[1] Đánh giá mức độ sử dụng nợ của các DN BĐS niêm yết bằng chỉ số Z score ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG NỢ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT BẰNG CHỈ SỐ Z SCORE Tóm tắt Bất động sản là một trong n[.]
[1] ĐÁNH GIÁ MỨC ĐỘ SỬ DỤNG NỢ CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT BẰNG CHỈ SỐ Z-SCORE Tóm tắt Bất động sản ngành kinh doanh mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp Khơng phải doanh nghiệp có tình hình tài đủ vững mạnh để tồn lĩnh vực này, bất động sản trình phát triển mạnh mẽ năm gần Một nguyên nhân mang lại nhiều rủi ro cho doanh nghiệp lạm dụng vào nợ Những doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản thường có hệ số sử dụng nợ cao việc sử dụng nợ không hiệu khiến doanh nghiệp đối mặt với nguy vỡ nợ Vậy phương pháp giúp ngân hàng thương mại phát sớm rủi ro vỡ nợ doanh nghiệp để đưa biện pháp can thiệp kịp thời? Ứng dụng mô hình Z–score vào đánh giá rủi ro vỡ nợ doanh nghiệp bất động sản câu trả lời thích hợp Từ khóa: Bất động sản, mức độ sử dụng nợ, Z–score Abtract Real estate is one of the most risky businesses for enterprises Not all enterprises have a strong financial situation that can survive in this area, although real estate is in the process of growing strongly in recent years One of the most risky causes for enterprises is the overuse of debt Enterprises in the real estate industry often have quite high debt to equity ratio and the use of ineffective debt may cause these enterprises to face the risk of default So which method can help commercial banks detect the risk of default of enterprises so that they can make timely interventions? Applying the Z-score model to assessing the risk of default of real estate enterprises may be the appropriate answer Key words: Real estate, debt to equity ratio, Z-score model Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! [2] LỜI CAM ĐOAN Khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung công bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ khóa luận Tác giả Nguyễn Ngọc Thiện Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [3] LỜI CẢM ƠN Sau khoảng thời gian ba tháng học hỏi nghiên cứu, đến tác giả hồn thành khóa luận tốt nghiệp Tác giả gửi lời cảm ơn đến quý Thầy/Cô Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo, Ban lãnh đạo Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng – Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh tạo điều kiện để tác giả có khoảng thời gian nghiên cứu hồn thành khóa luận tốt nghiệp theo tiến độ chương trình đào tạo Tác giả gửi lời tri ân sâu sắc đến ThS Lê Hoài Ân – Khoa Ngân hàng – Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh, người hướng dẫn khoa học giúp tác giả hoàn thành khóa luận tốt nghiệp Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn tới thầy giáo, bạn bè gia đình – người giúp đỡ ủng hộ tác giả suốt thời gian thực khóa luận Tác giả chúc Trường Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh ngày phát triển Kính chúc q Thầy/Cơ Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo, Ban lãnh đạo Khoa Tài chính, Khoa Ngân hàng ThS Lê Hoài Ân dồi sức khỏe, thành công hạnh phúc Tác giả Nguyễn Ngọc Thiện Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [4] MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ 10 CHƯƠNG – TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 11 1.1 Lý chọn đề tài 11 1.2 Mục đích nghiên cứu 12 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 12 1.4 Phương pháp nghiên cứu 13 1.5 Ý nghĩa nghiên cứu 13 1.6 Kết cấu chung .13 CHƯƠNG – CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ BẰNG CHỨNG THỰC NGHIỆM 15 2.1 Giới thiệu ngành BĐS Việt Nam 15 2.1.1 Đặc điểm thị trường BĐS 15 2.1.2 Chu kỳ DN ngành BĐS 17 2.1.3 Mức sử dụng nợ ngành BĐS 18 2.1.4 Phân khúc thị trường DN BĐS 19 2.1.5 Hoạt động kinh doanh BĐS chủ yếu .22 2.2 Mức độ sử dụng nợ DN 22 2.2.1 Hệ số sử dụng nợ 22 2.2.2 Hệ số khả toán 23 2.2.3 Các tỷ lệ khả sinh lời 25 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [5] 2.2.4 Ưu nhược điểm sử dụng nợ 26 2.3 Giới thiệu mơ hình điểm số Z Altman 26 2.3.1 Chỉ số Z (Z-score) – công cụ phát nguy phá sản 26 2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến đại lượng Z 28 2.3.3 Ý nghĩa việc sử dụng đại lượng Z 29 2.4 Bằng chứng thực nghiệm .30 2.4.1 Các nghiên cứu nước 30 2.4.2 Các nghiên cứu nước 31 CHƯƠNG – KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 3.1 Quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam .33 3.1.1 Những diễn biến giai đoạn 2008 - 2017 33 3.1.2 Tình hình chung thị trường BĐS .35 3.2 Đánh giá chung tình hình tài ngành BĐS 42 3.3 Đánh giá rủi ro sử dụng nợ cho nhóm DN BĐS 47 3.3.1 Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro thấp .47 3.3.2 Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro thấp 54 3.3.3 Nhóm DN có mức sử dụng nợ cao, rủi ro cao 61 3.3.4 Nhóm DN có mức sử dụng nợ thấp, rủi ro cao .68 3.4 Đánh giá mức độ rủi ro theo phân khúc thị trường 73 3.4.1 Đối với DN Nhóm .73 3.4.2 Đối với DN Nhóm .76 3.4.3 Đối với DN Nhóm .80 3.4.4 Đối với DN Nhóm .85 3.5 Kết luận chung .87 CHƯƠNG – GỢI Ý VÀ KHUYẾN NGHỊ 91 4.1 Gợi ý cho nhóm DN BĐS nhằm hạn chế rủi ro vỡ nợ 91 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [6] 4.2 Khuyến nghị bên có liên quan 91 4.2.1 Đối với Ngân hàng thương mại .92 4.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước .97 4.2.3 Đối với quan Nhà nước có thẩm quyền 98 4.3 Hạn chế đề tài hướng khắc phục .101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102 PHỤ LỤC THAM KHẢO 104 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [7] DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản DN Doanh nghiệp HAGL Hoàng Anh Gia Lai HĐQT Hội đồng quản trị KCN Khu công nghiệp KDC Khu dân cư KDL Khu du lịch KĐT Khu đô thị NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại RRTD Rủi ro tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TTTM Trung tâm thương mại UBND Ủy ban Nhân dân Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [8] DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 – Hệ số nợ bình quân ngành BĐS 42 Bảng 3.2 – Hệ số nợ vốn chủ sở hữu ngành Bất động sản so với ngành khác (năm 2016) 43 Bảng 3.3 – ROA, ROE bình quân ngành BĐS giai đoạn 2008 - 2016 44 Bảng 3.4 – ROA, ROE số DN BĐS so với ngành nghề khác có mức sử dụng nợ cao 45 Bảng 3.5 – Khả toán doanh nghiệp BĐS qua năm 46 Bảng 3.6 – Nhóm 1: Z-score cao; D/E cao 47 Bảng 3.7 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 48 Bảng 3.8 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 49 Bảng 3.9 – ROA ROE DN Nhóm 51 Bảng 3.10 – Chỉ số khả tốn DN Nhóm 52 Bảng 3.11 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 53 Bảng 3.12 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 53 Bảng 3.13 – Nhóm 2: Z-score cao; D/E thấp 54 Bảng 3.14 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 55 Bảng 3.15 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 56 Bảng 3.16 – ROA ROE DN Nhóm 58 Bảng 3.17 – Chỉ số khả toán DN Nhóm 59 Bảng 3.18 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 60 Bảng 3.19 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 60 Bảng 3.20 – Nhóm 3: Z-score thấp; D/E cao 61 Bảng 3.21 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 62 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [9] Bảng 3.22 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 63 Bảng 3.24 – ROA ROE doanh nghiệp Nhóm 65 Bảng 3.25 – Chỉ số khả tốn DN Nhóm 66 Bảng 3.26 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 67 Bảng 3.27 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 67 Bảng 3.28 – Nhóm 4: Z-score thấp; D/E thấp 68 Bảng 3.29 – Giá trị Z-score thành phần Nhóm năm 2016 - 2017 69 Bảng 3.30 – Chỉ số nợ DN Nhóm năm 2017 69 Bảng 3.31 – ROA ROE DN Nhóm 71 Bảng 3.32 – Chỉ số khả toán DN Nhóm 72 Bảng 3.33 – Khả toán lãi vay DN Nhóm năm 2017 72 Bảng 3.34 – Khả toán nợ ngắn hạn dài hạn Nhóm 73 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [10] DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 – Doanh thu Lợi nhuận trước thuế (EBT) ngành BĐS qua năm 44 Biểu đồ 3.2 – Tỷ lệ nhóm DN BĐS 47 Biểu đồ 3.3 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 50 Biểu đồ 3.4 – Lợi nhuận trước thuế DN Nhóm năm gần 50 Biểu đồ 3.5 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 56 Biểu đồ 3.6 – Lợi nhuận trước thuế DN Nhóm năm gần 57 Biểu đồ 3.7 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 63 Biểu đồ 3.8 – Lợi nhuận trước thuế doanh nghiệp Nhóm năm gần 64 Biểu đồ 3.9 – Doanh thu DN Nhóm năm gần 70 Biểu đồ 3.10 – Lợi nhuận trước thuế DN Nhóm năm gần 70 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [94] kiệm Khách hàng nhận tiền vay để mua nhà giá rẻ trước, sau trích khoản thu nhập hàng tháng để gửi tiết kiệm - Ngoài điều kiện gửi tiền tiết kiệm, khách hàng phải đáp ứng điều kiện đối tượng mua nhà xã hội, nhà giá rẻ NHTM - Được vay tối đa 80% giá trị hợp đồng mua nhà: khách hàng phải có vốn 20% giá trị hợp đồng mua nhà, kèm điều kiện thời gian vay vốn không 25 năm, kể từ ngày giải ngân khoản vay kể từ sau khoảng thời gian ân hạn trả nợ gốc (nếu có) Cịn DN vay vốn để đầu tư thực dự án, NHTM xem xét nới lỏng điều kiện lãi suất, tỷ lệ vốn góp tham gia ban đầu, thời gian ân hạn, thời gian vay vốn, tài sản đảm bảo… Ngoài ra, NHTM cần phải buộc DN trước vay vốn ngân hàng phải chuẩn bị thông tin dự án, chi phí doanh thu dự kiến, thời hạn thực bàn giao cơng trình, đơn giá bán bình quân, thời điểm gọi vốn từ nhà đầu tư bên ngồi, chuẩn bị quỹ đất, giải phóng mặt bằng, làm móng cơng trình… Tránh để xảy trường hợp dự án bị đình trệ lực DN làm chủ đầu tư vấn đề khác (liên quan đến tranh chấp, pháp lý…) phát sinh sau Bên cạnh đó, NHTM phải thường xuyên giám sát, đánh giá, theo dõi tiến độ dự án BĐS, lực tài DN làm chủ đầu tư; theo dõi kiểm sốt dịng tiền, khoản tín dụng tài sản đảm bảo DN để có biện pháp xử lý thích hợp Theo Nghị 42/2017/QH14 Quốc hội, NHTM phép chuyển nhượng tài sản bảo đảm khoản nợ xấu dự án BĐS để xử lý khoản nợ xấu Quy định hứa hẹn tạo điều kiện để khởi động lại dự án BĐS tài sản bảo đảm cho nợ xấu “đắp chiếu” Tuy nhiên, dự án BĐS chuyển nhượng để xử lý nợ xấu đáp ứng đầy đủ điều kiện sau: dự án quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; có định giao đất, cho thuê đất quan Nhà nước có thẩm quyền; dự án khơng có tranh chấp quyền sử dụng đất; khơng có định thu hồi dự án, thu hồi đất quan có thẩm quyền Ngồi ra, NHTM cịn chào bán tổ chức bán đấu giá công Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [95] khai BĐS tài sản đảm bảo khoản nợ xấu cho nhà đầu tư bên ngồi, tránh khơng để xảy trường hợp dự án BĐS bị bỏ hoang DN dây dưa không trả nợ cho ngân hàng… Mặt khác, ngành BĐS, DN hoạt động nhiều phân khúc thị trường nhiều hình thức kinh doanh khác đầu tư dự án; môi giới, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS; xây dựng phát triển sở hạ tầng BĐS… Ứng với phân khúc hình thức kinh doanh, DN có mức sử dụng nợ khác Do đó, yêu cầu đặt cho NHTM cần đánh giá thực phân loại tín dụng hình thức kinh doanh ngành BĐS để nhằm hạn chế rủi ro cho vay Ngoài ra, sở ưu điểm khả áp dụng rộng rãi Z-score dự báo rủi ro tín dụng DN, NHTM nên xem xét thực thi số giải pháp sau để tận dụng ưu điểm Z-score quản lý RRTD mình: - Một là, nên bổ sung số Z-score vào tiêu xếp hạng tín dụng nội đánh giá tín dụng định cấp tín dụng cho DN Điều giúp dự báo sớm khả phá sản RRTD DN Chỉ cấp tín dụng cho DN có mức Z-score an toàn Kiên từ chối doanh nghiệp có mức Z-score thấp hạn chế cấp tín dụng cho doanh nghiệp có Z-score mức rủi ro cao - Hai là, thường xun theo dõi, tính tốn lại số Z-score theo quý theo tháng để đánh giá RRTD DN theo dõi chiều hướng thay đổi Z-score để phát kịp thời RRTD có biện pháp can thiệp thích hợp - Ba là, nên nghiên cứu thích hợp Z-score áp dụng cho nhóm đối tượng DN, phù hợp với hình thức kinh doanh khác nhau, để điều chỉnh tiêu cho thích hợp Việt Nam 4.2.1.1 Đối với nhóm DN ngành BĐS Đối với DN Nhóm 1: Đây nhóm DN hoạt động phân khúc BĐS nhà (một số có đầu tư vào phân khúc BĐS cơng nghiệp thương mại) có lực tài lành mạnh, NHTM tăng mức cho vay để Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [96] hỗ trợ cho chiến lược tài trợ nợ DN Những dự án đẩy mạnh thời gian gần dự án Ehomes Phú Hữu (NLG); nhà xưởng công nghệ cao Đà Nẵng, dự án mở rộng khu công nghiệp Long Hậu (LHG)… Đối với DN Nhóm 2: Đây nhóm DN hoạt động phân khúc BĐS nhà chính, phận nhỏ có tham gia vào phân khúc BĐS công nghiệp, có lực tài lành mạnh, NHTM cần có biện pháp hỗ trợ tư vấn (nhất vấn đề đầu nhằm hạn chế phụ thuộc vào hàng tồn kho), nhằm giúp DN tăng mức tài trợ nợ hoạt động để đạt kỳ vọng kinh doanh hiệu Những DN có dự án khả thi đầu tư Saigon Riverside Thủ Đức, SaigonRes Condo Hotel Vũng Tàu (REE); Rosita Garden khu biệt thự Lucasta, Feliza, Mega Village Quận (KDH)… Đối với DN Nhóm 3: Vì q phụ thuộc vào nợ nên DN nhóm có mức rủi ro cao, hoạt động rộng tất phân khúc BĐS thị trường Tuy nhiên, phần đơng DN DN có tiếng thị trường BĐS (nhất VIC, VHM, NVL, HAG FLC…), NHTM khơng cần áp đặt chặt chẽ quy định bảo đảm tiền vay (liên quan đến tài sản đảm bảo…) DN Mặc dù NHTM phải theo sát DN để đảm bảo an toàn hoạt động Những dự án đầu tư DN phải kể đến dự án Vincity Quận 9, Vinpearland Hội An (VIC); Vinpearl Condotel Empire Nha Trang, Vinpearl Condotel Riverfront Đà Nẵng (VHM); FLC Sea Tower Quy Nhơn, khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC đảo Ngọc Vừng (FLC); Victoria Village, Newton Residence, Botanica Premier (NVL)… Đối với DN Nhóm 4: Chỉ hoạt động phân khúc BĐS nhà DN lại có lực tài (trừ HQC) Do đó, NHTM cần nghiêm túc đánh giá lại nhu cầu tài trợ vốn DN Kiên từ chối hạn chế cấp tín dụng yêu cầu thêm số điều kiện hạn mức tín dụng, tài sản đảm bảo… Yêu cầu DN nghiêm túc thực theo yêu cầu từ Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [97] ngân hàng tăng cường giám sát việc sử dụng vốn tín dụng dịng tiền DN Đặc biệt HQC thực huy động vốn số dự án cảng Bình Minh (khu cơng nghiệp Bình Minh thuộc Vĩnh Long), khu phi thuế quan Trà Vinh khu đô thị Cần Thơ 248ha (thuộc dự án khu đô thị Đại học Mekong Cần Thơ) 4.2.1.1 Đối với phân khúc BĐS Việt Nam Tùy theo mức độ rủi ro nhu cầu thực tế thị trường nay, NHTM lựa chọn đầu tư cho DN tham gia phân khúc BĐS nhà ở, thương mại công nghiệp Phân khúc BĐS công nghiệp nơng nghiệp lựa chọn đầu tư, so sánh xu tình hình hoạt động công nghiệp nông nghiệp Việt Nam nên ưu tiên dự án thuộc BĐS công nghiệp, phần tỷ suất lợi nhuận hoạt động lĩnh vực nông nghiệp đánh giá không cao kèm với xu giảm tỷ trọng lĩnh vực nông nghiệp Một phần nguyên khác luồng vốn FDI chảy vào Việt Nam lĩnh vực cơng nghiệp có xu hướng tăng tác động tích cực từ tình hình thương mại giới Mặt khác, NHTM muốn cho vay đầu tư cho DN hoạt động mảng phát triển xây dựng sở hạ tầng phải xem xét đến kinh nghiệm lực DN làm chủ đầu tư trước xem xét đến thông tin dự kiến kế hoạch thực dự án, nguyên nhân chủ yếu đa phần DN tham gia phân khúc có mức rủi ro tương đối cao 4.2.2 Đối với Ngân hàng Nhà nước BĐS ngành thiết yếu kinh tế, phát triển ổn định ngành động lực quan trọng để phát triển bền vững kinh tế nói chung Tuy nhiên, ngành BĐS tiềm ẩn rủi ro cao dễ tạo bong bóng đầu Yêu cầu đặt cần hạn chế phát triển nóng ngành này, sau giai đoạn sốt nóng giai đoạn hạ nhiệt đóng băng, gây bất lợi cho kinh tế Do vai trị NHNN kiểm sốt phát triển thị trường BĐS cho bền vững, tạo động lực phát triển chung kinh tế Chính sách tiền tệ ngành BĐS Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [98] hạn chế tín dụng vào ngành này, mà hỗ trợ để ngành BĐS phát triển lành mạnh, đồng thời kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa nguy gây bong bóng thị trường Cụ thể, NHNN cần yêu cầu NHTM TCTD khác phải thường xuyên giám sát, đánh giá, theo dõi tiến độ dự án bất động sản, lực tài DN chủ đầu tư, khoản tín dụng tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý thích hợp phát sinh diễn biến xấu thị trường Bên cạnh đó, NHNN yêu cầu NHTM phải đảm bảo kiểm sốt tốt chất lượng tín dụng liên quan đến lĩnh vực BĐS; nâng cao hiệu xét duyệt hồ sơ, đặc biệt điều kiện vay vốn để hạn chế rủi ro phát sinh, giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn để đầu tư, kinh doanh bất động sản DN; kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng cho vay đầu tư dự án BĐS thị trường 4.2.3 Đối với quan Nhà nước có thẩm quyền Về phía quan chức năng, Nhà nước cần nghiên cứu đưa sách phù hợp để thúc đẩy, hỗ trợ DN BĐS nâng cao lực vốn để phát triển Cụ thể ban hành chế, sách để phát triển thị trường vốn, hoàn thiện chế phát triển thị trường tài chính, nhà để cung cấp vốn trung dài hạn ổn định cho thị trường BĐS; thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS để huy động vốn đầu tư thị trường chứng khốn, từ đầu tư vào BĐS… Vấn đề minh bạch hố thơng tin quy hoạch BĐS, tạo điều kiện để quy luật cung cầu thị trường vận hành có hiệu Nhằm khắc phục tình trạng thông tin bất cân xứng, cần thiết phải xây dựng hệ thống thông tin thị trường; tăng cường phổ biến thơng tin giúp minh bạch hố thị trường nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường Nếu thị trường có hiệu mặt thông tin, tức tất thông tin liên quan phản ánh trung thực giá thị trường, khơng có tác nhân riêng lẻ có đủ động để thu thập thơng tin mà dựa giá xác định Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [99] Ngoài ra, Nhà nước phải tăng cường diện vai trị quản lý, giám sát điều tiết hoạt động thị trường BĐS nước Nâng cao chất lượng sống xã hội phải liền với chiến lược phát triển kinh tế quốc gia Do đó, cần phải đặc biệt lưu ý đến việc đẩy mạnh phát triển dự án BĐS nhà ở, BĐS cơng nghiệp, BĐS văn hóa – du lịch BĐS sở hạ tầng Kiểm soát kiềm chế gia tăng mức dự án BĐS thương mại Ứng dụng thành tựu khoa học – kỹ thuật dự án BĐS nông nghiệp… Mặt khác, Nhà nước cần tập trung nghiên cứu định hướng phát triển thị trường theo hướng khắc phục thất bại thị trường Nguồn lực kinh tế hữu hạn, thị trường không mang lại hiệu cho kinh tế cần phải chuyển nguồn lực sang khu vực khác kinh tế mang lại hiệu cao Tiêu chuẩn để đánh giá hiệu phân bổ có hiệu nguồn tài nguyên khan xã hội Cần tuân thủ quy luật cung cầu để thị trường điều tiết Nhà nước có vai trị quan trọng việc khắc phục khiếm khuyết thị trường chẳng hạn như: Tình trạng thơng tin khơng hồn hảo ngoại ứng; hàng hố công cộng sức mạnh độc quyền phân phối thu nhập không công bằng… Nhà nước sử dụng tất biện pháp có để can thiệp vào kinh tế nhằm hạn chế khắc phục khiếm khuyết thị trường (mà thân chế tự điều tiết thị trường không khắc phục được), tạo nên ổn định kinh tế vĩ mô thúc đẩy công xã hội Thị trường khơng thể tự thân vận động có hiệu mà địi hỏi khung pháp lý, quy chế sách mà có Nhà nước tạo Bên cạnh đó, quan có liên quan đến ngành BĐS, Bộ Xây dựng, cần nâng cao lực vai trị tra, quản lý, giám sát, phân tích đánh giá phê duyệt dự án BĐS lực DN làm chủ đầu tư phương diện để ngành BĐS tiếp tục phát triển bền vững thời gian tới Cần ý đến vấn đề quy hoạch dự án BĐS cho phù hợp với nhu cầu vùng, địa phương, tránh trường hợp tự phát gây ảnh hưởng đến công tác quy hoạch đô thị nước gây tác động xấu làm phát sinh Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [100] vấn đề kinh tế – xã hội Nhất dự án BĐS công nghiệp, nhằm tránh trường hợp tương tự Vedan Formosa, yêu cầu đặt cần phải tập trung quy hoạch KCN cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường thu hút công nghệ cao với mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài Ngoài ra, Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội năm 2018 ban hành kèm theo Nghị 01/NQ-CP, Chính phủ chủ trương đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, nhà giá thấp, tiếp tục triển khai có hiệu chương trình phát triển nhà quốc gia, chương trình hỗ trợ nhà cho hộ nghèo Yêu cầu đặt cho Bộ Xây dựng cần có trách nhiệm nghiên cứu, xây dựng, đề xuất chế sách, mơ hình hợp lý để huy động nguồn lực thúc đẩy việc phát triển nhà xã hội khu vực đô thị, nhà cho công nhân KCN; khuyến khích phát triển nhà cho thuê nhà thương mại giá thấp số thành phố lớn… Bộ Kế hoạch Đầu tư cần nghiêm túc việc xem xét cấp giấy chứng nhận dự án BĐS DN, đặc biệt vấn đề liên quan đến tính khả thi dự án, quỹ đất dự án, sách bồi thường giải tỏa mặt bằng, chi phí xây dựng, nhu cầu vốn lực tài chủ đầu tư… nhằm tránh tình trạng dự án bị đình trệ, bỏ hoang DN làm chủ đầu tư bị phá sản dẫn đến không thực được… Mặt khác, nhằm tránh trường hợp việc quy hoạch dự án BĐS DN khơng tốt dẫn đến tình trạng q nhiều tịa nhà cao tầng tập trung đơng đúc khu vực trung tâm đô thị lớn, gây tình trạng ánh tắc diện rộng kéo dài tác động tiêu cực đến hạ tầng giao thông, UBND thành phố cần phải tổng rà soát mật độ xây dựng khu đô thị lớn, tạo vùng cấm xây nhà cao tầng khu vực trung tâm, khách sạn, chung cư mọc lên nấm vài năm trở lại khiến thành phố lớn Việt Nam trở thành đại cơng trường, tình trạng kẹt xe gây ùn tắc giao thơng khơng cịn xa lạ khu đô thị Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Nha Trang… Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [101] 4.3 Hạn chế đề tài hướng khắc phục Trị số Z cao DN có xác suất vỡ nợ thấp Như vậy, trị số Z thấp số âm để xếp DN vào nhóm có nguy vỡ nợ cao Theo Altman, DN có điểm số Z thấp 1.88 phải xếp vào nhóm có nguy rủi ro tín dụng cao ngân hàng cấp tín dụng điểm số Z cải thiện Điều khó áp dụng Việt Nam, BĐS ngành có rủi ro cao, số DN lớn hoạt động đa ngành VIC HAG có giá trị Z-score nằm vùng nguy hiểm (Z < 1.88) Nếu mà từ chối cấp tín dụng cho VIC hay HAG khơng thể thực Ngồi ra, mơ hình có hạn chế phân biệt khách hàng thành hai nhóm vỡ nợ khơng vỡ nợ Trong thực tế, vỡ nợ phân thành nhiều loại, từ không trả hay chậm trễ việc trả tiền vay đến khơng trả Như vậy, cần có mơ hình xác hơn, với nhiều thang điểm khác để phân loại khách hàng thành nhiều nhóm Hơn nữa, mơ hình khơng tính tới số nhân tố quan trọng khó lượng hố, lại ảnh hưởng đáng kể đến mức độ rủi ro tín dụng khách hàng như: danh tiếng (trường hợp HAG, VIC…), mối quan hệ truyền thống hay yếu tố vĩ mô chu kỳ kinh tế, chu kỳ kinh doanh… Thêm vào đó, ngành BĐS vừa tồn lĩnh vực rủi ro vừa tồn lĩnh vực nhiều rủi ro, mơ hình Z-score bỏ qua điều Giá trị Z-score cho biết xác suất rủi ro vỡ nợ DN ngành BĐS mà không xét đến lĩnh vực rủi ro hay nhiều rủi ro Nếu DN có giá trị Z thấp bị hạn chế cấp tín dụng mà khơng cần xét đến lĩnh vực cụ thể ngành Đây thiếu sót lớn mơ hình Do đó, u cầu đặt cần phải xây dựng mơ hình riêng cho đối tượng DN ứng với ngành nghề lĩnh vực khác Việt Nam, giúp NHTM đánh giá RRTD xác suất vỡ nợ DN xác tương lai Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [102] DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tham khảo tiếng Việt Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu, Toàn cảnh chu kỳ 10 năm thị trường BĐS Việt Nam góc nhìn chun gia, truy cập http://cafef.vn/toan-canh-chu-ky-10-nam-cua-thi-truong-bds-viet-nam-duoigoc-nhin-chuyen-gia-20170907110546653.chn Công văn 563/NHNN-TTGSNH Ngân hàng Nhà nước việc yêu cầu tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi chuyển dịch cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất kinh doanh Nghị 42/2017/QH14 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Nghị 01/NQ-CP Chính phủ nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực Kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội Dự toán ngân sách nhà nước năm 2018 Nguyễn Thị Thu Trang, Nguyễn Quốc Chỉnh, Vũ Quốc Hưng, Xây dựng vận dụng mơ hình z-score quản trị rủi ro trang trại sản xuất gia cầm địa bàn tỉnh Thái Bình, Tạp chí KH Nơng nghiệp Việt Nam 2016, tập 14, số 12 Thông tư 19/2017/TT-NHNN ngày 28/12/2017 quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an tồn hoạt động tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi ThS Ngơ Kim Phượng (chủ biên), 2016, Giáo trình phân tích tài doanh nghiệp, nhà xuất Kinh tế, TPHCM ThS Nguyễn Phúc Cảnh, Vũ Xn Hùng, Ứng dụng mơ hình Z-score vào quản lý rủi ro tín dụng cho ngân hàng thương mại Việt Nam, tạp chí PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP, số 15 (25) - Tháng 03-04/2014 TS Hay Sinh, Ước tính xác suất phá sản thẩm định giá trị doanh nghiệp, tạp chí PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP, số (18) - Tháng 01- 02/2013 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [103] Tài liệu tham khảo tiếng Anh Satish Kumar, Aniruddha Ghosh, Applications of z - score model to predict financial health in selected real estate companies listed in nse (for the period 2007-2012), Article – July 2013 Mustabsar Awais, Faisal Hayat, Noreen Mehar, Waqar-ul-Hassan, Do Z-Score and Current Ratio have Ability to Predict Bankruptcy?, Developing Country Studies, ISSN 2224-607X (Paper), ISSN 2225-0565 (Online), Vol.5, No.13, 2015 Trang web tham khảo: - cophieu68.vn - finance.vietstock.vn - vietstock.vn - s.cafef.vn Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [104] PHỤ LỤC THAM KHẢO Phụ lục – Mã chứng khoán tên đầy đủ DN BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 Mã DN VHM VIC VRE NVL REE KDH DXG SDI NLG KBC PDR HAG DIG FLC HDG ITA IDI SCR QCG CEO SJS NBB SHN LHG IJC TDH OGC LCG ITC TDC HQC SGR DLG DRH D2D HDC NTL SZL Tên đầy đủ CÔNG TY CỔ PHẦN VINHOMES TẬP ĐỒN VINGROUP - CTCP CƠNG TY CỔ PHẦN VINCOM RETAIL CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC NO VA CÔNG TY CỔ PHẦN CƠ ĐIỆN LẠNH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH NHÀ KHANG ĐIỀN CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐẤT XANH CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÀI ĐỒNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NAM LONG TỔNG CÔNG TY PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ KINH BẮC CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN PHÁT ĐẠT CƠNG TY CỔ PHẦN HỒNG ANH GIA LAI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN FLC CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN HÀ ĐƠ CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ CÔNG NGHIỆP TÂN TẠO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐA QUỐC GIA IDI CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN THƯƠNG TÍN CÔNG TY CỔ PHẦN QUỐC CƯỜNG GIA LAI CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN C.E.O CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NĂM BẢY BẢY CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TỔNG HỢP HÀ NỘI CÔNG TY CỔ PHẦN LONG HẬU CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG KỸ THUẬT CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ THỦ ĐỨC CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐẠI DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN LICOGI 16 CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ - KINH DOANH NHÀ CÔNG TY CỔ PHẦN KINH DOANH VÀ PHÁT TRIỂN BÌNH DƯƠNG CÔNG TY CỔ PHẦN TƯ VẤN - THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ ĐỊA ỐC HỒNG QN CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC SÀI GỊN CƠNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐỨC LONG GIA LAI CÔNG TY CỔ PHẦN DRH HOLDINGS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CÔNG NGHIỆP SỐ CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN NHÀ BÀ RỊA - VŨNG TÀU CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỪ LIÊM CÔNG TY CỔ PHẦN SONADEZI LONG THÀNH Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score [105] 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 NDN NVT LEC IDV VPH SC5 TKC LGL TIG UIC KAC SDU RCL UDC VNI NHA VCR DTA D11 IDJ PVL RCD CLG PPI DLR PFL NTB CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐÀ NẴNG CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NINH VÂN BAY CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN ĐIỆN LỰC MIỀN TRUNG CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG VĨNH PHÚC CÔNG TY CỔ PHẦN VẠN PHÁT HƯNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG SỐ CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH ĐỊA ỐC TÂN KỶ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ LONG GIANG CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐỒN ĐẦU TƯ THĂNG LONG CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ IDICO CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KHANG AN CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC CHỢ LỚN CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ TỈNH BÀ RỊA - VŨNG TÀU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ NAM HÀ NỘI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN DU LỊCH VINACONEX CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỆ TAM CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC 11 CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH QUỐC TẾ VÀ PHÁT TRIỂN DOANH NGHIỆP IDJ CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ NHÀ ĐẤT VIỆT CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG - ĐỊA ỐC CAO SU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THÁI BÌNH DƯƠNG CƠNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC ĐÀ LẠT CƠNG TY CỔ PHẦN DẦU KHÍ ĐƠNG ĐƠ CƠNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ KHAI THÁC CÔNG TRÌNH GIAO THƠNG 584 Phụ lục – Chỉ số Z-score tỷ số nợ vốn chủ sở hữu DN BĐS giai đoạn 2008 - 2017 STT Mã Đại DN lượng VHM Z D/E VIC Z D/E VRE Z D/E NVL Z D/E REE Z 2008 0.97 2.94 3.22 2009 1.28 5.17 2.95 2010 1.38 2.42 2.14 2011 0.57 4.19 2.98 2012 0.67 4.26 2.40 Năm 2013 1.29 3.95 3.31 2014 1.03 3.10 0.85 1.54 0.85 4.77 3.22 2015 0.63 2.87 0.87 1.41 0.92 3.36 2.71 2016 0.87 2.93 0.70 2.99 2.44 0.39 1.44 2.64 2.64 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score 2017 1.15 4.07 0.83 3.07 2.12 0.46 1.44 2.73 2.41 [106] KDH DXG SDI NLG 10 KBC 11 PDR 12 HAG 13 DIG 14 FLC 15 HDG 16 ITA 17 IDI 18 SCR 19 QCG 20 CEO 21 SJS 22 NBB 23 SHN 24 LHG 25 IJC 26 TDH D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E 0.24 12.57 0.06 1.00 1.64 0.00 0.00 1.21 1.69 1.47 0.72 0.73 1.56 1.66 1.26 0.96 3.07 0.00 0.00 1.37 2.54 2.86 0.31 1.49 1.32 1.03 2.88 0.21 2.41 2.28 0.39 2.02 1.20 2.19 1.12 3.37 0.62 1.76 0.43 2.47 0.43 0.36 4.57 0.20 1.14 3.22 0.00 0.00 1.62 1.41 1.29 1.57 1.33 1.54 2.03 1.51 2.85 0.58 70.72 0.01 2.22 1.99 2.45 0.43 1.56 2.22 0.94 3.43 0.83 2.53 2.67 0.70 1.83 1.76 2.44 1.21 2.02 1.26 2.33 0.30 2.89 0.45 0.70 2.62 0.85 2.21 1.64 0.57 2.74 2.05 0.93 1.66 1.42 2.22 1.45 1.83 1.25 2.27 0.72 10.27 0.07 2.70 1.31 2.27 0.55 2.15 1.56 1.57 2.47 1.66 1.13 1.49 1.05 1.61 2.06 2.99 0.63 1.81 1.90 1.50 2.32 2.37 0.62 0.37 2.00 0.81 1.72 1.07 0.20 11.33 1.79 1.12 1.37 1.50 1.36 2.26 1.35 1.65 1.56 0.96 1.54 1.02 2.26 1.24 1.81 0.55 2.12 1.68 1.25 2.11 1.34 1.33 0.24 1.71 1.65 1.52 0.20 1.80 1.36 1.98 3.10 0.94 1.84 0.65 0.56 1.60 0.83 3.02 0.43 0.72 5.86 1.61 1.19 1.17 1.75 1.29 2.64 1.01 2.10 1.43 1.03 2.07 0.77 1.39 1.71 1.49 0.70 2.16 1.73 1.22 1.88 1.12 1.64 0.62 2.59 1.86 1.32 -1.14 2.90 1.41 1.63 2.11 1.19 1.74 0.60 0.34 1.52 0.80 1.73 0.95 1.52 3.52 1.52 1.35 1.27 1.88 1.27 2.96 1.18 1.27 1.52 0.93 2.30 0.66 1.36 1.97 1.83 0.51 1.97 2.20 1.44 1.47 1.18 1.67 1.49 1.09 0.97 2.49 1.50 1.35 -0.16 2.28 1.37 1.56 1.88 1.32 1.79 0.60 0.35 1.99 1.06 1.78 1.09 1.76 2.70 1.70 1.00 1.63 1.26 1.35 3.12 1.09 1.47 1.47 1.07 3.13 0.38 1.81 1.45 1.89 0.51 2.29 2.11 1.41 1.35 1.77 0.78 1.61 1.82 1.19 2.09 1.78 0.98 -2.60 11.17 1.54 1.31 1.49 2.61 1.85 0.66 0.44 1.87 1.04 2.22 1.02 1.73 1.34 1.81 1.07 2.30 0.70 1.36 2.32 0.83 2.03 1.47 0.92 2.49 0.58 1.81 1.34 2.27 0.37 2.07 1.85 1.87 0.65 1.32 1.03 1.65 1.38 1.03 1.88 0.79 1.80 4.51 0.30 1.66 1.02 1.23 3.16 1.78 0.83 0.48 2.55 0.80 2.95 0.57 1.12 2.35 2.24 0.97 2.36 0.70 1.47 2.75 0.51 2.17 1.52 1.10 1.57 1.13 1.26 2.65 3.05 0.25 2.33 1.36 1.34 1.30 1.54 1.05 1.59 1.45 0.89 1.83 1.00 2.59 5.63 0.13 1.86 1.28 1.21 3.48 2.10 0.58 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score 0.64 2.71 0.57 2.00 1.21 1.27 2.59 2.13 1.12 2.26 0.75 1.46 2.52 0.53 1.98 1.74 1.10 1.26 1.67 1.27 3.04 3.08 0.25 2.28 1.58 1.23 1.74 0.93 1.78 1.47 1.53 0.75 1.76 1.41 1.59 0.76 1.63 2.18 0.82 0.86 3.47 2.59 0.57 [107] 27 OGC 28 LCG 29 ITC 30 TDC 31 HQC 32 SGR 33 DLG 34 DRH 35 D2D 36 HDC 37 NTL 38 SZL 39 NDN 40 NVT 41 LEC 42 IDV 43 VPH 44 SC5 45 TKC 46 LGL 47 TIG 48 UIC Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z 1.24 0.87 2.10 1.26 1.41 1.57 1.20 4.86 0.04 6.44 0.57 2.83 1.56 0.89 2.37 0.31 1.17 1.34 1.58 3.59 1.43 2.76 1.20 2.22 0.00 0.00 2.45 1.47 26.16 0.03 0.15 3.03 0.77 6.54 1.54 5.54 1.51 4.76 1.82 1.74 6.14 0.13 2.23 0.78 1.25 2.44 0.68 1.55 1.23 1.44 2.69 0.83 3.37 0.73 2.61 1.72 1.58 4.38 0.17 0.74 1.89 1.67 2.96 4.81 1.11 1.79 0.68 0.00 0.00 1.13 0.81 17.59 0.04 -0.33 4.07 1.34 3.97 1.62 5.00 1.74 3.24 2.03 1.83 2.56 0.37 2.83 1.40 1.15 2.50 0.73 3.09 0.42 1.56 3.80 2.16 2.49 1.21 2.55 1.73 2.37 5.88 0.13 1.51 1.65 2.03 1.33 3.33 1.26 2.21 0.63 0.79 2.65 1.61 0.56 27.29 0.02 0.92 4.30 1.12 2.15 1.56 5.59 1.95 2.34 1.86 1.09 3.13 0.34 2.74 1.15 1.42 2.31 0.88 1.89 0.53 2.27 1.15 0.65 2.75 0.98 2.26 1.28 3.34 2.24 0.40 1.22 1.24 2.06 1.21 1.60 1.45 1.65 1.10 1.05 2.86 0.68 0.90 13.70 0.05 0.82 4.39 1.16 2.51 1.30 5.46 2.62 1.66 1.43 1.46 2.08 0.32 3.12 1.01 2.26 1.70 0.79 2.22 0.50 1.59 1.87 0.74 2.61 0.75 3.26 1.41 1.68 1.55 0.64 1.56 1.55 1.78 1.26 2.22 0.88 1.72 1.11 1.12 3.38 1.03 0.71 8.43 0.09 0.66 5.20 1.06 2.63 1.37 6.31 1.67 2.34 0.93 1.70 1.12 0.72 4.34 1.17 2.30 0.39 1.37 1.50 0.57 0.99 2.61 0.84 2.28 1.16 1.74 1.30 1.87 1.65 0.64 1.20 2.24 1.68 1.24 2.87 0.54 1.32 1.43 1.45 2.57 1.74 0.47 17.19 0.04 0.93 5.27 1.34 2.57 1.29 5.31 1.94 1.73 0.62 1.55 2.67 0.32 5.09 -0.59 8.01 1.73 0.91 2.50 0.46 0.81 4.30 1.15 1.27 1.31 1.65 1.20 1.57 2.44 0.48 1.36 2.01 1.90 1.01 2.36 0.59 1.30 1.68 2.15 1.09 1.70 0.51 25.21 0.03 1.61 3.86 1.22 2.51 1.36 5.57 1.86 1.48 1.42 1.23 2.53 0.47 5.74 0.64 2.40 1.37 1.31 2.17 0.55 0.97 5.15 2.41 0.59 0.67 3.17 1.08 2.16 2.15 0.49 1.38 1.89 2.28 0.89 3.32 0.43 1.19 2.00 4.62 0.23 1.09 0.53 4.03 0.22 1.50 3.28 1.61 1.81 1.31 6.24 1.49 2.96 1.23 1.37 4.57 0.21 6.36 -0.43 4.03 1.36 1.43 1.64 1.17 0.93 4.96 1.80 0.69 2.43 2.23 1.35 1.64 2.77 0.34 1.28 2.43 2.02 1.13 3.05 0.43 1.55 1.90 3.82 0.30 1.51 0.52 20.24 0.03 1.61 2.96 1.67 1.68 1.52 5.22 1.96 3.64 0.94 4.19 6.28 0.12 7.12 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score -0.59 5.34 1.09 2.16 1.80 1.23 0.75 5.37 1.97 0.48 1.78 1.68 1.32 1.48 2.24 0.57 1.41 1.93 2.09 1.10 2.51 0.65 1.47 1.87 3.40 0.38 -2.23 0.38 1.12 1.79 1.58 2.64 2.67 1.01 1.75 4.83 1.90 5.93 1.42 3.22 4.10 0.21 7.30 [108] 49 KAC 50 SDU 51 RCL 52 UDC 53 VNI 54 NHA 55 VCR 56 DTA 57 D11 58 IDJ 59 PVL 60 RCD 61 CLG 62 PPI 63 DLR 64 PFL 65 NTB D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E Z D/E 2.64 0.62 2.70 2.13 0.73 1.26 2.73 1.39 1.86 4.55 0.21 2.64 0.54 8.89 0.07 1.10 1.58 0.74 21.08 19.03 0.04 4.64 0.15 1.25 8.21 1.79 1.36 1.37 2.29 0.77 1.26 0.34 6.26 2.57 2.70 0.61 1.67 1.30 3.14 0.84 1.09 1.66 2.66 0.51 1.73 0.56 4.49 0.17 1.33 1.04 2.44 3.58 2.31 1.11 2.84 0.32 0.53 8.30 2.17 1.25 1.73 1.89 1.02 1.61 1.03 5.97 2.66 2.13 0.80 1.20 1.46 2.92 0.74 0.94 2.46 2.17 0.82 4.74 0.25 1.28 0.94 2.09 1.13 3.46 0.97 4.70 0.16 1.57 0.71 1.40 1.92 2.40 1.25 1.75 2.34 2.00 0.78 1.03 2.77 2.78 1.53 1.58 0.64 1.52 2.38 0.79 0.80 3.29 2.03 0.94 2.55 0.30 1.06 1.11 1.55 1.16 2.63 0.93 4.90 0.13 1.56 0.73 1.46 4.50 1.48 2.03 1.44 3.28 2.90 0.30 0.72 3.65 2.07 2.75 0.68 0.71 1.37 2.57 0.61 0.75 3.42 1.79 1.18 2.67 0.29 0.57 1.62 1.49 0.99 0.79 0.92 4.15 0.16 1.36 0.82 0.47 5.55 0.99 3.68 1.61 1.73 1.49 3.69 1.44 0.42 0.58 5.19 1.47 2.19 0.55 0.52 1.41 2.17 0.87 0.68 3.64 1.53 1.40 2.62 0.29 0.45 1.88 1.03 1.20 2.00 0.97 12.17 0.05 0.02 1.66 0.99 4.65 1.29 3.55 1.43 1.92 1.33 3.37 0.55 0.57 0.26 21.33 1.19 1.78 0.72 0.41 1.94 2.74 0.64 0.74 3.44 1.26 1.82 3.38 0.25 0.53 1.90 1.29 1.24 2.07 0.98 22.97 0.03 0.49 1.52 0.72 5.04 0.75 3.02 1.82 1.63 0.79 4.79 0.77 0.56 -0.01 -59.23 1.07 1.49 0.64 0.62 2.55 2.69 0.53 0.71 3.41 0.01 2.52 2.53 0.48 -0.19 1.90 0.63 1.28 1.91 1.09 57.44 0.01 -0.06 1.84 0.49 12.47 0.82 4.28 1.20 1.38 1.32 3.66 0.84 0.57 -0.50 -13.73 0.90 3.46 0.28 1.49 1.54 3.59 0.27 1.64 1.63 -0.36 3.31 9.88 0.08 -0.18 1.73 0.94 0.91 2.01 1.02 17.88 0.04 -0.19 2.30 4.98 1.31 1.03 3.52 1.07 0.99 0.36 4.42 1.01 0.56 -0.86 -6.21 Đánh giá mức độ sử dụng nợ DN BĐS niêm yết số Z-score 0.72 2.15 0.48 0.89 2.03 2.39 0.53 1.05 1.79 -0.42 4.71 15.15 0.05 -0.33 1.95 0.96 1.04 0.94 2.94 4.31 0.19 -0.42 1.82 2.48 0.96 1.40 2.78 0.46 0.95 0.03 7.35 0.90 0.57 -1.37 -3.94