Tiểu luận bộ môn kinh tế lượng ứng dụng đề tài các yếu tố tác động đến giá nhà ở việt nam

ĐẠI HỌC UEH TRƯỜNG KINH TẾ, LUẬT VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC KHOA KINH TẾ BÀI TIỂU LUẬN BỘ MÔN : KINH TẾ LƯỢNG ỨNG DỤNG ĐỀ TÀI: CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở VIỆT NAM Nguyễn Thị Ngọc Bích 31211020800 Võ Trần Ngọc Dung Liêu Lê Quý Mai Nguyễn Thị Anh Thư Lê Kim Quyên Mã lớp học phần 31211025729 31211020952 31211023295 31211023622 23D1ECO50106701 Tóm tắt đề tài: Nghiên cứu xem xét yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở hộ gia đình tại Việt Nam thơng qua việc sử dụng mơ hình định giá Hedonic liệu VHLSS 2018 "Điều tra mức sống hộ gia đình 2018" - MUC2V.dta, MUC2X.dta, MUC4A.dta, MUC7.dta Bài nghiên cứu chứng minh yếu tố như: thời gian đến sở ý tế, thời gian đến nơi làm việc, thời gian đến trường học, tổng diện tích sàn, loại nhà, giá trị đất chi phí hồn thành, có ảnh hưởng đáng kể đến giá ngơi nhà Từ khóa: giá nhà hộ gia đình, mơ hình định giá Hedonic Các từ viết tắt: VHLSS - Vietnam Houshold Living Standard Survey TP Hồ Chí Minh, ngày tháng 06 năm 2023 I PHẦN GIỚI THIỆU : 1.1 Lý vấn đề : Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam phát triển mạnh mẽ khiến cho sự mở rộng của các khu đô thị và nhu cầu nhà ngày tăng cao Tuy nhiên, mức thu nhập bình qn người dân thị lớn chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà Theo thống kê Numbeo tỷ lệ giá nhà/thu nhập bình quân ở Việt Nam cao so với thế giới Cụ thể hai thành phố lớn Việt Nam TP Hồ Chí Minh Hà Nội có tỷ lệ giá nhà/ thu nhập bình qn 34,3 lần 18,6 lần; xếp thứ 12 44 bảng xếp hạng Tuy nhiên, tỷ lệ sở hữu nhà người dân Việt Nam cao Theo kết Tổng điều tra dân số nhà năm 2019 Tổng cục Thống kê, nước có 88,1% hộ gia đình sở hữu nhà riêng.  Điều cho thấy, người dân thích sở hữu nhà riêng Hơn thế, nhu cầu nhà ngày thăng cấp Theo thống kê Tổng cục thống kê, tỷ lệ nhà tạm tính nước có xu hướng giảm qua năm, cụ thể năm 2008 nước có 13,1% hộ có nhà tạm đến năm 2016 cịn 2,6% năm 2018 1,7%, thay vào gia tăng loại nhà biệt thự kiên cố khác Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ: “Thị trường nhà đất phát triển “vũ bão" năm qua Nhu cầu gia tăng tình trạng “đói cung” vướng mắc pháp lý chưa tháo gỡ triệt để Cộng hưởng phát triển hệ thống hạ tầng, giao thông, đường xá thuận tiện, đất đai ngày lại tích lũy thêm giá trị nội tại, khiến giá nhà tăng vọt với tốc độ kỷ lục” Vậy nên, việc hiểu rõ yếu tố tác động đến giá nhà cũng xem xét rủi ro tiềm ẩn bong bóng đầu vấn đề khả chi trả nhà của các cá nhân gia đình cần thiết.  Việc giá nhà biến động phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, yếu tố xét đến vị trí bất động sản, loại bất động sản hay thời gian bất động sản tiếp cận đến tiện ích,   Xuất phát từ vấn đề đó, nhóm lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Các yếu tố tác động đến giá nhà Việt Nam” nhằm xác định phân tích yếu tố chủ yếu tác động đến giá mua nhà Dựa điều đó, đưa số gợi ý chiến lược tiếp thị phát triển nhà phù hợp hơn, cung cấp nhà đáp ứng nhu cầu nhiều nhóm người khác Ngoài ra, hiểu yếu tố tác động đến giá nhà giúp nhà hoạch định sách đưa định sáng suốt liên quan đến việc sử dụng đất, phát triển sở hạ tầng cung cấp dịch vụ thiết yếu góp phần tạo thành phố đáng sống hơn, thúc đẩy tiếp cận công với nhà thúc đẩy hoạt động phát triển đô thị bền vững 1.2 Mục tiêu nghiên cứu : Nghiên cứu nhằm xác định phân tích yếu tố chủ yếu tác động đến giá nhà Việt Nam Bằng cách tìm hiểu phân tích yếu tố này, nghiên cứu cung cấp thơng tin hữu ích cho nhà phát triển nhà đầu tư bất động sản, giúp họ hiểu rõ yếu tố tác động đến giá nhà áp dụng chiến lược tiếp thị phát triển nhà phù hợp; cung cấp thông tin hữu ích cho người mua nhà có nhìn tổng quan yếu tố tác động đến giá nhà, từ đưa định lựa chọn mua nhà phù hợp với nhu cầu II CƠ SỞ LÝ THUYẾT: Một số nghiên cứu đề tài mà nhóm định nghiên cứu: Nghiên cứu Opoku & Muhmin (2010) đã chỉ đặc điểm nhà yếu tố liên quan tác động vô quan trọng ảnh hưởng đến định người mua nhà Đặc điểm của nhà ở có thể xét ở mặt: Diện tích, Thiết kế, Chất lượng xây dựng, Khả bán lại, Tính pháp lý Ngoài ra, nó còn gắn liền với yếu tố đáp ứng nhu cầu mặt vật chất tinh thần sống ngày như: Các hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Chất lượng tiện nghi tốt giá thành nhà cao Nghiên cứu “The impact of location on housing prices: applying the Artificial Neural Network Model as an analytical tool” của Laura Fernandez-Duran và các cộng sự chỉ rằng bất động sản tọa lạc trung tâm đô thị hay vùng có giá trị lớn bất động sản loại nằm ven vùng trung tâm, tức giá nhà thấp càng xa trung tâm Theo Tan (2012) yếu tố môi trường xung quanh vấn đề an ninh, nhiễm khí hậu, mơi trường, trật tự an ninh xã hội nằm phạm vi tốt nhận hài lịng cao từ khách hàng Giá nhà khu vực có xu hướng tăng lên mà mật độ dân số nơi tăng cao tốc độ học dân số (sự chênh lệch số người xuất cư nhập cư) tăng Ngoài ra, yếu tố khác vùng chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh tập quán người dân khu vực ảnh hưởng đến giá nhà Nghiên cứu của Wen (2005) sử dụng phương pháp phân tích HPM thị trường nhà Hàn Châu, Trung Quốc và dựa 290 nhà khảo sát cho thấy diện tích sàn, mức độ trang trí, tầng nhà ở, nhà để xe, tầng áp mái, môi trường, cộng đồng quản lý, sở vui chơi giải trí, điều kiện giao thông, thời gian giao dịch tiêu chí có ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà Kết nghiên cứu của Bajari Kahn (2007) sử dụng mơ hình HPM dựa nguồn liệu nhà thành phố Los Angeles từ năm 2000 đến 2003 cho thấy người dân sẵn lòng trả mức giá cao để tránh lại xa hơn, ngược lại mức giá thấp người dân sẵn lòng trả để có mảnh đất ngơi nhà lớn III PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU: 3.1: Mơ hình kinh tế: Đề tài sử dụng phương pháp phân tích Hedonic Price Model (HPM) - mơ hình giá thụ hưởng để xây dựng hàm hồi quy giá nhà Mô hình chịu phụ thuộc của biến số độc lập bao gồm: Giá trị đất, Chi phí hồn thành ngơi nhà, Loại nhà, Tổng diện tích ở, Thời gian đến nơi làm việc, Thời gian đến sở y tế gần nhất, Thời gian đến trường Một số nghiên cứu sử dụng mơ hình Hehodic Price Model : Megbolugbe, Isaac F (1989) “A Hedonic Index Model: The Housing Market of Jos, Nigeria,”Urban Studies 26, 486–494 Bajic, Vladimir (1983) “The Effects of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto,”Urban Studies 147–158 Selim, S (2008) Determinants of house prices in Turkey: A hedonic regression model Doğuş Üniversitesi Dergisi, 9(1), 65-76 Selim, H (2009) Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression versus artificial neural network Expert Systems with Applications, 36(2), 2843–2852 doi:10.1016/j.eswa.2008.01.044 Oktay, E., Karaaslan, A., Alkan, Ö., & Çelik, A K (2014) Determinants of housing demand in the Erzurum province, Turkey International Journal of Housing Markets and Analysis Điểm mạnh mơ hình Hedonic Price Model (HPM) thường được dùng để đánh giá dịch vụ môi trường mà diện ảnh hưởng trực tiếp đến số giá thị trường Theo mợt cách tổng qt, giá ngơi nhà (có thể bao gồm vật liệu nhà) mơ hình Hedonic phụ thuộc vào đặc trưng ngơi nhà vị trí so với trung tâm, gần đường, gần khu tiện ích giá trị cơng trình ngơi nhà diện tích nhà, số phịng ngủ, số tầng, Mục tiêu mơ hình xác định biến đợng giá miếng đất dựa vào đặc trưng nói 3.2: Mơ hình hồi quy tổng qt: - Xây dựng mơ hình hồi quy: THỜI GIAN ĐI ĐẾN CƠ SỞ Y TẾ GẦN NHẤT THỜI GIAN ĐI ĐẾN NƠI LÀM VIỆC TỔNG DIỆN TÍCH Ở THỜI GIAN ĐI ĐẾN TRƯỜNG HỌC LOẠI NHÀ GIÁ NHÀ CHI PHÍ HỒN THÀNH NGƠI NHÀ GIÁ TRỊ ĐẤT Hình 1: Mơ hình hồi quy Để kiểm tra ảnh hưởng biến độc lập lên biến phụ thuộc, viết vận dụng sở lý thuyết đề xuất dạng mơ hình toán nghiên cứu sau: gno = β0 + β1.tgyt+ β2.tglv + β3.tgth + β4.dto + β5.ln + β6.gtd + β7.cpht - Các biến nghiên cứu bao gồm: Ký hiệu biến Mô tả biến Đo lường Đơn vị Biến phụ thuộc gno Giá nhà Liên tục Nghìn đồng Biến độc lập tgyt Thời gian đến sở y tế gần Liên tục Phút tglv Thời gian đến nơi làm việc Liên tục Phút tgth Thời gian đến trường học Liên tục Phút dto Tổng diện tích ở Liên tục m2 Ngơi nhà chính thuộc loại nhà nào: = Nhà kiểu biệt thự = Nhà kiên cố khép kín ln = Nhà kiên cố khơng khép kín Phân loại = Nhà bán kiên cố = Nhà tạm khác gtd Giá trị đất Liên tục Nghìn đồng cpht Chi phí hồn thành ngơi nhà Liên tục Nghìn đồng Bảng : Các biến mơ hình 3.3: Dữ liệu đề tài: Dữ liệu cho nghiên cứu lấy từ MUC2V, MUC2X, MUC3A, MUC4A và MUC7 liệu VHLSS 2018 (Household Living Standards Survey) thu thập từ điều tra mức sống hộ gia đình Việt Nam GSO - Tổng cục Thống kê quốc gia Việt Nam thực hai năm lần Mục đích khảo sát mức sống nhằm theo dõi giám sát cách có hệ thống mức sống tầng lớp dân cư Việt Nam, giám sát, đánh giá việc thực chiến lược tồn diện tăng trưởng xóa đói giảm nghèo, góp phần đánh giá kết thực mục tiêu thiên niên kỷ (MDGs) mục tiêu phát triển bền vững (SDGs) mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam Khảo sát mức sống tổ chức, triển khai theo nội dung phương án quy trình sản xuất thông tin thống kê cấp cao IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU: 4.1: Thống kê mô tả: Các kết nghiên cứu thực phần mềm R Studio gồm biến phụ thuộc (gno), biến độc lập (tgyt, tgth, tglv, dto, gtd, cpht, ln) với 20027 mẫu quan sát Số Biến quan sát Trung Độ lệch Nhỏ bình chuẩn Lớn Biến phụ thuộc gno, Giá nhà (triệu đồng) 20027 1007070.97 3113346.09 -1 80000000 20027 720 Biến độc lập tglv, Thời gian đến nơi làm việc (phút) 19.89 26.59 tgth, Thời gian đến trường học 20027 13.83 16.34 660 20027 21.72 13.37 59 dto, Tổng diện tích ở (m2) 20027 94.80 60.79 14 500 gtd, Giá trị đất (triệu đồng) 20027 758114.67 2879092.84 -1 78000000 20027 207487.59 303535.61 -1 4000000 20027 3.45 0.94 193 0.01 0.10 4609 0.23 0.42 2288 0.11 0.32 11771 0.59 0.49 (phút) tgyt, Thời gian đến sở y tế gần (phút) cpht, Chi phí hồn thành ngơi nhà (triệu đồng) ln, nhà thuộc loại     = nhakieubietthu, nhà kiểu biệt thự     = nhakiencokhepkin, nhà kiên cố khép kín     = nhakiencokhongkhepkin, nhà kiên cố khơng khép kín     = nhabankienco, nhà bán kiên cố     = nhatamvakhac, nhà tạm khác 1166 Bảng 2: Kết quả thống kê mô tả biến Theo khảo sát, giá nhà trung bình 1,007,071 nghìn đồng (khoảng tỷ đồng), giá nhà cao lên đến 80,000,000 nghìn đồng (80 tỷ đồng) Thời gian để đến trường học hộ gia đình nằm khoảng nhỏ phút đến lớn 660 phút (11 giờ) Thời gian đến sở y tế gần dao động từ đến 59 phút thời gian trung bình để đến sở y tế gần 20027 mẫu quan sát gần 22 phút Thời gian đến nơi làm việc trung bình gần 20 phút, nhiên độ lệch chuẩn thời gian đến nơi làm việc lớn ~ 27 phút cho thấy đa dạng thời gian đến chỗ làm Thời gian lâu đến nơi làm việc 720 phút (12 giờ) thời gian nhanh đến nơi làm việc phút Tổng diện tích nhà dao động từ 14m đến 500m Giá trị đất trung bình 758,114 nghìn đồng (khoảng 758 triệu 2 đồng) có hộ sở hữu đất với giá trị đất cao lên đến 78,000,000 nghìn đồng (78 tỷ đồng) Chi phí để hồn thành ngơi nhà trung bình 207,487 nghìn đồng (207.5 triệu đồng) chi phí cao để hồn thành ngơi nhà 4,000,000 nghìn đồng (4 tỷ đồng) Trong 20027 nhà, có 193 nhà biệt thự, 4609 nhà kiên cố khép kín, nhà kiên cố khơng khép kín 2288 căn, nhà bán kiên cố 11771 1166 lại nhà tạm loại nhà khác 4.2: Phân tích Bivariate: Quan sát tương quan thời gian đến sở y tế gần nhất, thời gian đến nơi làm việc, thời gian đến trường học, tổng diện tích ở, giá trị đất, chi phí hồn thành ngơi nhà giá nhà thơng qua đồ thị scatter Hình : Sự tương quan thời gian đến sở y tế gần với giá nhà Hình : Sự tương quan thời gian đến trường học với giá nhà 10 Hình : Sự tương quan thời gian đến nơi làm việc với giá nhà Hình : Sự tương quan tổng diện tích với giá nhà 11 Hình : Sự tương quan giá trị đất với giá nhà Hình : Sự tương quan chi phí hồn thành ngơi nhà với giá nhà 12 4.3: Kết hồi quy: Kết mô hình hồi quy thể bảng … cho thấy biến sở y tế gần (tgyt) có ý nghĩa thống kê mức 1%, diện tích (dto), giá trị đất (gtd), chi phí hồn thành(cpht), nhà kiểu biệt thự (nhakieubietthu), nhà kiên cố khép kín (nhakiencokhepkin) có ý nghĩa thống kê mức 0.1%, biến nhà kiên cố khơng khép kín (nhakiencokhongkhepkin) có ý nghĩa thống kê mức ý nghĩa 1% Trong mơ hình này, biến thời gian đến nơi làm việc (tglv), thời gian đến trường học (tgth) biến giả nhà bán kiên cố (nhabankienco) khơng có ý nghĩa thống kê Tuy nhiên Rsquare R-square hiệu chỉnh tương đương 0.993, tức 99.3% biến thiên giá trị nhà phụ thuộc vào biến đưa vào mơ hình, nói cách khác độ phù hợp mơ hình cao Mơ hình hồi quy Biến Hệ số hồi quy Sai số chuẩn 11600 8810.0 tgyt -436.5** 136.3 tglv -21.17 68.54 tgth 99.14 111.50 dto 490.60*** 39.19 gtd 1.045*** 0.0006922 cpht 0.6580*** 0.007931 Hệ số chặn Biến độc lập 13 nhakieubietthu 488600.0*** 21150.0 nhakiencokhepkin 67150.0*** 9037.0 nhakiencokhongkhepkin 26040.0** 9383.0 9786.0 7936.0 nhabankienco X gno R2 0.9932 Số quan sát 20027 Ghi chú: *** có ý nghĩa thống kê 0.1%; ** có ý nghĩa thống kê 1%; * có ý nghĩa thống kê 5% Bảng 3: Kết hồi quy mơ hình hồi quy Từ kết bảng ta kết luận: Trong trường hợp giá trị biến khác khơng thay đổi, tính trung bình, thời gian đến sở y tế gần tăng thêm phút giá nhà giảm 436.5 nghìn đồng; tổng diện tích ngơi nhà tăng thêm m2 giá nhà tăng thêm 490.6 nghìn đồng; giá trị đất tăng thêm nghìn đồng giá nhà tăng thêm 1.045 nghìn đồng; chi phí hồn thành ngơi nhà tăng thêm nghìn đồng giá trị nhà tăng thêm 0.658 nghìn đồng; loại nhà nhà kiểu biệt thự giá cao loại nhà tạm khác 488,600 nghìn đồng (488.6 triệu đồng); loại nhà nhà kiên cố khép kín giá cao nhà tạm khác 67,150 nghìn đồng ( 67.15 triệu đồng); loại nhà nhà kiên cố khơng khép kín giá cao nhà tạm khác 26,040 nghìn đồng (26.04) triệu đồng Kiểm định VIF Biến Kết 14 tgyt 1.007581 tglv 1.006666 tgth 1.007105 dto 1.720445 gtd 1.204156 cpht 1.757028 nhakieubietthu 1.294162 nhakiencokhepkin 4.386372 nhakiencokhongkhepkin 2.701289 nhabankienco 4.626266 Bảng : Kết kiểm định VIF cho mơ hình hồi quy Một những vấn đề thường xảy thực hiện mô hình hồi quy đó chính là hiện tượng đa cộng tuyến Để kiểm tra mô hình có đa cộng tuyến hay không, ta sử dụng kiểm định VIF Kết quả đạt được sau thực hiện VIF là tất cả các hệ số đều nhỏ 5, đồng nghĩa mô hình không có đa cộng tuyến Data: model BP = 4164.5 df = 55 p-value < 2.2e-16 15 Bảng : Kết kiểm định White Kiểm định White lại cho mơ hình hồi quy kết p-value bé 1%, có nghĩa mơ hình có phương sai thay đổi Để khắc phục phương sai thay đổi, ta sử dụng sai số chuẩn mạnh (robust standard errors) Sau khắc phục: Mơ hình Linear Regression Biến p-value = 2.2e-16 Hệ số hồi quy Sai số chuẩn Hệ số chặn 11598 6497.1 tgyt -436.49** 99.716 tglv -21.168 39.779 tgth 99.139 71.87 dto 490.59*** 66.257 gtd 1.0448*** 0.0065875 cpht 0.65800*** 0.020318 nhakieubietthu 488580.0*** 67710.0 Biến độc lập 16 nhakiencokhepkin 67149.0*** 11111.0 nhakiencokhongkhepkin 26038.0** 6283.4 nhabankienco 9786.30 5369.1 Ghi chú: *** có ý nghĩa thống kê 0.1%; ** có ý nghĩa thống kê 1%; * có ý nghĩa thống kê 5% Bảng 5: Kết hồi quy sau khắc phục phương sai thay đổi Dựa vào kết bảng ta thấy biến có ý nghĩa thống kê trừ biến tglv, tgth biến giả nhabankienco; biến tgyt, nhakiencokhongkhepkin có ý nghĩa thống kê mức 1%, lại biến dto, gtd, cpht, nhakieubietthu nhakiencokhepkin có ý nghĩa thống kê mức 0.1% Ta kết luận trường hợp biến khác khơng thay đổi, tính trung bình, thời gian đến sở y tế gần tăng thêm phút giá nhà giảm 436.49 nghìn đồng; tổng diện tích ngơi nhà tăng thêm m2 giá nhà tăng thêm 490.59 nghìn đồng; giá trị đất tăng thêm nghìn đồng giá nhà tăng thêm 1.0448 nghìn đồng; chi phí hồn thành ngơi nhà tăng thêm nghìn đồng giá nhà tăng thêm 0.658 nghìn đồng; loại nhà nhà kiểu biệt thự giá cao nhà tạm khác 488,580 nghìn đồng (488.58 triệu đồng); loại nhà nhà kiên cố khép kín giá cao nhà tạm khác 67,149 nghìn đồng ( 67.149 triệu đồng); loại nhà nhà kiên cố khơng khép kín giá cao nhà tạm khác 26,038 nghìn đồng (26.038 triệu đồng) 4.4 Kiểm định chi - square : 4.4.1 Kiểm định chi - square độc lập hai biến gno dto: X-squared df p-value 628994 62916