Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH  LÊ KHẢ LUẬN XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ Niên khóa: 2015 – 2019 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH  LÊ KHẢ LUẬN XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CHUYÊN NGÀNH LUẬT DÂN SỰ Niên khóa: 2015 - 2019 Người hướng dẫn khoa học: Th.S Nguyễn Nhật Thanh Người thực hiện: Lê Khả Luận MSSV: 1553801012129 Lớp: DS40A2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2019 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan khóa luận cơng trình nghiên cứu riêng tơi, hướng dẫn khoa học tận tình Th.S Nguyễn Nhật Thanh Các kết nêu khóa luận chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn khóa luận đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Các ý kiến, khái niệm, quan điểm không thuộc ý tưởng kết tổng hợp thân tác giả tác giả trích dẫn nguồn đầy đủ Tơi xin chịu trách nhiệm hồn tồn lời cam đoan Tác giả khóa luận Lê Khả Luận DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU I CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản theo pháp luật số quốc gia 1.1.2 Khái niệm bất động sản pháp luật Việt Nam 1.2 Khái quát quyền bất động sản liền kề 1.2.1 Khái niệm bất động sản liền kề 1.2.2 Quyền bất động sản liền kề theo pháp luật số quốc gia 1.2.3 Quyền bất động sản liền kề Bộ luật Dân Việt Nam 1.3 Các xác lập quyền bất động sản liền kề 12 1.3.1 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề số cổ luật Việt Nam 13 1.3.2 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề theo pháp luật số quốc gia 14 1.3.3 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Bộ luật Dân năm 2015 18 KẾT LUẬN CHƯƠNG 34 CHƯƠNG 35 THỰC TRẠNG VỀ MỘT SỐ CĂN CỨ XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 35 2.1 Bất cập xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo địa tự nhiên kiến nghị hoàn thiện 36 2.1.1 Xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thực địa ngẫu nhiên 38 2.1.2 Xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo địa hình tự nhiên 43 2.1.3 Kiến nghị hoàn thiện 46 2.2 Bất cập xác lập quyền lối qua bất động sản liền kề theo thời hiệu kiến nghị hoàn thiện 49 2.2.1 Những vướng mắc, bất cập 49 2.2.2 Kiến nghị hoàn thiện 53 KẾT LUẬN CHƯƠNG 57 KẾT LUẬN 59 PHỤ LỤC 65 i LỜI NÓI ĐẦU Lý chọn đề tài Pháp luật dân hệ thống nước Xã hội chủ nghĩa nói chung pháp luật dân Việt Nam nói riêng khơng cơng nhận chế độ sở hữu tư nhân đất đai mà toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện cho chủ sở hữu thống quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định, cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất đai thông qua định chuyển giao đất cho thuê đất Nhà nước Do đó, theo quy định pháp luật Việt Nam đất đai loại tài sản phép đem giao dịch loại tài sản thông thường khác Tuy nhiên, chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp, thừa kế quyền sử dụng đất quyền có hạn chế định dẫn đến việc giao dịch dân có đối tượng quyền có hạn chế định Một hạn chế chủ sở hữu bất động sản phải tạo điều kiện để chủ thể khác thực quyền bất động sản bất động sản Do đặc tính tự nhiên đất đai di dời nên thực tế, bất động sản tồn liền kề nhau, tiếp giáp Cho nên, để chủ sở hữu vận hành, khai thác sử dụng bất động sản phải nhờ vả, phiền lụy đến bất động sản khác Điều khiến cho chủ sở hữu bất động sản khác khơng thể khai thác bất động sản cách tuyệt đối hoàn toàn theo ý muốn Có nghĩa chủ sở hữu bất động sản phải chịu số quyền chủ sở hữu bất động sản khác phát sinh khuôn khổ định nhằm thực quyền bất động sản họ Suy cho quyền bất động sản liền kề phiền lụy nên việc xác định phát sinh quyền việc quan trọng Do đó, vấn đề cần quan tâm phát sinh quyền bất động sản liền kề? Tùy theo điều kiện nhu cầu cụ thể, làm phát sinh quyền bất động sản liền kề khác Vấn đề xác lập quyền bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam nhiều điểm chưa cụ thể, dẫn tới cách hiểu chưa rõ ràng số bất cập khác trình áp dụng, ảnh hưởng tới quyền lợi ích hợp pháp bên Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài “Xác lập quyền bất động sản liền kề” để nghiên cứu Qua cơng trình này, tác giả mong muốn có chút đóng góp nhỏ cho q trình hồn thiện quy định pháp luật xác lập quyền bất động sản liền kề, hạn chế tranh chấp xảy thực tế, đồng thời góp phần bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu bất động sản Tình hình nghiên cứu đề tài Đối với vấn đề quyền bất động sản liền kề khơng cịn vấn đề pháp luật Việt Nam Có nhiều vấn đề pháp lý xoay quanh quy định Trong q trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có số cơng trình nghiên cứu tỉ mỉ khía cạnh pháp lý quyền bất động sản liền kề xuyên suốt lịch sử phát triển pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, tác giả chưa nhận thấy cơng trình nghiên cứu chun sâu tập trung vào vấn đề xác lập quyền bất động sản liền kề Chẳng hạn như:  Giáo trình: 1/ Giáo trình luật dân sự; giáo trình pháp luật tài sản, quyền sở hữu thừa kế: cơng trình đầu tiên, nghiên cứu phân tích cách khái quát xác lập quyền bất động sản liền kề  Bình luận khoa học, sách chuyên khảo cơng trình nghiên cứu tác giả: 1/ Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội Đây xem cơng trình nghiên cứu đồ sộ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Tuy nhiên, cơng trình cịn bao quát, bao gồm nhiều khía cạnh pháp lý liên quan đến quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chưa tập trung nghiên cứu chuyên sâu khía cạnh pháp lý cụ thể Do đó, cơng trình chưa sâu vào phân tích xác lập quyền bất động sản liền kề để từ bất cập kiến nghị hướng hoàn thiện quy định 2/ Hồng Thế Liên (2008), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2005, Tập 1, Bộ tư pháp, Viện khoa học pháp lý, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đây cơng trình nghiên cứu theo hướng phân tích, bình luận quy định BLDS năm 2005 Do đó, tác giả dừng lại việc phân tích, bình luận điều luật liên quan đến xác lập quyền bất động sản liền kề chưa nghiên cứu chuyên sâu, so sánh đối chiếu với quy định khác để tìm bất cập, hạn chế quy định 3/ Nguyễn Minh Tuấn (cb) (2014), Bình luận khoa học luật dân nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (cb) (2016), Bình luận khoa học điểm Bộ luật dân năm 2015, Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam, TP Hồ Chí Minh; Nguyễn Văn Cừ & Trần Thị Huệ (cb) (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Cơng an nhân dân… Cũng giống cơng trình trên, cơng trình dừng lại việc phân tích, bình luận Điều luật có liên quan đến xác lập quyền bất động sản liền kề, nghiên cứu khái quát vấn đề pháp lý có liên quan mà chưa vào phân tích chuyên sâu nên chưa đưa bất cập đề xuất kiến nghị 4/ Lê Ngọc Hoàng Anh (2016), Nội dung quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật dân sự, Luận văn Thạc sĩ, trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh Đối với cơng trình này, tác giả có hướng nghiên cứu tập trung vấn đề thuộc nội dung quyền bất động sản liền kề, phát bất cập, vướng mắc có kiến nghị phù hợp Tuy nhiên, vấn đề thuộc nội dung đa dạng như: chủ thể, khách thể, nội dung, phát sinh, chấm dứt… Do đó, riêng khía cạnh xác lập cơng trình chưa có nội dung chun sâu nên chưa phát cụ thể bất cập để đưa kiến nghị đầy đủ 5/ Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Khóa luận tốt nghiệp, trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh Cơng trình sâu vào nghiên cứu giải mối tương quan khả khai thác lợi ích chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc quyền sở hữu, quyền sử dụng chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản liền kề; giải vấn đề quyền nghĩa vụ để đảm bảo lợi ích bên xã hội Vì thế, cơng trình chưa có nội dung nghiên cứu chuyên sâu vấn đề xác lập quyền bất động sản liền kề nên chưa phát bất cập cụ thể  Các tạp chí chuyên khảo: Một số tạp chí chuyên khảo mà tác giả tham khảo như: 1/ Phạm Công Lạc (2004), “Quan niệm bất động sản động sản pháp luật dân số nước”, Tạp chí Luật học, số Trong chuyên đề này, tác giả nghiên cứu trình hình thành phát triển quan niệm bất động sản số nước giới theo giai đoạn chưa nghiên cứu quy định pháp luật xác lập Quyền bất động sản liền kề 2/ Phạm Công Lạc (2001), “Địa dịch theo pháp luật số nước”, Tạp chí Luật học, số Tác giả nghiên cứu lịch sử hình thành phát triển chế định địa dịch, rút kinh nghiệm cho việc áp dụng chế định nước nghiên cứu quyền sử dụng hạn chế bất động sản theo quy định pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, vấn đề xác lập quyền bất động sản liền kề chưa đề cập cụ thể chưa phân tích chuyên sâu nên chưa thấy bất cập kinh nghiệm cho Việt Nam 3/ Lê Đăng Khoa (2017), “Một số vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Khoa học kiểm sát, số Tác giả viết theo hướng đề cập phân tích khái quát số vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề chẳng hạn khái niệm quyền bất động sản liền kề, tên gọi, phạm vi quyền, mức đền bù cho chủ thể chịu quyền… Từ tác giả đưa kiến nghị hồn thiện quy định BLDS năm 2015 Tác giả khái quát vấn đề lý luận, chưa có hướng phân tích chun sâu để người đọc thấy vấn đề pháp lý liên quan đến việc xác lập quyền để phát bất cập đưa kiến nghị hoàn thiện 4/ Nguyễn Ngọc Điện (2010), “Hoàn thiện chế độ pháp lý quyền sở hữu bất động sản khung cảnh hội nhập”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số Bài viết chủ yếu giải vấn đề hướng tới hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản bao gồm: làm rõ vấn đề ranh giới bất động sản chế độ phân ranh; khai thác bất động sản điều kiện bất động sản liên kết với nhau; nghĩa vụ quan hệ láng giềng Các vấn đề gián tiếp làm rõ bổ sung cho việc nghiên cứu, phân tích vấn đề liên quan đến xác lập quyền bất động sản liền kề chưa nghiên cứu trực tiếp chuyên sâu 5/ Nguyễn Thị Hường (2017), “Quyền bất động sản liền kề Bộ luật dân năm 2015”, Tạp chí Tịa án nhân dân, số Bài viết khái quát điểm BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 Các vấn đề viết đề cập đến như: khái niệm, hiệu lực, nguyên tắc thực hiện, xác lập, thay đổi việc thực quyền bất động sản liền kề… Các vấn đề dừng lại việc so sánh với BLDS trước đây, chưa cách hiểu thống hay số bất cập gặp phải để từ có kiến nghị phù hợp Mục đích nghiên cứu đề tài Trong đề tài nghiên cứu này, tác giả đặt mục tiêu sau: Thứ nhất, nghiên cứu vấn đề lý luận xác lập quyền bất động sản liền kề Việt Nam, tìm hiểu quy định có liên quan số quốc gia giới; Thứ hai, phân tích xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định pháp luật Việt Nam hành; Thứ ba, liên hệ thực tiễn xét xử liên quan đến vấn đề xác lập quyền bất động sản liền kề; Thứ tư, sở vấn đề lý luận, hạn chế pháp luật Việt Nam hành, nhu cầu thực tiễn đặt tham khảo pháp luật số quốc gia giới, tác giả đề xuất số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện quy định xác lập quyền bất động sản liền kề hệ thống pháp luật Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích làm rõ chất xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định BLDS năm 2015 Nội dung đầu tiên, tác giả nghiên cứu về: (i) khái quát bất động sản quyền bất động sản liền kề; (ii) phân tích xác lập quyền bất động sản liền kề Tiếp theo, tác giả nghiên cứu so sánh với quy định số quốc gia giới Sau đó, liên hệ với thực tiễn xét xử Việt Nam để phát vướng mắc, bất cập, điểm chưa rõ ràng xác lập quyền bất động sản liền kề thực tiễn áp dụng Từ đưa kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam việc điều chỉnh vấn đề liên quan đến việc xác lập quyền bất động sản liền kề Phạm vi nghiên cứu đề tài khuôn khổ pháp luật luật chuyên ngành pháp luật dân Trong bối cảnh cải cách tư pháp, đề tài tập trung phân tích xác định, làm rõ vấn đề liên quan đến xác lập quyền bất động sản liền kề theo quy định Bộ luật Dân năm 2015 (BLDS năm 2015) sở so sánh, đối chiếu với số cổ luật, Bộ luật Dân (BLDS) cũ quy định số quốc gia giới