MỤC LỤC
Pháp luật Trung Quốc nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, thế chấp đối với nhà đất khụng hợp phỏp; quy định việc thẩm tra, xem xột tớnh rừ ràng của giao dịch; điều phối giá cả nhà đất chủ yếu dựa vào giá chuẩn nhà đất các loại của nhà nước để cung cấp thông tin cho các bên giao dịch và bảo đảm thu thuế cho nhà nước. Về hệ thống Torren – cốt lừi của phỏp luật về đất đai và bất động sản ở Úc với vấn đề thông tin đất đai và thị trường: Hệ thống Torren đóng vai trò là trung tâm của luật bất động sản của Liên bang Úc, là hệ thống chứng nhận quyền qua đăng ký và được nhà nước bảo đảm về tính chính xác của việc đăng ký, các giao dịch có liên quan đến đất đai và bất động sản được thực hiện thuận lợi, an toàn với chi phí giao dịch thấp.
Theo đó, để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo được thực hiện hóa trong cuộc sống phải phù hợp với gắn liền với mục tiêu tổng thể về phát triển kinh tế, xã hội của đất nước; phải xuất phát từ các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trong thời kỳ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ hiện trạng sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất cũng như nhu cầu của thị trường và kết hợp với kết quả của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của kỳ trước. “Nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố” ( điều 29).
Trước đây, việc đăng kí quyền sử dụng đất ở (trong trường hợp mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cùng với nhà ở) được điều chỉnh bởi cả Luật Đất đai và Luật Nhà ở trong khi luật đất đai quy định về việc tài sản gắn liền với đất là nhà, công trình kiến trúc, rừng cây, vườn cây lâu năm có thể được ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thực hiện thì luật nhà ở và nghị định số 95/2005/NĐ-CP lại quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở công trình xây dựng thực hiện tại hệ thống cơ quan quản lí về xây dựng ở địa phương. Để đạt được điều này, thời gian qua nhà nước ta đã đổi mới hàng loạt các chính sách pháp luật như cải thiện cơ chế, thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận, tạo cơ chế một cửa giúp việc cấp phép được tiến hành nhanh chóng; nới lỏng các điều kiện khi cấp giấy chứng nhận như cho phép ghi nhận nợ nghĩa vụ tài chính trong trường hợp người xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp khó khăn về tài chính…(Nghị định số 84/2007/NĐ-CP); thống nhất một loại giấy khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP)… Đó là những thay đổi có ý nghĩa quan trọng, hướng tới việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho người có bất động sản.
Như vậy, hiện nay, chính sách thuế thu nhập đối với chuyển nhượng bất động sản theo hướng người nộp thuế có quyền lựa chọn phương án nộp thuế nào có lợi cho mình; đồng thời hầu hết các trường hợp chi phí thuế, lệ phí đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản đã giảm hoặc được miễn so với trước đây. Hiện nay, dự thảo Luật Thuế nhà, đất được Quốc hội thảo luận khá nhiều thời gian nhưng vẫn chưa được ban hành vì còn rất nhiều vướng mắc.Luật thuế nhà, đất được kỳ vọng sẽ khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá BĐS; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới BĐS, nếu có dịch vụ định giá BĐS thì phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Đa số các cơ sở đào tạo chỉ trên lý thuyết, thiếu giảng viên hoặc đội ngũ giảng viên trình độ chưa đủ tiêu chuẩn, nội dung giảng dạy chưa phù hợp và cơ sở vật chất giảng dạy hầu như chưa đáp ứng được…(5) Những hạn chế này đã ảnh hưởng không nhỏ đến sự minh bạch của thị trường đồng thời, gây tâm lý lo ngại cho các nhà đầu tư khi sử dụng dịch vụ….
Điển hình như tại Hà nội: Liên ngành xây dựng, quy hoạch kiến trúc Hà Nội vừa công bố kết quả kiểm tra 7 dự án khu đô thị mới, nhà ở gồm: Sài Đồng (Long Biên); Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh (Từ Liêm); Đồng Me (Từ Liêm); Đặng Xá (Gia Lâm); Đông Nam Trần Duy Hưng (Cầu Giấy); Văn Quán - Yên Phúc (Hà Đông) và Nam Thăng Long (Tây Hồ).Qua kiểm tra 7 khu đô thị mới, nhà ở trên đều có sự điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu, tăng mật độ xây dựng, chiều cao công trình, diện tích sàn hoặc chuyển chức năng sử dụng đất từ dịch vụ công cộng sang công trình hỗn hợp có chức năng nhà ở. Thực tế, thời gian vừa qua, việc mua bán sang nhượng tại dự án này đã trở nên rối loạn, cùng hiệu ứng tăng giá đất chóng mặt tại khu vực Hà Đông, đất dự án Thanh Hà - Cienco 5 đã trở thành điểm nóng của giới bất động sản, được giới đầu tư săn lùng ráo riết với mức giá chênh lệch hàng tỷ đồng qua những bản hợp đồng tù mù ký kết với các công ty tự nhận là nhà đầu tư thứ cấp để mua đất dự án khu đô thị Thanh Hà.
Trong những năm trước đây, thị trường bất động sản nói chung hay kinh doanh bất động sản nói riêng ở nước ta chủ yếu chú trọng vào tầng lớp dân cư giàu có nên các hoạt động tạo lập, mua bán hàng hóa bất động sản diễn ra trên thị trường này phần lớn là các biệt thự hay chung cư cao cấp với giá rất cao, các. Đứng trước thực tế đó việc cấp bách của nhà nước cần rà soát lại hệ thống các quy định pháp luật đặc biệt là trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như các thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất sao cho thật đơn giản, nhanh chóng tránh các thủ tục phức tạp rườm rà.
Thứ hai, thực hiện nghiêm túc các quy định về công bố công khai quy hoạch đã được phê duyệt, đặc biệt là quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất để các thành phần kinh tế biết và tham gia đầu tư, thực hiện nghiêm túc việc đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ những công trình xây dựng trái phép, xây dựng không tuân theo quy hoạch nhằm lập lại trật tự trong lĩnh vực quản lý xây dựng, hạn chế tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát – là một trong những nguyên nhân thúc đẩy sự ra đời và phát triển tràn lan của tình trạng mua bán nhà đất “trao tay”, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các loại bất động sản khác trái quy định của pháp luật. Xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong đó cần chú trọng tới việc phát triển quỹ nhà ở để cho thuê và bán trả dần đối với các đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở; xúc tiến thành lập quỹ phát triển nhà ở để tạo điều kiện khuyến khích tăng nguồn cung cấp nhà ở, đồng thời góp phần hỗ trợ cho các đối tượng chính sách có điều kiện cải thiện chỗ ở.