Luận án tiến sĩ quản lý đất đai nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN -  - NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN -  - NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số : 62.85.01.03 LUẬN ÁN TIẾN SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THẾ HÙNG THÁI NGUYÊN - NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu trình bày luận án trung thực, khách quan chưa để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận án cám ơn, thơng tin trích dẫn luận án rõ nguồn gốc Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh năm 2017 LỜI CẢM ƠN Luận án thực trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Trước tiên, xin trân trọng cám ơn PGS.TS Nguyễn Thế Hùng tận tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi suốt q trình thực luận án Tơi xin chân thành cám ơn BGH trường Đại học Nông lâm – Đại học Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý Tài nguyên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình nghiên cứu học tập Tơi xin gửi lời cám ơn đến tập thể thầy cô môn Trắc địa GIS Viễn thám, đồng nghiệp, bạn bè động viên, giúp đỡ để tơi hồn thành nghiên cứu Cuối cùng, xin bày tỏ biết ơn sâu sắc tới thành viên gia đình tơi, người bên cạnh để động viên, khích lệ tinh thần để tơi có đủ tâm hoàn thành luận án Thái Nguyên, ngày tháng Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Anh năm 2017 MỤC LỤC MỤC LỤC i DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v DANH MỤC BẢNG vii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu chung 2.2 Mục tiêu cụ thể 3 Ý nghĩa đề tài 3.1 Về ý nghĩa khoa học lý luận 3.2 Về ý nghĩa thực tiễn Các điểm đề tài Chương 1- TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai 1.1.2 Thị trường, thị trường đất đai 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 1.2.1 Giá đất 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 10 1.3 Định giá đất phương pháp định giá đất 15 1.3.1 Định giá định giá đất 15 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 16 1.4 Công tác quản lý định giá đất Việt Nam giới 18 1.4.1 Ở giới 18 1.4.2 Ở Việt Nam 25 131 i 1.5 Một số mơ hình nghiên cứu định giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Việt Nam Thế giới 30 1.5.1 Các mơ hình nghiên cứu Thế giới 30 1.5.2 Các mơ hình nghiên cứu Việt Nam 34 1.5.3 Kinh nghiệm định giá đất hàng loạt 37 1.6 Các kết luận qua phân tích tổng quan 43 Chương - NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 44 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 44 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 44 2.2 Nội dung nghiên cứu 44 2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 44 2.2.2 Đánh giá công tác xây dựng, quản lý biến động giá đất đô thị theo quy định Nhà nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 44 2.2.3 Sự khác biện giá đất đô thị theo quy định giá đất thị trường địa bàn thành phố 44 2.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị khu vực nghiên cứu 45 2.2.5 Nghiên cứu bước đầu xây dựng mơ hình xác định giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 45 2.2.6 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 45 2.3 Phương pháp nghiên cứu 45 2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 45 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu tuyến đường điều tra 46 2.3.3 Phương pháp chọn mẫu điều tra, vấn 48 2.3.4 Phương pháp thống kê, mô tả 49 2.3.5 Phương pháp so sánh 49 132 ii 2.3.6 Phương pháp phân tích xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 50 2.3.7 Phương pháp xây dựng mơ hình hồi quy giá đất 53 Chương - KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 55 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 55 3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 57 3.1.3 Tình hình sử dụng quản lý đất đai 60 3.2 Đánh giá công tác xây dựng, quản lý biến động giá đất đô thị theo quy định Nhà nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 63 3.2.1 Công tác quản lý giá đất 63 3.2.2 Công tác xây dựng giá đất 65 3.2.3 Biến động giá đất đô thị theo quy định Nhà nước địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 67 3.3 Sự khác biện giá đất đô thị theo quy định giá đất thị trường địa bàn thành phố 72 3.3.1 Sự khác biệt giá đất theo quy định giá đất thị trường số tuyến đường trung tâm (khu vực I) 73 3.3.2 Sự khác biệt giá đất theo quy định giá đất thị trường số tuyến đường cận trung tâm (khu vực II) 77 3.3.3 Sự khác biệt giá đất theo quy định giá đất thị trường số tuyến đường xa trung tâm (khu vực III) 80 3.3.4 Đánh giá chung 84 3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố 85 3.4.1 Các yếu tố ảnh hưởng 85 3.4.2 Phân tích đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 87 3.5 Nghiên cứu bước đầu xây dựng mơ hình định giá đất thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 98 133 iii 3.5.1 Lựa chọn định dạng biến cho mơ hình nghiên cứu 98 3.5.3 Ứng dụng mô hình để ước tính giá đất thị 114 3.6 Đề xuất giải pháp thực hiệu công tác quản lý định giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 115 3.6.1 Cơ sở đề xuất giải pháp 115 3.6.2 Giải pháp thực công tác quản lý định giá đất 116 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 120 Kết luận 120 Kiến nghị 121 DANH MỤC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ 122 TÀI LIỆU THAM KHẢO 123 PHỤ LỤC 130 iv 134 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTC : Bộ Tài BXD : Bộ Xây dựng BTNMT : Bộ Tài nguyên Môi trường CT-TTg : Chỉ thị Thủ tướng ĐVT : Đơn vị tính GPMB : Giải phóng mặt GIS : Hệ thống thơng tin địa lý (Geographic Information System) HĐND : Hội đồng nhân dân JPPH : Cục dịch vụ định giá bất động sản NSDĐ : Người sử dụng đất NXB : Nhà xuất NĐ-CP : Nghị định Chính phủ NQ-CP : Nghị Chính phủ NQ-HĐND : Nghị Hội đồng nhân dân PRA : Phương pháp điều tra có tham gia người dân (Participatory Rural Appraisal) Phòng TN&MT : Phịng Tài ngun Mơi trờng QLNN : Quản lý Nhà nước QSDĐ : Quyền sử dụng đất QĐ-TTg : Quyết định Thủ tướng QĐ-UBND : Quyết định Ủy ban nhân dân QSH : Quyền sở hữu RM : Tiền Malaysia Sở TN&MT : Sở Tài nguyên Môi trường TTLT : Thông tư liên tịch v5 TT : Thông tư TTBD-ĐBDC : Trung tâm bồi dưỡng đại biểu dân cử TP HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TNHH : Trách nhiệm hữu hạn UBTVQH : Uỷ ban thường vụ quốc hội UBND : Uỷ ban nhân dân USD : Tiền Mỹ (US Dollar) VNĐ : Tiền Việt Nam XHCNVN : Xã hội chủ nghĩa Việt Nam vi6 DANH MỤC BẢNG Trang Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất thành phố Thái Nguyên năm 2014 61 Bảng 3.2: Khung giá đất đô thị TP Thái Nguyên giai đoạn 2010 – 2014 67 Bảng 3.3 Tổng hợp giá đất số tuyến đường phố trung tâm theo quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 68 Bảng 3.4 Tổng hợp giá đất số tuyến đường phố cận trung tâm theo quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 69 Bảng 3.5 Tổng hợp giá đất số tuyến đường phố xa trung tâm theo quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên từ năm 2010 – 2014 71 Bảng 3.6: Chênh lệch giá đất quy định với giá đất thị trường số tuyến đường khu vực I địa bàn thành phố Thái nguyên 74 Bảng 3.7: Chênh lệch giá đất quy định với giá đất thị trường số tuyến đường khu vực II địa bàn thành phố Thái nguyên 78 Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất quy định với giá đất thị trường số tuyến đường khu vực III địa bàn thành phố Thái nguyên 81 Bảng 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 86 Bảng 3.10: Kết kiểm định thang đo qua đánh giá Cronbach’ Alpha 89 Bảng 3.11: Thang đo yếu tố ảnh hưởng sau phân tích Cronbach’s Alpha 90 Bảng 3.12: Các biến đặc trưng đưa vào phân tích nhân tố EFA 91 Bảng 3.13: Mơ hình điều chỉnh qua kiểm định Cronbanh’s Alpha EFA 94 Bảng 3.14: Kết hệ số hồi quy - Coefficients 94 Bảng 3.15 Mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất 97 Bảng 3.16: Định dạng biến cho mơ hình hồi quy giá đất 99 Bảng 3.17: Thống kê mô tả biến định tính 105 Bảng 3.18: Kết mơ hình hồi quy lần thứ 107 Bảng 3.19: Kết kiểm định mơ hình hồi quy đơn với biến độc lập 108 Bảng 3.20: Kết mô hình hồi quy lần thứ hai 110 Bảng 3.21: Kết xác định R2 mơ hình hồi quy phụ biến độc lập 111 Bảng 3.22: Ước tính giá đất mơ hình hồi quy 114 vii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Hình 2.1: Quy trình nghiên cứu mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất Hình 2.2: Sơ đồ phân tích trình chạy hồi quy Trang 50 54 Hình 3.1: Quy trình xây dựng giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên theo Quyết định số 03/2012/QĐ-UB ngày 21/2/2012 UBND tỉnh 65 Hình 3.2: Giá đất quy định giá đất thị trường 73 Hình 3.3: Giá đất quy định giá đất thị trường khu vực I 76 Hình 3.4: Giá đất quy định giá đất thị trường khu vực II 79 Hình 3.5: Giá đất quy định thực tế thị trường khu vực III 82 Hình 3.6 Mơ hình nghiên cứu nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 88 viii MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong xu xã hội ngày phát triển, chế thị trường xuất hiện, việc trao đổi mua bán đất đai xu tất yếu, từ hình thành nên thị trường cịn gọi thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường Việt Nam trình phát triển bước đầu mở rộng Hiến pháp (1980) [21], lần khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Hiến pháp (1992) [22], đời cởi trói mặt pháp lý với quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” Đây mốc đánh dấu bùng nổ phát triển công khai thị trường bất động sản gắn với hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày diễn mạnh mẽ Hiến pháp (2013) [26], lần khẳng định lại “Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất, thực quyền nghĩa vụ theo quy định luật Quyền sử dụng đất pháp luật bảo hộ” Nhận thức ảnh hưởng thị trường bất động sản phát triển kinh tế - xã hội đất nước Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) [19], đạo phải “Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản” Đến Đại hội lần thứ X (2006) [20], Đảng ta nhấn mạnh phải “Phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Nhà nước vừa phải thực quản lý tốt thị trường bất động sản vừa nhà đầu tư BĐS lớn nhất” Để đáp ứng nhu cầu ngày cao thị trường bất động sản thể cách tiếp cận Nhà nước ta vị trí vai trò đất đai kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng đất nước, Luật đất đai (1993) [23], đời thay Luật Ðất đai năm 1988, bên cạnh việc cho phép người sử dụng đất có năm quyền (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế chấp) thừa nhận đất đai có giá quy định "Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất,…" Luật Ðất đai (2003) [25], tạo "luồng gió mới", với chế đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất, tác động tích cực đến thị trường, sách tài đất đai làm cho giá quyền sử dụng đất thị trường dần vận động mức hợp lý Tiếp tục đổi chế quản lý giá đất, khung giá đất, Nhà nước định giá; Luật Ðất đai (2013) [27], đời nhằm bổ sung hoàn thiện có tính chất để theo hướng thị trường từ quan điểm đến nguyên tắc, phương pháp chế định giá Bên cạnh kết tích cực trên, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập phát triển thiếu ổn định, quan hệ cung - cầu chưa đảm bảo cân bằng; Giá mức cao so với mặt thu nhập người dân có diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt Một ngun nhân quan trọng dẫn đến bất cập Việt Nam chưa có hệ thống thơng tin, sở liệu giá đất đầy đủ, thống nhất, có đủ độ tin cậy để phục vụ công tác điều hành thị trường phục vụ nhu cầu phát triển xã hội Chính vậy, để khắc phục hạn chế này, việc có bảng giá đất quy định phù hợp cần thiết Thành phố Thái Nguyên trung tâm kinh tế, xã hội trị tỉnh Thái Nguyên, đầu mối giao thông vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc có tiềm thương mại dịch vụ, công nghiệp, tiểu thủ cơng nghiệp truyền thống văn hóa lâu đời Đặc biệt thành phố Thái Ngun cịn có sở hạ tầng tương đối đồng hoàn chỉnh, nên giá đất địa bàn thành phố ngày tăng lên rõ rệt khiến cho thị trường nhà đất vài năm gần phát triển nhanh Thực tế nay, giá đất thị trường thành phố Thái Nguyên biến động lớn, giá tăng cao nhanh qua năm Trong đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất theo quy định lại không tăng nên gây chênh lệch lớn so với thị trường Điều dẫn đến nhiều vấn đề bất cập công tác quản lý sử dụng đất Bối cảnh đặt cho thấy việc xem xét cách hệ thống sở lý luận thực tiễn công tác quản lý định giá đất, sở đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá trị đất đai thành phố Thái Nguyên cần thiết Xuất phát từ thực tế trên, tiến hành thực nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần bước hồn thiện cơng tác xác định giá đất thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên Mục tiêu nghiên cứu đề tài 2.1 Mục tiêu chung Xác định yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên 2.2 Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu mối quan hệ khác biệt giá đất đô thị thị trường giá đất nhà nước quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên - Xác định phân tích mức độ ảnh hưởng số yếu tố tác động đến giá đất đô thị nhằm xây dựng tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với mặt giá thị trường thành phố Thái Nguyên - Nghiên cứu bước đầu xây dựng mơ hình định giá đất thị thành phố Thái Nguyên nhằm đưa dự báo cho tương lai cách khoa học, giúp Nhà nước nắm bắt, quản lý giá đất, nghiên cứu hình thành phát triển thị trường BĐS, từ đưa biện pháp quản lý phù hợp Ý nghĩa đề tài 3.1 Về ý nghĩa khoa học lý luận Góp phần làm rõ thêm lý luận khoa học yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị định giá hàng loạt đất đô thị Việt Nam 3.2 Về ý nghĩa thực tiễn - Góp phần nâng cao nhận thức hệ thống quản lý giá đất thành phố Thái Nguyên yếu tố ảnh hưởng tới giá đất đô thị, tạo điều kiện nâng cao chất lượng quản lý giá đất thành phố Thái Nguyên - Tạo công cụ định giá đất hàng loạt, áp dụng để cải thiện trình xây dựng bảng giá đất Nhà nước địa bàn thành phố Thái Nguyên Các điểm đề tài (1) Xác định xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh hưởng xếp loại mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất đô thị thành phố Thái Ngun, yếu tố là: vị trí, sở hạ tầng, mơi trường, sách pháp lý, cá biệt, kinh tế xã hội (2) Nghiên cứu bước đầu xác định hàm giá đất đô thị phụ thuộc vào yếu tố ảnh hưởng Đây tài liệu tham khảo vận dụng vào việc xây dựng bảng giá đất đô thị Nhà nước địa bàn thành phố Thái Nguyên, xây dựng giá đất cụ thể phục vụ công tác tư vấn giá đất Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Đất đai thị trường đất đai 1.1.1 Đất đai Có nhiều khái niệm đất đai, theo Brinkman Smyth (1976) [60], cho rằng: “Đất đai mặt địa lý mà nói vùng đất chuyên biệt bề mặt trái đất: có đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đốn được, khu vực sinh khí theo chiều thẳng từ xuống dưới, bao gồm: khơng khí, đất lớp địa chất, nước, quần thể thực vật, động vật kết hoạt động người việc sử dụng đất đai khứ, tương lai” Theo Dale & McLaughlin, 1988 (trích dẫn Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng, 2010) [5], “Đất đai bề mặt Trái đất, vật chất phía dưới, khơng khí phía tất thứ gắn với đất” Tuy nhiên đến năm 1993, Hội nghị quốc tế Môi trường Rio de Janerio, Brazil, (trích dẫn Lê Quang Trí, 2005) [54], đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng “Diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), lớp trầm tích sát bề mặt, với nước ngầm khống sản lịng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư nguời, kết người khứ để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống nước, đường xá, nhà cửa )” Đồn Văn Trường, Ngơ Trí Long (1997) [58], cho rằng: “Đất đai thiết yếu sống sinh tồn Tầm quan trọng làm cho đất đai trở thành trung tâm ý nhà luật sư, địa lý, sinh thái học nhà kinh tế Vì điều lệ liên quan tới đất đai việc sử dụng đất, nên xã hội, nước giới bị tác động” Theo Lê Quang Trí (1998) [53], “Đất đai thực thể tự nhiên đặc tính khơng gian địa hình thường kết hợp với giá trị kinh tế diễn tả dạng giá đất/ha chuyển quyền sử dụng Rộng hơn, quan điểm tổng hợp tổng thể bao gồm tài nguyên sinh vật kinh tế xã hội thực thể tự nhiên” Luật đất đai (1993) [23], khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng” Như vậy, nghiên cứu khái niệm đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: Đất đai tài sản quốc gia vô quý giá, chuyển tiếp qua hệ, đồng thời coi dạng tài sản phương thức tích luỹ cải vật chất xã hội Đất đai tài sản đất đai có đầy đủ thuộc tính tài sản như: đáp ứng nhu cầu người tức có giá trị sử dụng; người có khả chiếm hữu sử dụng; đối tượng trao đổi mua bán (tức có tham gia vào giao lưu dân sự) cần phải thấy đất đai loại hàng hố khơng đồng nhất, đa dạng, loại tài sản mà giá thị trường phản ánh thân giá trị đất mà cịn phản ánh vị trí tài sản tạo lập gắn với đất đai 1.1.2 Thị trường, thị trường đất đai Theo Trần Thúy Lan (2005) [10], sản xuất hàng hóa sản xuất sản phẩm để bán Vì vậy, cần có nơi người sản xuất người tiêu dùng gặp để trao đổi, nơi thị trường Vậy thị trường tất yếu, hợp phần bắt buộc sản xuất hàng hóa Theo nghĩa hẹp “Thị trường nơi diễn chuyển nhượng, trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ” Còn theo nghĩa rộng “Thị trường biểu trình mà người mua người bán tác động qua lại với để xác định giá lượng hàng hóa tham gia mua bán” Theo Phí Mạnh Hồng (2013) [9], cho “Thị trường tập hợp điều kiện thỏa thuận mà thông qua người mua người bán tiến hành trao đổi hàng hóa với nhau” Cịn theo Robert Daniel, 1994 (trích dẫn Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Văn Quân, 2005) [49], “Một thị trường tập hợp người mua người bán tác động qua lại lẫn dẫn đến khả trao đổi” Hay nói cách khác: thị trường nơi trao đổi hàng hoá sản xuất ra, với quan hệ kinh tế người với người, liên kết với thơng qua trao đổi hàng hố Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường, kể với kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta Tại điều Luật Đất đai (2003) [25], quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu", điều Luật đất đai (2013) [27], khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định Luật này” Do khơng tồn thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai nước ta, chủ thể lưu thông thị trường đất đai ý nghĩa chung quyền sử dụng đất Như vậy, thấy rằng: thị trường đất đai tổng hòa giao dịch dân đất đai theo quy định pháp luật địa bàn định thời gian định Đó thị trường hoạt động giao dịch như: mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng, Những hoạt động phải tuân theo quy định pháp luật, diễn phạm vi không gian thời gian định Và gọi thị trường tất yếu phải tuân thủ theo quy luật thị trường Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn kinh tế quốc dân nước, thị trường đất đai có vị trí vai trò quan trọng kinh tế, cụ thể là: + Thị trường đất đai phát triển giúp phân bổ sử dụng có hiệu nguồn lực đất đai, lao động thu hút nguồn lực khác + Thị trường đất đai thị trường quan trọng thị trường Phát triển tốt thị trường đất đai giúp phát triển thị trường khác thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển + Thị trường đất đai (cùng với thị trường bất động sản) thị trường đầu vào ngành sản xuất kinh doanh, không thị trường hàng hố thay + Thị trường đất đai phát triển thu hút lượng lớn vốn thị trường tài tiền tệ, giá trị cơng trình hay xây dựng nhà hàng năm tính vào tăng trưởng GDP Và ngược lại, thị trường tài phát triển chậm kéo theo trì trệ thị trường đất đai thiếu vốn đầu tư + Hoạt động thị trường đất đai tạo nguồn thu lớn cho ngân sách thông qua sách lệ phí trước bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế chuyển mục đích sử dụng đất, thuế lợi tức doanh nghiệp,… + Phát triển tốt thị trường đất đai mang lại hệ tốt trị tinh thần Bởi vì, giao dịch đất đai thơng suốt tạo điều kiện cho nhân dân làm chủ thực tài nguyên quan trọng quốc gia, tự nâng cao đời sống góp phần phát triển kinh tế - xã hội 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 1.2.1 Giá đất Theo Lê Tấn Lợi (2009) [13], cho rằng: “Giá đất hình thành kết tác động qua lại nhiều yếu tố cách hợp lý tranh thủ số luật lệ định” Luật Đất Đai (2013) [27], khoản 19 điều 3, quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Giá trị quyền sử dụng đất: giá trị tiền quyền sử dụng đất diện ...BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN -  - NGUYỄN NGỌC ANH NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất. .. ? ?Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị thành phố Thái Ngun, tỉnh Thái Ngun” nhằm góp phần bước hồn thiện công tác xác định giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. .. trường, thị trường đất đai 1.2 Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 1.2.1 Giá đất 1.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị 10 1.3 Định giá đất phương