Đang tải... (xem toàn văn)
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đ[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Thái Nguyên - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2014 - 2018 Lớp : K46 – QLĐĐ N01 Giảng viên hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi Thái Nguyên - 2018 i LỜI CẢM ƠN Được giới thiệu Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, em thực tập chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai huyện SaPa - Tỉnh Lào Cai Đến em hồn thành q trình thực tập tốt nghiệp khố luận tốt nghiệp Lời em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên Ban chủ nhiệm khoa tập thể thầy cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên tận tình giảng dạy giúp đỡ em suốt trình học tập Ban lãnh đạo tồn thể cán cơng nhân viên chi nhánh văn phịng Đăng ký đất đai huyện SaPa, tỉnh Lào Cai tiếp nhận tạo điều kiện giúp đỡ em thời gian thực tập sở Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn quan tâm, đạo tận tình thầy giáo hướng dẫn: TS Nguyễn Quang Thi giúp đỡ em trình thực đề tài hồn thành khố luận tốt nghiệp Nhân dịp em bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè ủng hộ, động viên giúp đỡ em suốt trình học tập Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018 Sinh viên Nguyễn Thị Mai Hương ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Sa Pa năm 2017 35 Bảng 4.2: Giá đất Nhà nước quy định số tuyến đường thị trấn SaPa 41 Bảng 4.3: Sự chênh lệch giá đất Nhà nước quy định với giá 42 thị trường thị trấn Sa Pa năm 2017 42 Bảng 4.4: Bảng giá trục giao thông theo quy định năm 2017 47 Bảng 4.5: Bảng giá cho thuê đất vị trí thị trường năm 2017 48 Bảng 4.6: Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá 50 đất vị trí năm 2017 50 iii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng vị trí loại đường phố 45 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QL Quốc lộ QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất VT Vị trí v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất 2.2 Cơ sở pháp lý 10 2.3 Cơ sở thực tiễn 11 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai 11 2.3.2 Công tác định giá đất giới Việt Nam 18 PHẦN ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23 3.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 23 3.1.1 Đối tượng 23 3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23 3.2 Thời gian địa điểm thực tập tốt nghiệp 23 3.3 Nội dung nghiên cứu 23 3.4 Phương pháp nghiên cứu 23 3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 23 3.4.3 Điều tra số liệu sơ cấp 24 3.4.4 Phương pháp phân tích, so sánh xử lý số liệu 25 vi PHẦN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 26 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Sa Pa 26 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 26 4.1.2 Tài Nguyên đất 28 4.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội Sa Pa 29 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thị trấn Sa Pa 30 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai 30 4.3 Đánh giá chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng 41 4.4 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa 44 4.4.1 Yếu tố pháp lý đất ảnh hưởng đến giá đất 44 4.4.2 Yếu tố đất 45 4.4.3 Yếu tố cở sở hạ tầng 46 4.4.4 Yếu tố điều kiện sinh lợi 48 4.4.5 Yếu tố hình thể lơ đất 49 4.4.6 Các yếu tố khác 51 PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 54 5.1 Kết luận 54 5.2 Kiến nghị 54 Phụ Lục 57 PHẦN MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá nhân loại nói chung quốc gia, dân tộc nói riêng Tất hoạt động người gắn liền với đất Nhưng đất tài nguyên có hạn, tổng diện tích tự nhiên quốc gia cố định có thay đổi Vì người cần có biện pháp sử dụng đất cách hợp lý đạt hiệu cao Sử dụng đất nhu cầu thiết yếu tổ chức, cá nhân, hộ gia đình đất đai điểm tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất v.v Tất người có nhu cầu có chỗ ở, tất xã hội cần đất đai để phát triển v.v Có thể nói khơng có đất khơng có tồn xã hội loài người Tuy nhiên, đất đai lại sản xuất loại hàng hố khác đặc trưng làm cho đất đai ngày trở nên khan Mà đất khan giá ngày cao Sự thực hiển nhiên giải thích mua đất quan tâm hàng đầu tất người khơng phân biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải vấn đề liên quan tới đất thu thuế tiền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt Thị Trấn SaPa địa bàn trung tâm huyện SaPa, địa bàn có điều kiện phát triển kinh tế - xã hội huyện Tốc độ thị hố ngày diễn nhanh, vấn đề quản lý nhà nước cề đất đai nhiều bất cập Giá đất nguyên nhân gây khó khăn công tác bồi thường thiệt hại nhà nước thu hối đất để thực dự án đầu tư, người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập dẫn đến tình trạng thắc mắc đai khó khăn cho cấp quyền việc thực thi sách, pháp luật đất đai địa phương Xuất phát từ thực tế trên, phân công ban chủ nhiệm Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, hướng dẫn trực tiếp thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi, em tiến hành thực đề tài: “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai 1.2.2 Mục tiêu cụ thể + Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Sa Pa + Tìm hiểu thực trạng thị trường nhà đất địa bàn thị trấn Sa Pa + Đánh gía chênh lệch giá đất nhà nước quy định giá đất thực tế thị trường chuyển nhượng + Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Sa Pa 1.3 Ý nghĩa đề tài 1.3.1 Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học - Giúp cho sinh viên nắm kiến thức học nhà trường học hỏi kinh nghiệm trình thực tập địa phương để áp dụng thực tế sau - Nâng cao khả tiếp cận, thu thập số liệu sử lý thông tin sinh viên trình làm đề tài 1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn - Đề tài có ý nghĩa quan trọng việc đưa chênh lệch khả tương đồng giá đất UBND tỉnh quy định - Là sở để phục vụ cho trình xác định giá đất địa phương, giúp cho việc xác định giá đất phù hợp với giá đất thực tiễn giá đất Nhà nước đưa - Giúp cho công tác quản lý nhà nước đất đai, đưa sách địa phương thực cách hoàn thiện 4 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm, yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Khái niệm giá đất Khoản 19 điều Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật đất đai 2003 quy định giá đất khoản điều : “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) số tiền tính đơn vị diện tích đất Nhà nước quy định hình thành giao dịch quyền sử dung đất.” Như vậy, Luật đất đai 2013 có khái quát hóa khái niệm giá đất trước, phù hợp với phát triển đa dạng Đặc điểm giá đất - Không giống phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp… - Khơng giống thời gian hình thành: Giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định - Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định: Đất đai sản phẩm lao động người khơng có giá thành sản xuất - Giá đất chủ yếu nhu cầu đất đai định có xu tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thường Đầu tiên tính khan đất đai nên tính co dãn cung nhỏ, giá đất ngày tăng lên, đồng thời cấu tạo hữu tư toàn xã hội nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu giảm lợi nhuận từ làm cho giá đất có trạng thái tăng - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định vị trí nên thị trường có tính khu vực, giá đất khó hình thành thống nhất, thành phố vị trí đất khác giá đất khác Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Yếu tố nhân - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân tăng cao nhu cầu đất tăng giá đất tăng lên - Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hố nhân Khu vực có tố chất nhân cao thường xã hội trậ tự ổn định mơi trường tốt đẹo, tạo ấn tượng tốt cho người, gián tiếp làm tăng nhu cầu lọai nên thúc đẩy giá đất tăng lên - Cấu thành nhân gia đình: Do ảnh hưởng q trình thị hố, kết cấu gia đình ngày nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân gia đình làm thay đổi nhu cầu nhà cách tương ứng Nhu cầu hộ khép kín diện tích nhỏ nhà cho thuê tăng lên, từ giá đất dùng để xây nhà tăng lên rõ ràng Yếu tố xã hội - Trạng thái ổn định trị: Là trạng thái ổn định cục diên trị nước Cục diện trị ổn định việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhuận, lịng tin nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tưng lên Ngược lại giá đất rớt xuống - An ninh xã hội: Khi trật tự xã hội tốt người cảm thấy an tồn, họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, kéo theo giá đất tăng lên - Đầu nhà đất: Là hành vi người đầu hy vọng lợi dùng biến động giá nhà đất để thu siêu lợi nhuận - Tiến trình thị hố: Ảnh hưởng tiến trình thị hố giá đất biểu hai mặt sau đây: Một vực thành phố có mật độ nhân đơng đúc giá đất tăng cao; Hai tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hố có tốc độ nhanh làm cho giá đất cao đất khu vực khác Yếu tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế: Một tiêu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng, tổng yêu cầu đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên - Mức độ dự trữ đầu tư: Dự trữ đầu tư có mối tương quan thuận với nhau, nghĩa dự trữ tăng trưởng đầu tư tăng tương ứng Khi tỷ lệ dự trữ cao liên tục, xuống thấp thời kỳ nóng bỏng tài sản nhà đất, lúc giá đất tăng vọt - Tình trạng thu chi tài tiền tệ: Lượng cung cấp tiền mặt biểu bề ngồi tình trạng tài tiền tệ, lượng cung cấp tiền mặt gia tăng biệu thị gia tăng vốn lưu động thị trường, dẫn đến tình trạng tranh mua số hàng hoá, đặc biệt việc mua nhà đất, làm cho nhu cầu vệ nhà đất tăng, thúc đẩy giá đất tăng lên - Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư: Sau giải vấn đề ăn no mặc ấm người có nhu vầu tiêu dùng mới, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai - Biến động vật giá: Biến động vật giá có tỷ lệ thuận với ảnh hưởng thị trường nhà đất, có nghĩa tỷ lệ tăng giá cao giá đất cao - Mức lãi xuất: Do thu nhập nhà đầu tư thông thường có khả chi tiêu khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng đem tài sản nhà đất chấp để có khoản vay Yếu tố khu vực - Vị trí: Là vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nhiệp trung tâm tập trung dân, bao gồm mức độ ảnh hưởng loại trung tâm khu vực khác thành phố loại đất - Điều kiện sở hạ tầng: Chủ yếu bao gồm: Điện, trường học, cơng viên, bệnh viện… Ngồi ta cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, mức độ đồng khoảng cách xa gần - Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn môi trường tự nhiên - Yếu tố quy hoạch: Quy hoạch có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có tính chất sử dụng đất khu vực, kết cấu sử dụng, điều kiện hạn chế sử dụng đất Yếu tố cá biệt - Diện tích: Diện tích đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn hay nhỏ dều không dễ dang q trình sử dụng khả tài cuả người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất - Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền đất hẹp ảnh hưởng đến hiệu trưng bày thu lợi người sử dụng đất, đất dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại đất ảnh hường đến giá đất - Chiều sâu: Trong trường hợp đất nông sâu so với mặt đường không thuận lợi cho người sử dụng đất với mục đích sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất 8 - Hình dáng: Hình dáng đất đẹp vuông nhật, cịn dạng tam giác, hình thang, hình bình hành… khơng thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để nên ảnh hưởng đến giá đất - Độ dốc: Độ dốc q lớn khó phát triển giá thành phát triển cao nên ảnh hưởng đến giá đất - Hạn chế quy hoạch đô thị: Được xem nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng, 2008) [5] 2.1.2 Khái niệm định giá đất, thông tin, nguyên tắc, phương pháp định giá đất Khái niệm định giá đất Định giá ước tính giá trị quyền sở hữu tài sản cụ thể hình thái tiền tệ cho mục đích xác định Định giá nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho mục đích định thời điểm xác định Thông tin định giá đất Định giá bất động sản (đất cơng trình đất) cần dựa thơng tin thu thập BĐS Thơng tin xác, cụ thể, đảm bảo độ tin cậy định giá xác Thơng tin thu thập yếu tố định đến giá trị BĐS, thu thập thông tin không đầy đủ dẫn đến định giá sai lệch giá trị BĐS (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013) [6] Nguyên tắc định giá đất - Nguyên tắc thay thế: Là áp đặt mặt giá trị đất chủ thể với giá bán đất so sánh vùng giá trị với điều kiện đất so sánh bán khoảng thời gian gần với thời điểm định giá đất chủ thể - Nguyên tắc sử dụng hiệu nhất: Thông thường đất có sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn khoản thời gian xác định, loại sử dụng lý thuyết định giá gọi sử dụng hiệu Sử dụng hiệu xem nguyên tắc quan trọng đinh giá đất - Nguyên tắc biến động: Nó kết qủa tác đơng lẫn nhân tố hình thành giá đất, mà nhân tố hình thành giá ln nằm biến động, giá đất đai hình thảnh trình tác động lẫn nhân tố biến động chung chúng Phương pháp định giá đất * Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất thương dùng nhất, phương pháp để tiến hành định giá đất đai, nhà ở, bất động sản tài sản có tính chất cho thu nhập khác Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định giá đất dựa nguyên tắc thay Giá đất cần xác định đối chiếu so sánh với giá đất tương tự giao dịch thị trường xảy thời gian gần Phương pháp so sánh trực tiếp gọi tắt phương pháp thị trường, phương pháp định giá đất quan trọng * Phương pháp thặng dư: Còn gọi phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược Xét theo quan điểm phát triển, đất đai có giá trị phát triển, sử dụng xây dựng nhà cửa tạo thu nhập * Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường áp dụng để định giá trường hợp sau - Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện… tài sản có chứng thị trường - Định giá cho mục đích bảo hiểm - Kiểm tra phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu * Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp dựa sở tốn phân tích hồi quy, sở giao dịch thu thập thị 10 trường xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố lên giá bất động sản để từ dự báo cho bất động sản khác 2.2 Cơ sở pháp lý - Luật Đất đai năm 2013 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 14/05/2014 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Căn Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương; - Quyết định 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014, định số 71/2015/QĐ-UBND ngày 31/12/2015 định số 110/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 UBND tỉnh Lào Cai, việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 91/2014/QĐ-UBND ngày 27/12/2014 UBND tỉnh Lào Cai ban hành Quy định bảng giá loại đất 05 năm (2015-2019) địa bàn tỉnh Lào Cai - Quyết định số 4057/2015/QĐ-UBND ngày 09/11/2015 UBND tỉnh lào Cai, việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa - Quyết định số 1725/2016/QĐ-UBND ngày 08/06/2016 UBND tỉnh Lào Cai, việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa - Quyết định số 111/2016/QĐ-UBND ngày 21/12/2016 quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 11 - Quyết định số 497/2017/QĐ-UBND ngày 15/02/2017 UBND tỉnh Lào Cai, việc phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để bồi thường giá đất để giao đất tái định cư nhà nước thu hồi đất dự án địa bàn huyện Sa Pa - Giá đất quy định địa bàn thị trấn Sa Pa 2.3 Cơ sở thực tiễn 2.3.1 Tổng quan thị trường đất đai Khái niệm thị trường đất đai đặc điểm thị trường đất đai a) Khái niệm Thị trường đất đai ý nghĩa chung thị trường giao dịch bất động sản Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lý định, khoảng thời gian định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai b) Đặc điểm thị trường đất đai * Có tách biệt hang hóa địa điểm giao dịch Đất có vị trí cố định, di dời được, nên chủ thể thị trường đem đến địa điểm giao dịch Thị trường đất đai thị trường mà người mua phải đến với đất đai thay đem đất đai Đất đai có giá trị lớn nên quan hệ giao dịch đất đai thường có khả kết thúc địa điểm giao dịch mà phải trải qua ba khâu chủ yếu: Đàm phán địa điểm giao dịch – kiểm tra thực địa – đăng ký pháp lý cần có tổ chức đứng làm cầu nối Chính điều làm cho quan hệ giao dịch BĐS thường kéo dài * Thị trường đất đai mang tính khu vực Do đặc điểm cố định vị trí đất đai, đất đai gắn liền với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội vùng, khu vực Các quan hệ cung cầu, giá đất đai thường ảnh hưởng phạm vi 12 vùng, địa phương định, có ảnh hưởng ảnh hưởng chậm đến vùng, địa phương khác Vì nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá đất đai phải gắn với điều kiện kinh tế - văn hóa – xã hội vùng, khu vực cụ thể * Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo khơng thỏa mãn theo tiêu chuẩn hoàn hảo thị trường thuyết kinh tế Một thị trường hoàn hảo thị trường ổn định, người mua bán nắm thông tin đầy đủ, khơng có thúc ép mua bán, giá trị thị trường, giá thị trường, giá trị trao đổi giống Khi không thoả mãn điều kiện giá trị giá khác thị trường khơng hồn hảo * Cung chậm co giãn giá thay đổi Giống hang hóa khác, giá đất đai chịu ảnh hưởng quan hệ cung cầu Khi xem xét thị trường đất đai cần ý: - Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột tiềm ẩn sốt giá đất Việc chống sốt giá đất đai tăng cung hạn chế - Đối với việc quản lý nhà nước cần phải có sách ổn định dài hạn thị trường BĐS đặc biệt phải công khai sách cách rộng rãi * Hoạt động thị trường đất đai chịu kiểm soát chặt chẽ Nhà nước Sự tham gia Nhà nước chủ yếu với vai trò người quản lý thống hoạt động thị trường Để thị trường đất đai vận hành hiệu quả, Nhà nước đảm bảo tính pháp lý cho hang hóa đất đai, đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh Nhà nước quản lý đất đai việc quản lý, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng…Đó điều kiện quan trọng để đất đai giao dịch, mua bán cách công khai minh bạch * Thị trường đất có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn ... tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa, Huyện SaPa, Tỉnh Lào Cai? ?? 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thị Trấn SaPa,. ..ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - NGUYỄN THỊ MAI HƯƠNG Tên đề tài: NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN SAPA, HUYỆN SAPA, TỈNH LÀO CAI. .. biệt giàu, nghèo giá đất Thực tế giá đất gây nhiều xúc Những bất hợp lý giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất mối quan tâm lớn Vì xác định ảnh hưởng yếu tố đến giá đất mức độ ảnh hưởng giúp giải