Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, tại địa bàn thành phố thái nguyên giai đoạn 2005 2009

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ THU NGUYÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TẠI ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2005-2009 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên, tháng 10 năm 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực nguồn vốn to lớn ngân sách nhà nƣớc, thành phần quan trọng hàng đầu môi trƣờng sống, có ảnh hƣởng lớn đến kinh tế, trị, xã hội đất nƣớc Do vậy, quản lý đất đai nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lƣợc Đảng Nhà nƣớc ta, mục tiêu quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất chế độ Sự phát triển xã hội, trình CNH - HĐH đất nƣớc, chế thị trƣờng định hƣớng XHCN bƣớc đƣợc hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hƣớng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy đƣợc nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nƣớc địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, tạo vốn cho đầu tƣ phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nƣớc để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nƣớc, phát triển lành mạnh thị trƣờng bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác nhƣ tính thuế, bồi thƣờng, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trƣờng Do tính chất phức tạp thị Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn trƣờng nên giá đất chịu ảnh hƣởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất thị trƣờng vấn đề quan trọng Nhà nƣớc nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trƣờng đất đai Ở Việt Nam có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhƣợng đất diễn dƣới nhiều hình thức, theo kênh ngầm với thoả thuận ngƣời mua ngƣời bán, không nằm phạm vi kiểm soát Nhà nƣớc Giá đất vấn đề định giá đất đƣợc đề cập đến thập niên gần đây, Nhà nƣớc chƣa thực kiểm soát chặt chẽ giá đất thị trƣờng cần nhiều kinh nghiệm công tác định giá đất Thái Nguyên tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm phía Tây Bắc Thủ Hà Nội, có vị trí thuận lợi, quan trọng chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Thái Nguyên vùng Việt Bắc Trong năm gần đây, phƣờng, xã thuộc thành phố Thái Ngun có tốc độ thị hóa nhanh, vấn đề quản lý Nhà nƣớc đất đai nhiều bất cập, giá đất nguyên nhân gây khó khăn vƣớng mắc công tác bồi thƣờng thiệt hại Nhà nƣớc thu hồi đất để thực dự án đầu tƣ, ngƣời sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện nhân dân việc chấp hành sách pháp luật đất đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phƣơng Xuất phát từ thực tế để góp phần làm sáng tỏ sở khoa học công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng; Đƣợc đồng ý Ban giám hiệu nhà trƣờng; Ban lãnh đạo khoa Sau Đại học - Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005 - 2009” nhằm góp phần bƣớc hồn thiện cơng tác xác định giá đất ở, tồn địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn chung nhƣ thành phố Thái Nguyên nói riêng 1.2 Mục đích nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn TP Thái Nguyên Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng - Phân tích số yếu tố chi phối đến giá đất nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả sinh lời đất mặt giá thị trƣờng, nhằm mang lại hiệu công tác định giá đất 1.3 Yêu cầu - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất nhƣ: Luật Đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tƣ hƣớng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trƣờng, Bộ Tài hƣớng dẫn việc áp dụng sách thuế quan thuế,… Các Quyết định UBND tỉnh Thái Nguyên - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất - Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái quát chung giá đất Đất đai sản phẩm tự nhiên tạo ra, thân khơng có giá trị Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi q trình sử dụng, mua bán, coi địa tơ đƣợc tƣ hoá Giá đất – giá trị đất giá trị quyền lợi ích thu đƣợc từ đất đai đƣợc biểu tiền thị trƣờng định, thời điểm định, cho mục đích sử dụng định Hầu hết nƣớc có kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc hiểu biểu mặt giá trị quyền sở hữu đất đai, hay giá đất giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị đất đai giá trị vật chất, tài sản đất, mà giá trị đất đai thuộc tính tự nhiên xã hội cấu thành, nói đất đai vơ giá khác với loại hàng hố khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị đất giá đất thực tế có đƣợc định giá phƣơng pháp khoa học ƣớc tính thời điểm giai đoạn định kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ ngƣời có quan hệ kinh tế sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai Điều Luật đất đai 2003 rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau gọi tắt giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nƣớc quy định đƣợc hình thành giao dịch quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003) [18] Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất đƣợc hình thành trƣờng hợp sau đây: Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định giá theo quy định khoản khoản điều 56 luật Do đấu giá QSDĐ đấu thầu dự án có sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Do ngƣời sử dụng đất thoả thuận giá đất với ngƣời có liên quan thực quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn QSDĐ Ở Điều 56 quy định giá đất Nhà nƣớc quy định phải đảm bảo: Việc định giá đất Nhà nƣớc phải đảm bảo nguyên tắc sau: - Sát với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng, có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế thị trƣờng phải điều chỉnh cho phù hợp - Các đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhƣ nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nhƣ - Đất khu vực giáp ranh tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch mức giá nhƣ Chính phủ quy định phƣơng pháp xác định giá đất, khung giá đất cho vùng, theo thời gian, trƣờng hợp phải điều chỉnh giá đất việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ Căn vào nguyên tắc định giá đất tài khoản điều xác dịnh giá đất Chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƢ xây dựng giá đất cụ thể địa phƣơng trình Hội đồng nhân dân cấp cho ý kiến trƣớc định Giá đất UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƢ quy định đƣợc công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm đƣợc sử dụng làm để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tính tiền sử dụng đất tiền thuê đất giao đất, cho thuê đất không thơng qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trƣớc bạ, bồi thƣờng Nhà nƣớc thu hồi đất, tính tiền bồi thƣờng ngƣời có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nƣớc Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Giá đất Nhà nƣớc quy định nhằm để giải mối quan hệ kinh tế đât Nhà nƣớc (chủ sở hữu đất) ngƣời sử dụng đất (ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất cho thuê đất) Giá bán QSDĐ đƣợc hình thành giao dịch dân bên tự thoả thuận giá gọi “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trƣờng” Nhƣ thực tế có hai loại giá đất: Giá nhà nƣớc quy định giá đất thị trƣờng Giá nhà nƣớc quy định trạng thái tĩnh thấp, giá thị trƣờng thƣờng trạng thái động cao giá nhà nƣớc Trạng thái tĩnh động, mức độ chênh lệch cao hay thấp lớn gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải hài hồ lợi ích nhà nƣớc ngƣời sử dụng đất trình thực việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền giao đất thu thuế đất, bồi thƣờng thiệt hại đất thu hồi đất Sự chênh lệch lớn giá đất thị trƣờng so với giá nhà nƣớc quy định chủ yếu diễn đô thị, nơi thị trƣờng bất động sản diễn sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định giá đất thực tế đáp ứng đƣợc yêu cầu mà sở đặt phải kết hợp giải đƣợc vấn đề: Quan hệ cung- cầu giá trị sinh lợi đất đai Theo khoản Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất thì: "Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế thị trƣờng điều kiện bình thƣờng thời điểm xác định số tiền Việt Nam tính đơn vị diện tích đất theo mục đích sử dụng hợp pháp, đƣợc hình thành từ kết giao dịch thực tế hồn thành, mang tính phổ biến ngƣời chuyển nhƣợng ngƣời nhận chuyển nhƣợng điều kiện thƣơng mại bình thƣờng, khơng chịu tác động yếu tố gây tăng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn giảm giá đột biến không hợp lý, nhƣ: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhƣợng tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống có ƣu đãi trƣờng hợp khác Bộ Tài quy định" 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất Trong giai đoạn nay, giá đất định giá đất vấn đề đƣợc quan tâm trọng nhiều ngành, xác định sở hình thành giá đất nhân tố quan trọng để định giá đất cụ thể xác Hầu hết nƣớc có kinh tế thị trƣờng, giá đất đƣợc biểu mặt giá trị quyền sở hữu mảnh đất khơng gian thời gian xác định Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá đất đai dựa quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, tổng hoà giá trị hành địa tô nhiều năm đƣợc chi trả lần, hình thức thực quyền sở hữu đất đai kinh tế Giá đất hình thành đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Giá đất phản ánh xác giá trị thực đất đai, khắc phục việc đầu đất đai để kiếm lời tiêu cực hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất ngƣời sử dụng đất thoả thuận với ngƣời có liên quan thực quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2008) [7] 2.1.2.1 Địa tô hình thành giá đất Địa tô phần sản phẩm thặng dƣ ngƣời sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho ngƣời chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với đời tồn chế độ tƣ hữu ruộng đất Trong chủ nghĩa tƣ (địa tơ cịn chế độ tƣ hữu ruộng đất nơng nghiệp chƣa bị xố bỏ), địa tơ tƣ chủ nghĩa phần giá trị thặng dƣ thừa ngồi lợi nhuận bình qn nhà tƣ kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Nguồn gốc địa tô tƣ chủ nghĩa lao động Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trƣờng vị trí, tuyến đƣờng có bảng giá năm trƣớc, bổ sung tuyến đƣờng, vị trí chƣa đƣợc quy định phƣờng, xã để thực công tác định giá đất - Khi xác định mốc giá đất theo địa danh phổ thông lý trình giao thơng, khơng lấy địa danh hộ nhà dân Việc xác định giá đất khu vực giáp ranh đơn vị phƣờng, xã trục đƣờng giao thơng phải có thống mức giá tránh tình trạng tuyến đƣờng giao thơng có mức giá khác - Hàng năm UBND tỉnh đƣa quy định giá đất khu vực thông báo cho ngƣời dân biết, hạn chế thấp việc đầu tích trữ đẩy giá lên cao - Khi có biến động giá đất năm phải trình UBND tỉnh sửa đổi kịp thời chống thất thoát thu thuế đảm bảo đời sống kinh tế xã hội dân Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 83 Phần KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thành phố Thái Nguyên có vị trung tâm tỉnh Thái Nguyên với hệ thống giao thông đồng bộ, đầu mối quan trọng tỉnh với tỉnh miền núi phía Bắc Trong năm qua, địa bàn tỉnh Thái Nguyên nói chung thành phố Thái Ngun nói riêng tốc độ thị hố diễn nhanh giá đất có biến động tƣơng đối lớn Vấn đề quản lý nhà nƣớc đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vƣớng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhƣợng thực tế thị trƣờng cao nhiều so với giá đất Nhà nƣớc quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cƣ, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nƣớc quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nƣớc ta nhƣ chƣa thực phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nƣớc quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nƣớc đất đai việc thực sách liên quan nhƣ: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất Dân số ảnh hƣởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đƣờng phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đƣờng phố có Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 84 khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu ngƣời mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trƣờng sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đƣờng phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trƣờng tự nhiên xã hội Các đƣờng phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trƣờng tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hƣởng khu quy hoạch dân cƣ 5.2 Kiến nghị - Nhà nƣớc cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phƣơng Căn vào khung giá phƣơng pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phƣơng quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế hình thành địa phƣơng phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải đƣợc điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trƣờng địa phƣơng Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hƣởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định ngƣời dân Vì trƣờng hợp giá đất biến động Nhà nƣớc công bố quy hoạch, đầu tƣ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đƣờng phố cần đƣợc điều chỉnh, bổ sung thƣờng xuyên, phân loại đƣờng phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 85 mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND Thành phố Thái Nguyên cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dƣ luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trƣờng cần thành lập tổ chức định giá từ trung ƣơng đến địa phƣơng Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật định mức đƣa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho ngƣời yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chun gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi ngƣời làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nƣớc cần phải trọng đào tạo chuyên gia tƣ vấn, định giá đất Trƣớc mắt cần tăng cƣờng khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trƣờng đại học - Nhà nƣớc cần tăng cƣờng công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố nói chung thành phố Thái Nguyên nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhƣợng thị trƣờng, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trƣờng BĐS Tuy nhiên cần có định hƣớng để đƣa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nƣớc ta nhƣ phù hợp với mức thu nhập ngƣời dân Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 86 - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất - Trong hệ thống quản lý đất đai nƣớc ta nay, cơng tác tài liên quan đến đất đai đƣợc áp dụng dựa khung giá Nhà nƣớc UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá đƣợc áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phƣơng việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nƣớc đất đai giai đoạn nhƣ: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đƣa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nƣớc quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cƣờng đào tạo, bồi dƣỡng kiến thức, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho cán chuyên môn để đáp ứng yêu cầu đặt Tăng cƣờng hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định thiếu sót, ý giám sát cơng tác thực quy hoạch, kế hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thơng tƣ số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thông tƣ 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hƣớng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phƣơng pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Cù Thị Mai Chi (2006), Tìm hiểu biến động giá đất Phƣờng Phan Đình Phùng TP Thái Nguyên - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2000 - 2005 Lê Phƣơng Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trƣng, thành phố Hà Nội” Nguyễn Thị An (2010) Luận văn tốt nghiệp Đại học Nông lâm Thái Nguyên: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2006-2009” Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trƣờng Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 88 10 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà Kết tổ chức thực tổng điều tra dân số nhà năm 2009 địa bàn thành phố Thái Nguyên 11 UBND thành phố Thái Ngun (2009), Phịng Tài ngun Mơi trƣờng Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm 12 UBND thành phố Thái Nguyên (2009), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2009, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2010 12 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 13 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 10/01/2006 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2006 14 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006) Quyết định số 2958/2006/QĐ-UBND ngày 27/12/2006 , việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2007 15 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007) Quyết định số 3033/2007/QĐ-UBND ngày 27/12/2007, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2008 16 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008) Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2009 17 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (2006), Sổ mục kê 2006 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (2007), Sổ mục kê 2007 19 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (2008), Sổ giao giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2008 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 89 20 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (2009), Sổ giao giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất năm 2009 21 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2009) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất 22 Webside sở Tài nguyên & Môi trƣờng tỉnh Thái Nguyên: http://www.tnmtthainguyen.gov.vn/giadat/index.php Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỤC LỤC Phần ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích nghiên cứu 1.3 Yêu cầu Phần TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái quát chung giá đất 2.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.1.2.1 Địa tô hình thành giá đất 2.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 2.1.2.3 Quan hệ cung cầu 10 2.1.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 13 2.1.3.1 Yếu tố thông thƣờng 13 2.1.3.2 Yếu tố khu vực 18 2.1.3.3 Yếu tố cá biệt 19 2.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 20 2.1.4.1 Nguyên tắc thay 21 2.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi 21 2.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu 22 2.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 22 2.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh 22 2.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp 22 2.1.4.7 Nguyên tắc biến động 23 2.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp 23 2.1.4.9 Nguyên tắc ƣu tiên cho đất đai 23 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2.1.5 Các phƣơng pháp định giá đất 24 2.1.5.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 24 2.1.5.2 Phƣơng pháp thu nhập 25 2.1.5.3 Phƣơng pháp chiết trừ 25 2.1.5.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 26 2.1.5.5 Phƣơng pháp chi phí 26 2.2 Cơ sở thực tiễn 27 2.1 Tổng quan thị trƣờng đất đai 27 2.2.1 Thị trƣờng đất đai giới 27 2.2.2 Thị trƣờng đất đai Việt Nam 30 2.2.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 35 2.2.3.1 Công tác định giá đất giới 35 2.2.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 37 2.2.4 Đặc điểm thị trƣờng đất đai Việt Nam năm vừa qua 39 2.2.5 Xu biến động giá đất Thành phố Thái Nguyên 41 2.3 Cơ sở pháp lý 42 Phần 44 ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 44 3.2 Địa điểm tiến hành 44 3.3 Nội dung nghiên cứu 44 3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 44 3.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2005-2009 44 3.3.3 Giá đất quy định chung phạm vi nƣớc địa bàn TPTN 44 3.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 44 3.3.5 Đề xuất số giải pháp 44 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 3.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 44 3.3.1 Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu 44 3.3.2 Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu 45 3.3.3 Phƣơng pháp điều tra liệu thị trƣờng theo mẫu phiếu 46 3.3.4 Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 46 Phần 47 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 47 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội Thành phố Thái Nguyên 47 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 47 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 47 4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 47 4.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 50 4.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn TP Thái Nguyên 50 4.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 50 4.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ thành phố Thái Nguyên 52 4.3 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 56 4.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nƣớc địa bàn TPTN 56 4.3.2.1 Công tác định giá đất Thành phố Thái Nguyên 57 4.3.2.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 58 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 61 4.4.1 Ảnh hƣởng tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 61 4.4.2 Ảnh hƣởng loại đƣờng phố đến giá đất 62 4.4.2.1 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm I số yếu tố ảnh hƣởng 62 4.4.2.2 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm II số yếu tố ảnh hƣởng 66 4.4.2.3 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm III số yếu tố ảnh hƣởng 68 4.5.2.4 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm IV số yếu tố ảnh hƣởng 71 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.5.2.5 Biến động giá đất đƣờng phố nhóm V số yếu tố ảnh hƣởng 74 4.5.3 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất 77 4.5.4 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 78 4.5.5 Ảnh hƣởng dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất 79 4.5 Đề xuất số giải pháp 81 Phần 83 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 5.1 Kết luận 83 5.2 Kiến nghị 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 4.1 Kết thực tiêu kinh tế - xã hội TPTN năm 2009 49 Bảng 4.2 Tình hình sử dụng đất qua năm 51 Bảng 4.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 53 Bảng 4.4 Giá nhà nƣớc quy định đất 57 Bảng 4.5 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2005 đến 2009 59 Bảng 4.6 Tình hình biến động dân số GDP/đầu ngƣời 61 Bảng 4.7 Giá đất đƣờng phố nhóm I 63 Bảng 4.8 Giá đất đƣờng phố nhóm II 66 Bảng 4.9 Giá đất đƣờng phố nhóm III 69 Bảng 4.10 Giá đất đƣờng phố nhóm IV 72 Bảng 4.11 Giá đất đƣờng phố nhóm V 74 Bảng 4.12 Ảnh hƣởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đƣờng Hồng Văn Thụ 77 Bảng 4.13 Ảnh hƣởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 78 Bảng 4.14: Đặc điểm số khu dân cƣ 79 Bảng 4.15: Giá đất khu dân cƣ giáp trƣớc sau thực dự án 80 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC HÌNH Trang Hình Đồ thị cung cầu đất đai 11 Hình 2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 12 Hình 4.1 Biểu đồ diện tích cấp giấy CNQSD đất 54 Hình 4.2 Thống kê trƣờng hợp cấp GCN QSD đất theo loại địa bàn Tp.Thái Nguyên 55 Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm I 64 Hình 4.4 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí nhóm I 65 Hình 4.5 Giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm II 67 Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí đƣờng phố nhóm II 68 Hình 4.7 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm III 70 Hình 4.8 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí đƣờng phố nhóm III 70 Hình 4.9 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm IV 73 Hình 4.10 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí I đƣờng phố nhóm IV 73 Hình 4.11 Biểu đồ giá đất thị trƣờng trung bình đƣờng phố nhóm V 75 Hình 4.12 Biểu đồ giá đất thị trƣờng vị trí I đƣờng phố nhóm V 76 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Cơng nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tƣ TP : Thành phố NĐ : Nghị định CP : Chính phủ 10 QĐ : Quyết định 11 TT : Thông tƣ 12 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 13 BĐS : Bất động sản 14 HĐND : Hội đồng nhân dân 15 TPTN : Thành phố Thái Nguyên 16 KH : Kế hoạch 17 VT : Vị trí 18 VNĐ : Việt Nam Đồng 19 QH : Quy hoạch 20 BCĐ : Ban đạo 21 TĐT : Tổng điều tra 22 QLĐĐ : Quản lý đất đai 23 XDCB : Xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn