Đánh giá hiện trạng và nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại huyện sông lô, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐỖ THỊ MINH THÙY ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN Tai ngay!!! Ban co the xoa dong chu nay!!! http://lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - ĐỖ THỊ MINH THÙY ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG VÀ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN SÔNG LÔ, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2016 – 2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHAN ĐÌNH BINH Thái Nguyên - 2020 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn v LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Đỗ Thị Minh Thùy Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vi LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, nhận giúp đỡ, ý kiến đóng góp, bảo quý báu thầy giáo, cô giáo Ban quản lý đào tạo sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Để có kết nghiên cứu này, ngồi cố gắng nỗ lực thân, tơi cịn nhận hướng dẫn chu đáo, tận tình PGS.TS Phan Đình Binh người hướng dẫn trực tiếp tơi suốt thời gian nghiên cứu đề tài viết luận văn Tôi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện của, Văn phịng UBND huyện Sơng Lơ, phịng Thống kê, phịng Tài ngun Mơi Trường, Văn phịng đăng ký đất đai chi nhánh Sơng Lơ, phịng ban nhân dân xã, thị trấn UBND huyện Sông Lô, anh chị em bạn bè đồng nghiệp, động viên tạo điều kiện gia đình người thân Với lịng biết ơn, xin chân thành cảm ơn giúp đỡ quý báu đó! Tác giả luận văn Đỗ Thị Minh Thùy Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN vi MỤC LỤC vii DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC HÌNH vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa đề tài CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm 1.1.2.Thị trường bất động sản giới Việt Nam 1.2.Giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 15 1.2.1 Khái niệm giá đất 15 1.2.2.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 17 1.3 Định giá đất 22 1.3.1 Định giá tài sản 22 1.3.2 Khái niệm định giá đất 22 1.3.3 Mục tiêu định giá đất 23 1.3.4 Vai trò định giá đất 24 1.3.5 Công tác định giá đất giới 24 1.3.6 Công tác định giá đất Việt Nam 26 CHƯƠNG II ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 30 2.2.Nội dung nghiên cứu 30 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn viii 2.3 Phương pháp nghiên cứu 30 2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 30 2.3.2.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31 2.3.3.Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp 32 2.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 33 2.3.5 Phương pháp so sánh 34 2.3.6 Phương pháp minh họa đồ thị 34 CHƯƠNG III KẾT QUẢNGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 35 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc 35 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 35 3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 41 3.1.3 Văn hoá xã hội 45 3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất 47 3.2 Giá đất quy định biến động giá đất địa bàn huyện Sông Lô 49 3.2.1.Cơ sở để xác định giá đất 49 3.2.2 Giá đất quy định địa bàn huyện Sông Lô 50 3.2.3 Sự biến động giá đất địa bàn huyện Sông Lô 52 3.3 Thực trạng giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Sông Lô 53 3.3.1 Số liệu điều tra giá đất thực tế tuyến đường 57 3.3.2 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Sông Lô 72 3.4 Đề xuất giải pháp: 77 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 79 Kết luận 79 Kiến nghị, đề xuất 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn ix DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Sông Lônăm 2018 48 Bảng 3.2 : Khung giá đất nông thôn 49 Bảng 3.3 Khung giá đất đô thị 50 Bảng 3.4 Giá đất quy định thị trấn tam Sơn, huyện Sông Lô 50 Bảng 3.5 Giá đất quy định khu vực xã Đức Bác, xã Đồng Thịnh, huyện Sông Lô 51 Bảng 3.6 Giá đất quy định khu vực xã Lãng Công, huyện Sông Lô 51 Bảng 3.7 Giá đất quy định khu vực xã Hải Lựu, huyện Sông Lô 52 Bảng 3.8 Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất 53 số tuyến đường từ năm 2016 đến 2018 địa bàn huyện 53 Bảng 3.9 So sánh mức tăng số hồ sơ chuyển nhượng qua năm 55 Bảng 3.10: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí khu vực I 58 Bảng 3.11: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí khu vực II 62 Bảng 3.12: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí khu vựcIII 67 Bảng 3.13: Số liệu điều tra giá đất theo vị trí khu vựcIV 70 Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn x DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Sơ đồ hành huyện Sơng Lơ 35 Hình 3.2: So sánh giá đất thị trường trung bình qua năm với giá theo Quyết định UBND tỉnh 57 Hình 3.3: So sánh giá đất thị trường trung bình qua năm với giá theo Quyết định UBND tỉnh 64 Hình 3.4: So sánh giá đất thị trường trung bình qua năm với giá theo Quyết định UBND tỉnh 68 Hình 3.5: So sánh giá đất thị trường trung bình qua năm với giá theo Quyết định UBND tỉnh 71 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên vô quý giá quốc gia Nó gắn bó với người cách chặt chẽ vật chất tinh thần, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng thay Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phịng Trong q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày tăng Việc chuyển đổi chế quản lý kinh sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý sử dụng đất đai phải có hiệu quả, việc quản lý Nhà nước giá đất định giá đất phải đổi để phù hợp với thể chế kinh tế Ngoài ra, giá đất cầu nối quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thơng qua giá, hay nói cách khác, giá đất công cụ kinh tế để người quản lý người sử dụng tiếp cận với chế thị trường đồng thời để đánh giá công phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực theo quyền nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế pháp luật Ngoài ra, giá đất vấn đề xúc liên quan đến việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thăng trầm thị trường bất động sản địa phương, bên cạnh cịn diễn tình trạng chênh lệch giá đất giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường Sông Lô huyện miền núi tỉnh Vĩnh Phúc với tổng diện tích tự nhiên 150,32 km2, điều kiện kinh tế - xã hội thuộc diện khó khăn tỉnh, kinh tế huyện chủ yếu phụ thuộc vào phát triển nông nghiệp Tuy nhiên, vài năm trở lại huyện có chiến lược phát triển kinh tế chuyển đổi kinh tế sang kinh tế thị trường, ưu tiên đầu tư cho phát Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn triền ngành cơng nghiệp dịch vụ thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn, giá đất số khu vực trọng điểm huyện có mức độ biến động mạnh theo hướng tăng lên Bên cạnh Giá đất vấn đề xúc liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thực dự án đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, tượng chênh lệch giá đất tuyến đường giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường diễn phổ biến Nguyên nhân việc biến động giá đất huyện Sơng Lơ có mức độ mạnh thời gian gần chịu tác động nhiều yếu tố Việc đánh giá phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện cách khách quan xác nội dung quan trọng cho nhà lãnh đạo huyện, nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Xuất phát từ thực tế trên,tác giả thực đề tài “Đánh giá trạng nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2016 – 2018” Mục tiêu đề tài - Đánh giá thực trạng giá đất địa bàn huyện Sông lơ, tỉnh Vĩnh Phúc; - Tìm hiểu đánh giá mức độ biến động giá đất số đường, khu vực đặc trưng để tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc; - Đề xuất giải pháp kiến nghị góp phần hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc Ý nghĩa đề tài - Ý nghĩa học tập nghiên cứu khoa học: Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến giá đất theo quy định Luật Đất đai (2013), Nghị định Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 74 Các đất nằm vị trí thuộc đoạn đường cịn lại có giá trị thấp khả sinh lợi thấp nằm xa vị trí trung tâm, xa trụ sở quan, cơng trình cộng cộng, dịch vụ huyện Tuỳ vào khoảng cách đất đến khu vực trung tâm mà mức giá khác theo hướng, gần vị trí trung tâm giá cao 16000 14000 12000 KV 10000 KV2.1 8000 KV 2.2 6000 KV 4000 KV 2000 VT1 VT2 VT3 Hình 3.6: Biến động giá đất ảnh hưởng yếu tố vị trí Nhìn vào hình 3.6 cho thấy, khu vực đất xã Lãng Công chịu ảnh hưởng mạnh yếu tố vị trí, sau đến khu vực xã Hải Lựu Đây hai khu vực chịu ảnh hưởng rõ rệt yếu tố vị trí 3.3.2.2 Ảnh hưởng yếu tố chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ đến giá đất Cơ sở hạ tầng, dịch vụ bao gồm chất lượng tuyến đường (như độ rộng, loại đường phố, vỉa hè hệ thống thoát nước,…), số lượng cơng trình cơng cộng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, khu vui chơi ), cơng trình cung cấp dịch vụ dân sinh (điện, nước, viễn thông ) Đây yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng sống người dân khu vực xung quanh Qua trình điều tra, tuyến đường khu vực thị trấn Tam Sơn, khu vực xã Lãng Cơng có mức giá chịu ảnh hưởng rõ rệt từ yếu tố Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 75 Các tuyến đường có chất lượng đường đạt tiêu chuẩn cao thuận lợi cho phương tiện giao thông qua lại; gần chợ, bênh viện, trường học, ngân hàng, khu vui chơi…các dịch vụ dân sinh điện, nước, viễn thông, an ninh trật tự, cảnh quan mơi trường ln tình trạng tốt Đa phần người dân sống tuyến đường công nhân viên chức, người kinh doanh dịch vụ, dân trí cao nên họ quan tâm chất lượng sống Các cơng trình cơng cộng đầu tư xây dựng tốt có vị trí gần mặt đường làm đất có giá cao khu vực khác có số điều kiện tương đồng 3.3.2.3 Ảnh hưởng yếu tố đặc điểm đất đến giá đất đô thị Yếu tố đặc điểm đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt Đây đặc điểm tự nhiên đất nói chung nước Chúng có ảnh hưởng lớn đến tâm lý lựa chọn người mua mục đích sử dụng để hay dùng để kinh doanh Về diện tích, đất có quy mơ vừa khoảng 80 - 150m2 chuyển nhượng dễ dàng đất có diện tích lớn phù hợp với nhu cầu sử dụng khả mua hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà để kinh doanh nhỏ lẻ Hình thể đất ưa chuộng hình vng, hình chữ nhật, phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn.Các đất hình thể xấu đa giác, thắt hậu, tam giác khơng vng, nhiều góc cạnh chắn bán với giá thấp Mặc dù yếu tố ảnh hưởng định mức giá đất có hình thể đẹp đường, phố có chênh lệch đất có hình thể xấu Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm diện tích hình thể đất Những đất có diện tích đất khoảng 100m2, 120m2, 150m2có hình thể hình chữ nhật có giá đất ln cao đất khu vực có hình hình thang hay méo mó 3.3.2.4 Ảnh hưởng yếu tố quy hoạch đến giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 76 - Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng lớn đến giá đất, giúp người mua, người bán định hướng giá trị tương lai đất có khu vực có quy hoạch dự án khu vực lân cận, lân cận đất có định hướng quy hoạch dự án phát triển hạ tầng, xã hội, khu công cộng hay công viên điều tất yếu giá trị đất khu vực lân cận có giá trị cao lên, dẫn đến ảnh hưởng tâm lý người mua người bán, mặt khác đất nằm quy hoạch dự án cần triển khai giá trị khơng tăng nữa, người dân biết rõ tương lai đất khơng thể lâu dài, việc chuyển nhượng đất diễn ra, yếu tố quy hoạch dẫn đến đất thay đổi giá trị cách nhanh chóng, vị dụ đất nằm ngõ hẻm, nhà nước quy hoạch đường lớn qua, thực đền bù giải phóng mặt số đất cịn lại ngõ, xóm thành đất bám mặt đường lớn có giá trị gấp nhiều lần, có nhiều dự án thực xong khiến đất bám trục đường lại thành ngõ cụt, khiến giá trị đất giảm xuống, yếu tố quy hoạch yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Sông Lô Trong phạm vi nghiên cứu đề tài đất khu vực xã Đức Bác nơi chịu ảnh hưởng mạnh yếu tố quy hoạch 3.3.2.5 Ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất - Tốc độ tăng trưởng kinh tế ảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao mức sống người dân cao, trình độ dân trí tăng theo, giải nhu cầu việc làm, huyện Sông Lô phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa- Hiện đại hóa trọng phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ.Trong năm gần huyện Sông Lô nhà nước đầu tư nhiều cơng trình trọng điểm, tốc tăng trưởng kinh tế tăng nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo gia tăng giá cả, phải nói đến giá đất địa bàn Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 77 huyện tăng mạnh năm gần 3.4 Đề xuất giải pháp: Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn huyện Sông Lô, xuất phát từ thực trạng cơng tác định giá đất nói riêng công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung địa phương Tác giả xin đưa số giải pháp sau: - UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần tiến hành công tác định giá đất cách thường xuyên theo định kỳ đột xuất theo nhu cầu thực tế thị trường để giá đất quy định phù hợp với thực tế, phản ánh giá trị sử dụng đất - Khi xác định giá đất cần xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cách chi tiết cho tuyến đường Cần xếp theo mức đường cụ thể, đường có điều kiện tương tự có mức giá gần - Những sở định giá đưa phương pháp xác định giá đất cách khoa học mức giá đất quy định xác - Cần định giá đất tới đất, từ xây dựng đồ đất chi tiết tới đất để việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể Sự quy định chi tiết chuẩn xác khắc phục tình trạng kê khai khơng giá đất thực tế giá đất để thực thi nghĩa vụ tài Điều đồng thời làm hạn chế bất cơng thất khoản nghĩa vụ tài Nhà nước - Thành lập ban định giá theo dõi biến động giá cần lập để chuyên làm nhiệm vụ định giá cách chuyên nghiệp với đội ngũ cán đào tạo Tính chất chuyên nghiệp thường xuyên quan việc định giá khắc phục khó khăn gặp phải q trình điều tra giá đất thực tế thị trường - Bên cạnh ban định giá thức Nhà nước (có thể từ Chính phủ đến cấp tỉnh) cần có trung tâm quản lý thơng tin tư vấn nhà đất để cung cấp đầy đủ thông tin biến động thị trường đất đai khu vực - Việc định giá đất phải sở điều tra khảo sát cách khách Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 78 quan để giá đất quy định nhà nước sát với giá thị trường Đồng thời phải có văn điều chỉnh giá đất quan có thẩm quyền giá đất thị trường có độ chênh lệch lớn so với giá UBND tỉnh quy định - Để hạn chế biến động phức tạp giá đất, đặc biệt sốt đất nóng bỏng tương lai cần phải có sách xây dựng, thành lập khu chung cư khu đô thị phát triển thị trường nhà đất quản lý chặt chẽ Nhà nước Điều đáp ứng nguyện vọng đáng người dân đa phần nay, mà bình quân thu nhập chưa thể tương xứng với giá đất thực tế xu hướng ngày tăng giá đất Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Sông Lô huyện miền núi tỉnh Vĩnh Phúc, ngành kinh tế chủ yếu sản xuất nông nghiệp Trong năm gần đây, quan tâm tỉnh, với chủ chương thu hút đầu tư để phát triển huyện Sơng Lơ đầu tư nhiều hạng mục sở hạ tầng, đặc biệt hệ thống đường giao thơng, cơng trình cơng cộng Chính mà kinh tế huyện năm gần có tốc độ tăng trưởng khá, tỷ trọng ngành công nghiệp dịch vụ tăng dần lên theo năm Các khu công nghiệp, cụm công nghiệp quy hoạch môt số doanh nghiệp vào hoạt động giải việc làm cho số lượng lớn lao động huyện, đời sống người dân ngày tăng lên… Cùng với phát triển tốc độ thị hố huyện diễn nhanh có biến động lớn Nội dung quản lý nhà nước đất đai huyện đơi cịn có nhiều bất cập, có giá đất, nguyên nhân gây nên khó khăn vướng mắc việc thực sách pháp luật liên quan đến đất đai Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Sông Lô cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so vơ giá đất nhà nước quy định Đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm hay nằm vị trí quy hoạch cơng trình trọng điểm quan trọng… chênh lệch giá thực tế giá nhà nước quy định ngày cao Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ khu vực, tuyến đường mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau: - Đối với đoạn đường có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 80 kiện sở hạ tầng, điều kiện môi trường sống, hay nằm gần khu vực quy hoạch dự án trọng điểm … + Các tuyến đường thuộc khu vực thị trấn Tam Sơn Tại Thị trấn Tam Sơn 03 tuyến đường nghiên cứu, tuyến đường có giá đất đắt thị trấn Trong tuyến có giá trung bình cao đạt mức 8,2 triệu đồng/m2 (năm 2018) gấp 2,05 lần so với năm 2016 Tuyến đường có tốc độ tăng mạnh tuyến từ Cống Anh Trỗi Gị Cam, giá trung bình năm 2018 6,5 triệu đồng /m2, tăng gấp 2,41 lần so với năm 2016, tuyến đường chịu ảnh hưởng mạnh thay đổi yếu tố Vị trí, yếu tố kinh tế - xã hội, yếu tố quy hoạch… Sông Lô huyện tách từ huyện Lập Thạch từ năm 2009, thị trấn Tam Sơn thị trân huyện, kinh tế - xã hội thị trấn phát triển chưa mạnh, giá đất tăng lên chủ yếu có đầu từ phát triển sở hạ tầng, số vị trí trước khu dân cư bình thường, nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình, trụ sở … vị trí đất trở nên có giá trị nhiều + Các tuyến đường thuộc khu vực xã Đức Bác, xã Đồng Thịnh Đối với tuyến đường khu vực xã Đức Bác, Đồng Thinh tuyến giao thơng quan trọng hình thành từ lâu thuộc khu vực phía Nam huyện, kết nối xã huyện Sông Lô với huyện Lập Thạch với TP Việt Trì tỉnh Phú Thọ (qua bến phà Đức Bác) Nền kinh tế hai xã năm gần đạt mức khá, đất tuyến đường lựa chọn nghiên cứu tuyến khu vực nên giá đất đạt mức cao Năm 2018 giá đất tăng cao ảnh hưởng sôi động thị trường bất động sản đặc biệt dự ánh Cầu Vĩnh Phú bắc qua Sông Lô, nối hai tỉnh Vĩnh Phúc tỉnh Phú Thọ + Các tuyến đường khu vực xã Lãng Công Các tuyến đường thuộc khu vực có mức giá cao khu vực đưa vào nghiên cứu Trong tuyến có giá trung bình cao đạt mức 19,0 triệu đồng/m2 (năm 2018) gấp 1,9 lần so với năm 2016, gấp 2,33 lần so với giá đất khu vực cao thị trấn Tam Sơn năm 2018 Đây Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 81 tuyến đường thuộc khu vực phía Bắc huyện Kết nối huyện với tỉnh tuyên Quang Mức sống khu dân cư khu vực xã Lãng Công đạt mức cao, kinh tế - xã hội phát triển mạnh Giá đất tăng cao khu vực chủ yếu chịu ảnh hưởng phát triển kinh tế - xã hội tính khan bất động sản khu vực + Các tuyến đường khu vực xã Hải Lựu Các tuyến đường thuộc Khu vực xã Hải lựu tuyến đường có giá đất đạt mức cao Giá đất có biến động mạnh qua năm từ năm 2016 đến năm 2018 Giá đất trung bình năm 2018 9,5 triệu đồng/m2, tăng gấp 1,9 lần so với năm 2016 Giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố vị trí yếu tố kinh tế - xã hội, nơi hàng năm có lễ hội chọi Trâu truyền thống thu hút hàng nghìn khách thập phương từ nơi Kiến nghị, đề xuất *) Về hồn thiện sách, pháp luật giá đất quản lý nhà nước giá đất: Đề nghị Chính phủ hồn thiện văn pháp quy xây dựng khung giá giá đất phù hợp với thực tế địa phương Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh, thành phố quy định phù hợp với thực tế, phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hình thành địa phương phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất - UBND tỉnh Vĩnh Phúc tiếp tục thường xuyên xem xét, đồng thời sở để xuất huyện, thành phố để ban hành định quy định khung giá đất năm định điều chỉnh khung giá đất năm theo thời điểm giá đất có biến động nhiều để giá đất nhà nước ban hành hợp lý, sát với giá thị trường Sự điều chỉnh khung giá thường xuyên cần thiết phù hợp với quy định hành *) Về tổ chức định giá đất: Để có thị trường đất đai hoạt động công khai, minh bạch đầy đủ thông tin cung cấp cho người người bán, khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, mơi giới, thực Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 82 việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập quan chuyên mơn hoạt động lĩnh vực giá đất Đó ban định giá đất để theo dõi biến động giá đất - Bên cạnh ban định giá thức Nhà nước cần có trung tâm quản lý thông tin tư vấn nhà đất để cung cấp đầy đủ thông tin biến động thị trường đất đai khu vực - Xây dựng quy trình định giá đất tới đất, từ xây dựng đồ đất chi tiết tới đất để việc thực thi nghĩa vụ tài trở nên thống cụ thể *) Để thực yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ, UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần xây dựng đội ngũ cán có chun mơn tăng cường cơng tác tra, kiểm tra nhằm xây dựng khung giá sát với giá thị trường Nâng cao hiệu quản lý, quy hoạch đồng bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá đất đai công tác quản lý đất đai nhà nước Để có gắn kết chặt chẽ Nhà nước với người dân, để củng cố, xây dựng nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn huyện Sông Lơ, tỉnh Vĩnh Phúc có nhiều việc cần tiến hành cách đồng Hàng loạt giải pháp cần đồng thuận thực quyền nhân dân để đạt hiệu cao nhất./ Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 83 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2014), Thơng tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Bộ Tài nguyên & Môi trường (2017), Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết nghị định số 01/2017; Bộ Tài nguyên & Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/6/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai; Chính phủ (2014), Nghị định 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; Chính phủ (2014), Nghị định số 01/2017/TT-CP ngày 06/01/2017 Chính phủ vế sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Chính phủ (2009), Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày tháng năm 2009 Chính phủ việc phân loại đô thị; Đặng Hùng Võ (2006) Tài liệu cho nói chuyện “ Chính sách pháp luật đất đai với kinh tế thị trường Việt Nam” chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright; 10 Đoàn Quang Duy* Đtg (2013), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình giai đoạn 2012 - 2013”, Tạp chí Khoa học Công nghệ, 109(09), tr 83-88 11 Hồ Thị Lam Trà (2005), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nơng nghiệp, Hà Nội 12 Huỳnh Văn Chương (2010), Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai 13 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Ngun; Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 84 14 Lê Phương Thảo (2007) Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp: “Tìm hiểu giá đất địa bàn quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội” 15 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên; 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp; 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 18 Nguyễn Vũ Kiên (2005) Luận văn thạc sỹ khoa học nơng nghiệp: “Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh” 19 Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003; 20 Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013; 21 Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội; 22 Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc việc ban hành quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2015 – 2019; 23 Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2016), Quyết định số 48/2016/QĐ-UBND ngày 30/12/2016 UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2017; 24 Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2017), Quyết định số 56/2017/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2018; 25 Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc (2019), Quyết định số 04/2019/QĐ-UBND ngày 14/01/2019 UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định hệ số điều chỉnh giá đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2019; Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thơng tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn 85 Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Phiếu số:……/ PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT (Rất mong Ơng/bà vui lịng hồn chỉnh giúp tơi số thơng tin sau đây) A THƠNG TIN CHUNG Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: …………………….…… Ngõ: ….…… …… … (rộng: …….) Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Buôn bán Nghề nghiệp Lao động tự khác:…………………… Trình độ văn hóa: … ………………… Dân tộc: ………………………… Thu nhập bình quân: ……………… triệu đồng/năm B THÔNG TIN VỀ SỬ DỤNG VÀ CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐAI Thông tin đất: - Diện tích đất: ………… m2; Số thửa: …………; Tờ BĐ số: ………… - Hình thể: ……………………………………………………………… - Kích thước: Chiều sâu: ……… m; Độ rộng mặt tiền: ……… m Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa phường huyện cung cấp thông tin) - Loại đường phố:………… ……………………………………………… - Vị trí:…………………….………………………………………………… Đánh giá yếu tố liên quan đến đất: - Khoảng cách từ đất (tính từ chỗ gần nhất) đến đường phố gần nhất: < 100m 100 - 200m 201 - 300m > 300m - Gần cơng trình cơng cộng điển hình: …………………………………… Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn - Mục đích sử dụng: Nhà ở: Loại nhà: ……….……… ; Cấp nhà: …… ; Năm xây dựng: … ; Diện tích xây dựng: m2; Số tầng: … ; Diện tích sàn sử dụng: m2 Mặt kinh doanh: ……………………………………………………… - Tài sản khác: ……… Chất lượng sở hạ tầng, dịch vụ: - Giao thông Tốt Trung bình Kém - Cấp nước Tốt Trung bình Kém - Điện Tốt Trung bình Kém - Viễn thơng Tốt Trung bình Kém - An ninh, trật tự Tốt Trung bình Kém - Chất lượng mơi trường Tốt Trung bình Kém Tình trạng pháp lý đất: - Chuyển nhượng khơng có xác nhận quyền (người chuyển nhượng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - Chuyển nhượng có xác nhận quyền - Có đủ giấy tờ hợp lệ theo quy định pháp luật, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ơng/Bà có thường xun tiếp cận với văn quy định Nhà nước đất đai (giá đất) hàng năm hay khơng? Có Khơng Ơng/Bà có đồng ý với bảng giá đất hàng năm Nhà nước đưa hay khơng? Có Số hóa Trung tâm Học liệu Công nghệ thông tin – ĐHTN Không http://lrc.tnu.edu.vn Giá đất chuyển nhượng cho thuê đất thị trường? Năm 2016 2017 2018 Giá bán (1000 đ/m2) Giá chuyển nhượng cho thuê quyền sử dụng đất đất tương tự thị trường: ……………………………………… đ/m2; thời điểm: ngày… tháng năm … Xin cảm ơn thơng tin mà Ơng/bà cung cấp! Sông Lô, ngày … tháng … năm… Người điều tra Chủ sử dụng (Ký, ghi rõ họ tên) (Ký, ghi rõ họ tên) Đỗ Thị Minh Thùy Số hóa Trung tâm Học liệu Cơng nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn