ích dịch vụ tịa nhà + Tịa nhà tích hợp khu văn phịng cho thuê với khu dịch vụ ăn trưa, nhà hàng, cafe để bảo đảm tiện lợi cho nhân viên làm việc khách đến giao dịch + Hệ thống phòng tắm đặc biệt sang trọng dành cho khách hàng VIP đến làm việc giao dịch văn phịng + Thiết kế quản lý tồ nhà sử dụng hệ thống IBMS – Đây giải pháp quản lý tồ nhà thơng minh theo phương thức tự động hóa mang lại cho khách thuê lợi ích mặt kinh tế, thiết bị, nhân lực, nâng cao công sử dụng văn phịng, bảo vệ mơi trường + Bộ phận vệ sinh làm việc chuyên nghiệp, đảm bảo môi trường làm việc lành, sẽ, xây dựng cảnh quan văn minh + Bộ phận lễ tân chuyên nghiệp, nhiệt tình, sẵn sàng trợ giúp, hướng dẫn khách hàng có nhu cầu tìm hiểu tịa nhà địa doanh nghiệp thuê văn phòng + Hệ thống an ninh camera giám sát hoạt động 24/24, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khách hàng hệ thống văn phịng Tổng quan cơng ty TNHH Saturn Công ty TNHH Saturn, địa trụ sở công ty đặt Số Đào Duy Anh, Phường Phương Mai, Quận Đống đa, Hà Nội Ngành nghề kinh doanh chủ yếu ngành nông nghiệp, Lâm nghiệp thủy sản, trụ sở văn phịng tầng 14 tịa VCCI, ngồi việc kinh doanh nghiệp nơng nghiệp, thủy sản họ có kinh doanh tiệc cưới nhà hàng ăn từ tầng 1-4 tòa nhà mang thương hiệu Saturn Mới cơng ty đầu tư xây dựng tịa nhà VCCI với mục đích mang thương hiệu riêng, những tồ nhà văn phịng hạng A lớn quận trung tâm Hà Nội, với thiết kế sang trọng, tiện nghi với trang thiết bị đại quản lý vận hành đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp có kinh nghiệm lâu năm Sản phẩm dịch vụ - Cho thuê làm văn phòng - Phòng họp, tổ chức kiện ề Đ - Nhà hàng, cafe án nh Ki tế ốc qu tế Mô tả sản phẩm dịch vụ: a Cho thuê văn phòng làm việc - Tòa nhà xây dựng cao 24 tầng tầng hầm Từ tầng đến tầng 23 thiêt kế để làm văn phòng cho thuê - Diện tích sàn 1276m2 Cho thuê tối thiếu từ 40m2 b Tổ chức kiện, hội thảo - Từ tầng đến tầng thiết kế làm phòng hội thảo, tổ chức kiện - Cho thuê phòng để tổ chức kiện hội thảo tòa nhà c Dịch vụ ăn uống, café - Tại tầng tòa nhà, thiết kế khu vực để kinh doanh ăn uống café để phục vụ cho khách hàng, nhân viên làm việc tịa nhà II PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG Nghiên cứu chung thị trường Hà Nội a Tình hình kinh tế: Kinh tế Thủ quý I tăng trưởng cao Phát biểu Hội nghị, Phó Chủ tịch UBND TP Nguyễn Dỗn Toản cho biết, Quý I/2018, tổng sản phẩm địa bàn Thành phố tăng 7,31% (theo cách tính mới), tăng 8,5% (theo cách tính cũ); xu hướng tăng trưởng quý sau cao quý trước tăng trưởng cao năm qua Thành phố có 7/20 tiêu vượt kế hoạch, toàn tiêu đạt kế hoạch Chỉ số lực cạnh tranh PCI TP Hà Nội tiếp tục thăng hạng vị trí 13/63 tỉnh, thành, tăng bậc so với năm 2016 cao từ trước đến Các tiêu kinh tế tháng qua đạt cao, đó, GDP tăng 7,58% theo cách tính cũ 6,98% theo cách tính Tất ngành, công nghiệp, thương mại, xuất khẩu, nhập khẩu, tăng so với kỳ ề Đ Trong đó, nhóm ngành nơng lâm nghiệp thủy sản tăng 2,04% so kỳ năm trước, đóng góp 0,04 điểm phần trăm mức tăng chung Nhìn chung quý I năm 2018, suất hầu hết loại trồng vụ Đông tăng so kỳ sản lượng vụ Đông lại giảm đáng kể đậu tương giảm 64,7%; ngô giảm 14,2%; khoai lang giảm 15,9% nguyên nhân diện tích gieo trồng giảm 19,8%, riêng trồng vụ vụ Đơng đậu tương giảm 66,6% Bên cạnh đó, tình hình chăn ni từ đầu năm đến nhìn chung ổn định, giá thịt lợn tăng trở lại; không xảy bệnh truyền nhiễm án nh Ki tế 10 ốc qu tế động, tòa đầu tư sở hạ tầng đồng bộ, tiện ích dịch vụ tốt Họ đối thủ cạnh tranh trực tiếp đến dự án văn phòng cho thuê VCCI Để thực việc kinh doanh cho thuê tốt, cần phải tìm hiểu thật kỹ đối thủ cạnh tranh trực tiếp này, ví đặc điểm bật tịa văn phịng gì, họ có tiện ích, dịch vụ trội, hình thức quảng cáo tiếp thị họ có đặc biệt… từ ta xây dựng cách thức tiếp thị hiệu Ngồi việc phân tích kỹ lưỡng điểm manh, yếu đối thủ trực tiếp hội giúp doanh nghiệp định hình chiến lược hay tạo sức ép với đối thủ b Các đối thủ tiềm ẩn Ngày việc doanh nghiệp đa ngành xu hướng tất yếu để phát triển, việc doanh nghiệp lấn sân sang thị trường BĐS khơng cịn điều mẻ, lĩnh vực BĐS đem lại nguồn vốn, lợi nhuận khủng khiếp cho doanh nghiêp Do cần phải ln có phương án kịp thời thích hợp có doanh nghiệp xuất lĩnh vực văn phòng cho th Vì vậy, cơng ty TNHH Saturn ln phải nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng uy tín , tạo niềm tin vững khách hàng, có đối thủ xuất việc tìm kiếm khách hàng cho th khơng cịn vấn đề q quan trọng Mơ hình SWOT a Điểm mạnh VCCI Tower tòa nhà hạng A lớn sang trọng trung tâm hà nội Tòa nhà thiết kế đại, tiện nghi, trang thiết bị cao cấp quản lý đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp Tòa nhà nằm vị trí thuận lợi giao thơng tới hướng thủ đô Hà Nội Nằm đường Đào Duy Anh, VCCI Tower có vị trí thuận lợi giao thông tới hướng Hà Nội qua nhiều trục đường lớn Phạm vi mặt sử dụng từ 40 m2 tới 1,360 m2 cung cấp khách thuê linh hoạt tối đa đáp ứng nhu cầu sử dụng Tấm trần làm từ hợp kim nhôm đại với hệ thống tường kính phản chiếu xạ cho phép ánh sáng ban ngày tự nhiên vào sâu bên diện tích khơng làm ảnh hưởng đến nhiệt độ Không gian mở cho phép khách th cảm nhận thơng thống tự nhiên ánh sáng khơng khí cấu trúc sang trọng nhà ề Đ án nh Ki tế 17 ốc qu tế Tòa VCCI Tower tọa lạc số Đào Duy Anh, quận Đống Đa, Hà Nội, điểm nút giao thông quan trọng kết nối tới hướng thủ đô Hà Nội qua tuyến đường huyết mạch như: Vị trí Trục giao thơng Bắc-Nam Giải Phóng, Lê Duẩn, Tơn Đức Thắng –> Tây Sơn Trục giao thông Đông- Tây Đại Cồ Việt –> Xã Đàn để tới văn phòng giao dịch, trung tâm thương mại, bệnh viện lớn, trường học hay khu trung tâm vui chơi giải trí Quy mơ thiết kế trang thiết bị tịa nhà Tồ tháp VCCI TOWER gồm 23 tầng 04 tầng hầm, tổng diện tích sàn 39.000m2 với tổng diện tích văn phịng khoảng 28.000m2, Tồn tầng hầm phần diện tích quanh tịa nhà sử dụng làm bãi đỗ xe với sức chứa khoảng 200 tơ 600 xe máy + Tịa nhà VCCI trang bị 10 tháng máy hai thang cuốn, có 08 thang máy tốc độ cao phục vụ tầng văn phòng + VCCI Tower thiết kế sang trọng, đẳng cấp với cấu trúc mặt thoáng, chiều cao trần đạt 2.65m, thiết kế không cột linh hoạt cho phép người sử dụng tạo khu văn phòng với tiện nghi theo ý muốn + Khu văn phòng cho thuê tầng đến tầng 20 tháp với mặt diện tích cho thuê linh hoạt VCCI có diện tích cho th từ 50m2 đến 1600 m2 phù hợp với nhiều nhu cầu thuê văn phòng hạng A đơn vị + Tòa nhà văn phịng VCCI Tower sử dụng vật liệu hồn thiện đá marble granite thiên nhiên, tạo cho không gian sang trọng, cao cấp nghĩa với tòa nhà văn phòng hạng A + Tòa nhà lắp đặt hệ tường kính chân khơng hai lớp chống ồn, ổn định nhiệt Tiện ích & dịch vụ tịa nhà VCCI + Tịa nhà tích hợp khu văn phòng cho thuê với khu dịch vụ ăn trưa, nhà hàng, cafe để bảo đảm tiện lợi cho nhân viên làm việc khách đến giao dịch ề Đ + Hệ thống phòng tắm đặc biệt sang trọng dành cho khách hàng VIP đến làm việc giao dịch văn phòng án nh Ki tế 18 ốc qu tế + Thiết kế quản lý nhà sử dụng hệ thống IBMS – Đây giải pháp quản lý tồ nhà thơng minh theo phương thức tự động hóa mang lại cho khách thuê lợi ích mặt kinh tế, thiết bị, nhân lực, nâng cao cơng sử dụng văn phịng, bảo vệ môi trường + Bộ phận vệ sinh làm việc chuyên nghiệp, đảm bảo môi trường làm việc lành, sẽ, xây dựng cảnh quan văn minh + Bộ phận lễ tân chuyên nghiệp, nhiệt tình, sẵn sàng trợ giúp, hướng dẫn khách hàng có nhu cầu tìm hiểu tòa nhà địa doanh nghiệp thuê văn phòng + Hệ thống an ninh camera giám sát hoạt động 24/24, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho khách hàng hệ thống văn phòng + Mang phong cách tòa nhà quốc tế, văn phịng th VCCI cách để cơng ty bạn khẳng định vị trí đẳng cấp việc giới thiệu hình ảnh đến đối thủ, đối tác kinh doanh b Điểm yếu - Giá cho thuê cao - Là tòa nhà văn phòng cho thuê đạt tiêu chuẩn văn phòng hạng A Hà Nội với trang thiết bị cao cấp sang trọng trang bị hoàn thiện Tòa nhà VCCI địa đặt văn phòng thích hợp cho doanh nghiệp trong, ngồi nước tập đồn đa quốc gia.Chính tồn nhà khó tiếp cận với doanh nghiệp quy mo nhỏ mà TP HN nhiều DN có quy mơ nhỏ chưa phát triển ,khơng đủ khả để thuê văn phòng - Khi hệ thống trang thiết bị gặp trục trặc gặp nhiều khó khăn sửa chữa, tốn chi phí c.Cơ hội - Cạnh tranh với tịa nhà có quy mơ lớn - Thu hút doanh nghiệp nước đầu tư vào VN d.Rủi ro - Về mặt tài ề Đ án nh Ki tế 19 ốc qu tế - Về khả cho doanh ngiệp thuê ngày xây dựng nhiều tòa nhà hạng A IV KẾ HOẠCH MARKETING Ngoài phân tích thị trường, đối thủ cạnh tranh, hội thách thức việc xây dựng chiến lược Marketing quan trọng, cụ thể việc: Xây dựng thương hiệu Ngày nay, người tiêu dùng bình thường nhận khơng logo doanh nghiệp Điều mà doanh nghiệp cần làm đảm bảo cho logo có khả nhận diện từ lúc đời Mục đích doanh nghiệp làm cho khách hàng dễ nhớ đến Vì vậy, cần xây dựng thương hiệu có hình ảnh đơn giản độc đáo Hình ảnh thiết kế logo cách trang trí văn phịng, trụ sở làm việc, đồng phục nhân viên… yếu tố tạo nên hình ảnh thương hiệu, chúng cần phải quan tâm từ ngày Nếu xây dựng thương hiệu tốt uy tín doanh nghiệp tăng lên với phát triển doanh nghiệp Xác định khách hàng mục tiêu Theo nghiên cứu hành vi khách hàng của National Association of Realtors (Hiệp hội quốc gia chuyên viên Bất động sản Hoa Kỳ), chiến lược marketing bạn phải nhắm mục tiêu tới người biết bạn Cụ thể, cơng ty nhắm tới khách hàng cũ khách hàng nguồn lớn nhất, khai thác khách hàng cũ để tiếp cận thêm với khách hàng tiềm Để thực tốt việc phải “vẽ” đồ chân dung khách hàng, ví dụ như: Giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp, trách nhiệm công việc Gửi thư trực tiếp Việc gửi thư trực tiếp đến người tiêu dùng có hiệu khơng việc gửi thư điện tử Đối với khách hàng, có thứ để cầm tay dường ề Đ hình thức tiếp thị tốt việc độc thơng tin hình máy tính án nh Ki Tiếp thị điện thoại tế 20 ốc qu tế Nên biến điện thoại tiếp thị thành hỏi thăm lịch đưa lời mời chào cung cấp cho khách hàng thứ miễn phí Rất vào cuối gọi, khách hàng tự nguyện mua hàng Điều làm giảm áp lực đáng kể cho nhân viên bán hàng phải thực gọi cho khách hàng chưa quen biết để chào hàng Nói cách khác, nhân viên bán hàng bắt đầu điện thoại với khách hàng mà không đê cập đến chuyện mua bán khả khách hàng muốn tiếp tục câu chuyện cao Tiếp thị qua Internet Một trang web xây dựng hoàn chỉnh với giúp đỡ chuyên gia công cụ đắc lực để tăng cường nhận biết khách hàng tạo thêm lợi nhuận cho doanh nghiệp Thực tế cho thấy thời gian “sống mạng” nhiều khách hàng dài thời gian dành cho hoạt động khác ngày họ Đưa sách ưu đãi sản phẩm V KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG Mục tiêu kế hoạch hoạt động - Mục tiêu hoạt động: Doanh nghiệp tiến hành kinh doanh cho thuê văn phòng mục tiêu để tạo lợi nhuận + Doanh nghiệp kinh doanh tòa nhà để tạo nên thương hiệu tên tuổi chủ doanh nghiệp, sử dụng hợp lý nguồn lực để vận hành có tịa nhà + Nâng cao lực quản trị, tạo đội ngũ chất lượng công tác quản lý, từ tạo mối quan hệ khách hàng đối tác kinh doanh - Nguồn lực thực Theo nghĩa hẹp, nguồn lực thường hiểu nguồn lực vật chất cho phát triển, ví dụ tài nguyên thiên nhiên, tài sản vốn tiền… Theo nghĩa rộng, nguồn lực hiểu gồm tất lợi thế, tiềm vật chất phi vật chất để phục vụ cho mục tiêu phát triển định ề Đ Các nguồn lực doanh nghiệp: án - Thơng tin nh Ki tế 21 ốc qu tế - Tài - Nguồn nhân lực - Thiết bị máy móc: Cơng ty CP Thiết bị điện Apex Toàn cung cấp điện cho tòa nhà     Tủ hạ Thang máng cáp Cáp điện Đầu cáp - hộp nối  Tủ trung - Tài sản cố định Quản lý tồ nhà: hệ thống Quản lý tồ nhà Thơng Minh (IBMS)  Quản lý tòa nhà: Quản lý tòa nhà điểu khiển HVAC theo nhu cầu cách cung cấp giao điện cho giải pháp hệ thống mở hàng đầu thiết bị HVAC  Quản lý An ninh: Có hệ thống camera giám sát tất tầng, tầng trang bị camera đặt góc tường để bao quát toàn hoạt động tổng hợp liệu phòng giám sát an ninh  Quản lý An toàn: Hệ thống báo cháy linh hoạt đáp ứng tiêu chuẩn tồn nhà văn phịng hạng ề Đ  Quản lý video kỹ thuật số: án nh Ki tế 22 ốc qu tế cho phép giám sát khu vực sử dụng camera tòa nhà kết nối trực tiếp với mạng cục LAN, cho phép xem ghi hình ảnh theo kiện linh hoạt  Quản lý lượng: Module giám sát, đánh giá tối ưu hóa việc sử dụng lượng, giúp cho việc giảm thiểu ô nhiễm môi trường tiết kiệm chi phí Hệ thống điều hồ: hệ thống điều hoà trung tâm  Thang máy: 10 thang máy, thang Hệ thống điện dự phòng: 7000KVA (100% Back up full equipments) Hệ tường kính: chân khơng hai lớp, chống ồn, ổn định nhiệt Vật liệu hoàn thiện chính: đá marble granite thiên nhiên - Khách hàng, nhà cung cấp: Khách hàng đến thuê văn phòng doanh nghiệp tư nhân: BIDV, công ty bảo hiểm nhân thọ, phòng khám,… - Năng lực quản lý doanh nghiệp Năng lực kinh doanh doanh nghiệp: Là doanh nghiệp vận hành tòa nhà lấy tên văn phịng thương mại cơng nghiệp Việt Nam, tòa vp hạng A, nên lực quản lý phải phù hợp với tòa nhà để khách hàng đến thue họ thấy cách quản lý chuyên nghiệp xứng với giá họ bỏ để thuê văn phòng đó, Tất nhà quản lý phải có kinh nghiệp quản lý tịa nhà lâu năm đà tạo ề Đ Thương hiệu, uy tín sản phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp: Tòa nhà văn phòng hạng A nên hệ thống trang thiết bị đại CÓ hệ thống điều hòa trung tâm, hệ thống an ninh sử dụng công nghệ quản lý thông minh Tất làm nên tòa văn phòng hạng A với gắn với thương hiệu chủ đầu tưvà vị trí thuận lợi sản phẩm tạo nên giá trị cho BĐS án nh Ki tế 23 ốc qu tế VI QUẢN TRỊ Kế hoạch nhân Có phịng tuyển dụng nhân vào tất vị trí: - - Đội ngũ đảm bảo an ninh tòa nhà phải túc trực 24/24 để đảm bảo an ninh tòa nhà Đội ngũ khoảng 30 nhân viên để thay đổi ca trông coi Đội ngũ lau dọn vệ sinh đảm bảo số lượng vừa đủ cần thiết cho tịa nhà, mối tầng phảicó nhân viên để đảm bảo ln vệ sinh cho tịa nhà (40 nhân viên) Đội ngũ nhân viên lễ tân có bạn đổi ca ngày ( nhân viên thức tịa nhà) Đội ngũ giám sát chung cho tòa nhà 10 người đội ngũ đầu bếp để đảm bảo phục vụ tiện ích cho tòa nhà đáp ứng nhu cầu nhân viên ( 40 người) Tất đội ngũ hân viên trực tiếp tham gia vào hoạt động vận hành tòa nhà ủy cho đơn vị bên nhận vận hành phận tòa nhà để tránh làm phức tạp máy vận hành trung tâm tòa nhà Đội ngũ quản trị Tịa nhà ăn phịng cần bố trí nhân viên cấp cao: - Quản lý mảng tài tịa nhà: cần nhà quản lý cấp cao mảng tài chính, sau vấn đề nhân thực điều phối giao cho nhân viên để thực Các nhân viên phịng kế tốn th thay tuyển vào nhân cho cơng ty, phịng hành giao cho sở bên ngồi để họ đảm nhiệm công việc mà nhà quản lý cấp cao ủy quyền cho đơn vị vận hành làm mảng hành kế tốn - Quản lý kỹ thuật tòa nhà: Tòa văn phòng cần uqản lý kỹ thuật cấp cao am hiểu nhiều kỹ thuật ủy quyền quản lý cấp sở cho đơn vị vận hành có đầy đủ chuyên môn nghiệp vụ mảng kỹ thuật cho tịa văn phịng đơn vị phải chịu trách nhiệm báo cáo giám sát hoạt động tòa văn phòng ề Đ án cho quản lý cấp cao nh Ki tế 24 ốc qu tế - Quản lý nhân chung tòa nhà: quản lý nhân sự, kế hoạch tuyển thêm nhân để vận hành tòa nhà mà đạt hiệu cao để tối đa hóa cơng suất sử dụng tịa nhà.Có thể tuyển vị trí lễ tân, giám sát tịa nhà… ngồi đội ngũ nhân viên phòng an ninh tòa nhà thuê đơn vị quản lý riêng tách với nhân tịa nhà, để dễ dàng quản lý vấn đề gặp phải quản lý Nhân viên nhà hàng kế hoạch thuê tổ độc lập để quản lý nhân cấp cao tòa nhà cần quản lý nhân qua người đứng đầu đơn vị quản lý… - Quản lý chung cho tòa nhà: giám sát chung tất hoạt động tòa nhà: từ vấn đề thu ch đến vấn đề nhân viên, quản lý chung tòa nhà quản lý qua cấp quản lý đứng đầu tịa nhà để báo cáo tình hình vận hành tịa nhà Vì đề đội ngũ nhân vận hành quản lý tòa nhà trở nên đơn giản hì ủy thác cho đơn vị bên ngồi vận hành tịa nhà cấp sở để tránh gây máy quản lý rối ren phức tạp VII QUẢN TRỊ RỦI RO Bất kể dự án tồn rủi ro nhân tố khác tác động lên dự án Rủi ro dự báo từ trước khơng dự báo trước mà từ nhóm dự án chủ động thực biện pháp phòng ngừa rủi ro hạn chế tác động xảy rủi ro Nhiều rủi ro nhìn thấy dự đốn trước thực dự án có nhiều rủi ro thực dự án xảy Khi thực dự án xảy nhiều cố điều cho thấy nhóm dự án chưa dự đoán dự đoán việc thực phịng ngừa khơng hiệu Khi xảy cố mà không khắc phục dẫn đến ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án, ngân sách, đội vốn, làm ảnh hưởng đến uy tín doanh nghiệp, niềm tin từ khách hàng ề Đ Chính thế, việc quản trị rủi ro cần chủ động, tích cực thực trước trình thực dự án Khi doanh nghiệp dự đốn rủi ro có phương thức phịng ngừa hiệu tiền đề để thực dự án tốt nhất, tiết kiệm chi phí lợi nhuận đem lại cao án nh Ki Các dạng rủi ro liệt kê chủ yếu dạng sau: tế 25 ốc qu tế Rủi ro đến từ đối thủ cạnh tranh Thị trường văn phòng cho thuê năm gần có xu hướng ngày phát triển kéo theo thách thức nhà kinh doanh bất động sản, rủi ro đối thủ cạnh tranh ngày nâng cao chất lượng, dịch vụ, tiện ích… Các tịa văn phịng khu vực có xu hướng phát triển dịch vụ, tiện ích ngày tốt Gia thuê ngày điều chỉnh phù hợp thị trường để đảm bảo hoạt động kinh doanh tốt cần phải thường xuyên cập nhật giá cả, dịch vụ tiện ích đối thủ từ đưa chiến lược kinh doanh trội phù hợp xu thị trường Các rủi ro từ đối thủ cạnh tranh đối thủ cạnh tranh trực tiếp khu vực lân cận nhà Toà nhà Ocean Park, Toà nhà Bắc Á ….ngồi tịa văn phịng nhỏ lẻ khác địa bàn quận Đống Đa Rủi ro chế sách Sự thay đổi đường lối sách Nhà nước quyền địa phương có tác động đến hoạt động thị trường BĐS nói chung đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Hiện hệ thống pháp luật Việt Nam chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ vốn tiềm ẩn bất động sản; chưa huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất nhiều yếu kém; hệ thống quan quản lý, cán quản lý nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân dân; nhiều sai phạm áp dụng pháp luật đất đai… Các thủ tục hành rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn mặt thời gian tiền bạc, làm lỡ hội đầu tư… Tất xuất phát từ thiếu chuyên nghiệp quan quản lý Nhà nước Sự thiếu chuyên nghiệp thể nhiều mặt, có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ chưa đủ mạnh gây thiếu thống tổng thể để điều chỉnh Các chế sách với chồng chéo, thiếu hụt hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng thực tế ề Đ Ví dụ việc quản lý nhà nước thị trường nhà ở, khu đô thị mới, hộ chung cư văn phòng cho thuê thiếu chế điều tiết thoả đáng giao dịch Có thực tế nhiều sản phẩm dự án nhà khu đô thị mới, hộ chung cư, văn phòng cho thuê mua hết từ lúc dự án hình thành Rất nhiều dự án sang tên, đổi chủ chủ giao dịch bán sản phẩm khơng hồn tồn chủ đầu tư án nh Ki tế 26 ốc qu tế Rủi ro lực hoạt động kinh doanh Rủi ro quản trị điều hành doanh nghiệp: Rủi ro phát sinh lãnh đạo không đủ lực , trình độ để lãnh đạo doanh nghiệp hay không đủ khả lãnh đạo tuổi lớn khả tiếp nhận bị hạn chế , phản ứng linh hoạt với biến động thị trường Trường hợp khác người lãnh đạo có lực, trình độ chun mơn tốt khơng có khả đồn kết thống nội Việc thiếu đồng thuận thành viên khiến cho việc định khơng xác Các định mang lại lợi ích đơi khơng thực Rủi ro lực tài chủ đầu tư: Rủi ro xảy khả toán doanh nghiệp kém, phải vay với lãi suất cao nên rủi ro cao Hiện nay, hầu hết doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản đơng phần lớn có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu thị trường… Ví Tp.HCM, có 6.000 doanh nghiệp hoạt động bất động sản có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, có gần 50 doanh nghiệp có số vốn 100 tỷ Vậy nhưng, tất hoạt động theo kiểu mạnh người đi, thích làm làm…Thêm nguy thực trạng thị trường bất động sản tình trạng đầu tư bất động sản theo “mốt” Lợi nhuận cao trước mắt nguyên nhân khiến doanh nghiệp thi nhảy vào thị trường địa ốc Tuy nhiên, doanh nghiệp có nghiên cứu thị trường cách cụ thể để đưa chiến lược kinh doanh thích hợp Nhiều doanh nghiệp khơng am hiểu thị trường dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường Điều cảnh báo gây tình trạng hỗn loạn cho thị trường bất động sản có tác động xấu đến doanh nghiệp Rủi ro kinh tế vĩ mô Giá bất động sản phụ thuộc vào yếu tố kinh tế vĩ mô như: - ề Đ - Tình hình cung-cầu bất động sản trong khu vực Đặc điểm người tham gia thị trường bất động sản trong khu vực Các điều kiện thị trường bất động sản khu vực Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…) Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm vùng Thu nhập bình quân hàng năm người dân vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với vùng khác Khả đáp ứng nhu cầu tín dụng hệ thống tín dụng vùng; Số lượng lơ, đất trống vùng Mức giá bình quân loại đất vùng Tỷ lệ thuế mức thuế suất Mức độ lạm phát chung án nh Ki tế 27 ốc qu tế - Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khốn, thị trường tín dụng vùng Rủi ro lãi suất, tài a Rủi ro lãi suất Lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn sau hiệu đầu tư.Giả sử bối cảnh lạm phát gia tăng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam định tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất VND phát hành tín phiếu bắt buộc tổ chức tín dụng nhằm thực thi sách thắt chặt tiền tệ kiềm chế lạm phát Các biện pháp dẫn đến chạy đua lãi suất huyđộng tổ chức tín dụng kết làm gia tăng lãi suất cho vay đồngViệt Nam Kết việc tăng lãi suất ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp vay vốn ngân hàng để trì hoạt động mở rộng sản xuất, làm cho chi phí lãi vay tăng dẫn đến việc kết kinh doanh doanh nghiệp giảm sút Mặt khác hoạt động đầu tư bất động sản lại đòi hỏi nguồn vốn lớn , nên thông thường chủ đầu tư phải vay vốn từ nhiều nguồn Vốn vay lại thường vốn vay trung dài hạn Mà gánh nặng lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian dự án bị kéo dài.Do lãi suất biến số tác động lớn đến chiết khấu dòng tiền vốn đầu tư.Dự án mang lại lợi ích nhiều hay phụ thuộc lớn vào lãi suất b Rủi ro tài Độ an tồn tài dự án nội dung cần xem xét q trình thẩm định tài dự án đầu tư Nó quan trọng để đánh giá tính khả thi tái dự án.Rủi ro tài xảy khơng đảm bảo ngồn vốn ,xảy ứ đọng vốn.Việc đảm bảo nguồn vốn dự kiến thể tính pháp lý sở thực tế nguồn huy động.Nếu vốn góp cổ phần liên doanh phải có cam kết tiến độ số lượng vốn góp cổ đơnghoặc bên liên doanh Nếu vốn tự có phải có giải trình tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh sở năm trước chứng tỏ sở ,đang tiếp tục hoạt động có hiệu , có tích lũy đảm bảo có vốn để thực dự án Rủi ro có thẻ xảy việc tính tốn tỷ trọng vốn nguồn vốn huy động chiếm tổng mức đầu tư Khi xác định nguồn tài trợ dự án không xác định cấu nguồn vốn dự án Hoặc tính tốn nguồn vốn cần huy động hàng năm không biến động giá lạm phát Rủi ro xây dựng thi công ề Đ Địa điểm xây dựng: ảnh hưởng đến vốn đầu tư , giá thành , sức cạnh tranh , định hiệu dự án đầu tư bất động sản Rủi ro xảy địa điểm không phù hợp với dự báo phát triển kinh tế dài hạn , quy hoạch xây dựng mạng lưới giao thông địa phương ,cơ sở vật chất có địa điểm đầu tư khơng phù hợp , khí hậu địa điểm có biến động…Cần phải tìm hiểu điều kiện tự nhiên ( khí hậu , thủy văn , nguồn án nh Ki tế 28 ốc qu tế nước…), điều kiện xã hội ( dân số ,phong tục tập quán, hoạt động kinh tế…), điều kiện quy hoach , kế hoạch phát triển vùng,và yếu tố kinh tế địa điểm, Quy mô xây dựng: Rủi ro xảy tổng dự toán , dự toán hạng muc cơng trình bị bỏ sót hạng mục cần đầu tư mà chưa dự tính, đầu tư vào hạng mục chưa cần thiết Khi thẩm định cần kiêm tra hợp đồng giá dự án Trong q trình thi cơng xây dựng khơng đảm bảo xây dựng kỹ thuật , biện pháp an toàn lao động không đảm bảo gây tai nạn Vụ sập cầu Cần Thơ ngày 26/9/2007 gây thiệt hại 40 tỷ đồng , 54 người chết ,80 người bị thương ví dụ cho thấy rủi ro xây dựng xảy gây thiệt hại lớn đến mức Do cần phải đề xuất việc đấu thầu , chọn thầu , bảo lãnh hợp đồng phù hợp Xem xét đánh giá đề xuất , giải pháp xay dựng có phù hợp định mức , nhu cầu xây dựng cho hạng mục cơng trình hay khơng? VIII KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH Giả định tài Lãi suất cho vay ngân hàng ổn định 8%/năm Thuế thu nhập doanh nghiệp 20% Lãi suất thị trường 7%/ năm Cơ cấu vốn Loại vốn Vốn chủ sở hữu Vốn vay ngân hàng Thành tiền 70 tỷ 280 tỷ Tỷ lệ 20% 80% Mục tiêu tài Lợi nhuận 20% năm Báo cáo tài dự toán Năm Năm Năm Năm Năm Năm Đ 8,4 tỷ 8,4 tỷ 8,4 tỷ 8,4 tỷ 300 tỷ 50 tỷ 8,4 tỷ ề án nh Ki Chi phí Xây dựng -Xây thơ -Lắp đặt tiện ích hồn thiện Vận hành -Bảo trì hoạt động tế 29 ốc qu tế -Quản lý Trả lãi vay Tổng Doanh thu Văn phòng cho thuê Cho thuê sàn Tổng 350 tỷ Năm 3,6 tỷ 22,4 tỷ 34,4 tỷ 3,6 tỷ 22,4 tỷ 34,4 tỷ 3,6 tỷ 22,4 tỷ 34,4 tỷ 3,6 tỷ 22,4 tỷ 34,4 tỷ 3,6 tỷ 22,4 tỷ 34,4 tỷ Năm 131 tỷ Năm 131 tỷ Năm 131 tỷ Năm 131 tỷ Năm 131 tỷ 1,8 tỷ 132,8 tỷ 1,8 tỷ 132,8 tỷ 1,8 tỷ 132,8 tỷ 1,8 tỷ 132,8 tỷ 1,8 tỷ 132,8 tỷ PV( chi phí) 498,93 tỷ PV( doanh thu) 574,95 tỷ  NPV= PV( doanh thu)- PV( chi phí)= 76,2 tỷ NPV dương => dự án khả thi ề Đ án nh Ki tế 30 ốc qu tế Tài liệu tham khảo http://moj.gov.vn/vbpq/lists/vn%20bn%20php%20lut/view_detail.aspx? itemid=30316 https://luatminhkhue.vn/tu-van-luat-dat-dai/quy-trinh-phat-trien-du-an-kinhdoanh-bat-dong-san.aspx https://luanvanaz.com/cac-dang-rui-ro-trong-dau-tu-kinh-doanh-bat-dong-san.html https://c21.com.vn/kinh-doanh-van-phong-cho-thue-hieu-qua/ https://cafeland.vn/phan-tich/ https://123doc.org/timkiem/mau+ke+hoach+kinh+doanh+bat+dong+san.htm ề Đ án nh Ki tế 31 ốc qu tế