Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản thế chấp

HỒN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG – VPBANK CHI NHÁNH NAM ĐỊNH LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, thầy Học viện ngân hàng tận tình giúp đỡ, bảo em, đặc biệt thầy khoa Tài Chính hướng dẫn, truyền đạt cho em nhiều kiến thức, học, kinh nghiệm bổ ích việc ngiên cứu hồn thiện chuyên đề cách tốt Đồng thời em xin cảm ơn anh Vũ Đình Tâm, giám đốc phịng giao dịch, anh phận thẩm định tồn thể anh chị phịng giao dịch Lạc Quần nhiệt tình hướng dẫn, tạo điều kiện để em có hội tiếp xúc với nghiệp vụ thẩm định cách thực tế, chu đáo nắm bắt tìm hiểu thông tin, số liệu cụ thể phục vụ cho việc hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin chân thành cảm ơn LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan chuyên đề em nghiên cứu hướng dẫn số thầy cô trường anh chị phận Thẩm định giá bất động sản ngân hàng Vpbank phòng giao dịch Lạc Quần, chi nhánh Nam Định Ngoài ra, em tham khảo số tài liệu sách báo có liên quan q trình hồn thiện Chuyên đề tốt nghiệp em không chép từ chuyên đề tốt nghiệp Em đảm bảo số liệu kết nêu chuyên đề trung thực có nguồn gốc rõ ràng, cụ thể DANH MỤC KÍ TỰ VIẾT TẮT BĐS BCTC CBTD CBTĐ GCNQSDĐ Bất động sản Báo cáo tài Cán tín dụng Cán thẩm định Giấy chứng nhận quyền PGD QSD TĐV TMCP TCĐB UBND sử dụng đất Phòng giao dịch Quyền sử dụng Thẩm định viên Thương mại cổ phần Tài sản đảm bảo Ủy ban nhân dân LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Bất động sản từ xưa đến loại tài sản – hàng hóa quan trọng đời sống kinh tế - xã hội Không nơi ở, nơi kinh doanh, ngày bất động sản cịn dần có vai trị khác đóng góp vào phát triển kinh tế Điển hình cho vai trị vai trị chấp hoạt động cho vay Ngân hàng – thực thể thiếu cấu kinh tế Ngân hàng đóng vai trị cung cấp nguồn vốn lớn cho kinh tế, hoạt động kinh doanh ngân hàng tác động lớn tới sức khỏe kinh tế Đối với hoạt động chấp, giá trị bất động sản khách hàng chấp định tới kết khoản vay Do đó, cần có nhìn sâu, rộng khách quan vấn đề định giá bất động sản chấp cho vay Ngân hàng Tuy nhiên, giá trị bất động sản phạm trù vô rộng khó xác định cách xác, mặt hàng lại có khác biệt nên khơng có mức chuẩn chung cho chúng Để thực tốt cơng việc phải có kết hợp nhiều quan, ngành đưa quy chuẩn luật định hướng dẫn thực Ngoài ra, cơng việc định giá bất động sản nói chung định giá bất động sản chấp nói riêng xuất nước ta chưa lâu nên nhuần nhuyễn hiệu chưa thật tốt, nhiều vấn đề khúc mắc tồn Do đó, cần có biện pháp đưa để hoàn thiện nâng cao hiệu lĩnh vực này, đồng thời nâng cao hiệu hoạt động Ngân hàng thị trường vốn Qua quãng thời gian thực tập Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng – chi nhánh Nam Định, tơi phần có nhìn chân thực khách quan thực trạng hoạt động tín dụng định giá tài sản chấp Là ngân hàng TMCP thành lập sớm Việt nam, VPBank có bước phát triển vững suốt lịch sử ngân hàng Đặc biệt từ năm 2010, VPBank tăng trưởng vượt bậc với việc xây dựng triển khai chiến lược chuyển đổi toàn diện hỗ trợ công ty tư vấn chiến lược hàng đầu giới Chính nên hoạt động tín dụng VPBank xem trọng hoạt động sinh lời ngân hàng, đảm bảo an tồn hoạt động tín dụng việc cần thiết quan trọng Và bảo đảm tài sản (chủ yếu BĐS) hình thức thực mang lại hiệu cao, có giá trị thiết thực Đây biện pháp bảo đảm tín dụng có tính hiệu cao nhiên lại cịn nhiều khó khăn khâu thực lí thuyết thực tế chưa sát cịn nhiều điểm khác Vì vậy, em định chọn chun đề “Hồn thiện quy trình phương pháp định giá Bất Động Sản chấp” để thực nghiên cứu ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng – VPBANK chi nhánh Nam Định Mục tiêu nghiên cứu  Hệ thống hóa sở khoa học: sở lí luận thực tiễn định giá quy trình định giá bất động sản chấp nhà  Nghiên cứu thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp nhà ngân hàng Vpbank  Đề giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp nói riêng hệ thống ngân hàng nói chung thời gian tới Phạm vi nghiên cứu  Chỉ sâu vào quy trình định giá bất động sản chấp nhà  Về khơng gian: tồn hoạt động định giá ngân hàng Vpbank thị trường tỉnh Nam Định  Về thời gian: Từ 17/02/2014 - 17/05/2014 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp vật biện chứng vật lịch sử Ngoài racịn có phương pháp nghiên cứu khác như: phương pháp phân tích, tổng hợp, điều tra khảo sát, thống kê, toán học… Kết cấu báo cáo  Chương 1: Tổng quan hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng  Chương 2: Thực trạng tình hình định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt Nam thịnh Vượng – VPBank chi nhánh Nam Định  Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt NamThịnh Vượng – VPBank chi nhánh Nam Định CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG NGÂN HÀNG 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ VAI TRÒ THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG 1.1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Hiện nay, bất động sản trở nên quan trọng có ảnh hưởng lớn đến mặt đời sống từ kinh tế, văn hóa, xã hội,… Vì vậy, phải có nhìn tổng qt bất động sản thị trường bất động sản Đã có nhiều khái niệm bất động sản đưa ra: - Theo quan niệm hầu giới: BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định - Ở nước ta, điều 174 Bộ luật Dân 2005 quy định: “Bất động sản (BĐS) tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Như vậy, hiểu cách tổng quát: “Bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất đai di dời” 1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu bất động sản Bất động sản dạng tài sản đặc thù, mang đặc điểm đặc trưng Sau đặc điểm mà nói tới bất động sản ta khơng thể bỏ qua a Tính cố định vị trí Đặc điểm hàng hóa bất động sản gắn liền với đất đai nên cố định vị trí, địa điểm khơng có khả chuyển dịch, khó có khả tăng thêm số lượng, diện tích Bên cạnh đó, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, nên có hạn bị giới hạn không gian Vấn đề vị trí hàng hóa bất động sản có ý nghĩa quan trọng giá trị bất động sản Vị trí hàng hóa bất động sản bao gồm yếu tố như: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa- xã hội môi trường cảnh quan kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm hàng hóa bất động sản b Tính khan Tính khan đất đai diện tích bề mặt trái đất có hạn Tính khan cụ thể đất đai giới hạn diện tích đất đai miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v bất động sản có khác đáng ý BĐS dạng tài sản có giới hạn quy mô quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên mở rộng Do yếu tố vị trí nên người ta khơng thể mở rộng khơng gian bề rộng cơng trình BĐS Chính quan hệ cung cầu BĐS cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu BĐS, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Khi định giá thẩm định viên cần xác định xem mức độ khan BĐS nhằm xác định giá tương lại, dự tính giá trị tương lai BĐS cách hợp lý c Tính bền vững Do đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, vật kiến trúc cơng trình xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn hàng trăm năm lâu Vì vậy, tính bền lâu BĐS tuổi thọ vật kiến trúc cơng trình xây dựng Tính chất lâu bền hàng hố BĐS đất đai khơng bị đi, khơng bị lý sau q trình sử dụng, lại sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS phong phú đa dạng, khơng cạn d Tính khác biệt Khơng có hai BĐS hồn tồn giống nhau, có khác vị trí BĐS, khác kết cấu kiến trúc, khác quyền BĐS.Ngồi ra, nhà đầu tư, kiến trúc sư, thường quan tâm đến tính dị biệt để tạo hấp dẫn khách hàng Từ đặt vấn đề: khác biệt yếu tố, điều kiện thuận lợi biết khai thác, song trở thành yếu tố bất lợi khai thác Do đó: - Trong đầu tư phát triển phải ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giá trị BĐS, đồng thời đáp ứng nhu cầu tính khác biệt người tiêu dùng - Khi thẩm định giá trị BĐS phải ý đến tính khác biệt, so sánh dập khuôn BĐS với e Tính ảnh hưởng lẫn BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng cơng trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cáo giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến f Có giá trị lớn Giá trị bất động sản thường cao điều xuất phát từ giá trị đất đai chi phí xây dựng cơng trình đất lớn, từ đặt vấn đề hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản cần phải có lượng vốn lớn dài hạn; vốn đầu tư cho bất động sản tái trở lại phục vụ cho kinh doanh chấp; thường phát sinh quan hệ vay vốn để toán mua bán 1.1.1.3 Phân loại bất động sản Trên thực tế, có nhiều cách phân loại bất động sản dựa tiêu chí khác Sau số cách phân loại phổ biến a Theo đặc tính vật chất Bất động sản chia thành loại bao gồm: - Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng - Công trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai b Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Bất động sản chia thành loại bao gồm: đất đai cơng trình kiến trúc Trong đó:  Cơng trình kiến trúc bao gồm loại: - Nhà dùng th bán - Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất - Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại - Khách sạn văn phòng cho th - Cơng trình kiến trúc khác  Đất đai: Theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai chia thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: - Nhóm đất nơng nghiệp - Nhóm đất phi nơng nghiệp - Nhóm đất chưa sử dụng, chưa xác định mục đích sử dụng Ngồi cịn có nhiều cách phân loại BĐS khác như: theo tính chất pháp lý (BĐS sở hữu vĩnh viễn sở hữu có thời hạn) hay theo khả phát triển (BĐS có khả khơng có khả phát triển) Tuy nhiên, hình thức phân loại sử dụng 1.1.1 Thế chấp bất động sản vai trò chấp bất động sản 1.1.1.1 Thế chấp bất động sản gì? Theo Quyết định 217/QĐ-NH1: “Thế chấp bất động sản vay vốn Ngân hàng việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản bất động sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi tiền phạt lãi hạn) bên cho vay (gọi bên nhận chấp)” 1.1.1.2 Điều kiện bất động sản chấp  Những tài sản phép chấp - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đú, cácc tài sản khác gắn liền với đất - Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp; - Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật có quy định; - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận; - Các tài sản khác theo quy định pháp luật (Nghị định 165/1999/NĐ-CP)  Quy định chấp bất động sản - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ), quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Đất khơng có tranh chấp