(Luận văn) đô thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm của đất đai tại thành phố cần thơ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ad NGUYỄN MINH DIỆP THẢO ju y th yi pl n ua al n va ĐƠ THỊ HĨA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ fu ll TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI oi m at nh TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ z z k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va ey t re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH t to ng hi ep w n lo ad ju y th NGUYỄN MINH DIỆP THẢO yi pl ĐÔ THỊ HÓA TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ ua al n TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI TẠI n va ll fu THÀNH PHỐ CẦN THƠ oi m nh at Chuyên ngành: KINH TẾ PHÁT TRIỂN (THẨM ĐỊNH GIÁ) z z Mã số: 60310105 k jm ht vb om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n va ey t re TS NGUYỄN HOÀNG BẢO an Lu Người hướng dẫn khoa học: TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 t to LỜI CAM ĐOAN ng hi ep Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm w đất đai thành phố Cần Thơ” kết trình học tập, nghiên cứu n khoa học độc lập cá nhân hướng dẫn TS Nguyễn Hoàng Bảo lo ad Các số liệu nêu luận văn trích dẫn nguồn rõ ràng y th thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan ju yi Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa công bố pl cơng trình nghiên cứu khác n ua al va n TPHCM, ngày 24 tháng 04 năm 2015 ll fu Tác giả oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re MỤC LỤC t to Trang ng DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU hi ep DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT PHẦN MỞ ĐẦU w n Tính cấp thiết đề tài lo ad Mục tiêu nghiên cứu y th Đối tượng nghiên cứu ju Phạm vi nghiên cứu .3 yi pl Các công trình nghiên cứu có liên quan ua al Phương pháp nghiên cứu .4 n 6.1 Sử dụng khung giá đất nhà nước qui định làm tiêu chí phân tích .4 va n 6.2 Xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa fu ll 6.3 Nguồn số liệu m oi 6.4 Phương pháp trích liệu at nh 6.5 Phương pháp phân tích .6 z Kết cấu luận văn z CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ ĐƠ THỊ HĨA, ĐẤT ĐAI, CÁC YẾU TỐ vb jm ht TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM CỦA ĐẤT ĐAI k 1.1 Lý luận chung đô thị hóa đất đai gm 1.1.1 Khái niệm thị hóa l.c 1.1.2 Khái niệm đất đai 10 om 1.1.3 Khái niệm đất đô thị 10 an Lu 1.1.4 Phân loại đất đô thị 11 1.3 Các phương pháp xác định giá đất 14 ey 1.2.2 Giá trị đất đai 13 t re 1.2.1 Ý nghĩa giá trị .12 n 1.2 Cơ sở lý luận giá trị đất đai 12 va 1.1.5 Khái niệm đất dân cư đô thị 11 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 t to 1.3.2 Phương pháp thu nhập .18 ng 1.3.3 Phương pháp chiết trừ 20 hi ep 1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị .23 w 1.5 Giá trị tăng thêm đất đai 24 n lo 1.6 Cơ sở lý luận nhân tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai ad y th q trình thị hóa 25 ju 1.6.1 Vị trí tự nhiên 25 yi pl 1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất 26 ua al 1.6.3 Đầu tư sở hạ tầng 28 n 1.6.4 Do yếu tố thị trường 28 va n 1.6.5 Người sử dụng đất trực tiếp đầu tư xây dựng dự án 28 ll fu 1.7 Mơ hình nghiên cứu thực nghiệm phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá trị oi m gia tăng đất q trình thị hóa .29 at nh 1.8 Kinh nghiệm số nước trình thị hóa .32 1.8.1 Tại Anh 32 z z 1.8.2 Tại Hàn Quốc 34 vb jm ht Kết luận chương 35 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ ĐƠ THỊ HĨA, THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ k l.c gm KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ 37 2.1 Tổng quan thành phố Cần Thơ 37 om 2.2 Khái qt thị hóa thị trường đất đai thành phố Cần Thơ .41 an Lu 2.3 Nghiên cứu thực nghiệm yếu tố tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ 44 ey 2.3.4 Thảo luận kết mơ hình .53 t re 2.3.3 Kết hồi quy mơ hình 49 n 2.3.2 Thống kê mô tả 46 va 2.3.1 Mô tả mẫu khảo sát 44 Kết luận chương 55 t to CHƯƠNG 3:CÁC GIẢI PHÁP XÂY DỰNG KHUNG GIÁ ĐẤT KHI ĐÔ THỊ ng HÓA 55 hi ep 3.1 Giải pháp tổng thể .56 3.2 Đề xuất giải pháp cụ thể 57 w n 3.2.1 Đối với yếu tố tăng giá công bố quy hoạch .57 lo ad 3.2.2 Đối với yếu tố tăng giá Nhà nước đầu tư hạ tầng .57 y th 3.2.3 Đối với yếu tố tăng giá người sử dụng đất đầu tư hạ tầng 58 ju 3.2.4 Mơ hình “Nơng dân góp vốn giá trị quyền sử dụng đất” 58 yi pl 3.2.5 Phát huy mơ hình Trung tâm Khai thác quỹ đất 59 ua al 3.3 Giải pháp điều tiết giá trị tăng thêm đất đai .59 n 3.3.1 Điều tiết giá trị tăng thêm nhà, đất phát triển dự án 59 va n 3.3.2 Điều tiết giá trị tăng thêm đất trình nắm giữ quyền sử dụng fu ll đất .61 m oi 3.3.3 Điều tiết giá trị tăng thêm đất chuyển nhượng phát sinh thu at nh nhập 61 z Kết luận chương 62 z PHẦN KẾT LUẬN 63 om l.c gm PHỤ LỤC k PHỤ LỤC jm PHỤ LỤC ht PHỤ LỤC vb TÀI LIỆU THAM KHẢO an Lu n va ey t re t to DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU ng hi ep Trang Bảng 2.1 Tóm tắt giá trị Z 45 w Bảng 2.2 Số mẫu vùng nghiên cứu 46 n lo Bảng 2.3 Thống kê mô tả biến 47 ad y th Bảng 2.4 Kết hồi quy mơ hình 50 ju Bảng 2.5 Tóm tắt mơ hình 51 yi pl Bảng 2.6 Phân tích ANOVA 51 ua al Bảng 2.7 Kiểm định đa cộng tuyến 52 n Bảng 2.8 Kiểm định Breusch-Pagan-Godfrey 53 n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re t to DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ng hi ep UBND Ủy ban nhân dân CLN Cây lâu năm CHN Cây năm w n lo Thành phố Cần Thơ QHXD Quy hoạch xây dựng ĐTXD Đầu tư xây dựng BĐS ĐBSCL ad TP.Cần Thơ ju y th yi pl Bất động sản al n ua Đồng sông Cửu Long n va ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re PHẦN MỞ ĐẦU t to ng Tính cấp thiết đề tài hi Đất đai nguồn tài nguyên quý quốc gia, tư liệu sản xuất ep quan trọng để tạo cải vật chất cho tồn phát triển xã hội loài w người Tuy nhiên, đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nên việc quản lý, n lo sử dụng cách hiệu vấn đề mà toàn xã hội quan tâm bảo vệ chặt ad chẽ pháp luật y th ju Q trình thị hóa diễn với tốc độ nhanh chóng nước yi Đặc biệt khu vực trung tâm gần thành phố lớn: Diện tích pl al đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khu vui chơi giải trí đất sử dụng cho nhiều n ua mục đích khác tăng lên mạnh mẽ Q trình thị hóa tất yếu dẫn đến thay đổi ll fu vùng ven đô, đất nông nghiệp n va mục đích sử dụng đất, làm tăng giá trị tăng thêm đất đai, đất oi m Cần Thơ bốn tỉnh thành phố thuộc vùng kinh tế trọng điểm nh Đồng sông Cửu Long, thiên nhiên ưu đãi từ khí hậu, cảnh quan đến thổ at nhưỡng, làm nên tiếng Đông Nam Á giới nhờ vị trí địa lý có nhiều z ưu Cần Thơ hội tụ tiềm trội miền Tây Nam Bộ z vb trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng khu vực, động lực ht jm phát triển vùng Đồng sơng Cửu Long Do đó, tốc độ thị hóa Cần Thơ k diễn nhanh chóng, giá trị đất khu vực thị hóa gia tăng không ngừng gm l.c Tại Cần Thơ tình hình chung nước, giá đất khu vực thị om hóa ven thị chưa xác định giá trị tăng thêm đất đai thị hóa an Lu việc giá đất nhà nước quy định thấp giá thực tế thị trường điều tránh khỏi Hiện tượng không làm hạn chế phát triển ổn ey Bên cạnh đó, giá đất khơng sát giá thị trường cịn gây tình trạng khiếu kiện đất t re toàn cầu đồng thời đẩy nhanh q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước n cực đến triển vọng tăng trưởng kinh tế trình đổi hội nhập va định, bền vững, minh bạch, công khai thị trường đất đai mà ảnh hưởng tiêu đai người dân ngày gia tăng kéo dài, ảnh hưởng đến đời sống, an ninh t to xã hội Nhận thức vấn đề này, Bộ Tài nguyên Môi trường tiến hành ng lấy ý kiến Dự thảo Nghị định Quy định khung giá đất năm 2015, áp dụng cho hi ep nhóm đất nông nghiệp phi nông nghiệp Cùng quan tâm Nhà nước với góc độ người công tác w ngành thẩm định, tác giả nhận thấy tầm quan trọng việc xác định giá trị tăng n lo thêm đất đai đô thị hóa để góp phần cho thị trường bất động sản phát triển ad y th ổn định, bền vững, minh bạch cơng khai có ý nghĩa vơ quan trọng Luận ju văn “Đơ thị hóa tác động đến giá trị tăng thêm đất đai thành phố Cần Thơ” yi pl nổ lực tác giả việc điều tra, khảo sát thị trường, xác định, thẩm định giá ua al đất đai tìm nguyên nhân tác động đến giá trị tăng thêm đất đai n thị hóa thành phố Cần Thơ Tác giả nghiên cứu vấn đề hy vọng va n sở khoa học đáng tin cậy để quan quản lý nhà nước qui định khung giá đất ll fu phù hợp với giá thị trường hoạch định, lựa chọn sách quy hoạch phù hợp oi m Đồng thời giúp cho nhà đầu tư có nhìn tổng quan giá trị thực bất Mục tiêu nghiên cứu at nh động sản để có giải pháp đầu tư kinh doanh hiệu z z Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề sau: vb đề tài; k jm ht Thứ nhất, cung cấp thông tin thực tế giá đất đai phạm vi nghiên cứu l.c phố Cần Thơ; gm Thứ hai, phân tích thực trạng giá đất quận, huyện địa bàn thành om Thứ ba, xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tăng thêm đất an Lu đai thị hóa mang lại để giúp cho việc thẩm định giá trị đất đai thuận lợi xác Góp phần giúp cho quyền địa phương có giải pháp hữu hiệu để ey t re yếu tố tiêu cực; n việc phát huy yếu tố tác động tích cực hạn chế đến mức thấp va định giá đất thích hợp, từ tiến tới việc quản lý thị trường đất đai hiệu hơn, t to ng hi TÀI LIỆU THAM KHẢO ep Tiếng việt w Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; n lo Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều ad y th Luật Đất đai; ju Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định giá đất; yi pl Cục Thống kê thành phố Cần Thơ (2014), Niên Giám thống kê năm 2013; ua al Đàm Trung Phường, 1995 Đô thị Việt Nam Hà Nội : NXB xây dựng n Hay Sinh cộng sự, 2013 Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng ll fu Thành phố Hồ Chí Minh n va đất cho hộ gia đình cá nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kinh tế oi m Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Phân tích liệu nghiên cứu với nh SPSS TP.HCM: nhà xuất Hồng Đức at Hoàng Trọng Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008 Thống kê ứng dụng kinh tế - z z xã hội TP.HCM: nhà xuất Thống kê vb jm ht Lê Khương Ninh, 2009 Đơ thị hóa giá đất ven thị Đồng sơng Cửu Long Tạp chí nghiên cứu kinh tế, số 372, tháng 5-2009, 28-39 k l.c gm Nguyễn Duy Thiện, 2011 Thẩm định giá bất động sản Hà Nội: Nhà xuất tài an Lu động sản Nhà xuất Lao động - Xã hội om Nguyễn Ngọc Vinh Nguyễn Quỳnh Hoa, 2012 Giáo trình thẩm định giá trị bất Nguyễn Thanh Thủy, 2007 Đơ thị hóa vấn đề môi trường khu vực Vĩnh va n Ninh, thành phố Bắc Giang Luận văn tốt nghiệp, Đại học tài nguyên môi trường Hà th kết đề tài: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng môi trường cho vùng có ey Viện nghiên cứu phát triển kinh tế - xã hội Hà Nội, 2005 Báo cáo khoa học tổng t re Nội t to ng hi tốc độ thị hóa nhanh Hà Nội ep 10 Võ Kim Cương, 2013 Quản lý phát triển đô thị ý tưởng trải nghiệm Nhà xuất Thanh Niên w n Tiếng Anh lo ad 11 Benirschka, M va J.K Binkley, 1994, “Land Price Volatility in a Geograpically ju y th Dispersed Market,” American Journal of Agricultural Economics, 76: 185-195 12 Capozza, D.R va R.W Helsey, 1989, “The Fundamentals of Land Prices and yi pl Urban Growth,” Journal of Urban Economics, 26: 295-306 al ua 13 Cavaihes, J va P Wavresky, 2003, “Urban Influences on Periurban Farmland n Prices,” European Review of Agricultural Economics, 30: 333-357 va n 14 Plantinga, A.J va D.J Miller, 2001, “Agricultural Land Values and the Value of fu ll Right to Future Land Development,” Land Economics, 77: 56-77 m oi 15 Shi, Y.J., T.T Phipps va D Colyer, 1997, “Agricultural Land Values under at nh Urbanizing Influences,” Land Economics, 73: 90-100 z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi PHỤ LỤC ep BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT w Mục tiêu khảo sát thu thập thông tin yếu tố ảnh hưởng đến giá n lo trị tăng thêm đất đai q trình thị hóa Sự trả lời khách quan Anh, Chị góp ad phần định thành công nghiên cứu giúp cải thiện sách đất đai, nâng cao ju y th minh bạch thị trường đất đai thành phố Cần Thơ Tất câu trả lời cá nhân giữ kín, chúng tơi cơng bố kết tổng hợp Cám ơn hợp tác quý Anh, Chị! yi pl Xin Anh, Chị cho biết số thông tin bản: ua al Nghề nghiệp chủ hộ: □Kinh doanh n □ Nhân viên văn phòng va □Khác n □Công nhân ll fu Tuổi chủ hộ: □30-35 oi □25-30 m □18-25 □35-40 □Trên 40 □Nữ at nh Giới tính chủ hộ: □Nam □Cán nhà nước z □Sau đại học k jm □Đại học □Cao Đẳng ht □Trung cấp vb □Cấp II-III z Trình độ học vấn chủ hộ: gm Khoảng thu nhập bình quân /tháng hộ gia đình:………………………… an Lu Diện tích đất anh/chị sử dụng là:…………… /m2 om sử dụng sau: l.c Anh/ chị vui lòng cho biết số thông tin liên quan đến đất đai anh chị Đất đai tại/trước anh/chị mua bán với giá bao n va nhiêu:……………… (1.000 đồng) th Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trung tâm thành phố là:…………/km ey là:……………… (1.000 đồng) t re Trước thực chỉnh trang đô thị, giá trị đất đai anh/chị t to ng hi Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trung tâm thương mại, chợ gần ep là:…………/km Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến trường học gần là:…………/km w n Khoảng cách từ vị trí đất anh/chị đến đường giao thơng lo ad là:…………/km ju y th Tài sản anh/chị mặt tiền (đường chính, đường nội không bao gồm mặt □Sai pl □Đúng yi tiền hẻm): al va □Khá tốt □Kém n □ tốt n độ là: ua Nếu đánh giá chất lượng nguồn điện anh/chị sử dụng mức □Chưa có fu ll 10 Nếu đánh giá chất lượng nguồn nước anh/chị sử dụng mức m nh □Khá tốt □Kém □Chưa có at □ tốt oi độ là: z 11 Nếu đánh giá môi trường sống anh/chị mức độ là: z □bị nhiễm vừa phải □ô nhiễm nặng jm □ô nhiễm nặng ht vb □ không bị ô nhiễm k 12 Hiện anh chị có cho thuê tự kinh doanh khu đất: l.c □Khơng gm □Có Thu nhập bình quân tháng hoạt động là:………… (1.000 đồng) □Không n va Xin chân thành cảm ơn hợp tác anh/chị! an Lu □Có om 13 Hiện khu đất anh chị có quy hoạch treo: ey t re th n lo ad ju y th yi PHỤ LỤC pl ua al MA TRẬN HỆ SỐ TƯƠNG QUAN n GIADATTA KCTTDO va NG THI KCTMAI KCTRHO KCDCH MATTIE NGUONDI NGUONN C INH N EN ONHIEM UOC TNHAPDA QHOACHT T REO MATDO n 307 1.000 KCTMAI 608 562 1.000 KCTRHOC 583 378 693 KCDCHINH 009 085 103 107 MATTIEN 026 -.014 -.072 -.103 NGUONDIEN -.041 053 101 101 NGUONNUOC -.156 079 068 086 403 ONHIEM -.250 211 074 124 057 -.074 253 133 056 050 063 -.003 -.004 024 210 159 190 -.260 056 -.598 -.100 -.070 -.144 063 -.186 000 000 000 425 287 191 an -.041 -.156 -.250 253 -.004 056 378 085 -.014 053 079 211 133 024 -.598 693 103 -.072 101 068 074 056 210 -.100 107 -.103 101 086 124 050 159 -.070 1.000 -.640 536 403 057 063 190 -.144 1.000 -.640 -.464 -.074 -.003 -.260 063 536 -.640 1.000 622 065 054 200 -.186 -.464 622 1.000 254 027 214 -.240 065 254 1.000 -.003 011 -.230 027 -.003 1.000 -.072 -.156 200 214 011 -.072 1.000 -.051 -.230 -.156 -.051 1.000 000 000 469 115 KCTTDOTHI 000 000 000 034 383 128 044 000 002 305 000 KCTMAI 000 000 000 013 060 015 073 055 112 000 016 KCTRHOC 000 000 000 011 014 014 032 004 141 000 066 KCDCHINH 425 034 013 011 000 000 000 110 000 001 nh 026 ac th KCTTDOTHI oi 009 re 307 562 583 l.c 608 vb 1.000 m ll Correlation GIADATTANG fu Pearson at 1.000 z z 054 om Lu GIADATTANG gm Sig (1-tailed) k MATDO jm QHOACHTREO ht TNHAPDAT -.640 -.240 000 va n y te 087 g e cd si jg hg n lo ad ju y th yi MATTIEN 060 014 000 000 000 055 472 000 086 191 128 015 014 000 000 000 082 124 000 000 073 032 000 000 000 000 278 000 000 055 004 110 055 082 000 478 408 000 112 141 087 472 124 278 478 060 000 000 000 000 000 000 000 408 060 137 016 066 001 086 000 000 000 000 137 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 ua al 044 ONHIEM 000 000 TNHAPDAT 000 QHOACHTREO 469 305 MATDO 115 000 GIADATTANG 465 465 465 KCTTDOTHI 465 465 465 KCTMAI 465 465 465 465 KCTRHOC 465 465 465 465 vb 465 KCDCHINH 465 465 465 465 465 465 MATTIEN 465 465 465 465 465 NGUONDIEN 465 465 465 465 465 465 NGUONNUOC 465 465 465 465 465 465 ONHIEM 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 TNHAPDAT 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 QHOACHTREO 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 MATDO 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 465 NGUONNUOC 000 n va 002 n oi m ll fu at nh N 383 pl NGUONDIEN 287 z z 465 k jm ht gm om l.c 465 an Lu 465 va 465 n y te re ac th g e cd si jg hg t to ng hi PHỤ LỤC ep KẾT QUẢ HỒI QUY MƠ HÌNH w n lo Descriptive Statistics ad Mean 1290312 42955604 465 5.639720E0 10.8650532 465 1.282688E0 4.6794549 465 1.152086E0 3.1843843 465 216000 3076375 465 70 457 465 1.40 494 465 596 465 480 465 5144.794 465 193 465 2865.172 465 ju yi pl KCTTDOTHI oi m nh NGUONNUOC ll NGUONDIEN fu MATTIEN n KCDCHINH va KCTRHOC n ua al KCTMAI N at y th GIADATTANG Std Deviation 1.59 z om l.c gm 4996.42 k 04 jm MATDO 3532.11 ht QHOACHTREO 1.31 vb TNHAPDAT z ONHIEM an Lu n va ey t re th t to ng hi ep Model Summaryb Change Statistics R w Model R Adjusted R n Square Square Std Error of Durbin- the Estimate lo ad 776a 602 592 R Square F Change Change 27439779 602 df1 df2 Sig F Watson Change 62.190 11 453 000 1.412 ju y th a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, yi NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI pl n GIADATTANG ua al b Dependent Variable: n va ll fu ANOVAb Sum of Squares oi 34.108 F Sig .000a 4.683 62.190 453 075 z Residual 11 z 51.508 at Regression Mean Square df nh m Model vb k jm ht Total 85.617 464 a Predictors: (Constant), MATDO, QHOACHTREO, KCTRHOC, TNHAPDAT, KCDCHINH, ONHIEM, NGUONNUOC, MATTIEN, KCTTDOTHI, NGUONDIEN, KCTMAI b Dependent Variable: GIADATTANG om l.c gm an Lu n va ey t re th t to ng hi ep Coefficientsa w Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients n Model t lo ad y th (Constant) ju KCTTDOTHI Std B yi Zeroorder Partial Part Tolerance VIF 400 097 4.106 000 002 002 057 1.160 247 307 054 034 363 2.754 034 005 375 7.544 000 608 334 224 356 2.807 357 8.598 000 583 375 255 511 1.958 001 020 984 009 001 001 553 1.808 -.587 557 026 -.028 -.017 445 2.247 -.635 526 -.041 -.030 -.019 429 2.330 -.103 -2.547 011 -.156 -.119 -.076 543 1.843 -.250 -.388 -.266 864 1.157 pl KCTMAI Statistics Sig Beta Error Collinearity Correlations 048 al 006 KCDCHINH 001 056 n ua KCTRHOC MATTIEN -.025 va -.026 NGUONDIEN -.025 039 -.029 NGUONNUOC -.074 029 ONHIEM -.256 029 -.286 -8.974 000 1.810E-5 000 217 7.159 000 -.215 071 -.096 -3.009 003 1.304E-5 000 087 2.068 039 042 n ll fu 253 319 212 959 1.043 -.004 -.140 -.089 856 1.169 at nh z z 056 097 061 497 2.012 ht vb MATDO oi QHOACHTREO m TNHAPDAT jm a Dependent Variable: k GIADATTANG l.c gm Residuals Statisticsa Maximum -4.5458204E-1 1290312 33318048 Residual -1.99893451E0 1.67567611E0 00000000 27112573 465 465 16.201 000 1.000 465 Std Residual -7.285 6.107 000 988 465 th a Dependent Variable: GIADATTANG ey -1.752 t re Std Predicted Value n va Predicted Value N an Lu 5.5269237E0 Mean om Minimum Std Deviation t to ng hi ep Heteroskedasticity Test: Breusch-Pagan-Godfrey 1.547023 16.83560 148.1064 F-statistic Obs*R-squared Scaled explained SS w n Prob F(11,453) Prob Chi-Square(11) Prob Chi-Square(11) 0.1118 0.1128 0.0000 lo ad ju y th Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 04/21/15 Time: 01:35 Sample: 465 Included observations: 465 yi pl n Coefficient va ll fu oi m t-Statistic Prob 0.111577 0.063739 0.005221 0.006408 0.002228 7.22E-06 0.047799 0.045030 0.033246 0.032662 0.081640 2.90E-06 1.523025 -0.773754 -0.014666 -0.017968 -0.432584 0.821784 0.503973 -0.446838 -0.682237 -1.592882 0.832939 0.265392 0.1285 0.4395 0.9883 0.9857 0.6655 0.4116 0.6145 0.6552 0.4954 0.1119 0.4053 0.7908 at nh Std Error z z ht vb k jm 0.169935 -0.049318 -7.66E-05 -0.000115 -0.000964 5.93E-06 0.024090 -0.020121 -0.022682 -0.052027 0.068001 7.68E-07 n C KCDCHINH KCTMAI KCTRHOC KCTTDOTHI MATDO MATTIEN NGUONDIEN NGUONNUOC ONHIEM QHOACHTREO TNHAPDAT ua al Variable om 0.073351 0.316167 0.547490 0.654381 0.589562 1.584554 an Lu Mean dependent var S.D dependent var Akaike info criterion Schwarz criterion Hannan-Quinn criter Durbin-Watson stat l.c 0.036206 0.012802 0.314137 44.70284 -115.2913 1.547023 0.111767 gm R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) n va ey t re th n lo ad ju y th yi PHỤ LỤC BẢNG GIÁ ĐẤT SAU KHI ĐƯỢC THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI – KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI NÀY PHỤC VỤ CHO VIỆC NGHIÊN CỨU CHẠY MƠ HÌNH VÀ KIỂM ĐỊNH pl ua al ĐVT: đồng/m2 n n va Nội dung Giá đất điều tra Thấp (3) (4) (2) (5) (6) (3)/(5) (6)/(5) (7) (8) 250.000 at 220.000 162.000 162.000 220.000 135,80% 135,80% Đất trồng lâu năm vị trí 270.000 270.000 190.000 190.0000 270.000 142,11% 142,11% jm 1.217.000 1.600.000 1.000.000 1.000.000 1.600.000 160,00% 160,00% ht 1.738.000 vb 1.120.000 700.000 700.000 1.120.000 160,00% 160,00% k gm 29.600.000 23.900.000 14.200.000 14.200.000 23.900.000 160,79% 160,79% 9.000.000 6.000.000 7.600.000 4.900.000 4.900.000 7.600.000 154,22% 154,22% 5.400.000 3.800.000 3.800.000 5.400.000 140,87% 140,87% 20.700.000 6.300.000 4.200.000 16.700.000 10.000.000 10.000.000 16.700.000 160,79% 160,79% 5.300.000 3.500.000 3.500.000 5.300.000 154,22% 154,22% 3.800.000 2.600.000 2.600.000 3.800.000 140,87% 140,87% om an Lu va n y te re 199.000 152.000 152.000 ac th 213.000 l.c Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thông II Quận Bình Thủy Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí z Đất nơng thơn vị trí z Đất trồng hàng năm vị trí nh I Quận Ninh Kiều Phổ biến So sánh % oi m ll fu (1) Cao Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành 199.000 131,02% 131,02% g e cd si jg hg n lo ad ju y th yi Giá đất điều tra pl Nội dung ua al Cao n Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất đô thị Hẻm vị trí c) Đất tiếp giáp trục giao thông III Quận Cái Răng Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất thị Hẻm vị trí đường hẻm Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành Thấp Phổ biến So sánh % (3)/(5) (6)/(5) 219.000 1.063.000 169.000 825.000 169.000 219.000 124,86% 124,86% 825.000 1.063.000 129,96% 129,96% 814.000 744.000 578.000 578.000 n va 231.000 1.163.000 oi m ll fu 744.000 129,96% 129,96% 6.800.000 4.200.000 4.200.000 6.800.000 160,89% 160,89% at nh 8.600.000 z 4.100.000 3.800.000 z 3.300.000 2.200.000 2.200.000 3.300.000 153,71% 153,71% 3.200.000 2.400.000 2.400.000 3.200.000 138,08% 138,08% ht vb 4.800.000 2.900.000 2.900.000 4.800.000 160,89% 160,89% 2.300.000 1.500.000 1.500.000 2.300.000 153,71% 153,71% 2.200.000 1.600.000 1.600.000 2.200.000 138,08% 138,08% k jm 519,0 140.000 160.000 582.000 150.000 107,14% 107,14% 170.000 106,25% 106,25% 742.000 128,03% 128,03% 407,0 an Lu 630.000 140.000 160.000 582.000 om 150.000 170.000 742.000 l.c 170.000 180.000 900.000 gm 6.000.000 2.800.000 2.600.000 407,0 519,0 128,03% 128,03% va n re 6.200.000 4.500.000 4.500.000 6.200.000 140,03% 140,03% 4.100.000 2.700.000 1.700.000 1.700.000 2.700.000 200,86% 200,86% y te 7.400.000 ac th g e cd si jg hg n lo ad ju y th yi Giá đất điều tra pl Nội dung ua al Cao n Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục giao thơng IV Quận Ơ Mơn Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị a) Đất thị (giá bình qn tuyến đường) b) Đất đô thị Hẻm vị trí đường hẻm c) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị c) Đất tiếp giáp trục giao thông V Quận Thốt Nốt Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị Thấp Phổ biến n va 5.200.000 2.900.000 Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành So sánh % (3)/(5) (6)/(5) 4.300.000 3.100.000 3.100.000 4.300.000 140,030% 140,030% 1.900.000 1.200.000 1.200.000 1.900.000 162,233% 162,233% nh 150.000 180.000 650.000 143.000 158.000 550.000 143.000 158.000 550.000 150.000 104,90% 104,90% 180.000 113,92% 113,92% 650.000 118,18% 118,18% 560.000 455.000 385.000 385.000 455.000 118,18% 118,18% oi m ll fu 170.000 200.000 800.000 at z z ht vb 7.700.000 6.500.000 6.500.000 7.700.000 117,67% 117,67% 3.000.000 2.300.000 1.800.000 1.800.000 2.300.000 132,40% 132,40% 6.600.000 2.100.000 5.400.000 4.500.000 4.500.000 5.400.000 117,67% 117,67% 1.600.000 1.200.000 1.200.000 1.600.000 132,40% 132,40% k jm 9.400.000 om l.c gm 490.000 490.000 160.000 118,52% 118,52% 170.000 107,59% 107,59% 800.000 114,29% 114,29% y te 560.000 re 630.000 135.000 158.000 700.000 n 135.000 158.000 700.000 va 160.000 170.000 800.000 an Lu 180.000 190.000 900.000 560.000 114,29% 114,29% ac th g e cd si jg hg n lo ad ju y th yi Giá đất điều tra pl Nội dung ua al n a) Đất thị (giá bình quân tuyến đường) b) Đất tiếp giáp trục giao thông Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp a) Ở đô thị b) Đất tiếp giáp trục đường giao thông VI Huyện Phong Điền Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thơn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VII Huyện Thới Lai Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành Thấp So sánh % n va Cao Phổ biến 13.010.000 2.570.000 11.120.000 6.980.000 6.980.000 11.120.000 161,91% 161,91% 2.550.000 1.590.000 1.590.000 2.550.000 158,67% 158,67% (3)/(5) (6)/(5) 7.380.000 4.780.000 4.780.000 7.380.000 159,24% 159,24% 1.780.000 1.110.000 1.110.000 1.780.000 158,67% 158,67% oi m ll fu 8.640.000 1.800.000 nh at 110.000 144.290 528.570 z z ht vb 325.000 110.000 128.570 342.860 110.000 128.570 342.860 110.000 100,00% 100,00% 132.860 103,06% 103,06% 464.290 135,12% 135,12% 240.000 240.000 325.000 135,12% 135,12% k jm 370.000 110.000 132.860 464.290 2.300.000 1.730.000 1.730.000 2.300.000 138,66% 138,66% 1.940.000 1.610.000 1.210.000 1.210.000 1.610.000 138,66% 138,66% om l.c gm 2.770.000 242.310 231.540 83.080 100,00% 100,00% 118.850 105,86% 105,86% 346.150 103,85% 103,85% n 256.310 83.080 111.460 330.770 va 83.080 111.460 330.770 an 83.080 118.850 346.150 Lu 84.770 125.380 366.150 242.310 103,85% 103,85% y te re 1.410.000 1.030.000 1.030.000 1.410.000 143,34% 143,34% 990.000 720.000 720.000 990.000 143,34% 143,34% ac th 1.690.000 1.180.000 231.540 g e cd si jg hg n lo ad ju y th yi Giá đất điều tra pl Nội dung ua al Cao Thấp Phổ biến So sánh % (3)/(5) (6)/(5) n (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) VIII Huyện Cờ Đỏ Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nông thôn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) IX Huyện Vĩnh Thạnh Đất trồng hàng năm vị trí 1, vị trí 2 Đất trồng lâu năm vị trí 1, Đất nơng thơn khu vực 1, khu vực Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp nông Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (Đất đô thị, tiếp giáp trục đường giao thông Khu dân cư) Giá đất theo Giá đất đề khung giá xuất hành n va oi m ll fu 83.200 130.000 436,000 nh at 305,200 82.000 122.000 418.000 82.000 109.200 320.000 82.000 109.200 320.000 82.000 100,00% 100,00% 122.000 112,07% 112,07% 418.000 131,84% 131,84% 292.600 224.000 224.000 292.600 131,84% 131,84% z z 1.610.000 1.400.000 1.000.000 1.000.000 1.400.000 142,99% 142,99% jm ht vb 980.000 77.730 108.640 343.640 72.730 102.730 323.640 240.550 226.550 700.000 700.000 980.000 142,99% 142,99% 65.450 95.450 318.180 72.730 111,47% 111,47% 102.,730 107,78% 107,78% 323.640 101,36% 101,36% k 1.130.000 gm om l.c 222.730 Lu 222.730 226.550 101,36% 101,36% an 1.380.000 1.010.000 1.010.000 1.380.000 144,84% 144,84% va 1.670.000 65.450 95.450 318.180 n y te re ac th 1.170.000 960.000 710.000 710.000 960.000 144,84% 144,84% Nguồn: tính tốn tác giả theo phương pháp thẩm định giá trị đất đai g e cd si jg hg