một số vấn đề lý luận về đầu t phát triển
Khái niệm đầu t và đầu t phát triển
Đầu t là một hoạt động cơ bản tồn tại tất yếu và có vai trò quan trọng trong bất kì nền kinh tế -xã hội nào Do vậy nó không phải là khái niệm mới đối với nhiều ngời, tuy nhiên thuật ngữ này lại đợc hiểu rất khác nhau nh: Đầu t là phải bỏ ra một một cái gì đó vào một việc nhất định để thu lại một lợi ích trong tơng lai, hay Đầu t là hoạt động sản xuất kinh doanh để thu lợi nhuận.
Thậm chí đầu t còn đợc sử rộng rãi nh câu cửa miệng để nói lên sự chi phí về thời gian, sức lực và tiền bạc vào mọi hoạt động của con ngời trong cuéc sèng
Mặc dù còn rất nhiều quan điểm khác nhau về vấn đề này nhng, có thể đa ra một khái niệm cơ bản, mang tính khái quát cao và đợc nhiều ngời thừa nhận đó là: “Đầu tĐầu t nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại (nh tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ ) để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết quả đó”
Khái niệm đầu t ở trên tuy đầy đủ nhng cha phản ánh rõ phạm vi cũng nh đối tợng của nó Sở dĩ vậy vì có nhiều hoạt động chỉ đem lại lợi ích cho từng cá nhân hay đơn vị bỏ tiền ra mà không đem lại lợi ích cho toàn Bộ nền kinh tế do vậy hoạt động đó không phải là đầu t nếu xét trên góc độ cả xã hội Yếu tố quyết định sự phát triển nền sản xuất xã hội, là chìa khóa của sự tăng trởng không phải đầu t nói chung mà phải cụ thể là đầu t phát triển Do vậy cần phải hiểu rõ khái niệm này: Đầu t phát triển là sự hy sinh giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra các tài sản mới cho nền kinh tế Sự ra đời và hoạt động của các tài sản này không những duy trì mà còn làm tăng thêm tiềm lực mới cho xã hội.
Nói nh vậy không có nghĩa là các hoạt động đầu t khác là không cần thiết, nh- ng vai trò của nó chỉ đợc thực sự đợc thể hiện khi tồn tại công cuộc đầu t phát triÓn trong nÒn kinh tÕ Cô thÓ: Đầu t tài chính là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra cho vay hoặc mua các chứng chỉ có giá để hởng lãi suất Tài sản bỏ ra ở đây chính là tiền và loại đầu t này không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng nó vai trò đặc biệt quan trọng với t cách là nguồn cung cấp vốn cho đầu t phát triển. Đấu t thơng mại là hoạt động trong đó ngời có tiền bỏ tiền ra để mua hàng hóa và sau đó bán với giá cao hơn nhằm thu lợi nhuận do chênh lệch giá khi mua và khi bán Loại đầu t này cũng không tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế nhng lại có tác dụng thúc đẩy quá trình lu thông của cải, vật chất do đầu t phát triển tạo ra.
Nh vậy đầu t phát triển mới là hoạt động cơ bản và mục đích mà mọi nền kinh tế hớng tới .Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và các kết cấu hạ tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ và bồi d - ỡng đào tạo nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động của các tài sản nhằm duy trì tiềm lực hoạt động của các cơ sở đang tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế - xã hội.
Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
2.1 Đặc điểm của đầu t phát triển
Nh ở phần trên chúng ta đã phân biệt đợc ba loại hình đầu t theo tiêu thức bản chất và phạm vi lợi ích do đầu t đem lại Ngoài ra đầu t phát triển còn có một số đặc điểm khác với đầu t tài chính và đầu t thơng mại đợc thể hiện ở những khía cạnh sau:
Vốn đầu t (tiền, vật t, lao động) cần huy động cho một công cuộc đầu t là rất lớn.
Thời gian cần thiết cho một công cuộc đầu t rất dài do đó vốn đầu t phải nắm khê đọng lâu, không tham gia vào quá trình chu chuyển kinh tế vì vậy trong suốt thời gian này nó không đem lại lợi ích cho nền kinh tÕ.
Thời gian vận hành các kết quả đầu t cho đến khi thu hồi đủ vốn đã bỏ ra hoặc thanh lý tài sản do vốn đầu t tạo ra thờng là vài năm, có thể là hàng chục năm và có nhiều trờng hợp là vĩnh viễn.
Nếu các thành quả của đầu t là các công trình xây dựng thì nó sẽ đợc sử dụng ở ngay tại nơi đã tạo ra nó.
Các kết quả, hiệu quả đầu t phát triển chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố không ổn định trong tự nhiên, trong hoạt động kinh tế - xã hội nh: Điều kiện địa lý, khí hậu, cơ chế chính sách, nhu cầu thị trờng quan hệ quốc tế dẫn đến có độ mạo hiểm cao.
Do những đặc điểm trên mà đầu t phát triển thờng thu hút sự tham gia của toàn xã hội và ảnh hởng lớn đến sự trạng thái ổn định hay phát triển của xã hội đó.
2.2 Vai trò của đầu t phát triển trong nền kinh tế
Tất cả các lý thuyết kinh tế từ trớc đến nay, từ cổ điển đến hiện đại đều coi đầu t phát triển là nhân tố quan trọng để phát triển kinh tế, là chìa khoá cho sự tăng trởng Vốn đầu t luôn là một biến số quan trọng trong hàm sản xuất trong mọi mô hình kinh tế Vai trò của đầu t phát triển đợc xem xét trên hai góc độ nÒn kinh tÕ.
2.2.1 Đầu t trên giác độ toàn Bộ nền kinh tế.
* Đầu t phát triển vừa tác động đến tổng cung vừa tác động đến tổng cầu của nền kinh tế.
Thứ nhất: Đầu t tác động đến tổng cầu
Trong tổng cầu của nền kinh tế quốc dân, đầu t là một yếu tố chiếm tỷ trọng lớn, theo số liệu của ngân hàng thế giới, đầu t thờng chiếm khoảng từ 24% - 28% trong cơ cấu tổng cầu của tất cả các nớc trên thế giới và tác động của đầu t đến tổng cầu là ngắn hạn.
0 QE’’ Q Điều này có nghĩa là trong thời gian thực hiện đầu t và khi tổng cung cha tăng (các kết quả đầu t cha phát huy tác dụng) sự tăng lên của tổng cầu làm cho sản lợng cân bằng tăng theo và giá cả các đầu vào tăng Điều này đợc thể hiện qua đồ thị số 01.
Công thức tổng cầu nền kinh tế mở.
Trong đó AD: Tổng cầu;
C: Chi tiêu của hộ gia đình:
I: Chi tiêu của doanh nghiệp ;
G: Chi tiêu của chính phủ
EX - IM: là xuất khẩu ròng.
Nh vậy, đầu t của các doanh nghiệp và một phần chi tiêu của chính phủ (đầu t của chính phủ) là một Bộ phận trong tổng cầu nền kinh tế Tuy nhiên sự tác động của đầu t đến tổng cầu nền kinh tế là trong ngắn hạn, trong thời gian thực hiện đầu t trong khi tổng cung cha thay đổi (các kết quả đầu t cha phát huy các kết quả).
Thứ hai: Đầu t tác động đến tổng cung
Khi các kết quả của đầu t phát huy tác dụng, các năng lực mới đi vào hoạt động thì tổng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản lợng tiềm năng tăng lên từ QE lên QE, giá sản phẩm giảm xuống từ PE - PE, sản lợng tăng, giá cả giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lợt mình lại tiếp tục kích thích sản xuất hơn nữa sản xuất phát triển là nguồn gốc cơ bản để tăng tích luỹ phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho ngời lao động, nâng cao đời sống của mọi thành viên trong xã hội Điều này đợc thể hiện qua hình sè 01.
Khi cha đầu t đờng tổng cầu là AD và điểm cân bằng tại E.
Sau đầu t đờng tổng cầu dịch chuyển từ AD - AD và tổng cung AS ch’ và tổng cung AS ch a kịp tăng Do vậy, giá tăng từ P E lên P E ’ và tổng cung AS ch và điểm cân bằng mới là E’ và tổng cung AS ch
* Đầu t có tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Sự tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với tổng cầu và đối với tổng cung của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ sự ổn định của nền kinh tế của mọi quốc gia. Đầu t luôn tác động hai mặt tích cực và tiêu cực.
Thứ nhất: Tăng đầu t sẽ có tác động
Tích cực: Tăng đầu t sẽ tạo việc làm, giảm thất nghiệp, nâng cao đời sống, giảm tệ nạn xã hội.
Tiêu cực: Tăng đầu t sẽ phải chi một lợng tiền lớn, nếu tăng qúa mức sẽ dẫn đến tình trạng tiền đang lu hành bị mất giá (lạm phát) dẫn đến tăng giá cả những sản phẩm có liên quan làm cho sản xuất bị đình trệ.
Thứ hai: Giảm đầu t sẽ có tác động
Tích cực: Giảm đầu t thì lợng tiền chi ra ít nên sẽ giảm lạm phát, giá cả đời sống ổn định, tệ nạn xã hội giảm đi.
Tiêu cực: Giảm đầu t sẽ giảm việc làm, tăng thất nghiệp ảnh hởng đến đời sống xã hội.
Nh vậy trong điều hành vĩ mô nền kinh tế, các nhà hoạt động chính sách cần thấy hết tác động hai mặt này để đa ra các chính sách nhằm hạn chế các tác động xấu, phát huy tác động tích cực, duy trì đợc sự ổn định của toàn Bộ nền kinh tÕ.
* Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng và phát triển kinh tế.
Theo kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế cho thấy, nếu một quốc gia muốn giữ tốc độ tăng trởng GDP ở mức trung bình 8% - 10% thì tỷ lệ đầu t phải đạt từ 15% - 20% tuỳ thuộc và hệ số ICOR của quốc giá đó Hệ số ICOR phản ánh suất đầu t tính cho một đơn vị GDP tăng thêm - ICOR là tên viết tắt của từ tiếng anh “Đầu ttỷ suất vốn GDP” Icremental Capital Output Ration - Hệ số ICOR đợc tính theo công thức sau:
ICOR Từ đó suy ra: mức tăng GDP Nếu ICOR không đổi, mức tăng GDP hoàn toàn phụ thuộc vào vốn đầu t.
Hệ số ICOR của mỗi nớc phụ thuộc vào nhiều nhân tố, thay đổi theo trình độ phát triển kinh tế và cơ chế chính sách trong nớc.
* Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Vốn đầu t và các nguồn hình thành vốn đầu t
Trên thế giới hiện tồn tại một số khái niệm, định nghĩa không hoàn toàn giống nhau về vốn đầu t Tuy nhiên nếu xét theo nguồn hình thành và mục tiêu sử dụng ta có khái niệm vốn đầu t nh sau:
Vốn đầu t là tiền tích lũy của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ, là tiền tiết kiệm của dân c và vốn huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử dụng trong quá trình tái sản xuất xã hội, nhằm duy trì tiếm lực sẵn có và tạo tiềm lực mới cho nền sản xuất xã hội.
3.2 Các nguồn hình thành vốn đầu t
Vốn đầu t đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau, của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài nớc, cụ thể là
Ngân sách Nhà nớc: Bao gồm thu từ các nguồn tích luỹ trong nớc
(thuế, phí, lệ phí, trích nộp khấu hao của các doanh nghiệp có vốn Nhà nớc, phát hành trái phiếu kho bạc, trái phiếu công trình, công trái quốc gia ) và các nguồn thu trong nớc (các khoản vay, viện trợ của các chính phủ, các tổ chức quốc tế cho chính phủ Việt Nam )
Vốn tín dụng u đãi đầu t của Nhà nớc: Do tổng cục đầu t phát triển và ngân hàng Đầu t phát triển quản lý bao gồm.
Vốn ngân sách hàng năm dành cho đầu t xây dựng cơ bản.
Vốn huy động theo chủ trơng của chính phủ.
Vốn vay nớc ngoài của chính phủ và các nguồn viện trợ dành cho đầu t phát triển.
Vốn thu hồi nợ vay (gồm gốc và một phần lãi vay) các công trình tín dụng u đãi của Nhà nớc đã đầu t trớc đây nay đến hạn trả nợ
Các nguồn vốn khác theo quy định của chính phủ.
Vốn tín dụng thơng mại (là nguồn vốn mà các doanh nghiệp vay thẳng qua hệ thống ngân hàng thơng mại).
Vốn tự huy động của các doanh nghiệp (vốn sẵn có, khấu hao tài sản cố định và lợi nhuận đợc phép giữ lại
Vốn cổ phần hoá các doanh nghiệp Nhà nớc.
Vốn tích luỹ của dân c đợc đầu t vào các doanh nghiệp t nhân và các hình thức kinh doanh cá thể khác.
Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI)
Là vốn của các doanh nghiệp và cá nhân nớc ngoài đầu t sang các nớc khác và trực tiếp quản lý hoặc tham gia quản lý quá trình sử dụng và thu hồi số vốn bỏ ra Vốn này thờng không đủ lớn để giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t Tuy nhiên, với vốn đầu t trực tiếp, nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t đem vào góp vốn và sử dụng), trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất theo đờng ngoại thơng, vì lý do cạnh tranh hay cấm vận nớc nhận đầu t; học tập đợc kinh nghiệm quản lý; tác phong làm việc theo lối công nghiệp của nớc ngoài; gián tiếp có chỗ đứng trên thị trờng thế giới; nhanh chóng đợc thế giới biết đến thông qua quan hệ làm ăn với nhà đầu t Nớc nhận đầu t trực tiếp phải chia sẻ lợi ích kinh tế do đầu t đem lại với ngời đầu t theo mức độ góp vốn của họ Vì vậy, có quan điểm cho rằng đầu t trực tiếp sẽ làm cạn kiệt tài nguyên của nớc nhËn ®Çu t.
Vốn đầu t gián tiếp nớc ngoài
Là vốn của chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ chức phi chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn lại, viện trợ không hoàn lại,cho vay u đãi với thời gian dài và lãi xuất thấp, kể cả vay theo hình thức thông thờng, một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp tồn tại dới loại hình ODA -
1 2 tiếp thờng lớn cho nên có tác dụng mạnh và nhanh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của nớc nhận đầu t.
Nội dung của vốn đầu t bao gồm các khoản mục chi phí gắn liền với nội dung của hoạt động đầu t Hoạt động đầu t chính là quá trình sử dụng vốn đầu t nhằm tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật và thực hiện các chi phí gắn liến với sự hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa đợc quá trình tái sản xuất tạo ra thông qua các hình thức xây dựng nhà cửa, cấu trúc, hạ tầng, mua sắm và lắp đặt thiết bị máy móc trên nền bệ, tiến hành các công tác xây dựng cơ bản khác, thực hiện các chi phí gắn liền với sự ra đời và hoạt động của các cơ sở vật chất kỹ thuật đó.
Xuất phát từ nội dung hoạt động đầu t phát triển trên đây, để tạo thuận lợi cho công tác quản lý việc sử dụng vốn đầu t nhằm đem lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất, có thể phân chia vốn đầu t thành các khoản mục sau đây.
3.3.1 Trên giác độ quản lý vĩ mô (quản lý Nhà n ớc).
Trên giác độ này vốn đầu t đợc chia thành bốn khoản lớn sau:
Nhóm 1: những chi phí tạo ra tài sản cố định (mà sự biểu hiện bằng tiền là vốn cố định).
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động (mà sự biểu hiện bằng tiền là vốn lu động của các tài sản cố định vừa đợc tạo ra).
Nhóm 3: Những chi phí chuẩn bị đầu t chiếm khoảng 0,3% - 15% vốn ®Çu t.
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
3.3.2 Trên giác độ quản lý vi mô (các cơ sở).
Trên giác độ quản lý vi mô, nội dung vốn đầu t đợc phân chia chi tiết bỏi một cơ sở chỉ quản lý một vài dự án, tạo điều kiện cho công tác quản lý tốt hơn.
Nhóm 1: Những chi phí tạo ra tài sản cố định bao gồm
Chi phí ban đầu và đất đai.
Chi phí xây dựng, sửa chữa nhà cửa, cấu trúc hạ tầng.
Chi phí mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị dụng cụ, mua sắm phơng tiện vận chuyển.
Nhóm 2: Những chi phí tạo ra tài sản lu động bao gồm
Chi phí nằm trong giai đoạn sản xuất nh chi phí để mua nguyên vật liệu, trả lơng ngời lao động, chi phí về điện nớc, nhiên liệu, phụ tùng
Chi phí nằm trong giai đoạn lu thông gồm có sản phẩm dở dang tồn kho, hàng hoá bán chịu vốn bằng tiền.
Nhóm 3: Chi phí chuẩn bị đầu t bao gồm:
Chi phí nghiên cứu có vốn đầu t.
Chi phí nghiên cứu tiền khả thi.
Chi phí nghiên cứu khả thi và thẩm định các dự án đầu t.
Nhóm 4: Chi phí dự phòng.
Kết quả và hiệu quả đầu t
4.1 Kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t đợc biểu hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm. ở đây khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t nh là các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và các cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc, để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t.
Còn tài sản cố định huy động đợc hiểu là từng công trình hay hạng mục công trình, đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập (làm ra sản phẩm, hay hàng hoá hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ cho xã hội đã đợc ghi trong dự án đầu t), đã kết thúc quá trình xây dựng, mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng có thể đa vào hoạt động đợc ngay.
Cuối cùng, năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản xuất phục vụ của các tài sản cố định đã đợc huy động vào sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
Trong nền kinh tế hàng hoá, hai yếu tố tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ sản xuất tăng thêm chính là hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả vốn đầu t Sự liên kết chắt chẽ có tính chất, khoa học giữa hai chỉ tiêu giá trị và hiện vật của kết quả đầu t sẽ đảm bảo cung cấp một cách toàn diện nhng luận cứ nhằm xem xét và đánh giá tình hình thực hiện vốn đầu t trên cơ sở đó có thể đề ra biện pháp để đẩy mạnh tốc độ thực hiện đầu t , tập trung hoàn thành dứt điểm các hạng mục công trình đa vào hoạt động Đồng thời việc sử dụng hai chỉ tiêu này sẽ phản ánh kịp thời quy mô tài sản cố định trong các ngành, vùng và toàn Bộ nên kinh tế quốc dân.
4.1.1 Các chỉ tiêu kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t thể hiện ở vốn đầu t đã đợc thực hiện, ở các tài sản cố định đợc huy động hoặc năng lực sản xuất kinh doanh phục vụ tăng thêm.
Khối lợng vốn đầu t thực hiện
Là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt động của công cuộc đầu t , bao gồm : các chi phí cho công tác chuẩn bị đầu t, xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm thiết bị máy móc để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và các chi phí khác theo thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.Tài sản cố định huy động
Là công trình hay hạng mục công trình , đối tợng xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động ngay đợc.
Tài sản cố định có thể đợc huy động toàn Bộ hoặc huy động Bộ phận tuỳ vào quy mô, tính chất của các dự án Đối với các dự án xây dựng nhà ở và khu đô thị mới, do thời gian thực hiện lâu, khối lợng công việc lớn, mặt khác các hạng mục công trình là các khu nhà ở có khả năng phát huy tác dụng ngay sau khi hoàn thành nên thờng đợc tính theo huy động Bộ phận.
Năng lực sản xuất dịch vụ tăng thêm
Là khả năng đáp ứng các nhu cầu sản xuất dịch vụ của các tàI sản cố định đã đợc huy động và sử dụng để sản xuất ra sản phẩm hoặc để tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự án đầu t.
4.2 Hiệu quả của hoạt động đầu t
Hoạt động đầu t tạo ra tài sản cố định đòi hỏi chi phí lớn nhng mang lại hiệu quả trong thời gian dài Hiệu quả trong quá trình xây dựng dự án đợc xác định bằng kết quả đạt đợc nhờ sử dụng các nguồn vốn đầu t bỏ ra tại một thời điểm nhất định Để phản ánh hiệu quả đầu t có thể dùng một số chỉ tiêu sau:
Hiệu quả tỷ lệ thuận với kết quả thu đợc, kết quả thu đợc đầu ra càng nhiều thì hiệu quả đạt đợc càng cao Còn đối với các chi phí đầu vào, chi phí bỏ ra càng nhiều thi hiệu quả càng thấp.
Hệ số hiệu quả đầu t:
Hệ số hiệu quả đầu t xây dựng đợc tính nh sau:
E là hệ số hiệu quả vốn đầu t
( V+M) là mức tăng hàng năm giá trị tàI sản tăng thêm.
K là số vốn đầu t thực hiện. Đối với từng công trình hoặc doanh nghiệp , để đơn giản hoá ngời ta có thể tính hệ số hiệu quả là tỷ số giữa lợi nhuận và số vốn đầu t đã bỏ ra.
Ngoài ra, ngời ta còn sử dụng các chỉ tiêu nh độ dài thời gian xây dựng, tiến độ thi công , năng suất lao động v v để đánh giá hiệu quả xây dựng dự án.
Hiệu quả tài chính của dự án:
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ và nâng cao đời sống của ngời lao động trong các cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở vốn đầu t mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung. Đó là:
Thu nhập thuần tính theo mặt bằng hiện tại (NPV)
Bi: doanh thu của dự án.
Ci: chi phí của dự án.
R : tỷ suất chiết khấu của dự án.
N: số năm hoạt động của dự án.
NPV là chỉ tiêu tuyệt đối đợc sử dụng để so sánh, lựa chọn dự án đầu t. Nếu NPV> 0 dự án đợc chấp nhận về mặt tài chính, ngợc lại
Nếu NPV< 0 dự án không đợc chấp nhân.
dự án đầu t và một số vấn đề về dự án đầu t phát triển nhà ở
Khái niệm cơ bản về dự án đầu t
Dự án đầu t có thể xem xét từ nhiều góc độ
Về mặt hình thức, dự án đầu t là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt đợc những kết quả và thực hiện đợc những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
Trên góc độ quản lý, dự án đầu t là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật t, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế – xã hội trong một thời gian dài.
Trên góc độ kế hoạch hoá, dự án đầu t là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu t sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu t và tài trợ Dự án đầu t là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhở nhất trong công tác kế hoạch hoá nền kinh tế quốc dân nãi chung.
Xét về mặt nội dung, dự án đầu t là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau đợc kế hoạch hoá nhằm đạt đợc các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định.
Nh vậy một dự án đầu t bao gồm 4 thành phần chính:
Mục tiêu của dự án đợc thể hiện ở 2 mức: 1/Mục tiêu phát triển là những lợi ích kinh tế – xã hội do thực hiện dự án đem lại 2/ Mục tiêu trớc mắt là các mục đích cụ thể cần phải đạt đợc của dự án.
Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lợng, đợc tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện đợc các mục tiêu của dự án.
Các hoạt động: Là những nhiệm vụ hoặc hành động đợc thực hiện trong dự án để tạo ra những kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các
Bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án.
Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con ngời cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu t cần cho dự án.
Trong 4 thành phần trên thì kết quả đợc coi là cột mốc đánh dấu tiến độ của dự án Vì vậy, trong quá trình thực hiện dự án phải thờng xuyên theo dõi đánh giá các kết quả đạt đợc Những hoạt động nào có liên quan trực tiếp đối với việc tạo ra các kết quả đợc coi là hoạt động chủ yếu cần phải đợc đặc biệt quan t©m.
Sự cần thiết phải đầu t theo dự án
Hoạt động đầu t (gọi tắt là đầu t) là quá trình sử dụng các nguồn lực về tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất của kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, của địa phơng, của ngành, của các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ, các cơ quan quản lý Nhà nớc và xã hội nói riêng
Hoạt động đầu t trực tiếp tái sản xuất các cơ sở vật chất kỹ thuật trên đây gọi là đầu t phát triển Đó là một quá trình có thời gian kéo dài trong nhiều năm với số lợng các nguồn lực đợc huy động cho từng công cuộc đầu t rất lớn và đặc biệt là nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu t.
Khi quá trình thực hiện đầu t kết thúc có nghĩa là đã tạo ra những thành quả nhất định Chiếm đa số trong các thành quả đầu t là các công trình xây dựng hoặc cấu trúc hạ tầng nh nhà máy, hầm mở, các công trình thuỷ điện, thuỷ lợi, đờng xá, cầu cống, bến cảng…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.Các thành quả này đều có đặc điểm là sẽ tiến hành hoạt động của mình ngay tại nơi chúng đợc tạo ra Do đó, sự phát huy tác dụng của chúng chịu ảnh hởng nhiều của các điều kiện kinh tế – xã hội tại đây.
Nh vậy có thể thấy trong suốt quá trình tồn tại hay đời của một dự án luôn gặp rất nhiều điều bất trắc, khó dự đoán đợc và có ảnh hởng đến hiệu quả của dự án Ngời ta gọi đó là những rủi ro tức là khả năng dự án không đợc thực hiện đúng nh mục tiêu dự kiến về thời hạn hoàn thành, về chi phí thực hiện hay về các tiêu chuẩn kỹ thuật và chất lợng, mà sự sai lệch này vợt quá mức chấp nhận đợc Rủi ro có rất nhiều dạng và phức tạp bao gồm cả chủ quan và khách quan, tồn tại trong cả ba giai đoạn của quá trình đầu t: chuẩn bị, thực hiện, vận hành đầu t.
Có thể hiểu rủi ro là tổng hợp những tác động ngẫu nhiên lên sự vật, hiện tợng làm thay đổi kết quả của sự vật, hiện tợng theo chiều hớng bất lợi Rủi ro hình thành do tình trạng thiếu thông tin, hoặc thiếu hiểu biết về các vấn đề liên quan một cách chính xác nh điều kiện kinh doanh, sự phát triển kỹ thuật, khả năng cung ứng vốn đầu t…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.Do tính chất ngẫu nhiên mà trên thực tế chúng ta không thể loại bỏ hẳn rủi ro mà chỉ bằng nghiên cứu cụ thể, khoa học, phân tích, nhận biết và đánh giá khả năng rủi ro có thể xảy ra để từ đó đề ra các biện pháp hạn chế mức độ thiệt hại, hoặc mạo hiểm chấp nhận rủi ro Mọi sự nghiên cứu, xem xét, tính toán và chuẩn bị này đợc thể hiện trong dự án đầu t mà thực chất là lập dự án đầu t Trong dự án đầu t các khía cạnh kinh tế – kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trờng xã hội, pháp lý có liên quan đến quá trình thực hiện, đến sự phát huy tác dụng và hiệu quả đạt đợc của công cuộc đầu t đều đợc xem xét và tính toán.
Tóm lại để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu t phát triển đợc tiến hành thuận lợi, đạt mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế – xã hội cao thì tất yếu phải chuẩn bị trớc một cách tốt nhất Nói cách khác lập dự án (với chất l- ợng cao) là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc, là tiền đề cho việc thực hiện công cuộc đầu t đạt hiệu quả kinh tế – xã hội mong muốn.
Một số vấn đề về đầu t phát triển nhà ở
3.1 Nhà ở và đầu t phát triển nhà ở đô thị
3.1.1 Khái niệm và đặc điểm của nhà ở
Nhà là nơi che ma, che nắng, chống lại ảnh hởng thời tiết khắc nghiệt của thiên nhiên đối với con ngời Tại đây con ngời đợc sinh ra, nuôi dỡng, tồn tại và trởng thành Đó là một trong những nhu cầu cơ bản đồng thời cũng là quyền của mỗi con ngời
Tuy cũng là một sản phẩm của quá trình sản xuất nhng nhà ở đợc coi là một sản phẩm hàng hóa đặc biệt do có những đặc điểm sau:
Thứ nhất: nhà ở là tài sản cố định có tuổi thọ lâu tuỳ thuộc vào kết cấu và vật liệu xây lên nó Thông thờng thời gian tồn tại của nó từ 50 đến 60 năm và cũng có trờng hợp hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa.
Thứ hai: nó có tính cố định về hình dáng kiến trúc và kết cấu cũng nh trang thiết bị nên khó thay đổi Muốn cải tạo, nâng cấp thay đổi kiến trúc cũng khó khăn và tốn kém.
Thứ ba: nhu cầu về nhà ở rất phong phú tuỳ thuộc vào sở thích cũng nh khả năng của từng đối tợng Hơn thế nhu cầu này còn thay đổi theo sự phát triển của nền kinh tế – xã hội.
Thứ t: đối với các khu đô thị thì nhà ở là một Bộ phận quan trọng và chủ yếu nằm trong cơ sở hạ tầng đô thị mà cụ thể là cơ sở hạ tầng xã hội Do vậy, mặc dù là sản phẩm phục vụ cho cá nhân nhng nhà ở lại có tác động mạnh mẽ đến Bộ mặt đô thị và đồng thời cũng chịu tác động trở lại của đô thị nh: giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, điện, thông tin liên lạc…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đảnh hởng đến cuộc sống và điều kiện sinh hoạt của những ngời trong ngôi nhà.
3.1.2.Đầu t phát triển nhà ở đô thị.
Trong xã hội có hai cách để giải quyết nhu cầu về nhà ở đó là ngời có nhu cầu tự xây dựng và lập những tổ chức hay đơn vị chuyên môn sản xuất loại hàng hoá này và cung ứng cho thị trờng
Cách thứ nhất, quá trình xây dựng gắn liền với việc một diện tích đất nhất định bị mất đi vì lợi ích của một hay một nhóm cá nhân Điều này không nên và không thể tồn tại ở những khu đô thị vì tại đây mật độ dân số rất đông và tăng lên không ngừng trong khi quỹ đất lại có hạn Hình thức này chỉ phù hợp với vùng nông thôn nơi không bị sức ép về dân số cũng nh diện tích đất.
Cách thứ hai, nhà ở thực sự trở thành một thứ hàng hoá đợc tạo ra nhờ quá trình đầu t và đây cũng chính là hoạt động đầu t phát triển vì nó tạo ra tài sản mới cho xã hội, hơn nữa đó còn là một tài sản đặc biệt quan trọng Thông qua đầu t phát triển nhà ở tại đô thị mà đất đai đợc sử dụng có hiệu quả, cung cấp chỗ ở cho đông đảo dân c một cách bình đẳng, giúp cho họ ổn định chỗ ở để có thể yên tâm lao động, đóng góp vào sự tăng trởng và phát triển chung của xã hội.
Đối tợng tham gia tiến hành đầu t: Nhà nớc, các doanh nghiệp trong và ngoài ngành xây dựng, các đơn vị kinh tế và các tổ chức xã hội…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đđầu t với mục đích thu đợc lợi ích tài chính hoặc kinh tế – xã hội.
Nguồn vốn đầu t: vì nhà ở vừa là quyền của mỗi cá nhân đồng thời cũng là trách nhiệm của toàn xã hội nên nguồn vốn đầu t đợc huy động từ mọi nguồn trong xã hội nh ngân sách Nhà nớc, vốn tự có của doanh nghiệp kinh doanh, của các tổ chức tín dụng, của chính những ngời có nhu cầu và những nguồn khác…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ
Loại hình đầu t: do nhu cầu và khả năng của mọi ngời là khác nhau nên đầu t xây dựng nhà ở cũng rất phong phú: cho ngời có thu nhập thấp hay thu nhập cao, sinh viên, gia đình quy mô nhở hay lớn, theo hình thức bán đứt hay cho thuê…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.
Sử dụng một nguồn lực lớn và liên quan đến nhiều ban, ngành khác nhau.
Nh vậy đầu t phát triển nhà ở là một hoạt động không thể thiếu đối với mỗi đô thị nói riêng và với mỗi nền kinh tế thị trờng nói chung Nó vữa ảnh hởng vừa phản ánh những đặc điểm về kinh tế - xã hội của một độ thị trong những giai đoạn nhất định.
3.2 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở nói chung và đối với Hà nội nói riêng
3.2.1 Các nhân tố cơ bản tác động đến đầu t phát triển nhà ở.
Cũng nh các hoạt động đầu t phát triển khác, đầu t phát triển nhà ở cũng chịu sự tác động của các nhân tố của môi trờng vi mô và vĩ mô, chủ quan và khách quan, các yếu tố kinh tế – xã hội và của môi trờng đầu t…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đSự thay đổi của các nhân tố này lúc tác động tiêu cực nhng cũng có lúc tác động tích cực đến hoạt động đầu t Có thể kể đến những nhân tố cơ bản sau:
Lãi suất Đây đợc coi là một yếu tố nội sinh tác động trực tiếp tới sự gia tăng hay suy giảm cầu đầu t, đặc biệt là lĩnh vực đầu t xây dựng vì sử dụng một lợng vốn lớn Khi lãi suất giảm tức là chi phí sử dụng vốn giảm và sẽ khuyến khích các nhà đầu t vay tiền từ ngân hàng để tiến hành hoạt động đầu t tạo ra nhiều sản phẩm cho xã hội và ngợc lại Với khả năng ảnh hởng mạnh mẽ đến cầu đầu t, hiện nay lãi suất là một công cụ quản lý kinh tế quan trọng của Nhà nớc. Thông qua việc kiểm soát có giới hạn lãi suất của thị trờng Nhà nớc có thể tác động đến mọi lĩnh vực kinh tế Hơn nữa Nhà nớc còn sử dụng các mức lãi suất u đãi khác nhau nh một biện pháp kích thích đối với những lĩnh vực cụ thể phụ thuộc vào chính sách u tiên phát triển kinh tế trong từng thời kỳ Đối với nhà ở trong thời kỳ bao cấp thì sẽ do Ngân sách đài thọ hoàn toàn nhng chuyển sang nền kinh tế thị trờng để khuyến khích sự tham gia của mọi thành phần kinh tế Nhà nớc có thể áp dụng lãi suât u đãi cho các dự án đầu t vào lĩnh vực này để nhanh chóng tạo ra một quỹ nhà lớn phục vụ nhu cầu của ngời dân.
Tỷ suất lợi nhuận bình quân Đây là một nhân tố khách quan vừa phản ánh trong mỗi thời kỳ thì đầu t vào ngành nào là có lợi, mặt khác nó cũng điều tiết đầu t từ ngành này sang ngành khác Khi tỷ suất bình quân của một ngành cao hơn ngành khác cũng có nghĩa đầu t vào ngành đó có khả năng thu đợc lợi nhuận cao hơn và kích thích các nhà đầu t bỏ vốn vào đây Trong trờng hợp đầu t bằng vốn vay thì tỷ suất lợi nhuận bình quân là giới hạn trên của lãi suất vay vốn Nhà ở đang là lĩnh vực đợc Nhà nớc khuyến khích đầu t và tạo nhiều điều kiện thuận lợi thông qua chủ trơng “Đầu txã hội hoá” vấn đề nhà ở, một mặt thu hút sự tham gia của mọi thành phần trong xã hội, mặt khác giảm gánh nặng cho ngân sách Nhà nớc. Những chính sách nh cho chậm nộp tiền thuê đất, hay thậm chí miễn tiền thuê đất khi xây dựng nhà ở cao tầng, áp dụng mức thuế u đãi, hỗ trợ một số hạng mục công trình (hạ tầng xã hội và kỹ thuật)…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đcủa Nhà nớc thời gian qua cộng với sự buông lởng quản lý trong lĩnh vực đất đai và xây dựng đã làm tăng đáng kể tỷ suất lợi nhuận của hoạt động đầu t xây dựng nhà, đặc biệt là ở những Thành phố lớn trong đó có Hà nội.
ấn Độ với cuộc cách mạng về nhà ở
Thế kỷ XX thế giới đã biết đến những cuộc cách mạng lớn của ấn Độ nh Cách mạng xanh hay Công nghệ tin học và Nguyên tử hạt nhân Sang thế kỷ XXI, ấn Độ bắt đầu thực hiện cuộc cách mạng mới: Cách mạng về nhà ở với mục tiêu “Đầu tphát triển nền kinh tế thông qua việc xây dựng nhà ở cho tất cả mọi ngời” Đây là cuộc cách mạng đang đợc triển khai mạnh mẽ ở đất nớc có dân số đứng thứ hai trên thế giới (1,2 tỷ ngời) và diện tích đứng thứ bảy này.
Vấn đề nhà ở cho dân đã và đang là vấn đề mà các nhà lãnh đạo ấn Độ trăn trở và b- ớc đầu đã áp dụng các giải pháp sau:
ủ ng hộ mạnh mẽ tập đoàn phát triển nhà và đô thị (HUDCO)
Thực tế hiện nay Liên đoàn các hiệp hội xây dựng kinh doanh nhà đất đã đợc thành lập với sự ủng hộ của Chính phủ bao gồm 8.000 thành viên và chếm 80% thị phần nhà đất của ấn Độ Đóng góp của Chính phủ vào tập đoàn này đã tăng từ 80 triệu USD trớc năm 2000 đến 260,5 triệu USD năm 2000 Ngân hàng dự trữ quốc gia cung u tiên hàng đầu cho việc phát hành trái phiếu của HUDCO để huy động vốn Chính sách này rất cởi mở, nămg động trong thực hiện.
Sáng tạo trong cải cách ở tất cả các cấp
Chính phủ hứa bãi bỏ các điều lệ bất hợp lý trong lĩnh vực xây dựng, kinh donha nhà ở Công việc đợc triển khai ở các cấp nh sau:
Cấp Trung ơng : quán triệt tinh thần Cách mạng nhà ở phải có sự tham gia của Nhà nớc – T nhân – sự cộng tác của các thành phần kinh tế Việc cung cấp tài chính cho ngành xây dựng phải rẻ, dễ dàng và thuận tiện Mở rộng hình thức khuyến khích bằng giảm thuế, công khai và cụ thể hoá chính sách giá cả đất đai Dùng công cụ quản lý vĩ mô để tăn nguồn thu cho lĩnh vực xây dựng.
Cấp bang : Chính quyền có vai trò thiết lập các quy tắc tự do trong việc linh doanh nhà đất Giảm giá chuyển nhợng nhà từ (8%- 14%) xuống còn 3% Khuyến khích các thành phần t nhân và hợp tác xã tham gia vào lĩnh vực này Thành lập và mở rộng các cơ sở đào tạo công nhân ngành xây dùng.
Cấp địa phơng : chịu trách nhiệm phát triển cơ sở hạ tầng nh hệ thống thoát nớc, giảm các loại thuế, thủ tục thông thoáng với tinh thần ủng hộ triệt để các đơn vị xây dựng.
Có thể nói cuộc Cách mạng về nhà ở này của ấn Độ đã đem lại một luồng không khí mới vào đời sống kinh tế – xã hội và bớc đầu đã có những thành công nhất định, là kinh nghiệm quý báu để những nớc có tốc độ tăng dân số nhanh nh ấn Độ học hỏi.
Văn hoá Mỹ và quan niệm về chung c cao tầng
Mỗi đất nớc có một lối sống riêng, văn hoá riêng và những cái riêng đó đòi hởi mọi khía cạnh cuộc sống phải phù hợp với nó Nhà ở là một khía cạnh nh thế ở các nớc phơng Tây nhà chung c cao tầng đã xuất hiện và thịnh hành từ cuối thế kỷ XIX, bắt đầu tại Chicago – Mỹ Mô hình này về sau đợc áp dụng nhiều nơi trên thế giới do những u điểm của nó, tuy nhiên không phải ở đâu cũng thấy thích hợp với kiểu nhà này và cũng có không ít nơi dân chúng đã tẩy chay chúng Rất nhiều đô thị hiện nay trong quá trình phát triển nhà đã coi chung c cao tầng nh một sự chuẩn mực của sự văn minh, hiện đại mà quên mất việc xem xét đến những yéu tố văn hoá- xã hội của vùng dân c dẫn đến những thành công hạn chế thậm chí cả thất bại
Chúng ta biết rằng văn hoá Mỹ là văn hoá “Đầu ttiêu thụ xong rồi vứt” do vậy nhà chung c đợc a chuộng vì nhiều lý do Tuy nhiên họ cũng đa ra những điều kiện tiên quyết cho việc xây dựng chung c cao tầng bao gồm:
Nhà cao tầng đòi hởi sự phát triển toàn diện của các trang thiết bị hiện đại của kiến trúc nói chung và nhà ở nói riêng, đặc biệt là thang máy, thang nâng, kỹ thuật điện nớc, tính hữu hiệu của các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy cùng những kỹ thuật xây dựng hoàn chỉnh.
Nhà cao tầng phù hợp với quy mô gia đình nhở hoặc trung bình, đông thời nó không thích hợp với ngời già.
Nhà cao tầng đòi hởi ngời sử dụng phải có thu nhập trên trung bình, hoặc cao và có trình độ văn hoá nhất định Ngời nghèo không thích hợp với nhà cao tÇng.
Nhà cao tầng cần một trình độ quản lý phù hợp, đảm bảo vận hành bộ máy duy tu, sửa chữa trang thiết bị một cách nhanh chóng và hoàn hảo nhất thiết phải đảm bảo an ninh ngay từ khi bắt đầu vào khu nhà cho đến các nhà , trong thang máy và những nơi khác.
Các khu nhà cao tầng tốt nhất là trở thành một khu vực có đầy đủ các hình thức phục vụ sinh hoạt
Nh vậy nhà cao tầng là mô hình phù hợp với sự eo hẹp về diện tích đất ở các đô thị nhng cha hẳn là phù hợp với lối sộng của mọi xã hội do vậy các đô thị cần chú ý đến khía cạnh này khi tiến hành đầu t phát triển nhà ở
Kinh nghiệm của một số nớc khác trong việc huy động vốn phát triển đô thị và xây dựng nhà ở (Anh, Hông kông, Trung Quốc)
Điều kiện tiên quyết đầu tiên của một dự án xây dựng là phải có mặt bằng tức là đất đai Mặc dù hiến pháp của đa số các nớc trên thế giới đều coi đất là tài sản thuộc sở hữu chung và do Nhà nớc quản lý nhng khi cần đất cho một mục đích chung nào đó Nhà nớc không dễ dàng có đợc mặt bằng nh mong muốn do tâm lý không ai muốn thay đổi chỗ ở của mình, nếu có thì Nhà nớc đôi khi phải trả giá đắt gây lãng phí cho xã hội Đất đai là tài sản quý của toàn dân, việc sử dụng một cách hợp lý đồng thời khai thác tốt tiềm năng của đất sẽ giúp chính quyền đô thị có nguồn “Đầu tvốn” phục vụ cho quá trình đầu t xây dựng, phát triển đô thị lâu dài Dới đây là kinh nghiệm của đô thị một số nớc khi giải quyết vấn đề này.
Hồng Kông Đã áp dụng chính sách bắt buộc các chủ thuê đất phải trả tiền ngay một lần cho toàn Bộ giá trị hợp đồng mà không thu hàng năm, nh vậy sẽ thu đợc ngay khoản tiền lớn để phát triển hạ tầng và giảm công sức cũng nh thất thoát khi thu hàng năm Đây là nguồn vốn quan trọng đối với tài chính đô thị Hông Kông, trong đó một phần đợc dung để đầu t phát triển nhà ở.
Thì chú ý đến việc không để thát thu giá trị của đất trong tơng lai Khi tiến hành giao đất thì trong hợp đồng ngoài quyền sử dụng đất còn có quyền phát triển đất Ví dụ một ngời nhận đất để xây dựng nhà 3 tầng thì phải đóng tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê) vừa jphải đóng tiền quyền phát triển đất Sau một thời gian, đô thị mở rộng ra khu đất đó gần những hạ tầng đô thị mới (đờng sá, công viên…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ) và những công trình do chủ đầu t khác xây dựng nh trung tâm thơng mại, giải trí, trờng học…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ lúc này nếu ngời sử dụng đất muốn phát triển từ 3 lên thành 30 tầng thì phải làm lại hợp đồng về quyền phát triển đất lới và nộp tiền để hởng quyền này Chính sách này vừa tạo đợc sự công bằng vừa đóng góp vào nguồn thu của đô thị. Để khắc phục tình trạng đầu t không đồng bộ, Trung quốc đã đa ra chính sách phát triển tổng hợp các khu đô thị, chia quá trình phát triển thành hai giai đoạn:
Giai đoạn một , chủ đầu t tạo ra mặt bằng, san nền và xây dựng đồng bộ hạ tầng (đờng, điện, cấp thoát nớc, thông tin, chiếu sáng, công viên cây xanh…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ).
Giai đoạn hai , chuyển nhợng quyền sử dụng từng mảnh đất cho các chủ đầu t khác xây dựng công trình và thu phí phát triển
Chính sách này đã tính đủ giá trị của đất bao gồm cả hạ tầng, đảm bảo sự công bằng.
Sở dĩ các đô thị trên đã đạt đợc những thành công nhất định trong việc huy động vốn từ tài nguyên đất là do họ có một thị trờng bát động sản có tổ chức,giải quyết tốt những vấn đề về đăng ký đất đai để làm rõ sản tịch và sản quyền, vấn đề thế chấp đất đai, bảo hiểm bất động sản, và nhất là vấn đề định giá đất đai, tổ chức đấu giá và đấu thầu quyền sử dụng đất.
vài nét về kinh tế - xã hội của Thủ đô có ảnh hởng đến đầu t phát triển
1 Vị trí, vai trò của Thủ đô
Hà Nội là Thủ đô của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là trung tâm kinh tế chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật của cả nớc Với lợi thế về nhiều mặt nh địa lý, khí hậu thủy văn, địa hình và địa chất, đất đai, giao thông, kinh tế, văn hóa, xã hội, con ngời trong quá khứ đã có nhiều Triều đại chọn Hà Nội làm nơi đóng đô Trải qua các thời kỳ lịch sử, Thăng Long - Hà Nội không ngừng đổi thay và ngày càng phát triển, tính đến năm 2000 dân số Thủ đô là 2,756 triệu ngời c trú trên diện tích 920,97 km2 (mật độ dân số trung bình là 2993 ngời/km), đơn vị hành chính đợc tổ chức thành 12 quận huyện trong đó có 6 quận nội thành và 5 huyện ngoại thành.
Có thể kể đến những lợi thế mà Hà Nội có đợc cho phát triển nh sau:
Thứ nhất: Vị trí lu trong nớc và quốc tế thuận lợi
Lợi thế này đợc xem xét trên cả hai khía cạnh điều kiện tự nhiên và hạ tầng cơ sở Vị trí địa lý cơ bản của Hà Nội thuận lợi trong việc phát triển toàn diện các mối quan hệ liên vùng với miền núi và miền biển, đồng thời đợc bao quanh bỏi vùng đồng bằng phì nhiêu, trù phú Hạ tầng giao thông Hà Nội khá đồng bộ với 6 tuyến đờng sắt, 8 tuyến quốc lộ, có sân bay quốc tế, gần cảng biển và cách cửa ngõ biên giới không xa Có thể nói việc liên hệ từ Hà Nội với hầu hết các địa phơng trong toàn quốc đều rất thuận lợi.
Thứ hai: Có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi
Sở dĩ vậy vì đây là nơi tập trung của rất nhiều xí nghiệp Trung ơng và địa phơng, các hợp tác xã tiểu thủ công nghiệp Hơn nữa với sự có mặt của nhiều tổ chức nghiên cứu, giáo dục và đào tạo, ban, ngành trên địa bàn đã tạo ra sự trợ giúp vô cùng quý báu giúp Thủ đô nhanh chóng tiếp cận và áp dụng những thành tựu tiên tiến vào sản xuất công nghiệp Vùng nguyên liệu từ đồng bằng Bắc Bộ, Việt Bắc, Tây Bắc cũng cung cấp đầu vào ổn định cho quá trình sản xuất.
Ngoài ra Hà Nội là một trong bốn địa phơng thuộc vùng tứ giác Duyên hải phía Bắc có điều kiện phát triển công nghiệp thuận lợi (3 địa phơng khác là Hải Phòng, Quảng Ninh, Hà Bắc).
Thứ ba: cùng với Thành phố Hồ Chí Minh, là nơi có kết cấu hạ tầng tốt nhất so với những đô thị khác trong cả nớc
Hà Nội có cơ sở kết cấu hạ tầng tốt nhất nh hệ thống tài chính, bu điện, khách sạn, trung tâm dịch vụ, nguồn cung cấp nớc ngọt và điện năng dồi dào, ổn định, hệ thống giao thông không ngừng đợc nâng cấp, đầu t mới tạo ra sức hấp dẫn lớn các nguồn vốn đầu t.
Thứ t: nền tảng chính trị ổn định và chính sách đối ngoại mở cửa linh hoạt
Hà Nội là nơi đặt Bộ máy lãnh đạo của Đảng và Nhà nớc và luôn đợc chọn làm thí điểm tiến hành các chơng trình, chủ trơng lớn Với vị trí Thủ đô, Hà Nội có khả năng mở rộng quan hệ với các nớc trong khu vực và trên thế giới, thu hút đợc sự chú ý của các nhà đầu t khắp mọi nơi.
Thứ năm: có lịch sử văn hóa truyền thống và trình độ dân trí cao
Hà Nội là nơi thu hút đợc nguồn nhân tài lớn của cả nớc đến sinh sống và làm việc tạo ra một lực lợng lao động có số lợng dồi dào và chất lợng cao, năng động, nhanh nhạy trong việc học hởi những cái mới góp phần nâng cao năng suất lao động, đảm đơng đợc các lĩnh vực đòi hởi kỹ thuật và trình độ.
Thứ sáu: quốc phòng an ninh đợc đảm bảo, trật tự xã hội ổn định
Hà Nội là nơi tập trung Bộ máy quản lý Trung ơng và địa phơng, Bộ máy an ninh quốc phòng Do đó, điều kiện an ninh, trật tự xã hội luôn đ ợc đảm bảo cùng với một chế độ chính trị ổn định là một điều kiện cơ bản cho sự tăng trởng và phát triển kinh tế.
Những điều kiện thuận lợi trên đây đã xây dựng Hà Nội - Thủ đô của nớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam - thành một đô thị phát triển về nhiều mặt, xứng đáng ngang tầm với Thủ đô các nớc trong khu vực Trong quá trình phát triển của mình Hà Nội luôn nhận đợc sự quan tâm chu đáo đặc biệt từ các cấp lãnh Đạo Đảng và Nhà nớc, gần đây nhất ngày 28/12/2000, lần đầu tiên trong lịch sử lập ở nớc ta, Thủ đô đợc dành riêng một văn bản pháp luật, khẳng định vị trí trung tâm của đất nớc và quy định mục tiêu xây dựng và phát triển Thủ đô, đó là pháp lệnh Thủ đô Hà Nội đợc ủy ban thờng vụ Quốc Hội thông qua, Chủ tịch nớc Trần Đức Lơng ký.
Vị trí của Hà Nội có thể thấy rõ hơn qua những số liệu thống kê sau:
Cơ cấu nền kinh tế hiện đại, là một trong số ít các địa phơng luôn đi đầu trong thực hiện công nghiệp hóa, Tỷ trọng lĩnh vực phi nông nghiệp chiếm 96,5% trong đó công nghiệp là 38,5% còn dịch vụ là 58,0%.
Nhịp độ tăng trởng cao, bằng 1,5 lần mức trung bình của cả nớc Năm
2000 GDP theo đầu ngời của Hà Nội đạt 10,6 triệu đồng ( giá so sánh năm 1994) gấp 2,1 lần mức chiếm trung bình cả nớc.
Đóng góp cho ngân sách hàng năm khoản 17,20% so với 63 tỉnh và Thành phố còn lại.
Tỷ lệ tích lũy dành cho đầu t từ GDP xấp xỉ 30%, đây là một mức t- ơng đối lớn và đã đảm bảo cho 60% tổng nhu cầu vốn đầu t của toàn Thành phố.
Phân công lao động xã hội mạnh mẽ năng suất lao động cao thứ hai so với cả nớc, tỷ lệ thất nghiệp đợc khống chế ở mức 6-7%.
Nh vậy tận dụng triệt để những lợi thế sẵn có cộng với tinh thần chủ động sáng tạo, Hà Nội đã thực sự trở thành trái tim của cả nớc, là "trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế" nh pháp lệnh về Thủ đô đã chỉ rõ Tuy nhiên trong sự phát triển đó đã xuất hiện những vấn đề mang tính tất yếu khách quan, một trong số đó là quá trình đô thị hóa.
2 Quá trình đô thị hóa và những vấn đề xã hội nảy sinh. Đô thị hoá theo cách đơn giản nhất có thể hiểu là quá trình mở rộng về diện tích, tăng lên về dân số của một đô thị song song với quá trình phát triển kinh tế của đô thị đó Tuy nhiên khái niệm này cha thật đầy đủ bỏi lẽ nó mới đợc hiểu trong ý nghĩa là hệ quả của quá trình phát triển đô thị nói chung của nền kinh tế hơn là một tác nhân cần phải đợc xem xét, giải quyết Đô thị hóa diễn ra ở hầu hết trên thế giới đặc biệt là những khu vực đang phát triển nh Châu á, ngời ta không coi đây là vấn đề tiêu cực tuy nhiên đô thị hóa nhanh một cách tự phát hoặc do mong muốn mở mang đô thị nhng cha đủ điều kiện đảm bảo hết cấu hạ tầng thì sẽ đồng nghĩa với lạc hậu và đi ng ợc lại yêu cầu văn minh vốn cần có của đô thị.
Mặc dù đô thị hóa đợc định nghĩa là sự tăng lên về dân số nói chung ở những địa phơng nhất định nhng phần lớn trong số đó là tăng cơ học còn tăng tự nhiên thì gần nh không đáng kể Sở dĩ vậy vì tăng tự nhiên diễn ra tại tất cả các vùng, địa phơng dù Thành phố hay nông thôn, đồng bằng hay miền núi tuy mức độ có khác nhau còn sự tăng cơ học thì tập trung vào một số đô thị lớn và vừa có sức thu hút mạnh trên một hay một số mặt nào đó Chính sự gia tăng đột biến về dân số cơ học đã làm phá vỡ sự cân bằng của các đô thị, cung về cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội giờ đây đã không đáp ứng đợc nhu cầu của số lợng dân số tăng lên hàng ngày Đó chính là mặt trái của đô thị hãa
Nh đã trình bày ở phần trên Hà Nội là một trung tâm về kinh tế của cả nớc, các lĩnh vực của nền kinh tế hoạt động rất sôi nổi đặc biệt là hai lĩnh vực công nghiệp và dịch vụ thu hút một lợng lao động lớn không chỉ ở tại Hà Nội và những địa phơng lân cận mà ngay cả với các địa phơng khác trong cả nớc Có thể giải thích lý do chủ yếu của sự di chuyển lao động dân c về khu vực nội thành nh sau:
tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm
1 Tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà nội từ năm
Thông thờng một dự án đầu t kéo dài nhiều năm kể từ khi nảy sinh ý tởng đến khi đa dự án vào khai thác và thu đợc hiệu quả Đặc biệt là đối với các dự án xây dựng do tính chất của hoạt động này là huy động nhiều nguồn lực khác nhau và sử dụng đợc trong một thời gian dài nên tốn rất nhiều thời gian, thờng từ 5 đến 10 năm, thậm trí có công trình kéo dài hàng thập kỷ
Hoạt động đầu t phát triển nhà ở là không thể thiếu trong bất kỳ một xã hội hay giai đoạn nào Hà nội là Thủ đô có mật độ dân số đông nên nhu cầu về nhà ở rất lớn cùng với nó là sự sôi nổi trong hoạt động xây dựng nhà ở Tuy nhiên hình thức đầu t phát triển nhà ở theo dự án với nghĩa là xây dựng nhà ở đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật và xã hội, theo đúng quy hoạch thì mới chỉ thực sự trở thành một xu hớng phổ biến trên địa bàn Thủ đô kể từ năm 1998 trở lại đây khi chơng trình 12 bắt đầu đợc triển khai Đặc điểm của hình thức đầu t này là thờng diễn ra ở các khu đô thị mới trên một quy mô đất lớn, bao gồm rất nhiều các hạng mục công trình khác nhau và do nhiều chủ đầu t cũng nh vô số các đơn vị đầu t cùng thực hiện Qua gần 5 năm (từ cuối 1998 đến đầu 2003) thực hiện chơng trình đã xuât hiện rất nhiều dự án lớn nhỏ nhng tính đến thời điểm này cha có một dự án nào hoàn thành toàn bộ mà chỉ hoàn thành một hay một số giai đoạn của dự án
Bảng sau tổng hợp tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án thông qua chỉ tiêu vốn kế hoạch và vốn thực hiện giai đoạn từ năm 1998 đến 2003
Nhìn vào bảng số liệu và sơ đồ trên có thể thấy hàng năm vốn đầu t đợc bố trí theo kế hoạch và vốn đầu t thực hiện đều tăng Đặc biệt vốn thực hiện luôn vợt kế hoạch xấp xỉ 10%, mức vợt cao nhất là năm 2001 với hơn 50%
Trung bình các khu đô thị mới (là nơi tập trung hầu hết các dự án phát triển nhà ở theo dự án) hiện nay có tổng vốn đầu t phân loại theo quy mô nh sau:
Quy mô lớn: trên 300 tỷ
Quy mô trung bình: 150 – 300 tỷ
Quy mô nhỏ: dới 150 tỷ
Do lợng vốn đầu t lớn, quá trình đầu t lại kéo dài, cộng với khối lợng công việc đồ sộ nên vốn đầu t thực hiện từng năm của các dự án rất khác nhau và thông thờng tập trung nhiều vào giai đoạn giữa dự án khi bắt đầu tiến hành thi công các hạng mục công trình, sau đó giảm dần khi các công trình hoàn thiện và đa vào khai thác sử dụng
Xét vốn đầu t trên quy mô toàn Thành phố cho thấy đầu t phát triển nhà ở đang diễn ra hết sức sôi nổi, huy động một nguồn lực lớn trong xã hội, nếu đem so sánh với tổng vốn đầu t của các ngành kinh tế trên địa bàn Thủ đô nói chung và ngành công nghiệp – xây dựng nói riêng sẽ thấy đây là một con số không nhỏ Điều này thể hiện rõ qua bảng sau:
Vốn đầu t phát triển nhà ở theo dự án so với tổng vốn đầu t ngành xây dựng tại Hà nội
(Nguồn: Tổng cục Thống kê)
Tuy nhiên do đặc điểm của xây dựng nhà ở theo dự án và ngành xây dựng nói chung là vốn đợc chi ra và thời gian bỏ vốn không song song nếu không muốn nói là khác hẳn so khối lợng sản phẩm hoàn thành nên cần phải thông qua nhiều chỉ tiêu khác nhau trong quá trình xem xét tình hình đầu t Dới đây là tình hình đầu t phát triển nhà ở qua các năm đợc xem xét dới nhiều góc độ khác nhau.
Sau khi chơng trình phát triển nhà ở của Thủ đô đợc ban hành năm 1998 thì năm 1999 đợc coi là năm khởi động của chơng trình dài hạn nảy với nhiều hoạt động mang tính định hớng Tuy vậy, do đã có sự chuẩn bị trớc cộng với sự tham gia nhiệt tình của các đơn vị xây dựng và kinh doanh nhà trên địa bàn Thủ đô mà ngay trong năm này đã có tới 14 dự án đã chính thức có quyết định đầu t với tổng diện tích sàn nhà là 1.746.430 m2 Đặc biệt dự án Khu nhà ở Giải Đở – Hai Bà Trng đã chuẩn bị hoàn thiện và đa vào khai thác trong n¨m 1999.
Năm 1999 đợc đánh dấu nh một năm đồng khởi trong phát triển nhà ở của Thủ đô bao gồm cả cải tạo và xây mới Riêng đối với hớng phát triển nhà theo dự án nội dung chủ yếu là:
Đẩy mạnh việc đầu t xây dựng, chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho các khu ở mới, khu đô thị mới Nghiên cứu phân đoạn đầu t đối với việc đầu t từng phần trong một dự án đầu t đồng bộ khu ở mới và khu đô thị mới nhằm huy động đợc mọi thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển nhà ở trong mỗi dự án.
Thành phố khuyến khích mỗi sở ngành, mỗi quận huyện chọn một dự án khu đô thị điển hình để tập trung triển khai đồng bộ trong năm 1999 và năm 2000 nhằm tập trung sực mạnh của quận, huyện của toàn ngành, tránh phân tán vào các dự án quá lớn cha đủ sức triển khai đồng bộ ngay trớc mắt.
Tiến hành đầu t xây dựng thí điểm (tại một số khu quy hoạch cho phép) nhà ở có chi phí thấp, nhà ở cho ngời thu nhập thấp, nhà ở cho các đối tợng chính sách u tiên, nhà ở cho sinh viên theo các hình thức bán, bán trả dần, cho thuê.
Ngay trong năm đầu tiên này Thành phố đã xét duỵệt và cấp giấy phép cho nhiều dự án với quy mô lớn, đặc biệt có nhiều dự án phát triển nhà ở tiến hành tại các khu đô thị mới mới đợc Thành phố phê duyệt quy hoạch chi tiết
Các dự án có quyết định đầu t năm 1999
Tên dự án Chủ đầu t Quy mô đất (ha)
GiÊy Cty X©y dùng d©n dụng 39 119.800 Đang điều chỉnh
2 Khu nhà ở Định Công Cty phát triển nhà và đô thị 35 300.000 Đang tiến hành lập kế hoạch GPMB
Trung Hoà Cty đầu t phát triển hạ tầng đô thị
37,05 349.100 §ang triÒn khai đền bù, GPMB
Long Tổng Cty xây dựng nhà Hà nội 10,2 123.738 Đã khởi công xây dùng
HBT Cty đầu t phát triển nhà 6 70.346 Đang tiến hành
BĐ Cty đầu t phát triển nhà 3,8 50.000 Đã điều chỉnh xong QHMB và tiÕp tôc triÓn khai
7 Dự án Hồ Linh Đàm-
Thanh Trì Cty phát triển nhà và đô thị 184 138.000 Đang đầu t
8 Khu nhà ở hồ Giải Đở-HBT Cty Xây dựng và phát triển nhà HBT
8,9 20.195 §ang trong giai đoạn hoàn thiện
10 Khu nhà ở Đại Từ-Đại
Cty ®Çu t x©y dựng nhà Thanh Tr×
11 Khu nhà ở di dân Đền
Lõ-HBT Ban QLDA quËn
12 Khu nhà ở trị trấn Cỗu
Cty thiÕt kÕ x©y dựng nhà
(Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu t Hà nội)
Thống kê trên cho thấy hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo dự án đã thu hút đợc sự tham gia của nhiều Công ty và Tổng công ty chuyên ngành xây dựng trên địa bàn Thành phố Nhiều đơn vị cùng một lúc tham gia nhiều dự án khác nhau nh Công ty phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t cả hai dự án Khu nhà ở Định Công và Hồ Linh Đàm là hai dự án đều có quy mô lớn Giai đoạn này hầu hết các dự án đang tiến hành quy hoạch tổng mặt bằng hoặc lập kế hoạch giải phóng mặt bằng, có rất ít dự án có sản phẩm hoàn thành để đa ngay vào sử dụng.
Sự gia tăng diện tích sàn xây dựng năm 1999 so với năm 1998 có sự đóng góp đáng kể của hàng loạt nhà ở theo dự án với hơn 130.000 m2, bằng 152% của năm 1998 trong khi diện tích do dân tự đầu t xây dựng chỉ tăng nhẹ từ
253.600 m2 lên 286.349 m2 (tăng 112%) Thành công bớc đầu này cho thấy một xu hớng đầu t mới ngày càng rõ nét trong hoạt động đầu t phát triển nhà
Năm 2000 đợc xác định là năm chuẩn bị môi trờng đầu t và tạo đà cho ch- ơng trình phát triển nhà ở các năm tiếp theo
đánh giá tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Néi thêi gian qua
1 Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua. Đã gần 50 năm sau ngày Thành phố Hà nội đợc giải phóng, 14 năm kể từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách đổi mới và 5 năm sau khi chơng trình phát triển nhà ở Thủ đô ra đời Qua từng ấy thời gian Thành phố không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế – văn hoá - xã hội, tuy nhiên không gì dễ nhận thấy hơn cả là khi ta chứng kiến sự đổi thay ở Bộ mặt Thành phố Hàng loạt các con đ- ờng mới khang trang, sạch đẹp hơn, hàng loạt các cao ốc, toà nhà mọc lên ở mọi nơi trong Thành phố và đặc biệt hơn cả là những khu đô thị mới xuất hiện tại những nơi mà trớc kia chỉ là vùng ngoại thành hẻo lánh thiếu các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiết yếu Hàng chục khu đô thị mới đợc xây dựng tạo điều kiện cho ngời dân Thủ đô nâng cao chất lợng cuộc sống đồng thời tạo cho Thủ đô một dáng dấp hiện đại, văn minh hơn bao giờ hết.
Có đợc thành quả đó là nhờ sự sáng suốt trong việc đề ra các chính sách về phát triển đô thị phù hợp trong đó không thể không kể đến chủ trơng phát triển nhà ở theo dự án mà đề tài đang đề cập Để đánh giá đợc kết quả bớc đầu của công cuộc đầu t này có thể thông qua hai khía cạnh định tính và định lợng cùng việc xem xét một số dự án cụ thể sau ®©y
1.1 Những kết quả xét trên khía cạnh định tính
Thứ nhất, phát triển nhà ở theo dự án mà chủ yếu là xây dựng các chung c cao tầng thật sự phù hợp với điều kiện và nhu cầu của Thành phố
Khái niệm chung c cao tầng hay nhà ở căn hộ cao tầng là các loại nhà cao” tầng từ 5 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (không bao gồm loại nhà ở thông tầng từ dới cùng lên tầng má (NĐ”
Nhà chung c cao tầng đã là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, Thủ đô Hà nội cũng là một đô thị có tốc độ phát triển nhanh nên không nằm ngoài quy luật đó Trong quy hoạch chung năm 1998 Hà nội đã xác định chỉ tiêu bình quân đất đô thị là 100m2/ngời Song với yêu cầu để tạo lập môi trờng sống mới đã phân bổ 20 – 25% là đất giao thông, 14% đất cây xanh thể dục thể thao, đất khu ở chỉ dừng ở mức 40 – 45%, còn lại là đất chuyên dùng khác nh công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng, kho tàng, đầu mối kỹ thuật…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ Với chỉ tiêu và điều kiện nh vậy xây dựng nhà ở chung c cao tầng là xu thế tất yếu Đây không chỉ là định hớng của các nhà quản lý mà còn là nguyện vọng của đa số nhân dân thông qua các đợt điều tra xã hội học và tình hình đăng ký mua nhà chung c ở các khu đô thị mới.
Các quần thể chung c cao tầng trong những khu đô thị đợc xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể có tính đến sự phù hợp với môi trờng xung quanh đã tạo cho Thành phố vẻ khang trang, hiện đại trong sự thống nhất đồng bộ.
Thứ hai, phát triển nhà ở theo dự án đáp ứng chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau trong xã hội
Mặt trái của quá trình phát triển kinh tế là làm gia tăng bất bình đẳng xã hội. Thủ đô Hà nội có khoảng cách giàu – nghèo nói chung vào khoảng 5 – 6 lần nhng sự cách biệt về nhà ở lại rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều Đặc biệt là trớc đây khi phần lớn nhà ở là do dân tự xây dựng trên những mảnh đất riêng thì ngời ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng ngàn ngôi nhà t nhân ở Hà nội trị giá hàng tỷ đồng bên cạnh đó cũng có không ít các ngôi nhà tạm, nhà cấp 4, nhà trong “Đầu txóm liều”, nhà cơi nới từ cầu thang…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đnói chung là có giá trị thấp
Phát triển nhà ở bằng việc xây dựng các chung c cao tầng đã làm thay đổi quan điểm nhà phải gắn với đất Với u điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn gấp nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung c có thể cung cấp chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau với giá thành rẻ hơn hẳn so với tự mua đất làm nhà.
Hơn thế Thành phố còn có chủ trơng buộc các chủ đầu t xây dựng nhà trong các khhu đô thị mới phải dành một tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho CBCNV các tổ chức, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà ở với giá đảm bảo kinh doanh Ngoài ra tuỳ từng dự án mà còn phải dành ra một số lợng căn hộ để bán theo giá chỉ đạo của Thành phố cho các đối tợng chính sách có khó khăn về nhà ở Tất cả sự can thiệp trên đây của Nhà nớc là nhằm giảm bớt tác hại của thị trờng bất động sản đang phát triển quá nóng, không phản ánh đúng quy luật cung cầu và đặc biệt là thiếu bình đẳng.
Thứ ba, phát triển nhà ở theo dự án huy động đợc nhiều nguồn vốn trong xã hội
Do tính chất cố định, không thể tăng thêm về diện tích mà thị trờng bất động sản thờng hứa hẹn khả năng thu lợi nhuận cao, thậm chí là siêu lợi nhuận nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía Nhà nớc Hà nội và TP HCM là hai địa phơng thờng xảy ra các đợt sốt đất, giá đất tăng với mức chóng mặt nhng chủ yếu không phải do nhu cầu thật sự tăng mà là do đầu cơ Thậm chí nhiều
7 2 của toàn xã hội bị chôn chặt vào đất mà không tạo ra của cải gì, hơn thế nó còn làm căng thẳng thêm tình trạng thiếu nhà ở do giá đất đã vợt quá khả năng chi trả của nhiều ngời
Chơng trình phát triển nhà ở của Hà nội ra đời cùng với nhiều khuyến khích u đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đã trở thành một nơi thu hút, khai thông có hiệu quả nhiều nguồn vốn vào thị trờng bất động sản tạo ra sản phẩm là các khu nhà phù hợp với nhiều đối tợng khác nhau Nguồn vốn đầu tiên phải kể đến là từ các doanh nghiệp trong ngành xây dựng mà trớc đây chủ yếu dùng vào việc xây dựng phục vụ cho nhu cầu nội Bộ hoặc khai thác quỹ đất để bán Thứ hai là nguồn vốn huy động từ khách hàng – những ngời có ý định mua nhà, những khu chung c mới đợc xây dựng của Thành phố thật sự thu hút đợc sự quan tâm của nhiều ngời, đặc biệt trong thời gian đầu khi các khu đô thị mới còn ít thì ngời mua nhà thờng sãn sàng trả trớc 40 – 50% tiền nhà để đợc chắc chắn sở hữu căn nhà đó Đây đã và đang là nguồn vốn giữ vai trò hết sức quan trọng trong phát triển nhà của Thành phố.
Thứ t, phát triển nhà ở theo dự án đón đầu quá trình phát triển về kinh tế, mở rộng về địa giới hành chính của Thành phố trong tơng lai
Làm đợc điều đó là do mọi dự án đều đợc tiến hành dựa trên quy hoạch tổng thể và chi tiết về không gian, về hành chính, về ngành của Thành phố trong thời gian 10 đến 20 năm nữa.
1.2 Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng
Chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở
Kết quả của công tác phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian qua thể hiện rõ nhất qua diện tích sàn nhà đợc xây mới không ngừng tăng lên, năm sau nhiều hơn năm trớc, đặc biệt nếu so sánh diện tích nhà ở theo dự án với diện tích do dân tự đầu t xây dựng sẽ cho thấy sự chuyển biến thật sự, và nhà ở xây dựng theo dự án đang trở thành một xu hớng tất yếu.
Kết quả cụ thể đợc miêu tả ở bảng và sơ đồ dới đây.
Nhìn vào biểu đồ ta có thể thấy từ sau khi có chơng trình 12 Ctr/TU ngày 20 tháng 5 năm 1998 của Thành uỷ về phát triển nhà ở Hà nội đến năm 2000 và
Quan điểm phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2010
Theo chơng trình phát triển nhà ở Hà Nội đến năm 2000 và 2010 của Thành uỷ và UBND Thành phố Hà Nội, phát triển nhà ở Thủ đô thời gian tới dựa trên những điểm sau.
1.1 Quan điểm về đối tợng của chơng trình phát triển nhà Đảm bảo dần dần thực hiện quyền có nơi ở phù hợp của mọi đối tợng dân c đô thị không chỉ ngời giàu, ngời có tiền, ngời có công đợc hởng u đãi mà còn có cả công chức, viên chức, ngời làm công ăn lơng và đặc biệt là ngời có thu nhập thấp và ngời nghèo Phát triển nhà ở đáp ứng mọi yêu cầu xã hội để bán hoặc cho thuê; giải quyết thông thoáng, dễ dàng mọi nhu cầu chuyển dịch sở hữu, sử dụng nhà ở, tạo ra thị trờng năng động về nhà ở làm cho mọi ngời đều có cơ hội tạo lập nơi ở phù hợp Khuyến khích kinh doanh phát triển nhà ở, chống lại thị trờng đen, đầu cơ trục lợi bất chính về kinh doanh bất động sản nhà ở trên địa bàn Thành phố.
1.2 Quan điểm về vai trò của Nhà nớc
Tiếp tục đờng lối xoá bỏ bao cấp chuyển sang kinh tế thị trờng t nhân hoá nhà ở nhng làm dần dần và không khoán trắng cho dân Để có cơ sở vật chất ban đầu và tạo động lực, tạo đà thúc đẩy sự nghiệp phát triển nhà ở, Nhà nớc phải có trách nhiệm đầu t vào kết cấu hạ tầng nh tr- ờng học, trạm y tế, công trình văn hoá, thể dục thể thao ; cũng nh các công trình kỹ thuật hạ tầng cơ bản của đô thị nh đờng xá, cấp thoát nớc Đồng thời về mặt chính sách Nhà nớc phải tạo ra hành lang pháp lý cần thiết để khuyến khích đầu t phát triển nhà ở thông qua chính sách cụ thể về đất đai, quy hoạch, tài chính tín dụng, chính sách giải phóng mặt bằng, qui chế kinh doanh nhà, qui chế quản lý tổ chức thi công xây dựng, cơ chế quản lý phát triển đô thị tạo ra đợc môi trờng cần thiết cho sự nghiệp phát triển nhà ở
1.3 Quan điểm về tài chính
Quán triệt việc chăm lo nơi ở là sự nghiệp quần chúng nhằm thực hiện xã hội hoá về nhà ở, huy động mọi nguồn lực, mọi thành phần kinh tế trongxã hội theo đúng phơng châm Nhà n “Đầu t ớc và nhân dân cùng làm , d ” ới sự hớng dẫn chỉ đạo của Nhà nớc
Thực tiễn giải quyết về nhà ở tại Hà Nội trong mấy năm mặc dù trong điều kiện cha có cơ chế cụ thể về huy động vốn góp thì đã thực hiện hình thức huy động vốn của dân để xây dựng nhà cho dân thông qua các giải pháp ngời dân góp tiền mua nhà trả trớc; đầu t hạ tầng kỹ thuật cho dân tự xây dựng, Nhà nớc và nhân dân cùng đầu t cải tạo tăng diện tích.
Kinh nghiệm giải quyết nhà ở của các nớc trong khu vực thuộc thế giới thứ ba cũng cho thấy nhà ở là vấn đề xã hội vì vậy phải do xã hội giải quyết, phải huy động nguồn lực, tài chính của xã hội.
Ngoài việc huy động mọi nguồn lực trong nớc thì việc tạo môi trờng đầu t để thu hút nguồn vốn nớc ngoài cho sự nghiệp phát triển nhà ở là rất quan trọng
1.4 Quan điểm về sự phát triển đồng bộ
Nhà ở phải đợc phát triển đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và dịch vụ đô thị đồng bộ giữa nhà ở và việc tạo ra môi trờng sống bền vững, nhà ở với cây xanh, kiến trúc cảnh quan đô thị hài hoà Phát triển đồng bộ cân đối giữa xây dựng mới và sửa chữa nhà ở.
Phát triền nhà ở theo “Đầu t Chiến l ợc toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000 ” của
Liên hợp quốc là: “Đầu t Khái niệm về chỗ ở thích hợp là rộng hơn một mái che đầu; nó có nghĩa là một sự riêng t thích hợp, một khoảng không gian thích hợp, một sự an ninh thích hợp, điều kiện chiếu sáng và thông gió thích hợp cho việc đi làm và đi tới các công trình dịch vụ cơ bản, tất cả với giá phải chăng ”.
1.5 Quan điểm về kiến trúc quy hoạch.
Phát triển nhà ở trong đô thị phải đồng bộ với việc phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.Các giải pháp kiến trúc nhà ở phải đảm bảo tính hiện đại với tính dân tộc, đa dạng hoá và không bị lạc hậu trong từng giai đoạn phát triển Xây dựng chính sách cụ thể cho việc giữ gìn và bảo tồn khu phố cổ, chỉnh trang tôn tạo khu phố cũ, cải tạo hoàn thiện quy hoạch nâng cấp tiện nghi kỹ thuật hạ tầng khu chung c thấp tầng, cao tầng, bảo tồn các làng truyền thống trong quá trình quy hoạch và phát triển đô thị.
Quy hoạch và phát triển nhà ở tại Hà Nội phải bám sát quy hoạch phát triển về kinh tế xã hội của thủ đô
1.6 Quan điểm về định hớng đầu t và phát triển
Kết hợp hài hoà giữa cải tạo xây dựng nâng cấp khu đô thị cũ với phát triển xây dựng khu phố mới , đô thị mới ra ngoại vi ngoại thành, thực hiện việc dãn dân, giảm bớt mật độ quá tải ở khu trung tâm chật hẹp, đông đúc.
Lựa chọn qui mô xây dựng thích hợp: đồng thời xây dựng cải tạo các nhà ở truyền thống có độ cao trung bình từ 2 đến 5 tầng với việc bắt đầu xây dựng các công trình phát triển theo chiều cao, xây dựng nhà cao ốc từ 10 đến 20 tầng, với chất lợng căn hộ cao, hiện đại về tiện nghi, tối
8 0 nhà, có đầy đủ các công trình tiện ích nh: câu lạc Bộ văn hoá, thể thao, thơng mại, phục vụ trẻ em, ngời cao tuổi Tập trung theo dự án giảm dần việc dân xây tự phát.
1.7 Quan điểm về mô hình tổ chức và quản lý
Nắm vững vai trò quản lý Nhà nớc trong công tác đầu t phát triển nhà ở nhằm đảm bảo chức năng hớng dẫn và định hớng, đảm bảo yếu tố Nhà nớc giữ vai trò chủ đạo Hình thành các tổ chức đầu t phát triển kinh doanh nhà ở tách riêng với các tổ chức xây dựng Các doanh nghiệp Nhà nớc phải chuyển dần về tổ chức cơ cấu và mô hình từ cơ chế bao cấp sang cho phù hợp với cơ chế kinh doanh Xây dựng mô hình quản lý nhà ở sau dự án để đảm bảo duy trì và phát triển thích ứng với nền kinh tế phát triển.
1.8 Quan điểm về mô hình phát triển theo dự án
Qua kinh nghiệm thực tế việc phát triển nhà ở theo dự án là con đờng duy nhất đúng giai đoạn hiện nay, nó đảm bảo sự đồng bộ trong việc phát triển đô thị Loại dự án này mang tính chất khác hẳn dự án phát triển khu công nghiệp, đòi hởi phải có luật lệ, cơ chế quản lý đầu t riêng. Phát triển nhà theo dự án đợc thực hiện theo cấp độ sau:
Dự án xây dựng, cải tạo cho khu phố cổ, phố cũ, các khu chung c cao tầng, thấp tầng, các khu nhà ở đã có.
Dự án đầu t hạ tầng kỹ thuật-hạ tầngxã hội có tính chất định hớng cho khu đô thị mới.
Dự án đầu t đồng bộ nhà ở hạ tầng kỹ thuật-hạ tầng xã hội.
Dự án hoàn thiện quy hoạch trong khu vực.
Vài nét tổng quan về quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020 và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn (2001-2005)
2020 và kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn (2001-2005).
2.1 Vài nét tổng quan quy hoạch phát triển Thủ đô đến năm 2020
Xây dựng phát triển Hà Nội trở thành một Thành phố to đẹp, vừa hiện đại vừa truyền thống xứng đáng là thủ đô của một quốc gia có 80 triệu dân là mục tiêu chiến lợc và lâu dài của Đảng và Nhà nớc ta Từ năm
1998, diện mạo tơng lai của thủ đô đã đợc xác định khá rõ cả về qui mô, kết cấu qua Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của Thủ đô
Hà Nội đến năm 2010; Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đợc
Chính phủ phê duyệt điều chỉnh ngày 20/6/1998 trong Quyết định số 108/1998/Q§-TTg.
Thủ đô Hà Nội và các đô thị xung quanh trong phạm vi nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung khoảng 4.5 triệu đến 5 triệu ngời, trong đó qui mô dân số của nội thành của Thành phố Hà Nội trung tâm là 2.5 triệu ngêi Cô thÓ:
Thành phố trung tâm: dự kiến 2 triệu (2010) và 2.5 triệu ng- ời(2020), gồm chủ yếu là nội thành Hà Nội hiện nay và vùng phụ cận bao gồm:
+ Khu vực hạn chế phát triển 0.8 triệu ngời.
+ Khu vực mở rộng ven nội tả và hữu ngạn sông Hồng: 1.2 triệu ngời(2010) và 1.7 triệu ngời (2020).
Các khu đô thị đối trọng gồm:
+ Các cụm Xuân Nam-Hoà Lạc-Sơn Tây: 0.6 triệu ngời(2010) và 1 triệu ngời(2020).
+ Cụm Sóc Sơn-Xuân Hoà-Phú Yên: 0.15 triệu ngời(2010) và 0.5 triệu ngời(2020).
+ Các cụm đô thị vệ tinh: 0.14 triệu ngời(2010) và 0.5 triệu ng- êi(2020).
Dân số đô thị trung tâm nội thành hiện nay khống chế phát triển từ vành đai 2 trở vào khoảng 0.8 triệu dân còn lại phát triển ra vùng ven nội hữu ngạn sông Hồng theo dọc đờng 32, đờng 6, đờng 1 Dân số khống chế phía hữu ngạn không quá 1,5 triệu dân.
Về không gian và đất
Hiện nay, nhiều dự án phát triển nhà ở và đô thị đã và đang bớc vào thực hiện Nhà nớc đã cấp 6310 ha đất ruộng cho Hà Nội phát triển đến năm
Khu vực phát triển và mở rộng Thủ đô phía hữu ngạn sông Hồng thuộc lãnh thổ các quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Nam quận Hai Bà Tr- ng, huyện Từ Liêm và Thanh Trì, hiện tại đang là khu vực đô thị hoá mạnh và có tới 358100 ngời với 2271,3 ha xây dựng
Dự kiến đến năm 2020 Hà nội sẽ có 5 khu đô thị
2 Quận Cầu Giấy( bao gồm quận Cầu Giấy và phần phát triển mở rộng về phía Tây sông Nhuệ).
3 Khu vực Thanh Xuân( bao gồm quận Thanh Xuân và phần mở réng vÒ phÝa Nam).
4 Khu vực đô thị Nam đờng Minh Khai.
5 Khu vực đô thị mới phía Nam Cầu Thăng Long Đây là khu vực
8 2 nhiều khu, cụm công nghiệp, nhiều khu đô thị mới, các trung tâm tài chính thơng mại dịch vụ và nhiều cơ sở tạo thị khác.
2.2 Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2001-2005 và 2010
Tiếp tục đẩy mạnh hoạt động đầu t phát triển nhà ở theo phơng châm “Đầu t Nhà n- ớc và nhân dân cùng làm” huy động tối đa các nguồn lực để phát triển nhà ở. Trong giai đoạn 2001-2005, Thành phố đầu t xây dựng mới 3,5 triệu m2 nhà ở Đến năm 2010, phấn đấu đạt mục tiêu bình quân 9 m2/ngời, đầu t xây dựng mới từ 9-10 triệu m2 nhà ở
Các chỉ tiêu kế hoạch năm 2001-2005 nh sau:
Phát triển nhà ở theo các dự án từ 1,2-1,5 triệu m2.
Nhà ở do nhân dân tự đầu t cải tạo xây dựng từ 1,8-2 triệu m2.
Trong đó nhu cầu về quỹ nhà ở do ngân sách đầu t 315 400 m2với kinh phí thực hiện ớc tính khoảng 536,2 tỷ đồng bao gồm:
Nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng: 232.000 m2, diện tích đất khoảng 43 ha, kinh phí ớc tính 394,4 tỷ đồng(khoảng 5000 căn hộ) đang là nhu cầu cấp bách.
Nhà ở đất phục vụ Nghị quyết số 58/1998/NQUBTVQH-10 ngày 20/8/1998 của Uỷ ban thờng vụ quốc hội về giao dịch nhân sự về nhà xác lập trớc ngày 1/7/1991: 42.162 m 2 đất, kinh phí ớc tính 71,675 tỷ đồng.
Nhà ở để cải tạo, di chuyển dân đang ở các nhà chung c cao tầng trong tình trạng nguy hiểm: 19.240 m2 với 481 căn hộ với diện tích đất là1 ha, kinh phí ớc tính 32,708 tỷ đồng.
Nhà ở, đất ở để thực hiện Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3/2/2000 của Thủ tớng Chính phủ về hỗ trợ ngời hoạt động cách mạng từ trớc Cách mạng tháng 8/1945 cải thiện nhà ở(năm 2002 phải hoàn thành): 22.000 m s , diện tích đất 7,3 ha, kinh phí ớc tính 37,74 tỷ đồng.
Ngoài ra còn đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu Nhà nớc về Thành phố quản lý để bán và cho thuê Đồng thời đầu t cải tạo khoảng 500.000 m2 quỹ nhà ở của Nhà nớc thuộc các khu nhà ở do Thành phố quản lý và tiếp nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng
3 Một số giải pháp huy động các nguồn vốn đầu t của Hà nội Để huy động các nguồn vốn của mọi thành phần kinh tế, cần phải thực hiện nhiều giải pháp về huy động và sử dụng vốn hiệu quả, tập trung vào một số biện pháp chủ yếu nhằm huy động các nguồn đầu t trong và ngoài nớc.
Dới đây là một số giải pháp nhằm huy động vốn nói chung phục vụ cho việc xây dựng hạ tầng đô thị.
Xác định các công trình, địa bàn và quy mô u tiên gọi vốn đầu t của mọi thành phần kinh tế.
Cụ thể hoá việc thực hiện quỹ đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị và vùng ngoại thành, thực hiện hình thức đầu t BOT, sử dụng quỹ đất tạo vốn để xây dựng công trình hạ tầng…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ
Sớm hình thành thị trờng vốn; cải thiện môi trờng đầu t; đơn giản hoá các thủ tục cấp phát, kiểm tra, kiểm soát vốn đối với các doanh nghiệp; phát triển các loại hình dịch vụ hỗ trợ đầu t.
Đổi mới nâng cao chất lợng hoạt động của ngành tài chính, ngân hàng; phát triển các công ty đầu t tài chính Tạo cơ chế, mở rộng kênh và hình thức để các doanh nghiệp tự bổ sung vốn, để thu hút vốn trong dân và vốn đầu t nớc ngoài.
Giải pháp huy động vốn
1.1 Đa dạng và cải cách chính sách cho vay vốn có nguồn gốc từ ngân sách
Xây dựng nhà ở theo mô hình dự án đòi hởi sự thống nhất đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội mà nhiều trong số đó là những công trình công cộng phục vụ cho lợi ích của cả cộng đồng và khó hay không thể thu hồi vốn đầu t Để hoàn thành một dự án nh vậy thì nguồn vốn Nhà nớc có ý nghiã cực kỳ quan trọng, khơi thông và đảm bảo cho sự thành công của các nguồn vốn khác Vốn Ngân sách không chỉ thể hiện đơn gian dới dạng tiền tệ mà Nhà n- ớc với t cách là đại diện của nhân dân còn sở hữu nhiều tài sản quốc gia khác trong đó quan trọng nhất phải kể đến nguồn tài nguyên đất
Một điểm cần lu ý là dù trong bất cứ điều kiện nào thì nguồn vốn Nhà nớc chỉ đóng vai trò hỗ trợ nhất định, tăng tính hấp dẫn hay chia sẻ phần nào rủi ro cho các dự án xây dựng nhà ở mà thôi Trong điều kiện Việt nam nói chung và Thủ đô Hà nội nói riêng đang cần một lợng vốn rất lớn phục vụ cho sự nghiệp CNH, HĐH của đất nớc thì việc huy động và sử dụng vốn nh thế nào cho hợp lý trong từng lĩnh vực nhất định là điều hết sức quan trọng
Trong lĩnh vực nhà ở có thể xem xét, vận dụng những biện pháp sau đây:
Thứ nhất - Góp vốn trực tiếp vào các dự án
Nhà nớc có thể góp một phần vốn vào dự án thông qua biện pháp góp trực tiếp theo hình thức cổ phần trong liên doanh, đặc biệt là những dự án mang tính xã hội nh xây dựng nhà cho ngời thu nhập thấp, cho các đối tợng chính sách, nhà ở phục vụ di dân, tái định c…Những mặt tiêu cực trên cần phảI đ.
Hình thức này làm tăng vốn tự có của dự án, tạo ra một cơ cấu vốn an toàn hơn Sự có mặt của Nhà nớc có thể làm nhà đầu t tự tin vào sự thành công về tài chính bên cạnh sự thành công về kinh tế – xã hội, mặt khác nếu dự án vẫn phảivay bên ngoài thì các đơn vị cho vay cũng yên tâm hơn đến suất thu lợi(IRR) của nhà đầu t và do vậy lãi suất cho vay có thể giảm
Tuy nhiên, hiện nay hình thức này khó thực hiện do Ngân sách không phải lúc nào cũng dồi dào, hơn nữa Thành phố đang tích cực chuyển lĩnh vực xây dng nhà ở từ hình thức bao cấp sang hình thức kinh doanh, huy động tối đa mọi nguồn lực trong xã hội đồng thời giảm dần sự tham gia của Nhà nớc.
Thứ hai - cho các dự án vay vốn
Một đặc điểm của các đơn tham gia xây dựng nhà ở trên địa bản Thủ đô là tình hình tài chính eo hẹp, trong các dự án lợng vốn tự có của chủ đầu t luôn chiếm tỷ trọng thấp trong khi lợng vốn vay lại chiếm tỷ trọng tơng đối cao. Việc thu hồi vốn đối với lĩnh vực này thờng kéo dài và bị phân tán, cha kể tr- ờng hợp phân phối nhà theo hình thức trả góp hay cho thuê thì thời gian còn lâu hơn nữa Nếu chủ đầu t sử dụng vốn vay quá nhiều thì trong suốt thời gian thực hiện cũng nh tiến hành khai thác dự án áp lực trả lãi và gốc sẽ rất lớn
Trong điều kiện nh trên thì vay vốn tín dụng đầu t của Nhà nớc sẽ đóng vai trò khai thông cho dự án Trong thời gian tới để đáp ứng nhu cầu vay nguồn vốn này đồng thời đảm bảo nguyên tắc công bằng và hiệu quả cần thực hiện các biện pháp sau:
Xây dựng thống nhất và hoàn thiện cơ chế huy động vốn, quản lý vốn tín dụng u đãi để gắn liền công tác bố trí kế hoạch vốn với khả năng về nguồn vốn
Hiện nay, Thành phố có nhiều tổ chức có chức năng huy động vốn cho tín dụng u đãi bên cạnh Quỹ hỗ trợ phát tiển nhà ở hiệu quả hoạt động còn hạn chế đã dẫn đến việc không thống nhất quản lý nguồn vốn. Hiện tợng này dẫn đến tình trạng chủ đầu t phải làm thủ tục ở nhiều nơi Còn đối với đơn vị thực hiện cho vay vốn thì rất khó kiểm soát khả năng thu hồi vốn của mình vì không biết phần doanh thu nào, phần lợi nhuận nào sử dụng nguồn vốn của mình.
Thành phố cần chủ động hơn trong việc tìm kiếm nguồn tín dụng từ các tổ chức nớc ngoài và Trung ơng phục vụ cho xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế – xã hội Thủ đô Đồng thời cần mạnh dạn đề nghị Chính phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, thậm chí đề nghị chỉ lấy phí dịch vụ các khoản vay có liên quan tới các nguồn Nhà nớc huy động đợc từ các tổ chức nớc ngoài và kéo dài thời hạn cho vay tới 20-30 năm (hiện này thời hạn cho vay u đãi quy định tối đa là l0 năm) vì các công trình cơ sở hạ tầng thờng khó có thể thu hồi vốn nhanh.
Đối với các đơn vị đi vay vốn phải xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, chính xác Khối lợng vay cần căn cứ trên nhu cầu thực tế của dự án, và vốn đối ứng của chủ đầu t, tránh tình trạng lợi dụng vốn vay u đãi để sử dụng vào mục đích khác xây dựng nhà ở Thờng xuyên tiến hành kiểm tra, đánh giá việc sử dụng vốn của đơn vị để đảm bảo khả năng thu hồi vốn và trả nợ.
Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm của doanh nghiệp với khoản vốn vay này vì hầu hết các khoản vay tín dụng không yêu cầu các chủ đầu t phải thế chấp tài sản, đây là u đãi của Thành phố đối với lĩnh vực xây dựng nhà ở Lập kế hoạch chi tiết và xây dựng hợp đồng tín dụng đầy đủ các điều khoản cần thiết gồm cả biện pháp giải
Thứ ba - hỗ trợ tài chính thông qua nguồn tài nguyên đất
Ngoài việc hỗ trợ tài chính nh đã đề cập thì Thành phố có thể hỗ trợ bằng quỹ đất cho các dự án Hình thức này hiện đang đợc áp dụng tại nhiều dự án trong các khu đô thị mới tuy nhiên mới chỉ dừng ở các hình thức “Đầu tđổi đất lấy hạ tầng” hay cho chậm trả tiền sử dụng đất để đầu t vào các công trình hạ tầng xã hội và kỹ thuật mà cha quan tâm nhiều đến hình thức đấu giá quyền sử dụng đất Đây là hình thức khai thác đợc triệt để và hiệu quả nhất giá trị của đất, tránh lãng phí nguồn tài nguyên không có khả năng tăng thêm này Để đáp ứng yêu cầu phát triển nhanh, Hà Nội có thể sử dụng quỹ đất của mình dành cho phát triển hạ tầng kỹ thuật theo phơng thức ''đổi đất lấy công trình" hoặc ''đổi đất lấy đất” trên cơ sở đất thầu rộng rãi đã đợc thử nghiệm ở một số Thành phố của nớc ta nh Bà Rịa-Vũng Tàu, Thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể là thay vì việc lấy ngân sách thanh toán giá trị công trình cho các doanh nghiệp đầu t phát triển cơ sở hạ tầng trong các dự án xây dựng nhà ở, Thành phố sẽ trả cho họ quyền thuê dài hạn hoặc giao một số diện tích đất Các doanh nghiệp tham gia đầu t sẽ đợc phép sử dụng quỹ đất này để tiến hành đầu t xây dựng nhà ở dới nhiều hình thức hay cho thuê lại và đợc hởng một số chính sách u đãi nh sau:
Trờng hợp đất đợc giao để thanh toán giá trị công trình hạ tầng cần đợc vận dụng cho hởng chỉnh sách u đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất và giảm thuế sử dụng đất đến l0 năm kể từ khi đợc giao đất.
Trờng hợp doanh nghiệp đợc Thành phố thanh toán giá trị công trình hạ tầng bằng diện tích đất đợc quyền thuê, thì diện tích đất này đợc miễn tiền thuê đất đến l0 năm kể từ khi làm thủ tục thanh toán khối lợng ký hợp đồng thuê đất.
