Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất và xây dựng, sửa chữa nhà tại ngân hàng quân đội chi nhánh hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - TÀI CHÍNH TP.HCM KHOA TÀI CHÍNH – KINH DOANH TIỀN TỆ KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT VÀ XÂY DỰNG, SỬA CHỮA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH HỒ CHÍ MINH GVHD: Th.S VŨ THỊ LỆ GIANG SVTH : BÙI THỊ THÚY LINH MSSV : 0754031015 TPHCM, 12-2011 Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP VÀ NHẬN XÉT CỦA CHUYÊN VIÊN HƯỚNG DẪN i NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ii MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG CỦA NHTM 1.1 Khái niệm phân loại bất động sản 1.2 Tín dụng bất động sản vai trị tín dụng bất động sản 1.3 Nghiệp vụ cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà NHTM 1.3.1 Khái niệm 1.3.2 Nguyên tắc, đối tượng, phương thức, điều kiện cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 1.4 Các tiêu đánh giá chất lượng tín dụng CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG SẢN PHẨM CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT VÀ XÂY DỰNG, SỬA CHỮA NHÀ TẠI NH QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH HỒ CHÍ MINH 2.1 Giới thiệu Ngân hàng 2.1.1 Tổng quan NHTMCP Quân Đội 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 2.1.1.2 Vị Ngân hàng Quân Đội ngành 10 2.1.1.3 Cơ cấu tổ chức mạng lưới hoạt động 11 2.1.1.4 Kết hoạt động NHTMCP Quân Đội vài năm trở lại 13 2.1.1.5 Triển vọng kế hoạch phát triển tương lai 15 2.1.2 Tổng quan NHTMCP Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh 2.1.2.1 Lịch sử hình thành phát triển 16 2.1.2.2 Cơ cấu tổ chức NHTMCP Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh 17 2.1.2.3 Chức năng, nhiệm vụ phòng ban 17 2.1.2.4 Các sản phẩm tín dụng Ngân hàng 19 2.2 Thực trạng sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 2.2.1 Một số quy định pháp lý Ngân hàng nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản NHTM 19 iii 2.2.2 Giới thiệu sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 25 2.2.3 Định hướng cho vay bất động sản Ngân hàng Quân Đội 2.2.3.1 Định hướng 25 2.2.3.2 Biện pháp tổ chức thực 26 2.2.4 Quy trình hướng dẫn nghiệp vụ cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 2.2.4.1 Quy trình 27 2.2.4.2 Nhận xét quy trình cho vay 31 2.2.5 Phân tích tình hình cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà NHTMCP Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh 2.2.5.1 Phân tích tỷ trọng tăng trưởng doanh số cho vay 32 2.2.5.2 Phân tích dư nợ cho vay 33 2.2.5.3 Phân tích hệ số thu nợ 39 2.2.6 Đánh giá hoạt cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà NHTMCP Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh 40 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ, ĐẤT VÀ XÂY DỰNG, SỬA CHỮA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH HỒ CHÍ MINH 3.1 Dự đốn tình hình BĐS tương lai nhu cầu người tiêu dùng cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 3.1.1 Dự đốn tình hình BĐS tương lai 45 3.1.2 Nhu cầu nhà 47 3.2 Đề xuất giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 3.2.1 Đề xuất giải pháp cụ thể cho sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 48 3.2.2 Những giải pháp chung 50 iv 3.3 Một số kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Chính phủ 3.3.1 Nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng 53 3.3.2 Hoàn thiện khung khổ pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản 54 3.3.3 Các biện pháp để thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng đóng băng 56 KẾT LUẬN 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT MB HĐTD HS HĐQT KV TGĐ GĐ QHKH TSBĐ NHNN GTCG KTTV Kho quỹ TPĐVCV QLTDCN GĐĐVCV QLTDHS PTHT Ban TGĐ CTHĐQT TSBĐ KTTV Kho quỹ TPĐVCV QLTDCN GĐĐVCV QLTDHS PTHT Ban TGĐ CTHĐQT TSBĐ KTTV Kho quỹ TPĐVCV QLTDCN GĐĐVCV QLTDHS Ngân hàng TMCP Quân Đội Hội đồng tín dụng Hội sở Hội đồng quản trị Khu vực Tổng giám đốc Giám đốc Quan hệ khách hàng Tài sản bảo đảm Ngân hàng Nhà nước Giấy tờ có giá Nhân viên hỗ trợ làm kế tốn tiền vay Cán kho quỹ Trưởng/Phó phịng KHCN; Trưởng/Phó phịng giao dịch Quản lý tín dụng đơn vị cho vay Giám đốc/Phó Giám đốc đơn vị cho vay Quản lý tín dụng Hội sở Cán phụ trách phận hỗ trợ/Phó phịng KHCN phụ trách phận hỗ trợ Ban Tổng giám đốc Chủ tịch Hội đồng quản trị Tài sản bảo đảm Nhân viên hỗ trợ làm kế toán tiền vay Cán kho quỹ Trưởng/Phó phịng KHCN; Trưởng/Phó phịng giao dịch Quản lý tín dụng đơn vị cho vay Giám đốc/Phó Giám đốc đơn vị cho vay Quản lý tín dụng Hội sở Cán phụ trách phận hỗ trợ/Phó phòng KHCN phụ trách phận hỗ trợ Ban Tổng giám đốc Chủ tịch Hội đồng quản trị Tài sản bảo đảm Nhân viên hỗ trợ làm kế toán tiền vay Cán kho quỹ Trưởng/Phó phịng KHCN; Trưởng/Phó phịng giao dịch Quản lý tín dụng đơn vị cho vay Giám đốc/Phó Giám đốc đơn vị cho vay Quản lý tín dụng Hội sở vi DANH MỤC HÌNH Hình Nội dung Trang Hình 2.1 Sơ đồ tổ chức NHTMCP Qn Đội 12 Hình 2.2 Tăng trưởng tín dụng năm 2004 – tháng 2011 14 Hình 2.3 Lợi nhuận sau thuế MB từ năm 2004 - 2010 15 Hình 2.4 Cơ cấu tổ chức MB - HCM 17 Hình 2.5 Lưu đồ thực quy trình cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà 28 DANH MỤC BẢNG Bảng Bảng 2.1 Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 2.6 Bảng 2.7 Nội dung Tỷ trọng doanh số cho vay sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà MB - HCM Tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà MB – HCM Tỷ trọng dư nợ cho vay sản phẩm tín dụng MB – HCM Tăng trưởng dư nợ cho vay sản phẩm tín dụng MB HCM Bảng dư nợ theo thời hạn vay sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà MB – HCM Bảng tỷ lệ nợ xấu theo thời hạn vay sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà MB – HCM Hệ số thu nợ sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà Trang 32 33 34 35 38 38 39 vii LỜI MỞ ĐẦU Hội nhập kinh tế quốc tế yêu cầu khách quan quốc gia nay, Việt Nam khơng nằm ngồi xu hướng Kể từ gia nhập WTO đến nay, kinh tế Việt Nam có bước chuyển biến sâu sắc tất lĩnh vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục qua năm, ình t hình tr ị ổn định, tạo niềm tin cho nhà đầu tư nước mạnh dạn đầu tư vào nước ta Từ đó, góp phần tạo công ăn việc làm cho người dân, tăng thu nhập nâng cao chất lượng sống Khi thu nhập tăng cao kéo theo nhu cầu cải thiện đời sống, nhu cầu tiêu dùng tăng cao nhu cầu khơng thể thiếu nhu cầu nhà “An cư lạc nghiệp”, câu thành ngữ mà ông cha ta đúc k ết từ bao đời qua giữ nguyên giá trị ngàn đời sau, nhà t ổ ấm hạnh phúc gia đình, niềm mong ước lớn lao người Trong giá nhà đất Việt Nam ta cao so với thu nhập họ, “cao gấp 25 lần thu nhập năm người lao động trung bình nước phát triển tỷ lệ lần, nước chậm phát triển tỷ lệ lần” vấn đề tích góp đủ tiền mua nhà trở nên q khó khăn họ Việt Nam đánh giá quốc gia có tốc độ tăng dân sơ cao, dân số Việt Nam đạt khoảng 86.93 triệu người tính đến năm 2010 (theo Tổng cục thống kê), dân số nước ta phần đông dân số trẻ, động, thu nhập không ngừng cải thiện Tương ứng với tỷ lệ dân số thị tăng lên nhanh chóng Dân số gia tăng đô thị tạo sức ép lớn nhà Do đó, nhu cầu vay tiền mua nhà người dân ln ln cao ngân hàng Chính vấn đề mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu khách hàng để cạnh tranh với ngân hàng bạn nhằm chiếm lĩnh thị trường tiềm Ngân hàng Quân đội vấn đề thiết Đặng Hùng Võ (07/08/2011), “Giá nhà cao gấp 25 lần giá tiền thu nhập năm”, Xã hội online, truy cập http://xahoi.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-o-cao-gap-25-lan-gia-tien-thu-nhap-1-nam-37931.html vào ngày 15/10/2011 viii Xuất phát từ thực tế qua thời gian thực tập Phòng Khách hàng cá nhân Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Hồ Chí Minh, chọn đề tài “ Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu  Mục tiêu nghiên cứu: Tìm hiểu thực trạng trình cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Hồ Chí Minh Trên sở đánh giá thực trạng đối tượng cho vay để xây dựng số biện pháp chủ yếu nhằm nâng cao hiệu hoạt động  Các câu hỏi nghiên cứu: Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng Quân Đội – chi nhánh Hồ Chí Minh năm vừa qua nào? Một số quy định pháp lý Ngân hàng nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động cho vay BĐS NHTM nào? Quy trình cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà áp dụng cho đối tượng vay vốn có thuận lợi khó khăn gì? Tình hình cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà đất NHTMCP Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh năm vừa qua nào? Dự đoán tình hình BĐS nhu cầu người tiêu dùng việc vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà tương lai nào? Để mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà cần biện pháp nào? Phương pháp nghiên cứu Phương pháp thu thập liệu thứ cấp từ Ngân hàng Quân Đội – Chi nhánh Hồ Chí Minh tổng hợp nguồn tài liệu tham khảo từ sách, báo, internet để nắm thông tin cách đầy đủ nhằm đáp ứng mục tiêu phân tích nội dung ix CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA, XÂY DỰNG VÀ SỬA CHỮA NHÀ ĐẤT TẠI NHTMCP QUÂN ĐỘI – CHI NHÁNH HỒ CHÍ MINH 3.1 Dự đốn tình hình BĐS tương lai nhu cầu người tiêu dùng cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà đất 3.1.1 Dự đoán tình hình BĐS tương lai: Dự đốn thị trường BĐS gặp khó khăn từ hết năm 2011 sau dần tình trạng đóng băng khởi sắc từ cuối năm 2012 số lý sau:  NHNN thức đưa thơng điệp Chính sách tiền tệ năm 2012, khẳng định có sách tín dụng cho BĐS, nội dung sách: Trong kinh tế nước phát triển Việt Nam thị trường kinh doanh BĐS động lực cho việc phát triển kinh tế xã hội, khơ ng có biện pháp kiểm sốt chặt chẽ từ tích cực chuyển sang tiêu cực làm cho thị trường phát triển mức, tạo “bong bóng” gây rủi ro cho xã hội Nếu thị trường BĐS đóng băng có hệ lụy cho kinh tế nói chung Do vậy, Chính phủ NHNN có cách nhìn thực tế để khơng làm cho bong bóng BĐS tăng lên đồng thời khơi dậy hoạt động thị trường mức độ hợp lý Ngay sau NHNN đưa thơng ệp số NHTM định hạ lãi suất cho vay xuống mức 19%/năm Bên cạnh đó, nhiều NH khơng tun bố hạ lãi suất nới điều khoản tín dụng nhằm hỗ trợ KH cho vay thời hạn tới 20 năm, thời gian ân hạn tối đa tới 36 tháng KH vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn (theo quy định 80%) không vượt 70% giá trị tài sản đảm bảo Với sách NHTM tạo điều kiện cho khách hàng tiếp cận khoản vay phù hợp với nhu cầu  Mục tiêu tăng trưởng kinh tế năm 2012 giữ nguyên so với năm 2011 mức 6% lạm phát yêu cầu kéo xuống giúp thu nhập người dân cải thiện, kích thích nhu cầu mua nhà Nghị Kế hoạch phát triển kinh tế - xã 45 hội năm 2012 Quốc hội thông qua sáng 09/11/2011 Cụ thể, Quốc hội đặt tiêu tăng trưởng kinh tế 2012 mức - 6,5% đưa mức tăng số giá tiêu dùng năm tới 10%  Thời điểm cuối quý IV năm 2011, thị trường BĐS tiếp tục có đợt bán tháo dự án doanh nghiệp phải đáo hạn trước ngày 31/12/2011 bắt buộc phải có nguồn tài đủ để đáp ứng nguồn cần trả Do áp lực từ phía ngân hàng nhiều nhà đầu tư giảm giá mạnh dự án để thu tiền qua kích thích nhu cầu mua nhả người tiêu dùng  Với tình hình BĐS cung lớn cầu Với nguồn cung tung thị trường ngày nhiều, thị trường tiếp tục chứng kiến cạnh tranh khốc liệt chủ đầu tư để lơi kéo KH phía tạo nhiều điện thuận lợi cho KH tiếp cận với loại nhà phù hợp với thu nhập người Theo tính tốn Cơng ty CBRE Việt Nam, năm 2011 riêng thị trường Hà Nội đón nhận thêm khoảng 16.000 căn, tương đương với tổng nguồn cung hai năm 2009 2010, số chưa tính đến nguồn cung cịn tồn lại từ năm trước Bên cạnh nguồn cung dồi từ phía chủ đầu tư nguồn cung nhà đầu tư thứ cấp nắm giữ tương đối lớn, số lượng nhà đầu tư thứ cấp tung thị trường khối lượng tăng lên nhiều Tuy nhiên khoảng thời gian tới thị trường BĐS tiếp tục khó khăn năm 2012: Do lãi suất ngân hàng khó giảm thời gian ngắn lạm pháp nước ta cao Trong bối cảnh lạm phát tăng mạnh, lãi suất cao, giá vàng biến động mạnh BĐS cịn khó khăn cịn khó khăn 2012 Lạm phát Việt Nam dẫn đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường bị hạn chế Các yếu tố tác động đến định đầu tư tỷ lệ lạm phát lãi suất cao tính khoản bị giới hạn sách thắt chặt tín dụng NHNN Ở nước ta, tín “Thị trường bất động sản cung lớn cầu”, Báo online, truy cập http://www.baomoi.com/Thitruong-BDS-khi-cung-lon-hon-cau/147/6095108.epi vào ngày 15/10/2010 46 dụng ngân hàng có vai trị quan trọng thị trường nhà ở, cầu nối cho nhà đầu tư người có nhu cầu thực Bên cạnh đó, việc tỷ giá ngoại tệ biến động mạnh tác động tiêu cực đến tâm lí nhà đầu tư  Do tín dụng bị thắt chặt tác động mạnh mẽ đến khả mua nhà người dân theo báo cáo nghiên cứu Viet Nam Report hành vi vay vốn mua nhà người dân địa bàn Hà Nội vào tháng vừa qua, có khoảng 45% người mua nhà có kế hoạch vay ngân hàng, 25% mua vốn tự có 30% vay mượn nguồn khác Cùng với tâm lí kì vọng giá nhà đất tiếp tục sụt giảm nên người mua không mặn mà với thị trường mà chờ đợi giá nhà xuống thấp Bởi vậy, giao dịch thị trường tiếp tục trầm lắng ngắn hạn Tóm lại, thời gian qua NHNN có nh ững tín hiệu hỗ trợ cho thị trường BĐS khỏi tình trạng khó khăn, MB nên sẵn sàng nguồn lực để đón đầu ấm dần lên thị trường tạo điều kiện cho hoạt động cho vay mua nhà đến với đại đa số khách hàng cho vay B ĐS m ột lĩnh v ực hứa hẹn nhiều tiềm mang đến lợi nhuận cao cho NH 3.1.2 Nhu cầu nhà Theo kết Tổng điều tra dân số nhà ngày 01/04/2009, năm dân số Việt Nam tăng triệu người, diện tích nhà bình quân người 18,6m2 Đến năm 2015, dân số Việt Nam khoảng 91,5 triệu người nhu cầu nhà 1.966,6 triệu m2, đó, khu vực đô thị 891,8 triệu m2, đáp ứng chỗ cho 34,3 triệu người dân Để diện tích bình qn khơng giảm, năm phải có thêm khoảng 19 triệu m2nhà Nhu cầu nhà người dân cịn lớn Bình qn diện tích nhà đầu người Việt Nam đạt 13m2 Mục tiêu đến năm 2015 theo Quyết định Thủ tướng phải đạt 15m2/đầu người đạt 20m2/đầu người vào năm 2020 Việt Nam có tỷ m2 nhà ở, đến năm 2020 Việt Nam cần có tổng diện tích “Nhà cuối năm: Nhu cầu cao gặp trở ngại”, Caféland, truy cập http://cafeland.vn/phan-tich/phantich-chuyen-de/2-11276-nha-o-cuoi-nam-nhu-cau-cao-nhung-gap-tro-ngai.html truy cập vào ngày 12/11/2011) 47 nhà tỷ m2 Tức 10 năm tới phải xây dựng khoảng tỷ m2 nhà Trung bình phải xây 100 triệu m2 nhà ở/năm Nhu cầu nhà khu vực đô thị cao, thành phố lớn Hà Nội, TP.HCM Đà Nẵng Xuất phát từ nhu cầu thay đổi chỗ tăng thu nhập di cư tìm việc làm từ nhu cầu cải thiện điều kiện sống dân cư thị Chính vậy, cho dù diện tích nhà bình qn đ ầu người năm 2009 g ấp đôi so với năm 1999 theo ước tính khu vực thị cịn khoảng triệu người có nhu cầu th, mua nhà xã hội với tổng diện tích nhà lên tới 150 triệu m2, (vốn đầu tư tới 300 - 400 ngàn tỷ đồng) Riêng Hà Nội cần 5,5 triệu m2 (tương đương 110 ngàn hộ 11 ngàn chỗ cho công nhân khu cơng nghiệp) cịn TP.HCM cần khoảng triệu m2 50 ngàn chỗ cho công nhân thuê Với lý trênđã ch ứng minh cho nhu cầu mua nhà KH ln cao, mà nhu cầu vay tiền xây nhà để mua cho thuê MB lớn suốt thời gian qua tương lai tạo điều kiện thuận lợi để NH tăng dư nợ tín dụng 3.2 Đề xuất giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà đất 3.2.1 Đề xuất giải pháp cụ thể cho sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà đất: 3.2.1.1 Tăng dư nợ MB - HCM nên có định hướng tăng dư nợ sản phẩm cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà Do nhu cầu KH thời gian tới lĩnh vực vay để mua nhà tăng, với việc sản phẩm loại khỏi lĩnh vực phi sản xuất NHNN phát thông điệp kéo mặt lãi suất xuống thấp h ơn lĩnh vực sản xuất cho đối tượng vay mua nhà để MB nên có ưu đãi dành cho nhóm đối tượng KH để cạnh tranh với NH đẩy mạnh hoạt động cho vay mua nhà với ưu đãi hấp dẫn sau Ngân hàng Nhà nước ban hành văn số 8844/NHNN -CSTT Điển hình như: Ngày 18/11/2011, NH An Bình (ABBank) bắt đầu triển khai chương trình “Dễ dàng vay vốn - Sở hữu nhà 48 mơ ước”, hỗ trợ cho khách hàng cá nhân có nguồn thu nhập từ tiền lương, tiền công vay vốn để sửa chữa, mua nhà/đất để ở, chương trình giúp khách hàng, đặc biệt giới cán bộ, công nhân viên chức, nhân viên văn phịng - người có khoản thu nhập hàng tháng đặn, có nguồn vốn vay để phục vụ, trang trải cho chi phí mua mới, xây sửa nhà, chuẩn bị cho năm tới gần với thời hạn vay lên tới 20 năm, thời gian ân hạn tối đa tới 36 tháng, vay VND Khách hàng vay tối đa 90% tổng nhu cầu vốn không vượt 70% giá trị tài sản đảm bảo Tài sản đảm bảo nhà/đất dự định mua BĐS bên thứ ba cha mẹ, anh chị em ruột Việc toán thực theo gốc lãi trả hàng tháng theo dư nợ giảm dần Ngoài ra, NH Đại Dương (OceanBank) tung chương trình cho vay mua nhà dự án Đáng ý gói sản ph ẩm áp lãi suất đặc biệt ưu đãi xuống tới 19%/năm Để tăng dư nợ, MB-HCM nên thực giải pháp : • Giảm lãi suất cho vay cho đối tượng khách hàng đủ điều kiện hưởng lãi suất ưu đãi đ ể cạnh tranh với ưu đãi mà đ ối thủ cạnh tranh đưa Khả xảy đối tượng cho vay đư ợc loại khỏi rổ phi sản xuất nên hạ tỷ lệ trích lập dự phịng rủi ro giảm chi phí quản lý Hiện NHNN xem xét việc hạ trần lãi suất huy động từ 14%/năm xuống cịn 12%/năm có sách hỗ trợ khoản cho NH giúp kéo lãi suất cho vay xuống • Tăng tỷ lệ tài trợ lên 85% giá trị dự toán xây mới/sửa chữa nhà trường hợp TSBĐ hình thành từ vốn vay (hiện tỉ lệ 80%) 75% nhà/đất dự định mua (hiện tỉ lệ 70%) để cạnh tranh với ưu đãi mà đ ối thủ cạnh tranh triển khai (tỷ lệ tài trợ ANZ lên tới tối đa 100% giá trị BĐS dự định mua) • Kéo dài thời hạn vay vốn tối đa lên đến 15 - 20 năm (ngân hàng ANZ có thời hạn cho vay tối đa 20 năm) để tiếp cận KH có mức thu nhập trung bình (thời gian vay MB - HCM coi thấp với 10 năm) 49 • NH cần mở rộng nguồn tài sản đảm bảo, cho phép thực khoản vay tư nhân hình thức tín chấp; đặc biệt họ KH truyền thống ngân hàng Hỗ trợ nguồn vốn dành cho KHCN để từ cho vay với lãi suất thấp hơn, tạo mạnh cạnh tranh thị trường tín dụng 3.2.1.2 Kiểm sốt chất lượng tín dụng: Phát triển tín dụng phải đơi với cơng tác chất lượng tín dụng, cơng tác chất lượng tín dụng phải trước bước Mục tiêu kiểm soát nợ xấu 1,5% Nợ hạn 4% Nếu có phát sinh nợ xấu chi nhánh phải có kế hoạch tập trung thu hồi khơng để phát sinh nợ hạn gửi kế hoạch Khối quản trị rủi ro để Khối quản trị rủi ro theo dõi, đánh giá báo cáo Tổng Giám đốc kết thực Phải nghiêm túc tuân thủ điều kiện cho vay giải ngân theo phê duyệt, lưu ý việc kiểm sốt mục đích sử dụng vốn, dịng tiền tốn TSBĐ tránh trường hợp cho vay để KH đảo nợ NH khác, TSBĐ có giá trị sổ sách khơng có tính khả mại, giá trị thực TSBĐ khơng đảm bảo tỷ lệ dư nợ/TSBĐ theo phê duyệt Theo dõi tình hình thu nhập KH, thường xuyên liên lạc với KH để nắm rõ q trình làm việc, cơng tác KH cơng ty để có biện pháp xử lý kịp thời phát sinh nợ hạn MB 3.2.2 Những giải pháp chung 3.2.2.1 Giải pháp marketing Ngày nay, cạnh tranh ngân hàng ngày trở nên ác liệt việc tìm nguồn vốn rẻ tìm nguồn tài trợ có vốn rủi ro thấp Bên cạnh cạnh tranh ngân hàng với tổ chức phi NH không phần gay gắt với dịch vụ họ cung cấp cho KH mà NH chưa khai thác Do NH cần phải có giải pháp nâng cao hiệu hoạt động Marketing để cạnh tranh với NH khác như: • Nắm bắt tâm lý người tiêu dùng quan tâm tới đợt khuyến mãi, MB nên đưa nhi ều hình thức khuyến khác nhauđem l ại lợi ích thiết 50 thực hấp dẫn KH như: chiến dịch khuyến mại mở thẻ ATM điểm giao dịch, áp dụng lãi suất bậc thang, tặng quà cho KH dịp khai trương trụ sở hay giới thiệu sản phẩm, dịch vụ • NH ln phải tìm kiếm thị trường KH tiềm để cung ứng sản phẩm nhiều với doanh số lớn an tồn, hiệu Vì NH cần tăng cường thực số công việc sau: Thứ xúc tiến bán hàng: Đây hoạt động đơn giản, chi phí nhỏ có hiệu Tuy nhiên hoạt động NH thực tế cịn ít, đơn ệu chưa tiến hành thường xun.Vì NH cần có biện pháp cải tiến thực cách thiết thực hơn, sử dụng nhiều công cụ khác Thứ hai tổ chức buổi hội thảo, buổi gặp mặt với KH, đặc biệt nhóm KH Doanh nghiệp lớn, KH truyền thống Nhằm đưa giới thiệu dịch vụ Ngồi cuối buổi tranh thủ vấn, tìm hiểu thơng tin phản hồi từ KH Kết buổi trao đổi trực tiếp giúp KHvà NH hiểu hơn, thúc đẩy mối quan hệ làm ăn lâu dài Thứ ba thực quảng cáo: Hiện cơng tác Maketing NH trọng, kinh phí dành cho Maketing hạn hẹp nên chưa đầu tư nhiều cho hoạt động Hầu NH quảng cáo ti vi mà có qua báo chí Trong thời gian tới, NH cần làm tốt công tác quảng cáo tới quần chúng nhân dân doanh nghiệp Thứ tư thực tăng cường mối quan hệ với công chúng: Tăng cường mối quan hệ NH với khách NH thường xuyên có giới thiệu nghiệp vụ cải tiến, nghiệp vụ phải hướng dẫn cụ thể cho nghiệp vụ Tăng cường thực cơng tác xúc tiến, tuyên truyền hình ảnh MB với nhóm KH tại, với tổ chức hiệp hội KH tương lai 51 3.2.2.2 Hiện đại hóa cơng nghệ ngân hàng (CNNH) Giai đoạn nay, CNNH điểm tựa quan trọng cần thiết cho đột phá hoạt động kinh doanh Trong bối cảnh hội nhập, việc chậm trễ đại hóa CNNH dẫn đến hậu như: tăng chi phí quản lý dẫn đến giảm sức cạnh tranh trình hội nhập; tải giao dịch khiến thời gian chờ đợi tăng lên; thông tin KH không tập trung, đầy đủ ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh Với quan trọng việc đại hóa cơng nghệ, MB nên có bước tiến xa việc nâng cao việc đại hóa như:  Trong thời gian tới MB cần xây dựng hệ thống thông tin KH, không đơn việc theo dõi vay vốn mà phải ghi đầy đủ thơng tin đặc điểm chu kì kinh doanh, ngành hàng, thói quen, sở thích, nhu cầu tâm lý, để có định kinh doanh hợp lý, thoả mãn lòng tin KH  Cần đại hóa CNNH để giúp hệ thống quản lý tập trung thông tin, tất giao dịch chuyển đổi sang trực tuyến Tại đâu KH sử dụng liệu thơng qua đ ại lý hay mạng Internet Hệ thống công nghệ thơng tin tạo điều kiện thiết lập xác chiến lược kinh doanh; giúp ban giám đốc theo dõi thường xuyên để có tác động kịp thời đưa định mang tính chiến lược 3.2.2.3 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực Trong hoạt động kinh doanh của NH, KH thường xuyên tiếp xúc giao dịch với nhân viên, mọi thái độ , phong cách làm việc của nhân viên có ảnh hưởng quyết định đến hình ảnh và uy tín của NH Hiện nay, với sự xu ất hiện của n hiều NH và ngoài nước , trình độ công nghệ, sản phẩm gần không có sự khác biệt , các NH chỉ có thể nâng cao tính cạnh tranh bằng ch ất lượng phục vụ của đội ngũ nhân viên Chất lượng nhân viên càng cao l ợi thế cạnh tran h của NH càng lớn Do đó, để trì phát triển quan hệ với KH hiện tại KH tương lai MB cần phải không ngừng nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên của mình cách: 52 • Xây dựng một quy trình ển dụng nhân viên khoa học, chính xác và hợp lý nhằ m tuyển dụng những nhân viên có trình độ và phù hợp với u cầu cơng việc • Định kỳ t ổ chức các khoá đào tạo k ỹ nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ nhân viên về khả thực hiện công việc vớ i kỹ thuật công nghệ hiện đại, khả ứng xử tiếp xúc với khách hàng Đồng thời, lập kế hoạch cử các cán bộ trẻ có lực đào tạo chuyên sâu ở các lĩnh vực kinh doanh chủ chốt , các dịch vụ mới nhằm xây dựng đư ợc độ i ngũ chuyên gia giỏi , làm n ồng cốt cho ngu ồn nhân lực tương lai • Tổ chức các cuộc thi về nghiệp vụ chuyên môn, thể thao và các vấn đề xã hội khác • Trong chính sách đãi ngộ cán bộ c ần chú trọng đến trình độ , lực của cán bợ có sách thoả đáng đới với những có trình độ chuyên môn cao , có nhiều đóng góp cho NH 3.3 Một số kiến nghị với Chính phủ NHNN 3.3.1 Nâng cao chất lượng thông tin tín dụng Thơng tin khách hàng vay ngân hàng tổ chức tín dụng (thơng tin tín dụng - TTTD) góp phần quan trọng phục vụ quản lý, điều hành, tra, giám sát NHNN hoạt động kinh doanh tín dụng NH Thơng tin tín dụng góp phần tích cực bảo đảm an toàn cho hoạt động hệ thống ngân hàng; ngăn ngừa hạn chế rủi ro hoạt động kinh doanh ngân hàng tổ chức tín dụng; đảm bảo tính khách quan, minh bạch, cơng việc tiếp cận tín dụng khách hàng vay; góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước Hi ện NHNN có Trung tâm thơng tin tín dụng CIC (Credit information center) Hơn 95% tổ chức tín dụng tin dùng thơng tin CIC cung cấp tự đưa vào quy trình quản trị rủi ro tín dụng; nhiều tổ chức khác dùng thơng tin tín dụng từ CIC để tư vấn, đầu tư, kiểm soát rủi ro, đánh giá khách hàng vay, bán hàng trả chậm; khai thác thông tin cho khoản Chính mà hệ thống cung cấp thơng tin tín dụng cần ngày đại hóa nâng cao chất lượng, cụ thể: • CIC cần phải xây dựng kho liệu phong phú, đa dạng chất lượng 53 • CIC cần tích cực ứng dụng cơng nghệ thơng tin, truyền thông tiên tiến, đại, nâng cao chất lượng nguồn nhân lực nhằm thu thập để nâng cao khả tốc độ xử lý thông tin phục vụ công tác điều hành cung cấp cho khách hàng • CIC cần phát triển mơ hình xếp hạng tín dụng doanh nghiệp, mơ hình chấm điểm tín dụng thể nhân CIC; liên kết hệ thống xếp hạng, chấm điểm tín dụng CIC với tổ chức tín dụng; đa dạng kênh cung cấp & dịch vụ thơng tin đảm bảo an tồn, bảo mật, cơng khai; nâng cao độ chuẩn liệu đạt chuẩn quốc tế để phục vụ tốt công tác quản lý điều hành NHNN hoạt động kinh doanh tổ chức tín dụng • CIC cần trọng đến độ xác thơng tin thu thập xử lý; tăng tính kiểm sốt đẩy mạnh hợp tác cơng - tư để quản lý tồn diện thơng tin khách hàng vay; trọng đến tính đầy đủ bổ sung loại thơng tin có đủ phân tích xã hội, chấm điểm tín dụng đủ sở tin cậy cho tổ chức định cấp tín dụng,… • Nên phát triển mạnh loại hình Cơng ty TTTD tư nhân Theo quy định ban hành năm 2010 Chính phủ bên cạnh CIC quan TTTD cơng Nhà nước, có số Cơng ty TTTD tư nhân Việc xuất Công ty TTTD tư nhân góp phần hồn thiện Kho liệu TTTD quốc gia Bởi lẽ tại, kho liệu CIC lớn, nhiên chủ yếu thông tin dư nợ lịch sử quan hệ tín dụng, tình trạng tài sản bảo đảm, báo cáo tài doanh nghiệp khách hàng vay d o TCTD cung cấp Các thơng tin tín dụng thương mại, mua bán hàng trả chậm, trả góp; tình hình toán nghĩa vụ nợ, hoá đơn điện, nước giao dịch khác có điều kiện lãi suất, thời hạn, tiền thuê… hạn chế Trong đó, lại mạnh Cơng ty TTTD tư nhân 3.3.2 Hồn thiện khn khổ pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường BĐS Trong năm qua, Nhà nước ban hành nhiều văn quy phạm pháp luật để quản lý thị trường BĐS, tạo nên khung khổ pháp lý cho hoạt động thị trường 54 Cho đến nay, hệ thống sách pháp luật BĐS nước ta tương đối nhiều coi đầy đủ, lại có chồng chéo khơng đồng văn bản, sách pháp luật dẫn đến tình trạng gây nên khó khăn, vướng mắc q trình thực Do đó, để hồn thiện nâng cao hiệu lực hệ thống luật pháp, sách liên quan đến đất đai, BĐS cần xây dựng khung pháp lý đầy đủ, đồng Để tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp lý đất đai, BĐS, thời gian tới cần thực giải pháp chủ yếu sau: • Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện cách đồng hệ thống sách, pháp luật lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh BĐS Hệ thống sách, pháp luật lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh BĐS cần phải tiếp tục xây dựng hoàn thiện theo hướng xây dựng khung pháp lý đầy đủ, đồng bộ, là: Luật kinh doanh BĐS; Luật dân sự; Luật nhà ở; Luật thuế sử dụng đất xây dựng… để tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triên lành mạnh bền vững • Thứ hai, xây dựng Luật quan trọng để quản lý thị trường BĐS.Các Luật cần ban hành là: Luật thị trường chấp thứ cấp; Luật quỹ tiết kiệm BĐS; Luật quỹ đầu tư BĐS; Luật quy hoạch; Luật thông tin BĐS Luật thị trường chấp thứ cấp tạo sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng tạo nguồn vốn trung dài hạn từ nguồn vốn ngắn hạn chấp BĐS tạo Luật quỹ tiết kiệm BĐS tạo sở cho việc hình thành quỹ tiết kiệm Các quỹ cầu nối trung gian ngân hàng, công ty kinh doanh BĐS bên có nhu cầu mua hay đầu tư BĐS Luật Quy hoạch cần xây dựng sở thống quy hoạch quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch ngành vào đầu mối Ban hành Luật thông tin BĐS để xây dựng số liên quan đến thị trường Triển khai tính thử số giá lượng BĐS thành phố lớn • Thứ ba, tiếp tục đổi sách tài đất đai Đổi sách tài đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất thị trường quan hệ cung - cầu đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất 55 đai bảo đảm đồng với q trình đổi sách đất đai nhằm đưa giá đất mức phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội bền vững 3.3.3 Các giải pháp để thị trường BĐS thoát khỏi đóng băng Thị trường BĐS Việt Nam phát triển thiếu bền vững, ảnh hưởng đến kinh tế, nhu cầu nhà người dân khơng có biện pháp can thiệp kịp thời cần có giải pháp, tổ chức quản lý phù hợp nhằm phát triển ổn định có hiệu thị trường BĐS, điển hình như: • Điều chỉnh sách tín dụng linh hoạt, lãi suất ngân hàng ổn định, dịng tiền hướng vào phân khúc có tính khoản cao để tạo niềm tin vào thị trường người có nhu cầu • NHNN cần linh hoạt đưa mức tăng trưởng tín dụng phù hợp với NH, tùy thuộc vào mức độ rủi ro, khả huy động vốn, dư nợ cho vay năm trước để linh hoạt hạn mức tăng trưởng tín dụng cho NH Khi đó, nguồn vốn để cho vay nhà đất tăng lên, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi • Cần kiểm sốt hiệu dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS Tạo thuận lợi cho thu hút vốn đầu tư từ nguồn FDI cho thị trường BĐS có giải pháp nâng cao hiệu sử dụng vốn FDI • Giảm tỷ trọng tín dụng BĐS có lộ trình, điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay khoản mục tín dụng cần tăng tỷ trọng cho vay xây dựng hạ tầng phục vụ mục đích kinh doanh, vay mua nhà để Kết luận chương Chương trình bày tình hình BĐS tương lai nhu cầu người tiêu dùng cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà dựa vào đưa đề xuất giải pháp mở rộng hoạt động cho số kiến nghị với NHNN Chính phủ để thúc đẩy phát triển bền vững thị trường BĐS 56 KẾT LUẬN Qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu thực trạng hoạt động cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà MB – HCM luận văn cung cấp số quy định pháp lý Ngân hàng nhà nước ảnh hưởng đến hoạt động cho vay bất động sản NHTM nh ững định hướng cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà đất MB Đồng thời luận văn đưa phân tích doanh số cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà đất so với tổng doanh số cho vay, dư nợ cho vay, hệ số thu nợ cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà đất so với tổng doanh số thu nợ đánh giá hoạt động cho vay mua, xây dựng sửa chữa nhà đất MB – HCM Từ thông tin thu thập luận văn đề giải pháp chung cụ thể để mở rộng hoạt động cho vay này, bên cạnh đưa nh ững kiến nghị với NHNN Chính phủ để nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng, hoàn thiện khung khổ pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản biện pháp để thị trường bất động sản thoát khỏi tình trạng đóng băng 57 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO GIÁO TRÌNH PGS.TS Lê Văn Tề (2009), Tín dụng ngân hàng, NXB Giao thông vận tải PGS.TS Nguyễn Đang Dờn (2007), Tín dụng ngân hàng, NXB Thống kê TS Nguyễn Minh Kiều (2009), Nghiệp vụ NHTM , NXB Thống kê TS Nguyễn Minh Kiều (2009), Tín dụng thẩm định tín dụng ngân hàng, NXB Tài TS Trầm Thị Xuân Hương, Quản trị ngân hàng, Trường Đại học Kinh tế - Tài CƠNG VĂN CỦA NGÂN HÀNG QUÂN ĐỘI Chỉ đạo hoạt động tín dụng tháng cuối năm 2011 Quy định hướng dẫn nghiệp vụ cho vay mua nhà, đất xây dựng, sửa chữa nhà đất Báo cáo hoạt động kinh doanh năm 2009 – quý 2011 WEBSITE www.sbv.gov.vn www.militarybank.com.vn http://sanphamchatluongcao.vn/article/bds-nghi-duong/giai-phap-cuu-thi-truong-batdong-san-nam-2011 http://www.anquyhung.com/vi/tin-tuc/bat-dong-san/1942-cac-giai-phap-on-dinh-thitruong-bds-tin-hieu-tot-.html http://phantichnhandinh.batdongsan.com.vn/nam-2012-bong-bong-bds-viet-nam-se-voy0oLeWRHQB41.html http://www.baomoi.com/Quyet-liet-trong-chi-dao-dieu-hanh-phat-trien-cong-nghiep-vathuong-mai-nam-2012/45/7498968.epi http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2011/11/dua-lam-phat-nam-2012-xuong-duoi-10/ 59