(Luận văn) một số giải pháp vốn đầu tư cho các dự án quy hoạch xây dựng khu dân cư đô thị mới của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh tại tp hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM hi ep w n lo ad th LƯU VINH QUANG yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om an Lu n va y te re th TP Hồ Chí Minh – Năm 2004 ng Mục lục hi ep Trang Mở đầu w n Sù cÇn thiÕt cđa ®Ò tμi: lo ad Mục đích nghiên cứu: th Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: yj Phơng pháp nghiên cứu: .3 uy ip Những đóng góp luận văn: .3 la Néi dung, kÕt cÊu cña luËn văn: .4 lu an Chơng 1: Lý luận vốn đầu t xây dựng đô thị n va 1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị fu 1.1.1 Kh¸i niƯm vèn .5 ll 1.1.2 Ph©n lo¹i vèn .5 m oi 1.1.2.1 Theo h×nh thøc tån t¹i: .5 nh at 1.1.2.2 Theo cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay z 1.1.2.3 Theo mức độ quản lý nh đầu t đối tợng m họ bỏ z vb vèn: jm ht 1.1.2.4 Theo nguån vèn ®Çu t− : k 1.2 Một số vấn đề đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị : gm 1.2.1 Khái niệm đô thị: l.c 1.2.2 Chức khu dân c đô thị hệ thống đô thị nớc : .8 om 1.2.3 Khái niệm đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị an Lu mới: .8 1.3 Sự cần thiết đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị mới: .9 n va 1.3.1 Sù cÇn thiÕt: y Trang te Nam vμ thμnh Hå ChÝ Minh: 11 re 1.3.2 Nhu cầu xúc vốn xây dựng khu đô thị Việt Chơng 2: Thực Trạng Về Nguồn Vốn Đầu TƯ Trong QUY ng hi Hoạch V XÂY Dựng KHU DÂN CƯ ĐÔ Thị Mới Của Các DOANH ep NghiƯp Ngoμi Qc DOANH T¹i TP.HCM Tõ 1997 Đến NAY 14 w 2.1 Những nhân tố ảnh hởng v tác động đến vốn đầu t cho dự án đầu t n quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị 14 lo ad 2.1.1 ChÝnh s¸ch ®Ịn bï thiƯt h¹i Nhμ n−íc thu håi ®Êt ®Ĩ thùc hiƯn dù th ¸n 14 yj uy 2.1.2 Chđ tr−¬ng tù tháa thn chuyển nhợng đất để thực dự án 16 ip 2.1.3 Chính sách xây dựng khu tái định c 17 la 2.1.4 Quy trình thủ tục giao thuê đất Nh nớc: 17 lu an 2.1.5 ¶nh hởng khủng hoảng ti tiền tệ Châu đến dự án đầu n va t: 18 fu 2.2 Tình hình đầu t xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp ll TP HCM từ năm 1997 - ®Õn 19 m oi 2.2.1 Đặc điểm quy mô diƯn tÝch vμ d©n sè cđa TP.HCM: .19 nh at 2.2.2 Tình hình doanh nghiệp ngoi quốc doanh hoạt động đầu t quy z hoạch & xây dựng khu dân c đô thị thnh Hå ChÝ Minh 24 z vb 2.2.2.1 Sè lợng doanh nghiệp đăng ký kinh doanh nh jm ht TP.HCM từ năm 1997 - 2002: .24 k 2.2.2.2 C¸c dù ¸n quy hoạch & xây dựng khu dân c đô thị l.c gm TP.HCM từ năm 1997 đến nay: .26 2.3 Nh÷ng hạn chế v nguyên nhân hạn chế đầu t quy hoạch om v xây dựng khu dân c đô thị doanh nghiệp ngoi quèc an Lu doanh t¹i thμnh Hå ChÝ Minh: 30 CHƯƠNG 3: Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy n va hoạch v xây dựng khu dân c đô thị Doanh 3.1.2 Huy ®éng vèn ®óng mơc ®Ých: 35 Trang y 3.1.1 Thùc hiÖn đầu t vốn lâu di: 35 te 3.1 Quan điểm xác định giải pháp vốn: 35 re nghiệp ngoi quốc doanh giai đoạn 2004 – 2010 .35 3.2 Mét sè gi¶i pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch v xây dựng khu ng hi dân c đô thị doanh nghiệp ngoi quốc doanh 36 ep 3.2.1 Ph¸t hμnh cỉ phiÕu, trái phiếu xây dựng khu dân c đô thị 36 3.2.1.1 Néi dung: 36 w n 3.2.1.2 HiƯu qu¶: 38 lo ad 3.2.1.3 §iỊu kiƯn thùc hiÖn: 38 th 3.2.2 Khai thác nguồn vốn hỗ trợ ng©n hμng 39 yj 3.2.2.1 Néi dung: 39 uy 3.2.2.2 HiƯu qu¶: .41 ip la 3.2.2.3 §iỊu kiƯn thùc hiƯn : 41 an lu 3.2.3 Vèn liên kết hợp tác đầu t 42 va 3.2.3.1 Néi dung: .42 n 3.2.3.2 HiƯu qu¶ 44 fu ll 3.2.3.3 §iỊu kiƯn thùc hiƯn .44 m oi 3.2.4 Huy động vốn đầu t− trùc tiÕp tõ n−íc ngoμi 46 nh 3.2.4.1 Néi dung: 46 at z 3.2.4.2 HiƯu qu¶: 47 z vb 3.2.4.3 §iỊu kiƯn thùc hiÖn: 47 jm ht 3.3 KiÕn nghÞ .48 3.3.1 Về sách đền bù giải tỏa .48 k l.c gm 3.3.2 Về sách u đÃi 50 3.3.3 Di dêi sở sản xuất khu công nghiệp tËp trung ë ngo¹i om thμnh 51 an Lu 3.3.4 Vai trò Sở Ti nguyên m«i tr−êng: .52 3.3.5 Cđng cè hƯ thèng th«ng tin 54 n va 3.3.6 C¸c bé luật, luật v văn pháp luật 54 Tμi liƯu tham kh¶o .58 Phô lôc 60 Trang y te re KÕt luËn 55 ng Më ®Çu hi ep Sù cÇn thiÕt cđa ®Ị tμi: w Trong xu h−íng phÊn ®Êu thùc hiƯn nhiƯm vụ công nghiệp hóa - n lo đại hóa ®Êt n−íc, c¸c ngn lùc vμ ngoμi n−íc ®ang đợc tập trung thu ad hút để phát triển sở hạ tầng kỹ thuật v hạ tầng xà hội hình thnh vùng th yj kinh tế chiến lợc miền Bắc, Trung, Nam uy ip Nhiều đô thị đà phát triển nhanh chóng thμnh Hå ChÝ la Minh lμ mét nh÷ng đô thị cấp quốc gia thuộc vùng kinh tế trung tâm lu an trọng điểm phía Nam v Đông Nam Bộ, nên thiết phải nhanh chóng hon n va thnh chiến lợc phát triển không gian nhằm tăng thêm lợi vị trí cho ll fu việc thực hiƯn nhiƯm vơ kinh tÕ - x· héi cđa thμnh cịng nh− c«ng oi m cc c«ng nghiƯp hóa đại hóa đất nớc Đây l định nh hớng phát triển thnh phố với quy hoạch v xây dựng khu dân c at đô thị bớc hình thnh trung tâm ti chính, thơng mại, dịch vụ, z z công nghiệp, khoa học Từ thúc đẩy ngnh kinh tÕ kh¸c ph¸t triĨn vb theo jm ht Mn vậy, cần phải phát huy nguồn lực thnh phÇn kinh tÕ cïng k l.c gm tham gia thực công xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật, sở hạ tầng xà hội để hình thnh khu dân c, đô thị đòi hỏi om lợng vốn lớn để đầu t Trong doanh nghiệp quốc doanh cha an Lu có khả đảm nhận v thực ton việc đầu t ny, doanh nghiệp ngoi quốc doanh bị hạn chế chế, chủ trơng, n va sách nh nớc cha đợc triển khai đồng v hữu hiệu dự án đầu t bị đình trệ v triển khai thực nhanh chóng Trang y dựng khu dân c đô thị bị cân đối trầm trọng, dẫn đến hng loạt te re Vì thế, cung v cầu vốn đầu t cho dự án đầu t quy hoạch v xây thời điểm chín muồi nh giai đoạn nay, nhằm chuẩn bị đáp ứng v ng hi hội nhËp nỊn kinh tÕ thÕ giíi ep Tõ xt phát điểm nêu trên, với mong muốn nghiên cứu đóng gãp mét w sè ý kiÕn cho vÊn ®Ị thiÕu vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu n lo dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh, tác giả xin lựa chọn đề ti : ad Một số giải pháp vốn đầu t cho dự án quy hoạch & xây dựng khu dân th yj c đô thị doanh nghiƯp ngoμi qc doanh t¹i thμnh Hå uy ChÝ Minh ip la Mục đích nghiên cứu: lu an - Vận dụng sở lý luận cần thiết vốn đầu t n va quốc gia vo phân tích trạng đầu t vốn xây dựng khu dân c đô ll fu thị doanh nghiệp ngoi quốc doanh thμnh Hå ChÝ Minh, oi m tỉng hỵp vμ hệ thống hình thức vốn đầu t doanh nghiƯp ngoμi at nh qc doanh t¹i thμnh Hồ Chí Minh z - Đề xuất số giải pháp vốn đầu t đẩy nhanh tiến độ hình thnh z vb khu dân c đô thị c¸c doanh nghiƯp ngoμi qc doanh nh»m gãp k Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: jm ht phần xây dựng công công nghiệp hóa v đại hóa ®Êt n−íc gm l.c - Ln ¸n ®Ị cËp đến vấn đề vốn đầu t doanh nghiệp ngoμi om quèc doanh t¹i thμnh Hå ChÝ Minh v đầu t địa bn thnh phố Các an Lu doanh nghiƯp ngoμi qc doanh nμy chđ u lμ công ty cổ phần, phần công ty trách nhiệm hữu hạn, v đề cập đến doanh nghiƯp t− y Trang te bÞ chi phèi Luật Doanh nghiệp re thông hiểu luật, sách, nh họ bị hạn chế quyền hạn n va nhân v thnh phần kinh tế lại, họ cha đủ khả tiếp nhận v - Luận án đề cập đến vấn đề liên quan đến xây dựng số ng hi giải pháp vốn đầu t cho khu dân c đô thị nhằm tạo nhiều ep kênh nguồn vốn đầu t cho doanh nghiệp ngoi quốc doanh w Phơng pháp nghiên cứu: n lo - Trong luận án, tác giả sử dụng phơng pháp vật biện chứng, ad th lịch sử, thống kê, so sánh đối chiếu v phân tích, tổng hợp với việc vận dụng yj chủ trơng, đờng lối, sách Đảng v Nh nớc việc quy uy ip hoạch v xây dựng khu dân c đô thị thnh phố Hồ Chí Minh la - Nguồn số liệu chủ yếu từ Sở Địa chÝnh – Nhμ ®Êt cị lμ Së Tμi lu an nguyên Môi trờng, Sở kế hoạch v đầu t, Cơc thèng kª cđa thμnh Hå n va ChÝ Minh v từ báo, tạp chí v ti liệu tham khảo khác fu ll Những đóng góp luận văn: m oi - Phân tích thực trạng vốn đầu t quy hoạch v xây dựng khu dân nh at c đô thị đầu t doanh nghiệp ngoi quốc doanh thnh phố Hồ z Chí Minh, thuận lợi, khó khăn trình xây dựng kế hoạch vốn z vb v thực đầu t doanh nghiệp ngoi quốc doanh ht k jm - Đề xuất số giải pháp xây dựng nguồn vốn v thực đầu t gm mang tính khả thi điều kiện nhằm hỗ trợ, tháo gỡ khó l.c khăn v ách tắc cho doanh nghiệp ngoi quốc doanh lĩnh vực đầu t om quy hoạch v xây dựng khu dân c đô thị thnh Hå ChÝ Minh an Lu Néi dung, kÕt cấu luận văn: y te re nội dung v phần kết luận với bảng, biểu đồ v phụ lục n va - Luận văn gồm 59 trang với phần mở đầu v ba ch−¬ng mang Trang ng Ch−¬ng hi ep Lý luận vốn đầu t xây dựng đô thị w n lo ad th 1.1 Vốn yếu tố tiền đề quan trọng cho đầu t xây dựng đô thị yj uy 1.1.1 Khái niệm vốn ip Vốn l yếu tố tham gia đến trình sản xuất với la an lu yếu tố khác nh ti nguyên thiên nhiên, ngời ll fu 1.1.2 Phân loại vốn n va Vốn đa vo hoạt động sản xuất kinh doanh gọi l vốn đầu t m oi Dựa vo tiêu thức khác yêu cầu quản lý khác at nh ngời ta có cách phân loại vốn khác z 1.1.2.1 Theo hình thức tồn tại: z vb Vốn có hình thức tồn sau: jm ht - Tiền mặt, tiền gởi ti khoản doanh nghiệp b»ng néi tƯ, ngo¹i tƯ k l.c gm - Ti sản hữu hình: nh xởng, hng hóa, vật t - Ti sản vô hình: nhÃn hiệu, uy tín, công nghƯ, b»ng ph¸t minh, bÝ om qut an Lu - Các loại chứng khoán khác nh cổ phiếu, trái phiếu Trang y hoạt động sản xuất kinh doanh te - Vốn đầu t gián tiếp: ngời bỏ vốn không tham gia điều hnh quản lý re 1.1.2.3 Theo mức độ quản lý nh đầu t đối tợng m họ bỏ vốn: n va 1.1.2.2 Theo cấu vốn: vốn điều lệ, vốn pháp định, vốn vay - Vốn đầu t trực tiếp: ngời bỏ vốn trực tiếp điều hnh quản lý đối ng hi tợng mμ hä bá vèn ep 1.1.2.4 Theo nguån vèn ®Çu t− : w - Vèn n−íc: n lo ad ã L vốn hình thnh từ nguồn tích lũy néi bé nỊn kinh tÕ qc d©n th nã cã ý nghĩa định việc phát triển kinh tÕ ®Êt yj uy n−íc nhÊt lμ ®èi víi nớc phát triển ip ã Các thnh phần vốn nớc: la an lu + Vốn ngân sách nh nớc: đợc sử dụng để đầu t theo kế n va ho¹ch cđa nhμ n−íc bao gåm: ll fu ã Các dự án đầu t xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kinh tế oi m xà hội quốc phòng an ninh, m khả thu hồi vốn nớc cho đầu t phát triển at nh đợc quản lý, sử dụng theo phân cấp chi ngân sách nh z z vb ã Đầu t v hỗ trợ vốn cho doanh nghiệp nh nớc, góp vốn cổ jm ht phần, liên doanh vo doanh nghiệp thuộc lĩnh vực cần thiết có k tham gia nh nớc theo quy định pháp luật gm om triển chơng trình, dự án phát triển kinh tế l.c ã Chi cho quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia v quỹ hỗ trợ phát an Lu + Vốn tín dụng u đÃi nh nớc: đợc sử dụng để đầu t dự án nh nớc bảo lÃnh v dự án đầu t, phát triển n va cđa nhμ n−íc Trang y réng, ®ỉi míi kü thuật v công nghệ dự án sản xuất kinh te + Vốn tín dụng thơng mại: đầu t, xây dựng mới, cải tạo mở re + Vốn thuộc quỹ hỗ trợ đầu t quốc gia doanh có hiệu quả, có khả thu hồi vốn v có điều kiện ng hi vay vốn theo quy định hnh ep + Vốn hợp tác liên doanh với nớc ngoi: giá trị quyền sử dụng w đất, tiền thuê ®Êt cđa c¸c doanh nghiƯp n−íc n lo + Vốn huy động tổ chức, cá nhân đóng góp để đầu t, xây ad th dựng công trình kết cấu hạ tầng theo quy định Chính Phủ yj Các nguồn vốn ny phải đợc quản lý công khai, có kiểm tra, uy ip có kiểm soát để ®¶m b¶o sư dơng ®óng mơc ®Ých la - Vèn ngoi nớc : an lu ã L vốn hình thnh kh«ng b»ng ngn tÝch lịy néi bé cđa nỊn kinh va n tế quốc dân chủ thể kinh tế mang quốc tịch nớc cung cấp fu ll Đây l nguồn vốn quan trọng công xây dùng ®Êt m oi n−íc mét qc gia ®ang phát triển, có kinh tế mở; loại nh z kinh tế at vốn ny đòi hỏi phải sử dụng hợp lý đem lại hiệu tối u cho z vb ã Các thnh phần: ht k jm + Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoi tổ chức, cá nhân l.c gm đầu t + Vốn thuộc khoản vay nớc ngoi Chính Phủ v om nguồn viện trợ quốc tế dnh cho đầu t phát triển an Lu Trong cấu nguồn vốn đầu t, vốn nớc l chủ yếu, vèn y Trang te cã ý nghÜa quan trọng việc góp phần phát triển kinh tế đất nớc re động vốn khu vực kinh tế dân doanh có xu hớng tăng không ngừng v n va nớc đợc huy động từ nhiều nguồn, nhiều thnh phần kinh tế Trong huy - Đổi đất đền bù lấy đất có hạ tầng giúp cho chủ đầu t đầu t ng hi chi phí đền bù ban đầu ep - Phân tán rủi ro đầu t Đổi hạ tầng lấy đất huy động đợc vốn w loại hình doanh nghiệp tham gia đầu t, phân chia nhỏ kinh phí đầu n t cho đơn vị tham gia, phân tán rủi ro cho dự án lo th Giảm giá thnh đầu t giảm chi phí lÃi vay dự án v tạo an yj - ổn định việc bao tiêu sản phẩm ad - uy ton giá thnh sản phẩm ip la 3.2.3.3 Điều kiện thực hiện: Hợp đồng hợp tác đầu t liên kết góp vốn xây dựng nh v nh phải an lu - va khoa học v chặt chẽ đảm bảo trách nhiệm, quyền lợi v nghĩa vụ fu Phải tính toán v ớc lợng thật xác chi phí đầu t v dự phòng ll oi m - n bên khoản phát sinh tình rủi ro đầu t Xác nh at định giá đất có hạ tầng hon chỉnh dự án v hệ số trợt giá z z kinh doanh đất đai theo mặt chung khu vực để vừa vb đảm bảo lợi nhuận cho chủ đầu t thnh phần tham gia vo dự án ht Có hình thức quảng cáo thích hợp để thu hút khách hng đăng ký góp jm - gm Phải minh chứng đợc tỉ lệ đổi đất tự nhiên thnh đất lμ hỵp lý, viƯc l.c - k vèn cïng chủ đầu t om tính toán chứng minh ny dựa tảng từ giá bán đất v an Lu giá đền bù đất tự nhiên Ví dụ: Giả sử giá đất bán thị trờng bán lẻ l 2.000.000 đồng/m2, nh đồng/m2 Trang 46 y 1.440.000 đồng/m2 Vậy giá vốn l: 1.440.000 đ/m2 x 90% = 1.296.000 te 20% (do trõ ®i l·i st tiỊn gởi ngân hng khoảng 20%/2năm) l re đ/m2 Suy giá góp vốn giai đoạn thấp giá bán sĩ khoảng n va giá bán sỉ thấp giá thị trờng khoảng 10% l 1.800.000 Trong 1.000 m2 đất tự nhiên có khoảng: 20% đất xây dựng ng hi đờng giao thông, 10% đất xây dựng công trình công cộng, 30% đất ep xây dựng công viên xanh, 40% đất xây dựng đất Cho nên giá vốn m2 đất tự nhiên khoảng: 1.296.000 đồng/m2 x 40% = w n 518.400 đồng/m2 đất tự nhiên lo ad Giá thnh xây dựng v chi phí lập dự án đợc tính khái toán th m2 đất tự nhiên l 400.000 đồng/m2 yj uy + Vậy giá đất tự nhiên phải đền bù mức giá dới: 518.400 đồng/m2 - ip 400.000 ®ång/m2 = 118.400 ®ång/m2 la + TØ lƯ đổi đất đợc tính sở nh sau: tổng kinh phÝ ®Ịn bï lu an 1.000 m2 ®Êt tù nhiên l 118.400.000 đồng mua đợc: va n 118.400.000 ®ång / 1.440.000 ®ång/m2 = 82,22 m2 ®Êt ë Nh− vËy tØ ll fu lƯ ®Êt ë quy ®ỉi víi đất tự nhiên l 8,22% oi m at nh Tơng tự cách tính nh dựa vo giá đất thị trờng khu z vực dự ¸n kh¸c lμm chn ®Ĩ tÝnh to¸n z vb Chđ đầu t phải có trách nhiệm giám sát chặt chẽ để đảm bảo chất lợng jm ht - k hạng mục đầu t nh đồng ton dự án gm - Quản lý v sử dụng vốn øng tr−íc cđa kh¸ch hμng tiÕt kiƯm vμ cã hiƯu l.c quả, đảm bảo dự án thực tiến độ v dự phòng trớc đợc om khả xấu ảnh hởng đến thời điểm hon thnh giai Các hình thức huy động vốn ứng trớc khách hng áp dụng tạo cho chủ đầu t vừa có vốn đầu t vừa ổn định đợc đầu sản y te re phẩm Tuy nhiên chủ đầu t phải chấp nhận phơng thức giá chuyển n va - an Lu đoạn dự án tạo lòng tin khách hng ứng vốn nhợng đất cho khách hng đà ứng vốn trớc cho dự án phải l giá u đÃi Trang 47 l giá thấp giá thị trờng thời ®iĨm gãp vèn Ýt nhÊt lμ 30% ng hi §iỊu ny đồng nghĩa với việc lợi nhuận thu đợc từ dự án giảm ep Trong thực tế tùy theo dự án v điều kiện thị trờng m chủ đầu t áp dụng phơng pháp nêu kết hợp vốn w n øng tr−íc cđa kh¸ch hμng, vèn vay, vèn øng tr−íc hạ tầng giúp cho lo ad nh đầu t giải tình trạng thiếu hụt vốn đảm bảo cho dự án th nhanh chóng vo hoạt động v đạt hiệu kinh tế - xà hội yj uy 3.2.4 Huy động vốn đầu t trực tiÕp tõ n−íc ngoμi ip la 3.2.4.1 Néi dung: lu an Tõ sau khđng ho¶ng kinh tÕ 1997 ngn vèn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi n va giảm sút rõ rệt đến cha phục hồi Đây lμ ngn lùc ®ãng gãp to lín ll fu vμo phát triển kinh tế đất nớc năm qua v có ảnh hởng oi m việc tạo dựng lại v lực phát triển thời gian tới Lt sưa ®ỉi bỉ sung nh mét sè ®iỊu cđa luật đầu t nớc ngoi cha tạo an tâm cho nh đầu at t nớc ngoi theo họ văn dới luật cha thật thông thoáng v z z cha tạo u đÃi đầu t hấp dẫn cho nh đầu t vb jm ht Trong giai đoạn tới 2004 - 2010, việc thu hút trở lại nguồn vốn FDI cho việc phát triển khu dân c đô thị thnh phố đợc quan tâm k gm Chúng ta hy vọng với phát triển trở lại kinh tÕ thμnh phè, l.c cïng víi c¸c chÝnh s¸ch khuyến khích thu hút đầu t vo khu dân c đô om thị thnh phố, đầu t trực tiếp từ nớc ngoi gia tăng trở lại v góp an Lu phần nhanh chóng hình thnh khu dân c đô thị tạo mỹ quan, môi trờng, đô thị cho thnh phố n va 3.2.4.2 Hiệu quả: Trang 48 y - Gia tăng dự trữ ngoại tệ thông qua đầu t nớc ngoi te re - Thu hút đợc nguồn vốn ngoi nớc - Tăng thu ngân sách qua sách thuế thu nhập doanh nghiệp, ng hi thu nhập cá nhân, thu nhập chun qun sư dơng ®Êt, th chun tiỊn ep nớc ngoi w - Tạo ln sóng đầu t− trùc tiÕp tõ n−íc ngoμi trªn nhiỊu lÜnh vùc ngnh n lo nghề khác ad th 3.2.4.3 Điều kiƯn thùc hiƯn: yj - §Ĩ thu hót ngn vèn đầu t trực tiếp từ nớc ngoi giai đoạn ny uy ip l dựa sở hạ tầng kỹ thuật đÃ, v đợc xây la dựng V sở hạ tầng ny đà hon thiện l lu an điều kiện thu hút nguồn vốn đầu t nớc ngoi vo khu công n va nghiệp, thơng mại, dân c đô thị v lu thông hng hoá ll fu - Tổng hợp tình hình dự án đÃ, v đầu t từ lm sở cho oi m việc phân tích hấp dẫn đầu t lĩnh vực cần thu hút vốn at nh đầu t từ nớc ngoi z - Thiết lập danh mục dự án cần đầu t nớc ngoi, cập nhật định z vb hớng phát triển kinh tÕ x· héi cđa tõng khu vùc thĨ, ®ång thêi cung jm ht cÊp nh÷ng chØ sè tμi - xà hội dự án đảm bảo mục tiêu lợi k nhuận nh đầu t Vì tình hình nh đầu t nớc gm ngoi tính toán lựa chọn khu vực đầu t Đầu t vo Việt Nam nói l.c chung v khu đô thị nói riêng, nh đầu t nớc ngoi tính toán để om có tỷ suất cao với tỷ suất lợi nhuận m họ an Lu đầu t vo nớc kh¸c khu vùc Trang 49 y dù ¸n te với sách u đÃi, khuyến khích Nh nớc re thiết lập Website mạng Internet để giới thiệu ton dự án n va - Tăng cờng hoạt động quảng cáo phơng tiện thông tin l - Tổ chức phận hớng dẫn đầu t chịu trách nhiệm giải thích thỏa ng hi đáng thắc mắc, yêu cầu quy trình, thủ tục đầu t ep - Thờng xuyên cập nhật thông tin tiến độ đầu t, hiệu w kinh tế - xà hội từ việc đầu t khai thác khu dân c đô thị mới, n lo thay đổi sách khuyến khích u đÃi đầu t ChÝnh ad phđ th yj 3.3 KiÕn nghÞ uy 3.3.1 Về sách đền bù giải tỏa: ip la Thời gian qua, vấn đề giải tỏa đền bù đợc UBND thnh phố quan lu an tâm, từ thực trạng đầu t TP.HCM thời gian qua, công tác đền bù giải n va tỏa, kiến nghị: ll fu - Quy định v phổ biến cụ thể sách đền bù dự án sau: m oi có nguồn vốn từ ngân sách Nh nớc, nguồn hỗ trợ phát triển thức at nh (ODA), dự án đầu t theo luật đầu t nớc ngoi, dự án phục vụ z lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh, dự án xây z vb dựng trụ sở quan Nhμ n−íc vμ tỉ chøc chÝnh trÞ x· héi; sở jm ht tôn giáo; công trình sở hạ tầng xà hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị; khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu đô thị k l.c gm míi; c¸c dù ¸n n»m khu vùc thnh phố quy hoạch để mời gọi đầu t; dù ¸n ph¸t triĨn nhμ cho ng−êi thu nhËp thÊp, nh tái định c theo om đạo ủy ban Nhân dân thnh phố, dự án cải tạo khu đô thị để xây an Lu dựng ton bộ; dự án sử dụng đất nông nghiệp 10 trở lên đích phát triển kinh tế, sản xuất kinh doanh, thơng mại dịch vụ v nh y Trang 50 te ngời dân để giao đất cho chủ đầu t với mức giá đền bù UBND re (không thuộc trờng hợp nêu trên) Nhμ n−íc sÏ thu håi ®Êt cđa n va ®Êt phi nông nghiệp từ 02 trở lên để thực dự án đầu t vo mục quận, huyện ban hnh theo định Hội đồng nhân dân quận, ng hi huyện khu vực dự án ep - Dựa vo kinh nghiệm giải tỏa đền bù thời gian qua, quy định thật xác v hợp lý cho hộ dân sở hữu hợp pháp đất đai để hởng w n quyền lợi giá đền bù v tái định c lo ad - Sử dụng hình thức vận động hộ dân đợc đền bù không nhận tiền đền th bù trực tiếp m nhận cổ phiếu tơng ứng với giá trị tiền đền bï víi møc l·i yj uy suÊt theo l·i suÊt tiền gởi không kỳ hạn ngân hng Cổ phiếu ip thừa kế chuyển nhợng cho ngời khác có yêu cầu thức la an lu di chuyển quan chức để giao đất, chủ sở hữu cổ phiếu nhận tiền mặt có yêu cầu Những hộ dân c trú hợp pháp nơi vùng va n quy hoạch đợc đảm bảo bố trí tái định c nơi theo fu ll sách giải tỏa đền bï cđa Nhμ n−íc Trong thêi gian tõ nhËn tiỊn ®Ịn bï m oi ®Õn giao ®Êt, ng−êi dân có quyền c trú v khai thác mảnh đất z dân c vùng quy hoạch at nh điều ny phù hợp với chủ trơng không lm xáo trộn sống z vb - Đối với dự án thnh phần đà đợc duyệt, kinh phí giải tỏa đền bù jm ht đợc ngân sách Nh nớc hỗ trợ cho nh đầu t cách cho vay víi l·i k st −u ®·i thêi gian từ bắt đầu triển khai đến dự ¸n cã kho¶n gm thu hoμn vèn l.c Khi nội dung nêu đợc thực giải đợc vấn đề sau: an Lu - Giảm sốt giá đất khu vực đà phát triển om - Giảm khối lợng vốn lớn phải đầu t giải tỏa đền bù cao ngời trớc Trang 51 y thua thiƯt cđa ng−êi d©n vïng ngời nhận đền bù sau đợc te - Tạo bình ổn đơn giá đền bù ton dự án, không gây tâm lý re có dự án liên doanh liên kết với nớc ngoi n va - Hạ giá thnh đầu t cho nh đầu t nh giá cho thuê đất sau ny 3.3.2 Về sách u đÃi ng hi Các dự án đầu t xây dựng khu dân c đô thị l dự án ep xây dựng sở hạ tầng l dự án có tổng mức đầu t lớn, thời gian đầu w t di nh đầu t phải chấp nhËn thêi gian hoμn vèn dμi, hiƯu qu¶ n lo đồng vốn bỏ chậm có kết quả, thêm vo l rủi ro khách quan ad không tính trớc đợc tác động từ kinh tế th yj Do vậy, tác giả kiến nghị UBND thnh phố xin Trung ơng duyệt chủ uy trơng u đÃi dnh riêng cho dự án đầu t khu dân c đô thị ip la quận huyện ngoại thnh nhằm giÃn dân v phân bố dân c, kinh tế, an lu xà hội đồng ton địa bn thnh phố, khuyến khích phát triển va khu vực hoang hóa hẻo lánh v hoạt động nông nghiệp n hiệu quả, chuyển dịch cấu nông nghiệp sang cấu công nghiệp, dịch vụ, fu ll thơng mại v du lịch học tập theo phơng thức phát triển kinh tế xà hội vùng m oi miền nớc tiên tiến giới at nh Các u đÃi kiến nghị nh: z z - Miễn giảm thuế thu nhập cho doanh nghiệp đầu t vo khu dân vb jm ht c đô thị theo phân vùng kinh tế hoạt động không hiệu quả, cha sử dụng quỹ đất hợp lý k gm - Miễn giảm loại thuế VAT, th chun qun sư dơng ®Êt ë, th l.c trớc bạ, thuế thu nhập cá nhân cho c dân sinh sống quận om huyện ngoại thnh hẻo lánh, dân c tha thớt, hoạt động nông an Lu nghiệp hiệu doanh nghiệp nh l mét h×nh thøc gãp vèn cđa Nhμ n−íc vμo thùc Trang 52 y vụ phải đóng góp doanh nghiệp nh− thuÕ VAT, thuÕ thu nhËp te khuyÕn khÝch b»ng hình thức để lại phần ton phần nghĩa re dự án đầu t tiếp tục TP.HCM, Nh nớc cần có chủ trơng n va - Ngoi ra, trờng hợp chủ đầu t hoạt động có kết quả, có dự án kế tiếp, sau ®ã sÏ chia lỵi nhn víi doanh nghiƯp sau th ng hi thu nhËp doanh nghiÖp ep 3.3.3 Di dời sở sản xuất khu công nghiƯp tËp trung ë ngo¹i w thμnh n lo Thμnh phố cần có chủ trơng di dời ton sở sản xuất khu ad công nghiệp tập trung khu vực ngoại thnh ngoi phạm vi bán kính th yj 10 km tính từ trung tâm thnh phố Để thực đợc chủ trơng ny uy ngoi việc xin chủ trơng u đÃi cđa ChÝnh phđ th×: ip la Mét lμ thμnh phải quy hoạch, công bố quy hoạch v đơn giá đền bù lu an giải phóng mặt khu công nghiệp tập trung ngoại thnh nhằm n va thông báo cho c dân khu vực đợc quy hoạch l khu công nghiệp ll fu tập trung biết trớc 06 tháng để chuẩn bị di chuyển v ổn định sinh hoạt at nh khu dân c nội thnh oi m Hai l phê duyệt quy hoạch nh xởng sở sản xuất thnh z Ba l với chủ sở sản xuất thnh lập hội đồng đấu giá mặt z vb b»ng nhμ x−ëng ®Ĩ lÊy ngn tiỊn ®Êu giá ny di dời sở sản xuất khu jm ht công nghiệp tập trung, với quy định ngời trúng đấu giá nhận mặt sau k 06 tháng để sở sản xuất dùng nguồn tiền bán đấu giá ny trả trớc gm thuê đất v xây dựng nh xởng khu công nghiệp tập trung l.c Bốn l cho nh đầu t trúng đấu giá vay với lÃi suất u đÃi tiền mua om đấu giá nh xởng thời gian cha nhận mặt để triển khai xây dựng an Lu khu nh mặt mua đấu giá ny te re xuất di dời góp phần đẩy nhanh tiến độ hình thnh khu công nghiệp tập n va Đây l bớc chỉnh trang lại thnh phố, đồng thời sở sản y trung thnh phố Hồ Chí Minh Bên cạnh giải pháp miễn giảm thuế, khuyến khích động viên vấn đề cung cÊp th«ng tin cịng nh− tỉ chøc tèt bé máy quản lý l điều kiện Trang 53 thiếu cho hoạt động kinh tế no, l môi trờng tốt để ng hi tiến trình kinh tÕ ph¸t sinh, ph¸t triĨn vμ kÕt thóc víi kÕt cao ep 3.3.4 Vai trò Sở Ti nguyên môi trờng: w - Tạo môi trờng giao tiếp chủ đầu t với quan ti n lo ngân hng v với tổ chức kinh tế khác Sở Ti nguyên môi trờng l ad trung tâm đầu mối với phối hợp tham gia cđa: Së Quy ho¹ch KiÕn tróc, Së th yj Kế hoạch đầu t, Sở ti chính, Sở Xây dựng, Sở Giao thông công chánh, Sở uy Nông nghiệp v phát triển nông thôn, Cục thuế thnh phố, UBND quận, ip la huyện, phờng, xà khu vực xin đầu t dự án để giải hồ sơ giao an lu đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dơng ®Êt thc thÈm qun cđa UBND va thμnh nhằm thụ lý tiếp nhận v hon trả hồ sơ xin giao - thuê đất, chuyển n mục đích sử dụng đất cho doanh nghiệp hoạt động đầu t quy hoạch v fu ll xây dựng khu dân c đô thị m oi - Tạo lập môi trờng cho nh đầu t tham gia phát biểu ý kiến, nói nh at lên vớng mắc nh góp ý đề xuất biện pháp cho z z việc giải pháp cho việc giải khó khăn việc xây dựng phát vb triển TP.HCM; cụ thể hóa giải pháp v ban hnh nhanh chóng ht k đầu t trình thực dự án jm định cần thiết để giải pháp thật trở thnh công cụ hỗ trợ tốt cho nh gm l.c - Việc định hớng v phân kỳ giai đoạn đầu t phát triển khu om dân c đô thị cách đắn v hợp lý đẩy nhanh tiến trình thu hút an Lu vốn đầu t cho khu dân c đô Sắp tới với gia tăng mặt hoạt động khu dân c đô thị nh gia tăng đầu t từ nớc ngoi, v ngoi nớc tham gia đầu t v thụ lý hồ sơ xin giao - thuê đất, chuyển Trang 54 y mối thực công tác mời gọi, giới thiệu cho nh đầu t nớc te Sở Ti nguyên môi trờng cần phải thực tốt vai trò l Trung tâm đầu re lý nguồn vốn ODA dự án TP.HCM thức đợc nhận, n va gia tăng dự án đầu t khu dân c đô thị mới, v tham gia quản mục đích sử dụng đất, vừa đảm bảo vai trò quản lý Nh nớc vừa lm tốt công ng hi tác thu hút đầu t ep - Quy trình thủ tục bớc chuẩn bị thực dự án cần đợc quy ®Þnh thèng nhÊt vμ h−íng dÉn thĨ cho nh đầu t w n - Thời gian thẩm định, trình duyệt dự án v phản hồi kết cho nh đầu t lo ad cần đợc xác định cụ thể v xác theo quy định Luật đất ®ai th 3.3.5 Cđng cè hƯ thèng th«ng tin yj uy Ngoi yêu cầu trên, yêu cầu thông tin còng lμ mét yÕu tè ip la quan träng nh đầu t Các quan, Sở, Ban ngnh chủ yếu l Ban an lu quản lý cần tạo môi trờng thông tin đầy đủ, kịp thời, xác Mặt khác, việc thiết lập mối quan hệ thờng xuyên v thiện chí để có đợc hiểu biết va n quan tâm đắn báo chí v phơng tiện thông tin đại chúng l cần fu ll thiết nhằm hỗ trợ chủ đầu t việc quảng bá vận động cho chủ trơng m oi thực nhanh chóng tiến trình hình thnh khu dân c đô thị nh at tơng lai z z 3.3.6 TÝnh Ph¸p lý vb ht ChÝnh s¸ch quan quản lý nh nớc nh Bé, së, Ban k jm ngμnh, tØnh, thμnh, quËn, huyÖn, phòng, ban phải thống v thông thoáng quán tr¸nh chång chÐo lÉn om l.c gm C¸c luật, luật v văn quy phạm phát luật phải đồng v an Lu n va y te re Trang 55 ng KÕt luËn hi ep 1/ Nằm số nớc phát triển, Việt Nam đà đạt đợc w n thnh tựu to lớn sau gần 14 năm đổi đờng lối sách phát triển lo ad kinh tế Đảng v Nh nớc ta Hiện nay, Việt Nam cần đầy mạnh đầu t th sở hạ tầng kỹ thuật v sở hạ tầng xà hội nhằm thu hút đầu t v yj uy ngoi nớc, phát triển kinh tế vùng miền, địa phơng cách hi hòa ip hợp lý v đồng Trớc tình hình ny vốn đầu t quy hoạch v xây dựng la khu dân c đô thị bị thiếu hụt trầm trọng trớc tình hình đầu t v lu an ngoμi n−íc gi¶m sót sau khđng ho¶ng kinh tÕ khu vực Nhiều dự án đầu t va phải bỏ dở chừng, nhiều chiến lợc v định hớng phát triển tốt phải n ll fu chựng lại v thiệt hại kinh tế - xà hội ®· ph¸t sinh cïng oi m víi viƯc thiÕu hơt vốn đầu t Tuy nhiên, vốn kinh tế không at nh thiếu, việc xác định số giải pháp mang tính khả thi nhằm huy động đợc nguồn vốn l cần thiết v l trách nhiƯm cđa nh÷ng nhμ lμm kinh tÕ z z 2/ Luận án vo phân tích thực trạng tình hình đầu t khu dân c đô vb jm ht thị từ bắt đầu xây dựng đến đà tạo đợc tiềm v động lực để phát triển kinh tế thnh phố l chiến lợc phát triển thnh phố lâu k l.c gm di §Õn thÕ kû 21 thμnh Hå ChÝ Minh sÏ l thnh phố đại nhì Đông Nam Qua số liệu m luận án ®Ị cËp cã thĨ thÊy om viƯc ®Çu t− khu dân c đô thị yếu ớt, sách an Lu khuyến khích v u đÃi cho chủ đầu t khu vực cha rõ rμng vμ hÊp dÉn Vèn liªn doanh n−íc ngoμi chiÕm tỷ trọng lớn số lợng, dự án Trang 56 y việc l nòng cốt để kéo theo hoạt động đầu t khác từ vốn dân doanh - te quỹ hỗ trợ đầu t phát triển cha thể vai trò chủ lực re án đà triển khai v dự án gia h¹n giÊy phÐp Vèn ODA vμ vèn cđa n va giảm từ sau 1997 Vốn đầu t nớc ngoi 100% có hai dự án, dự vốn đợc xem nh l nguồn nội lực đa dạng phong phú vμ m¹nh mÏ nhÊt hiƯn ng hi ep 3/ Từ kết phân tích tác giả đề nghị số biện pháp để tạo thu hút môi trờng đầu t v số giải pháp huy ®éng vèn vμ ngoμi w n n−íc phơc vụ phát triển khu đô thị Theo tác giả trải thảm đỏ, chiếu hoa l lo ad nhiệm vụ để nhanh chóng thu hút nguồn vốn dân th doanh phát triển khu đô thị Nam thnh phố v vai trò Ban Quản lý lμ rÊt yj uy mùc quan träng Trong nh đầu t nớc ngoi e ngại sách ip khuyến khích đầu t Việt Nam, nghi ngê thiƯn chÝ cđa ChÝnh phđ la viƯc u đÃi đầu t, cần tự lực nghĩa l tạo mối liên kết chặt chẽ lu an nh đầu t với ngân hng, hình thnh thị trờng giao dịch mang tính hỗ va n trợ cao để ngân hng v định chế ti phải l tổ chức có vai trò trách ll fu nhiệm với chủ đầu t huy động vốn v sử dụng tốt nguồn vốn m oi nớc, lâu dần hình thức cổ phiếu đợc sử dụng rộng rÃi l kênh huy at nh động vốn tốt cho nh đầu t Vốn ngân sách Nh nớc đóng vai z trò quan trọng giai đoạn nay, nh đầu t nghi ngờ e z vb ngại bỏ vốn đâu l tốt tâm lý đâu ngân sách thnh phố có jm ht đầu t chắn vùng đất có tác động tạo thêm sức hút cho môi trờng đầu t k l.c gm 4/ Trong tình hình đầu t nớc ngoi sa sút, chóng ta kh«ng thĨ cø m·i ngåi chê vμ ban hnh nhiều sách u đÃi cho đầu t nớc ngoi om khuyến khích đầu t nớc nhiều bất cập Do để đạt an Lu đợc kết tốt cho việc hoạch định sách chiến lợc phát triển lâu điều hnh kinh tế mình, bên cạnh sách khuyến khích u Trang 57 y kinh tế, để chủ trơng Nh nớc không l văn te máy hnh để thật l phận hỗ trợ đắc lực cho hoạt động re đÃi đầu t nớc cần đợc cụ thể hóa, cần đợc tổ chức kiểm tra lại n va dμi cđa thμnh phè, Nhμ n−íc cÇn sư dơng có hiệu công cụ vĩ mô m thật vo giới đầu t nớc Bằng nội lùc ph¸t triĨn kinh tÕ dï cã ng hi chËm song theo tác giả l nguồn lực v kết đạt đợc ep từ hoạt ®éng cđa nã sÏ thu hót ngn ngo¹i lùc - tạo cú huých từ bên ngoi cho phát triĨn v−ỵt bËc cđa nỊn kinh tÕ qc gia w n 5/ Trong điều kiện kinh tế thị trờng theo định hớng XHCN nớc lo ad nh non trẻ, có nhiều biến động từ kinh tế m Chính phủ phải ban th hnh, điều chỉnh, sửa đổi sách chủ trơng, luật cho phù hợp yj uy Mặt khác với tình hình trị ổn định, yếu tố kinh tế xà hội ổn định ip l mảnh đất lnh thu hút nguồn lực từ bên lẫn từ n−íc ngoμi la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re Trang 58 Tμi liƯu tham kh¶o ng hi Mét số vấn đề kinh tế đầu t PGS Trần Đức dục quy hoạch v quản lý sở hạ tầng đô thị ep w n Định hớng quy hoạch tổng thể phát triển Viện Quản Lý KTSTViệt Nam đến năm 2020 Kiến Trúc QUY Hoạch lo ad th – Bé X¢Y Dùng yj uy Quy hoạch tổng thể khu đô thị Nam CÔNG TY SOM Si gòn bảng song ngữ Anh Việt ip la an lu Quy ho¹ch tỉng thĨ khu đô thị Nam TP.HCM bảng điều chỉnh n va PGS.TS Vũ CÔNG tuấn ll fu Thẩm định dự án đầu t m oi Đánh giá thực trạng ti ngân PGS.TS To Hữu Phùng sách giai ®o¹n 1991 – 2000 vμ mét sè at nh z định hớng đổi z vb Bộ XÂY Dựng om l.c HCM gm thuật khu đô thị Nam thnh phố k jm ht Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án Viện Quản Lý KTSTđầu t xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ kiến Trúc QUY Hoạch an Lu Báo cáo dự án đầu t khu đô thị Ban quản lý khu nam Nam TP.HCM ®Õn 6/2000 y Trang 59 te – H Nội (Dự án Bắc Thăng Long) re 10 Bảng tóm tắt dự án đầu t xây dựng khu Bộ xây dựng Tập đô thị Bắc Sông Hồng v Tây Hồ Tây đon DAEWOO Định n va Báo cáo tình hình thực dự án đầu Công ty liên doanh t năm 1999 phú mỹ hng h−íng Quy ho¹ch ng hi tỉng thĨ ep 11 Thời báo Kinh tế Si Gòn w 12 Báo xây dùng n lo ad th yj uy ip la an lu n va ll fu oi m at nh z z vb k jm ht om l.c gm an Lu n va y te re Trang 60