Hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 1

MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Khơng phủ nhận vai trị to lớn, quan trọng thị trường bất động sản kinh tế thị trường nước ta Bởi với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường khoa học công nghệ, thị trường bất động sản tạo thành chu trình “khép kín” yếu tố “đầu vào’ trình sản xuất, kinh doanh Bất động sản tham gia vào thị trường trở thành loại hàng hóa đặc biệt mà không nhà nước bỏ qua việc định hướng, điều tiết kiểm sốt Điều khơng định ý chí nhà nước mà bắt buộc phải làm để toàn kinh tế vận hành cách lành mạnh có hiệu Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam đặt nhiều vấn đề chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, là: hoạt động thị trường chưa kiểm sốt hồn tồn; tồn hoạt động đầu đất đai gây lũng đoạn thị trường đẩy giá đất lên cao so với thực tế; hoạt động trung tâm môi giới bất động sản gây thiệt hại khơng nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; thông tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư người dân khó khăn tiếp cận… Những hạn chế gây tác động tiêu cực đến phát triển kinh tế nói chung lịng tin người dân thực đầu tư Một nguyên nhân có ảnh hưởng trực tiếp yếu tố quản lý nhà nước Mặc dù, nhà nước trọng quản lý nhà nước thị trường bất động sản nước ta thời gian qua lỏng lẻo, chưa nhận thức hết vai trò quan trọng nhà nước định hướng, điều tiết kiểm soát thị trường bất động sản, ban hành văn pháp luật chồng chéo, mâu thuẫn… Với nhận thức lý nêu trên, em lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản” làm khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H Mục đích nghiên cứu Đề tài nghiên cứu nhằm đạt mục đích chủ yếu sau: - Góp phần làm sáng tỏ số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có tác động trực tiếp đến phát triển vận hành thị trường bất động sản - Tìm hiểu kinh nghiệm số nước giới quản lý nhà nước thị trường bất động sản học kinh nghiệm rút Việt Nam - Chỉ tồn tại, hạn chế quản lý nhà nước thị trường bất động sản tìm kiếm giải pháp khắc phục - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Phạm vi nghiên cứu Quản lý nhà nước thị trường bất động sản mảng đề tài rộng Vì vậy, khn khổ khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật có giới hạn thời gian số lượng nên khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu vào việc sâu tìm hiểu số nội dung quan trọng quản lý nhà nước có ảnh hưởng trực tiếp đến tồn phát triển thị trường bất động sản như: vấn đề xây dựng, điều chỉnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tạo lập minh bạch hóa hàng hóa bất động sản tham gia thị trường; thực sách tài thuế BĐS; phát triển nâng cao vai trò hoạt động thể chế hỗ trợ trung gian hoạt động tra, giám sát xử lý chủ thể tham gia thị trường BĐS có hành vi vi phạm Kết cấu khóa luận gồm ba phần: Chương 1: Các vấn đề chung quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Chương 3: Hướng hoàn thiện pháp luật quản lý nhà nước thị trường bất động sản Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H Chng Các vấn đề chung v qun lý nh nước thị trường bất động sản 1.1 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước thị trường bất động sản 1.1.1 Sự cần thiết quản lý nhà nước thị trường bất động sản Quản lý hoạt động mang tính đặc thù người, tác động có mục đích chủ thể quản lý đối tượng quản lý Khi nhà nước xuất phần lớn công việc xã hội nhà nước quản lý Một chức bản, quan trọng nhà nước chức quản lý xã hội hay gọi chức quản lý nhà nước Quản lý nhà nước hoạt động quan nhà nước lĩnh vực lập pháp, hành pháp tư pháp nhằm thực chức đối nội đối ngoại nhà nước Nói cách khác, quản lý nhà nước tác động chủ thể mang quyền lực nhà nước, chủ yếu pháp luật tới lĩnh vực quan trọng khác đời sống xã hội Đối với lĩnh vực bất động sản - lĩnh vực có vai trị quan trọng kinh tế phát triển toàn diện giới ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế - xã hội quốc gia vai trò quản lý nhà nước lĩnh vực phủ nhận Đặc biệt, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua, có bước phát triển đáng kể góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nơng thơn, song bên cạnh cịn bộc lộ nhiều hạn chế, tồn Cụ thể: - Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Tình trạng đầu nhà, đất, kích cầu ảo để nâng Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" bất thường, nhiều sốt giá nhà, đất xảy năm gần khiến thị trường trở nên khó kiểm sốt - Thơng tin bất động sản khơng đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận, thủ tục giao dịch bất động sản phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, cịn xuất nhiều tượng lừa đảo kinh doanh môi giới bất động sản Tại nhiều thị, tính pháp lý quy hoạch bị vi phạm thực thi từ phía quan Nhà nước phận nhân dân - đặc biệt trường hợp cấp phép tràn lan cho dự án xây dựng… Hệ thống pháp luật bất động sản nói chung kinh doanh bất động sản nói riêng cịn chưa đầy đủ không thống nhất, hoạt động quản lý thị trường bất động sản chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, thêm vào chưa hình thành hệ thống quan thống để quản lý từ trung ương đến địa phương lĩnh vực Bất động sản tham gia thị trường chưa sử dụng hiệu quả, xuất nhiều tiêu cực để thất thốt, lãng phí, tham nhũng gây bất bình xã hội Cơ chế sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa đồng bộ, rõ ràng Vì vậy, chưa phát huy nội lực thu hút đầu tư vào kinh doanh bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh Đồng thời, chưa có sách hợp lý để nhà đầu tư nước đầu tư vào lĩnh vực Điều ảnh hưởng khơng nhỏ tới tính hấp dẫn môi trường đầu tư nước chưa phù hợp với yêu cầu trình hội nhập kinh tế quốc tế Các sách tài đất đai thiếu đồng bộ, quy định thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất, giá đất dường chưa phù hợp với thực tế chậm sửa đổi bổ sung nên không kịp thời ngăn chặn tiêu cực, đặc biệt tình trạng đầu đất đai mua bán, chuyển nhượng đất đai trái phép Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H Một nguyên nhân dẫn đến hạn chế thị trường bất động sản nêu nằm khâu quản lý nhà nước Vì thế, việc tăng cường quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoàn toàn hợp lý cần thiết, có thị trường bất động sản nước phát triển lành mạnh, hướng góp phần thúc đẩy kinh tế xã hội phát triển 1.1.2 Khái niệm đặc điểm quản lý nhà nước thị trường bất động sản Xuất phát từ mục đích quản lý nhà nước nói chung trình bày thị trường bất động sản vốn nhiều tồn tại, bất cập khiếm khuyết cần điều chỉnh, quản lý kiểm soát nhà nước với mục đích: đảm bảo trật tự cho chủ thể tham gia thị trường; đảm bảo quyền lợi ích cho chủ thể, cho nhà nước; giúp cho thị trường bất động sản theo định hướng chung, phù hợp với ý chí nhà nước Vậy, "Quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật việc xây dựng tổ chức thực thực tế sách nhà nước lĩnh vực thị trường bất động sản" Hoạt động quản lý nhà nước thị trường BĐS mang đặc thù sau: - Thứ nhất, hoạt động quản lý nhà nước thị trường BĐS liên quan đến lĩnh vực thuộc đối tượng điều chỉnh nhiều đạo luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân Vì vậy, quan nhà nước phải sử dụng chế định đạo luật để thực công tác quản lý - Thứ hai, quản lý nhà nước thị trường bất động sản có liên quan chặt chẽ đến công việc yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng nên đòi hỏi chủ thể quản lý phải có hiểu biết chuyên sâu nội dung cơng việc mang tính chất nghiệp vụ này, đảm bảo đưa Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H biện pháp tác động quản lý phù hợp với thực tiễn hoạt động thị trường - Thứ ba, thị trường BĐS khơng thị trường mang tính phân đoạn, tính khu vực, chịu ảnh hưởng sâu sắc phong tục tập quán, thị hiếu mà thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, khó thâm nhập Vì vậy, quản lý cần tạo điều kiện cho tổ chức trung gian tổ chức môi giới, tổ chức tư vấn, tổ chức định giá BĐS tham gia để trợ giúp Hoạt động tổ chức mang tính chất hỗ trợ, thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản - Thứ tư, quản lý nhà nước thị trường bất động sản hoạt động quản lý vừa mang tính chất vĩ mơ (thể việc hoạch định chiến lược, sách phát triển thị trường bất động sản tầm quốc gia, xây dựng khung pháp lý cho việc hình thành phát triển thị trường này), lại vừa mang tính vi mơ Do đó, địi hỏi Nhà nước trình quản lý thị trường bất động sản phải có biện pháp điều hành xử lý nhanh chóng, linh hoạt thời điểm, tình cụ thể Ví dụ, thị trường bất động sản tình trạng "sốt nóng", cung khơng đáp ứng cầu Nhà nước cần mặt ban hành sách thuế chống đầu đất đai, thông qua công tác quy hoạch, qua doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản nhà nước để trực tiếp can thiệp vào thị trường bất động sản cách đầu tư xây dựng để tạo lượng bất động sản hàng hóa cung cấp cho thị trường nhằm bình ổn giá nhà, đất Ngược lại, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng "đóng băng", nhà nước phải thực loạt biện pháp "kích cầu" cho sản xuất tiêu dùng giảm lãi suất cho vay dự án đầu tư bất động sản, kéo dài thời gian trả nợ ngân hàng nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Để việc quản lý thị trường diễn cách đồng bộ, thống nhà nước quy định hệ thống quan chuyên trách để quản lý thị trường 1.1.3 Hệ thống quan quản lý nhà nước thị trường BĐS Thị trường bất động sản loại thị trường rộng lớn bao gồm nhiều loại hàng hóa sản phẩm, nhiều phương thức giao dịch nhiều thể chế hỗ trợ trung Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H gian Chính thế, thị trường chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật Tuy nhiên, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 với tư cách luật chung điều chỉnh hoạt động chủ yếu thị trường bất động sản mà cụ thể hoạt động kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định quản lý nhà nước thị trường Đi với văn hướng dẫn thi hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 153/2007/NĐ-CP Bên cạnh đó, hoạt động kinh doanh bất động sản chịu điều chỉnh luật chuyên ngành như: Luật Đất đai 2003, Luật Nhà 2005, Luật Xây dựng 2005 với quy định cụ thể tạo sở pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản thông qua chế định chế định kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, quan chức quản lý chuyên mơn Tuy nhiên, để đảm bảo tính tập trung, thống nhất, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định cụ thể hệ thống quan nhà nước có thẩm quyền quản lý hoạt động thị trường bất động sản sau: Nhóm 1: Hệ thống quan quản lý bất động sản có thẩm quyền chung * Chính phủ thống quản lý nhà nước bất động sản phạm vi nước Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25/11/2001 có quy định: "Chính phủ thống quản lý việc thực nhiệm vụ trị, kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh đối ngoại nhà nước; đảm bảo hiệu lực máy nhà nước từ trung ương đến sở; bảo đảm việc tôn trọng chấp hành Hiến pháp pháp luật; phát huy quyền làm chủ nhân dân nghiệp xây dựng bảo vệ Tổ quốc, đảm bảo ổn định nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H dân" (Điều 1) Như vậy, Chính phủ có chức quản lý nhà nước tất lĩnh vực đất nước có lĩnh vực kinh doanh bất động sản Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: "Chính phủ thống quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản" (khoản Điều 13) * Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Ủy ban nhân dân thực chức quản lý nhà nước địa phương, góp phần đảm bảo đạo, quản lý thống máy hành nhà nước từ trung ương tới sở Như vậy, Ủy ban nhân dân quan chịu trách nhiệm quản lý nhà nước tất lĩnh vực trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng địa phương Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh BĐS Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể; - Thực hoạt động quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn quản lý - Cho phép đầu tư, chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền; - Đầu tư, hỗ trợ đầu tư có sáh khuyến khích đầu tư dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp địa phương theo quy định pháp luật; - Quản lý hành nghề môi giới BĐS, định giá BĐS, quản lý hoạt động sàn giao dịch BĐS dịch vụ BĐS khác địa bàn; - Kiểm tra, tra xử lý vi phạm thị trường bất động sản Nhóm 2: Các quan quản lý nhà nước thị trường BĐS có thẩm quyền riêng * Bộ xây dựng Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp Đỗ Thị Vân - KT31H Bộ xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: - Ban hành theo thẩm quyền văn quy phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản - Xây dựng trình Thủ tướng phủ ban hành chiến lược sách phát triển thị trường BĐS - Quản lý việc tổ chức, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức môi giới, định giá quản lý BĐS quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS - Thành lập quản lý vận hành hệ thống thông tin thị trường BĐS - Kiểm tra, tra hoạt động kinh doanh BĐS quản lý hoạt động kinh doanh BĐS, giải khiếu nại tố cáo xử lý vi phạm theo thẩm quyền trình cấp có thẩm quyền xử lý theo pháp luật * Bộ Tài nguyên môi trường Trong phạm vi quyền hạn có trách nhiệm hướng dẫn thực quy định quản lý loại đất tham gia thị trường BĐS * Các ngành liên quan phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng quản lý thị trường BĐS * Cục quản lý nhà thị trường BĐS Cục quản lý nhà thị trường BĐS đơn vị trực tiếp giúp Bộ xây dựng thực chức quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Cụ thể: - Nghiên cứu, đề xuất, soạn thảo chủ trương sách, văn quy phạm pháp luật, văn hướng dẫn nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS để trình cấp có thẩm quyền ban hành - Hướng dẫn, kiểm tra việc thực chủ trương, sách, văn quy phạm pháp luật nhà ở, công sở, kinh doanh BĐS - Đánh giá báo cáo tổng hợp tình hình quản lý phát triển nhà cơng sở, tình hình quản lý phát triển thị trường BĐS - Phối hợp với quan, đơn vị, tổ chức liên quan, địa phương để thực chức quản lý nhà nước thị trường BĐS; Đại học Luật Hà Nội Khóa luận tốt nghiệp 10 Đỗ Thị Vân - KT31H Ngồi ra, cịn nhiều chức nhiệm vụ khác Cục quản lý nhà giới hạn số trang nên người viết nêu số chức quan trọng * Sở Xây dựng Sở xây dựng quan chun mơn có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân tỉnh quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh BĐS địa bàn tỉnh Đi đôi với việc quy định quan nhà nước có thẩm quyền quản lý thị trường bất động sản Chính phủ quan có nhiệm vụ ban hành văn pháp luật để điều chỉnh hoạt động thị trường diễn thống nhất, minh bạch 1.2 Nội dung điều chỉnh pháp luật quản lý nhà nước thị trường BĐS Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS làm tăng hữu hiệu tác động nhà nước để việc kiểm soát, điều tiết hành vi chủ thể tham gia thị trường BĐS sớm đạt mục tiêu, định hướng đặt Việc nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước thị trường BĐS bao gồm nhiều nội dung, viết chủ yếu tìm hiểu, phân tích số nội dung chủ yếu, có tác động trực tiếp nhất, quan trọng đến hiệu vận hành thị trường bất động sản đáng quan tâm Cụ thể: - Ban hành hệ thống văn pháp luật làm sở cho việc quản lý thị trường Bất động sản tham gia vào hầu hết quan hệ kinh tế xã hội, có nhiều quy định pháp luật có liên quan chi phối nhiều đến hoạt động thị trường BĐS Trong số đó, hệ thống văn pháp luật có vai trị chi phối trực tiếp đến hoạt động thị trường BĐS gồm: Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu giao dịch đất đai, BĐS Cùng với hệ thống văn luật Pháp lệnh, Nghị định, Thông tư, Chỉ thị, cụ thể hóa hướng dẫn thi hành luật Việc ban hành văn pháp luật đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp văn pháp luật việc điều tiết quan hệ BĐS Đại học Luật Hà Nội