Khái ni ệm và phân loại bất động sản
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam, Điều 174, Luật số 3/2005/
Theo QH11, bộ luật dân sự, bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng liên quan đến đất Điều này cũng bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, cùng với các tài sản khác được pháp luật quy định.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Dựa trên kinh nghiệm quốc tế và nghiên cứu trong nước, bất động sản được phân loại thành ba loại chính: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng, công trình thương mại - dịch vụ, và BĐS hạ tầng (cả kỹ thuật và xã hội) Trong đó, nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền, là nhóm cơ bản và chiếm tỷ trọng lớn, với tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm bất động sản này đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, đồng thời góp phần phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, nhóm này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường bất động sản không chỉ ở Việt Nam mà còn trên toàn cầu.
Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình như di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang Những loại hình này không chỉ mang giá trị lịch sử mà còn đóng góp vào việc bảo tồn văn hóa và di sản quốc gia.
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
Việc phân chia bất động sản thành ba loại là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam.
Tín d ụ ng b ất động sản và vai trò củ a tín d ụ ng b ất động sản
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
Tín dụng bất động sản là mối quan hệ tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, bao gồm cả cá nhân và tổ chức, trong lĩnh vực bất động sản Ngân hàng cấp vốn cho khách hàng dựa trên mục đích vay vốn liên quan đến bất động sản, với nguyên tắc hoàn trả gốc và lãi.
Ngân hàng cung cấp dịch vụ cho vay cho khách hàng nhằm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, bao gồm xây dựng và bán nhà, sửa chữa nhà cửa, hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho các dự án, mua nhà trả góp và xây dựng văn phòng cho thuê.
Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, không chỉ hỗ trợ các nhà đầu tư trong việc kinh doanh mà còn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế và xã hội, do đó, việc cung cấp vốn hợp lý để kích thích sự phát triển của thị trường này là cần thiết Trong bối cảnh Việt Nam có nền kinh tế tăng trưởng cao, việc cho vay sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của lĩnh vực BĐS.
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy dòng chảy vốn trong nền kinh tế, góp phần phát triển thị trường BĐS và tạo điều kiện cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Dòng vốn từ kênh ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển nền kinh tế, đặc biệt là khi được lưu chuyển nhanh chóng vào thị trường bất động sản Sự phát triển đồng bộ giữa các thị trường sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển bền vững.
Cho vay bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa, giúp các chủ đầu tư có nguồn vốn chủ động để mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, xây dựng trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng và chung cư lớn Điều này góp phần tích cực vào quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước.
Cho vay bất động sản giúp doanh nghiệp giảm áp lực về vốn, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở rộng nhà xưởng Điều này không chỉ tăng quy mô hoạt động mà còn nâng cao lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh hội nhập kinh tế.
Ngân hàng đã tạo điều kiện cho người dân sở hữu nhà bằng cách cấp tín dụng cho việc mua bất động sản, giúp họ dễ dàng tiếp cận tài sản có giá trị lớn này Việc trả nợ vay được thực hiện trong thời gian dài, mang lại thuận lợi cho người mua nhà.
Cho vay bất động sản là sản phẩm phổ biến tại các ngân hàng, giúp đa dạng hóa danh mục dịch vụ và thu hút khách hàng Bên cạnh đó, sản phẩm này còn đóng vai trò quan trọng trong việc gia tăng dư nợ cho vay và nâng cao lợi nhuận cho ngân hàng.
Nhà nước có thể quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn thông qua việc theo dõi mức dư nợ cho vay trong lĩnh vực này Điều này giúp cung cấp cái nhìn tổng quát về sự phát triển của thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các biện pháp điều tiết hợp lý nhằm đảm bảo sự ổn định và bền vững cho thị trường.
Ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản (BĐS) bằng cách trở thành nhà tư vấn, cung cấp dịch vụ thanh toán và góp vốn cùng doanh nghiệp Sự kết hợp này đã tạo ra mối liên kết chặt chẽ giữa cung và cầu trên thị trường BĐS, từ đó thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường này.
Nhìn chung, cho vay BĐS có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất nước
Dù trải qua nhiều giai đoạn phát triển và biến động khác nhau, thị trường bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế Hoạt động cho vay bất động sản trở nên thiết yếu, đáp ứng nhu cầu thực tế của xã hội và đóng góp vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.
Nghi ệ p v ụ cho vay mua nhà, đấ t và xây d ự ng, s ử a ch ữ a nhà c ủ a NHTM
Khái ni ệm
Cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà là hình thức tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng Khách hàng sử dụng khoản vay để mua nhà, đất hoặc xây dựng, sửa chữa nhà cho mục đích cá nhân Đồng thời, khách hàng có trách nhiệm hoàn trả gốc và lãi theo các điều khoản trong hợp đồng tín dụng.
Nguyên t ắc, đối tượng, phương thức, điề u ki ện cho vay mua nhà, đấ t và xây
Việc sử dụng vốn vay đúng mục đích và hiệu quả là rất quan trọng, vì quan hệ cho vay thường phát sinh khi bên vay thiếu hụt vốn tạm thời Ngay từ đầu, mục đích vay đã được xác định, và nếu bên vay sử dụng vốn vào các mục đích khác, điều này có thể dẫn đến tình trạng kém hiệu quả và khó khăn trong việc hoàn trả Đặc biệt, nếu vốn vay được dùng cho đầu cơ bất động sản, rủi ro cao sẽ làm tăng khả năng khó thu hồi vốn Do đó, tuân thủ nguyên tắc sử dụng vốn vay đúng mục đích không chỉ đảm bảo khả năng thu hồi vốn mà còn nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư để trả nợ đúng hạn.
Vốn vay phải được hoàn trả cả vốn lẫn lãi đúng hạn theo thỏa thuận ban đầu giữa bên cho vay và bên vay Việc này không chỉ đảm bảo khả năng bảo toàn và tái đầu tư vốn cho bên cho vay mà còn thể hiện uy tín của bên vay trong các giao dịch vay mượn sau Đây là nguyên tắc cốt lõi trong quan hệ tín dụng.
Để giảm thiểu rủi ro trong các khoản vay mua nhà và đất, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng đảm bảo khoản vay bằng tài sản có giá trị tương đương Điều này là cần thiết vì các khoản vay này thường lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro, mặc dù ngân hàng có thể đạt được tỷ suất sinh lợi cao từ chúng.
Khách hàng bao gồm cá nhân và hộ gia đình có nhu cầu vay vốn để mua nhà, đất, xây dựng, sửa chữa nhà ở, hoặc phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh.
Có đủnăng lực pháp luật dân sựvà năng lực hành vi dân sự
Cá nhân/hộgia đình có hộ khẩu thường trú/KT3 tại Tỉnh/Thành phốnơi ngân hàng có trụ sở
Có độ tuổi nằm trong khoảng 20 đến 55 tuổi đối với nữ và 60 tuổi đối với nam;
Có mục đích vay rõ ràng, có gi ấy tờ hợp lệ chứng minh mục đích sử dụng vốn vay phù hợp với quy định của ngân hàng;
Có khảnăng tài chính đảm bảo trảđược nợ trong thời hạn cam kết;
Có TSBĐ và thực hiện bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật và ngân hàng;
Có tài khoản tiền gửi thanh toán tại ngân hàng
1.3.2.4 Phương thức cho vay Áp dụng phương thức cho vay từng lần: Mỗi lần vay vốn, khách hàng và ngân hàng thực hiện thủ tục vay vốn cần thiết và ký kết Hợp đồng tín dụng Căn cứ theo Hợp đồng tín dụng, ngân hàng có thể giải ngân số tiền vay một lần hoặc nhiều lần.
Khi vay mua nhà hoặc đất, tài sản bảo đảm (TSBĐ) sẽ độc lập với khoản vay Ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân bằng cách chuyển khoản vào tài khoản của bên bán tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng khác, hoặc có thể giải ngân tiền mặt ba bên theo tiến độ thanh toán được quy định trong hợp đồng mua bán giữa khách hàng và bên bán nhà.
Đối với cho vay mua nhà, đất có tài sản bảo đảm hình thành từ vốn vay, ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân tiền mặt hoặc chuyển khoản toàn bộ số tiền cho bên bán sau khi khách hàng hoàn tất thủ tục sang tên và phong tỏa tài sản bảo đảm.
Ngân hàng cung cấp cho vay xây dựng và sửa chữa nhà bằng cách giải ngân tiền mặt hoặc chuyển khoản cho nhà cung cấp vật tư, hàng hóa, dựa trên tiến độ xây dựng hoặc sửa chữa của khách hàng.
Khi giải ngân bằng tiền mặt, khách hàng cần cam kết cung cấp chứng từ xác minh mục đích sử dụng khoản vay theo tiến độ xây dựng hoặc sửa chữa công trình.
Các ch ỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng
1.4.1 Chỉ tiêu doanh số cho vay
Doanh số cho vay là chỉ tiêu quan trọng phản ánh quy mô cấp tín dụng của ngân hàng đối với nền kinh tế Chỉ tiêu này cung cấp cái nhìn chính xác và toàn diện về hoạt động cho vay trong một khoảng thời gian dài, cho thấy khả năng hoạt động tín dụng của ngân hàng qua các năm.
Chỉ tiêu này phản ánh các khoản thu nợ gốc mà ngân hàng đã thu hồi từ các khoản cho vay, bao gồm cả các khoản vay trong năm nay và các năm trước Nó cũng bao gồm thanh toán dứt điểm hợp đồng và thanh toán một phần.
1.4.3 Chỉ tiêu tổng dư nợ và kết cấu dư nợ
Tổng dư nợ là chỉ số quan trọng thể hiện lượng tiền mà ngân hàng đã cung cấp cho nền kinh tế tại một thời điểm nhất định Chỉ tiêu này bao gồm các khoản dư nợ cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, phản ánh sự hỗ trợ tài chính của ngân hàng đối với các hoạt động kinh tế.
Tổng dư nợ thấp có thể cho thấy hoạt động của ngân hàng kém hiệu quả, với khả năng mở rộng và tiếp thị hạn chế cùng trình độ nhân viên thấp Tuy nhiên, chỉ tiêu này không phải lúc nào cũng phản ánh chất lượng tín dụng, vì phía sau các khoản tín dụng là những rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt Tổng dư nợ thể hiện quy mô tín dụng và uy tín của ngân hàng đối với doanh nghiệp So sánh tổng dư nợ của ngân hàng với thị phần tín dụng tại địa bàn sẽ giúp xác định mức độ dư nợ của ngân hàng là cao hay thấp.
Kết cấu dư nợ phản ánh tỷ trọng các loại dư nợ trong tổng dư nợ, giúp ngân hàng xác định loại hình cho vay cần được đẩy mạnh để phù hợp với thực lực của mình So sánh kết cấu dư nợ với nguồn huy động cho phép ngân hàng đánh giá rủi ro liên quan đến từng loại hình cho vay.
1.4.4 Chỉ tiêu tỷ lệ nợ quá hạn:
Nợ quá hạn xảy ra khi người vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng hạn cho ngân hàng, dẫn đến mối quan hệ tín dụng không hoàn hảo Tỷ lệ nợ quá hạn được tính bằng phần trăm giữa nợ quá hạn và tổng dư nợ của ngân hàng thương mại tại một thời điểm nhất định, thường là vào cuối tháng, cuối quý hoặc cuối năm.
Tín dụng, về bản chất, liên quan đến việc hoàn trả, do đó tính an toàn là yếu tố quan trọng nhất quyết định chất lượng tín dụng Khi một khoản vay không được trả đúng hạn mà không có lý do chính đáng, nó sẽ trở thành nợ quá hạn với lãi suất cao hơn Phần lớn các khoản nợ quá hạn thường là những khoản nợ có vấn đề, có khả năng mất vốn Tỷ lệ nợ quá hạn cao sẽ gây khó khăn cho ngân hàng, dẫn đến nguy cơ mất vốn, giảm khả năng thanh toán và lợi nhuận Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn càng cao, chất lượng tín dụng càng thấp.
1.4.5 Chỉ tiêu hệ số thu nợ
Chỉ tiêu này phản ánh hiệu quả tín dụng của ngân hàng, cho thấy số tiền ngân hàng thu hồi được từ mỗi đồng vốn cho vay Tỷ lệ này càng cao càng tốt, cho thấy khả năng thu hồi nợ của ngân hàng hiệu quả hơn.
1.4.6 Chỉ tiêu hiệu suất sử dụng vốn
Chỉ tiêu này có thể được thể hiện bằng công thức:
Phân tích cơ cấu cho vay trong tổng nguồn vốn huy động giúp đánh giá tỷ trọng cho vay có phù hợp với khả năng đáp ứng của ngân hàng và nhu cầu vốn của nền kinh tế hay không Qua đó, các ngân hàng thương mại có thể xác định khả năng mở rộng tín dụng và đưa ra quyết định về quy mô và tỷ lệ cho vay.
Hiệu suất sử dụng vốn = Tổng dư nợ
Tỷ lệ nợ quá hạn = Nợ quá hạn
Hệ số thu nợ = Doanh số thu nợ / Doanh số cho vay
Đầu tư hợp lý trong các lĩnh vực khác nhau là cách hiệu quả để bảo đảm an toàn cho vốn vay và tối đa hóa lợi nhuận.
1.4.7 Chỉ tiêu lợi nhuận biên
Chỉ số lợi nhuận ròng phản ánh khả năng sinh lời của ngân hàng, cho thấy mỗi đồng doanh thu tạo ra bao nhiêu đồng lợi nhuận.
Ngân hàng có hệ số biên lợi nhuận gộp cao hơn cho thấy khả năng sinh lời tốt hơn và hiệu quả kiểm soát chi phí vượt trội so với các đối thủ cạnh tranh.
1.4.8 Chỉ tiêu thu nhập từ hoạt động tín dụng
Một khoản tín dụng chỉ được coi là chất lượng cao khi mang lại thu nhập cho ngân hàng, vì nguồn thu từ hoạt động tín dụng là yếu tố sống còn cho sự tồn tại và phát triển của ngân hàng Lợi nhuận từ tín dụng không chỉ đảm bảo khả năng thu hồi gốc mà còn tạo ra lãi, qua đó bảo vệ an toàn cho nguồn vốn cho vay.
Ngân hàng thương mại cần chú trọng không chỉ vào việc giảm tỷ lệ nợ quá hạn mà còn phải tăng thu nhập từ hoạt động tín dụng Tỷ lệ nợ quá hạn thấp sẽ không có ý nghĩa nếu không đi kèm với sự gia tăng lợi nhuận Chất lượng tín dụng chỉ thực sự quan trọng khi nó góp phần nâng cao khả năng sinh lời của ngân hàng.
Chương 1 cung cấp cái nhìn tổng quan về bất động sản (BĐS), bao gồm khái niệm và phân loại BĐS, cũng như hoạt động tín dụng bất động sản và vai trò của nó Nội dung chương này cũng đề cập đến các hình thức cấp tín dụng của ngân hàng thương mại (NHTM), đặc biệt là nghiệp vụ cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà Tập trung vào các nguyên tắc, đối tượng, phương thức và điều kiện cho vay, chương này kết thúc bằng việc đưa ra các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng.
Thu nhập từ hoạt động tín dụng = Lãi từ hoạt động tín dụng
Tổng thu nhập Lợi nhuận biên = Lợi nhuận ròng
TH Ự C TR Ạ NG S Ả N PH Ẩ M CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤ T VÀ XÂY D Ự NG, S Ử A CH Ữ A NHÀ T ẠI NH QUÂN ĐỘ I – CHI NHÁNH H Ồ CHÍ MINH
Gi ới thiệu Ngân hàng
2.1.1 Tổng quan về NHTMCP Quân Đội (MB)
2.1.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển
Ngày 04/11/1994, Ngân hàng Quân Đội được thành lập với số vốn điều lệ 20 tỷđồng và 25 cán bộ nhân viên
Năm 1997, MB đã vững vàng vượt qua cơn khủng hoảng tài chính, là Ngân hàng Cổ phần duy nhất vẫn có lãi
Vào năm 2000, MB đã vượt qua giới hạn của một ngân hàng truyền thống và dần phát triển thành một tập đoàn mạnh mẽ, khởi đầu bằng việc thành lập hai công ty thành viên.
Công ty TNHH Chứng khoán Thăng Long (TLS) và Công ty Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản của Ngân hàng Quân Đội (AMC) đang nỗ lực đa dạng hóa dịch vụ nhằm xây dựng một mô hình tổ chức hiện đại và đa năng.
Năm 2006, MB đã mở rộng hoạt động của mình thông qua việc thành lập Công ty Quản lý Quỹ Đầu tư Chứng khoán Hà Nội (HFM), hiện nay được biết đến với tên gọi Công ty cổ phần Quản lý Quỹ Đầu tư.
Năm 2007, tiếp nối tiến trình hiện đại hóa hệ thống công nghệ của NH, MB đã triển khai thành công hệ thống Core Banking T24
Năm 2009, MB hoàn thành việc tăng mức vốn điều lệ lên 5.300 tỷđồng
MB đã đánh dấu một giai đoạn mới với những thành công mới, vững vàng ở vị trí là
1 trong 5 ngân hàng TMCP hàng đầu Việt Nam
Khai trương chi nhánh tại Lào – Chi nhánh đầu tiên của MB tại nước ngoài, đánh dấu bước mở rộng đầu tư ra nước ngoài của MB
Moody’s, tổ chức xếp hạng uy tín toàn cầu, đã đánh giá và xếp hạng Ngân hàng MB ở mức E+, tương đương với nhóm ngân hàng có chất lượng tốt tại Việt Nam.
Tăng mức vốn điều lệ 7.300 tỷđồng
Ngày 01/11/2011, cổ phiếu NH Quân Đội đã chính thức giao dịch trên SGDCK
TP.HCM với mã chứng khoán là MBB Trong vòng 6 năm qua, MB liên t ục được
NHNN Việt Nam đã đạt xếp hạng A, tiêu chuẩn cao nhất do ngân hàng này ban hành Đồng thời, NHNN cũng thường xuyên nhận được nhiều giải thưởng uy tín trong nước từ các cơ quan và tổ chức có danh tiếng.
2.1.1.2 Vị thế của Ngân hàng Quân Đội trong ngành
MB đứng trong top 10 ngân hàng lớn nhất về cho vay và huy động, với thị phần cho vay đạt 2,2% và huy động đạt 3% vào cuối năm 2010 Ngân hàng này đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp dịch vụ tài chính cho các doanh nghiệp.
Quân Đội đã mang đ ến cho Ngân hàng lợi thế đáng kể về danh mục khách hàng so với các NHTM khác
MB là một trong mười ngân hàng lớn nhất tại Việt Nam, với tổng tài sản và vốn điều lệ ấn tượng vào năm 2010 Trong giai đoạn 2004 – 2010, ngân hàng này ghi nhận tốc độ tăng trưởng bình quân cao, đạt 60,3% cho cả hai chỉ tiêu tài chính.
Trong giai đoạn 2007-2010, MB đã ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ và ổn định, với các chỉ tiêu chính trong bảng cân đối kế toán và báo cáo thu nhập đều đạt tốc độ tăng trưởng hàng năm lớn hơn 50% Mặc dù nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với hai đợt thắt chặt chính sách tiền tệ vào cuối năm 2008 và 2010, MB vẫn duy trì được sự phát triển ấn tượng.
So với các ngân hàng thương mại lớn thuộc nhóm một và nhóm hai đã niêm yết, MB đạt được sự tăng trưởng cao và đồng đều ở các chỉ tiêu chính Cụ thể, ngân hàng này ghi nhận sự tăng trưởng ấn tượng trong tổng thu nhập hoạt động và thu nhập lãi thuần.
57.1%/năm và 77.12%/năm, gấp hơn hai lần so với các NHTM nhóm một là VCB,
CTG và cao hơn nhiều so với các ngân hàng nhóm hai Tăng trưởng huy động và tín dụng cũng ở mức cao nhất
2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức và mạng lưới hoạt động
Cơ cấu tổ chức của NHTMCP Quân Đội
Hình 2.1: Sơ đồ tổ chức của NHTMCP Quân Đội
Tính đến 31/12/2010 hệ thống của MB bao gồm 1 Hội sở chính, 1 Sở giao dịch, 1
Chi nhánh tại Lào, 138 Chi nhánh và Các điểm giao dịch, 334 máy ATM, 1.849 máy POS phân bổở 24 tỉnh thành kinh tế phát triển trên cảnước
Giải thưởng FAST 500 vinh danh các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng ấn tượng Giải thưởng này được xây dựng dựa trên nghiên cứu và đánh giá độc lập theo tiêu chuẩn quốc tế của công ty.
Vietnam Report hợp tác với các chuyên gia kinh tế hàng đầu trong và ngoài nước để đảm bảo tính khách quan và khoa học cao nhất trong các phân tích và báo cáo của mình.
Tháng 1/2011, MB lần thứ 2 liên tiếp nhận được chứng nhận Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam năm 2010 (VNR 500).
Vào ngày 29 tháng 3 năm 2011, ngân hàng MB đã vinh dự nhận giải thưởng "Ngân hàng có chất lượng dịch vụ thanh toán quốc tế và quản lý tiền mặt xuất sắc nhất" từ ngân hàng HSBC Đặc biệt, MB đã duy trì thành tích ấn tượng này trong suốt 5 năm liên tiếp.
2.1.1.4 Kết quả hoạt động của NHTMCP Quân Đội vài năm trở lại đây a) Tốc độ tăng trưởng
Tăng trưởng vốn điều lệ
Năm 2010, vốn điều lệ của MB đã đạt mức 7.300 tỷđồng (tăngthêm 2.000 tỷđồng)
Vốn điều lệ của MB cao hơn 7.000 tỷ đồng, thuộc nhóm ngân hàng có quy mô lớn, trong khi vốn chủ sở hữu của MB gần đạt 10.000 tỷ đồng.
Năm 2011, MB dự kiến tăng vốn điều lệ lên 10.000 tỷ đồng, điều này không chỉ nâng cao năng lực hoạt động mà còn cải thiện khả năng cạnh tranh của ngân hàng Việc tăng vốn sẽ tạo cơ sở vững chắc cho MB phát triển mạnh mẽ, bền vững và an toàn trong tương lai.
Tăng trưởng huy động vốn
Trong giai đoạn 2008-2010, giữa cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và sự cạnh tranh khốc liệt giữa các ngân hàng, hoạt động huy động vốn của MB đã gặp nhiều thách thức so với các năm trước đó.
14 trước đó vẫn tiếp tục tăng trưởng (năm 2008 đạt 153,7% so với năm 2007, năm 2009 đạt 153,31% so với năm 2008, năm 2010 đạt 163,6% so với cùng kỳnăm 2009)
Riêng trong 9 tháng đầu năm 2011, mặc dù nhiều NH gặp khó khăn về thanh khoản, tổng tiền gửi của MB vẫn đạt 94.561 tỷ đồng, tăng 7,4% so với cuối năm
GI Ả I PHÁP M Ở R Ộ NG HO ẠT ĐỘ NG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤ T VÀ XÂY D Ự NG, S Ử A CH Ữ A NHÀ T Ạ I NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH HỒ CHÍ MINH
D ự đoán về tình hình B ĐS trong tương lai và nhu cầ u c ủa ngườ i tiêu dùng
trong cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà đất
3.1.1 Dựđoán về tình hình BĐS trong tương lai:
Dự đoán thị trường bất động sản sẽ gặp khó khăn cho đến hết năm 2011, nhưng sẽ dần thoát khỏi tình trạng đóng băng và khởi sắc từ cuối năm 2012 do một số lý do nhất định.
NHNN đã công bố chính sách tiền tệ năm 2012, nhấn mạnh việc áp dụng chính sách tín dụng cho bất động sản Nội dung chính của chính sách này sẽ được triển khai nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản và thúc đẩy phát triển kinh tế.
Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam đang phát triển, thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên, nếu không có biện pháp kiểm soát chặt chẽ, thị trường này có thể phát triển quá mức, dẫn đến hình thành "bong bóng" và gây ra rủi ro cho xã hội Hơn nữa, tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế chung.
Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước sẽ áp dụng cách tiếp cận thực tế nhằm ngăn chặn sự gia tăng của bong bóng bất động sản, đồng thời kích thích hoạt động thị trường ở mức độ hợp lý.
Ngay sau thông điệp từ NHNN, một số ngân hàng thương mại đã hạ lãi suất cho vay xuống còn 19%/năm Nhiều ngân hàng khác, dù không công bố giảm lãi suất, nhưng đã nới lỏng điều khoản tín dụng để hỗ trợ khách hàng, cho phép vay với thời hạn lên tới 20 năm và thời gian ân hạn tối đa 36 tháng Khách hàng có thể vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn.
Theo quy định hiện nay, khách hàng chỉ được vay tối đa 80% giá trị tài sản đảm bảo và không vượt quá 70% giá trị của tài sản đó Những chính sách này của các ngân hàng thương mại sẽ giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các khoản vay phù hợp với nhu cầu của mình.
Mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2012 được duy trì ở mức 6%, giống như năm 2011, trong khi lạm phát cần được kiểm soát để nâng cao thu nhập của người dân Điều này sẽ kích thích nhu cầu mua nhà, theo Nghị quyết về Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Vào sáng ngày 09/11/2011, Quốc hội đã thông qua nghị quyết về chỉ tiêu kinh tế năm 2012, với mục tiêu tăng trưởng GDP đạt từ 6% đến 6,5% Đồng thời, Quốc hội cũng đặt ra yêu cầu giảm chỉ số giá tiêu dùng trong năm tới xuống dưới 10%.
Cuối quý IV năm 2011, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến tình trạng bán tháo dự án từ các doanh nghiệp phải đáo hạn trước ngày 31/12/2011 Để đáp ứng nhu cầu tài chính, nhiều nhà đầu tư sẽ buộc phải hạ giá mạnh các dự án, điều này không chỉ giúp họ thu hồi vốn mà còn kích thích nhu cầu mua nhà từ phía người tiêu dùng.
Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) đang đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, dẫn đến sự cạnh tranh khốc liệt giữa các chủ đầu tư nhằm thu hút khách hàng Sự gia tăng nguồn cung nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho người tiêu dùng tiếp cận với các loại hình nhà phù hợp với khả năng tài chính của họ Theo dự báo của Công ty CBRE Việt Nam, riêng thị trường Hà Nội trong năm 2011 sẽ có thêm khoảng 16.000 căn hộ, tương đương với tổng nguồn cung của hai năm 2009 và 2010, chưa kể nguồn cung còn tồn đọng từ các năm trước.
Tuy nhiên trong khoảng thời gian sắp tới thì thị trường BĐS vẫn tiếp tục khó khăn cho đến năm 2012:
Nguồn cung bất động sản hiện nay không chỉ đến từ các chủ đầu tư mà còn từ nhà đầu tư thứ cấp, với khối lượng lớn Nếu các nhà đầu tư thứ cấp quyết định đưa sản phẩm ra thị trường, lượng cung sẽ tăng đáng kể.
Lãi suất ngân hàng khó có khả năng giảm trong thời gian ngắn do lạm phát vẫn đang ở mức cao Trong bối cảnh lạm phát gia tăng mạnh mẽ, lãi suất duy trì ở mức cao và giá vàng có sự biến động lớn, tình hình kinh tế hiện tại tạo ra nhiều thách thức cho việc điều chỉnh lãi suất.
Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn cho đến năm 2012, với lạm phát hiện đang đứng đầu châu Á, làm hạn chế nguồn vốn đầu tư Tỷ lệ lạm phát và lãi suất cao là những yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, trong khi tính thanh khoản bị hạn chế do chính sách thắt chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước.
Thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với tình trạng cung vượt cầu, điều này khiến vai trò của ngân hàng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết Ngân hàng không chỉ là cầu nối giữa nhà đầu tư và người mua thực, mà còn ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư, đặc biệt là khi tỷ giá ngoại tệ có sự biến động mạnh.
Tín dụng bị thắt chặt đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến khả năng mua nhà của người dân Theo báo cáo của Viet Nam Report về hành vi vay vốn mua nhà tại Hà Nội vào tháng 3 vừa qua, khoảng 45% người mua nhà dự định vay ngân hàng, 25% sử dụng vốn tự có và 30% tìm kiếm các nguồn vay khác.
Đề xu ấ t và các gi ả i pháp m ở r ộ ng ho ạt độ ng cho vay mua nhà, đấ t và xây
3.2.1 Đề xuất và những giải pháp cụ thể cho sản phẩm cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà đất:
MB - HCM cần xác định các chiến lược nhằm gia tăng dư nợ cho các sản phẩm vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà Nhu cầu của khách hàng trong lĩnh vực vay mua nhà dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới, đặc biệt khi sản phẩm này được loại khỏi danh mục phi sản xuất.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã thông báo sẽ giảm lãi suất cho vay trong lĩnh vực sản xuất và cho những người mua nhà để ở, tạo cơ hội cho MB cung cấp ưu đãi cạnh tranh nhằm thu hút khách hàng Chương trình “Dễ dàng vay vốn - Sở hữu căn nhà mơ ước” của NH An Bình (ABBank) hỗ trợ cá nhân có thu nhập ổn định vay vốn sửa chữa hoặc mua nhà, với thời gian vay lên tới 20 năm và ân hạn tối đa 36 tháng Khách hàng có thể vay tối đa 90% nhu cầu vốn, không quá 70% giá trị tài sản đảm bảo Tương tự, NH Đại Dương (OceanBank) cũng giới thiệu gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ 19%/năm, nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường.
Để cạnh tranh hiệu quả với các ưu đãi từ đối thủ, ngân hàng sẽ giảm lãi suất cho vay cho những khách hàng đủ điều kiện, nhằm mang đến mức lãi suất ưu đãi hấp dẫn hơn.
Khả năng này xuất phát từ việc đối tượng cho vay đã được loại khỏi rổ phi sản xuất, dẫn đến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro và chi phí quản lý.
NHNN đang xem xét việc giảm lãi suất huy động từ 14%/năm xuống còn 12%/năm và sẽ áp dụng các chính sách hỗ trợ thanh khoản cho các ngân hàng, điều này sẽ tạo điều kiện để giảm lãi suất cho vay Để tăng dư nợ, MB-HCM cần thực hiện các giải pháp hiệu quả.
• Tăng tỷ lệ tài trợ lên 85% giá trị dự toán xây mới/sửa chữa nhà đối với trường hợp
TSBĐ hiện nay chủ yếu hình thành từ vốn vay, với tỷ lệ lên tới 80%, trong khi tỷ lệ cho vay đối với nhà/đất dự định mua là 70% Để cạnh tranh hiệu quả với các ưu đãi từ đối thủ, như ANZ cung cấp tỷ lệ tài trợ tối đa 100% giá trị bất động sản, TSBĐ cần điều chỉnh các chính sách tài chính của mình.
Ngân hàng ANZ cung cấp thời hạn vay vốn tối đa lên đến 20 năm, giúp tiếp cận khách hàng có mức thu nhập trung bình Trong khi đó, thời gian vay của MB - HCM hiện nay chỉ kéo dài 10 năm, được coi là thấp hơn so với các ngân hàng khác.
Ngân hàng cần mở rộng nguồn tài sản đảm bảo và cho phép tư nhân vay tín chấp, đặc biệt là đối với khách hàng truyền thống Việc hỗ trợ nguồn vốn cho khách hàng cá nhân sẽ giúp ngân hàng cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp hơn, từ đó tạo ra lợi thế cạnh tranh trong thị trường tín dụng.
3.2.1.2 Kiểm soát chất lượng tín dụng:
Phát triển tín dụng cần gắn liền với việc nâng cao chất lượng tín dụng, trong đó chất lượng tín dụng phải được ưu tiên hàng đầu Mục tiêu đặt ra là kiểm soát tỷ lệ nợ xấu dưới 1,5% và nợ quá hạn dưới 4% Trong trường hợp phát sinh nợ xấu, các chi nhánh cần lập kế hoạch thu hồi tập trung nhằm ngăn chặn việc phát sinh nợ quá hạn mới và gửi kế hoạch này về Khối quản trị rủi ro.
Khối quản trị rủi ro theo dõi, đánh giá và báo cáo Tổng Giám đốc kết quả thực hiện
Cần nghiêm túc tuân thủ các điều kiện cho vay và giải ngân đã được phê duyệt, đồng thời kiểm soát mục đích sử dụng vốn, dòng tiền thanh toán và tài sản đảm bảo (TSBĐ) Điều này nhằm tránh tình trạng cho vay để khách hàng đảo nợ tại ngân hàng khác, cũng như đảm bảo rằng TSBĐ có giá trị trên sổ sách nhưng không có tính khả mại Ngoài ra, cần lưu ý rằng giá trị thực của TSBĐ phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ/TSBĐ theo phê duyệt.
Theo dõi tình hình thu nhập của khách hàng và duy trì liên lạc thường xuyên để hiểu rõ quá trình làm việc của họ tại công ty Điều này giúp có biện pháp xử lý kịp thời nếu phát sinh nợ quá hạn tại MB.
Ngày nay, sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt trong việc tìm kiếm nguồn vốn rẻ và tài trợ có rủi ro thấp Ngoài ra, ngân hàng còn phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các tổ chức phi ngân hàng, những đơn vị cung cấp dịch vụ mà ngân hàng chưa khai thác Vì vậy, các ngân hàng cần áp dụng những giải pháp hiệu quả để nâng cao hoạt động marketing của mình.
• để cạnh tranh với các NH khác như:
Để nắm bắt tâm lý người tiêu dùng, MB cần triển khai nhiều hình thức khuyến mãi hấp dẫn và thiết thực, như chiến dịch khuyến mại mở thẻ ATM tại các điểm giao dịch, áp dụng lãi suất bậc thang, và tặng quà cho khách hàng trong các dịp khai trương trụ sở mới hoặc giới thiệu sản phẩm, dịch vụ mới.
Ngân hàng cần liên tục tìm kiếm thị trường mới và khách hàng tiềm năng để tối ưu hóa doanh số bán hàng, đồng thời đảm bảo an toàn và hiệu quả trong quá trình cung ứng sản phẩm Do đó, việc tăng cường thực hiện các công việc cần thiết là rất quan trọng.
Xúc tiến bán hàng là hoạt động hiệu quả với chi phí thấp, nhưng tại ngân hàng hiện nay vẫn còn ít và đơn điệu Để nâng cao hiệu quả, ngân hàng cần cải tiến các biện pháp xúc tiến và thực hiện thường xuyên hơn, đồng thời áp dụng đa dạng các công cụ hỗ trợ.