Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề và xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản liền kề
Khi lợi ích cá nhân của chủ sở hữu bất động sản xung đột với lợi ích chung, ưu tiên sẽ luôn thuộc về lợi ích công cộng Trong trường hợp này, chủ sở hữu sẽ phải chấp nhận việc hạn chế một số quyền đối với tài sản của mình.
Để xác định quyền của các chủ thể liên quan và giới hạn quyền của chủ sở hữu, trước tiên cần làm rõ khái niệm bất động sản liền kề Bất động sản liền kề đã được đề cập trong các quy định về giới hạn quyền sở hữu, nhưng cho đến nay, pháp luật La Mã và Bộ luật Dân sự Việt Nam các năm 1995, 2005, và 2015 vẫn chưa ghi nhận cụ thể khái niệm này.
Trong khoa học pháp lý, bất động sản liền kề được định nghĩa là những bất động sản có ranh giới tiếp giáp với nhau Sự tiếp giáp này có thể phát sinh từ nhiều yếu tố như vị trí tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội, phong tục tập quán và tín ngưỡng, dẫn đến việc các bất động sản luôn có sự liên kết với những bất động sản xung quanh.
Lê Nết (1999) đã dịch nguyên bản giáo trình Luật La Mã của Đại học Tổng hợp Warszawa, Ba Lan, do Witold Wolodkiewicz và Maria Zablocka biên soạn Tài liệu này được xuất bản tại Thành phố Hồ Chí Minh, trang 139.
2Nguyễn Ngọc Điện (2009), Giáo trình Luật La Mã, Nxb Chính trị Quốc gia, tr 18.
3Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr.56.
Việt “liền” được hiểu là sự kề sát nhau, nhưng khái niệm này không hoàn toàn phản ánh đầy đủ nội dung của Quyền đối với bất động sản liền kề Việc khai thác một bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến những bất động sản có chung ranh giới, mà còn tác động đến các bất động sản xung quanh, bao gồm cả những bất động sản không có ranh giới chung Do đó, ranh giới đóng vai trò quan trọng trong việc định nghĩa khái niệm bất động sản liền kề.
Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được định nghĩa là đường kết nối liên tục giữa các tọa độ xác định, bao bọc chu vi của bất động sản, giúp xác định vị trí và diện tích của nó Ranh giới này có thể được thiết lập thông qua thỏa thuận giữa các bên, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc theo tập quán, cũng như dựa trên ranh giới đã tồn tại từ 30 năm mà không có tranh chấp Các hình thức ranh giới có thể bao gồm mốc giới, dải đất, kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng, và bờ ngăn Chế định về xây dựng mốc giới chủ yếu nhằm xác định rõ ràng ranh giới của bất động sản.
Ranh giới là yếu tố quan trọng để phân định giữa các bất động sản khác nhau, giúp xác định quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Việc phân định này không chỉ tạo ra sự rõ ràng về đối tượng quyền lợi mà còn liên quan đến nghĩa vụ Qua các hình thức như hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, mảnh đất trở thành đối tượng của các giao dịch dân sự, từ đó khẳng định vai trò của đặc định hóa trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
4Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 56.
Nguyễn Thị Hường (2019) trong luận án tiến sĩ của mình đã phân tích quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay Nghiên cứu này được thực hiện tại Viện Hàn lâm Khoa học Xã hội Việt Nam, cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý liên quan đến vấn đề này.
6Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 276.
7Trường Đại học Luật TP HCM (2019), Pháp luật Tài sản, quyền sở hữu và thừa kế, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, tr 275.
9 Stewart E Sterk, Neighbors in american land law, Columbia Law Review, Vol 87, No 1 (Jan.,
Ranh giới ngoài không chỉ tồn tại về mặt địa lý mà còn mang ý nghĩa pháp lý trong các giao dịch dân sự Phân tích này giúp hiểu rõ hơn về sự phân định giữa các khu vực và các quy định pháp luật liên quan.
Theo Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và công trình xây dựng Ngoài ra, còn có những tài sản khác được quy định theo pháp luật.
Không phải tất cả các bất động sản đều có ranh giới, mà chỉ những bất động sản không di dời được mới tồn tại ranh giới và cần có sự hiện diện của ranh giới để xác định bất động sản liền kề Theo Điều 637 Bộ luật Dân sự Pháp, địa dịch là quyền trên bất động sản và chỉ có thể thiết lập trên những bất động sản không thể di dời Ví dụ, cây lâu năm được xem là bất động sản nhưng không thể áp dụng quyền dịch trên cây cối Bộ luật Dân sự năm 2015 (từ Điều 171 đến Điều 178) cũng quy định rằng các bất động sản liền kề chỉ áp dụng cho đất đai, nhà ở và một số công trình xây dựng.
Bất động sản liền kề được định nghĩa là những bất động sản có sự tiếp giáp về vị trí và chịu sự hạn chế về quyền sở hữu, thường do tính chất không di dời được của chúng Những bất động sản này không chỉ có ranh giới địa lý mà còn có ranh giới pháp lý, tạo nên mối quan hệ chặt chẽ giữa chúng.
1.1.1.2 Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền địa dịch, hay còn gọi là quyền đối với bất động sản liền kề, là một khái niệm quan trọng trong pháp luật dân sự Việt Nam Thuật ngữ này không chỉ phổ biến trên thế giới mà còn được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự năm 2015 Mặc dù đã được đề cập trong các bộ luật trước đó, nhưng chỉ đến năm 2015, quyền này mới được định nghĩa cụ thể, giúp người dân dễ dàng tiếp cận và hiểu rõ hơn về quyền lợi của mình liên quan đến bất động sản liền kề.
10 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 54-55.
12 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 53.
Theo Điều 637 Bộ luật Dân sự Pháp, "dịch quyền" được định nghĩa là nghĩa vụ liên quan đến bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng bất động sản thuộc sở hữu của người khác.
14 Phạm Công Lạc, tlđd (3), tr 58.
Bất động sản liền kề, theo Nguyễn Thị Hường (2017), là quyền thực hiện trên một bất động sản nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác Điều luật này khẳng định khái niệm quyền sử dụng bất động sản liền kề trong điều kiện hợp lý, tồn tại khách quan và không phụ thuộc vào những hạn chế của chủ sở hữu bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2015 đã sử dụng thuật ngữ "bất động sản chịu hưởng quyền" và "bất động sản hưởng quyền" để phản ánh rõ hơn về mối quan hệ này, thay vì sử dụng khái niệm chủ thể hưởng quyền và chủ thể chịu quyền.
Khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Hiện nay, pháp luật chưa định nghĩa rõ ràng về khái niệm xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Theo từ điển Tiếng Việt, "xác lập" có nghĩa là thiết lập hoặc công nhận một quyền lợi nhất định Do đó, việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề có thể hiểu là quá trình công nhận và thiết lập quyền sở hữu, sử dụng và quản lý tài sản liền kề một cách hợp pháp.
37 Đỗ Văn Đại (2016), Bình luận khoa học những điểm mới Bộ luật dân sự 2015, Nxb Hồng Đức - Hội luật gia Việt Nam, tr 257-258.
Động từ "xác lập" được hiểu là chứng minh có thật dựa trên cơ sở vững chắc, nhằm khẳng định quyền của một chủ thể đối với một sự vật bằng những phương tiện nhất định Quyền đối với bất động sản liền kề được xem là một loại quyền sở hữu hạn chế, cho phép người sở hữu sử dụng bất động sản của người khác trong phạm vi nhất định Xác lập quyền sở hữu là tạo lập quyền sở hữu cho một chủ thể cụ thể đối với tài sản, và việc này phải dựa trên những căn cứ pháp lý rõ ràng Do đó, xác lập quyền đối với bất động sản liền kề là việc tạo lập quyền cho một chủ thể cụ thể theo đúng quy định của pháp luật.
Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Do địa thế tự nhiên
Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên, các quy định của pháp luật, thỏa thuận giữa các bên hoặc theo di chúc.
Có thể thấy căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền của BLDS năm
Luật dân sự năm 2015 đã cập nhật quy định về quyền sở hữu bất động sản liền kề dựa trên địa thế tự nhiên, tức là vị trí khách quan của bất động sản không bị tác động bởi con người Địa thế tự nhiên đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị bất động sản, đặc biệt trong nền kinh tế thị trường, nơi sự thuận tiện của bất động sản, như khả năng giao thương, dẫn nước và vị trí địa lý, trở thành yếu tố quyết định Trong bối cảnh hiện nay, giá trị đất đai ngày càng được chú trọng và nâng cao.
Địa thế tự nhiên của bất động sản bao gồm các đặc điểm như vị trí cao/thấp và sự tiếp giáp với các khu vực xung quanh, cùng với các điều kiện cơ sở hạ tầng Vị trí của bất động sản, đặc biệt là ở những vùng thấp hay cao, ảnh hưởng trực tiếp đến hướng chảy của nước, ví dụ như bất động sản ở dốc núi có thể bị vây bọc bởi các khu vực khác, dẫn đến tình trạng không có chỗ thoát nước Điều này không chỉ gây khó khăn cho việc khai thác và sử dụng bất động sản mà còn ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận các dịch vụ công cộng Sự vây bọc này có thể xuất hiện dưới nhiều hình thức và khoảng cách khác nhau, từ vây bọc hoàn toàn đến vây bọc cho những nhu cầu cụ thể của bất động sản.
Bản án số 250/2020/DS-PT ngày 21 tháng 7 năm 2020 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang liên quan đến tranh chấp quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác và cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề, nhấn mạnh tầm quan trọng của địa thế trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền lợi giữa các bên.
Bộ Tư pháp (2017) đã chỉ ra trong Quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về các quyền liên quan đến tài sản, đồng thời nêu rõ những yêu cầu cần thiết để triển khai và hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành.
Đoàn Ngọc Hải trong bài viết "Quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự" đã phân tích các quyền liên quan đến bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật dân sự Bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về các quy định pháp lý và quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề, đồng thời nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu biết các quy định này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp Thông tin chi tiết có thể được tìm thấy tại trang web TKS.edu.vn, truy cập ngày 05/06/2021.
Ông Th đã yêu cầu tòa án buộc ông B, bà D, anh Trần Đ và chị S tiếp tục cho phép ông sử dụng đường bọng ngầm bằng nhựa có đường kính 315mm, với chiều ngang 01m, đi qua thửa đất 463 dài 29,15m và thửa đất 464 dài 13,28m Tòa án đã chấp nhận yêu cầu này, yêu cầu các bên thực hiện ngay khi án có hiệu lực pháp luật.
Chủ sở hữu bất động sản cần xem xét các nhu cầu cụ thể để kết nối và giao thương với cộng đồng, bao gồm việc sử dụng nước sạch, dẫn nước từ ao hồ cho tưới tiêu, phát triển hệ thống giao thông và kết nối điện Những nhu cầu này không chỉ hợp lý mà còn thiết yếu, vì một vật thể sống cần giao tiếp với cộng đồng và đáp ứng các nhu cầu cơ bản như nước uống và sinh hoạt.
Bất động sản cần có sự hỗ trợ từ các bất động sản liền kề để khai thác và sử dụng hiệu quả, bao gồm việc thiết lập các lối cấp, thoát nước, lối đi, lối tiêu nước, tưới nước, và lối mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc Quyền đối với bất động sản liền kề sẽ được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên và nhu cầu của chủ sở hữu.
Do hành vi của con người: theo thỏa thuận và theo di chúc
Một trong những nguyên tắc quan trọng của Luật Dân sự là tôn trọng sự thỏa thuận và thống nhất ý chí giữa các bên Nguyên tắc này cho phép các chủ thể tự do xác lập quyền và nghĩa vụ dân sự dựa trên ý chí và nguyện vọng của mình.
Quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập thông qua thỏa thuận, với điều kiện thỏa mãn các yêu cầu của Bộ luật Dân sự như tính tự do, tự nguyện, không vi phạm điều cấm và không trái đạo đức xã hội Sau khi đạt được thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề, người có quyền sử dụng đất có thể thực hiện các hoạt động cần thiết để khai thác sử dụng bất động sản của mình Ví dụ, một bất động sản bị vây bọc hoàn toàn bởi bốn bất động sản khác thuộc sở hữu của bốn người khác sẽ không thể hoạt động nếu không có thỏa thuận.
Bản án 250/2020/DS-PT của Tòa án Nhân dân tỉnh Tiền Giang đã chỉ ra rằng trong tranh chấp quyền tưới nước và thoát nước giữa các bất động sản liền kề, việc bắt buộc cả bốn bất động sản phải mở lối đi cho bất động sản bị vây bọc là không cần thiết Chỉ cần một trong bốn chủ sở hữu đồng ý dành lối đi, bất động sản này sẽ không còn trong tình trạng vây bọc Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không có quyền yêu cầu ba chủ sở hữu còn lại phải mở lối đi, và quyền lợi này có thể được xác lập thông qua thỏa thuận giữa các bên.
Theo quy định pháp luật, B có nghĩa vụ mở lối đi cho A, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc A có quyền yêu cầu B về lối đi, nhưng vị trí, kích thước và giá trị đền bù tài sản sẽ được xác định dựa trên thỏa thuận giữa A và B để đảm bảo lợi ích cho cả hai bên B không cần phải đáp ứng tất cả yêu cầu của A Trong trường hợp bất động sản không bị vây bọc nhưng lối đi hiện tại xuống cấp, A có thể thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề để mở lối đi mới trên đất của họ, tạo ra quyền lợi mới đối với bất động sản liền kề.
Tòa án đã công nhận thỏa thuận giữa các bên liên quan trong việc xác lập quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, như thể hiện trong bản án số 368/2018/DS-PT ngày 12/11/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang Cụ thể, bà T đã nhận được sự đồng ý từ anh S và chị M để mở lối đi rộng 01 mét, dài 60 mét qua đất của anh S và 11.4 mét qua đất của chị M, từ phần đất của bà T ra đường Tỉnh 871B Tại phiên tòa phúc thẩm, Tòa án đã chấp nhận thỏa thuận này, khẳng định tính tự nguyện của các bên trong việc giải quyết vụ án.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập thông qua di chúc, đánh dấu một điểm mới và tiến bộ trong pháp luật Di chúc thể hiện ý chí đơn phương của người lập, cho phép chủ sở hữu hợp pháp của di sản thừa kế toàn quyền quyết định về việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản cho người khác Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của ý chí cá nhân trong việc quản lý tài sản.
48 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400-401.
Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền sử dụng hạn chế đối với tài sản của mình, và việc định đoạt quyền này phải được thực hiện trong trạng thái tinh thần minh mẫn, sáng suốt và hoàn toàn tự nguyện Di chúc sẽ có hiệu lực khi người lập di chúc qua đời, và quyền đối với bất động sản liền kề của chủ sở hữu sẽ được tôn trọng, công nhận và thực hiện trong thực tế.
Quyền sở hữu bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc của một cá nhân, cho phép họ có quyền quản lý và sử dụng tài sản này một cách hợp pháp.
Việc "chuyển" quyền thừa kế bất động sản cho người thừa kế nhằm đảm bảo rằng khi người lập di chúc qua đời, việc sử dụng đất của người thừa kế diễn ra thuận lợi và tránh tranh chấp với chủ sở hữu bất động sản Qua di chúc, người thừa kế có thể xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, không chỉ riêng người thừa kế mà còn có thể bao gồm cả người thụ tặng không có tư cách thừa kế.
Hành vi của con người là yếu tố quan trọng trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề Quyền này có thể được thiết lập thông qua thỏa thuận giữa các bên hoặc theo di chúc.
Do quy định của luật
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật, chỉ khi quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thì mới trở thành quan hệ pháp luật Các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ đó sẽ trở thành quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự được pháp luật bảo vệ Do đó, việc thỏa thuận để xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 246 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập khi bất động sản bị vây bọc Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải tạo ra một lối đi hoặc lối thoát nước để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.
50 Lê Thị Giang (2018), “Quyền đối với bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015”,
Tạp chí Kiểm sát, số 16/2018, tr 16.
51 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 401-402.
Quyền sở hữu bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của pháp luật, không phụ thuộc vào ý chí hay thỏa thuận của các chủ sở hữu Các quyền này bao gồm quyền tưới nước, tiêu nước (Điều 253), quyền lối đi qua (Điều 254), và quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc (Điều 255) Điều này cho thấy rằng quyền đối với bất động sản liền kề được thiết lập dựa trên các quy định pháp lý rõ ràng.
Khi phân chia bất động sản, quyền lối đi qua phải được xác lập để đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu bất động sản liền kề Thực tế cho thấy, một bất động sản có thể được chia thành nhiều phần nhỏ cho các chủ sở hữu khác nhau, dẫn đến tình huống một số bất động sản không có lối ra đường công cộng, mặc dù ban đầu có lối đi thông thương Pháp luật quy định rằng khi chia bất động sản, cần phải dành lối đi cần thiết cho những người ở phía trong mà không cần đền bù Điều này nhằm đảm bảo việc sử dụng và khai thác bất động sản diễn ra bình thường Lối đi phải được thiết lập trên chính bất động sản bị phân chia, không phải yêu cầu từ các chủ sở hữu bất động sản liền kề Để cân bằng lợi ích giữa các chủ sở hữu, việc tạo lập lối đi nên dựa trên thỏa thuận giữa họ Nếu không đạt được thỏa thuận, các tranh chấp sẽ được giải quyết theo nguyên tắc chung về xác lập lối đi.
53 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 400.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay được phân tích trong luận văn Thạc sĩ của Đặng Thị Thúy Thành (2014), nhấn mạnh tầm quan trọng của các quy định pháp lý trong việc quản lý và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản Luận văn này cung cấp cái nhìn sâu sắc về các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và bất động sản, đồng thời đề xuất các giải pháp cải thiện hệ thống pháp luật hiện hành.
Bài viết của Nguyễn Thị Hường (2018) trên Tạp chí Tòa án Nhân dân đề cập đến các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 Tác giả phân tích các quy định pháp lý liên quan, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch bất động sản Nội dung bài viết cung cấp cái nhìn sâu sắc về những vấn đề pháp lý cần lưu ý khi xác lập quyền sở hữu và sử dụng bất động sản liền kề.
Trong trường hợp này, lối đi cần thiết cho người ở phía trong sẽ không được bồi thường, tương tự như việc xác lập lối đi dựa trên các yếu tố địa hình tự nhiên.
Theo quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề còn có thể chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao:
Theo Điều 247 BLDS 2015, quyền đối với bất động sản liền kề tự động chuyển giao khi bất động sản được chuyển nhượng Điều này có nghĩa là khi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất được chuyển cho một cá nhân hoặc pháp nhân khác, quyền đối với bất động sản liền kề cũng sẽ được chuyển giao mà không cần thỏa thuận riêng Người nhận quyền sở hữu không cần phải có sự đồng ý từ chủ sở hữu bất động sản liền kề, và chủ sở hữu bất động sản liền kề có trách nhiệm không cản trở quyền lợi của chủ sở hữu mới.
Chủ sở hữu bất động sản, dù có quyền chuyển nhượng cho người khác, vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng một cách hạn chế đối với tài sản đã được chuyển giao.
Theo quy định của BLDS 2015, việc xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu chưa được ghi nhận, nhưng có nhiều ý kiến cho rằng nên áp dụng quy định này cho quyền đối với bất động sản liền kề Quyền sử dụng lối đi qua bất động sản của người khác trong hơn 30 năm, nếu được thực hiện công khai và liên tục, có thể tạo ra quyền sử dụng cho người không phải là chủ sở hữu Do đó, việc công nhận quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu cũng cần mở rộng cho quyền đối với bất động sản liền kề, nhằm đảm bảo tính khách quan trong việc xác lập quyền sở hữu.
Bài viết của Chu Thị Trinh và Đặng Thị Phương Linh (2016) tập trung vào quyền sở hữu và quản lý bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 Tác giả phân tích các quy định pháp lý liên quan đến quyền lợi của cá nhân và tổ chức đối với bất động sản liền kề, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ các quy định này trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp Bài viết cũng chỉ ra những thách thức và vấn đề pháp lý có thể phát sinh trong quá trình áp dụng các quy định này **Nguồn tham khảo** Bài viết có thể được tìm thấy tại: [khoaluat.vinhuni.edu.vn](http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555), truy cập ngày 10/05/2021.
Theo quy định của Bộ luật Dân sự, quyền đối với bất động sản liền kề được xem là quyền sở hữu trên bất động sản Nếu một cá nhân sử dụng bất động sản liền kề một cách công khai và liên tục trong vòng ba mươi năm, pháp luật sẽ công nhận quyền sở hữu của họ đối với bất động sản đó Quyền này sẽ được duy trì trong suốt thời gian sử dụng, chỉ chấm dứt khi có lý do hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Theo chế định sở hữu thời Pháp thuộc, việc xác lập địa dịch chủ yếu dựa vào địa thế tự nhiên, quy định pháp luật, hoặc thỏa thuận giữa các chủ thể Ví dụ, địa dịch phóng thủy được xác lập dựa trên sự lên xuống của thủy triều, yêu cầu các chủ sở hữu đất đai chịu trách nhiệm khi nước tự nhiên chảy ra (Điều 607 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 634 Hoàng Việt hộ luật) Ngoài ra, căn cứ xác định địa dịch cũng dựa trên quy định của nhà nước hoặc lệ riêng của từng địa phương, như việc xây dựng nhà phải đảm bảo nước mưa chảy xuống đất mình hoặc đường công, không được chảy vào đất của hàng xóm (Điều 616 Dân luật Bắc Kỳ và Điều 641 Hoàng Việt hộ luật).
Về căn cứ xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, BLDS năm
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập thông qua thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể cho phép chủ sở hữu khác sử dụng hạn chế bất động sản của mình, và người được sử dụng phải bồi thường lợi ích cho chủ sở hữu Trong trường hợp một bất động sản cần thực hiện hành vi trên bất động sản khác để có thể khai thác, chủ sở hữu có thể thỏa thuận để có quyền sử dụng hạn chế Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự trước đây đã bỏ qua các yếu tố quan trọng như địa thế tự nhiên khi xác lập quyền sử dụng hạn chế này.
So với các bộ luật dân sự trước đây, Bộ luật dân sự hiện nay đã có những cải tiến đáng kể, bổ sung các căn cứ xác lập mới phù hợp với sự phát triển của xã hội, đồng thời nâng cao tính hợp lý và hiệu quả của các quy định pháp luật.
58 Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr 56-57.
Hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, các căn cứ do hành vi của con người cần tuân thủ những tiêu chuẩn nhất định về hình thức để đảm bảo tính hợp pháp và giá trị pháp lý, từ đó hạn chế tranh chấp Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định rằng việc xác lập quyền có thể thực hiện qua di chúc hoặc thỏa thuận, mà không nêu rõ điều kiện hình thức cho các giao dịch dân sự liên quan Do đó, để xác định hình thức xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, cần dựa vào các quy định chung về giao dịch dân sự và các hợp đồng, di chúc cụ thể.
Xác lập quyền đối với bất động sản liền kề do hành vi của con người bao gồm hai hình thức chính: xác lập theo ý chí song phương và xác lập theo ý chí đơn phương Xác lập theo ý chí song phương dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên về quyền đối với bất động sản liền kề Trong khi đó, xác lập theo ý chí đơn phương, như di chúc, cho phép một chủ thể chuyển nhượng quyền đối với bất động sản liền kề cho người khác hoặc thiết lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản của mình cho bên thứ ba.
Hình thức di chúc là phương thức thể hiện ý chí của người lập di chúc và là cơ sở pháp lý cho quan hệ thừa kế Nó cũng đóng vai trò quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi của người thừa kế được chỉ định Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, di chúc có hai hình thức chính: di chúc viết và di chúc miệng, trong đó văn bản điện tử không được công nhận Di chúc miệng chỉ được chấp nhận trong những trường hợp nhất định.
Theo Đặng Lê Phương Uyên (2020), việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề được quy định rõ ràng trong pháp luật Việt Nam, điều này thể hiện tầm quan trọng của việc hiểu biết và tuân thủ các quy định pháp lý liên quan Luận văn thạc sĩ của tác giả tại Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh đã nêu bật các căn cứ pháp lý cần thiết để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản.
Di chúc theo pháp luật dân sự hiện hành phải đáp ứng các điều kiện nhất định để có hiệu lực Những điều kiện này bao gồm khả năng hành vi dân sự của người lập di chúc, nội dung di chúc phải rõ ràng và không vi phạm pháp luật Việc tuân thủ các quy định này đảm bảo rằng di chúc sẽ được công nhận và thực thi hợp pháp Tham khảo thêm thông tin chi tiết tại bài viết của Nguyễn Văn Điền trên trang Tạp chí Tòa án.
Theo Điều 627 đến Điều 630 BLDS 2015, di chúc được công nhận hợp pháp khi người lập di chúc ở trong tình trạng tính mạng bị đe dọa nghiêm trọng và không thể lập di chúc bằng văn bản Di chúc bằng văn bản có thể được thực hiện dưới nhiều hình thức như không có người làm chứng, có người làm chứng, công chứng hoặc chứng thực Khi lập di chúc, cần chú ý đến các yêu cầu kỹ thuật như không viết tắt, đánh số thứ tự các trang và ký tên bên cạnh các chỗ tẩy xóa, sửa chữa Để đảm bảo tính hợp pháp, di chúc cũng phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể và hoàn cảnh lập di chúc theo Điều 631 BLDS 2015 Về việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, hiện tại vẫn chưa rõ ràng về hình thức theo pháp luật, mặc dù các bộ luật dưới thời Pháp thuộc đã quy định rõ ràng rằng phải lập thành văn bản có chứng thực BLDS Pháp cũng yêu cầu hình thức cụ thể cho các loại dịch quyền liên tục và không liên tục Mặc dù chưa có quy định rõ ràng trong BLDS 2015, thỏa thuận này thường được xem là hợp đồng khai thác bất động sản, do đó cần lập thành văn bản và có thể yêu cầu công chứng, chứng thực Pháp luật đất đai cũng quy định rằng khi đăng ký đất đai lần đầu hoặc biến động, việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề phải được thể hiện trong hồ sơ và kèm theo giấy tờ chứng minh như hợp đồng, văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án.
65 Nguyễn Văn Thao và các tác giả khác, tlđd (30), tr 57.
66 Bộ Tư pháp, tlđd (25), Điều 691.
67 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 30. Điểm 1 khoản 4 điều 95 Luật Đất đai 2013
Thỏa thuận xác lập quyền đối với bất động sản liền kề cần được thể hiện một cách cụ thể, nhưng văn bản không phải là điều kiện tiên quyết cho hiệu lực giao dịch, mà chỉ mang tính chất thủ tục hành chính Theo Điều 117 BLDS 2015, hình thức được coi là điều kiện bắt buộc trong giao dịch dân sự khi có quy định của pháp luật Do đó, quyền đối với bất động sản liền kề có thể được xác lập không chỉ qua văn bản mà còn qua lời nói, hành vi cụ thể hoặc thông điệp dữ liệu.
Hệ quả của việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền
BLDS năm 2015 đã tổng hợp các quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề từ Điều 250 đến Điều 256 Cụ thể, Điều 250 và Điều 251 quy định nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền để đảm bảo việc thực hiện quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Trong đó, nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền liên quan đến việc thoát nước mưa và nước thải được nêu rõ.
Chủ sở hữu nhà và các công trình xây dựng cần lắp đặt hệ thống dẫn nước để đảm bảo nước mưa từ mái nhà không chảy xuống bất động sản của hàng xóm.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, đã được sửa đổi và bổ sung bởi Nghị định 01/2014/TT-BTTMT ngày 06/01/2017 Nghị định này nhằm cập nhật và hoàn thiện các quy định liên quan đến việc thực hiện Luật Đất đai, đảm bảo tính khả thi và đồng bộ trong quản lý đất đai.
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ sơ địa chính do bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
68 Đặng Lê Phương Uyên, tlđd (61), tr 31.
Chủ sở hữu nhà và công trình xây dựng cần thiết phải lắp đặt cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để dẫn nước thải đến nơi quy định, nhằm ngăn chặn tình trạng nước thải tràn sang bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc khu vực sinh hoạt chung.
Việc điều chỉnh quy định về thoát nước mưa và nước thải cho các bất động sản liền kề là rất quan trọng, vì nếu không tuân thủ quy chuẩn, sẽ ảnh hưởng đến các bất động sản xung quanh Chẳng hạn, nếu chị B xây nhà sát cạnh nhà anh A mà không có hệ thống thoát nước mưa, nước mưa từ nhà chị B có thể chảy xuống tường nhà anh A, gây ẩm mốc và làm tường nhà anh A xuống cấp theo thời gian.
Quy định này được thiết lập nhằm đảm bảo rằng việc thoát nước mưa và nước thải của các chủ sở hữu không gây ảnh hưởng đến bất kỳ bất động sản nào, cũng như bảo vệ môi trường công cộng.
Các chủ sở hữu bất động sản có quyền yêu cầu các chủ thể thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ của mình theo quy định pháp luật Nếu các chủ thể không thực hiện đúng nghĩa vụ, chủ sở hữu bất động sản bị ảnh hưởng có thể yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm hoặc yêu cầu thực hiện đúng nghĩa vụ Trong trường hợp có thiệt hại do nghĩa vụ không được thực hiện đầy đủ, các chủ sở hữu bất động sản cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền ngoài có nghĩa vụ được quy định tại Điều 250 và Điều 251, đồng thời cũng phải tuân thủ các quy định trong các văn bản pháp luật liên quan, bao gồm luật xây dựng và quy chuẩn kỹ thuật về hệ thống thoát nước mưa và nước thải.
Pháp luật quy định rõ ràng trách nhiệm của chủ sở hữu bất động sản trong việc thực hiện nghĩa vụ, nhằm đảm bảo rằng quyền định đoạt và sử dụng tài sản của họ không xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của người khác và xã hội Chủ sở hữu cần cân nhắc giữa quyền lợi cá nhân và nghĩa vụ đối với cộng đồng.
69 Trường Đại học Luật TP HCM, tlđd (7), tr 300.
Quyền của chủ thể có bất động sản hưởng quyền
Pháp luật quy định quyền của chủ sở hữu bất động sản trong việc xác lập quyền đối với bất động sản liền kề, cho phép thực hiện một số hành vi nhất định Quyền xác lập này có hai tính chất cốt lõi: trước hết, nó cho phép chủ thể thực hiện hành vi trên bất động sản thuộc sở hữu của người khác; thứ hai, mục đích của quyền này là phục vụ cho việc khai thác bất động sản mà không tạo ra ưu thế cho bất kỳ bất động sản nào khác Phạm vi quyền được xác lập nằm trong giới hạn các quyền cụ thể do pháp luật quy định, bao gồm các quyền thiết yếu như quyền cấp thoát nước, quyền lối đi qua, và quyền mắc dây tải điện, thông tin liên lạc Tuy nhiên, các quyền này chỉ là những quyền phổ biến và không bao hàm tất cả quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
Quyền cấp và thoát nước qua bất động sản liền kề là quyền quan trọng được quy định tại Điều 252 Bộ luật Dân sự năm 2015 Theo đó, nếu nước phải chảy qua bất động sản khác do vị trí tự nhiên, chủ sở hữu bất động sản này phải tạo lối cấp, thoát nước thích hợp mà không được cản trở dòng chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước cần hạn chế thiệt hại cho bất động sản có nước chảy qua và phải bồi thường nếu gây thiệt hại Tuy nhiên, nếu nước chảy tự nhiên từ vị trí cao xuống thấp gây thiệt hại, người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường Điều luật này tích hợp quyền cấp và thoát nước, xác định quyền dựa trên địa thế mà không cần yêu cầu từ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền.
70 Nguyễn Thị Hường, tlđd (5), tr 47.
Theo quy định, chủ sở hữu bất động sản phải đảm bảo lối cho việc cấp và thoát nước, không được cản trở dòng chảy qua tài sản của mình Đồng thời, họ cũng có trách nhiệm giảm thiểu thiệt hại cho các bất động sản khác liên quan Chỉ trong trường hợp thiệt hại xảy ra do dòng chảy tự nhiên mà không có sự can thiệp của con người, thì thiệt hại đó mới không phải bồi thường.
Thứ hai, quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định tại Điều
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền tưới nước và tiêu nước trong canh tác là quyền thiết yếu đối với người sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam, một quốc gia có nền sản xuất nông nghiệp lớn Điều 253 quy định rằng khi có yêu cầu mở lối dẫn nước, chủ sở hữu bất động sản phải đáp ứng nhu cầu này, nhưng việc xác định vị trí, kích thước và cách thức lắp đặt lối dẫn nước cần dựa trên sự thống nhất hợp lý giữa các bên, chứ không phải chỉ theo yêu cầu của người sử dụng đất Đồng thời, chủ sở hữu bất động sản cũng có quyền yêu cầu bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra trong quá trình thực hiện.
Thuật ngữ “người có quyền sử dụng đất canh tác” được hiểu là: i) đất phải được sử dụng với mục đích nông nghiệp, mặc dù thuật ngữ “đất canh tác” không xuất hiện trong Luật đất đai, nhưng có thể hiểu là đất đã được đăng ký cho mục đích nông nghiệp hoặc đất chưa xác định mục đích nhưng thực tế đang được sử dụng để trồng trọt; ii) phạm vi chủ thể xác lập đã được mở rộng để bao gồm “người có quyền sử dụng đất”.
Người sử dụng đất, theo Luật Đất đai 2013, được hiểu hẹp là cá nhân đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quyền sử dụng đất còn thuộc về những người khác ngoài người sử dụng đất, bao gồm cả những cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận.
72 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 408-409.
Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đủ điều kiện, bao gồm cả người thuê đất để canh tác từ chủ sử dụng đất.
Quyền về lối đi qua là một yếu tố quan trọng đối với bất động sản, vì chủ sở hữu không thể chỉ sống trong ranh giới của mình suốt đời Con người cần thỏa mãn cả nhu cầu vật chất lẫn tinh thần, và việc tương tác với cộng đồng là thiết yếu Do đó, mọi bất động sản cần có lối đi thông thương với đường công cộng để chủ sở hữu có thể thiết lập mối quan hệ và thực hiện giao dịch, từ đó đảm bảo lợi ích xã hội và phát triển bền vững.
Bất động sản bị vây bọc là những tài sản không có tiếp xúc với đường công cộng và phải đi qua một hay nhiều bất động sản khác để ra đường công cộng Luật pháp đã quy định quyền lợi đặc biệt cho chủ sở hữu bất động sản này, bao gồm quyền lối đi qua được xác lập dựa trên địa thế tự nhiên, thỏa thuận, di chúc và quy định pháp luật Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 đã mở rộng quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc so với BLDS năm 2005, cho phép họ yêu cầu nhiều chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi qua, thay vì chỉ một chủ sở hữu như trước Hơn nữa, BLDS năm 2015 cũng quy định quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không chỉ trong trường hợp "không có lối đi ra".
BLDS năm 2015 đã bổ sung những điểm mới có lợi cho bất động sản hưởng quyền, đặc biệt là trong việc giải quyết vấn đề "không có hoặc không đủ lối đi ra" Những thay đổi này nhằm tăng cường quyền lợi và bảo vệ cho các bên liên quan trong lĩnh vực bất động sản.
Thứ tư, quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc quy định tại Điều
Theo Điều 255 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản có quyền lắp đặt đường dây tải điện và thông tin liên lạc qua bất động sản của những chủ sở hữu khác một cách hợp lý, nhưng phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các bên liên quan; nếu gây thiệt hại, chủ sở hữu phải bồi thường Quy định pháp luật này nhấn mạnh rằng quyền đối với bất động sản liền kề không chỉ ảnh hưởng đến bề mặt của bất động sản mà còn mở rộng ra các yếu tố liên quan khác.
74 Nguyễn Văn Cừ, Trần Thị Huệ, tlđd (17), tr 409-410.
Theo giáo trình Luật dân sự tập 1 của Trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh, việc lắp đặt đường dây tải điện có thể ảnh hưởng đến không gian của bất động sản, đặc biệt khi vị trí tự nhiên không tiếp giáp với nguồn cung cấp điện hoặc thông tin liên lạc Do đó, chủ sở hữu bất động sản cần phải lắp đặt đường dây qua không gian của các bất động sản khác, không chỉ những bất động sản có ranh giới chung Điều 175 BLDS năm 2015 quy định rằng người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất, miễn là không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác Mặc dù đường dây tải điện có thể gây ít ảnh hưởng hơn so với quyền lối đi qua, nhưng do tính chất nguy hiểm cao độ của nó, chủ sở hữu bất động sản phải đảm bảo an toàn và thuận tiện cho các bất động sản xung quanh, và nếu gây thiệt hại, họ sẽ phải bồi thường.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, có một số quyền đối với bất động sản liền kề, tuy nhiên, số quyền này không giới hạn và có thể nhiều hơn tùy thuộc vào nhu cầu và thỏa thuận giữa các bên Chẳng hạn, Luật Đất đai năm 2013 quy định quyền cấp khí gas là một trong những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, trong khi Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa quy định rõ ràng về các quyền phục vụ nhu cầu cần thiết khác Do đó, các chủ sở hữu bất động sản có quyền thỏa thuận với nhau để xác lập quyền của mình và có thể nhận khoản đền bù tương xứng theo thỏa thuận.
Chủ sở hữu bất động sản có quyền thụ hưởng "địa dịch" từ bất động sản của người khác, nhưng chỉ trong giới hạn nhu cầu chính đáng và quyền thụ hưởng của mình Đồng thời, họ cũng có nghĩa vụ tuân thủ các nguyên tắc khai thác quyền, đền bù khi cần thiết và không vi phạm quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.
Quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản là quyền cơ bản của mỗi cá nhân Tuy nhiên, nếu việc thực hiện quyền này gây ra thiệt hại cho người khác, thì chủ thể phải bồi thường theo từng trường hợp cụ thể.
BẤT CẬP TRONG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC XÁC LẬP QUYỀN ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
Một số bất cập trong thực tiễn áp dụng pháp luật về căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề
2.1.1 Việc xác định bất động sản chịu hưởng quyền dựa theo địa thế tự nhiên còn chưa thống nhất
Quyền đối với bất động sản liền kề chỉ phát sinh khi có từ hai bất động sản trở lên, bao gồm bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền Mặc dù chế định này đã tồn tại lâu dài, nhưng hiện nay vẫn tồn tại nhiều bất cập và thiếu thống nhất trong nhận thức và áp dụng pháp luật của luật sư, thẩm phán, và kiểm sát viên trong việc giải quyết tranh chấp Cụ thể, các bên chưa thống nhất trong việc xác định bất động sản chịu quyền, dẫn đến việc quyền đối với bất động sản liền kề không được thiết lập hoặc gặp khó khăn, làm cho bất động sản không được bảo vệ khỏi những phiền lụy từ bất động sản khác Các vấn đề này được minh họa rõ ràng qua nhiều vụ việc thực tế đã được ghi nhận.
Cụ S sở hữu một thửa đất 1.527m2 (thửa số 7, tờ bản đồ số 27) tại ấp A, xã T, huyện C, giáp ranh với thửa đất của bà L (1.514m2, thửa số 6, tờ bản đồ số 27) Để ra đường công cộng, cụ S phải đi qua đất của bà M và bà L, tuy nhiên từ năm 2017, bà M đã xây rào chắn lối đi, gây khó khăn cho cụ S trong việc ra vào Cụ S đã gửi đơn khởi kiện yêu cầu bà M giải quyết vấn đề này.
Bà M đã đồng ý mở lối đi qua đất của mình và chấp nhận bồi thường Tuy nhiên, luật sư bảo vệ quyền lợi của bà M lập luận rằng thửa đất của bà không liền kề với bất động sản của cụ S, do đó bà M không có nghĩa vụ phải mở lối đi.
82 Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr 19.
Bản án số 95/2017/DS-ST của Tòa án nhân dân huyện Cai Lậy tỉnh Tiền Giang liên quan đến tranh chấp yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề Vụ án này nhấn mạnh quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc sử dụng lối đi chung, đồng thời khẳng định tầm quan trọng của việc giải quyết các tranh chấp đất đai một cách công bằng và hợp pháp Quyết định của tòa án cũng góp phần làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất và lối đi qua tài sản của người khác.
Trong vụ án tranh chấp quyền lối đi qua bất động sản liền kề, nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đ là chủ sở hữu thửa đất số 09 và số 10, thuộc tờ bản đồ số 5, tại ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long.
Ông Nguyễn Văn B là chủ sở hữu thửa đất số 76, tờ bản đồ số 5, tại ấp B, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An Ông Đ yêu cầu ông B tháo dỡ mái che và mở lối đi ngang 3m thuộc thửa đất số 76 để có lối đi cho đất của mình Ông Đ đồng ý bồi thường giá trị mái che nhưng không đồng ý bồi thường giá trị đất Trong khi Hội đồng xét xử sơ thẩm cho rằng ông Đ không có quyền sử dụng đất và có lối đi khác, Tòa phúc thẩm lại quyết định thừa nhận yêu cầu của ông Đ, cho rằng thửa đất của ông Đ bị bao bọc bởi các thửa đất khác và không có lối đi ra đường công cộng, từ đó chấp nhận việc mở lối đi qua thửa đất số 76 dựa trên biên bản thẩm định tại chỗ.
Trong tình huống tranh chấp giữa anh A và anh K, anh A sở hữu một thửa đất tiếp giáp với hệ thống nước sạch, trong khi đất của anh K nằm cách đó một con mương Trước đây, anh A đã cho phép anh K sử dụng đường dẫn nước qua đất của mình, nhưng sau khi xảy ra mâu thuẫn, anh A đã ngừng cho phép Anh K đã khởi kiện yêu cầu anh A mở lối cấp nước cho mình Vấn đề tranh chấp này dẫn đến hai quan điểm trái ngược về việc xác định bất động sản của anh A có phải chịu quyền hay không, do khoảng cách giữa hai thửa đất không liền kề.
Nguyên nhân dẫn đến sự không thống nhất trong quan điểm hoặc giải quyết không chính xác các tranh chấp thường bắt nguồn từ sự thiếu hụt quy định pháp luật và sự nhận thức cũng như áp dụng pháp luật của các bên liên quan.
Luật Bất động sản năm 2015 không đưa ra định nghĩa cụ thể về bất động sản liền kề hay bất động sản vây bọc, nhưng đã xác định rõ quyền lợi liên quan đến bất động sản liền kề.
83 Bản án số: 235/2020/DS-PT về “V/v tranh chấp quyền về lối đi qua bất động sản liền kề” của Tòa án Nhân dân tỉnh Long An.
Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề đã được quy định rõ ràng, nhấn mạnh rằng bất động sản hưởng quyền không đồng nghĩa với bất động sản liền kề Việc hiểu sai về bất động sản liền kề theo cách máy móc đã dẫn đến những sai lầm trong việc áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Khi khai thác bất động sản, nếu gặp khó khăn do địa hình hoặc lý do khác, không chỉ bất động sản liền kề mà cả các bất động sản tiếp giáp cần hỗ trợ để đảm bảo việc sử dụng hiệu quả Điều này bao gồm cả những bất động sản không có chung ranh giới nhưng gần gũi với nguồn cung cấp cần thiết Các bất động sản này cần được hiểu một cách rộng rãi, không chỉ giới hạn ở lối đi mà còn liên quan đến các quyền khác như mở lối thoát nước, lắp đặt dây điện, và hệ thống thông tin liên lạc.
Để xác định rõ ràng bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu quyền trong mối quan hệ hỗ trợ, cần quy định cụ thể về bất động sản liền kề và bất động sản vây bọc Điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý cho việc hiểu rằng bất động sản chịu hưởng quyền là bất động sản liền kề và các bất động sản xung quanh, trong khi bất động sản vây bọc không nhất thiết phải có chung ranh giới với bất động sản bị vây bọc Việc này sẽ hỗ trợ Tòa án trong việc đưa ra các phán quyết chính xác và hiệu quả nhằm giải quyết các tranh chấp ngày càng phổ biến Cần có hướng dẫn và giải thích rõ ràng trong các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Tòa án Nhân dân tối cao hoặc thông tư chi tiết để đảm bảo việc áp dụng pháp luật phù hợp với tinh thần của các nhà làm luật, đặc biệt liên quan đến Điều 254 BLDS năm 2015.
Cần bổ sung nguyên tắc xác định bất động sản chịu hưởng quyền chung nhằm đảm bảo việc thực thi quyền được thuận lợi, vì hiện tại pháp luật chỉ mới quy định nguyên tắc thực hiện quyền và nguyên tắc xác định bất động sản chịu quyền.
84 Nguyễn Thị Hạnh, tlđd (23), tr 20.
Bài viết của Nguyễn Thanh Thư và Nguyễn Tấn Hoàng Hải (2018) thảo luận về quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015 Quyền này có thể được xác định thông qua các hướng dẫn và án lệ từ Tòa án nhân dân tối cao Nguyên tắc chung trong việc xác định bất động sản chịu quyền là đảm bảo cân bằng lợi ích cho các bên liên quan, với tiêu chí rằng bất động sản chịu quyền phải có ít tác động bất lợi nhất Đồng thời, bất động sản hưởng quyền cần có khả năng thực hiện quyền một cách thuận lợi, bên cạnh việc xem xét các yếu tố thực tế như điều kiện thiên nhiên của khu vực.
Cần thống nhất các thuật ngữ trong văn bản pháp luật, vì Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực cùng lúc nhưng sử dụng các thuật ngữ khác nhau Điều này gây khó khăn trong việc áp dụng và hiểu rõ các quy định pháp lý.