(Luận văn thạc sĩ) thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố tam điệp, tỉnh ninh bình

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI THỊ KHÁNH LINH THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 38 01 07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHẠM HỮU NGHỊ HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu luận văn trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa công bố cơng trình khoa học khác HàNội, ngày 09 tháng 09 năm 2020 TÁC GIẢ LUẬNVĂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái niệm cần thiết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.2 Nội dung thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .13 Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH 17 2.1 Thực trạng pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân .18 2.2 Thực tiễn thực quy định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 47 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ TAM ĐIỆP, TỈNH NINH BÌNH 70 3.1 Định hướng nâng cao hiệu thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 70 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình .73 KẾT LUẬN 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Diễn giải CCHC Cải cách hành QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Khảo sát đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp 58 Bảng 2.2 Đánh giá trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình 60 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1.Sơ đồ trình tự thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Error! Bookmark not defined Hình 2.2 Biểu đồ kết cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực quyền người sử dụng đất từ năm 2016 đến tháng đầu năm 2019 56 Hình 2.3 Biểu đồ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phản ảnh kết thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình từ năm 2016 đến tháng đầu năm 2018 57 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản, nguồn lực to lớn Trong giai đoạn đổi mới, đất đai Nhà nước Việt Nam xem nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước Để đảm bảo tính định hướng xã hội chủ nghĩa điều kiện xây dựng kinh tế thị trường nhiều thành phần, pháp luật đất đai bước xây dựng đổi Theo quy định Hiến pháp năm 1959, Việt Nam có nhiều hình thức sở hữu đất đai Theo đó, chế độ sở hữu đất đai Việt Nam, thời kỳ khơng khác nhiều so với nước giới giai đoạn Từ ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 đời quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 19) Với quy định này, pháp luật thừa nhận hình thức sở hữu đất đai nhất, sở hữu tồn dân đất đai Kế thừa lại từ tinh thần Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định đất đai tài sản thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý (Điều 53) Theo Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998, năm 2001, năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 thể chế hóa sách Đất đai Đảng quy định đất đai Hiến pháp, cụ thể hóa QSDĐ người dân nhằm nâng cao vai trò quản lý nhà nước đất đai pháp luật, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cải tiến chế hoàn thiện sách đất đai Theo quy định Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Bộ luật Dân năm 2015 mặt pháp lý khơng có khái niệm mua, bán đất mà có khái niệm chuyển QSDĐ Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện, pháp luật ghi nhận loại quyền đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ” [20, tr.77] Trong kinh tế thị trường nay, chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan nhằm đảm bảo quyền tự kinh doanh tự cư trú công dân Trong năm qua, việc pháp luật ghi nhận đưa quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ giúp người dân nước nói chung địa bàn thành phố Tam Điệp nói riêng an tâm đầu tư vào đất đai Tại nơi đây, quyền chuyển nhượng QSDĐ thực nghiêm túc phát huy hiệu quả, đảm bảo tính dân chủ cơng khai Tuy nhiên, q trình tổ chức thực địa bàn thành phố số phát sinh tồn như: Chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề hiểu biết hạn chế … ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ Vì thế, việc tìm hiểu sâu thêm quy định pháp luật tìm hiểu thực trạng áp dụng quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ để đánh giá thực trạng quy định thủ tục liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân theo quy định pháp luật Việt Nam áp dụng thực tiễn địa bàn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình để đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, điểm cịn hạn chế nhằm tìm giải pháp bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi thực tế sống cần thiết Từ lý trên, chọn đề tài “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mặt, xã hội phát triển nhu cầu người dân tham gia giao dịch nhiều giao dịch sôi động giao dịch bất động sản giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chiếm tỷ lệ cao Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đóng vai trị vơ quan trọng vấn đề hồn thiện tiến trình hồ sơ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân Trước đây, nhiều trường hợp người dân có suy nghĩ khơng tích cực, lịng tin cán bộ, Đảng Nhà nước quyền chuyển nhượng QSDĐ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ địa phương cịn rườm rà, phức tạp Vì vậy, vấn đề chuyển nhượng QSDĐ nói chung pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân nói riêng vấn đề thu hút nhận nhiều quan tâm nghiên cứu, tìm hiểu nhiều luật gia Các cơng trình nghiên cứu giải nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số cơng trình nghiên cứu chun sâu vấn đề lý luận, bàn Điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; bàn Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bàn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản hay bàn vấn đề lý luận luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ có đề tài liên quan đến thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Một số cơng trình khoa học nghiên cứu tìm hiểu vấn đề công bố luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân”; Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Việt Nam”; viết “Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp tịa án”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 7/2012, tr 42 – 49; Bài viết "Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành" Nguyễn Văn Hiến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Số 9/2016, tr 29 – 28; Bài viết "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam bất cập luật pháp" Vũ Ngọc Hà, Tạp chí Tịa án nhân dân Số 9/2012, tr 27 – 31; Bài viết "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp tòa án" Lê Sỹ Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 7/2012, tr 42 – 49; Bài viết "Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Dỗn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Số 3/2012, tr 60 – 65; Bài viết "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Phạm Thị Hương Lan, Tạp chí Kiểm sát Số 15/2010, tr 30 – 32; Bài viết "Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều quan điểm giải khác nhau" Nguyễn Hải An, Tạp chí Dân chủ Pháp luật Số 12/2010, tr 49 – 50… Các cơng trình nghiên cứu giải nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số cơng trình sâu nghiên cứu pháp luật hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Có thể thấy rõ điều qua cơng trình luận văn thạc sỹ Hầu hết chương luận văn phân tích làm rõ thực trạng pháp luật có kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến pháp luật QSDĐ pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh đó, có số viết, Bài viết "Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở" Trần Lệ Thu, Tạp chí Thanh tra Số 8/2015, tr 66 – 68; Bài viết "Hoàn thiện quy định chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản" Võ Văn Hịa, … Cùng với đó, số cơng trình sâu nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật số địa phương, từ nâng lên thành giải pháp chung cho việc nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Đây tri thức quý báu làm tảng lý luận cho luận văn Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề công bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân từ thực tiễn thành phố Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu