Công tác đăng ký và cấp gcn quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU 1.Lý lựa chọn đề tài Thị trường bất động sản nước ta phát triển Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, tặng cho có diễn biến phức tạp trước nhiều.Trong thời gian gần tranh chấp, khiếu kiện vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai tăng nhanh trở nên gay gắt Cùng với phát triển nhanh kinh tế, đời sống vật chất người dân tăng lên đáng kể, đồng thời số lượng gia đình sống đa hệ hộ ngày giảm điều kéo theo nhu cầu sử dụng đất đai, nhà ngày trở nên cấp thiết Chính đất đai trở nên khan có giá trị hết.Với diện tích đất tự nhiên không đổi nên vấn đề liên quan đến lĩnh vực đất đai trọng Để công tác quản lý quỹ đất ngày hoạt động hiệu quả, đáp ứng nguyện vọng người dân tổ chức sử dụng đất Nhà nước bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp vấn đề công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất lĩnh vực quan tâm số công tác quản lý đất đai Quá trình cấp GCN quyền sử dụng đất năm trở lại cấp có thẩm quyền xét duyệt liên tục sửa đổi điều luật nhằm mục đích quản lý đất đai nhà có hiệu cao GCN quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho Nhà Nước quản lý chặt chẽ tình trạng đất đai nhà mà giúp người sử dụng đất đai nhà an tâm đầu tư hay sử dụng ổn định có chứng thư pháp lý đảm bảo lợi ích hợp pháp cho họ Tuy nhiên trình thực cơng tác đăng ký cấp GCN cịn gặp nhiều khó khăn cần phải giải Đặc biệt quận Hà Đông –Hà Nội Một địa phương năm gần có nhiều thay đổi địa giới hành cấu tổ chức hành chính, nghiệp Cho nên công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất thể rõ nhiều vướng mắc.Trong q trình thực tập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất quận Hà Đơng em có hội tìm hiểu sâu nghiệp vụ cụ thể công tác quản lý đất đai, vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất việc cấp GCN quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất thuận lợi cho công tác quản lý quỹ đất cấp có thẩm quyền làm em quan tâm nên em chọn đề tài: “ Công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông-Thành phố Hà Nội’’ làm mục tiêu nghiên cứu cho khóa luận tốt nghiệp Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học công tác đăng ký quyền sử dụng đất cấp GCN quyền sử dụng đất So sánh điểm tích cực Nghị định 88 CP ngày 19/10/2009 cấp GCN quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất áp dụng gần - Ứng dụng tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông - Nghiên cứu đánh giá thành tựu đạt công tác cấp GCN quận đưa giải pháp nâng cao hiệu cơng tác địa bàn quận Hà Đơng nói riêng địa phương khác phạm vi nước nói chung Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: GCN quyền sử dụng đất công tác đăng ký quyền sử dụng đất cấp GCN quyền sử dụng đất -Phạm vi nghiên cứu:  Đối tượng: tập trung vào nghiên cứu sở số liệu công tác cấp GCN quyền sử dụng đất  Địa điểm: quận Hà Đông-thành phố Hà Nội Phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu phương pháp thường sử dụng là: tổng hợp, thu thập, nghiên cứu thông tin từ điều luật, thông tư, nghị định quan quản lý Nhà Nước phương pháp thơng tin đại chúng Phân tích điều tra xử lý số liệu kết thu thập dựa sở phương pháp suy luận logic vật biện chứng… Kết cấu khóa luận Ngồi phần mở đầu kết luận Nội dung gồm chương :  Chương I : Cơ sở khoa học công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất  Chương II : Thực trạng công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông  Chương III : Giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất địa bàn quận Hà Đông Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp Mặc dù tích cực học tập tìm hiểu suốt trình thực tập để nghiên cứu vấn đề liên quan đến đề tài Song thời gian kiến thức hạn chế nên khóa luận cịn nhiều thiếu sót, chưa hồn chỉnh Em mong có đóng góp ý kiến thầy cô khoa cô hướng dẫn để làm em hoàn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn tới Thạc sĩ : Phạm Lan Hương cô chú, anh chị Văn phịng đăng ký quận Hà Đơng nhiệt tình hướng dẫn giúp đỡ để em hồn thành tốt khóa luận Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp NỘI DUNG CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GCN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở I Đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất 1.Khái niệm a) Đăng ký quyền sử dụng đất Trong điều luật đất đai 2003 có quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Công tác đăng ký quyền sử dụng đất việc bắt buộc tổ chức, cá nhân diễn phạm vi toàn quốc Sau đăng ký tổ chức, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê sử dụng Nhà nước thay đối mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi nội dung quyền sử dụng đất đăng ký khác Công tác đăng ký quyền sử dụng đất 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai Đăng ký quyền sử dụng đất hiểu thủ tục hành với mục đích thiết lập hồ sơ địa đầy đủ tới xã, phường, thị trấn thơng qua để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ Nhà nước với người sử dụng đất, làm sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn đất đai theo pháp luật bảo vệ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất chia làm hai giai đoạn :  Giai đoạn đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu : giai đoạn tổ chức thực lần phạm vi nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa ban đầu cho tồn đất đai cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đủ điều kiện Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp  Giai đoạn đăng ký biến động : thực địa phương hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung hồ sơ địa thiết lập b) GCN công tác cấp GCN Tại khoản 20 điều luật Đất đai 2003 có quy định : GCN quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất GCN quyền sử dụng đất coi chứng thư pháp lý công nhận quyền sử dụng người sử dụng đất Hiện sau nghị đinh 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 đời có hiệu lực từ ngày 10/12/2009 việc cấp GCN khẳng định quyền sử dụng đất người sử dụng mà công nhận quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đất : loại đất Nhà nước giao cho cá nhân, tổ chức, hộ gia đình thuê với mục đích sử dụng để Bao gồm: đất nông thôn đất đô thị Theo điều 83 84 luật đất đai 2003 quy định:  Đất nông thôn :bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống, vườn, ao đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt  Đất đô thị: bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng cơng trình phục vụ đời sống đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng thị quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt GCN quyền sử dụng đất thể thống Nhà nước công nhận Đây loại GCN cấp cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam nhằm mục đích cơng nhận quyền sử dụng họ Trong đất nơng thơn đất thị phân loại GCN qua phần mục đích sử dụng đất c) Mối quan hệ công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất Công tác đăng ký quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đóng vai trị quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai Nó điều kiện tiền đề cho việc thực công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp Kết trình đăng ký cho phép quan quản lý nắm quỹ đất đặc điểm tự nhiên: vị trí, diện tích, hình thể, hạng đất, ranh giới, tên người sử dụng đất biến động đất đai Đế từ làm sở cho việc cấp GCN quyền sử dụng đất Như công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất có mối quan hệ gắn bó mật thiết với tiến tới thực mục đích hồn thiện hồ sơ địa phục vụ cho cơng tác quản lý Nhà nước đất đai, góp phần đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai vào nề nếp Vai trò việc cấp GCN 2.1 : Đối với Nhà nước: GCN quyền sử dụng đất tài liệu giải vấn đề tồn đọng lịch sử quản lý trình sử dụng đất Nội dung GCN cung cấp thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất để xác minh rõ lịch sử hình thành quyền sử dụng đất từ nguồn gốc để làm cở sở cho hoạt động quản lý Đồng thời cịn cung cấp nội dung thay đổi sau cấp GCN, theo dõi biến động (có thể bị chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho hay chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất…).Từ bước hình thành q trình thực quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà Nhà nước đề hướng tới mục tiêu sử dụng đất cách có hiệu tiết kiệm GCN đảm nhiệm làm chứng thư pháp lý theo dõi, quản lý đặc biệt tài liệu quan trọng công tác kiểm kê đất đai Kiểm kê đất đai 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai Đây công việc Nhà Nước tổng hợp, đánh giá hồ sơ địa trạng sử dụng đất thời điểm kiểm kê tình hình biến động đất đai hai lần kiểm kê Mà GCN nội dung hồ sơ địa Từ cung cấp thông tin đất (như: số thửa, địa chỉ, diện tích, vị trí, nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất thơng tin biến động trình sử dụng đất…) GCN chứng thư pháp lý cung cấp chứa đựng thông tin nguồn gốc, chủ sử dụng, mục đích sử dụng, hình thức sử dụng…từ làm sở để giải đơn thư, khiếu nại tranh chấp đất đai.Giúp quan Nhà nước giải thắc mắc người dân xung quanh lĩnh vực đất đai Đồng thời thông tin cung cấp GCN quyền sử dụng đất giúp đẩy nhanh thuận lợi cho cơng tác giải phóng mặt Từ tạo cho cơng lợi ích cho người dân công tác quản lý Nhà nước đạt hiệu Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp GCN quyền sử dụng đất để thu thuế, phí, lệ phí q trình sử dụng đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu.Nhà nước thực quyền điều tiết nguồn lợi từ đất đai thơng qua sách tài đất đai Đồng thời khoản thuế, phí, lệ phí khoản nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai.Cho nên để kiểm tra tính tốn cách xác giá trị khoản thu cần phải dựa vào thơng tin mà GCN quyền sử dụng đất cung cấp Như đẩy mạnh công tác quản lý Nhà nước, đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ người sử dụng đất công khai, minh bạch 2.2 : Đối với người sử dụng đất: GCN quyền sử dụng đất giấy chứng nhận cấp để xác lập, bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất Người sử dụng đất sau cấp GCN có đầy đủ quyền định đoạt, sử dụng phần đất thuộc sở hữu theo chủ định thân phải khn khổ pháp luật quy định Họ thực quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất chấp bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất GCN quyền sử dụng đất sở để người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Dựa thơng tin đất nội dung GCN cấp, thơng qua đơn vị tài cơng mà người sử dung đất biết khoản tài mà phải nộp theo luật định như: tiền sử dụng đất (đối với loại đất có thu tiền…); tiền thuê đất; thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, phí, lệ phí khoản thu khác nữa… GCN quyền sử dụng đất cung cấp thơng tin xác đất cho cá nhân, tổ chức họ đưa định thuê mua, nhận góp vốn quyền sử dụng đất Giúp họ có định thật đắn từ giảm bớt số lượng đơn từ khiếu nại, tranh chấp, khiếu kiện rủi ro liên quan đến lĩnh vực đất đai 2.3 : Đối với xã hội : GCN quyền sử dụng đất phương tiện kết nối người sử dụng đất Nhà nước với hệ thống tài tín dụng Người sử dụng đất cần vốn mang GCN quyền sử dụng đất đến ngân hàng chấp, bảo lãnh quyền sử Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp dụng đất để có vốn vay Hiện tất ngân hàng, vay vốn đưa yêu cầu bên vay phải có tài sản chấp (tài sản đảm bảo) GCN phương tiện tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh, sản xuất, hỗ trợ mặt tài cho người sử dụng đất Ngồi để đảm bảo lợi ích hợp pháp người sử dụng đất phải thực đầy đủ nghĩa vụ tài liên quan đến lĩnh vực đất đai thơng qua tổ chức tài chính.Và Nhà nước dựa sở quản lý chặt chẽ để đảm bảo cơng lợi ích cho người dân GCN quyền sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch BĐS diễn minh bạch, pháp luật, giảm thiểu vụ rủi ro cho người tham gia giao dịch thất Ngân sách Nhà nước Mặt khác thơng qua GCN quyền sử dụng đất mà quan, tổ chức, cá nhân huy động nguồn vốn cần cách chấp, vay vốn kinh doanh quyền sử dụng đất Từ giúp cho kinh tế ngày phát triển theo hướng tích cực Nguyên tắc Theo điều 48 mục luật đất đai 2003 điều Nghị định 88/NĐ-CP ngày 19/10/2009 quy định : * GCN quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất theo mẫu thống nước loại đất Trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản * GCN quyền sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường phát hành *GCN quyền sử dụng đất cấp theo đất Trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng GCN quyền sử dụng đất phải ghi họ, tên vợ họ, tên chồng Trường hợp đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đồng quyền sử dụng Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung cộng đồng dân cư GCN quyền sử dụng đất cấp cho cộng đồng dân cư trao cho người đại diện hợp pháp cộng đồng dân cư Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp Trường hợp đất thuộc quyền sử dụng chung sở tơn giáo GCN quyền sử dụng đất cấp cho sở tơn giáo trao cho người có trách nhiệm cao sở tơn giáo Chính phủ quy định cụ thể việc cấp GCN quyền sử dụng đất nhà chung cư, nhà tập thể * GCN quyền sử dụng đất cấp cho người đề nghị cấp giấy sau hoàn thành nghĩa vụ tài liên quan đến cấp GCN, trừ trường hợp nộp miễn giảm, ghi nợ theo quy định pháp luật Nội dung GCN quyền sử dụng đất : Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 việc cấp GCN quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất GCN gồm nội dung sau :  Quốc hiệu, Quốc huy, tên GCN;  Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất;  Thửa đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất;  Sơ đồ đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất;  Những thay đổi sau cấp GCN II Những quy định pháp lý liên quan đến công tác đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất Đối tượng đăng ký cấp GCN 1.1 Đăng ký cấp GCN quyền sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất hiểu việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đất xác định vào hồ sơ địa nhằm xác lập quyền nghĩa vụ người sử dụng đất Đăng ký quyền sử dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu đăng ký biến động sử dụng đất + Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu thực trường hợp:Khu đất Nhà nước giao, cho thuê để sử dụng; người sử dụng đất mà đất chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thì sau đăng ký nộp hồ sơ, quan có thẩm quyền xét duyệt cấp GCN quyền sử dụng đất cho đối tượng đủ điều kiện cấp Page of 63 Chuyên đề tốt nghiệp + Đăng ký biến động sử dụng đất thực người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà có thay đổi việc sử dụng đất Những thay đổi : * Khi người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất; * Người sử dụng đất phép đổi tên; * Thửa đất có thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích; * Thửa đất thực chuyển mục đích sử dụng đất; *Thửa đất có thay đổi thời hạn sử dụng đất; * Thửa đất chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ; * Thửa đất có thay đổi hạn chế quyền người sử dụng đất; * Thửa đất bị Nhà nước thu hồi Những thay đổi sau đăng ký biến động ghi nhận GCN quyền sử dụng cấp mục:“ Những thay đổi sau cấp GCN” 1.2 Đối tượng chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất ở: Đối tượng chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất người chịu trách nhiệm trước Nhà nước việc sử dụng đất quy định rõ ràng điều Nghi định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003 Vậy việc sử dụng đất người chịu trách nhiệm cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất với mục đích để ở.Thì đối tượng đăng ký là: Đối với hộ gia đình Chủ hộ gia đình người chịu trách nhiệm kê khai Đối với cá nhân ,người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân nước ngồi sinh sống Việt Nam chịu trách nhiệm kê khai việc sử dụng đất Người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất quy định ủy quyền cho người khác đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân ban hành Page 10 of 63