Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã bắc kạn giai đoạn 2009 2011

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ KIM OANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2009 - 2011 Chuyên ngành : Quản lý đất đai Mã số : 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP gư Người hướng dẫn khoa học : TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Thị Kim Oanh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy giáo - TS Nguyễn Thế Huấn trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài Tôi xin cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho thực đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giúp đỡ thời gian nghiên cứu, thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Kim Oanh Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU i Tính cấp thiết đề tài Mục đích nghiên cứu 3 Yêu cầu Chƣơng : TỔNG QUAN TÀI LIỆU .4 1.1 Cơ sở pháp lý 1.2 Cơ sở khoa học 1.2.1 Khái quát chung giá đất 1.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14 1.2.4 Các nguyên tắc định giá đất 21 1.2.5 Các phương pháp định giá đất 25 1.3 Cơ sở thực tiễn 28 1.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 28 1.3.2 Thị trường đất đai giới 28 1.3.3 Thị trường đất đai Việt Nam 30 1.3.4 Công tác định giá đất giới Việt Nam 35 1.3.5 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 39 1.3.6 Xu biến động giá đất thị xã Bắc Kạn 41 Chƣơng : NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42 2.1 Đối tượng nghiên cứu 42 2.2 Địa điểm tiến hành 42 2.3 Nội dung nghiên cứu 42 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn 42 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42 2.3.4 Đề xuất số giải pháp 42 2.4 Phương pháp nghiên cứu 42 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 43 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 43 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 44 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 44 Chƣơng : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn 45 3.1.1 Điều kiện tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 45 3.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 49 3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 50 3.2.1 Tình hình sử dụng quản lý đất đai 50 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 3.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 55 3.3.1 Giá đất quy định địa bàn thị xã Bắc Kạn 55 3.3.2 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 58 3.4 Đề xuất số giải pháp 75 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .78 TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BTNMT : Bộ Tài nguyên Mơi trường CNH : Cơng nghiệp hóa CNTB : Chủ nghĩa tư CP : Chính phủ HĐH : Hiện đại hóa NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QLĐĐ : Quản lý đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TT : Thông tư TTTB : Thị trường trung bình TƯ : Trung ương UBND : Ủy ban nhân dân VNĐ : Việt Nam Đồng VT : Vị trí XHCN : Xã hội chủ nghĩa Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 địa bàn thị xã Bắc Kạn 51 Bảng 3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 52 Bảng 3.3: Tình hình cấp GCNQSD đất giai đoạn 2009 - 2011 54 Bảng 3.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2009 đến 2011 56 Bảng 3.5: Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 58 Bảng 3.6: Giá đất đường phố nhóm I 59 Bảng 3.7: Giá đất đường phố nhóm II 63 Bảng 3.8: Giá đất đường phố nhóm III 65 Bảng 3.9: Giá đất đường phố nhóm IV 68 Bảng 3.10: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường 71 Thành Công 71 Bảng 3.11: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất năm 2011 72 Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư 74 Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 75 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai 12 Hình 1.2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 13 Hình 3.1: Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 60 Hình 3.2: Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố nhóm II 64 Hình 3.3: Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố nhóm III 66 Hình 3.4: Giá thị trường trung bình vị trí đường phố nhóm IV 69 Hình 3.5: So sánh giá thị trường trung bình nhóm đường phố giai đoạn 2009 - 2011………………………………………70 Hình 3.6 Bản đồ KDC Đức Xuân I 73 Hình 3.7 Bản đồ KDC Đức Xuân II 73 Hình 3.8 Bản đồ khu tái định cư Đức Xuân 73 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nước, thành phần quan trọng hàng đầu mơi trường sống, có ảnh hưởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nước Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược Đảng Nhà nước ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nước, chế thị trường định hướng XHCN bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hố, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Ở Việt Nam có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thoả thuận người mua người bán, khơng nằm phạm vi kiểm sốt Nhà nước Giá đất vấn đề định giá đất đề cập đến thập niên gần đây, Nhà nước chưa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị trường cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất Bắc Kạn tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm gần đây, phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vướng mắc cơng tác bồi thường thiệt hại Nhà nước thu hồi đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường; Được đồng ý Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011” nhằm góp phần bước hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung thị xã Bắc Kạn nói riêng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 70 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 30,000 25,700 25,000 20,600 20,000 17,300 15,000 15,000 10,000 8,700 9,300 7,800 6,700 5,400 5,000 3,600 5,000 2,200 Nhóm I Nhóm II Nhóm III Nhóm IV Hình 3.5: So sánh giá thị trường trung bình nhóm đường phố giai đoạn 2009 - 2011 * Nhận xét chung: Trong giai đoạn 2009 - 2011 đất đai địa bàn thị xã Bắc Kạn có nhiều biến động xảy Đặc biệt vấn đề đất Giá đất thị xã Bắc Kạn theo năm 2009, 2010, 2011 quy định Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 UBND tỉnh Bắc Kạn, việc ban hành bảng giá loại đất năm 2009 địa bàn tỉnh Bắc Kạn; Quyết định số 4000/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 UBND tỉnh Bắc Kạn, việc ban hành bảng giá loại đất năm 2010 địa bàn tỉnh Bắc Kạn; Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 UBND tỉnh Bắc Kạn, việc ban hành bảng giá loại đất năm 2011 địa bàn tỉnh Bắc Kạn Khung giá hai năm 2009 có chênh lệch đáng kể so với khung giá năm 2010 2011, điều cho thấy khung giá Nhà nước Quy định ngày bám sát giá thị trường Giá đất thị trường liên tục tăng qua năm từ 2008 đến 2009, tạo sốt đất mà đỉnh điểm năm 2010, số vụ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 71 chuyển nhượng, giao dịch đất đai tăng vượt Sau thị trường bớt căng thẳng dần tiếp tục tăng Nguyên nhân việc mua bán thời gian qua khơng hồn tồn mục đích để ở, nhiều hoạt động chuyển nhượng quyền SDĐ nhằm vào mục tiêu thu lợi nhuận từ việc mua đi, bán lại hay làm để dành gây nên nhu cầu ảo giá đất ngày tăng cao nên nhiều người muốn mua đất để tích trữ mong muốn sinh lợi tương lai 3.3.2.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất Trên tuyến đường với giá đất quy định theo Quyết định 2800/QĐ-UBND UBND tỉnh Bắc Kạn quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Bắc Kạn lựa chọn số lô đất tuyến đường Thành Công, vấn trực tiếp người dân địa phương qua mẫu phiếu điều tra, lập cho việc thu thập thông tin đất…, liệu sử dụng điều tra giá chuyển nhượng thực tế (giá thị trường) đất đô thị tuyến đường thị xã Bắc Kạn Qua thấy vị trí lơ đất đến giá trị đất Bảng 3.10: Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Thành Cơng Đƣờng Vị Phố Trí Giá TT qua năm Giá QĐ qua năm (1000 đ/m²) (1000 đ/m²) 2009 2010 2011 2009 2010 2011 6.000 24.000 20.000 4.000 12.000 11.000 Đường 5.000 19.000 14.000 3.600 10.000 9.000 Thành Công 3.000 16.000 10.000 2.000 6.000 5.000 2.000 7.000 5.000 1.500 4.000 3.000 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Bảng 3.10 phản ánh rõ giá bán thị trường đường phố Thành Cơng, giá bán vị trí 2, có khoảng cách xa so với vị trí đường phố Đường phố Thành Công coi nơi có giá bán cao địa bàn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 72 thị xã Bắc Kạn Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường (VT 1) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám VT 2, Như giá đất thị trường năm tiến hành điều tra không đồng vị trí khác tuyến đường phố yếu tố chủ quan khách quan mang lại Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất diện tích phù hợp, có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng, yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 3.3.2.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lơ đất đến giá đất Để đánh giá mức độ ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất, lựa chọn số đất liền kích thước chiều mặt tiền khác sử dụng phương pháp điều tra vấn trực tiếp người dân Kết thể bảng đây: Bảng 3.11: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất năm 2011 Giá bán (1000 đ/m2) Độ rộng mặt tiền (m) Đƣờng Thành Công Đƣờng Đội Kỳ Đƣờng Kon Tum 3-4 2.500 - 3.000 1.500 - 2.000 1.000 - 1.500 4-6 3.500 - 4.000 2.500 - 3.000 2.000 - 2.500 > 6m >4.500 >3.500 >3.000 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Qua điều tra thực tế cho thấy, với chiều dài ô đất đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán 1m2 thấp ô đất có chiều rộng mặt tiền lớn Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh mang lại lợi nhuận cao Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 73 3.3.2.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thị xã Bắc Kạn năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Hình 3.6 Bản đồ KDC Đức Xuân I Hình 3.7 Bản đồ KDC Đức Xuân II Hình 3.8 Bản đồ khu thị phía Nam Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 74 Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011, dự án hoàn thành giao xong: Khu dân cư Đức Xuân I, II phường Đức Xn khu thị phía Nam Dựa phương pháp điều tra, vấn tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 3.12: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cƣ Khu dân cư Đức Xuân I, II phường Đức Xn Khu thị phía Nam Diện tích (m2) Tổng số lô quy hoạch Năm bắt đầu quy hoạch Năm hoàn thành QH 46.125 615 2007 2009 76.759 442 2004 2006 (Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Bắc Kạn) Khu dân cư Đức Xuân I, II, phường Đức Xuân quy hoạch theo định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2007 UBND tỉnh Bắc Kạn Là khu đất tỉnh làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch năm 2007, hoàn thành năm 2009 Có 615 lơ, với diện tích 46125 m2 Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá – 2,5 triệu đồng/m2, đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá theo điều tra từ triệu đồng/m2 triệu đồng/m2 Khu tái định cư Đức Xuân quy hoạch theo định số 734/QĐ/UBND ngày 29/03/2005 UBND tỉnh Bắc Kạn Với diện tích 76759 m2, chia 442 lơ đường dân sinh Bắt đầu quy hoạch năm 2004 hoàn thành năm 2008 Trước năm quy hoạch, giá đất lô đất khu dân cư có giá trung bình 1,5 - triệu đồng/m2 Nhưng khu dân cư bắt đầu hoàn thành đưa vào sử dụng mức giá trung bình – 5,5 triệu Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 75 đồng/m2 Qua cho thấy mức giá bắt đầu quy hoạch sau thực quy hoạch có chênh lệch rõ rệt Bảng 3.13: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB (1000/m2) Khu dân cƣ Khu dân cư Đức Xuân I, II Bắt đầu quy hoạch 2.000 - 2.500 Sau hoàn thành QH 5.000 - 6.000 Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) 2.500 - 3.500 2.250 5.500 3.250 1.500 - 2.000 5.000 - 5.500 3.500 - 4.000 1.500 5.250 3.750 Giá đất trung bình Khu dân cư thị phía nam Mức chênh lệch Giá đất trung bình (Nguồn: Sở Tài ngun Mơi trường tỉnh Bắc Kạn) Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự, trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 3.4 Đề xuất số giải pháp - Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy thị xã Bắc Kạn có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội cách mạnh mẽ theo cấu kinh tế: thương mại, dịch vụ, tiểu thủ công nghiệp nông nghiệp Để thực Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn 76 thành cơng nhiệm vụ cơng tác quản lý đất đai nói chung cơng tác quản lý đất đai thị xã nói riêng giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất cần phải đẩy lùi nạn đầu đất đai chuyển nhượng đất trái phép đồng thời thu hút vốn đầu tư dân vào mục đích phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế ổn định, bền vững Điều địi hỏi quan chức cần có biện pháp triệt để công tác quản lý đất đai địa phương Để làm tốt công tác này, trước hết công tác quản lý đất đai thị xã cần thực tốt tiêu, phương hướng đặt hàng năm - Tổ chức tốt hệ thống đăng ký đất đai để đảm bảo giao dịch đất đai phải đăng ký thời hạn quy định Một đất đăng ký, giao dịch kiểm sốt giá tác động tiêu cực đầu đất đai hạn chế tới mức thấp - Bên cạnh quan chức phải trọng tới việc đưa hệ thống pháp luật đất đai vào sống thực tế thơng qua cơng tác hồn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn quy phạm pháp luật đất đai thiếu cấp giấy cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cương công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân - Các quan chức có thẩm quyền cần đưa sách hợp lí giá đất cho sát với thực tế hơn, song song với việc đưa sách, giải pháp để ngăn chặn tình trạng đóng băng thị trường quyền sử dụng đất Có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 77 - Mặt khác để giá đất sát với giá quy định Nhà nước ban hành tuyến đường cần chia nhỏ thành đoạn để định giá - UBND tỉnh cần có điều chỉnh mức giá vị trí Đặc biệt vị trí vị trí trung tâm tuyến đường - Trong công tác định giá Sở Tài nguyên Môi trường cần tham mưu cho UBND tỉnh nên đưa yếu tố độ rộng mặt tiền vào để định giá đất - Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất nhóm IV năm 2009, 2010 2011 khơng có nhiều biến động đáng kể ngược lại giá đất nhóm I, II lại biến động nhiều, tạo mức chênh lệch lớn giá đất thực tế giá đất UBND tỉnh quy định Vì vậy, UBND tỉnh cần phải phương án điều chỉnh mức giá vị trí tăng giá đất theo quy định nhóm I, II lên cao mức giá đất nhằm hạn chế tình trạng giá đất tăng đột biến khó kiểm sốt - Cần có phối hợp nhịp nhàng ban ngành như: ngành giao thông, ngành Tài nguyên Môi trường, UBND cấp, ban quản lý dự án, ban bồi thường giải phóng mặt bằng, phịng Quản lý thị….để công tác quản lý sử dụng đất đai địa bàn thị xã Bắc Kạn nói riêng tỉnh Bắc Kạn nói chung thực có hiệu Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 78 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đơng dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Tùy theo năm giá thị trường thường cao giá quy định nhà nước từ 1,3 đến 2,2 lần - Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất địa bàn thị xã chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác như: vị trí, độ rộng mặt tiền lô đất, tác động dự án quy hoạch khu dân cư, biến động dân số GDP/người… Tuy nhiên, yếu tố yếu tố quy hoạch nguyên nhân gây ảnh hưởng nhiều đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Kạn Thực tế cho thấy giá đất trước sau khu quy hoạch hoàn thành tăng từ 2,4 đến 4,37 lần - Giá đất phụ thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu trung tâm, khu bn bán, vui chơi giải trí giá cao Điều cho thấy vị trí yếu tố đóng vai trị quan trọng làm biến động giá đất thị trường Tóm lại, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nói chung tỉnh Bắc Kạn nói riêng nhằm xây dựng khung giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai, góp phần vào công phát triển đất nước Đề nghị - UBND Thị xã tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức nghiệp chuyên môn cho cán công tác định giá đất quản lý thị trường bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 79 - UBND Thị xã phối hợp quan chuyên môn mở sàn giao dịch bất động sản dịch vụ môi giới nhà đất (dưới quản lý quan chuyên môn) để công khai niêm yết giá đất Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp kịp thời với giá đất thị trường - Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, để điều chỉnh mức giá hợp lý - Tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thơng qua hình thức đấu giá QSD đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách tồn diện Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 80 TÀI LIỆU THAM KHẢO Nguyễn Thế Huấn, Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp Luật đất đai, Quốc hội ban hành ngày 10 tháng 12 năm 2003, Phạm Hoài Nam (2006), Nghiên cứu thực trạng giá đất đô thị địa bàn quận Cầu Giấy – thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học quản lý đất đai - Đại học Quốc Gia Hà Nội Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành ngày 29 tháng 10 năm 2004 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ, Chính phủ ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2007 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Chính phủ ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2004 Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã Bắc Kạn (2011), Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm, Bắc Kạn Quyết định số 2688/QĐ-UBND việc Quy định giá loại đất địa bàn thị xã Bắc Kạn năm 2009, UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành ngày 19 tháng 12 năm 2008 10 Quyết định số 4000/2009/QĐ-UBND việc Quy định giá loại đất địa bàn thị xã Bắc Kạn năm 2010, UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành ngày 30 tháng 12 năm 2009 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 11 Quyết định số 2800/2010/QĐ-UBND ngày 04/12/2010, việc Quy định giá loại đất địa bàn thị xã Bắc Kạn năm 2011, UBND tỉnh Bắc Kạn ban hành ngày 04 tháng 12 năm 2010 12 Lê Phương Thảo (2007), Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp 13 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 14 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp 15 Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Bộ Tài ban hành ngày 06 tháng 12 năm 2007 16 Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Bộ Tài ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2004 17 UBND thị xã Bắc Kạn (2011), Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2010, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2011, Bắc Kạn 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn (2010), Sổ mục kê 2010, Bắc Kạn 19 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn (2011), Sổ mục kê 2011, Bắc Kạn Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ I THÔNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: ………………………Tuổi……… ………………… Địa chỉ: Số nhà ……… , ngõ ………… … (rộng: ……….……… …) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác:…… …………….… Trình độ văn hóa: ……… ……………… Dân tộc: ……………………… Thu nhập bình quân: ……………………… triệu đồng/năm II THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƢỢNG ĐẤT ĐAI Diện tích đất: ……………… m2 Hình thể: ……………….…….……… Số ……… Tờ BĐ số Kích thước: Dài ……… m, rộng …… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo qui định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố:…………………………… - Vị trí:……………………………………… Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: Khoảng cách < 100 m 100-200m 200-300m >300m đến đường phố điều tra Đánh giá yếu tố liên quan đến đất (Tốt, TB, kém) - Gần cơng trình cơng cộng điển hình:…………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Gần dịch vụ dân sinh: + Điện: ……… + Môi trường sống:………… + Nước:……… + An ninh trật tự:…………… + Điện thoại:…………………… Các bất động sản khác gắn liền với đất: + Nhà: Năm xây dựng:…… Kết cấu: Cấp hạng: Số tầng: Tổng diện tích xây dựng của: Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay không? Đồng ý Không đồng ý Lý do: Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn qui định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay không? Có Khơng Yếu tố pháp lý (đánh dấu x vào tình trạng pháp lý đất): - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo qui định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giá đất - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất cần điều tra thị trường: …… đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày…tháng năm …… - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất tương tự điều tra thị trường: … đ/m2; thời điểm chuyển nhượng: ngày … tháng…năm… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Hoặc giá thuê quyền sử dụng đất …… đ/m2; thời gian thuê năm Nếu bán bất động sản ông bà bán giá là: ………… triệu đồng Điểm thuận lợi đất là:………………………………… Nếu mua bất động sản điểm ông bà quan tâm là: ……….… ……………………………………………………………………………… Bắc Kạn, ngày … tháng … năm 2012 Chủ sử dụng đất (Ký, ghi rõ họ tên) Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn