ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34

ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34 ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN EG34

85 93 35 33 -0 ếP ho ng Th ế zalo 0926589029 -0 Tài liệu cập nhật đến ngày 12/05/2021 ► Câu trả lời ? Câu trả lời chưa xác định ho ng alo am |T e Th Bản chất định giá tài sản là: ► ƯớcƯtínhtgiágtrịtcủactàitsảns ƯớcƯtínhtgiágcảccủactàitsảns XácXđịnhđgiágtrịtphipthịttrườngtcủactàitsảns XácXđịnhđgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảns -0 leg r am ếP ho ng Th “Nguyên tắc đóng góp” hiểu là: ► SựSmấtmđiđhayhgiảmgsútscủacmộtmbộbphậnplàmlchocgiágtrịtcủactàitsảnstăngtlênlhayhgiảmgđiđbaobnhiêun GiáGtrịtcủacmỗimbộbphậnpchiếmctrongttổngttrịtgiágcủactoàntbộbtàitsản.s GiáGtrịtcủactàitsảnsbằngbgiágtrịtcủactoàntbộbcáccbộbphậnpcộngclại.l TỷTlệlgiágtrịtcủacmỗimbộbphậnptrongttoàntbộbgiágtrịttàitsản.s 35 33 am Lưu ý: Nếu tài liệu khơng từ EHOU.ONLINE không đầy đủ bị chỉnh sửa gây sai lệch ếP Th Za lo m |T e T lo liê n |T hệ ele g Báo cáo định giá cần phải nêu: ► TấtTcảccáccphươngpáná NhữngNgiảgthiếttvàvhạnhchếctrongtđịnhđgiágtrịttàitsảns NhữngNlậplluậnlvềvmứcmgiágcuốiccùngc NhữngNvấnvđềđphứcptạp,tkhơngkrõrràngrtrongtqqtrìnhtđịnhđgiág m hệ Z leg r Báo cáo định giá cần nêu: ► TấtTcảccáccphươngpáná MơMtảtvềvđặcđđiểmđphápplýlvàvđặcđđiểmđkinhktết xãxhộihcủactàitsảnscầncđịnhđgiágcũngcnhưncáccsốsliệulminhm họahvàvkèmkcáccphânptích.t MụcMđíchđđịnhđgiá,gthờitđiểmđướcưtínhtgiágtrị,tgiágtrịtđượcđướcưtínhtthơngtquaqcáccphươngppháppđượcđsửsdụng.d NhữngNđiềuđkiệnkràngrbuộcbvàvhạnhchếctrongtqqtrìnhtđịnhđgiá.g liê n |T ele lo Za hệ liê n vu vu i lị ng Xi n Bất động sản có tính khan do: ► TấtTcảccáccphươngpáná BĐSBcóctínhtkháckbiệtbvàvcốcđịnhđvềvvịvtrít DiệnDtíchttựtnhiênncócgiớighạnh QuanQhệhcungccầucBĐSBthườngtmấtmcâncđốiđ liê ịn g Xi n Bất đợng sản là các tài sản không di dời được, bao gồm: ► ĐấtĐđai;đnhànở,ởcácccơngctrìnhtgắngliềnlvớivđấtđđai,đkểkcảccácctàitsảnsgắngliềnlvớivnhànở,ởcơngctrìnhtxâyxdựng dđó;đcácctàitsảnskháckgắngliềnlvớivđấtđđai;đcácctàitsảnskháckdodpháppluậtlquyqđịnh.đ n Báo cáo kết thẩm định giá văn do: ► NhàNđịnhđgiáglậpl ĐạiĐdiệndbênbthứtbablậpl KháchKhànghlậpl KhơngKcócđápđánánàonđúngđ liê Xi n n vu hệ i lò ng Za gr a Báo cáo kết định giá phải thể theo thực tế, mang tính mơ tả dựa cụ thể để thuyết minh mức giá tài sản định giá Những thông tin phải trình bày theo trình tự ► thông.tin bằngtchứng logic,chợphlýl bằng.chứng thôngctin logict hạn.chếccủaccôngctáctđịnhđgiá văngbản logic,bhợphlýl thơng.tin văntbản bấtbkỳkựaựvàovnguồnnlựclngoạinsinhslàlchính.c i lị ng eg r ịn g - 35 Ph o EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phongzalo - 08 3533 8593 0926589029 zalo 0926589029 85 93 -0 Th ế -0 am ếP ho ng 35 33 ĐấtĐđai,đcácctàitsảnsgắngliềnlvớivđấtđđai;đcácctàitsảnskháckdodpháppluậtlquyqđịnh.đ ĐấtĐđai;đnhànở,ởcácccơngctrìnhtgắngliềnlvớivđấtđđai,đkểkcảccácctàitsảnsgắngliềnlvớivnhànở,ởcơngctrìnhtxâyxdựngd đó.đ ĐấtĐđai;đnhànở,ởcácccơngctrìnhtgắngliềnlvớivđấtđđai;đcácctàitsảnskháckgắngliềnlvớivđấtđđaiđ 35 33 -0 leg r am ếP ho ng Th BĐS cần định giá khu nhà xưởng Diện tích 4.000m2, sử dụng tối ưu xây dựng nhà liền kề để bán, diện tích 60m2/căn, diện tích sàn xây dựng 210m2/căn Tỷ lệ sử dụng đất theo quy định: 75% Tổng chi phí phát triển BĐS 38.268 trđ Giá bán nhà: 1,5 tỷ (gía tốn) Vậy giá 1m2 đất ước tính là: ► 9,1839trđt 15,431trđt 9,839trđt KhôngKxácxđịnhđđượcđ ho ng ếP hệ Z leg r alo am |T e Th 10 Câu sau mô tả TỐT NHẤT công tác thẩm định giá? ► TấtTcảccáccphươngpánáđềuđđượcđxemxxétx GiáGbánbđượcđngườinmuamvàvngườinbánbchấpcnhậnn SựSđánhđgiággiágtrịtkhôngkthiêntvịv TàiTsảnsphảipđượcđcôngckhaik hệ ele g Za lo m |T e Th 11 Chi phí tái tạo: ► LàLchicphíphiệnhhànhhphátpsinhscủacviệcvchếctạotrarmộtmmáymmócmthaytthếtgiốngghệthnhưnmáymmócmmụcm tiêutcầncthẩmtđịnhđ KhơngKcócphươngpánánàonđúngđ LàLchicphíphiệnhhànhhphátpsinhscủacviệcvsảnsxuấtxrarmộtmmáymmócmcócgiágtrịtsửsdụngdtươngtđươngđvớivmáym mócmmụcmtiêutcầncthẩmtđịnhđ LàLchicphíphiệnhhànhhphátpsinhscủacviệcvsửsdụngdmộtmmáymmócmthaytthếtgiốngghệthnhưnmáymmócmmụcmtiêut cầncthẩmtđịnhđ liê n T m |T ele lo Za hệ n liê liê òn g Xi n vu 15 Cơ sở nguyên tắc cung cầu là: Giá trị thị trường tài sản tỷ lệ thuận với yếu tố … tỷ lệ nghịch với yếu tố … ► cầu cung thịttrường giátcảc cung cầu n i lò ng Xi n 14 Chứng thư định giá lập thành: ► 33bảnb 11bảnb 22bảnb 44bảnb i lò ng Xi n liê n vu 13 Chủ sở hữu tài sản: ► CóCthểtlàlcácnhân,npháppnhânnhoặchcáccchủcthểtkháck ChỉClàlcácnhânn CóCthểtlàlcácnhânnhoặchpháppnhânn LàLpháppnhânn hệ i lị ng Za gr a lo liê n |T 12 Chi phí: ► LàLmộtmthựcttếtlịchlsửskhikmộtmhànghhóahhayhdịchdvụvđượcđhồnhtấtt KhơngKphảiplàlmộtmthựcttế,tmàmlàlmứcmgiágphùphợphvớivkhảknăngncaocnhấtnđượcđchấpcnhậnnđểđmuambánbđốiđ vớivtàitsản,shànghhóahhoặchdịchdvụvtạitmỗimthờitđiểmđnhấtnđịnhđ LàLbiểubhiệnhbằngbtiềntvềvnhữngnlợilíchímàmtàitsảnsmangmlạilchocchủcthểtnàonđóđtạitmộtmthờitđiểmđnhấtnđịnh.đ LàLmộtmthựcttếtlịchlsử,sphảnpánháquanqhệhtraotđổi,đmuambánbhànghhóa.h vu eg r ịn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 35 33 am ếP ho ng Th -0 16 Đặc điểm động sản: ► CóCthểtdiddờidđượcđ CóCtínhtkhankhiếmh GắnGvớivmộtmkhơngkgian,gvịvtrítnhấtnđịnhđ TấtTcảccáccphươngpáná ho ng |T e Th leg r 17 Đặc trưng việc thẩm định giá: ► LàLcơngcviệcvướcưtínhtgiágtrịtcủactàitsản.s LàLcơngcviệcvđođlườnglgiágtrịtcủactàitsản.s LàLcơngcviệcvxácxđịnhđgiágtrịtcủactàitsản.s LàLcơngcviệcvxemxxétxcơngcdụngdcủactàitsản.s -0 am ếP ho ng 35 33 -0 Th ế .giá.cả thịctrườngt ếP Th |T e hệ Z leg r alo am 18 Để thiết lập mục tiêu thẩm định giá, thẩm định giá viên cần: ► XácXđịnhđvàvnhậnnthứctđúngđmụcmđíchđđịnhđgiágcủackháchkhàngh XácXđịnhđgiágtrịtthịttrườngtvàvgiágtrịtphipthịttrườngtcủactàitsản.s XácXđịnhđthờitđiểmđđịnhđgiág XemXxétxđặcđđiểmđphápplýlvàvđặcđđiểmđkinhktết kỹkthuậttcủactàitsảns m |T ele hệ i lò ng Za gr a lo liê n |T 20 Điều kiện hình thành thị trường cạnh tranh hồn hảo: ► HàngHhóahvàvthơngttintđượcđlưulthơngttựtdod CóCmộtmnhómnngườinmuamvàvngườinbánb CóCthểtmuamvàvbánbvàovmộtmkhoảngkthờitgiangcụcthểt TấtTcảccáccphươngpáná T hệ ele g Za lo m 19 Để vận dụng nguyên tắc thay định giá tài sản, thẩm định viên cần phải lưu ý: ► PhảiPnắmnđượcđthơngttintvềvthơngttin,tgiágcảchayhchicphípsảnsxuấtxcủaccáccloạiltàitsảnstươngttựtvàovthờitđiểmđ thẩmtđịnhđgiág PhảiPnắmnđượcđsốstiềnttraotđổi,đmuambánbcáccloạiltàitsảnstươngttựtvàovthờitđiểmđthẩmtđịnhđgiág PhảiPnắmnđượcđthơngttintvềvthơngttin,tgiágcảchayhchicphípsảnsxuấtxcủaccáccloạiltàitsảnskhácknhaun PhảiPnắmnđượcđthơngttintvềvthơngttin,tgiágcảchayhchicphípsảnsxuấtxcủaccáccloạiltàitsảnstươngttựttrongtqqkhứk liê n lo Za Xi n liê n vu 21 Định giá tài sản có vai trị: ► TấtTcảccáccphươngpáná GópGphầnpphânpbổbtốitưuưcáccnguồnnlựcl LàmLminhmbạchbthịttrườngtvàvthúctđẩyđhộihnhậpnkinhktếtquốcqtết TưTvấnvrarquyếtqđịnhđ i lò ng n liê òn g vu n 23 Doanh nghiệp có đặc trưng đây? ► QuyQmơmvàvcơccấuctàitsảnscủaccáccdoanhdnghiệpnkhácknhau.n KhơngKphảiplàlđốiđtượngtcủaccáccgiaogdịchdmuambán,bhợphnhất….n LàLmộtmthựctthểtbấtbđộng.đ i lị ng Xi n liê n vu hệ 22 Định giá thẩm định giá: ► ĐềuĐlàlviệcvướcưtínhtgiágtrịttàitsản;svàvdodcáccnhànchuncmơnmđượcđđàođtạo,tcóckinhknghiệm,ncóckiếnkthứct vàvcóctínhttrungtthựctcaoctrongtnghềnnghiệpnthựcthiệnh ĐềuĐlàlviệcvướcưtínhtgiágtrịttàitsảns LàLhaihcơngcviệcvhồnhtồntkhácknhaun LàLloạilcơngcviệcvdodcáccnhànchuncmơnmđượcđđàođtạo,tcóckinhknghiệm,ncóckiếnkthứctvàvcóctínhttrungtthựctcaoc trongtnghềnnghiệpnthựcthiệnh Xi eg r ịn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 Th ế am ếP ho ng 35 33 NhàNđâuđtưtsởshữuhdoanhdnghiệpnkhơngkvìvmụcmtiêutlợilnhuậnn 35 33 am ếP ho ng Th -0 24 Doanh nghiệp là: ► TổTchứcckinhktếtcóctêntriêng,rcóctàitsản,scóctrụtsởsgiaogdịchdổnổđịnhđvàvđượcđđăngđkýkkinhkdoanhdtheotquyq địnhđcủacpháppluậtlnhằmnthựcthiệnhcácchoạthđộngđkinhkdoanhd PhápPnhânnhoạthđộngđvìvmụcmtiêutlợilnhuậnn TổTchứcctrungtgiangtàitchínhc TổTchứccxãxhộih -0 ho ng am |T e Th leg r 25 Đối tượng định giá tài sản bao gồm: ► ĐộngĐsản,sbấtbđộngđsản,sdoanhdnghiệpnvàvquyềnqsởshữuhtàitsảns BấtBđộngđsản,sđộngđsảns DoanhDnghiệp,nquyềnqtàitsảns ĐộngĐsản,squyềnqtàitsảns ếP Th |T e hệ Z leg r alo 26 Động sản tài sản: ► KhơngKphảiplàlbấtbđộngđsản.s ChuyểnCđộngđđượcđ CóCtínhtchấtcchuyểncđộngđ DiDdờidđượcđ liê n T n |T hệ ele g Za lo m 27 Giá cả: ► PhảnPánháquanqhệhtraotđổi,đmuambánbhànghhóah KhơngKcócđápđánánàonđúngđ LàLmứcmgiágphùphợphvớivkhảknăngncaocnhấtnđượcđchấpcnhậnnđểđmuambánbđốiđvớivtàitsản,shànghhóahhoặchdịch dvụvtạitmỗimthờitđiểmđnhấtnđịnhđ PhảnPánháphíptổntchocviệcvsảnsxuấtxhànghhóa,hdịchdvụv m |T ele lo Xi n liê n vu hệ i lò ng Za gr a lo liê 28 Giá CIF nhập thiết bị (thuế suất thuế nhập thiết bị 0%) 100.000 USD Chi phí vận chuyển 10 trđ đồng, chi phí nguyên, nhiên, vật liệu 90 trđ, chi phí máy, thiết bị 120 trđ, chi phí nhân cơng40 trđ, chi phí quản lý phân xưởng 40trđ, chi phí quản lý xí nghiệp 30 trđ, tỷ suất lợi nhuận /giá thành 15%, chi phí lắp đặt 21 trđ Tỷ giá VND/USD 21.000 Tỷ lệ hao mòn thiết bị 30% Giá trị thiết bị trên: ► 1.970,851trđt 2.4512trđt 2.815,52trđt 3.565,43trđt Za 29 Giá trị phi trị trường là số tiền ước tính của một tài sản dựa việc đánh giá ……của tài sản nhiều là dựa vào khả có thể mua bán tài sản thị trường: ► CơngCdụngdkinhktết GiáGtrịt TínhTbíbmậtm TínhTcơngckhai.k n liê n vu hệ i lò ng n liê òn g vu n 31 Giá trị tài sản sử dụng: ► LàLmộtmloạilgiágtrịtphipthịttrườngt KhơngKcócđápđánánàonđùngđ i lị ng Xi 30 Giá trị tài sản sử dụng thường áp dụng cho: ► TấtTcảccáccphươngpáná NhữngNtàitsảnscóctínhtchấtcchuncdùngd TàiTsảnscóctínhtđơnđchiếc,choặchdodnhữngnđiềuđkiệnkcungccầuccủacthịttrườngtlàmlchocchúngcítícócngườinmuam Xi eg r ịn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 Th ế zalo 0926589029 am ếP ho ng 35 33 LàLmộtmloạilgiágtrịtthịttrườngt LàLsốstiềntcócthểtcóctừtviệcvbánbtàitsảnsđóđtrêntthịttrườngt 35 33 -0 leg r am ếP ho ng Th -0 32 Giá trị tài sản: ► LàLbiểubhiệnhbằngbtiềntvềvnhữngnlợilíchímàmtàitsảnsmangmlạilchocchủcthểtnàonđóđtạitmộtmthờitđiểmđnhấtnđịnh đ KhơngKcócđápđánánàonđúngđ LàLmộtmthuậttngữnđượcđdùngdđểđchỉcmộtmsốstiềntđượcđuycầu,cđượcđđưađrarhoặchđượcđtrảtchocmộtmtàitsản,s hànghhóahhoặchdịchdvụvvàovmộtmthờitđiểmđnhấtnđịnhđ LàLsốstiềntcầnccócđểđtạotrarhoặchsảnsxuấtxrarhànghhóahhoặchdịchdvụv Za lo ho ng ếP m |T e hệ Z leg r 34 Hạn chế phương pháp lợi nhuận? ► LợiLnhuậnnướcưtínhtcócthểtkhơngkphảnpánháđượcđmứcmđộđthutnhậpnthựctcủacTST ChỉCápádụngdđượcđđốiđvớivnhữngnTSTmàmhoạthđộngđcủacnónkhơngktạotrarlợilnhuận.n KhơngKxácxđịnhđđượcđthutnhậpnthựcthànghnămncủactàitsảns TấtTcảccáccphươngpáná Th alo am |T e Th 33 Giá trị thực tế doanh nghiệp gồm: ► TổngTgiágtrịtthựcttếtcủactồntbộbtàitsảnsphụcpvụvsảnsxuấtxkinhkdoanhd TổngTgiágtrịtcủactàitsảnslưulđộngđ TổngTgiágtrịtcủactàitsảnsvơvhìnhh TổngTgiágtrịttàitsảnscốcđịnhđ liê n T m liê n |T hệ ele g 35 Hạn chế phương pháp so sánh:: ► KếtKquảqphụpthuộctnhiềunvàovchấtclượnglthơngttint KếtKquảqđịnhđgiágcócđộđnhạynlớnltrướctmỗimsựsthaytđổiđcủaccáccthamtsốstínhttốnt KhơngKcóctínhtchínhcxácx ThiếuTcơcsởsdựdbáobcácckhoảnkthutnhậpntươngtlail |T ele n vu hệ i lò ng Za gr a lo 36 Hạn chế phương pháp thặng dư là: ► ƯớcƯtínhtvềvchicphípvàvgiágbánbcócthểtthaytđổiđtùyttheotcáccđiềuđkiệnkcủacthịttrườngt KhơngKthểtxácxđịnhđchicphípphátptriểntbấtbđộngđsảns TấtTcảccáccphươngpáná ƯớcƯtínhtvềvchicphípvàvgiágbánbkhơngktnttheotcáccđiềuđkiệnkcủacthịttrườngt lo Za hệ n vu liê òn g Xi 39 Khi nhận biết tài sản: n vu i lò ng Xi n liê 38 Khi khảo sát trường BĐS: ► CầnCkiểmktra,txácxminhmcáccyếuytốtthuộctvềvnộintạitvàvyếuytốtthuộctvềvmơimtrườngtbênbngồinbấtbđộngđsảns CầnCkiểmktratvịvtrítvàvdiệndtíchtthựcttếtcủacbấtbđộngđsản,skhơngkcầncsossánhsvớivvịvtrítvàvdiệndtíchtxácxlậpltrênt bảnbđồđđịađchính.c ĐốiĐvớivcơngctrìnhtxâyxdựngddởddang,dngườinđịnhđgiágkhơngkcầnckhảoksátsthựctđịa,đchỉccầncxemxxétxbáobcáoc củacchủcđầuđtừ,tnhànthầutxâyxdựngdcơngctrìnhtcầncđịnhđgiág NếuNnhữngnthơngttintvềvquyềnqsởshữuhđốiđvớivbấtbđộngđsảnskhơngkđượcđlưulgiữghayhkhơngkcóctạitcơcquanqđăng đkýkthìtnhànthẩmtđịnhđgiágcócthểtbỏbquaq n Xi n liê 37 Hồ sơ định giá là: ► TàiTliệulcócliênlquanqđếnđcơngcviệcvđịnhđgiágtàitsảnsdodngườinđịnhđgiáglập,lthutthập,tphânploại,lsửsdụngdvàvlưul trữttrongtqqtrìnhtthựcthiệnhcơngcviệcvđịnhđgiág ThơngTtintvềvviệcvướcưtínhtgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảns VănVbảnbdodkháchkhànghlậplđểđphảnphồihvềvqqtrìnhtthẩmtđịnhđgiág VănVbảnbdodnhànđịnhđgiáglậplđểđnêunrõrýýkiếnkchínhcthứctcủacmìnhmvềvqqtrìnhtđịnhđgiág i lò ng eg r òn g - 35 Ph o EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 Th ế -0 am ếP ho ng 35 33 ► CầnCxemxxétxcảcđặcđđiểmđphápplýlvàvđặcđđiểmđkinhktết kỹkthuậttcủactàitsảns ChỉCcầncxemxxétxđặcđđiểmđkinhktếtcủactàitsảns ChỉCcầncxemxxétxđặcđđiểmđkỹkthuậttcủactàitsảns ChỉCcầncxemxxétxđặcđđiểmđphápplýlcủactàitsảns 35 33 -0 leg r am ếP ho ng Th 40 Khi xác định mức giá TS cần thẩm định theo phương pháp so sánh thì: ► TỷTlệl%%điềuđchỉnhccủacmộtmyếuytốtsossánhscàngcnhỏncàngctốtt TầnTsuấtsđiềuđchỉnhccàngccaoccàngctốtt TrịTtuyệttđốiđcủactổngtđiềuđchỉnhclớnlnhấtn TỷTlệl%%điềuđchỉnhccủacmộtmyếuytốtsossánhscàngclớnlcàngctốtt ho ng ếP hệ Z leg r alo am |T e Th 41 Một bất động sản ngơi nhà tầng, diện tích 36m2, diện tích sàn xây dựng 90m2, có giấy tờ hợp pháp bán cách tháng với giá 860 trđ Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tương tự trđ/m2 Chất lượng lại nhà xác định 60% Giá trị m2 đất ước tính là: ► 20,892trđt 202trđt 23,892trđt KhôngKxácxđịnhđđượcđ m |T ele ng Za gr a lo liê n |T hệ 43 Một mảnh đất dùng trồng rau cho thuê, xây khách sạn có giá trị thu nhập 90 trđ, 120 trđ 180 trđ năm Như mảnh đất sử dụng tốt hiệu nhất: ► XâyXkháchksạns ChoCthuêt KhôngKxácxđịnhđđượcđ TrồngTraur T ele g Za lo m |T e Th 42 Một dây chuyền sản xuất có đời sống kinh tế dây chuyền năm, thu nhập hàng năm dây chuyền 150 trđ giá trị lý sau năm 100 trđ (lãi suất tiền vay 1%/tháng) Giá trị dây chuyền trên: ► 519,155trđt 259,582trđt 874,258trđt 650,256trđt liê n lo Za Xi n liê n vu hệ i lị 44 Một ngơi nhà khơng có garage bán với giá tỷ đồng, có garage bán với giá 3,3 tỷ đồng Chi phí xây dựng garage 100 trđ Khi giá trị garage thừa nhận là: ► 3003trđt 1001trđt 3,33tỷtđồngđ KhơngKcóccơcsởsđểđkếtkluậnl i lị ng liê òn g n vu 46 Một thiết bị có tuổi đời kinh tế 10 năm, tuổi đời thực tế năm Trong trình sử dụng, tu, bảo dưỡng khơng quy trình nên làm tuổi đời kinh tế dây chuyền giảm năm Tỷ lệ hao mòn thiết bị là: ► 40%4 20%2 30%3 n i lò ng Xi n liê n vu hệ 45 Một tài sản đầu tư dự kiến đem lại thu nhập hàng năm 300 trđ, thời gian đầu tư vô hạn, tỷ suất vốn hóa 15% Giá trị tài sản là: ► 2.0002trđt 3.0003trđt 3.5003trđt KhơngKxácxđịnhđđượcđ Xi eg r ịn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 am 85 93 ếP ho ng Th -0 47 Một đặc điểm bất động sản là: ► CóCtínhtảnhảhưởnghlẫnlnhaun CóCthểtthaytthếtchocnhaun TínhTđồngđnhấtn TínhTphổpbiếnb 35 33 am ếP ho ng 35 33 -0 Th ế 50%5 -0 ho ng alo am |T e Th leg r 48 Mục đích hồ sơ định giá dùng để: ► TấtTcảccáccphươngpáná LưuLtrữtnhữngnbằngbchứngcthutthậptđượcđtrongtqqtrìnhtthựcthiệnhđịnhđgiágvàvlàmlcơcsởschocviệcvđưađrarýýkiến kcủacngườinđịnhđgiágvềvmứcmgiágtàitsảnscầncđịnhđgiá.g TrợTgiúpgchoccáccbướcbthựcthiệnhcơngcviệcvđịnhđgiá,gchockiểmktra,tsốtsxét,xđánhđgiágchấtclượnglcơngcviệcvđịnhđ giágvàvxửxlýlnhữngntranhtchấp,ckhiếukkiệnkcócthểtphátpsinhstrongthoặchsausqqtrìnhtđịnhđgiággiữagkháchkhàngh (hoặc(bênbthứtba)bvớivdoanhdnghiệp,ntổtchứccđịnhđgiá.g ếP Th Za lo m |T e hệ Z leg r 49 Mục đích định giá tài sản: ► TấtTcảccáccphươngpáná PhảnPánhánhuncầucsửsdụngdtàitsảnschocmộtmcơngcviệcvnhấtnđịnhđ PhảnPánhánhữngnđịiđhỏihvềvmặtmlợilíchímàmtàitsảnscầncphảiptạotrarchocchủcthểttrongtmỗimcơngcviệcvhayhgiaog dịchdđãđđượcđxácxđịnh.đ QuyếtQđịnhđđếnđmụcmđíchđsửsdụngdtàitsảnsvàovviệcvgìg liê n T m |T ele n vu hệ i lò ng Za lo 51 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai áp dụng nhằm thẩm định giá trường hợp sau đây: ► ThẩmTđịnhđgiáglôlđấtđtrốngt ThẩmTđịnhđgiágcâycxăngx ThẩmTđịnhđgiágnhànchungccưc ThẩmTđịnhđgiágnhànvườnv gr a liê n |T hệ ele g 50 Nguyên tắc áp dụng phương pháp thu nhập: ► NgunNtắcttốttnhấtnvàvhiệuhquảqnhất,nngunntắctcungccầu,cngunntắctdựdtínhtcácckhoảnklợilíchítươngtlail NgunNtắctcungccầu,cngunntắctđóngđgópg NgunNtắctcungccầu,cngunntắctđóngđgóp,gngunntắctthaytthết NgunNtắctdựdtínhtcácckhoảnklợilíchítươngtlai,lngunntắctđóngđgóp,gngunntắctthaytthết lo Za Xi n liê 52 Nhận định đâu không thị trường cạnh tranh? ► ThịTtrườngtcạnhctranhtcócvơvsốsngườinbánbvàvngườinmuam ỞỞthịttrườngtcạnhctranh,tcáccnhànsảnsxuấtxthườngtsửsdụngdhìnhhthứctcạnhctranhtphipgiágcả.c ThịTtrườngtcạnhctranhttồnttạitnhiềunnhàncungcứngứnhữngnsảnsphẩmpcóckhảknăngnthaytthếtchocnhaun TrongTthịttrườngtcạnhctranhtmỗimngườinchỉccóckhảknăngnảnhảhưởnghmộtmcáchchạnhchếctớitgiágcảcsảnsphẩmpcủac mìnhm n vu hệ i lò ng liê òn g n 54 Nhận định sau không đúng: ► NgườiNđịnhđgiágcầncthutthậptđầyđđủđcáccnguồnntàitliệu,lviệcvxếpxhạnghcáccnguồnntàitliệullàlcôngcviệcvcủackhách khàngh n vu i lò ng Xi n liê 53 Nhận định khơng đúng? ► KhiKđịnhđgiágbấtbđộngđsảnschỉccầnctínhtđếnđyếuytốttuổitthọtkinhktết HoạtHđộngđđầuđtưtkinhkdoanhdBĐSBđịiđhỏihphảipcóclượnglvốnvlớnlvàvdàidhạnh KhiKđịnhđgiágbấtbđộngđsảnscầncchúcýýđếnđtínhtkháckbiệtbcủaccáccbấtbđộngđsảns KhiKđịnhđgiágbấtbđộngđsảnscầncphảiptínhtđếnđkhảknăngnảnhảhưởnghnếuncóccácccơngctrìnhtbấtbđộngđsảnskháckrar đờiđ Xi eg r òn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 Th ế -0 leg r am ếP ho ng 55 Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào: ► MụcMđíchđđịnhđgiágvàvloạiltàitsảnscầncđịnhđgiág HợpHđồngđđịnhđgiágtàitsảnskýkkếtkgiữagdoanhdnghiệpnđịnhđgiágvàvkháchkhànghcócnhuncầucđịnhđgiágtàitsảns NhữngNphânptích,tđánhđgiágcủacngườinđịnhđgiágvềvnhữngnvấnvđềđliênlquanqđếnđhoạthđộngđđịnhđgiá.g TênTvàvsốshiệuhhồhsơs 35 33 -0 Th am ếP ho ng 35 33 ĐểĐthựcthiệnhđịnhđgiá,gnhànđịnhđgiágphảipnêunrõrnguồnnthơngttinttrongtbáobcáocthẩmtđịnhđgiágvàvphảipđượcđ kiểmkchứngcđểđđảmđbảobđộđchínhcxácxcủacthơngttint ĐốiĐvớivbấtbđộngđsản,sngườinđịnhđgiágphảipbiếtbchắccchắncvềvvấnvđềđcócliênlquanqtớitquyềnqsởshữuhđốiđvớivbấtb độngđsản,stấttcảcnhữngnvấnvđềđnàyncầncđượcđkiểmktrattạitcơcquanqchứccnăngn NgườiNđịnhđgiágcầncnêunrõrtrongtbáobcáocđịnhđgiágphươngppháppđịnhđgiágnàonđượcđsửsdụngdlàmlcănccứcchủc yếu,yphươngppháppnàonđượcđsửsdụngdđểđkiểmktratchéo,ctừtđóđđiđđếnđkếtkluậnlcuốiccùngcvềvgiágtrịtđịnhđgiá.g ho ng ếP hệ Z leg r alo am |T e Th 56 Nội dung nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai (LITL) là giá trị của một tài sản được quyết định bởi những lợi ích ……tài sản mang lại cho nhà đầu tư ► TươngTlail LâuLdàid QuáQkhứk TrướcTmắtm m lo Za Xi n liê n vu hệ i lò 59 Phương pháp so sánh không áp dụng trường hợp sau đây: ► TàiTsảnsphụcpvụvmụcmđíchđbảobhiểm,htínhttốntmứcmtiềnthỗhtrợ,tbồibthườngtcủacNhàNnướcn CácCtàitsảnscócgiaogdịchdphổpbiếnbtrêntthịttrườngt TàiTsảnsđượcđtiêutchuẩnchốhvềvmặtmthiếttkếkkỹkthuật,tđượcđsảnsxuấtxhànghloạtl TàiTsảnsphụcpvụvmụcmđíchđliênldoanh,dmuambán,bchuyểncnhượng,nthếtchấp,chạchhtốn,tkếktốn.t |T ele ng Za gr a lo liê n |T hệ 58 Phương pháp lợi nhuận có bước tiến hành? ► 44bướcb 22bước.b 33bướcb 55bướcb T ele g Za lo m |T e Th 57 Phương pháp chi phí phương pháp thẩm định giá dựa sở: ► ChiCphíptạotrarmộtmtàitsảnstươngttựttàitsảnscầncthẩmtđịnhđgiág BằngBchứngcđãđđượcđthừatnhậnnvềvgiágtrịtcủactàitsảnstươngtđươngđcócthểtsossánhsđượcđtrêntthịttrườngt CácCdịngdthutnhậpnrịngrtrongttươngtlailcủactàitsảns GiáGtrịtvốnvhiệnhcóccủactàitsảns liê n n liê n vu hệ i lị ng 60 Phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp ước tính tài sản (máy móc, thiết bị) dựa sở phân tích mức giá dùng để so sánh với tài sản cần định giá giao dịch thành công thị trường ► giá.trịtthịttrường tàitsảnstươngttự vàotthờitđiểmđcầncđịnhđgiág giá.trịtphipthịttrường tàitsảnsđặcđbiệt vàobthờitđiểmđnhấtnđịnhđ giá.trịtthịttrường nhómttàitsảnsbấtbkỳ vàokthờitđiểmđnhấtnđịnhđ giá.trịtthịttrường tàitsảnsphổpbiến trongbquáqkhứk 61 Phương pháp thặng dư dựa giả thiết sau đây: ► NgườiNmuamcócthểttrảtchocbấtbđộngđsảnsphầnpthặngtdưdsauskhikdùngdtổngtdoanhdthutphátptriểnttrừtđiđtổngt chicphípđầuđtưtđểđtạotrardoanhdthutphátptriển.t NgườiNmuamcócthểttrảtchocbấtbđộngđsảnsphầnpđúngđbằngbtổngtchicphípđầuđtưtđểđtạotrardoanhdthutphátptriển.t NgườiNmuamcócthểttrảtchocbấtbđộngđsảnsphầnpđúngđbằngbtổngtdoanhdthutphátptriểnt NgườiNmuamcócthểttrảtnhiềuntiềntchocnhữngnbấtbđộngđsảnscóckhảknăngntạotrardoanhdthutcaoctrongttươngtlail n liê ịn g Xi n vu i lò ng Xi eg r òn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 35 33 -0 ếP ho ng Th ế 35 33 -0 ếP ho ng Th am 62 Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, nó đòi hỏi phải quán triệt mấy nguyên tắc định giá tài sản? ► 55 22 33 44 -0 ho ng |T e Th leg r am 63 Phương pháp thặng dư phương pháp: ► ƯớcƯtínhtgiágtrịtBĐSBdựadtrêntphầnpđóngđgópgcủacnónvàovdựdánáphátptriểntBĐSBtheothướnghtốttnhấtnvàvhiệuh quảqnhấtn ƯớcƯtínhtgiágtrịtBĐSBdựadvàovchicphíphìnhhthànhtnênnbấtbđộngđsảns ƯớcƯtínhtgiágtrịtmáymmócmthiếttbịbdựadtrêntgiágtrịtcáccbộbphậnphìnhhthànhtnênnmáymmócmthiếttbịbđóđ ƯớcƯtínhtgiágtrịtmáymmócmthiếttbịbdựadvàovthutnhậpndodmáymmócmthiếttbịbđemđlạil ếP hệ Z leg r alo am 64 Phương pháp thu nhập áp dụng trường hợp: ► TấtTcảccáccphươngpáná ThẩmTđịnhđviênvdựdbáobđượcđthutnhậpntừttàitsảnstrongttươngtlail ThẩmTđịnhđviênvxácxđịnhđđượcđtỷtsuấtschiếtckhấukthíchthợph T n |T hệ ele g Za lo m |T e Th 65 Phương pháp thu nhập phương pháp: ► ƯớcƯtínhtgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảnstrêntcơcsởschuyểncđổiđcácckhoảnkthutnhậpnrịngrtrongttươngtlailvềvhiệnh tạit ƯớcƯtínhtgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảnsdựadtrêntchuyểncđổiđcácckhoảnkthutnhậpnrịngrtrongttươngtlailvềvhiệnhtạitcủa ccácctàitsảnstươngttựt ƯớcƯtínhtgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảnstrêntcơcsởschuyểncđổiđcácckhoảnkthutnhậpnrịngrtừthiệnhtạitvềvtươngtlail ƯớcƯtínhtgiágtrịtthịttrườngtcủactàitsảnstrêntcơcsởschuyểncđổiđcácckhoảnkthutnhậpnrịngrtừthiệnhtạitvềvtươngtlailcủac cácctàitsảnstươngttựt liê n m |T ele n vu hệ i lò ng Za gr a lo liê 66 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: ► ÁpÁdụngdđốiđvớivtrườngthợphthutnhậpntừtTSTđầuđtưtquaqcáccnămnkhơngkthaytđổiđvàvsốsnămnđầuđtưtlàlvơvhạn h ÁpÁdụngdđốiđvớivtrườngthợphthutnhậpntừtTSTđầuđtưthànghnămnthaytđổiđvàvsốsnămnđầuđtưtlàlhữuhhạnh ÁpÁdụngdđốiđvớivtrườngthợphthutnhậpntừtTSTđầuđtưthànghnămnthaytđổiđvàvsốsnămnđầuđtưtlàlvôvhạnh ÁpÁdụngdđốiđvớivtrườngthợphthutnhậpntừtTSTđầuđtưtquaqcáccnămnkhôngkthaytđổiđvàvsốsnămnđầuđtưtlàlhữuhhạnh lo Za Xi n liê 67 Quy trình định giá tài sản gồm: ► 66bướcb 33bướcb 44bướcb 77bướcb hệ i lò ng n liê òn g vu n 69 Quyền chiếm hữu là: ► QuyềnQđượcđnắmngiữ,gquảnqlýltàitsảns QuyềnQkhaiktháctnhữngncơngcdụngdhữuhíchícủactàitsảns QuyềnQtraotđổi,đbiếu,btặngttàitsảns i lò ng Xi n liê n vu 68 Quy trình định giá tài sản: ► LàLmộtmqqtrìnhtcóctínhthệhthốngtvàvlogic,lthểthiệnhtrìnhttựthànhhđộng,đcũngcnhưncáccnộindungdcơngcviệcvcủa cngườinđịnhđgiág KhơngKcócphươngpánánàonđúngđ LàLqqtrìnhtthựcthiệnhtheotýýđồđchủcquanqcủacthẩmtđịnhđgiágviênv LàLtậpthợphcáccnộindungdcơngcviệcvđịnhđgiágtàitsảns Xi eg r ịn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 am ếP ho ng TấtTcảccáccphươngpáná 35 33 Th ế zalo 0926589029 35 33 am ếP ho ng Th -0 70 Quyền định đoạt là: ► QuyềnQđượcđchuyểncgiaogsựssởshữuhtàitsản,straotđổi,đbiếubtặng thoặchkhơngkthựcthiệnhquyềnqđóđ KhơngKcócđápđánánàonđúngđ QuyềnQđượcđhưởnghnhữngnlợilíchímàmtàitsảnscócthểtđemđlạil QuyềnQđượcđnắmngiữgvàvquảnqlýltàitsảns -0 ho ng |T e Th leg r 71 Quyền sở hữu tài sản là: ► SựSquyqđịnhđvềvmặtmphápplý,lchocphéppchủcthểtnhữngnkhảknăngnkhaiktháctlợilíchítừttàitsảns SựSquyqđịnhđcủacxãxhộihvềvquyềnqkhaiktháctlợilíchícủactàitsảns SựSquyqđịnhđvềvmặtmphápplý,lchocphéppchủcthểtchiếmcgiữgcủaccảicvậtvchấtctrongtxãxhộih SựSquyqđịnhđvềvmặtmphápplý,lchocphéppchủcthểtnhữngnkhảknăngnkhaiktháctcáccquanqhệhsởshữuhtrongtxãxhộih ếP Th |T e hệ Z leg r alo am 72 Quyền sử dụng là: ► QuyềnQkhaiktháctnhữngncơngcdụngdhữuhíchícủactàitsảns QuyềnQđượcđnắmngiữgtàitsảns QuyềnQđượcđquảnqlýltàitsảns TấtTcảccáccphươngpáná hệ ele g Za lo m 73 So sánh chi phí tạo và chi phí thay thế? ► NhỏNhơnh BằngBnhaun KhôngKxácxđịnhđ LớnLhơnh liê n T m |T ele hệ i lò ng Za gr a lo liê n |T 74 Tài sản thẩm định máy xúc lật nhãn hiệu LIUGONG ZL40B chất lượng lại 80% Máy bơm so sánh có chất lượng cịn lại 85% Chất lượng lại 80% đánh giá 100%, 80% đánh giá 105%, 80% đánh giá 93% Tỷ lệ điều chỉnh theo chất lượng lại máy bơm so sánh là: ► 4,76%4 ––5%5 ++4,76%4 +5%+ lo Za hệ i lò ng Xi n liê n vu 76 Tại thẩm định giá cơng việc ước tính? ► TấtTcảccáccphươngpáná VìVgiágtrịttàitsảnskhơngkphảiplàlmộtmthựcttếttồnttạit VìVthẩmtđịnhđgiágvừavmangmtínhtkhoakhọc,hvừavmangmtínhtnghệnthuậtt VìVthiếutnhữngncănccứcvữngvchắccvàvrõrràngr liê ịn g Xi n vu 77 Thẩm định giá BĐS mà việc so sánh với BĐS tương tự gặp khó khăn giá trị BĐS chủ yếu phụ thuộc vào khả sinh lời BĐS như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng…thường sử dụng phương pháp đây? ► LợiLnhuậnn ChiCphíp SoSsánhs n Xi n liê n vu 75 Tài sản tương tự tài sản: ► CóCcáccthơngtsốskinhktế,tkỹkthuậttcơcbảnbtươngtđồng,đcócthểtthaytthếtchocnhauntrongtsửsdụng.d CóCcáccthơngtsốskinhktế,tkỹkthuậttcơcbảnbtươngtđồngđnhưngnchấtclượnglkhácknhau.n CóCcùngcchứccnăng,nmụcmđíchđsửsdụngdnhưngnkhơngkthểtthaytthếtchocnhaunkhiksửsdụng.d CóCđặcđđiểmđvậtvchấtcgiốnggnhaunnhưngnkhácknhaunvềvmụcmđíchđsửsdụng.d i lị ng eg r òn g - 35 Ph o EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 am ếP ho ng ThặngTdưd 85 93 35 33 Th ế -0 zalo 0926589029 35 33 -0 leg r am ếP ho ng Th -0 78 Thẩm định giá là: ► ViệcVđánhđgiághayhđánhđgiáglạilgiágtrịttàitsảnsphùphợphvớivthịttrườngttạitmộtmđịađđiểm,đthờitđiểmđnhấtnđịnhđ theottiêutchuẩnccủacViệtVNamNhoặchthôngtlệlQuốcQtết ViệcVđánhđgiággiágtrịttàitsảnsphùphợphvớivthịttrườngttạitmộtmđịađđiểm,đthờitđiểmđnhấtnđịnhđtheotthôngtlệlquốcqtết ViệcVđánhđgiággiágtrịttàitsảnsphùphợphvớivthịttrườngttạitmộtmđịađđiểm,đthờitđiểmđnhấtnđịnhđtheottiêutchuẩnccủac ViệtVNamN ViệcVđánhđgiáglạilgiágtrịttàitsảnsphùphợphvớivthịttrườngttạitmộtmđịađđiểm,đthờitđiểmđnhấtnđịnhđtheotthôngtlệlquốcq tết ho ng ếP hệ Z leg r alo am |T e Th 79 Theo “Nguyên tắc thay thế”: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản thay lẫn trình sử dụng, giá bán có khả thực lớn tài sản chịu ảnh hưởng bởi: ► SựScạnhctranhtgiữagchicphípsảnsxuấtxcácctàitsản.s MứcMđộđtạotrarthutnhậpncủactàitsảns SựScạnhctranhtgiữaggiágchàocbánbcácctàitsảns TấtTcảccáccđápđánáđềuđđúngđ ng Za |T ele Za lo liê n vu hệ i lò 82 Theo lý thuyết Marketing, thị trường bao gồm: ► ThịTtrườngtsảnsphẩm,pthịttrườngtkháchkhàng,hthịttrườngtkhukvực.v ThịTtrườngtcạnhctranhthoànhhảo,hthịttrườngtkháchkhàng,hthịttrườngtđộcđquyền.q ThịTtrườngtcạnhctranhthoànhhảo,hthịttrườngtkháchkhàng,hthịttrườngtkhukvựcv ThịTtrườngtcạnhctranhthoànhhảo,hthịttrườngtsảnsphẩm,pthịttrườngtđộcđquyềnq Xi n m gr a lo liê n |T hệ 81 Theo kinh tế học, thị trường bao gồm: ► ThịTtrườngtcạnhctranhthồnhhảo,hthịttrườngtcạnhctranh,tthịttrườngtđộcđquyềnqvàvthịttrườngtđộcđquyềnqnhómn ThịTtrườngtcạnhctranhthồnhhảo,hthịttrườngtcạnhctranh,tthịttrườngtkhukvựcvvàvthịttrườngtđộcđquyềnq ThịTtrườngtcạnhctranhthồnhhảo,hthịttrườngtkháchkhàng,hthịttrườngtkhukvực,vthịttrườngtđộcđquyềnq ThịTtrườngtcạnhctranhthồnhhảo,hthịttrườngtsảnsphẩm,pthịttrườngtđộcđquyền,qthịttrườngtđộcđquyềnqnhómn T ele g Za lo m |T e Th 80 Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường tài sản (1) mua bán thị trường vào thời điểm thẩm định giá xác định bên người mua (2) bên người bán (3) ; giao dịch mua bán khách quan độc lập, điều kiện thương mại (4) ► (1)(mứcmgiágướcưtính;t(2)(sẵnssàngsmua;m(3)(sẵnssàngsbán;b(4)(bìnhbthườngt (1)(giágtrị;t(2)(sẵnssàngsmua;m(3)(sẵnssàngsbán;b(4)(đặcđbiệtb (1)(mứcmgiágướcưtính;t(2)(tựtnguyệnnmua;m(3)(tựtnguyệnnbán;b(4)(bìnhbthườngt (1)(sốstiềntướcưtính;t(2)(tựtnguyệnnmua;m(3)(tựtnguyệnnbán;b(4)(bìnhbthườngt liê n 83 Theo nguyên tắc thay thế, giá trị tài sản đánh giá thông qua tài sản tương đương ► ChiCphíp CơngCdụngd LợiLíchí MứcMgiág n liê n vu hệ i lò ng n liê n 85 Theo phương pháp chi phí: ► GiáGtrịtbấtbđộngđsảnsbaobgồmggiágtrịtlơlđấtđtrốngtvàvgiágtrịtcơngctrìnhtxâyxdựngd ịn g vu i lò ng Xi 84 Theo nội dung nguyên tắc sử dụng tốt hiệu nhất, giá trị tài sản thừa nhận điều kiện: ► SửSdụngdtốttnhấtnvàvhiệuhquảqnhấtn ĐưaĐlạilnhiềunlợilíchíkhácknhaun SửSdụngdvàovnhiềunmụcmđíchđ TấtTcảccáccphươngpáná Xi eg r ịn g - 35 Ph o EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 -0 Th ế -0 am ếP ho ng 35 33 GiáGtrịtbấtbđộngđsảnslàlchênhclệchlgiữagchicphípxâyxdựngdcơngctrìnhtmớimtrêntđấtđvàvgiágtrịthaohmịnmlũylkếk KhiKướcưtínhtgiágtrịtbấtbđộngđsảnskhơngkcầncướcưtínhtgiágtrịtlơlđấtđtrốngt KhiKxácxđịnhđgiágtrịtcơngctrìnhtxâyxdựngdtrêntđấtđkhơngkcầncướcưtínhtgiágtrịthaohmịnm 35 33 -0 leg r am ếP ho ng Th 86 Theo phương pháp so sánh: ► TìmTcáccbằngbchứngcđãđđượcđthừatnhậnnvềvgiágtrịtcủactàitsảnstươngtđươngđcócthểtsossánhsđượcđtrêntthịt trườngt CầnCphảipxâyxdựngdcáccmơmhìnhhtínhttốntđểđlàmlcơcsởssossánhs KhơngKcầncướcưtínhtsựsthamtgiagđóngđgópgcủaccáccyếuytốthayhbộbphậnpcủaccácctàitsảnsđốiđvớivtổngtsốsgiágthịt trườngtcủacnó.n TấtTcảccáccphươngpáná ho ng ếP hệ Z leg r alo am |T e Th 87 Theo phương pháp thặng dư, giá trị bất động sản cần định giá là: ► ChênhClệchlgiữagtổngtdoanhdthutphátptriểntvàvchicphípđầuđtưtđểđtạotrardoanhdthutphátptriểntcủacdựdánáđượcđ chuyểncđổiđvềvthờitđiểmđcầncthẩmtđịnhđgiág ChiCphípđầuđtưtđểđtạotrardoanhdthutphátptriểntcủacdựdánáđượcđchuyểncđổiđvềvthờitđiểmđcầncthẩmtđịnhđgiág ChiCphípđểđxâyxdựngdmớimcơngctrìnhtxâyxdựngdtrêntđấtđ TổngTdoanhdthutphátptriểntcủacdựdánáđượcđchuyểncđổiđvềvthờitđiểmđcầncthẩmtđịnhđgiág ele g Za lo m |T e Th 88 Theo tiêu chuẩn IVSC: Thị trường đó hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán tiến hành các hoạt động thế nào? ► TựTnguyệnn TựTdod TựTgiácg TựTnhiênn liê n ng T m Za gr a lo liê n |T hệ 89 Thị trường cạnh tranh hồn hảo có đặc điểm: ► GiáGcảcthịttrườngtkhơngkphụpthuộctvàovquyếtqđịnhđcủacngườinbánbvàvngườinmuam ChỉCcócngườinmuamquyếtqđịnhđđếnđsựsthaytđổiđgiágcảcthịttrườngt GiáGcảcthịttrườngtkhôngkphụpthuộctvàovquyếtqđịnhđcủacngườinmuam NgườiNbánbvàvngườinmuamquyếtqđịnhđđếnđsựsthaytđổiđgiágcảcthịttrườngt |T ele lo Za Xi n liê n vu hệ i lò 90 Thị trường độc quyền thị trường: ► ChỉCtồnttạitmộtmnhàncungccấpcduydnhấtnmộtmloạilsảnsphẩmp CácCnhànsảnsxuấtxthườngtsửsdụngdhìnhhthứctcạnhctranhtphipgiágcảc ChỉCtồnttạitmộtmnhàncungccấpctấttcảccáccloạilsảnsphẩmp TồnTtạitmộtmsốslượnglnhỏncácchãnghcungcứngứmộtmloạilsảnsphẩmpnhấtnđịnhđ 91 Trên thực tế có nhiều bất động sản được thiết kế xây dựng và sử dụng cho những mục đích riêng đặc biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học Trên thị trường hiếm xảy các hiện tượng mua bán các bất động sản này Việc định giá các bất động sản thường sử dụng phương pháp đây? ► ChiCphíp SoSsánhs ThặngTdưd ThuTnhậpn Xi liê 93 Trong hoạt động mua bán, trao đổi tài sản, định giá tài sản nhằm mục đích: ịn g n vu 92 Trong điều kiện thẩm định viên cần phải sử dụng giá trị phi thị trường làm sở định giá tài sản: ► ThịTtrườngtkhơngkđiểnđhìnhhhayhkhơngkbìnhbthườngt ThịTtrườngtbìnhbthườngt ThịTtrườngtđiểnđhìnhh n i lị ng Xi n liê n vu hệ i lò ng eg r òn g - 35 Ph o zalo 0926589029 EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593 85 93 Th ế -0 zalo 0926589029 |T e Th leg r am 94 Trong hoạt động phát triển tài sản đầu tư, định giá tài sản nhằm mục đích: ► ĐểĐsossánhsvớivcơchộihđầuđtưtvàovcácctàitsảnskháckvàvquyếtqđịnhđkhảknăngnđầuđtư.t ĐểĐtìmtrargiágtrịttínhtthuếthànghnămnđốiđvớivtàitsản.s ĐểĐxácxđịnhđgiágsànsphụcpvụvđấuđthầu,tđấuđgiágtàitsảnscơng.c ThiếtTlậplcơcsởschocviệcvtraotđổiđtàitsảnsnàynvớivtàitsảnskháck ếP hệ Z leg r alo am ho ng 95 Trong hoạt động quản lý nhà nước; định giá tài sản nhằm mục đích: ► TấtTcảccáccphươngpáná ĐểĐtínhtthuếtkhiktàitsảnsđượcđbánbhoặchđểđthừatkếkvàvxácxđịnhđgiágtrịtbồibthườngtthuthồihtàitsản.s ĐểĐtịatánárarquyếtqđịnhđphânpchiactàitsảnskhikxửxán.á XácXđịnhđgiágsànsphụcpvụvđấuđthầu,tđấuđgiágtàitsảnscơngc -0 35 33 -0 ếP ho ng Th am ếP ho ng 35 33 ► GiúpGchocngườinbánbxácxđịnhđgiágbánbvàvngườinmuamquyếtqđịnhđgiágmua;mThiếtTlậplcơcsởschocviệcvtraotđổiđ tàitsảnsnàynvớivtàitsảnskhác.k GiúpGchocngườinbánbxácxđịnhđgiágbánbvàvngườinmuamquyếtqđịnhđgiágmua;mXácXđịnhđgiágtrịtchoccácchợphđồngđ bảobhiểmhtàitsảns ThiếtTlậplcơcsởschocviệcvtraotđổiđtàitsảnsnàynvớivtàitsảnskhác.k XácXđịnhđgiágtrịtchoccácchợphđồngđbảobhiểmhtàitsản;sThiếtTlậplcơcsởschocviệcvtraotđổiđtàitsảnsnàynvớivtàitsảns khác.k hệ ele g Za lo m |T e Th 96 Trong đấu giá ôtô Toyota Camry2.4 sử dụng năm, giá khởi điểm 500 trđ, nhà đầu tư đặt sau:- Ông A đặt mua giá 505 trđ- Ông X, Y, Z đặt mua giá 510 trđ- Ông B đặt mua giá 530 trđKết thúc phiên đấu giá, ông B mua ôtô với giá 530 trđĐâu giá trị thị trường ôtô trên? ► 5005trđt 5055trđt 5105trđt 5305trđt m |T ele hệ lo Za i lò ng Xi n vu i lò ng Xi n liê n vu hệ 99 Việc xác định sở giá trị thẩm định giá cần: ► PhùPhợphvớivmụcmđíchđđịnhđgiá;gTheoTquyqđịnhđcủacpháppluậtl CănCcứcvàovphươngppháppđịnhđgiág PhùPhợphvớivmụcmđíchđđịnhđgiág TheoTquyqđịnhđcủacpháppluậtl n Xi n liê n vu 98 Việc sử dụng cao tốt lô đất việc sử dụng dẫn đến kết là: ► DoanhDthutcaocnhấtncủaclơlđấtđ GiáGtrịtsửsdụngdcaocnhấtncủaclơlđấtđ TổngTchicphípđầuđtưtthấptnhấtn TỷTlệlthtmướnmcaocnhấtncủaclơlđấtđ liê i lò ng Za gr a lo liê n |T T 97 Vận dụng nguyên tắc đóng góp định giá tài sản cần ý: ► KhiKđánhđgiágtổthợphtàitsảnskhôngkđượcđcộngcgiágtrịtcủaccácctàitsảnsriêngrlẻllạilvớivnhau.n KhiKđánhđgiágtổthợphtàitsảnscầnccộngcgiágtrịtcủaccácctàitsảnsriêngrlẻllạilvớivnhau.n KhiKđánhđgiágtổthợphtàitsảnskhơngkcầncchúcýýđếnđgiágtrịtcủaccácctàitsảnsriêngrlẻl KhơngKcócđápđánánàonđúngđ ịn g liê n eg r ịn g - 35 Ph o EHOU.ONLINE - Đề cương ôn tập môn: EG34 - Định giá tài sản Biên soạn Zalo|Telegram Thế Phong - 08 3533 8593