Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện hải hà, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2006 2010

i ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHAN VĂN THÀNH Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN HẢI HÀ - TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP NGƢỜI HƢỚNG DẪN: PGS.TS ĐỖ THỊ LAN Thái Nguyên, năm 2012 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thông tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Phan Văn Thành Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm giúp đỡ Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa sau đại học, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, quan gia đình Trước tiên tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới giáo PGS TS Đỗ Thị Lan người hướng dẫn khoa học tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Đồng thời xin bày tỏ lịng biết ơn tới tồn thể thầy, giáo khoa Sau đại học, thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ hoàn thiện luận văn Nhân dịp tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới tất bạn bè, đồng nghiệp, quan, gia đình người thân quan tâm động viên tơi suốt q trình học tập thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Phan Văn Thành Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN iii MỤC LỤC iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích 3 Yêu cầu Ý nghĩa: Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1 Địa tơ hình thành giá đất 1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng 1.1.2.3 Quan hệ cung cầu 10 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13 1.1.3.1 Yếu tố thông thường 13 1.1.3.2 Yếu tố khu vực 17 1.1.3.3 Yếu tố cá biệt 18 1.1.4 Các nguyên tắc định giá đất 19 1.1.4.1 Nguyên tắc thay 20 1.1.4.2 Nguyên tắc thu lợi 20 1.1.4.3 Nguyên tắc sử dụng hiệu 20 1.1.4.4 Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 21 1.1.4.5 Nguyên tắc cạnh tranh 21 1.1.4.6 Nguyên tắc đóng góp 21 1.1.4.7 Nguyên tắc biến động 21 1.1.4.8 Nguyên tắc hòa hợp 22 1.1.4.9 Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 22 1.1.5 Các phương pháp định giá đất 23 1.1.5.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 23 1.1.5.2 Phương pháp thu nhập 23 1.1.5.3 Phương pháp chiết trừ 24 1.1.5.4 Phương pháp thặng dư 25 1.1.5.5 Phương pháp chi phí 25 1.2 Cơ sở pháp lý 26 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn v 1.3 Kết nghiên cứu giá đất giới 27 1.3.1 Thị trường đất đai giới 27 1.3.2 Thị trường đất đai Việt Nam 29 1.3.3 Công tác định giá đất giới Việt Nam 34 1.3.3.1 Công tác định giá đất giới 34 1.3.3.2 Công tác định giá đất Việt Nam 36 1.3.4 Đặc điểm thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 38 1.3.5 Xu biến động giá đất huyện Hải Hà 40 1.4 Đánh giá chung tình hình biến động giá đất 41 Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 45 2.1 Đối tượng nghiên cứu 45 2.2 Địa điểm tiến hành 45 2.3 Nội dung nghiên cứu 45 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hải Hà 45 2.3.2 Tình hình sử dụng quản lý đất đai huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 45 2.3.2.1 Tình hình sử dụng đất 45 2.3.2.3 Công tác quản lý đất đai huyện 45 2.3.3 Công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà 45 2.3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hải Hà 45 2.3.5 Đề xuất số giải pháp 45 2.4 Phương pháp nghiên cứu 45 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 46 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 46 2.4.3 Phương pháp điều tra liệu thị trường theo mẫu phiếu 47 2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 47 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 48 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Hải Hà 48 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 48 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội sở hạ tầng 49 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 49 3.1.2.2 Điều kiện sở hạ tầng 56 3.2 Tình hình sử dụng, quản lý đất đai địa bàn huyện Hải Hà 58 3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 58 3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ huyện Hải Hà 60 3.2.3 Công tác quản lý đất đai huyện Hải Hà 64 3.3 Công tác định giá đất giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà 68 3.3.1 Công tác định giá đất huyện Hải Hà 68 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn huyện Hải Hà 69 3.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà 70 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vi 3.4.1 Ảnh hưởng tình hình biến động dân số GDP/đầu người 70 3.4.2 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 71 3.4.2.1 Biến động giá đất vị trí đường phố I số yếu tố ảnh hưởng 71 3.4.2.2 Biến động giá đất vị trí đường phố II số yếu tố ảnh hưởng 74 3.4.2.3 Biến động giá đất vị trí đường phố III số yếu tố ảnh hưởng 77 3.4.3 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 79 3.4.4 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 80 3.4.5 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 81 3.4.6 Ảnh hưởng đô thị hóa q trình phát triển đầu tư sở hạ tầng đến giá đất 83 3.4.7 Ảnh hưởng thu nhập người dân đến giá đất 84 3.5 Đề xuất số giải pháp 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 87 Kết luận 87 Kiến nghị 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT UBND : Ủy ban nhân dân CNH : Cơng nghiệp hóa HĐH : Hiện đại hóa XHCN : Xã hội chủ nghĩa CNTB : Chủ nghĩa tư NĐ : Nghị định CP : Chính phủ QĐ : Quyết định TT : Thông tư 10 QSDĐ : Quyền sử dụng đất 11 BĐS : Bất động sản 12 HĐND : Hội đồng nhân dân 13 KH : Kế hoạch 14 VT : Vị trí 15 VNĐ : Việt Nam Đồng 16 QH : Quy hoạch 17 BCĐ : Ban đạo 18 TĐT : Tổng điều tra 19 QLĐĐ : Quản lý đất đai 20 XDCB : Xây dựng Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Tăng trưởng GTSX ngành CN-XD thời kỳ 2006- 2010 49 Bảng 4.2: Tăng trưởng GTSX công nghiệp phân theo thành phần kinh tế thời kỳ 2006-2010 (giá CĐ 1994) 50 Bảng 4.3: Cơ cấu kinh tế theo ngành thành phần kinh tế 50 Bảng 4.4: Thu chi ngân sách thời kỳ 2006 – 2010 51 Bảng 4.5: Tăng trưởng giá trị sản xuất ngành nông nghiệp thời kỳ 2006-2010 (theo giá cố định 1994) 52 Bảng 4.6: Chuyển dịch cấu lao động thời kỳ 2006 – 2010 53 Bảng 4.7: Tình hình sử dụng đất qua năm 59 Bảng 4.8 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2010 61 Bảng 4.9: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2006 đến 2010 70 Bảng 4.10: Tình hình biến động dân số GDP/đầu người 70 Bảng 4.11: Giá đất vị trí đường phố I 72 Bảng 4.12: Giá đất vị trí đường phố II 75 Bảng 4.13: Giá đất vị trí đường phố III 77 Bảng 4.14: Ảnh hưởng vị trí lô đất đến giá đất tuyến đường phố trung tâm 79 Bảng 4.15: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 80 Bảng 4.16: Đặc điểm số khu dân cư 81 Bảng 4.17: Giá đất khu dân cư giáp trước sau thực dự án 82 Bảng 4.18: Giá đất vị trí đường phố I qua năm theo định UBND tỉnh 83 Bảng 4.19: Mức thu nhập giá đất số vị trí qua năm 84 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Đồ thị cung cầu đất đai 10 Hình 2: Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 12 Hình 4.1: Biểu đồ diện tích cấp giấy CNQSD đất 62 Hình 4.2 Thống kê trường hợp cấp GCN QSD đất theo loại địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006-2010 63 Hình 4.3 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố I 73 Hình 4.4 Giá đất thị trường trung bình vị trí đường phố II 76 Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố III 78 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Q trình phát triển xã hội lồi người gắn với tiến trình sử dụng đất người Đất đai yếu tố sống khơng có đất khơng có sản xuất khơng có tồn người Sự phát triển xã hội, q trình cơng nghiệp hoá đại hoá đất nước, chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu yếu tố nguồn lực đầu vào sản xuất kinh doanh sản phẩm đầu phải trở thành hàng hoá, đất đai yếu tố quan trọng Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy hình thành phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất cơng cụ, biện pháp thiếu Mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường bất động sản khắc phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 81 với độ rộng mặt tiền từ – m giá trung bình từ – 11 triệu đồng/m2, cịn đất có độ rộng lớn 6m giá đất trung bình lớn 14 triệu đồng/m2 Với lơ đất có diện tích lớn giá đất tăng cao Diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao 3.4.5 Ảnh hƣởng dự án quy hoạch khu dân cƣ đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại với việc huyện Chính Phủ phê duyệt khu Công Nghiệp Cảng biển nước sâu nên nhu cầu đất ngày tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, huyện Hải Hà năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất, lựa chọn 02 khu dân cư quy hoạch địa bàn huyện giai đoạn 2006 - 2010, dự án hồn thành giao xong: Khu thị phố Nguyễn Du, khu Chợ trung tâm thương mại Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu tiến hành điều tra hai khu vực Kết điều tra thể bảng sau: Bảng 4.16: Đặc điểm số khu dân cƣ Khu dân cƣ Khu đô thị phố Nguyễn Du Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hoàn (ha) quy hoạch quy hoạch thành QH 7,0 420 2006 2007 8,9435 267 2009 2010 (Nguồn: số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu đô thị phố Nguyễn Du bắt đầu quy hoạch năm 2006, hồn thành năm 2007 Có 420 lô với 7,0 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu cư có giá 700.000 – 800.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá thị trường trung bình 1.400.000 - 1.800.000VNĐ/m2, đến năm 2007 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 82 theo điều tra 2.000.000 VNĐ/m2 2.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2010 giá trung bình theo điều tra 4.000.000 VNĐ/m2 Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh quy hoạch theo định số 1194/QĐ/UBND ngày 24/04/2009 UBND tỉnh Quảng Ninh Với diện tích 8,9435 ha, Khu Trung tâm thương mai dịch vụ, Chợ dân sinh có 267 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 2009 hoàn thành giai đoạn năm 2010 Trước năm quy hoạch, giá đất nông nghiệp khu dân cư có giá trung bình 30.000 VNĐ/m2, giá bình đất nơng nghiệp phần diện tích gấp lần hạn mức đất 200.000 VNĐ/m2 bao gồm tất khoản giá đất (tiền đất) khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 500.000 - 700.000 VNĐ/m2 Các vị trí đất tuyến phố giáp ranh có giá trung bình từ 1.000.000 – 3.000.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá đất trung bình tuyến phố giáp ranh có giá từ 2.000.000 – 5.000.000 VNĐ/m2 Giá lơ đất điểm quy hoạch có giá từ 2.000.000 - 5.000.000 VNĐ/m2 Giá đất trung bình theo điều tra 7.000.000 VNĐ/m2 Bảng 4.17: Giá đất khu dân cƣ giáp trƣớc sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Khu dân cƣ Khu phố Hồng Hoa Thám Giá đất trung bình Khu phố Nguyễn Du Giá đất trung bình Giá đất TB Sau Bắt đầu thực quy hoạch QH Mức chênh lệch Chênh đơn giá Hệ số k (1.000 đ/m2) 1.000 - 1.500 2.000 - 3.000 1.000 - 1.500 1.250 2.500 1.250 2.000 - 3.000 3.500 – 5.000 1.500 – 2.000 1,66 – 1,75 2.500 4.250 1.750 1,7 (Nguồn: Số liệu từ điều tra, vấn) Như vậy, qua điều tra thực tế ba khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 83 quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sôi động nhất, hệ số k trung bình khu phố Hồng Hoa Thám 2.0 lần, khu phố Nguyễn Du 1.7 lần Do tâm lý người dân mong muốn có sống nơi có đầy đủ tiện nghi, an toàn an ninh trật tự trước hết tìm vị trí thuận lợi khu quy hoạch Sau hoàn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian thời kỳ quy hoạch 3.4.6 Ảnh hƣởng thị hóa trình phát triển đầu tƣ sở hạ tầng đến giá đất Bảng 4.18: Giá đất vị trí đƣờng phố I qua năm theo định UBND tỉnh Đƣờng Vị Giá theo Quyết định UBND tỉnh qua năm Phố Trí (1000 đ/m²) 2006 Nguyễn Du - Trần Bình Trọng – Lý Thƣờng Kiệt 2.50 2.20 2.00 1.80 2007 2008 2009 2010 2.500 2.800 2.800 4.000 2.500 3.200 3.200 3.500 2.500 3.000 3.000 3.200 2.000 2.500 2.500 2.800 Qua bảng 4.13 ta thấy giá đất quy định vị trí qua năm từ năm 2006-2010 ln có xu hướng tăng lên giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có thời điểm giá đất vị trí năm sau giữ nguyên theo giá năm trước Như vị trí giá đất năm 2006 2007 giữ nguyên Việc điều giá đất qua năm vị trí phụ thuộc nhiều vào q trình thị hóa huyện, tốc độ thị hóa, đầu tư sở hạ tầng địa bàn huyện vị trí cụ thể Như ta thấy ảnh hưởng thị hóa q Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn 84 trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua năm, cịn vị trí khơng đầu tư sơ hạ tầng không bị ảnh hưởng q trình thị hóa giá đất điều chỉnh thấp không điều chỉnh qua năm 3.4.7 Ảnh hƣởng thu nhập ngƣời dân đến giá đất Bảng 4.19: Mức thu nhập giá đất số vị trí qua năm GTGT (HH) Năm bình quân đầu ngƣời (Triệu VNĐ) Giá đất vị trí đƣờng phố (1000 đ/m²) Vị trí Vị trí Vị trí đƣờng phố I đƣờng phố II đƣờng phố III 2006 5,68 2.500 2.200 500 2007 6,32 2.500 2.500 600 2008 9,08 2.800 3.000 700 2009 10,36 2.800 3.000 750 2010 13,6 4.000 3.500 1.000 Qua bảng 4.19 cho thấy mức thu nhập bình quân đầu người huyện Hải Hà tăng lên qua năm từ 2006 đến 2010 Điều có ảnh hưởng đến việc mua bán diễn thị trường bất động sản, việc người dân có mức thu nhập cao lên dẫn đến việc tích lũy số lượng tiền dân tăng lên việc đầu tư vào đất số người dân phương thức tiết kiệm tốt nhất, dẫn đến nhu cầu đất tăng lên Do giá đất thị trường đẩy cao lên Như vậy, qua số liệu cho thấy giá đất vị trí theo giá UBND tỉnh quy định điều chỉnh tăng lên qua năm điều thấy việc thu nhập bình qn người dân yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, việc giá đất điều chỉnh năm trước năm sau có chênh lệch cao hay thấp phần ảnh hưởng mức thu nhập bình quân người dân Nhìn chung giá đất bị ảnh hưởng nhiều yếu tố, ngồi yếu tố phân tích cịn yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất Giá đất tuỳ thuộc phần lớn vào quan hệ cung-cầu thị trường Khi cầu lớn cung, giá đất thường bị đẩy cao lên; ngược lại, cầu thấp cung, giá đất có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá phụ thuộc vào nhiều yếu Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 85 tố khác yếu tố xuất phát từ khuyết tật thị trường “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh” có yếu tố xuất phát từ can thiệp Nhà nước đầu tư Nhà nước vào việc nâng cấp sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thơng, cấp nước, cấp điện ), tăng miễn giảm thuế cho doanh nghiệp kinh doanh, áp dụng việc bán đấu giá tài sản đất thuộc sở hữu Nhà nước, thực sách ; có yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen người dân khơng muốn bán nhà đất cha ông để lại, ham muốn có nhà nằm quốc lộ, tỉnh lộ Việc áp dụng sách vào sống ảnh hưởng đến giá đất qua năm, đặc biệt việc áp dụng sách đất đai việc quản lý nhà nước đất đai quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị trường để nhà nước điều chỉnh giá đất qua năm Tình hình bảo đảm an ninh có ảnh hưởng đến giá đất, vị trí khu phố có cơng tác bảo đảm an ninh tốt tác đông đến phận người dân có nhu cầu để ổn định chỗ khu phố tăng lên giá đất vị trí khu phố tăng lên, ngược lại vị trí khu phố an ninh không tốt, nhu cầu đất người dân để xây dựng nhà vị trí khu phố thấp dẫn đến giá đất giảm Đất loại hàng hóa đặc biệt nên giá đất bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác thị trường Giá đất tăng hay giảm giá mặt hàng khác thị trường tăng hay giảm, nhìn chung giá mặt hàng thị trường tăng lên kéo theo giá đất thị trường tăng lên ngược lại giá mặt hàng khác giảm giá đất thị trường biến động Tuy nhiên việc giá đất tăng hay giảm bị ảnh hưởng giá mặt hàng khác phụ thuộc vào yếu tố tâm lý người dân, đặc biết ảnh hưởng giá vàng thị trường Việc giá vàng liên tục tăng lên qua năm dẫn đến số phận người dân có tiền có xu hướng đầu cơ, tích luy vàng nhằm thu lợi nhuận nhanh thuân tiện giao dịch Lúc thị trường đất giảm, nhu cầu đất người có xu hướng đầu đất giảm dẫn đến giá đất thị trường giảm Có thể thấy việc ảnh hưởng giá mặt hàng thị trường đế giá đất rõ rệt, nhiên việc giá đất bị ảnh hưởng yếu tố tâm lý người dân việc tháy đổi giá thị trường mặt hàng khác 3.5 Đề xuất số giải pháp Qua trình điều tra, tìm hiểu thực tế cho thấy huyện Hải Hà có nhiều tiềm để phát triển kinh tế xã hội, nhiên năm qua chủ Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 86 yếu tập trung vào phát triển ngành Nông Lâm Ngư nghiệp, ngành thương mại, dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp quan tâm phát triển Để thực thành công nhiệm vụ này, công tác QLĐĐ huyện giữ vai trò thiết yếu Thực tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền SDĐ đảm bảo cân giá đất thị trường giá đất nhà nước quy định, tránh tượng khiếu kiện dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực dự án nhanh gọn cần phải thực số giải pháp sau: - Hàng năm tổ chức công tác điều tra, khảo sát xác định giá đất thị trường vị trí, tuyến đường có bảng giá năm trước, bổ sung tuyến đường, vị trí chưa quy định xã để thực công tác định giá đất - Khi xác định mốc giá đất theo địa danh phổ thông lý trình giao thơng, khơng lấy địa danh hộ nhà dân Việc xác định giá đất khu vực giáp ranh đơn vị xã trục đường giao thơng phải có thống mức giá tránh tình trạng tuyến đường giao thơng có mức giá khác - Hàng năm UBND tỉnh đưa quy định giá đất khu vực thông báo cho người dân biết, hạn chế thấp việc đầu tích trữ đẩy giá lên cao - Khi có biến động giá đất năm phải trình UBND tỉnh sửa đổi kịp thời chống thất thoát thu thuế đảm bảo đời sống kinh tế xã hội dân - Trong việc quản lý nhà nước phải đưa quy định cụ thể văn để có sơ phục vụ cho công tác định giá đất tốt - Cần nâng cao trình độ đội ngũ cán từ cấp xã đến cấp huyện việc quản lý đất đai địa bàn huyện, đặc biết cán phụ trách làm giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Hải Hà huyện miền núi nằm phía Đơng tỉnh Quảng Ninh, với diện tích tự nhiên rộng 51.393,17 ha, có đường biên giới giáp với nước Trung Quốc, có vị trí thuận lợi, góp phần chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh Quảng Ninh Huyện Hải Hà nằm đường quốc lộ 18A, tuyến đường giao thông liên hệ vùng miền giao lưu bn bán hàng hóa qua Cửa quốc tế Móng Cái với nước bạn Trung Quốc Trong năm qua, địa bàn huyện tốc độ thị hố diễn cịn chậm, nhiên giá đất có biến động định Vấn đề quản lý nhà nước đất đai cịn nhiều bất cập giá đất nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn huyện Hải Hà cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao Việc giá đất thực tế cao không phản ánh giá trị thực đất đai phát triển kinh tế nước ta chưa thực phù hợp với mức thu nhập người dân - Sự chênh lệch giá đất thực tế giá đất Nhà nước quy định gây khó khăn cơng tác quản lý Nhà nước đất đai việc thực sách liên quan như: cơng tác giải phóng mặt thu hồi đất, thực nghĩa vụ tài cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, việc định giá tài sản nhà đất phục vụ cho công tác thi hành án, Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Dân số ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu nơi tăng, giá đất tăng Tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 88 khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố chiều rộng mặt tiền lơ đất, hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Những đất ngõ, ngách, hẻm đường phố giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng độ sâu ngõ, hình thể đất, sau đến yếu tố địa hình, mơi trường tự nhiên xã hội Các đường phố có mục đích để xây dựng nhà yếu tố quan trọng mơi trường tự nhiên, sở hạ tầng, sau hình thể, diện tích, ảnh hưởng khu quy hoạch dân cư Kiến nghị - Nhà nước cần xây dựng khung giá giá đất phải phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất địa phương quy định phải phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - Giá đất phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường địa phương Việc điều chỉnh giá đất xác định giá đất công việc phức tạp, nhạy cảm ảnh hưởng đến nhiều mặt KT - XH ổn định người dân Vì trường hợp giá đất biến động Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới, cấp quyền có liên quan phải thực việc điều chỉnh giá đất kịp thời sở cân nhắc cách thận trọng tính tốn giá đất theo cách phân tích mức độ cách toàn diện Việc phân loại đường phố cần điều chỉnh, bổ sung thường xuyên, phân loại đường phố theo khu vực trung tâm, cận trung tâm, ven đô, cần bổ sung hệ số điều chỉnh hình thể đất, bề rộng mặt tiền, khả sinh lợi, Cụ thể địa bàn nghiên cứu UBND huyện Hải Hà cần xem xét để điều chỉnh mức giá hợp lý - Về tổ chức định giá đất: Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 89 Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức định giá từ trung ương đến địa phương Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, địi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi người làm cơng tác vừa có chun mơn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH Do Nhà nước cần phải trọng đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác cho giáo viên giảng dạy trường đại học - Nhà nước cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục hạn chế giá đất UBND tỉnh thành phố nói chung tỉnh Quảng Ninh nói riêng ban hành thấp giá thực tế chuyển nhượng thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế dần phù hợp với phát triển kinh tế nước ta phù hợp với mức thu nhập người dân - Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hồn thiện hệ thống sách tài đất đai Đảm bảo tỷ lệ động viên nguồn vốn từ đất đai hợp lý nguồn thu tài đất đai phải sở giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 90 - Trong hệ thống quản lý đất đai nước ta nay, công tác tài liên quan đến đất đai áp dụng dựa khung giá Nhà nước UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho tỉnh dựa Nghị định chung Chính phủ Một khung giá áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài đất đai dẫn đến khó khăn cho địa phương việc giải vấn đề liên quan đến quản lý Nhà nước đất đai giai đoạn như: giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu thuế chuyển QSDĐ, Vì vậy, Chính phủ UBND cấp tỉnh cần xem xét, nghiên cứu để đưa hệ số điều chỉnh vấn đề tài đất đai liên quan đến lĩnh vực khác nhau, vận dụng hệ số điều chỉnh khác để đảm bảo hài hòa nguồn thu ngân sách Nhà nước quyền lợi tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, tập huấn nghiệp vụ chuyên môn cho cán chuyên môn để đáp ứng yêu cầu đặt Tăng cường hiệu công tác quản lý đất đai cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch khơng ổn định thiếu sót, ý giám sát công tác thực quy hoạch, kế hoạch Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2004) Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ tài (2007) Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn áp dụng thực Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP Chính Phủ (2004) Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Chính phủ (2007) Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng năm 2007 việc sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008) Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” UBND huyện Hải Hà (2010), Phòng Tài ngun Mơi trường Thống kê tình hình sử dụng đất qua năm UBND huyện Hải Hà (2010), Phòng thống kê Báo cáo kết thực nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2010, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội năm 2010 10 Quốc hội (2003) Luật đất đai 2003 11 UBND tỉnh Quảng Ninh (2006) Quyết định 4915/2005/QĐ-UBND ngày 30/12/2005 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2006 12 UBND tỉnh Quảng Ninh (2006) Quyết định số 4228/2006/QĐ-UBND ngày 28/12/2006 , việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh 2007 13 UBND tỉnh Quảng Ninh (2007) Quyết định số 460/2008/QĐ-UBND ngày 15/02/2008, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2008 Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 92 14 UBND tỉnh Quảng Ninh (2008) Quyết định số 4158/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2009 15 UBND tỉnh Quảng Ninh (2008) 4368/2009/QĐ-UBND ngày 31/12/2009 (năm 2010) việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2010 16 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2006), Sổ mục kê 2006 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2007), Sổ mục kê 2007 17 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2008), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2008 18 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - phận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2009), Sổ giao giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2009 19 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất - Bộ phận đăng ký quyền sử dụng đất (2009) Sổ thống kê số vụ chuyển quyền sử dụng đất 20 Webside sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Quảng Ninh: http://www.tnmtquangninh.gov.vn/giadat/index.php Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 93 PHỤ LỤC Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 94 PHIẾU ĐIỀU TRA NGƢỜI DÂN (Đề tài: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Hải Hà) 1.1 Thông tin chủ hộ Họ tên chủ hộ: …………………… Tuổi:………………… Nam/Nữ: ……… Phố: ……………………… Xã (thị trấn) ……………………… Huyện Hải Hà Diện hộ: Khá Giàu Trung bình Nghèo Văn hố: ………… Dân tộc: ……………………………… Nghề nghiệp: ……………………… Tổng số nhân khẩu: …………………………………………………………… Số lao động chính: …………………………………………………………… 1.2 Thơng tin lô đất: - Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê - Giá đất (ODT) theo quy định UBND tỉnh: ……………………… - Giá đất (ODT) theo mức giá thị trường: …………………………… - Điều kiện kết cấu hạ tầng: ………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… - Môi trường + Môi trường tự nhiên: * Loại đường phố: ………………………………………… * Vị trí lô: ………………………………………………… * Tổng số mét mặt đường: ………………………………… + Mơi trường xã hội: * Tỉnh trạng ổn định trị: …………………………… * Tình trạng trị an xã hội: ………………………………… * Đầu nhà đất: ………………………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 95 * Tiến trình thị hố: ……………………………………… - Khoảng cách từ đất đến: * Trục giao thơng khu dân cư: ……………………… m * Huyện lộ: ………… m * Tỉnh lộ: …………… M - Các đặc điểm pháp lý (gần hay không gần khu dự án) - Thời điểm, mức giá chuyển nhượng, đấu giá QSD đất thành công: ……… Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng tốn: ………………… - Giá lơ đất trước có dự án: …………………………………………… - Giá lô đất dự án xét duyệt: ……………………………………… - Giá lơ đất sau hồn thành dự án: ……………………………………… Chủ sử dụng đất Số hóa Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn