phân tích ảnh hưởng của đô thị hoá đến giá đất vùng ven đô thị xã vị thanh, tỉnh hậu giang

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH -o0o - LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐƠ THỊ HỐ GIÁ VÙNG ĐÔtậpTHỊ Xà cứu Trung tâm ĐẾN Học liệu ĐH ĐẤT Cần Thơ @ TàiVEN liệu học nghiên VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG Giáo viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện: TS LÊ KHƯƠNG NINH NGUYỄN MINH QUÂN Mã số SV: 4054233 Lớp: Kinh Tế Tài Nguyên & Mơi Trường khố 31 Cần Thơ – 2009 LỜI CẢM TẠ -o0o Sau bốn năm giảng đường Đại học, tiếp thu nhiều kiến thức bổ ích Đó nhờ vào cơng lao dạy dỗ tận tình Thầy, Cơ trường Đại học Cần Thơ nói chung Thầy, Cơ khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh nói riêng Đến nay, tơi hồn thành Luận văn tốt nghiệp Đại học Để hồn thành Luận văn tốt nghiệp mình, tơi nhận giúp đỡ nhiều người Trước tiên, xin chân thành cảm ơn Cha, Mẹ, Anh, Chị người thân gia đình tạo điều kiện thuận lợi suốt thời gian học lúc làm Luận văn Kế đến, xin chân thành cảm ơn Thầy Lê Khương Ninh – Giáo viên hướng dẫn tận tình hướng dẫn, cung cấp tài liệu, chỉnh sửa sai sót truyền đạt kinh nghiệm quý báu suốt thời gian làm Luận văn Tôi Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô khoa Kinh Tế - Quản Trị Kinh Doanh trường Đại học Cần Thơ truyền thụ kiến thức bổ ích suốt thời gian học trường lúc làm Luận văn Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn tất Bạn thân giúp đỡ suốt thời gian học trường trao đổi tài liệu, thảo luận nhóm, đóng góp ý kiến để tơi hồn thành Luận văn tốt Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn tất người Chúc điều tốt đẹp đến với người! Ngày 01 tháng 05 năm 2009 Sinh viên thực Nguyễn Minh Quân i LỜI CAM ĐOAN -o0o Tôi cam đoan đề tài tơi thực hiện, số liệu thu thập kết phân tích đề tài trung thực, đề tài khơng trùng với đề tài nghiên cứu khoa học Ngày 01 tháng 05 năm 2009 Sinh viên thực Nguyễn Minh Quân Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu ii NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN -o0o - Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Ngày …… tháng …… năm 2009 Giáo viên hướng dẫn TS Lê Khương Ninh iii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN -o0o - Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Ngày …… tháng …… năm 2009 Giáo viên phản biện Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn iv C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an MỤC LỤC Trang CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .2 1.2.1 Mục tiêu chung 1.2.2 Mục tiêu cụ thể 1.3 CÁC GIẢ THUYẾT CẦN KIỂM ĐỊNH .3 1.4 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.4.1 Không gian 1.4.2 Thời gian 1.4.3 Đối tượng nghiên cứu 1.5 LƯỢC KHẢO TÀI LIỆU CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trung tâm2.1 Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu PHƯƠNG PHÁP LUẬN .6 2.1.1 Định nghĩa thị hố 2.1.2 Tổng quan vùng ven đô 2.1.3 Xu hướng tác động thị hố 10 2.1.4 Cơ sở lí luận yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 16 2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 17 2.2.1 Phương pháp chọn vùng nghiên cứu 17 2.2.2 Phương pháp thu thập số liệu 18 2.2.3 Phương pháp phân tích số liệu 18 CHƯƠNG 3: ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐƠ THỊ HỐ Ở THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 20 3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 20 3.1.1 Lịch sử hình thành 20 3.1.2 Vị trí địa lí kinh tế 20 3.1.3 Các yếu tố tự nhiên tài nguyên thiên nhiên 23 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn v C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an 3.1.4 Đánh giá nguồn nhân lực 25 3.1.5 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, môi trường xã hội 25 3.2 ĐÁNH GIÁ CHÍNH SÁCH VÀ THỰC TẾ ĐƠ THỊ HOÁ Ở THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 27 3.2.1 Đánh giá sách thị hố thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 27 3.2.2 Thực tế đô thị hoá thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 32 3.3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 34 3.3.1 Mô tả đối tượng nghiên cứu .34 3.3.2 Thực trạng quy hoạch 37 3.3.3 Thực trạng giá đất 37 3.4 ĐÁNH GIÁ XU HƯỚNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 38 3.4.1 Tình hình biến động đất đai thị xã Vị Thanh .38 3.4.2 Đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh 38 Trung tâm Học liệu ĐHTÍCH CầnẢNH ThơHƯỞNG @ TàiCỦA liệu ĐÔ họcTHỊ tập vàĐẾN nghiên cứu CHƯƠNG 4: PHÂN HỐ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG .40 4.1 KẾT QUẢ XỬ LÍ .40 4.2 PHÂN TÍCH ẢNH HƯỞNG CỦA ĐƠ THỊ HỐ ĐẾN GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG .42 CHƯƠNG 5: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 45 5.1 YẾU KÉM VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯA HỢP LÍ VÙNG VEN ĐÔ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG .45 5.1.1 Yếu việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang .45 5.1.2 Nguyên nhân việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang .45 5.2 ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG THỨC ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 46 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn vi C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an CHƯƠNG 6: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 49 6.1 KẾT LUẬN 49 6.2 KIẾN NGHỊ .50 6.2.1 Đối với cơng tác định giá, điều tiết quản lí giá đất .50 6.2.2 Đối với hệ thống chế sách 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 PHỤ LỤC 52 DANH MỤC BIỂU BẢNG Trang Bảng 3.1: Các đơn vị hành thị xã Vị Thanh năm 2007 22 Bảng 3.2: So sánh số tiêu chí thị thị xã Vị Thanh với quy chuẩn đô thị loại III năm 2007 33 Bảng 3.3: Tuổi thu nhập đối tượng nghiên cứu .35 Bảng 3.4: Thực trạng giá đất kì vọng giá tăng vùng ven thị xã Vị Thanh Trung tâm Học năm liệu2007 ĐH 37 Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Bảng 4.1: Thống kê mô tả số liệu 40 Bảng 4.2: Kiểm định White 41 Bảng 4.3: Kiểm định BG 41 Bảng 4.4: Ma trận tương quan 41 Bảng 4.5: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh .42 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1: Bản đồ hành thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 21 Hình 3.2: Bản đồ quy hoạch đất đai thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang 29 Hình 3.3: Giới tính đối tượng nghiên cứu 35 Hình 3.4: Nghề nghiệp đối tượng nghiên cứu 36 Hình 3.5: Trình độ học vấn đối tượng nghiên cứu .36 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn vii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an TÓM TẮT -o0o Đất đai nguồn tài nguyên quý giá kinh tế quốc gia nên cần phải phân bổ cách hợp lí Đề tài “Phân tích ảnh hưởng thị hố đến giá đất vùng ven đô thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang” thực với mục tiêu cụ thể: (i) Đánh giá sách thực tế thị hố TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang; (ii) Phân tích đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang; (iii) Phân tích ảnh hưởng thị hố đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang; (iv) Đề xuất phương thức định giá, điều tiết quản lí giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang để khai thác tốt nguồn tài nguyên Với mục tiêu đề tài trên, Chương chương Giới thiệu Chương chương Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu, chương phần nội dung giải mục tiêu đề tài Cụ thể, Trung tâmcácHọc liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Chương giải mục tiêu thứ thứ hai Đánh giá sách thực tế thị hố TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Trong chương có phần Phân tích đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Tiếp theo, chương trọng tâm đề tài Chương Phân tích ảnh hưởng thị hố đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang nhằm giải mục tiêu thứ ba đề tài Mục tiêu thứ tư đề tài giải Chương Đề xuất phương thức định giá, điều tiết quản lí giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Trong chương nêu yếu sách định giá đất chưa hợp lí tìm ngun nhân Phần cuối Kết luận kiến nghị trình bày Chương đề tài Trong phần rút kết luận chung từ việc phân tích nội dung đề tài Đồng thời, nêu lên số kiến nghị nhằm giúp cho việc định giá, điều tiết quản lí giá đất vùng ven TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang tốt thời gian tới Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn viii C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 CHƯƠNG GIỚI THIỆU 1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU Hiện nay, với phát triển kinh tế - xã hội cần phải trọng đến việc sử dụng nguồn tài nguyên thiên nhiên cách hợp lí Đất đai nguồn tài nguyên quý giá kinh tế quốc gia, hay nói cách khác, yếu tố đầu vào quan trọng hoạt động kinh tế nông lâm nghiệp, nhà ở, thương mại, cơng nghiệp, … Do đó, việc phân bổ nguồn tài nguyên cho mục đích sử dụng có hiệu vấn đề quan trọng Để làm điều này, cần phải xác định giá đất cách hợp lí cần thiết Thị xã Vị Thanh có vị trí đặc biệt quan trọng định hướng phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Hậu Giang, thị trung tâm tỉnh giao điểm thông thương thành phố Cần Thơ với tỉnh Kiên Giang, Bạc Liêu, Cà Trung tâm liệutriển ĐHcủaCần Thơ Tàiđặcliệu vàlàm nghiên Mau.Học Sự phát thị xã có ý@ nghĩa biệthọc quantập trọng, đầu tàu cứu việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội tỉnh [2, tr.1] Vùng ven đô TX Vị Thanh nơi tập trung sản xuất nông nghiệp nên phần lớn đất đất nông nghiệp Theo nhà kinh tế, giá đất nơng nghiệp chịu ảnh hưởng ba yếu tố là: (i) khả chuyển đổi thành đất đô thị, (ii) thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, (iii) rủi ro kèm với việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ sản xuất nơng nghiệp thành đất đô thị (Livanis, Moss, Breneman Nehring, 2006; Cavailhes Wavresky, 2003, ) Cả ba yếu tố đến lượt lại chịu ảnh hưởng sâu sắc thị hố, mà thị hố lại diễn mạnh mẽ TX Vị Thanh Ở địa phương có tốc độ thị hố nhanh với sách thị hố phù hợp đáng tin cậy, khả chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất đô thị cao nên giá trị đất nông nghiệp địa phương tăng nhanh Đồng thời, địa phương mở rộng đô thị nên cấu sản xuất nông nghiệp chuyển từ sản xuất loại sản phẩm truyền thống sang loại sản phẩm tiếp cận nhanh với người dân thị có giá trị cao hơn, làm tăng thu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 Biến THUNHAP có hệ số dương 0,0024 mức ý nghĩa 1% chứng tỏ thu nhập từ đất nơng nghiệp có ảnh hưởng tích cực đến giá đất nơng nghiệp, hay nói cách khác thu nhập từ đất nơng nghiệp cao giá đất nơng nghiệp cao Kết phù hợp với lí luận ban đầu có dấu giống dấu kì vọng Biến TIEPGIAP có hệ số âm (577,0706) mức ý nghĩa 10%, kết cho thấy ngồi yếu tố thu nhập giá đất chịu ảnh hưởng khu vực tiếp giáp với đô thị Tức là, đất nằm khu vực tiếp giáp với thị có giá cao đất nằm khu vực không tiếp giáp với thị Đồng thời, hệ số có dấu trùng với dấu kì vọng, phù hợp với thực tế Biến QUYHOACH có hệ số âm (425,6348) mức ý nghĩa 1%, có dấu phù hợp với dấu kì vọng Điều nói lên rằng, đất nằm khu vực khơng biết có quy hoạch hay khơng có giá cao đất nằm khu quy hoạch, phù hợp với tình hình thực tế Tiếp theo biến KCTHIXA, biến có hệ số âm (175,6395) với mức ý nghĩa 1% Kết cho thấy, đất có vị trí xa trung tâm thị xã có giá thấp Học soliệu với ĐH đất cóCần khoảng cách thịliệu xã Biến dấunghiên trùng với Trung tâm Thơ @gần Tài họcnày tậpcóvà cứu dấu kì vọng Trên thực tế đất gần trung tâm thị xã có nhiều hội kinh doanh đất cách xa thuận tiện nhiều cho đời sống sinh hoạt mua sắm, vui chơi, … Do đó, giá đất gần trung tâm thị xã cao giá đất xa trung tâm thị xã, phù hợp với thực tế Kế đến, ta xem xét biến CHIEURONG, biến có dấu trùng với dấu kì vọng dấu dương, nhiên mức ý nghĩa lớn 13,48% > 10% Điều chứng tỏ rằng, chiều rộng đất mặt tiền đường không ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Theo lập luận Chương chiều rộng lớn, giá đất cao (xem trang 17) Trên thực tế ta dễ dàng phát đất có chiều rộng mặt tiền đường lớn dễ sản xuất kinh doanh đất hẹp giá đất cao Nhưng cỡ mẫu điều tra tương đối nhỏ (90 mẫu) nên việc biến CHIEURONG không ảnh hưởng đến giá đất điều hiểu Vì điều tra thực tế xác suất thu thập thơng tin hộ có chiều rộng mặt tiền đường lớn giá đất lại không cao hộ có chiều rộng mặt tiền đường nhỏ điều khó tránh khỏi Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 43 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khố 31 Biến ANNINH có hệ số âm (134,8892) với mức ý nghĩa 5%, có dấu trùng với dấu kì vọng Cho thấy tình hình an ninh nơi sinh sống quan trọng định mua đất người dân Nơi có tình hình an ninh tốt giá đất nơi cao nơi khác, phù hợp với tâm lí người dân Biến HINHTHUC biến nói lên cách thức mua đất, có hệ số dương 52,6290 với mức ý nghĩa 10%, có dấu giống dấu kì vọng Biến nói lên rằng, người mua tự thương lượng với người bán để mua đất mua với giá thấp so với nhờ người trung gian Trong thực tế, nhờ “Cị” mua đất người nhận khoảng hoa hồng tổng số tiền mua đất giá đất cao mức bình thường khoảng Cuối biến KVTANG có hệ số dương 28,9865 mức ý nghĩa 1%, có dầu trùng với dấu kì vọng Đây phát kì vọng người mua việc tăng giá đất vịng năm tới lớn giá đất có xu hướng tăng, phù hợp với lí thuyết thực tế Tuỳ vào đặc điểm địa phương mà có yếu tố ảnh hưởng khác nhauHọc đến giá đấtĐH vùngCần ven Do @ đó, Tài học mơ hình táccứu động Trung tâm liệu Thơ liệu tậpgiải vàthích nghiên yếu tố đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang nên khơng cho địa phương khác Trong phần (Chương 5) trình bày mặt cịn yếu sách định giá đất nguyên nhân Đồng thời đề số giải pháp nhằm quản lí, điều tiết định giá hợp lí nguồn tài nguyên Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 44 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 CHƯƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 5.1 YẾU KÉM VÀ NGUYÊN NHÂN CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CHƯA HỢP LÍ VÙNG VEN ĐƠ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG 5.1.1 Yếu việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang  Từ số mẫu thu thập ta thấy giá đất khu vực ven đô thị giáp ranh với phường, xã đoạn đường đường có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng nhau, có mục đích sử dụng tại, mục đích sử dụng theo quy hoạch có điều kiện kinh tế, xã hội, sách thu hút đầu tư khác nhau, có mức giá khác Có chênh lệch cao so với định số 26/2007/QĐ-UBND Uỷ ban nhân dân tỉnh Hậu Giang ban hành ngày 31 tháng 12 năm 2007 quy định mức giá loại đất địa bàn tỉnh Hậu Trung tâm HọcGiang liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu  Giá đất hình thành người sử dụng đất thoả thuận giá đất với người có liên quan thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất [4]  Việc định giá chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường [5]  Chưa có điều chỉnh cho phù hợp chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường  Đối với đất nằm vùng giáp ranh có giá khác nhau: đất nằm dọc theo ranh giới, tính theo giá đất cao 5.1.2 Nguyên nhân việc định giá đất chưa hợp lí vùng ven thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn phổ biến thị trường, số liệu thu thập khơng có tính hệ thống Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 45 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31  Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường biến động thất thường, không phản ánh quan hệ cung - cầu đất điều kiện bình thường  Tốc độ thị hố, gia tăng mở rộng nhanh chóng hoạt động sản xuất kinh doanh, đẩy nhu cầu mặt lên cao  Kì vọng tăng giá đất vịng năm người dân  Một số cư dân giàu có mua bán sang nhượng chiếm giữ đất lưu thơng nhiều  Chính quyền địa phương thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm, thiếu giải pháp kĩ thuật chưa đủ lực việc xác định cụ thể mục tiêu nhiệm vụ lập quy hoạch thực quản lí quy hoạch  Cơ chế sách phân cơng, phân cấp quản lí mặt hành chun mơn theo hiến pháp pháp luật hành việc phân cấp quan lí thị mặt hành Nhà nước có số lĩnh vực không rõ trách nhiệm hay không đồng cấp quản lí nhà ở, quản lí đất đai, quản lí giao thơng Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu đô thị, … 5.2 ĐỀ XUẤT CÁC PHƯƠNG THỨC ĐỊNH GIÁ, ĐIỀU TIẾT VÀ QUẢN LÍ GIÁ ĐẤT VÙNG VEN ĐÔ THỊ Xà VỊ THANH, TỈNH HẬU GIANG Để hoàn thành mục tiêu việc định giá, điều tiết quản lí giá đất này, phải có hệ thống giải pháp đồng bộ, nhằm phát huy tối đa nguồn lực đất đai địa bàn thị xã để đảm bảo thực mục tiêu đề  Ban hành trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh (những vấn đề vượt thẩm quyền) ban hành số chế, sách phù hợp với yêu cầu phát triển thị xã giai đoạn, nhằm quản lí điều tiết tốt nguồn tài nguyên đất đai thị xã Điều quan trọng sớm có thiết kế thị hoàn chỉnh, thu hút đầu tư tăng lực quản lí thị đáp ứng u cầu phát triển đô thị văn minh đại Trước hết tăng cường lực quản lí Nhà nước đất đai theo Hiến pháp Pháp luật, chế độ sách Nhà nước; cụ thể thủ tục hành việc lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất nhằm tạo điều kiện Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 46 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 thuận lợi cho chủ đầu tư thực việc khai thác sử dụng đất có hiệu quả, ổn định lâu dài  Nhiều hạng mục sử dụng đất năm 2007 có gia tăng đáng kể (đất phi nông nghiệp) giảm đáng kể (đất nông nghiệp) so với mục tiêu quy hoạch năm 2010 thị Do cần thiết tiến hành điều chỉnh bổ sung quy hoạch Có kế hoạch khai thác triệt để sử dụng quỹ đất giai đoạn chuyển mục đích sử dụng, giảm thiểu lãng phí xã hội  Các tổ chức đồn thể trị - xã hội như: Thanh niên, Phụ nữ, Hội Nông dân, Hội Cựu chiến binh, … với vai trò, chức thành viên Mặt trận Tổ quốc thị xã tham gia tích cực phát huy đầy đủ quy chế dân chủ sở để huy động tầng lớp nhân dân lao động thị xã tham gia việc bàn bạc, định, kiểm tra giám sát công việc cần thực việc định giá đất kế hoạch hàng năm cấp quản lí  Hồn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai: vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lí, mức độ nhiễm môi trường Trung tâm Học liệutổng ĐHthuCần liệu tập nghiên Xác định nhập,Thơ tổng @ chi Tài phí mứchọc thu nhập túy bìnhcứu qn vị trí đất loại đất cần định giá với mục đích sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt tính bình qn năm trước thời điểm xác định giá đất  Xác định mục đích sử dụng tốt hiệu khu đất  Ước tính tổng giá trị phát triển bất động sản: việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành sở điều tra, khảo sát giá, có dự kiến tính đến xu hướng mức độ biến động giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán cho phù hợp với thực tế  Các thơng tin, số liệu cần thiết để tính toán đến kết luận mức giá cụ thể phải thu thập thị trường điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn thơng tin, số liệu xác có độ tin cậy cao  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có quy định tiêu chí cụ thể quy định số lượng vị trí loại đất để định giá Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 47 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31  Căn vào điều kiện cụ thể địa phương phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội địa phương theo giai đoạn quy hoạch, việc định giá hàng loạt cho vị trí đất  Giá đất phải hình thành theo nguyên tắc thị trường, Uỷ ban nhân dân tỉnh tác động đến giá đất thị trường sách vĩ mơ sở quan hệ cung - cầu đất đai  Tăng cường biện pháp quản lí đầu cơ, hạn chế việc giao dịch không theo quy định pháp luật  Xây dựng hệ thống đăng kí, thơng tin bất động sản  Phát triển nhanh dịch vụ bất động sản  Thực sách phát triển nhà quốc gia, hình thành thị trường nhà có chức thích hợp đầy đủ Cải thiện đảm bảo tính pháp lí an tồn quyền sử dụng đất Cải thiện việc huy động tài nhà đất, cung cấp đầy đủ sở hạ tầng dịch vụ phát huy ứng dụng xây dựng cải tạo khu đô thị theo mơ hình sinh thái Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu  Giảm khu bần cư đô thị, muốn cần xây dựng chế bền vững cho đầu tư phát triển kinh tế, xã hội bảo vệ môi trường cộng đồng khu nghèo đô thị Cung cấp đầy đủ thông tin cho cộng đồng để họ tiếp cận học hỏi thực bảo vệ quyền lợi hợp pháp trình thực việc định giá đất  Phát triển kinh tế địa phương có ý nghĩa quan trọng, nhiên, lực quyền địa phương nói chung cịn hạn chế Vì việc nâng cao lực cho quyền địa phương yếu tố định thành công việc định giá, điều tiết quản lí giá đất địa phương  Quản lí điều tiết giá đất theo biện pháp hình thành mạng lưới truyền thơng liên kết người dân với quyền địa phương  Khuyến khích tư vấn thảo luận đối thoại cộng đồng, người có liên quan đến định, ưu tiên sở hữu Nâng cao lực thông qua việc chia sẻ kinh nghiệm thông tin việc định giá đất Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 48 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Nguyên & Mơi Trường khố 31 CHƯƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 KẾT LUẬN Mục tiêu tổng quát đề tài phân tích ảnh hưởng thị hố đến giá đất vùng ven TX Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang Để đạt mục tiêu đề tài sử dụng số liệu thứ cấp số liệu sơ cấp thu thập từ vùng ven TX Vị Thanh để kiểm định mơ hình hồi quy phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh Kết kiểm định cho thấy có biến ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh thu nhập từ đất nông nghiệp; khu vực tiếp giáp đất; tình trạng quy hoạch; khoảng cách đến trung tâm thị xã; tình hình an ninh khu vực; hình thức mua đất người mua đất; kì vọng giá tăng năm sau người mua đất Tuy nhiên, thực tế số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị nói chung vùng ven TX Vị Thanh nói riêng mà đề tài chưa phát Mặt khác, cácĐH yếu Cần tố nàyThơ giáhọc đất vùng TX Vị Thanh Trung tâm Học liệu @ đối Tàivới liệu tập ven nghiên cứu cịn việc có phù hợp với địa phương khác hay khơng cần phải xem xét lại, tuỳ vào điều kiện kinh tế - xã hội địa phương mà có yếu tố ảnh hưởng khác đến giá đất vùng ven đô thị tác động thị hố Ngồi ra, qua đánh giá nhận thấy có nhiều sách thị hoá TX Vị Thanh thời gian tới quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội TX Vị Thanh đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020 2030 Thực tế thị hố thị xã có nét bật, thị xã phấn đấu đến năm 2010 đạt tiêu chí quy chuẩn thị loại III Bên cạnh đó, đề tài đánh giá xu hướng biến động giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh thời gian tới bất ổn có khả tăng cao q trình thị hố ảnh hưởng lớn đến đặc điểm vùng ven đô mà đặc biệt giá đất nơi Dựa vào điều phân tích, đề tài phát mặt cịn tồn sách định giá tìm ngun nhân Từ đó, Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 49 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 đề số giải pháp phù hợp nhằm định giá, điều tiết quản lí giá đất vùng ven đô TX Vị Thanh thời gian tới tốt 6.2 KIẾN NGHỊ 6.2.1 Đối với công tác định giá, điều tiết quản lí giá đất  Cơng tác định giá, điều tiết quản lí giá đất nên ưu tiên hàng đầu  Nội dung định giá điều tiết giá đất nên thể lợi ích phát triển bền vững kinh tế - xã hội  Định giá quản lí giá đất nên đặt hệ thống phối hợp toàn diện  Định giá, điều tiết quản lí giá đất nên xem xét điều chỉnh thường xuyên 6.2.2 Đối với hệ thống chế sách  Củng cố hệ thống pháp lí: Nhà nước nên ban hành đầy đủ điều chỉnh điều luật cịn bất hợp lí kịp thời có đủ hướng dẫn tư vấn thực việc định giá, điều tiết quản lí giá đất Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu  Cải tổ nội dung định giá đất theo quy hoạch Luật Đất đai Luật Xây dựng sở đô thị nên xem xét đánh gia dựa tiêu chí tài nguyên, sử dụng đất đai, hạ tầng, môi trường, vốn đầu tư, cộng đồng, số lượng, chất lượng, kinh phí quy hoạch lấy từ vốn trung ương, tỉnh, doanh nghiệp  Phân chia rõ ràng vai trò lực lượng định giá đất nhà nước, tư vấn tư nhân tổ chức phi phủ  Định giá đất phải đánh giá điều chỉnh kịp thời: thường xuyên hàng năm; theo định kì năm theo nội dung kinh phí  Quản lí xây dựng thị: quản lí thực theo quy hoạch đầy đủ, chặt chẽ  Việc định giá đất nên công bố công khai tư vấn hướng dẫn Định giá đất nên phân chia theo tầng bậc cấp phép Định giá đất nên nhà nước nhân dân theo dõi Định giá đất nên lập kế hoạch quản lí thành phần tham gia thực định giá, điều tiết quản lí giá đất./ Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 50 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Nguyên & Mơi Trường khố 31 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: PGS.TS Nguyễn Hồng Thục (2007) “Sức ép q trình thị hố Việt Nam”, Nghiên cứu – Trao đổi, 14(134) Báo cáo tổng hợp “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang đến năm 2020” Uỷ ban nhân dân TX Vị Thanh (07/2007) Niên giám thống kê thị xã Vị Thanh năm 2007 Cục thống kê TX Vị Thanh (03/2008) Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 Chính phủ “Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất” Quyết định số 2422/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2007 Uỷ ban nhân dân tỉnh Hậu Giang việc “Phê duyệt Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thị xã Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang đến năm 2020” Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Nghị số 21/2008/NQ-HĐND ngày 11 tháng 07 năm 2008 Hội đồng nhân dân thị xã Vị Thanh “Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất chi tiết xã, phường thị xã Vị Thanh đến năm 2010” Nghị số 11/2007/NQ-HĐND ngày 25 tháng 12 năm 2007 Hội đồng nhân dân thị xã Vị Thanh việc “Xây dựng thị xã Vị Thanh trở thành đô thị loại III vào năm 2010” Cổng thông tin điện tử UBND tỉnh Hậu Giang: http://www.haugiang.gov.vn 10 Viện Kinh tế TP HCM: http://www.vienkinhte.hochiminhcity.gov.vn Tiếng Anh: 11 Cavailhes, J P Wavresky (2003) “Urban Influences on Periurban Farmland Prices”, European Review of Agricultural Economics, 30(3), PP.333–357 12 Livannis, G., C.B Moss, V.E Breneman R.F Nehring (2006) “Urban Sprawl and Farmland Prices”, American Journal of Agricultural Economics, 88(4), PP.915–929 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 51 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng câu hỏi vấn BẢNG CÂU HỎI Chúng sinh viên năm cuối Khoa Kinh tế & Quản trị Kinh doanh, Đại học Cần Thơ Chúng tiến hành nghiên cứu ảnh hưởng việc thị hố đến giá đất nơng nghiệp tỉnh/thành phố thuộc vùng Đồng sông Cửu Long để phục vụ cho đề tài tốt nghiệp Xin phép hỏi Anh (Chị) số câu hỏi ngắn cam đoan thông tin Anh (Chị) cung cấp sử dụng cho việc nghiên cứu đề tài Họ tên chủ hộ: 1.1 Tuổi: 1.2 Giới tính: Nam Nữ 1.3 Nghề nghiệp tại: 1.4 Thu nhập hàng tháng gia đình: triệu đồng 1.5 Trình độ học vấn: a Trên đại học b Đại học c Trung học d Chưa tốt nghiệp trung học Địa chỉ: Số nhà:liệu Trung tâm Học ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Ấp/Khóm: Xã/Phường/Thị trấn: Huyện/Quận/Thị xã/Thành phố: Tỉnh/Thành phố: Khu vực Anh (Chị) sinh sống thuộc dạng sau đây: (Chọn 5) 3.1 Khu dân cư túy 3.2 Khu thương mại 3.3 Khu công nghiệp 3.4 Khu vực nông nghiệp 3.5 Khác: Khu vực Anh (Chị) sống: (Chọn 2) 4.1 Tiếp giáp với đô thị 4.2 Không tiếp giáp với đô thị Nếu không tiếp giáp, cho biết khoảng cách đến đô thị : km (trong vòng km) Khu vực Anh (Chị) sống: (Chọn 5) 5.1 Đã quy hoạch thành khu thị hồn chỉnh 5.2 Đang quy hoạch thành khu đô thị 5.3 Không biết chắn có quy hoạch hay khơng 5.4 Khơng quy hoạch thành khu đô thị 5.5 Đã quy hoạch thành khu thị hồn chỉnh bị “treo” Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 52 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 Vui lịng cho biết diện tích đất Anh (Chị) thơng tin có liên quan sau: Diện Tiền thuế tích đất đất năm Năm Giá mua năm 2007 mua (1.000đ/m2) 2007 (1.000đ) (m2) Loại đất Chi phí chuyển đổi Giá đất thành năm 2007 đất thổ cư (1.000đ/m2) năm 2007 (1.000đ/m2) Thu nhập từ loại đất năm 2007 (1.000đ) 6.1 Đất thổ cư 6.2 Đất vườn 6.3 Đất ruộng 6.4 Đất trồng màu 6.5 Nuôi trồng TS 6.6 Khác: K Tổng cộng K K K K K Đất Anh (Chị) là: (Chọn 2) 7.1 Đất mặt tiền đường Nếu chọn câu 7.1, vui lòng cho biết: 7.1.1 Chiều rộng mặt đường mét 7.1.2 Loại đường: a Đường đất b Đường xi măng c Đường nhựa 7.2 Khơng phải đất mặt tiền Xin vui lịng cho biết khoảng cách nơi Anh (Chị) sống đến: Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Khoảng cách đến Khoảng cách (mét) Khoảng cách (mét) Khoảng cách đến 8.1 Trung tâm TP hay thị xã 8.6 Trường mẫu giáo, nhà trẻ gần 8.2 Chợ, siêu thị gần 8.7 Đường giao thơng 8.3 Trường cấp gần 8.8 Bệnh viện gần 8.4 Trường cấp gần 8.9 Bến xe khách gần 8.5 Trường cấp gần 8.10 Khu vui chơi, giải trí Vui lịng cho biết nhận xét Anh (Chị) khía cạnh sau nơi sống: (Chọn mức độ) Mức độ Mức độ Mức độ Mức độ 9.1 Ơ nhiễm nguồn nước Ít Vừa phải Nặng Rất nặng 9.2 Ơ nhiễm khơng khí Ít Vừa phải Nặng Rất nặng 9.3 Tiếng ồn Ít Vừa phải Ồn Rất ồn 9.4 An ninh An ninh Khá an ninh Kém an ninh Không an ninh Tốt Khá ổn định Khơng ổn định Chưa có Mạnh Vừa Yếu Chưa có 9.5 Nguồn điện 9.6 Nguồn nước sinh hoạt Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 53 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 10 Ở câu 9, chọn mức độ hay mức độ 4, xin vui lòng cho biết nguyên nhân: 10.1 Ô nhiễm nguồn nước: 10.2 Ô nhiễm khơng khí: 10.3 Tiếng ồn: 10.4 An ninh: 10.5 Nguồn điện: 10.6 Nguồn nước sinh hoạt: 11 Khi mua đất, Anh (Chị) sử dụng hình thức nào: (Chọn 2) 11.1 Tự thương lượng để mua 11.2 Thông qua trung gian 12 Quan hệ Anh (Chị) người bán: (Chọn 2) 12.1 Khơng có quan hệ 12.2 Có quan hệ quen biết 13 Khi mua đất, Anh (Chị) kỳ vọng giá đất tăng khoảng vòng năm sau đó: (Chọn khả năng) 13.1 Không kỳ vọng tăng 13.2 >0-10% 13.3 >10%-20% 13.4 >20%-30% 13.5 >30%-40% 13.6 >40%-50% 13.7 >50%-60% 13.8 >60%-70% 13.9 >70%-80% 13.10 >80%-90% 13.11 >90%-100% 13.12 >100% Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 54 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Ngun & Mơi Trường khố 31 Phụ lục 2: Kết xử lí phần mềm Eviews 5.1 Data descriptive statistics GIA DAT THU NHAP TIEP GIAP QUY HOACH KC THIXA CHIEU RONG AN NINH HINH THUC KV TANG Mean 901.3333 17755.56 1.488889 0.166667 1.745111 4.900000 1.300000 1.377778 4.277778 Median 695.0000 6100.000 1.000000 0.000000 0.000000 5.000000 1.000000 1.000000 2.000000 Maximum 2000.000 180000.0 2.000000 1.000000 4.580000 6.000000 2.000000 2.000000 12.00000 Minimum 400.0000 0.000000 1.000000 0.000000 0.000000 4.000000 1.000000 1.000000 1.000000 Std Dev 4.461425 3.584572 0.502677 0.374766 1.854200 0.765110 0.460825 0.487548 4.000078 Skewness 1.014495 3.179155 0.044455 1.788854 0.218888 0.169525 0.872872 0.504184 0.833662 Kurtosis 3.018292 12.84132 1.001976 4.200000 1.231967 1.742467 1.761905 1.254202 2.078061 Jarque-Bera 16.03534 514.7986 15.00001 53.40000 12.44096 6.361290 17.17687 15.24232 13.61227 Probability 0.000330 0.000000 0.000553 0.000000 0.001988 0.041559 0.000186 0.000490 0.001107 Sum 81120.00 1598000 134.0000 195.0000 157.0600 441.0000 117.0000 124.0000 1771484 1.14E+11 22.48889 12.50000 305.9872 52.10000 18.90000 21.15556 385.0000 Sum Sq Dev Observations 90 90 90 90 90 90 90 1424.056 90 90 Ước lượng OLS Dependent Variable: GIADAT Trung tâm Học liệu ĐH Cần Thơ @ Tài liệu học tập nghiên cứu Method: Least Squares Date: 04/01/09 Time: 23:24 Sample: 90 Included observations: 90 Variable Coefficient Std Error THUNHAP TIEPGIAP QUYHOACH KCTHIXA CHIEURONG ANNINH HINHTHUC KVTANG C 0.002406 -577.0706 -425.6348 -175.6395 99.57698 -134.8892 52.62901 28.98645 1491.760 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.614592 0.611689 124.8487 1262562 -557.4024 1.905289 0.000447 12.40670 5.672501 14.67941 17.94729 24.09080 10.78134 4.953645 20.57330 t-Statistic Prob 5.382477 -4.714371 34.47462 -5.064662 3.563028 -3.059351 1.709770 5.851538 7.400583 0.0000 0.0634 0.0065 0.0000 0.1348 0.0300 0.0732 0.0012 0.0000 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 901.3333 446.1425 12.58672 12.83670 131.9375 0.000000 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 55 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Luận văn tốt nghiệp Kinh Tế Tài Nguyên & Môi Trường khoá 31 White Heteroskedasticity Test White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared 3.077607 29.17386 Prob F(12,77) Prob Chi-Square(12) 0.001367 0.123712 Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/01/09 Time: 23:28 Sample: 90 Included observations: 90 Collinear test regressors dropped from specification Variable Trung Coefficient Std Error C -179287.1 150932.2 THUNHAP 0.490641 0.238394 THUNHAP ^2 -2.47E-06 1.47E-06 TIEPGIAP 121163.5 81029.66 QUYHOACH 1454.537 9126.784 KCTHIXA -67356.29 47298.82 KCTHIXA^2 8908.729 6725.763 CHIEURONG 45291.58 tâm Học liệu ĐH Cần 29019.50 Thơ @ Tài liệu học CHIEURONG^2 -2886.643 4574.819 ANNINH -4595.643 6815.802 HINHTHUC -4932.307 4880.336 KVTANG 3669.016 2999.575 KVTANG^2 -265.2363 232.2536 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 0.324154 0.218827 18811.72 2.72E+10 -1006.485 1.593592 t-Statistic Prob -1.187865 0.2385 2.058108 0.0430 -1.677213 0.0976 1.495299 0.1389 0.159370 0.8738 -1.424059 0.1585 1.324568 0.1892 0.640726 0.5236 tập nghiên cứu -0.630985 0.5299 -0.674263 0.5022 -1.010649 0.3153 1.223179 0.2250 -1.142012 0.2570 Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion F-statistic Prob(F-statistic) 14028.47 21284.09 22.65523 23.01632 3.077607 0.001367 Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn GVHD: TS Lê Khương Ninh Trang 56 SVTH: Nguyễn Minh Quân C.33.44.55.54.78.65.5.43.22.2.4 22.Tai lieu Luan 66.55.77.99 van Luan an.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.C.33.44.55.54.78.655.43.22.2.4.55.22 Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an.Tai lieu Luan van Luan an Do an Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhd 77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77.77.99.44.45.67.22.55.77.C.37.99.44.45.67.22.55.77t@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn.Stt.010.Mssv.BKD002ac.email.ninhddtt@edu.gmail.com.vn.bkc19134.hmu.edu.vn